Participaciones del usuario Cachilipox - Hipotecas

Foro:

Cachilipox 04/06/14 13:35

Ha respondido al tema Comision por transferencia para la cancelacion de la hipoteca del vendedor via OMT via Banco España.

Una cosa es el medio de pago utilizado, y otra diferente la finalidad del mismo. Por gestionar un determinado medio de pago (una transferencia bancaria, en este caso una urgente vía Banco de España), tu proveedor de servicios financieros te ha cobrado la comisión que tendrá registrada en su folleto de comisiones. Igual que te habría cobrado (o no) una comisión por hacer un cheque bancario. Otra cosa diferente es que se dinero, ya en manos del vendedor, sea aplicado a levantar la hipoteca que gravaba el inmueble, y que todos los gastos de esa operación (notario, registro,...), vayan a cuenta del vendedor.

Cachilipox 03/06/14 13:03

Ha respondido al tema ¿El fin de la desgravación por Vivienda?

Ya no es lo que opine yo, es lo que opina la propia hacienda: https://www2.agenciatributaria.gob.es/ES13/S/IAFRIAFRC12F?TIPO=R&CODIGO=0132814 Hay mucho auxiliar administrativo que no se lee la propia normativa de los impuestos. Lo que ellos hacen es tramitar papeleos de aquí para allá, no prestar asesoramiento. Para saber de verdad las cosas no es preguntar en un mostrador, es formular una consulta, ir a preguntar a los servicios de asesoramiento (si los tienen, que ha lugares en que sí tienen),...

Cachilipox 01/06/14 15:18

Ha respondido al tema ¿Se puede otorgar usufructo del 50% de una vivienda? - herencia

Todos los que tengan un porcentaje de usufructo tiene derecho a disponer y utilizar de esa vivienda, así como a los rendimientos que generara, si estuviese arrendada. Da lo mismo disponer de un 50 %, un 5 % o un 1 % de usufructo. Si tienes título legal que te habilite para usarla y disfrutarla, lo puedes hacer. Si por acuerdo explícito o tácito, intra-familia, se cede la totalidad de uso y disfrute solo a uno, eso ya es acuerdo interno. Si no se está de acuerdo en como convivir y disponer, se puede pedir al juez que ejecute la acción de división de cosa común.

Cachilipox 31/05/14 20:16

Ha respondido al tema ¿Podría el vendedor asumir los gastos de compraventa?

Por supuesto que no. Los bancos no son tontos, ellos solo usan como valor de referencia excluido impuestos. Lo que sí puede ser: que en una negociación de compra-venta, finalmente llegues a un acuerdo, tal que para ti: precio = todos los gastos incluidos Lo que no puede ser: que en una negociación pactes un precio, que sea tu desembolso final, y que además ese "precio" sea jurídicamente el "precio de la cosa". El banco, en el préstamo con garantía hipotecaria, pues querrá llegar solo hasta el 80 % del "precio de la cosa", que además es el que figurará en la tasación. Así pues, el 20 % restante más los gastos, sigues teniendo necesidad de financiación. Para el banco se pude resolver con un préstamo personal, a mucho menos plazo y mucho más interés. Si tienes capacidad de pago bastante, no tiene porque haber problema. Incluso aunque llegases a un acuerdo privado en que bajo mano el vendedor fuese quien pagase el ITP, luego se encontraría con que se gasto no es deducible, ya que por norma legal no es un gasto inherente a la transmisión. Le figuraría como una ganancia por la que debería tributar IRPF. Esa no es la vía. El camino es negociar muy a la baja con el vendedor, y una vez acordado un precio bueno, para ti, negociar un acuerdo no sangrante con el banco para que pongan el 100 % de todo. Lo más que vas a llegar, si es que lo logras, es a un acuerdo tipo 70 % hipoteca a xx años, y 30 % personal a x años. Si eres solvente, el precio del inmueble es significativamente inferior al de mercado, y aportas algún tipo de garantía o vinculación razonable, es posible. Si no, es mucha concentración de riesgos.

Cachilipox 31/05/14 18:14

Ha respondido al tema ¿Podría el vendedor asumir los gastos de compraventa?

La única forma legal es negociar a la baja. Si te ofrecen una vivienda por 120.000 €, y te parece bien, sabes que eso incluye + [gastos y tributos]. Si quieres que te salga por 120.000 todo incluido, debes negociar que el precio sea algo menos de 108.000. Así, gastos incluidos resultará 120.000 €. Luego, quien figure formalmente como obligado tributario en tal o cual formulario es ya bastante trivial.

Cachilipox 31/05/14 15:57

Ha respondido al tema Compra-venta o extinción de condominio - vivienda

1.- En esencia, viene a ser algo muy similar. Varia el impuesto (TPO o AJD), y el valor y denominación de referencia (precio vs compensación) sobre la cantidad dineraria intercambiada. 2.- No tiene porque. Hay una discrepancia entre la titularidad registral (que en principio manda), y la posible titularidad efectiva por subrogación real. Pero podría deberse a que uno puso el 20 % de entrada, y el 80 % restante lo pagan ambos dos a medias. 3.- En la transmisión, sea por el negocio jurídico que sea, la parte que transmite inmueble paga IIVTNU, y la parte que adquiere inmueble paga ITP (la modalidad que corresponda). Internamente se pueden hacer los acuerdos que se consideren adecuados. 4.- La persona que transmite inmueble, deberá declarar la operación en su IRPF, al cambiar propiedad de ladrillo por dinero (o liberación de deuda por importe equivalente). Según el tipo de acuerdo y negocio realizado, puede ponerse de manifiesto una ganancia o una pérdida patrimonial.

Cachilipox 30/05/14 22:58

Ha respondido al tema Comprar vivienda muy deteriorada para reformarla y volverla a vender: como ahorrar impuestos - escrituras

Con plena seguridad jurídica, no hay escapatoria. En lugar de la compra-venta inicial, puedes hacer algún tipo de pacto con la propiedad, de manera que te pongan la vivienda a tu disposición, haces la reforma, buscas el comprador definitivo, y entonces te llevas tu parte. Pero claro, te arriesgas a hacer tu parte y que el vendedor se eche para atrás, o te discuta tu margen entre su precio de venta y el precio que finalmente logres tú, o que esté muy urgido de dinero...

Cachilipox 30/05/14 13:43

Ha respondido al tema ¿El fin de la desgravación por Vivienda?

Si tienes prórroga concedida hasta 2015, entonces aun estás a tiempo de mantener en el futuro esa deducción. Es por eso de "se asimila a adquisición las entregas efectuadas a...". La peculiaridad de deducir por "construcción" es que solo dura cuatro años (salvo prórroga), y que no es firme, sino a cuenta de futura y definitiva adquisición jurídica. Lo que no generó derecho a futura deducción es ahorrar en cuentas vivienda. La diferencia estriba en que en una cuenta vivienda no hay bien inmueble concreto definido, es solo un capital apartado para una intención futura. Y en la construcción de vivienda, sí existe desde ya el bien inmueble concreto. Por tanto, como el bien inmueble concreto ya existe, y ya está siendo adquirido (mediante esas entregas a cuenta para ser construido), es ya deducible, y lo será en el futuro, mientras se mantenga la situación transitoria.

Cachilipox 28/05/14 20:09

Ha respondido al tema ¿El fin de la desgravación por Vivienda?

La deducción por construcción es "a cuenta" de después consolidar dicha deducción cuando exista la entrega de obra, y pases a habitarla. Y hay unos plazos concretos. Parece ser que tú no cumples alguno de esos requisitos (¿plazos?). Así que retroactivamente pierdes el derecho a deducir por construcción. Por otra parte, si finamente adquiriste esa vivienda antes del 01/01/2013, y pudiste deducirte alguna cantidad como "adquisición", tendrás derecho en el futuro a la deducción transitoria. Pero ya que tal como dices, aun no te han entregado la vivienda, parece que tampoco podrás deducir en el futuro.

Cachilipox 27/05/14 14:56

Ha respondido al tema Un titular de la propiedad, dos titulares del préstamo hipotecario, quien debe de acudir a la venta del inmueble.

En la escritura de división de cosa comú de 2013 debe figurar que es lo que sucede con la deuda titularidad de ella. Supongo que la cosa fue asunción de deuda a cambio de la cantidad a compensar. Si es así, con independencia de lo que sea ante el banco, ella ya no tiene deuda. Pero sí sigue teniendo una responsabilidad "privada" ante el banco. Y tú otra responsabilidad "privada" ante ella por este asunto. Lo mas operativo es que te firmara poderes bastantes para poder firmar tú solo este asunto ante el banco. El trámite es rápido, y no sale caro. Lo de las deducciones fiscales, supongo que lo de adquisición de vivienda habitual, no dependen de la relación con el banco, sino de la naturaleza y fechas de la adquisición. Por la parte adquirida en 2008 (el 50 %), tienes, y mantienes, la deducción por adquisición de vivienda. Por la parte adquirida en 2013 (el otro 50 %), ya no tienes derecho a deducción por adquisición.