Participaciones del usuario Maqiz - Hipotecas

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Maqiz 22/03/24 14:46

Ha respondido al tema Registro Propiedad Demanda - Registro de la propiedad

Sí, esa medida cautelar está absolutamente contemplada en la Ley de Enjuiciamiento, para que un acto posterior inscrito por un tercero que desconocía el procedimiento judicial en cuestión no pueda alegar ya desconocimiento y no obste, así, para que el demandante pueda llevar a término el efectivo cumplimiento de la demanda en caso de un fallo favorable a sus intereses, ya que de lo contrario referido sujeto ajeno a la disputa quedaría protegido por la fe pública registral.Si te interesa saber más, aquí dicha figura está bastante desarrollada y detallada, y también se expone cómo puede llevarse a cabo.Ahora bien, la Ley resulta más estricta, pues exige una fundamentación adicional de la necesidad de adoptar la medida en el momento en que se solicita, si el mismo ocurre con posterioridad a la interposición de la demanda (art. 730.4 LEC).

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Maqiz 22/03/24 10:57

Ha respondido al tema Ayuda con nota simple sobre Cargas de una vivienda

Hola,Las afecciones fiscales son absolutamente habituales y se producen por imperativo legal (el inmueble, independientemente de su propietario, respondería de la liquidación que practicase la Administración si esta se muestra disconforme con lo declarado por el contribuyente en el caso de los Impuestos relativos a TPO/AJD/SyD).Pero, como muy bien indicas, están caducadas (han transcurrido más de 5 años desde su anotación). Ya no os pueden afectar. Sigue apareciendo porque el Registro de la Propiedad no se "actualiza" automáticamente ni mucho menos si no que, cada vez que se somete a inscripción/anotación cualquier documento, es cuando el Registrador procede a cancelar todo aquello que haya perdido su vigencia. En el caso que expones, antes de inscribir el cambio de titularidad del dominio por compraventa, cancelará dichas afecciones.Respecto a la carga de procedencia, también entra dentro de la más absoluta normalidad: ello quiere indicar que las zonas comunes de la finca dónde se encuentra el inmueble que vais a adquirir están sometidas a la regulación contenida en los estatutos de la Comunidad, y es necesario que ello figure en las viviendas afectadas para que sus propietarios queden obligados a cumplir las mismas y no puedan alegar desconocimiento. Esto es importante ya que, por ejemplo, un patio al que se pueda acceder desde una vivienda no será de uso privativo si se ha pactado que puede utilizarse por todos los vecinos. Para que así te hagas una idea de lo que significa esa carga. Pero no es del tipo "económico".Espero haberte ayudado,Un saludo.

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Maqiz 21/03/24 13:47

Ha respondido al tema Ratificación escritura compraventa

Hola,Viendo lo que expones, entonces, el único inconveniente de la figura del mandato verbal (el pago) queda suplido al interponer a un intermediario de confianza (la entidad bancaria) en la realización del mismo. Es lo que te indicábamos, no es para nada una figura en la que quedes desfavorecida en la balanza.Respecto a la Ley del Notariado, la situación no es como indicas, quizás me haya expresado mal. A ver, la videoconferencia que van a utilizar es un medio que, como le he indicado, aporta más confianza entre las partes pero no es lo mismo que otorgar una Escritura mediante dicho sistema, posibilidad tasada a ciertos actos entre los que no se encuentra la compraventa de viviendas actualmente y en vigor desde el 09/11/2023.Pero antes de esa reforma, para el caso de transmisiones mediante mandato verbal, también se podía utilizar dicho medio técnico para establecer un mayor marco de más seguridad y confianza. Es decir, que como la Ley no ha operado reforma alguna respecto a la compraventa, el hecho de utilizar o no videoconferencia es un mero instrumento para intentar favorecer la operación como ya he indicado en varias ocasiones.La figura del mandato verbal en sí misma, sí que está absolutamente contemplada en el Código Civil (art. 1709 y siguientes) y desarrollada en nuestra jurisprudencia. O sea que no es ni para nada novedoso ni algo que no esté contemplado. Y es una forma de proceder totalmente válida como otra cualquiera.Espero que así quede más claro,Un saludo.

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Maqiz 21/03/24 11:42

Ha respondido al tema Ratificación escritura compraventa

Hola,1.- Respecto del poder: es una opción bastante plausible que le ha propuesto el estimado compañero @w-petersen . En su caso no será así, simplemente se ha expuesto que también existe esa forma de proceder que otorga más seguridad a la parte compradora.2.- Respecto de la videoconferencia, le comento algunos aspectos. Es cierto que desde la entrada en vigor de la Ley 11/2023 -el 9 de noviembre del año pasado- los notarios pueden utilizar videoconferencias para otorgar determinados actos (p.ej.: constituir una sociedad, o determinadas actas) pero en ningún caso es un método válido para la transmisión de inmuebles, ya que no aparece recogido en el art. 17 ter de la Ley de Notariado, que es dónde se regula esta novedosa forma de otorgamiento de documentos públicos.Por tanto, el hecho de utilizar una videoconferencia será un elemento circunstancial que aportará confianza entre las partes -nada más- por el hecho de que ambas partes podrán verse mutuamente y porque la firma quedará finalizado en el acto. Pero el fundamento legal es el mismo: el comprador actuará mediante la figura del mandato verbal, el cual será rarificado de manera instantánea por Ud. gracias a dicha tecnología. Reitero, utilizar la misma en lugar de acudir de manera separada aporta instantaneidad pero no un mayor amparo legal.3.- Por último, el mandato verbal. Honestamente, a priori, no se me ocurre demasiados contras para la parte vendedora. Cómo ya se le ha indicado, Ud. tiene "la sartén por el mango" una vez que la otra parte ha otorgado por sí sola la venta.Un inconveniente podría ser la limitación que sufre el método de pago por excelencia en este tipo de transmisiones de inmuebles no nuevos: el cheque conformado, que permite una transmisión instantánea del precio acordado, que en este caso por no estar juntos físicamente no se puede emplear. Pero si el comprador va a recurrir a financiación -hipoteca-, entonces, el pago se realizará por la entidad bancaria, lo cual hace aumentar enormemente la seguridad de que recibirá los fondos. Pero el hecho de tener que recurrir a una transferencia por otorgarse de la manera expuesta la compraventa no presenta mayores riesgos que con respecto a las que sí se realizan presencial y conjuntamente (todos en la Notaría): la problemática radica en que si la misma se ejecuta previamente al acto, Ud. puede no ratificarla -o no acudir, si se hace físicamente- y si es posterior, una vez ratificada -o firmada por todos en la propia Notaria-, puede el comprador no emitirla. No hay diferencias.Espero que así le haya quedado más claro,Un saludo.

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Maqiz 20/03/24 22:06

Ha respondido al tema Ratificación escritura compraventa

Hola,Coincido, desde luego para esta forma de proceder sea probablemente necesario que el comprador sienta la suficiente confianza respecto del transmitente para llevarla a cabo, según lo que expones. Ahora bien, no lo he expuesto en mi primera respuesta ya que, como ocurre en este caso, las cuestiones provenían de la parte vendedora -como @marissa -, la cual sólo observa beneficios en esta forma de proceder.Aunque, si tampoco se desea otorgar un poder limitado, siempre es posible -con quizás el más elevado coste que conlleva, pero pudiendo abonarse íntegramente por el vendedor, ya que es quien vería aumentada la confianza en este proceso de venta mediante mandato verbal- utilizar a la parte neutral por excelencia -el Notario- para depositar los fondos y que sea él, quien una vez reciba la confirmación de la ratificación por parte de su compañero, quien proceda al pago.A estos efectos, este artículo.Un saludo.

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Maqiz 20/03/24 20:27

Ha respondido al tema Ratificación escritura compraventa

Hola,Formalizar la venta mediante el procedimiento que indica es absolutamente común y admitido en derecho (figura de mandatario verbal). El mismo implica que el comprador, por sí solo y ante el Notario que él elija, comparecerá e indicará que actúa en su propio nombre como adquiriente y en el nombre de Ud. como parte vendedora y teniendo autorización verbal para representar a la parte vendedora. Es decir, que no se exigirá en ese momento ningún tipo de poder.Sin embargo, dicha "Escritura" quedará incompleta, ya que el Registrador, excepto que se le atestigüe que esa autorización verbal es cierta, nunca inscribirá el cambio de titularidad. Y por ello, una vez otorgada la Escritura anterior y remitida a la Notaría dónde Ud. comparecerá, ratificará que el mandato verbal por el comprador expresado y que es el fundamento en el que ha basado el hecho de representarla a Ud. y por lo que ha otorgado la escritura por sí solo, es conforme a su voluntad.Respecto a la documentación, será ambas Notarías la que mejor le indiquen que es necesario, ya que no está ni mucho menos reglado, es un aspecto relativo a la mera gestión del procedimiento. Aunque, a priori, con el DNI sería suficiente. Ahora bien, con respecto a la compraventa en sí, la documentación es más extensa (título de propiedad, certificaciones de inexistencia de deudas de IBI y de propietarios -si procede-, etiqueta energética, relativos a la cancelación hipotecaria si existe alguna pendiente, etc.)El coste es difícil determinarlo por la multitud de conceptos arancelarios por los que se guían los Notarios. Esta ofrece en su web un presupuesto informativo, para que tenga una idea. Tenga en cuenta que (i) dicho coste será adicional al de la Escritura de Compraventa, que generalmente asumirá la parte adquiriente y (ii) también se puede pactar que el precio de la ratificación lo asuma los compradores.Un saludo,

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Maqiz 20/03/24 18:19

Ha respondido al tema Compra vivienda copropietario discapacidad.

Hola,Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de una inmueble únicamente están exentas si (i) la finca que se transmite es la vivienda habitual del vendedor y este tiene más de 65 años o tiene un grado III ó III de dependencia -no discapacidad-, independientemente del destino de los fondos, (ii) si la vivienda es habitual y se reinvierte en la adquisición de otra que también lo vaya a ser -no es el caso, según indicas- o (iii) si la vivienda es no habitual y el contribuyente, mayor de 65 años, lo reinvierte en la contratación de un seguro de rentas vitalicias.Si la vivienda se adquirió antes del 31.12.1994, entonces, entra en juego una reducción a tener en cuenta:el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento. Si es el caso, no dudes en indicarlo para informarte sobre este extremo y cómo se vería disminuida la carga fiscal asociada a la venta del inmueble.Un saludo,

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Maqiz 20/03/24 10:46

Ha respondido al tema Venta immobiliara con 65 años

Hola,1.- Como ya le han indicado, la escala del ahorro se aplica sobre la ganancia patrimonial, que es igual a la diferencia entre el valor de transmisión y el precio de compra, disminuidos o incrementados, respectivamente, con los gastos inherentes a las mismas y que han sido asumidos por el contribuyente. Si, además, la vivienda ahora vendida ha estado alquilada en algún momento al resultado anterior hay que adicionarle las cantidades amortizadas en las respectivas declaraciones de IRPF del periodo de arrendamiento.2.- No se aplica el porcentaje del rango en el que se encuentre la ganancia -no el beneficio-, si no que la misma se aplica en forma de escala: por los primeros 6.000€, se abona un 19%, por lo que exceda de esa cantidad y hasta llegar a los 50.000€, un 21%, y así sucesivamente.3.- Si Ud. es mayor de 65 años, la ganancia patrimonial queda exenta únicamente bajo dos supuestos: (i) si la vivienda que ahora transmite es su actual vivienda habitual, independientemente del destino que dé a los fondos obtenidos, o (ii) si la vivienda es no habitual, si reinvierte dichos fondos en la constitución de una renta vitalicia. No hay más: si no se cumple ninguno de los dos supuestos, la ganancia está plenamente sujeta -hay que declararla-.Por último, si la vivienda fue adquirida antes del 31.12.1994, entonces, puede disfrutar de un beneficio fiscal que le permite reducir la ganancia y así tributar menos: coeficientes de abatimiento. Si es su caso, no dude en indicarlo para poder ayudarle.Un saludo,

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Maqiz 19/03/24 13:21

Ha respondido al tema Compra vivienda copropietario discapacidad.

Hola,Si el inmueble que adquirís va a ser vuestra vivienda habitual, en lugar de pagar un 6% -tipo general-, abonaréis en concepto de ITP -si la vivienda es de "segunda mano", si se compra a promotor se abonará IVA- el 90% -se reduce un 10%, como ya os he indicado- del resultado de aplicar el tipo general a la base imponible (precio de la vivienda, por lo general). Es decir, a efectos prácticos, se queda un tipo reducido del 5,4%.Espero que así os quede claro.Un saludo,

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Maqiz 19/03/24 13:04

Ha respondido al tema Compra vivienda copropietario discapacidad.

Hola,En Madrid, los tipos reducidos/deducciones, según se recogen en la Sección 1ª del Capítulo IV del Decreto Legislativo 1/2010, únicamente son aplicables a (i) familias numerosas, (ii) empresas inmobiliarias o (iii) para viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de los compradores personas físicas si el inmueble y anejos (garajes y trasteros) no superan una base imponible de 250.000€.No existe reducción alguna para discapacitados.Así que, viendo las bonificaciones fiscales existentes, en este caso, si el inmueble adquirido va a ser vuestra vivienda habitual, lo mejor es que figure al nombre de los verdaderos propietarios y residentes, y se formalice adicionalmente pero separadamente la donación (la cual por el parentesco y la finalidad arrojaría una cantidad ridícula -por no decir nula- a ingresar en concepto de Impuesto sobre Donaciones), para que así os beneficies de una reducción del 10% sobre el tipo del 6% que se aplica con carácter general, ya que es el único "descuento" al que podéis optar.Un saludo,

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