Maqiz
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Foro:
Maqiz
17/01/24 21:21
Ha respondido al tema Desvincular Seguro vivienda de hipoteca
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Hola,En cualquier simulador hipotecario que se puede encontrar con un mero "googleo" (por enlazar uno oficial, este del Banco de España -no se debe indicar en este caso la opción "tipo de interés posterior" aunque la hipoteca sea a tipo variable-), pero ten en cuenta que debes introducir el capital pendiente a fecha actual -y no el inicialmente concedido-, el plazo (en meses) restante y no el plazo total de la hipoteca -es decir, el número de cuotas que queden para terminar de abonarla en plazo- y el tipo de interés vigente, incluyendo el "recargo" por contratar el seguro con una entidad "externa" al prestamista -el banco-. Si la hipoteca es a tipo variable, además, dicho cálculo solo servirá hasta la revisión del tipo de interés, ya que después se conoce en cuanto aumentará el diferencial, pero no como variará dicho índice.Un saludo,
Maqiz
17/01/24 14:55
Ha respondido al tema Alquiler el 30 % de vivienda a un familiar
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Hola,Creo que la mejor opción consistiría en realizar únicamente un contrato, en el que aparezcas solamente tú -como arrendador- y tu sobrina -arrendataria-, pero en el que además se indique que: (i) la propiedad del piso es compartida y no te corresponde únicamente a ti, pero que la copropietaria -tu hermana y madre de tu sobrina- consiente expresamente y suscribe (es decir, firma también) el uso total del inmueble por la mencionada inquilina, y (ii) que el precio pactado en dicho contrato será únicamente exigible por ti y será a ti también a quién se le deberá abonar de manera íntegra, pues es la renta acordaba por la formalización del alquiler -elemento esencial del contrato-, sin que la copropietaria -tu hermana- exija compensación alguna a ninguno de los otros dos intervinientes por tolerar el uso del inmueble.Adicionalmente, para que no existan problemas interpretativos, se puede añadir una cláusula de tal manera que la copropietaria "consentidora" se obligue por dicho contrato a soportar el alquiler mientras que el arrendador que sí percibe renta -tú- desee prorrogarle una vez que de él dependa la voluntad de dicho acto (esto es, una vez superado el mínimo legal establecido por Ley).Un saludo,
Maqiz
12/01/24 22:09
Ha respondido al tema Comprar piso de banco, con deudas de IBI y Comunidad
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Hola,Este tipo de certificaciones son habituales en el trafico inmobiliario, por lo que generalmente son “conocidas” en el ámbito local y sí suelen expedirse, al menos, al propietario actual y vendedor. No te puedo asegurar si legalmente existe algún fundamento que impida su emisión a terceros, ahora bien creo que en estos casos merece la pena intentarlo. Ten en cuenta además que son certificados que suelen tener un coste -“pequeña” tasa municipal-.Un saludo
Maqiz
12/01/24 20:48
Ha respondido al tema Comprar piso de banco, con deudas de IBI y Comunidad
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Hola,Efectivamente, aunque tú puedes reclamarle la deuda a la inmobiliaria en cuestión y aunque estás cubierta por dicha cláusula, si se niegan a realizarlo voluntariamente el pago tras notificárselo y aún sin llevar ningún tipo de razón, la única opción que te queda es hacer frente a la deuda y luego recurrirla vía judicial.Unos apuntes adicionales:- Con respecto a los gastos de Comunidad, independientemente del verdadero deudor, la Comunidad puede reclamar las cuotas del año en curso -2024- y los tres anteriores -2023, 2022, 2021- (cuatro -uno más, 2020- si la vivienda está radicada en Cataluña) al actual propietario -tú-. Y luego tú puedes exigírselo al verdadero deudor -así esta contemplado en la Ley, además de que en tu caso tienes una cláusula en una Escritura notarial que lo ratifica-. Pero hay que tener en cuenta que en es periodo de 4 años, el anterior propietario puede no ser únicamente la inmobiliaria, si no que durante parte del mismo también lo haya sido el el ejecutado judicialmente -por impago de la hipoteca, supongo- y, por tanto, la entidad vendedora -aunque es discutible esta interpretación debido a la cláusula que suscriben- puede rechazar alguno de los pagos de esos años amparándose en que el deudor es otro, obligándote a reclamar contra dicho desconocido y con lo complicado que puede llegar a ser eso.- Con respecto al IBI, no indicas si figurará cláusula similar. Pero de todas formas, legalmente, los servicios tributarios del Ayuntamiento te podrán reclamar, directamente a ti, el IBI del año en curso (2024) y el anterior (2023) si están impagados. Pero además, si el propietario previo a la entidad vendedora -es decir, volvemos a que el problema radica en que la inmobiliaria haya sido "dueña" por poco tiempo- es declarado fallido (esto es, que el Ayto. sigue el procedimiento de derivación de deuda por responsabilidad subsidiaria -ya que si no, esto no lo pueden hacer y si hay defectos formales se puede anular la deuda que te reclamen- y durante el mismo se constata que no se consigue encontrar bienes del anterior propietario y verdadero deudor con los que satisfacer la deuda), también pueden reclamarte la deuda a ti -sin perjuicio de que tú utilices una cláusula similar de la Escritura si existe para reclamárselo a la inmobiliaria, y con el mismo problema que antes: yo no te abono deudas del anterior propietario a mí-, y con el inconveniente de que el límite temporal es mucho mayor, porque te pueden exigir las no prescritas, pero estas no son únicamente los últimos 4 años, porque cada actuación dirigida a reclamar el IBI anual prorroga desde su realización el plazo otros 4 años más (p.ej, IBI de 2012 impagado, con un 1er requerimiento en 2015, notificación de comunicación de bienes de 2018 y diligencia de embargo en 2021, prescribiendo ese IBI de 2012 en 2025).Por tanto, si te es posible, contacta con ambos (Administrador y Ayto.) para comprobar el estado del inmueble y al menos incluye en la cláusula que toda la deuda pendiente, aunque derive del anterior propietario a ellos -la inmobiliaria-, y, en mi opinión -puede no ser acertada-, prepárate para reclamar judicialmente porque este tipo de inmobiliarias suelen "desaparecer y desentenderse" una vez vendido el inmueble.Y si deseas vender y el futuro comprador te exige libre de cargas, debes hacer frente a las mismas, como ya se te ha indicado, aunque luego inicies tú los correspondientes procedimientos para reclamárselo a quien proceda.Espero haberte ayudado,No dudes en exponer el resto de cuestiones que no tengas claras.Un saludo,
Maqiz
12/01/24 19:16
Ha respondido al tema Existe alguna forma de bajar el pago del IRPF?
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Hola,Si se vendiese la vivienda habitual y el importe obtenido en dicha venta se reinvirtiese en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la primera de ellas estaría exenta, es decir, no habría que pagar nada en concepto de IRPF por el ingreso obtenido en esa transmisión. Por tanto, primeramente, lo que indicas no existe tal y cómo comentas. Y además, en tu caso, no te serviría de nada: admitiendo que validen ese "cambio de empadronamiento" -luego te detallo más acerca de este aspecto-, te irías a vivir a una vivienda que ya es de tu propiedad. Por lo que no te sería aplicable dicha exención.Ahora bien, si tienes derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual -esto es, que adquiriste verdadera vivienda habitual antes de 2013-, el importe obtenido en la venta de esta "segunda" vivienda, aunque debas declararle y tributar por él en el IRPF, si se utiliza para amortizar la hipoteca de tu actual y verdadera vivienda habitual, aumentará la base sobre la que se calcula dicha deducción. Por tanto, obviamente no puedes "empadronarte y cambiar de residencia habitual", porque si no pierdes esta deducción ya que la misma está en régimen transitorio -a extinguir por quienes ya la disfrutaban- y no se puede aplicar a viviendas adquiridas ahora.Y por último, el Certificado de Empadronamiento, cuando se trata de utilizarse como justificante ante la Administración Tributaria para justificar la residencia habitual y así tener derecho a cualesquiera beneficios fiscales, en absoluto lo admiten como una prueba válida. El argumento que esgrimen -que no es el mío, simplemente expongo- es que declarar ante el funcionario local que se vive en un determinado domicilio no prueba nada, ya que Hacienda dispone de otros datos (p.ej.: consumos) que permiten desmentir dicho justificante si no se vive en él y el empadronamiento se emplea como método "fraudulento" para "rebajar la factura fiscal".Así que, resumeiendo: el importe obtenido en la venta debe tributar, tienes muy pocas posibilidades de que no sea así, y te interesa más que esto sea así para que lo que amortices en tu hipoteca actual lo puedas incluir para aumentar la deducción vinculada a tu actual residencia, si tienes derecho a ella.Espero que así te haya quedado claro,Un saludo.
Maqiz
12/01/24 16:07
Ha respondido al tema Comprar piso hipotecado?
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Hola,No hay ninguna diferencia "temporal" respecto a la adquisición de una vivienda sin dicha carga. Simplemente, en este caso, del precio acordado descontaréis el saldo pendiente vivo a fecha de compra informado por la entidad prestamista para ingresárselo y así saldar la deuda, para que entonces no os podáis ver afectados por los incumplimientos del deudor, ya que si esta cancelación no se realiza, ante un impago del anterior propietario, el banco podría seguir iniciando el proceso de ejecución hipotecaria sobre dicha vivienda a pesar de haber cambiado de dueños, ya que dicha carga -garantía hipotecaria- es anterior a la adquisición que pretendéis realizar. En el caso de que se necesite financiación ajena también para la compra -esto es, una nueva hipoteca-, esto no supone ningún inconveniente, es más, es una operación bastante habitual: cancelar la anterior hipoteca del último propietario para "sustituirla" por la concedida a los compradores.Un saludo,
Maqiz
12/01/24 12:39
Ha respondido al tema IBI por las deudas del deudor del grupo inmobiliario
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Hola,No existe el "modelo de reclamación" que solicitas, se debe hacer una escrito/instancia en el que se redacte y exponga los fundamentos legales en los que te basas para solicitar la improcedencia de dicha reclamación de deuda por parte del Ayuntamiento/Diputación.Te recuerdo que en este caso la Administración "tiene razón", es decir, puede reclamar al nuevo propietario el IBI pendiente del antiguo dueño, como ya se te ha indicado, aunque pueda parecer "injusto". La única forma de anulación son defectos de forma en la tramitación del expediente de derivación de responsabilidad.Viendo lo que comentas, honestamente sí, en vuestro caso quizás sea mejor buscar un asesoramiento profesional, pero reitero que la reclamación tiene pocos visos de prosperar porque lo que se te reclama está contemplado en la Ley.Un saludo,
Maqiz
12/01/24 11:34
Ha respondido al tema IBI por las deudas del deudor del grupo inmobiliario
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Hola,Creo que no me has entendido bien. El nuevo propietario, si la Corporación Local -Ayuntamiento, que es el competente para la gestión del IBI- sigue el procedimiento establecido al efecto, debe hacer frente al pago del IBI pendiente, incluso aunque las cuantías reclamadas hagan sean de ejercicios anteriores a la adquisición del inmueble y, por tanto, no sea el verdadero deudor, que sería el antiguo propietario-. Cuando se adquiere un inmueble con deudas de IBI, aunque no se conozcan, es un riesgo que se debe asumir porque así está previsto en la Ley.Si se desea presentar algún tipo de alegaciones/recurso, debe hacerse frente al Ayuntamiento o la Diputación, ya que en tu caso parece que es en esta entidad dónde ha delegado sus funciones tributarias el municipio.Cualquier cuestión adicional, no dudes en plantearla por aquí para que te podamos ayudar,Un saludo.
Maqiz
12/01/24 10:20
Ha respondido al tema IBI por las deudas del deudor del grupo inmobiliario
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Hola,Cuando se adquiere un inmueble con deudas por IBI, si la Administración tramita el correspondiente procedimiento de derivación por responsabilidad subsidiaria en el que se declare fallido al verdadero deudor (que es el antiguo propietario) -en tu caso indican que sí con un mera frase, pero puedes solicitar consultar el expediente para comprobar que efectivamente se ha seguido seguido el procedimiento-, el nuevo titular de la finca debe hacer frente a dichas deudas sin perjuicio de que este luego reclame al anterior dueño, pero frente a la Administración debe responder él. Es un mecanismo que asegura a la Administración poder cobrar esa deuda.Fundamento: art. 64.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La única defensa es la posibilidad de anular el procedimiento por algún incumplimiento formal en el trámite de derivación.Un saludo,