Ni la hermana ni los sobrinos son herederos forzosos. Por tanto, si no salen mencionados en el testamento, no tienen ningún derecho sobre los bienes del finado. Tanto el dinero como la casa deberán ir a parar a los legados establecidos. Otra cosa es que si no hay nombrado albacea o comisario, "de facto" los familiares supervivientes puedan seguir usando y disfrutando de la casa, mientras los herederos o legatarios (esas "asociaciones" que mencionas), no reclamen lo suyo.
Te olvidas de un inconveniente, y es que mediante una empresa externa, el servicio además lleva el 21 % de IVA. Por lo demás, y salvo que la comunidad tenga experiencia o un buen administrador, aunque el coste sea similar o inferior, pueden ser muchos dolores de cabeza. Externalizando, le pasas todas las complicaciones de gestión a la empresa externa.
La novación hipotecaria, al introducir un nuevo avalista, sí está sujeta al ITP. El sujeto pasivo es la propia entidad financiera, salvo que en el contrato te endose las cargas y gravámenes tributarios que surjan (lo más posible). Sobre la extinción del condominio, el sujeto pasivo es quien recibe la totalidad de cada vivienda (por tanto, tanto tú como tu ex), y corresponde AJD sobre el valor original del 100 % de cada vivienda.
Tú adquieres el segundo 50 % de la vivienda en 2013. Las adquisiciones de viviendas (o parte alicuota) producidas a partir de 2013 NO generan derecho a deducción por adquisición.
Oido cocina! He estado unos días algo ocupado-despistado. Sobre las compensaciones por "intercambio de donaciones", queda claro en la escritura (en su implícito), que no hay donaciones, sino mera compensación mútua de deudas y créditos. Supongo que la mención a "más de cinco años" es por la posible trascendencia de las prescripciones fiscales (el ejercicio del suceso y los cuatro subsiguientes...). Posiblemente, al sujeto B (el que transmite) le tocará ir a dar alguna explicación a hacienda, ya que si bien no recibe dinero, sí recibe una condonación de deuda que equivale a ese dinero (al menos para hacienda). Y es a él a quien le corresponderá demostrar y acreditar su cuantificación. Tú no tienes lucro alguno en esta operación (condonas un crédito de algo más de 20.000 €, a cambio de una parte de inmueble cuyo valor neto son 15.000 €). Tampoco puedes aplicarte esta supuesta pérdida patrimonial (los 5.000 € que desaparecen), ya que procede de una "liberalidad". En cambio él sí tiene un posible lucro o ganancia, y con hacienda deberá entenderse. Obviamente, además de esa dudosa cuantificación de su neto recibido (vía condonación), también está la posibilidad de que se haya deducido IRPF por adquisición de vivienda... Para ti, y respecto a tu cálculo de valor de adquisición, por criterio de prudencia yo optaría por respetar su valoración original (o sea, 70.000 € - 55.000 € de deuda, 15.000 € netos), y olvidarme de que en verdad te ha costado algo más de 20.000 €. Aunque salvo cuando vendas, no tiene mayor trascendencia fiscal, ya que como bien dices, al haber adquirido el segundo 50 % post-2013, no son deducibles las cantidades pagadas por este segundo 50 %.
Hay que establecer lo que diga la escritura de división en cuanto al tránsito económico de la cosa. En principio, él tenía una mitad de inmueble, valorado en 70.000, y una mitad de deuda hipotecaria, valorada en 55.000 en el momento de la división. Por tanto, tú deberías haberle pagado 15.000 € en compensación por el valor neto de su mitad. Pero por otro lado, resulta que él tenía una deuda contigo por la mitad de los importes pagados por la hipoteca. O sea, la mitad de los 20.000 en que se redujo el principal, más la mitad de los intereses pagados. Tan "donación encubierta" es que él "te perdone" ahora sus 15.000 € de valor neto como que tú le perdones su mitad de las cuotas de la hipoteca solo pagadas por ti. Y supongo que ambas mitades de "donaciones encubiertas" se anulan mutuamente. Supongo que algo similar debe reflejar la escritura de disolución... Sobre lo que reflejar en la declaración del IRPF, solo él deberá declararlo, ya que es él quien transmite una propiedad. Valor de adquisición 50 % s/ 140.000, valor de transmisión, lo declarado en la escritura de disolución. (El valor de transmisión NO implica para nada que haya recibido o no una cantidad de dinero. También es valor de transmisión quedar exonerado de deudas, por ejemplo). Sobre la pervivencia de la titularidad hipotecaria de ambos, volvemos a tener que remitirnos a la escritura. Una cosa es que ante un tercero concreto y particular, el banco, él siga siendo tan obligado como tú. Otra cosa es que en el caso, y ante terceros, él ya ni debe nada al banco, ni tenga ya esa parte de la propiedad.
El "valor real" o actual de dichas viviendas es el que debe aplicarse a los solos efectos "ante terceros", ya sean estos el notario otorgante, o la propia hacienda pública de cara a la liquidación de impuestos. Entre los comuneros, el valor a tener en cuenta para saldar la operación, es el original de adquisición. Esto, si lo pretendeis resolver mediante división de cosa común. Si lo resolveis mediante dos operaciones de compra-venta, entonces puede ser diferente.
Por la vivienda 2001, la que se queda ella, debería entregarte en metálico la mitad de su valor neto (50.000 - 27.500 = 22.500). Como llegáis al acuerdo de que te entrega una cantidad superior, tienes una ganancia patrimonial procedente de transmisión, que debe tributar en tu IRPF. En concreto, por los 17.500 de más que ganas. A su vez, ella como "adquiridora" debe pagar el ITP de ese exceso de adjudicación, además de lo correspondiente a AJD por la totalidad del valor de bien al hacer división de cosa común. Sobre la vivienda 2006, supongo que las valoraciones en los papeles se harán que salga a 0. Te quedarás íntegra la vivienda, e íntegra la deuda hipotecaria. Como ambas cosas valen lo mismo, el saldo tributario es 0, sin menoscabo del AJD por la división de cosa común, que en este caso te corresponde a ti.
Si estais casados en gananciales, los sueldos y resultados de actividades económicas también son gananciales. Por lo tanto, todo lo ganado por tí, y aportado a esos gastos/inversiones comunes, os corresponde a ambos por mitades. Y todo lo ganado por él también. ¿Cómo se demuestra? Pues simplemente por el hecho de haber estado casados en gananciales, y que durante ese periodo "algo" de la hipoteca se pagó. Eso ya te convierte en parcialmente plenipropietaria de esa vivienda. En concreto, la mitad del porcentaje de adquisición que se haya ido pagando durante estos años de matrimonio.
Con independencia de como se llame el documento firmado, lo importante es el clausulado que tengais establecido, para ver su auténtica naturaleza. Si realmente existe una opción de compra, eso tributa por ITP. El tipo general establecido para operaciones inmobiliarias, a aplicar sobre la prima pagada. Hay un mínimo, que es el 5 % sobre el precio convenido. Por lo que explicas, el tipo de ITP inmobiliario en Andalucía debe ser el 8 %. Ese 8 % hay que aplicarlo sobre el mayor de: .- La prima de 6.000 € en que se pacta la opción de compra .- El 5 % del precio covenido en el contrato de la opción (que sería superior si el precio convenido fuese superior a 120.000 €) Sobre AJD en los contratos de arrendamiento, al ser un impuesto transferido a las autonomías, y al ser la regulación del deposito de fianzas y contratos también un asunto autonómico, va por regiones si se comete más o menos fraude. En Catalunya, con un control bastante exahustivo del INCASOL, está muy extendido el pago del impuesto. Además, nos lo han subido al 0,5 %.
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