Participaciones del usuario Maqiz - Hipotecas

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Maqiz 19/03/24 12:41

Ha respondido al tema Compra vivienda copropietario discapacidad.

Hola,Habría que comprobar los requisitos que se exigen para aplicar los beneficios fiscales aprobados por la Comunidad Autónoma dónde se encuentre el bien inmueble que se desea adquirir, ya que en cada una de ellas existen distintos y pueden exigir requisitos diferentes también.Para poderle ayudar, entonces, si no le importa responder, ¿cual sería el territorio en cuestión?.De todas formas, en general -reitero, hay que verificarlo- las bonificaciones están asociadas a la adquisición del pleno dominio de la totalidad del inmueble de una vivienda que vaya a constituir la vivienda habitual de la persona con discapacidad. Por tanto, el mero hecho de figurar como copropietario, puede que no sea suficiente.La residencia habitual no se constata con el Certificado de Empadronamiento, ya que es de sobra conocido el criterio Administración tributaria competente acerca de dicha prueba: declarar ante el funcionario de turno de la entidad local que se reside en un determinado domicilio es fácilmente destruible, por ejemplo, con el consumo eléctrico, dato que conocen. El hecho de que su actual vivienda siga presentando un consumo es prueba más que evidente -reitero que no es lo que yo opine, simplemente expongo lo que esgrime la Administración y que ya se ha comentado varias veces en el foro- que el cambio de empadronamiento obedece a criterios puramente fiscales y no refleja la realidad.Un saludo,

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Maqiz 18/03/24 23:21

Ha respondido al tema Duda Fiscalidad Ganancia Patrimonial - Inmobiliaria

No, en absoluto.La ganancia patrimonial obtenida en la anterior operación (la vivienda vendida sí era la habitual por cumplir los requisitos), quedó exenta. Y así seguirá siendo: esa circunstancia se evalúa únicamente al aplicar el beneficio fiscal.El beneficio que se obtenga en el negocio actual, no queda exento -ni total ni parcialmente-, por no tener el inmueble que ahora se transmite la condición de habitual, según lo ya expuesto. La ganancia patrimonial se calculará por la diferencia entre los precios de venta y adquisición, decrementados o incrementados con los gastos inherentes y las amortizaciones (si el inmueble estuvo arrendado), según corresponda.Lo que te quería indicar en mi anterior comentario, era que, lo que planteabas en tu cuestión no era posible: aunque en la actual venta se obtengan unos fondos que serían lo que en su momento sí se reinvirtió (es decir, que se obtendrá al menos un importe igual al precio de compra de la vivienda que ahora se transmite), estos quedarán plenamente sujetos al Impuesto -conforme a lo expuesto en el párrafo anterior- porque ahora no se cumplen las condiciones para aplicar la exención. No habrá ninguna parte de la misma que quede exenta porque esos capitales "provengan" de una transmisión anterior que sí cumplía los requisitos. Espero que así te haya quedado más claro,Un saludo.

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Maqiz 18/03/24 17:06

Ha respondido al tema Duda Fiscalidad Ganancia Patrimonial - Inmobiliaria

Hola,Opino que, de conformidad con el art. 41 bis.3 del Reglamento del Impuesto y, por ejemplo, la consulta V3447-19 de la Dirección General de Tributos, cómo la vivienda que se transmite ha dejado de ser la habitual según los criterios allí expuestos -ya que ha dejado de ser el lugar de residencia efectiva y permanente en un plazo mayor a 2 años- e independientemente de que dicho requisito no haya sido "adquirido" por un nuevo inmueble, la ganancia patrimonial obtenida estará sujeta y no exenta del Impuesto, como ya apuntabas en tu consulta.Adicionalmente a lo anterior, en la normativa no está previsto de modo alguno que el capital previamente reinvertido en la adquisición de una vivienda, si el origen del mismo deriva de lo obtenido en una transmisión que sí quedo exenta y a pesar de que la última no lo tenga o lo haya perdido -como parecer ser tu caso-, quede exento igualmente. Es decir, en cada transmisión se debe analizar la procedencia del beneficio fiscal, sin posibilidad de "arrastrar" la exención anteriormente disfrutada a la parte del capital que iguale lo reinvertido en la vivienda que ahora se tranmiste si la nueva ganancia sí queda afectada por el IRPF al no poder cumplir los requisitos exigidos.Espero que así te haya quedado claro.Un saludo,

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Maqiz 18/03/24 15:47

Ha respondido al tema Casa alquilada en agosto 2023

Hola,Sí: la limitación de la subida es la norma general para todos los contratos de arrendamiento que se renueven durante 2024. El hecho de que se hayan declarado zonas tensionadas no liberan a los contratos de vivienda radicadas en zonas no afectadas de dicha limitación.Un saludo,

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Maqiz 18/03/24 15:35

Ha respondido al tema Alquiler por un año

Hola,Referente a la venta del inmueble: el nuevo propietario debe respetar la duración mínima (5 años) o, si la duración del contrato es mayor, esta última si el vendedor le ha informado -lo cual es obligatorio- de que el inmueble que transmite está afectado por un arrendamiento.Y respecto a la compensación, el arrendador sólo podrá recibir, en caso de que el inquilino abandone el inmueble prematuramente:- Durante los primeros 6 meses: con una cuantía igual a una mensualidad de renta por cada mes que le resten hasta alcanzar los 6 y una doceava parte de la renta vigente por cada mes que superen los 6 y que queden por completar hasta cumplir el primer año de duración del contrato.- Una vez superados los 6 primeros meses, pero no alcanzado el primer año: una doceava parte de la renta vigente por cada mes hasta cumplir referido primer año. - Una vez superado el primer año: ninguna.Cualquier cláusula que establezca una indemnización superior que la que se derivase de las condiciones anteriores, deviene inaplicable por ser superior al máximo legal, lo cual está expresamente prohibido por la LAU.Un saludo,

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Maqiz 17/03/24 22:53

Ha respondido al tema Renovación contrato alquiler vivienda como propietario

Hola,Si el contrato de arrendamiento se formalizó en octubre de 2020, el mismo finalizará en octubre del 2025. El preaviso se debe realizar de tal manera que la parte arrendadora quede notificada con, al menos, 4 meses de antelación. Por tanto, no es posible durante ese plazo por parte del arrendador ni dar por finalizado el contrato ni actualizar la renta más de lo estipulado en el contrato (generalmente, según IPC, y con las limitaciones derivadas de la coyuntura actual).Sin embargo, hasta la entrada en vigor de dichas limitaciones, lo que estaba admitido por el Tribunal Supremo era la acumulatividad sin retroactividad: es decir, que en el año X la renta podía actualizarse, no sobre la renta efectivamente cobrada en el año anterior X-1, si no según la hipotética mensualidad revalorizada de X-1 aunque no se llegara a aplicar y exigir a los inquilinos.Pero ha surgido la teoría (ya que la Ley no es clara en ese punto) que la limitación aprobada también impide aplicar la acumulación y la actualización se debe aplicar, por tanto, sobre la renta que se venía cobrando en el año anterior.Ya se habló del tema aquí, aquí y aquí.

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Maqiz 14/03/24 08:40

Ha respondido al tema Calcular complementaria cuando no existe valor de referencia!

Coincido.

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Maqiz 13/03/24 18:24

Ha respondido al tema Contrato alquiler mayo 2014. - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Hola,Coincido con @frangon , excepto en un pequeño detalle: si el contrato se ajustaba al mínimo legal (lo más probable), el contrato tenía una duración mínima de 3 años (hasta mayo/2017), prorrogándose un año más debido a la ausencia de denuncia (mayo/2018), quedando entonces en situación de tácita reconducción.Es decir, que desde la mencionada fecha el contrato se está prorrogando en sus mismos términos anualmente (si la renta pactada es anual, aunque se abone por mensualidades) o mensualmente, en caso contrario. El plazo de preaviso entonces es de 15 días posteriores al vencimiento (anual o mensual, según lo que ya se ha indicado) para avisar a los mismos de su finalización.Un saludo,

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Maqiz 13/03/24 17:24

Ha respondido al tema Terreno con casa que no esta en la escritura - Registro de la propiedad

Hola,Sí, la situación es totalmente legal y quizás, mas habitual de lo que pudiera parecer.- El Catastro es un registro administrativo al cual, debido a la normativa tributaria, es obligatorio comunicar las alteraciones jurídicas (de propiedad) y físico-económicas (como una obra nueva) para poder someter a dicho Inmueble al sistema tributario correctamente. En el caso que expones, si no se hubiera comunicado la construcción, catastralmente la parcela hubiera tenido un uso diferente al real y/o, además, una valoración inferior, lo que hubiera conllevado a una imposición menor de la debida y, por tanto, a regularizaciones y sanciones tributarias. Por ello la necesidad de que se encuentre actualizado.- Sin embargo, el Registro de la Propiedad ofrece unas ventajas en el tráfico jurídico muy considerables, pero como este extremo tiene unos costes (los aranceles), el hecho de inscribir la declaración de obra nueva es totalmente voluntaria. No existe obligación ninguna y, por tanto, en este puede aparecer inscrito un terreno sin edificar mientras que en sede catastral la realidad del inmueble sea otra.La única manera de inscribir una construcción en el Registro, es mediante una Escritura de Declaración de Obra Nueva, no es válido una mera declaración en la Escritura de Compraventa aunque en la misma se indique que existe una construcción, ya que el Registro es un organismo el cual una de sus funciones es que tiene que velar porque la información que allí este contenida cumpla absolutamente todas las disposiciones legales.Por tanto, o se tramita dicho expediente, o seguirá constando un terreno sin edificar a pesar del cambio de titularidad. Dicho trámite requiere abundante documentación (p.ej.: permiso urbanístico y de obras del municipio, certificaciones del arquitecto, cédulas de habitabilidad, etc.), todo ello dependiendo de la normativa de la CA dónde se encuentre el inmueble, ya que el Registrador tendrá que comprobar que la construcción es plenamente legal y ajustada a Derecho. Debido a ello, tened en cuenta que es un procedimiento que, aunque podréis iniciarlo vosotros, mucho de lo que se requiere sólo estará en poder del vendedor (o de un anterior propietario, si la anterior transmisión se realizó sin inscribir tampoco la obra nueva). En caso de que la construcción tenga una antigüedad superior al periodo de prescripción de la normativa autonómica aplicable, el procedimiento de Obra Nueva Prescrita es más sencillo, pero es necesario seguir llevándolo a cabo para inscribir la edificación.De todo ello os podrá informar mejor la Notaría/el Registro, pues son operaciones muy habituales pero altamente particularizadas por cada Comunidad, y por ello serán ellos los que mejor conozcan con exactitud los requisitos aplicables al caso.Un saludo,

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Maqiz 12/03/24 20:59

Ha respondido al tema Calcular complementaria cuando no existe valor de referencia!

Hola, creo que te es de aplicación esta respuesta. Te dejo citado lo que considero relevante para el caso que expones: Actualmente (ya en 2023), el valor por el que hay que tributar es el valor de REFERENCIA que publica es Catastro y NO ES EL VALOR CATASTRAL. Por tanto, lo que tienes que comprobar es el valor de referencia en la web del catastro. Ahora bien, si ese valor no está determinado (es algo totalmente normal que pasa con la práctica totalidad que no sean viviendas y aparcamientos) la Ley dice que tienes que tributar por el valor de mercado o el valor pactado por la compraventa. En este caso, la comprobación de valor futuro se iniciaría porque la Comunidad Autónoma piensa que el valor de mercado es superior al valor declarado en la escritura. Para evitar esto, cuando no hay valor de referencia, suele consultarse el valor previo del inmueble, que lo proporciona la Comunidad Autónoma y que era el antiguo “límite mínimo” por el que se podia “escriturar”, aunque luego este supuso un "dolor de cabeza" por la elevada litigiosidad y las continuas desestimaciones en los tribunales que se cambió la Ley para evitarlo. Ahora, por tanto, si inician el procedimiento de comprobación, como no hay valor de referencia, es la Comunidad Autónoma la que tiene que demostrar que el inmueble vale más, -no es válido alegar ese valor previo ya mencionado- y con la jurisprudencia actual, básicamente ha quedado descartado hacer valoraciones "desde la oficina", si no que resulta casi imprescindible que un tasador se desplace hasta la finca para valorar el bien, en caso contrario, es más que probable que un tribunal anule la complementaria.

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