Participaciones del usuario Cachilipox - Hipotecas

Foro:

Cachilipox 23/05/14 16:20

Ha respondido al tema Cambio de usufructo de alquiler de un tirular a varios

A una herencia se puede renunciar pura y simplemente. Y la parte que le correspondiera acrecienta lo del resto. También se pueden hacer apaños, y aceptar-renunciar a cosas. Entonces por esa parte de apaño, se debe tributar como si fuese una donación, si es gratuito o sin compensación, o por TPO, si es con compensación.

Cachilipox 22/05/14 16:26

Ha respondido al tema Tengo comprador con buenas condiciones... pero no le dan financiación necesaria

Buscar seguridades, por supuesto. Pero alguna seguridad es tan segura que parece un glaciar de la Antártida. Se supone que si vendes, lo que te interesa es cobrar, y disponer libremente del dinero recibido. Eso, una cláusula resolutoria no lo solventa. Entendería que sería lo adecuado en caso de recibir una paga y señal, con entrega de llaves, y que el comprador se de su tiempo para lograr la financiación. Que busque tranquilamente, durante un tiempo X, y pasado el mismo, si no lo logra, queda resuelta la venta y la propiedad vuelve al vendedor. En la práctica, volvemos a que es poco más o menos como un alquiler con opción de compra.

Cachilipox 22/05/14 15:06

Ha respondido al tema Tengo comprador con buenas condiciones... pero no le dan financiación necesaria

Posible es. En caso de aplicar la resolutoria, habría que ver si el banco entra en la subrogación de deudor. El deudor inicial seguiría siendo el mismo... pero perdida la casa, dejas de pagar, que ejecuten la hipoteca, y del remanente de deuda ya hablaremos.... En cualquiera de los dos casos, que el banco acepte o rechace la subrogación de deudor, habría que establecer cual es el resarcimiento que el vendedor frustrado debería entregar al comprador frustrado. Supongo que lo adecuado sería el equivalente al principal devuelto del préstamo original. Habría que hilar muy fino. En la práctica, hasta que no se saldara esta financiación particular y mientras subsistiese la clausula resolutoria, para el vendedor sería como alquilar la vivienda, y para el comprador también, solo que en formato "alquilo el dinero". El vendedor, prudentemente, debería no disponer del dinero cobrado, no fuera a ser que tuviese que amortizar anticipadamente el préstamo. Y el comprador solo debería asumir el coste de intereses, y quizás alguna indemnización (que se puede pactar), para no tener derecho a un porcentaje de copropiedad, por aplicación de la subrogación real. Por supuesto, esta jugada tan rara habría que ocultarla al banco. Ni borrachos iban a conceder un préstamo hipotecario para algo que es poco más sólido que un alquiler durante unos cuantos años. Si el interés del vendedor es vender en firme, y tener garantía de cobro (hasta donde ésta pueda ser) de la parte que financia, quizás lo mejor es simplemente unas letras firmadas ante notario. Es un título no judicial de ejecución directa.

Cachilipox 22/05/14 12:37

Ha respondido al tema Tengo comprador con buenas condiciones... pero no le dan financiación necesaria

Es que sería un lío. Imagina que no se pagan las letras, y se ejecuta la clausula resolutoria. La vivienda vuelve a la propiedad de la parte vendedora. Tendríamos un deudor sin vivienda, y un propietario de una vivienda hipotecada. ¿Quien devuelve el préstamo y paga los intereses? ¿El que ya no tiene la vivienda? ¿El que tiene la vivienda porque la venta se vino abajo? ¿Y que pasa con la subrogación real por la parte que el comprador haya ido pagando? Si entra un banco en la jugada, y la parte vendedora facilita la financiación complementaria necesaria, solo lo podrá hacer con unas garantías de naturaleza análoga a las del banco (hipotecarias), y de rango inferior (inscripción posterior). O eso, o que sea la parte vendedora la que venda al 100 % con clausula resolutoria, y sea ella quien pida el préstamo al banco para obtener liquidez.

Cachilipox 16/05/14 13:02

Ha respondido al tema ¿Me puedo desgravar en la renta la hipoteca después de haber tenido el piso alquilado?

Si vuelve a ser tu vivienda habitual, y como ya pudiste aplicarte la deducción por adquisición, mientras no cambie la Ley, podrás volver a deducirte por adquisición.

Cachilipox 16/05/14 11:56

Ha respondido al tema Saldo distraído antes de fallecimiento - herencia

Y es más, en Catalunya explícitamente la hacienda autónomica pide certificado de saldo y movimientos del último año. Otra cosa es lo que las entidades puedan entender por "razonable", y lo de la protección de datos y la privacidad del cliente, etc etc.

Cachilipox 16/05/14 00:09

Ha respondido al tema Saldo distraído antes de fallecimiento - herencia

Puedes intentarlo, y puede que el banco te facilite datos. Pero no tiene la obligación de hacerlo. Aun no eres heredero, ya que podría suceder que finalmente no aceptases la herencia. Ahora solo existe la voluntad del finado, pero se desconoce cual es tu voluntad. Una vez ya seas heredero, el banco tendrá la obligación de facilitarte los datos, ya que si no, sería complice en el robo de la herencia. Y eso no lo harán. En testamentarias, si de algo pecan es de exceso de prevención y legalismos.

Cachilipox 15/05/14 17:52

Ha respondido al tema Saldo distraído antes de fallecimiento - herencia

En la determinación del caudal relicto hay que tener en consideración los saldos habidos dentro del último año. Posiblemente en el banco solo faciliten certificado de saldo a fecha y saldo máximo de la última anualidad. Con eso, en prncipio ya sirve para tirar adelante la adjudicación de herencia. Una vez declarado heredero, en tanto que sucesor habilitado legalmente, ya podrás acceder a los detalles de movimientos previos. Si hubiesen saldos distraidos que no se hubiesen tenido en cuenta para la herencia, deberás reclamarlos al que los distrayó, y practicar liquidación complementaria del ISD.

Cachilipox 10/05/14 17:00

Ha respondido al tema Compra de una parte de un piso de mi pareja

Puedes deducir en el porcentaje de derecho que te corresponda. Y ¿eso que es? Pues ya depende. Si resulta que graciosamente efectúas un donativo a tu compañera "en especies", pagando de tu bolsillo una reparación de su inmueble, es legítimo, pero es una liberalidad. Y como tal, no es deducible. Si lo que haces es pagar unas intervenciones que habiliten un espacio para tu uso, y que solo puedan ser utilizadas por tu actividad económica, pero no tengan uso posible fuera de eso, sería totalmente deducible. Por ejemplo: mi compañera me cede el uso de una habitación como despacho, sin contrato ni ningún acuerdo formal. Solo como precario. Instalo parquet ¿Es deducible? NO! ¿Y si me alquila una habitación como local de negocio, con su IVA y todo? Entonces SÍ! Pero por la via de la amortización (posibilidad de amortización acelerada si < 600 €) ¿Y si el parquet lo intalamos en toda la casa? ¿Puedo deducirme la parte proporcional de esa habitación-despacho? Volvemos al título que habilita tu disponibilidad. Si es una cesión graciosa, un uso a título de mero precario, no. Si es un arrendamiento de local de negocio, aunque el parquet no tenga solución de continuidad en toda la casa, sí podrías deducir (en IVA, al menos) la parte proporcional afecta al negocio. ¿Y si resulta que soy médico neumólogo, y es una instalación de oxigeno en mi consulta particular? Ese tipo de instalaciones no son propias de domicilios particulares. Aunque el uso de la habitación sea a título de precario, entiendo que sería una instalación afecta al 100 % a la actividad.

Cachilipox 10/05/14 12:14

Ha respondido al tema Compra de una parte de un piso de mi pareja

Abundamiento de lo fiscal a lo ya apuntado por W. Petersen: Tal como explica, lo que se adquiere es un porcentaje "indiviso" de un todo. Aunque internamente la compra equivalga "a esa habitación que pienso convertir en despacho", externamente se es copropietario de la totalidad, habitaciones, pasillos, cocina, sala de baño,... Las normas del IRPF permiten deducir (gasto o amortización) ciertas cosas de uso mixto, profesional-particular, siempre y cuando sean individualizables e identificables. Es el caso de una habitación concreta respecto de una vivienda, por ejemplo. Si declaramos como afecta a la actividad una habitación de 12 m2, de una vivienda de 84 m2, entonces estamos declarando como afecto el 14,29 % de dicha vivienda. Pero solo puede ser deducible la parte de esa habitación que efectivamente se corresponda con el porcentaje de propiedad. Sería deducible, en el caso, la parte proporcional de copropiedad respecto de ese 14,29 %. En el caso general de copropiedad al 50 %, esa habitación de 12 m2 en una vivienda de 84 %, equivaldría solo al 7,14 %. Respecto del IVA, es deducible la parte proporcional del IVA que se corresponda con la actividad, con la presunción legal del 50 % en caso de usos mixtos profesionales-particulares. Pero se admite prueba en contrario. En este caso, sería por ejemplo, que dado que las obras van a realizarse sobre una propiedad común, el porcentaje deducible debería coincidir con el porcentaje de co-propiedad, con el máximo del 50 %. Y dado que "subjetivamente" las obras no serían realizadas en una vivienda, sino en un local afecto a actividades, el tipo de IVA a aplicar sería siempre el general (el 21 %).