Participaciones del usuario Maqiz - Hipotecas

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Maqiz 10/03/24 12:05

Ha respondido al tema Hipoteca

Hola,Si tú recibes un dinero por título de herencia, a pesar de estar casados en régimen de gananciales, ese dinero es de tu exclusiva propiedad (privativo).Bien, una vez realizada el apunte anterior:- Si se amortiza el total de la hipoteca, efectivamente, sería recomendable dejar reflejado en un documento privado o en una Escritura Pública, que te reservas el derecho de reembolso de la mitad de los fondos, que es la parte que has amortizado que excede tu cuota de participación en el préstamo. Es cierto que no es necesario, ya que la Ley y la jurisprudencia es clara y mientras que tu marido no demuestre que se lo donaste (gratuitamente, a fondo perdido), puedes reclamar su reintegro, pero dicho contrato entre las partes facilitará enormemente la resolución de la posible controversia que puede surgir en el futuro en caso de separación/divorcio.- En el caso de que optéis por la primera opción (adquisición de vivienda para obtener un alquiler que os permita sufragar la mensualidad de la hipoteca), tendrás una propiedad exclusivamente a tu nombre -en la compraventa deberás indicar y probar que es privativa pues se sufraga con unos fondos privativos obtenidos de una herencia), pero el alquiler (los frutos) será ganancial, pues así está establecido (el rendimiento de bienes privativos es ganancial, según el Código Civil).En ese caso, la vivienda adquirida con los fondos heredados estará totalmente excluida de la liquidación del régimen y será íntegramente tuya, y siendo la vivienda hipotecada la única que deba “dividirse”, ya que será propiedad de ambos por partes iguales (la hipoteca se ha pagado con fondos gananciales, por lo que no procede reembolso para igualar ya que ambos habéis aportado idénticas cantidades). Otro aspecto es que te parezca injusto, pero esa es la Ley y no podrás reclamarle nada derivado del arrendamiento porque os pertenecerá por partes iguales.Espero que esta información te ayude a decidir desde el punto de vista puramente civil, el económico (“que renta más”) es otro tema y quizás otro rankiano más experto que yo en ese ámbito te podrá ayudar.Un saludo,

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Maqiz 08/03/24 23:55

Ha respondido al tema Oferta compra de piso - vivienda

Entonces, solo me queda sino confirmar los planteamientos de tu anterior mensaje, inclusive el del gravamen aplicable.

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Maqiz 08/03/24 23:20

Ha respondido al tema Oferta compra de piso - vivienda

Hola, por orden:- Efectivamente, como indicas, un aspecto es el pago a los antiguos propietarios y otra la base imponible en el ámbito fiscal. Si el valor de referencia es 283.000€, sobre dicha cuantía se aplicará el porcentaje correspondiente.- El tipo del ITP los fijan las Comunidades Autónomas, por tanto, si no indicas dónde se encuentra radicado el inmueble no te podemos ayudar con que gravamen sería el aplicable. Ten en cuenta que si el tipo reducido para jóvenes está limitado únicamente a inmuebles con un valor inferior a determinado límite, el mismo es el de referencia (y no el que se pacte con los “vendedores”), ya que es el que se aplica en todo el ámbito fiscal si es superior al que realmente se abona, como es vuestro caso y como ya se ha indicado antes.- A los vendedores no les afecta que el valor de transmisión a efectos del IRPF sea menor que el valor de referencia, puesto que la Ley de dicho Impuesto no contempla referido concepto en ninguno de sus preceptos, el mismo actualmente solo tiene incidencia en ITP/AJD/ISD.- El valor de referencia se consulta únicamente en este enlace. No confundir con valor catastral que es el que aparece en la ficha/certificación catastral del inmueble y en los recibos de IBI.Un saludo,

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Maqiz 06/03/24 21:47

Ha respondido al tema Oferta compra de piso - vivienda

Hola,Efectivamente, cómo ya te han indicado, desde el inicio del año 2022, independientemente de lo que se pacte entre las partes involucradas en el negocio, la base imponible por la que se debe tributar tiene como valor mínimo incontrovertible (antes de dicho año, los Tribunales convirtieron en "papel mojado" los valores que asignaban las CA a los inmuebles, pero desde entonces se cambió la Ley para suplir la falta de precisión de la Ley que hizo posible dichos pronunciamientos favorables, siendo actualmente prácticamente imposible obtener victoria alguna) el valor de referencia catastral (que se puede consultar aquí y que no debe confundirse con el valor catastral, a secas).Ten en cuenta que declarar una base inferior, implica que se te exija la diferencia no abonada, incrementada con los correspondientes intereses y además una sanción que, como mínimo, supondrá un 50% adicional a la cuota defraudada. Es decir, no se te exige "lo dejado de ingresar" únicamente, si no la correspondiente multa disuasoria para evitar que se tribute, por lo general, incorrectamente. Si no, se estaría incentivando dichas conductas.Un saludo,

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Maqiz 06/03/24 21:43

Ha respondido al tema Venta vivienda propietarios morosos divorciados

Sí, si se refleja todo en el contrato de arras, no existe obstáculo para que uno sólo de los actuales propietarios (en este caso, tú) reciba el importe íntegro de la señal/arras con la finalidad de facilitar la gestión de la liquidación de las deudas pendientes. La clave está en dejarlo todo por escrito, firmado y correctamente reflejado y pactado.

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Maqiz 04/03/24 20:06

Ha respondido al tema Desestimiento del contrato arrendamiento a los 6 mese y un dia

Hola,La compensación por daños y perjuicios para esos casos -inclusive un cambio legal desfavorable- es la que está prevista en el art. 11 LAU que mencionas. Por ello existe ese artículo, para resarcir al arrendador por el abandono antes de cumplir el plazo anual. Si no está estipulada, lamentablemente "renunciaste" a ella.Si tuvieras derecho a ella, podrías utilizar la compensación de deudas para reembolsar menos de la fianza y garantías a los arrendadores. Pero no puedes "redirigir" esa cuantía para el fin que propones porque el mismo está explícita y claramente regulado y no cumples los requisitos legales para "optar" al mismo.Un saludo y ánimo,

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Maqiz 01/03/24 20:57

Ha respondido al tema Fin de contrato y subida alquiler - Inquilino

Hola,Efectivamente, el preaviso debe haberse producido con 4 meses de antelación (es decir, a más tardar, el primer día de este año). Cómo no lo ha realizado el contrato se prorroga un año más en sus mismos términos (es decir, con la misma renta ya actualizada, sin poder incrementarse más).Fundamento: art. 9.1 LAU.Un saludo,

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Maqiz 29/02/24 22:15

Ha respondido al tema Plusvalía con SAREB

No, en el PD te indico que si, hipotéticamente -no es tú caso- la operación no estuviese no sujeta (es decir, que habría que abonar cuantía), tampoco tendrías tú que hacerte cargo del IIVTNU -conocido como plusvalía en términos coloquiales-. Sería la SAREB la que tendría que abonar la liquidación. Te explicaba por tanto que lo ha realizado la gestoría es un trámite obligatorio para el comprador pero que únicamente se circunscribe a una declaración informativa para el Ayuntamiento.

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Maqiz 29/02/24 21:57

Ha respondido al tema Plusvalía con SAREB

Hola,No, en ningún caso sucederá la primera variable que propones. Se considerarán, a efectos de determinar el IIVTNU en una futura transmisión, tanto la fecha como valor de la adquisición que tú has realizado. Así está previsto en el último párrafo del apdo. 5º del art. 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Te lo dejo enlazado para que lo puedas consultar.Un saludo,P.D.: La comunicación que ha realizado la gestoría es un mero aviso que hace el comprador a la entidad local, obligatorio para inscribir en el Registro el cambio de titularidad de la vivienda, y con la finalidad de evitar que la Administración municipal no se le "escape" conocer todas las transmisiones de inmuebles para así poder gravarlas. Pero ello no implicaría, en el hipotético caso de que la operación no estuviese sujeta, que debieras hacer frente tú a la cuota resultante del Impuesto -excepto expreso pacto de repercusión-.

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Maqiz 29/02/24 15:54

Ha respondido al tema Dejar la vivienda de alquiler a los 6 meses

Hola,Art. 11 LAU: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."Por tanto, es correcto, si el contrato es anual (aunque este se deba renovar hasta alcanzar el plazo mínimo) te pueden exigir el 50% de la fianza (medio año implica medio mes, según la proporción legal citada) en concepto de compensación, pero -aquí lo importante- únicamente si esta cláusula está acordada entre las partes.Es decir, es legal si así se reflejó en el Contrato. Si no figura, entonces, no pueden reclamártelo.Un saludo,

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