Maqiz
01/04/24 13:15
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Foro:
Maqiz
01/04/24 13:11
Ha respondido al tema Liquidación de ganaciales
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Hola,Si el inmueble era ganancial de la persona difunta y de respectivo cónyuge, el Registrador debe practicar dos inscripciones:- La adjudicación de una mitad indivisa al cónyuge viudo, consecuencia de la liquidación del régimen económico necesario para continuar con el reparto de la masa hereditaria- La inscripción a favor del heredero/legatario como consecuencia de las disposiciones testamentarias del titular fallecido.Por tanto, no es ningún Impuesto, es un concepto a facturar por el Registrador consecuencia de su arancel -el cual deriva de una norma reglamentaria, siendo único para toda España-.Un saludo,
Maqiz
01/04/24 13:07
Ha respondido al tema Duda con cargas de NOTA SIMPLE
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Hola,- Las afecciones fiscales no tienen porqué corresponder con el número de titulares registrales de la finca en cuestión. Los mismos sí que están directamente relacionados con el número de negocios jurídicos que se han inscrito sobre la misma.Así las cosas, siguiendo el orden de las inscripciones, asociada a la constitución de la hipoteca (al margen de la inscripción 8ª), existe la correspondiente afección. E igualmente, asociada a la 9ª, existe otra.Pero no puedo ser de más ayuda porque no conozco a que hace referencia dicha inscripción, ya que sólo adjuntas el apartado de las cargas de la finca y no hay ninguna vigente con dicho orden. Por tanto, o se refiere a un negocio relativo al dominio o también puede suponer que la inscripción/anotación de la que se derivó dicha afección este cancelada o caducada (p.ej.: un embargo dimanante de una deuda que finalmente quedó saldada): si en la Nota Simple íntegra no aparece nada relativo a dicho número de orden, es que aquello a lo que hacía referencia -y que, por tanto, podría tener alguna repercusión para ti como nuevo propietario- ha perdido su vigencia totalmente -aunque no lo haga la carga fiscal consecuencia de dicho acto, ya que operan de manera independiente- y, por tanto, ya no se puede derivar del mismo ninguna consecuencia "negativa" para ti.- No, en absoluto: si fuera un impedimento para la entidad financiera, los préstamos hipotecarios serían un rara avis y no el negocio jurídico más habitual.- En el "contrato de arras", para intentar adecuar el mismo a la realidad, se debe indicar que la vivienda se transmite libre de cargas a excepción de (i) la garantía hipotecaria, debiendo explicitarse cómo y por quién se cancelará la misma y (ii) las servidumbres y afecciones vigentes consecuencias de la legalidad vigente -no se pueden cancelar aunque exista voluntad de las partes porque depende de terceros-.Un saludo,
Maqiz
31/03/24 22:00
Ha respondido al tema Sacar alquiler casa por airbnb
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Realizar el trámite establecido -en el cual se verificarán el cumplimiento de los requisitos exigidos- con el fin de comunicar/obtener autorización para dicha actividad, de conformidad con la normativa propia dictada por la Comunidad Autónoma en cuestión. A estos efectos, y advirtiendo que no es una página oficial y puede contener errores y/o omisiones, este blog contiene una guía sobre el proceso.
Maqiz
31/03/24 19:44
Ha respondido al tema Extinción de Condominio, necesito ayuda porfavor, si son tan amables.
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Hola,Te respondo:- El orden es indiferente: si se hace primero la novación, corréis el riesgo que una vez liberada la ex-pareja como deudora, no otorgue la extinición. Pero, en vuestro caso, lo que se ha pactado es lo contrario: por tanto, el "poder de incumplimiento" recae de vuestro lado, por ello la cláusula de "salvaguarda" que ya he indicado que es absolutamente corriente, ya que la ex-pareja quiere que figure como "garantía" de que lo acordado se llevará a cabo.Igualmente ocurre con la aportación a gananciales: se puede realizar con anterioridad a dichos dos actos, entre media de ellos o al finalizar. Es indiferente, ninguna diferencia supone. Reitero, puedes quedar en una situación problemática o de desprotección si no se deja acordado ya entre vosotros cómo proceder en caso de liquidación del régimen de gananciales, ya que aportas un dinero privativo a dicha sociedad, el cual, finalmente, además, recaerá en un inmueble posiblemente privativo de tu actual cónyuge.- No afecta en nada el hecho de tener descendientes: todo lo que comentado es aplicable igualmente.- La tasación sólo es exigida para la nueva garantía hipotecaria resultante de la novación. El hecho de utilizar la tasación para utilizarla en la extinición de condominio creo que solo podrá suponer más inconvenientes a la situación, volviéndola más problemática: en ese caso, puede resultar que la ex-pareja os exija una compensación mayor como consecuencia de dicha valoración, de lo que posiblemente os defenderéis con el argumento de que, entonces, vosotros también exigiríais incrementar el capital pendiente con la deuda consecuencia los gastos pasados y que fueron asumidos íntegramente por tu actual marido, etc. Es decir, aportar esa tasación a la parte contraria lo único que puede resultar es que el acuerdo que tanto os ha costado alcanzar se convierta en "papel mojado", porque ambas partes posiblemente pasaréis a exigir unas cláusulas diferentes de las pactadas hasta entonces.Lo importante en la situación que comentas es que el acuerdo llegue a buen término. "No os pongáis palos en las ruedas" a vosotros mismos.- El banco os exige un documento que no es necesario. Pero si se enrocan en que es necesario su aportación, hay que pasar por el aro. Mismo problema que antes: las tres partes tienen que estar de acuerdo para finalizar exitosamente el negocio jurídico en cuestión. Si no, imposible llevarlo a cabo.- La cláusula que has procedido a citar literalmente respecto al reparto, no es incorrecta, ya que no tiene el sentido que tú has expuesto antes y por ello mi respuesta iba en sentido contrario.Efectivamente, la comunidad sobre el bien tiene un importe neto de 16.000€, correspondiendo a cada uno de ellos 8.000€. Ello no implica que cada uno recibirá dicha cantidad de manera líquida, al contado, si no que un comunero se adjudicará íntegramente la vivienda (los 16.000€), a cambio de compensar a la otra parte con 8.000€ con cargo a sus propios fondos, para que el reparto sea igualitario a pesar del exceso de adjudicación derivado de la extinción. Ese es el verdadero significado y el motivo por el cual la cláusula es correcta.- Los avalistas son un figura que interviene en la constitución de la hipoteca porque un impago de la misma les afecta a ellos. El hecho de liberar al deudor original implica que ellos dejan de ser una garantía, es decir, sólo les beneficia y, por tanto, no es necesario que consientan ni suscriban nada -nadie renunciaría a nada que fuera a su favor-. El hecho de incluirlos o no no afecta en nada: no es necesario, como se ha visto, pero si se hace, no es un impedimento ni supone ni nulidad, ni defecto ni vicio del contrato privado.- Y perdón por indicarlo nuevamente, pero creo que en su caso, a la vista de la complejidad del caso, de la dificultad que conlleva también el negocio jurídico, de las dudas que ha planteado y del hecho de que la otra parte cuenta con asesoramiento profesional: plantéense seriamente Ud. contar con un abogado. Creo que están en situación de desequilibrio y hay muchas aristas que revisar para que el acuerdo que se lleve a cabo sea un acto equilibrado y con iguales obligaciones y derechos para ambas partes.Con esto queda ya todas sus dudas solucionadas,Un saludo.
Maqiz
31/03/24 15:09
Ha respondido al tema Extinción de Condominio, necesito ayuda porfavor, si son tan amables.
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Hola,Te intento responder a las preguntas que expones:- En el acuerdo privado de extinción de condominio (que no sería necesario, puesto que con la Escritura Pública que luego otorgaréis sería suficiente) tienen que intervenir, únicamente, los actuales propietarios. Es decir: tu actual marido y su ex-pareja. Lo que os ha indicado la entidad financiera no es correcto y, es más, tampoco es necesario que lo suscriban los avalistas.Mediante dicho negocio jurídico lo que se pacta es que un determinado inmueble, como es indivisible y para cesar la copropiedad, se adjudica íntegramente a uno de ellos (tu actual marido) a cambio de que el comunero saliente (su ex-pareja) reciba una compensación igual al valor de la participación que transmite.En vuestro caso, eso es lo que se lleva a cabo: el inmueble se valora con un determinado valor, recibiendo la expareja la mitad (ya que es propietaria de un 50%) del resultado de minorar dicho valor con las deudas derivadas de la tenencia del inmueble que asume tu actual marido. Es cierto que se podrían adicionar determinados gastos que habéis asumido al capital pendiente de la hipoteca, que la ex-pareja podría discutir si es su obligación asumirlos ya que los residentes del inmueble habéis sido vosotros, entre otras cuestiones. Como ya hay un acuerdo ("extinción a cambio de 8.000€"), si tu actual marido está dispuesto a abonar dicho importe, y viendo que la situación es "complicada" por lo que expones, quizás no merezca entrar en más discusiones y sí llevar a buen término lo pactado y cesar la copropiedad.Y cómo consecuencia de lo anterior, efectivamente, la compensación debe abonarse por tu actual marido a su ex-pareja. Por tanto, es cierto que existe un error en el redactado de la cláusula de reparto que indicas, porque tu marido se adjudica a cambio de determinado precio el inmueble, pero no recibe importe líquido alguno.- Respecto de los Impuestos: en un extinción, el comunero que se adjudica el inmueble es sujeto pasivo del IAJD ("el 1,5% que indicas", que, como depende de la Comunidad Autónoma dónde se sitúe el inmueble, en Madrid es del 0,75% y que se calculará sobre la mitad del valor del inmueble acordado en la extinción o sobre igual proporción del valor referencia catastral, la base que resulte mayor). Respecto del receptor de la compensación (la ex-pareja), debe asumir una ganancia patrimonial en el IRPF (que en este caso no concurriría porque el valor de adquisición del inmueble es superior a la valoración que se acuerda en la extinción), quedando no sujeto al IIVTNU (la plusvalía municipal) por dicho extremo y porque además, las extinciones de condominio están expresamente recogidas cómo supuestos en las que no se produce el hecho imponible.Por tanto, respecto a esa cláusula que indicas, no tendrá repercusión económica sobre tu actual marido pero tampoco sería ilegal: es cierto que, en principio, esos tributos deberían ser asumidos por la ex-pareja, pero es posible realizar un pacto en contrario, es decir, si hay acuerdo, puede establecer como cláusula -que es lo que ha realizado la abogada de la parte contraria- que la otra parte sean quien tenga que abonarlos. Por tanto, negarse a ello es posible, pero entonces este extremo puede derivar en que la extinción no se lleve a cabo: y es que, entonces, la otra parte no tendrá la obligación de asumir el acuerdo porque no hay acuerdo, ya que entre los términos que ella exige para ejecutarla está el hecho de que seáis vosotros quienes asumáis esos gastos. Valoradlo.- Respecto de la liberación de la ex-pareja como deudora: es una estipulación totalmente corriente, habitual y que se incluye en la práctica totalidad de los casos como el que expones en los que hay un inmueble hipotecado en situación de proindiviso la cual se va a extinguir. La ex-pareja quiere salvaguardar de que el hecho de de dejar de ser propietaria también tenga su correspondiente reflejo en el préstamo y que, por tanto, también cese su figura de deudora solidaria ya que, de lo contrario, futuros impagos vuestros podrían afectarle a ella porque la entidad financiera mantendría plenas posibilidades ejecutivas contra su persona.- Respecto a las comisiones bancarias: hay limitaciones en las mismas en determinados supuestos -es decir, no aplica de manera automática a todas las novaciones-, aquí se detallan. Revisa si cumples los mismos para exigir que no procede su desembolso por vuestra parte.- Y por último, si me permites, aconsejaros que vuestra parte también cuente con un abogado, al igual que la ex-pareja. La situación en absoluto -por lo que deduzco de lo que has expuesto- es "amistosa", por tanto, creo que es necesario que, además de los consejos que os podamos aportar por aquí, contéis con un verdadero profesional del Derecho que sea el que definitivamente os guíe y vele por vuestros intereses.Además, hay un aspecto el cual no ha sido contemplado y que puede ser un desencadenante de problemas en un futuro: la titularidad registral del inmueble será, muy probablemente, discordante respecto a la proporción de fondos que se han aportado por cada uno de los actuales cónyuges. Y es que, en caso de una liquidación del régimen de gananciales -por separación o divorcio- entre tú y tu actual marido, el hecho de que se sufrague una amortización hipotecaria con cargo a unos fondos privativos que, además, quieres hacer gananciales y que recaerán en una vivienda que ha sido adquirida con anterioridad al nacimiento de vuestro vínculo matrimonial puede que suponga una situación futura en la que quedes en una situación de desventaja o desprotección. Para que también lo tengas en cuenta y, con el asesoramiento adecuado, procedáis entre vosotros a dejar claro el reparto del inmueble o, al menos -para evitar más carga impositiva-, el derecho de crédito que ostentarías que te posibilitaría poder recuperar la totalidad o parte -dependerá de los números concretos- de esos fondos que te han donado tus padres. Un saludo y ánimo.
Maqiz
25/03/24 16:11
Ha respondido al tema Duda con cargas de NOTA SIMPLE
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Hola,Resumiendo: nada fuera de las cargas más absolutamente comunes.1.- La finca está integrada en un régimen de propiedad horizontal (existen zonas comunes) y se ha constituido una servidumbre de tal manera que la compañía referenciada puede acceder y hacer uso del espacio destinado al transformador eléctrico existente.2.- Existe una hipoteca sobre el inmueble relativamente reciente (se constituyó hace menos de dos años). Si se va adquirir, el vendedor debe cancelarla, por lo que posiblemente se os exija que una parte del precio se abone a la entidad bancaria acreedora -la prestamista-.3.- Afecciones fiscales legalmente obligatorias dimanantes de los negocios jurídicos que ha sufrido la finca. No se pueden cancelar hasta que transcurra el tiempo indicando.Es cierto que las mismas implican que, en caso de que se revisen las autoliquidaciones que garantizan, si el sujeto pasivo de aquellas no hace frente a la deuda, lamentablemente el propietario del bien en ese momento puede verse requerido por la Administración tributaria para que él la satisfaga, ya que de lo contrario pueden ejecutar la vivienda. Ahora bien, esto ocurre con una asiduidad total: es absolutamente habitual y prácticamente ocurre en todas las transmisiones que se lleven a cabo con afecciones no caducadas, ya que si no la única manera de estar totalmente libre de dicha responsabilidad es adquirir una vez transcurra el plazo de cinco años para que queden extinguidas. Es el riesgo que absolutamente se asume casi siempre por cualquier comprador de vivienda. Un saludo,
Maqiz
25/03/24 15:08
Ha respondido al tema Hipotecar promoción de viviendas
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Hola estimado compañero,Coincido totalmente contigo. He expuesto la respuesta centrándome únicamente en el aspecto de que la transmisión se realiza como persona física y de manera ajena a una posible actividad económica -tal y cómo lo ha planteado el consultante-. Pero si se cumplen los requisitos para que se tenga esa consideración, entonces, efectivamente, hay que tener muy presente los aspectos adicionales que expones.Un saludo,
Maqiz
25/03/24 10:14
Ha respondido al tema Hipotecar promoción de viviendas
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Hola,Desde el punto de vista fiscal:1.- La ganancia patrimonial que obtengas por la transmisión de esas viviendas, estaría exenta si alguna de ellas fuera tu vivienda habitual, y solo el importe obtenido por la misma. En ningún caso queda exenta toda transmisión de inmuebles por ser de mayor de sesenta y cinco años.2.- El hecho de transmitir una vivienda hipotecada no hace que se minoré la ganancia patrimonial. Es decir, si un inmueble adquirido por 50.000€ y vendido por 200.000, generará un beneficio sujeto al Impuesto igual a 150.000€, aunque parte de dicho importe deba destinarse a la entidad financiera para cancelar la deuda. La Ley excluye expresamente el préstamo hipotecario como un gasto que se pueda deducir .Un saludo,
Maqiz
24/03/24 20:55
Ha respondido al tema Deduccion 10 por ciento compra vivienda comunidad de madrid
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Hola,Efectivamente, dicha deducción existe y está recogida en el art. 13 del Decreto Legislativo 1/2010 de la CAM, siendo 2023 (es decir, afectando a la declaración de la actual campaña de renta) el primer año en el que se puede aplicar, permitiendo deducir una décima parte cada año del coste de la vivienda, aunque con un límite anual.Pero, además de lo anterior, lamentablemente, lo dispuesto en el apdo. 2.a) de dicho precepto es meridianamente claro: la adquisición de la vivienda debe producirse en los tres años posteriores al nacimiento del descendiente, nunca antes.Siempre puedas optar por aplicarla, pero en caso de que requieran documentación para comprobar la procedencia, como en tu caso ya hemos visto que no te puedes beneficiar de la misma, te exigirán lo dejado de ingresar, más intereses y una sanción que, como mínimo, será del 50% de la cuota defrauda, para que lo tengas en cuenta "por si quieres tirarte a la piscina", lo cual te desaconsejo absolutamente debido a la claridad de la normativa.Además, hay un aspecto que puede limitar las deducciones: estas solo se pueden aplicar por el importe de la cuota íntegra autonómica, que es el IRPF que debes pagar a tu Comunidad Autónoma. En el caso de que dicha cantidad sea nula o relativamente baja, la deducción nunca será mayor que dicha cifra. Y esto es posible que ocurra ya que hay determinado nivel de ingresos sobre los que se establecen reducciones para conseguir que no paguen nada de IRPF o esta cantidad sea menor que la proporción que se aplica generalmente. Por si te interesa probar en la declaración en cuanto te has visto perjudicada (en muchos casos, puede resultar que en nada: con deducción o sin ella el resultado será el mismo, por el motivo que te he expuesto antes).Un saludo,