Participaciones del usuario Maqiz - Hipotecas

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Maqiz 11/01/24 21:14

Ha respondido al tema Existe alguna forma de bajar el pago del IRPF?

Hola,Primero de todo: la consulta del tramo que correspondería se hace por ganancia patrimonial -beneficio-, no por valor de venta. Y segundo, una vez que se está dentro de uno, no se aplica un 23% directamente, si no que este es el tipo marginal. Es decir, para ganancias entre 50.000€ y 200.000€, por los primeros 50.000€ se paga un total de 10.380€ y, por el resto, el 23% que indicas. Quizás ya lo supieras, pero por cómo has expuesto tu caso he supuesto que no, para aclararlo.Segundo, la deducción por mejora energética -DA 50ª LIRPF- está vinculado al hecho de que sea la residencia habitual o que esté arrendada para la misma finalidad o en expectativa -debiéndose formalizar el contrato antes del 31/12/2025- y, por tanto, sólo es aplicable mientras que se siga manteniendo la titularidad del inmueble.Tercero, las obras de ampliación y mejora -cualesquiera que sean estas- y que no hayan sido solo de mera conservación y reparación se pueden sumar al precio de la adquisición verdaderamente satisfecho, con la consecuente disminución de la ganancia patrimonial y el IRPF a abonar por dicho concepto.Un saludo,

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Maqiz 11/01/24 13:47

Ha respondido al tema Ayuda con nota simple sobre la re-hipoteca de una vivienda

Hola,Pues al menos desaparece un elemento "inquietante" del caso. Entonces, efectivamente, se confirma lo que se expuso con anterioridad: se obtuvo un préstamo por dicho importe, a pesar de que la vivienda aportada como garantía hipotecaria se tasó en menos (se concedió 1,36 veces el valor de subasta) y con un plazo de amortización de un mes, que viendo el tiempo transcurrido, si hubiera existido impago, al menos el inicio de la ejecución se hubiera instado por la entidad, extremo este que constaría en la información registral.De todas formas, creo que sigue siendo recomendable acudir a la entidad para averiguar un poco más acerca de la operación y, además, acudir o contactar con el Registro de la Propiedad en cuestión, y preguntar acerca de la inscripción, ya que las Notas Simples son informativas y pueden contener errores, ya que lo que verdaderamente tiene validez es la inscripción en los Libros y dicha información se obtiene con una Certificación Registral -más cara-. Puede parecer "extraño", pero es posible que existan discrepancias entre dicha información legalmente válida y la base de datos que nutre la Nota Simple, ya que el sistema informático en algunos deja bastante por desear, por experiencia, y pueden darse situaciones en las que ambas no estén armonizadas.Un saludo,

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Maqiz 11/01/24 12:07

Ha respondido al tema Ayuda con nota simple sobre la re-hipoteca de una vivienda

Hola,Lo primero de todo, un apunte "técnico": lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad es la carga que pesa sobre la vivienda, es decir, el "derecho de la entidad prestamista" a iniciar el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda en caso de impago, indicándose para ello las condiciones pactadas y la cantidad máxima puede reclamar en la subasta pública, desglosado por conceptos y que es lo que aparece en la Nota Simple que refieres. Por tanto, los intereses que aparecen son el tope reclamable a los terceros postores, no significando -como dices- ni la cuantía ni el plazo que tuvo que abonar la propietaria en concepto de intereses.Ahora, con la información de aportas en tu anterior post, efectivamente, la operación no puede ser más extraña: la entidad X le realizó un préstamo de 340.0000€ el 01/09/2008, inscribiéndose la hipoteca un año después, en 2009 -lo cual carece de todo el sentido-. Y en principio, el 01/10/2008, debería haber devuelto el capital con los intereses correspondientes (una doceava parte del 5,7% respecto al principal). Por lo que, económicamente, debe estar cancelada. Si hubiera existido impago y se hubiera iniciado el proceso de ejecución, aparecería en dicha información registral.Así que en esta situación, como en el Registro no se inscriben las actualizaciones del estado de la deuda -porque no esa la función, sólo se encarga de advertir de las cargas, como ya te he indicado, lo mejor es acudir a la Entidad y preguntar acerca del estado de ese préstamo. Es la única forma de conocer esa información.Un saludo,

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Maqiz 09/01/24 19:50

Ha respondido al tema Oferta vinculante con interes mas alto - Hipoteca Naranja ING

Hola,Lamentablemente, si no te llegaron a ofrecer una FEIN -único documento legal vinculante para la entidad bancaria y, por tanto, que obliga a la misma a concertar el préstamo hipotecario dentro del plazo estipulado bajo los términos que en ella aparecen- con las condiciones más favorables que expones, no existe mecanismo legal ni para interponer ni para que dicha hipotética reclamación prosperase basándose en un "simulador" ni incluso en las condiciones ofrecidas "verbalmente", puesto que hasta la emisión de dicho documento, efectivamente, la entidad puede cambiarlas y ofrecerte otras sin verse afectado en nada por las anteriores.Siento las malas noticias,Un saludo y ánimo.

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Maqiz 08/01/24 16:30

Ha respondido al tema Subarrendamientos de habitaciones donde el inquilino tiene su vivienda habitual - Arrendamiento

Hola,El subarrendador, deberá declarar los ingresos obtenidos que no transfiera al verdadero propietario en su IRPF como rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general, tributando por tanto al tipo marginal aplicable.Debido a esto, no se puede aproximar que cuantía tendrá que abonar, si no que dependerá de si situación personal (la discapacidad que comentas hace que aumente el mínimo exento), familiar y económica (del resto de fuentes de renta que perciba y de su cuantía).Todo lo anterior se aplica exista contrato o no: si se percibe el ingreso, debe declararse. El obtener renta "por la vía del hecho" (sin soporte documental) no exime de que las consecuencias económicas de dichos actos deban tributar.Un saludo,

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Maqiz 07/01/24 16:49

Ha respondido al tema Deuda con vendedora fallecida sin elevar a público

Hola,Si la vivienda comprada, en el momento que la adquiristeis, no estaba inmatriculada en el Registro de la Propiedad (es decir, que no constaba en el mismo, no confundir con que la vivienda estuviera inscrita pero de titularidad de otra persona distinta de la vendedora), efectivamente, hay que realizar el procedimiento registral correspondiente para que la vivienda acceda al mismo. En este caso, legalmente, es indiferente que la vendedora actualmente haya fallecido.Dicho expediente puede ser "por doble título" o por "expediente de dominio". Por la situación que expones, parece que tendréis que optar por el segundo, que es más farragoso, pero es la única opción para registrar la vivienda, por no reunir los requisitos del primero.Te enlazo dos webs donde detallan el procedimiento a seguir y cómo realizarlo -es necesario una Notaría, por lo que quizás desde allí os ayuden en todo el procedimiento-. A mi juicio, en los sitios indicados está correctamente explicado, aunque contienen anuncios sobre abogados inmobiliarios, advirtiendo por ello que en absoluto ni respondo por su profesionalidad ni se mantiene vinculo con cualesquiera de ellos ni tampoco se recibe percepción alguna por publicidad/recomendación.https://www.conceptosjuridicos.com/inmatriculacion-de-fincas/https://themisestudiolegal.com/2020/01/30/inmatriculacion-de-fincas/Un saludo y ánimo,

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Maqiz 07/01/24 16:33

Ha respondido al tema Casa alquilada en agosto 2023

Hola,La actualización del alquiler se realiza siempre y en todo caso cuando ha transcurrido un año desde la firma, nunca al inicio del año natural. Este extremo no es una modificación actual, se ha mantenido igual desde 1995.Por tanto, debes esperar hasta la mensualidad de agosto de 2024 para poder realizarla. Además de lo anterior, la subida estará limitada a un máximo del 3%, restricción que sí es debida a la normativa actual.Un saludo,

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Maqiz 07/01/24 12:43

Ha respondido al tema Duda finalización de contrato y posibilidad de prórroga extraordinaria - Inquilino

Hola,Perdona la tardanza. Como no contestaste a mi mensaje particular si no al hilo, no se me notificó tu respuesta. Te indico según lo que expones en tu respuesta:- Respecto al tema de plazos de notificación, si el primer intento de Correos o el envío del Burofax por parte de la arrendadora (aunque este inicio de cómputo es discutible) es anterior a los 4 meses de notificación, no existe la prórroga.- Respecto al "uso propio": es un mecanismo que permite evitar las renovaciones de los contratos con un aviso menor (2 meses) siempre que este incluido en el contrato y la vivienda se vaya a destinar únicamente para el uso habitual de la arrendataria o sus familiares (art. 9.3 LAU). Legalmente se establece una indemnización si se detecta que no se ha destinado a dicho fin a pesar de haberlo alegado. En tu caso en la notificación no se refiere a este aspecto y posteriormente, en la comunicación vía WhatsApp sí, lo que hace pensar que efectivamente está intentando finalizar el contrato por cualquier medio. Podéis utilizar este argumento también como presión: "el recurso que está utilizando está tasado y si no se cumple la finalidad para la que está prevista, exigiéremos la correspondiente compensación".- Y respecto a la "prórroga por la vía del hecho": no se os indicó, pero tened en cuenta que la arrendadora también puede utilizar actos "de dudosa legalidad", como empresas en las que el matonismo, las amenazas y las coacciones son los únicos "métodos" que conciben para obtener el desalojo forzoso del inmueble -por todos conocidas, pero me niego a nombrarlas-.Un saludo y ánimo,

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Maqiz 04/01/24 07:46

Ha respondido al tema Duda finalización de contrato y posibilidad de prórroga extraordinaria - Inquilino

Hola,La prórroga extraordinaria “generalizada” y de obligado cumplimiento decayó el 30 de junio, por tanto, debido al vencimiento de vuestro contrato (en abril de 2024) no le es aplicable. No se ha declarado ninguna zona tensionada en todo el territorio nacional. Ni tiene visos de que vaya a hacerse y más, en la Comunidad que residís, si nos atenemos a las declaraciones que han vertido el ejecutivo de dicha autonomía.Si en abril de 2024 se cumple los 5 años desde la firma del contrato, entonces, el aviso debe haberse recibido 4 meses antes. Si no, se entiende prorrogado un año más. Con un ejemplo, si el contrato vence el 19/04/2024, el primer intento por parte de Correos debe haberse realizado el 19/12/2024, aunque lo hubierais recogido después la notificación por estar ausentes. Este aspecto (puntilloso con las fechas) puede ser un motivo de presión para intentar aplazar unos meses la salida: “o nos das un tiempo extra, o no nos movemos de aquí en un año”, porque si no se cumple dicho plazo, como ya te he indicado, la duración se extiende un año más.Y si finalmente todo se ha cumplido, siempre podéis actuar “por la vía del hecho”: si la señora se niega a una prórroga de los pocos meses que decís que la estáis solicitando, podéis seguir en la vivienda hasta que os dé tiempo a realizar la mudanza a la nueva vivienda, si este tiempo es de poca duración, las actuaciones legales no llegarán a tiempo -por lo general- para ejecutar el lanzamiento de desahucio. Pero esto es una actuación ilegal y en el juicio se puede llegar a pedir compensación adicional por daños y perjuicios.Otra vía de negociación es aceptar la subida en la renta que quiera imponer durante los meses que necesitéis la vivienda, para que la arrendadora no sufra perjuicio económico. Espero haberte aclarado algo la situación,Un saludo y ánimo.

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Maqiz 03/01/24 12:22

Ha respondido al tema Firma de varias Hipotecas simultáneas de Diferentes Inmuebles con diferentes bancos y notarios

Hola,Ya se habló del tema aquí y aquí. Puede parecer por el título y los primeros comentarios que tu caso no es extrapolable a los que te he enlazado, pero la conversación si que se desenvuelve entorno a la pregunta que planteas: el hecho de "no exponer" ciertos datos a la entidad para que concedan el crédito.Dejando el lado la catalogación como acto legal/ilegal/alegal -discusión jurídica quizás profunda y compleja-, es mejor centrarse en el aspecto práctico. Así que resumiendo los anteriores hilos, se te puede aproximar una respuesta:Las entidades financieras suelen incluir en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria (la "escritura") una cláusula que les permite -en principio- dar por anticipado el préstamo en caso de que detecten datos falsos/inexactos/incompletos en las solicitudes formuladas al mismo para su estudio y concesión. Es decir, "pueden reclamar" anticipadamente y de una única vez el resto del saldo pendiente (sin intereses) del préstamo si detectan dicha situación. Ahora bien, como muy bien se apuntó en dichos hilos, ¿el banco va a desplegar actuaciones de comprobación para verificar la exactitud de las declaraciones de los deudores, más aún cuando has resultado ser un excelente pagador y siempre se ha abonado las cuotas en plazo? En caso de no hagas frente a la reclamación ¿el juzgado admitirá dicha cláusula como "válida" a efectos de que la entidad pueda exigir por esta vía el saldo pendiente mediante la subasta de las fincas hipotecadas? ¿Va a iniciar posibles actuaciones penales -querella por estafa y/o falsedad en documento público- cuando su principal interés es el cobro en metálico del capital con los intereses pactados y no el hecho de adjudicarse una vivienda en pago por la deuda? ¿Que obtiene con todo ello si el deudor no les ha dado el más mínimo problema? No se puede conocer las respuestas a esas preguntas, pero todo apunta a que más bien no.Espero que así te haya quedado más claro el marco,Un saludo.

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