Participaciones del usuario Maqiz - Hipotecas

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Maqiz 17/02/24 17:41

Ha respondido al tema Reducción ilegal de las amortizaciones?

Hola,Lamentablemente, el sistema francés de amortización funciona así y el cuadro de amortización de la escritura es informativo y en absoluto vinculante en caso de hipotecas a tipo de interés variable.Cuando se produce una revisión del tipo de interés, aumenta la cuota, y la amortización puede verse reducida también y en gran medida (depende de los números concretos de tu caso). La justificación matemática al detalle, si te interesa, aquí.Un saludo,

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Maqiz 17/02/24 17:25

Ha respondido al tema ¿Cómo puedo proceder para cancelar registralmente la hipoteca gravada en mi propiedad de la promotora?

Hola,A efectos registrales, cualquier interesado en obtener una inscripción/anotación/cancelación de una determinada finca en cuestión puede solicitarlo, aunque no figure en absoluto en el folio real de la finca.Sin embargo, al Registro lo que se debe presentar es una escritura de cancelación hipotecaria, en ningún caso basta con el certificado mencionado -de deuda cero- (es más, hay escrituras que no lo incluyen y esto no es impedimento para levantar la carga): es dicho documento público en el que el acreedor (en este caso, el banco que absorbió al original que, por lo que indicas, es el Banco Santander) comparece ante Notario y declara que la obligación garantizada queda extinguida y con ella, sus garantías -la hipoteca sobre la vivienda-.Por tanto, deberías acudir a dicha entidad bancaria para comentarles la situación y que procedan a iniciar los trámites para que el apoderado correspondiente acuda a la notaría de tu elección (ya que eres tú quien va asumir el coste, aunque en realidad se lo deberías repercutir a la promotora, lo cual va a ser imposible por su situación de quiebra) y otorgue referida Escritura. Siendo tú el actual titular registral y con las consecuencias absolutamente perjuiciosas que conlleva para ti el hecho de que dicha inscripción no haya sido cancelada, no veo fundamento alguno para que denieguen dicha petición basándote en que no eres el deudor original, lo cual, además, es fácilmente constatable: su liquidación constará anunciada en el Registro Mercantil y en el BORME.Un saludo,

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Maqiz 16/02/24 12:35

Ha respondido al tema Subida Alquiler

Hola,La actualización se aplica únicamente sobre la renta pactada, no sobre los gastos que se repercuten. Por ejemplo, si la renta antes de actualizarla en 2023 era de X €, entonces, entonces la pudo elevar hasta el resultado de multiplicar X por 1,02 (X * 1,02). Pero, según indica, dica subida finalmente no se llevó a cabo. Por tanto, con respecto a la subida actual, entonces, surgen dos teorías:- Las subidas sí pueden ser acumulativas -es decir, que la renta actualizada en 2024 sería igual al resultado de la siguiente multiplicación: 1,03 * (X * 1,02) -es decir, un 3% sobre la cuota teórica actualizada-.- Pero ha surgido la interpretación -que es lo que indicaba en mis anteriores mensajes- que la limitación también limita la acumulatividad y, por tanto, la renta que puede exigir ahora es únicamente el resultado de multiplicar 1,03 por X.No está claro, debe tomar una decisión sin perjuicio de que el inquilino reclame si considera que no es adecuado. En ningún caso se pueden exigir atrasos.Y respecto de los gastos, si su repercusión está pactada en el contrato (parece ser que sí por lo que indica), tiene que comunicarle su nueva cuantía, sólo desde entonces puede exigirle el aumento. Pero estos no están sujeto a limitación: tendrán que abonarle el incremento que hayan experimentado, por ejemplo, la cuota de la comunidad de vecinos, sea cual sea la que ha sido esta. Si no aumenta, no puede aplicar subida alguna.Espero que así le haya quedado claro la diferencia entre renta -que sí se puede actualizar- y gastos repercutidos -que no están sujetos a actualización automática, pero que sí puede cobrarle íntegramente lo mismo que Ud. abona si le informa previamente de las variaciones que han sufrido los mismos-.Un saludo,

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Maqiz 15/02/24 12:43

Ha respondido al tema I.B.I. - Tasación de vivienda

Hola,El IBI se determina a partir del valor catastral. Si consigues rectificar dicho valor, y la procedencia de ese error proviene de una situación pasada que desembocó en un error en la aplicación en la normativa técnica aplicable para la determinación del mismo, entonces puedes solicitar la devolución de los ingresos indebidos de los años en los que el valor catastral fue superior al que debería y con el límite máximo de los ejercicios no prescritos.El TS ha determinado ya en dos sentencias, la procedencia de dicho mecanismo tributario para recuperar lo ingresado demás en concepto de dicho Impuesto. Nada más.El valor catastral se determina mediante un procedimiento de valoración colectiva a solicitud del Ayto. respectivo cuando detecte que el mercado ha evolucionado de tal manera que ha dejado dichos valores obsoletos. En dicho procedimiento, lo que se realiza es la división del municipio en zonas y polígonos que reúnan características similares y que se diferencien del resto (para que te hagas una idea: barrios de chalets, casco antiguo, urbanizaciones modernas de pisos, etc.), asignando a los mismos unos valores unitarios por superficie al suelo y a la construcción. Si en dicho procedimiento, no realizaste alegaciones -por desconocimiento, o por no ser propietario- no se puede mostrar la disconformidad con el valor del suelo/construcción asignado a tu zona.El valor catastral de tu inmueble se determina aplicando los valores determinados a la superficie y corrigiéndolo según unos coeficientes determinados por las características físicas del inmueble. Aquí la norma. Por tanto, la única vía que queda es que las características reales del inmueble sean distintas a las que recoja el Catastro, que es lo que haría desembocado en la aplicación de unos coeficientes distintos que habrían aumentado el valor catastral y, por tanto, esta es la única vía que se tiene una vez firme la ponencia de valores para la devolución de parte del IBI abonado.El valor catastral es un valor fiscal, no es el valor del inmueble real ni el de mercado, y así hay una sentencia del TS que lo confirma. Es decir, el Legislador ha determinado que el IBI se exaccione sobre una base determinada conforme a una normativa propia y concreta, que en nada tiene que ver con el mercado inmobiliario, y, por tanto, no pueden utilizarse tasaciones para determinar que este no es el valor del inmueble, porque legalmente no está definido así, si no de otra manera. La única forma de determinan que un inmueble no tiene el valor catastral asignado, por tanto, es constatar ante el Catastro que ha infringido las normas que la propia Ley impone para determinarlo.Una vez obtenida resolución favorable del Catastro, habría que dirigirse al Ayto para reclamar la diferencia entre lo abonado y la cuota que se debió abonar según el nuevo valor catastral minorado.Un saludo,

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Maqiz 10/02/24 18:41

Ha respondido al tema ¿Nuevo contrato o ampliación contrato alquiler?

Hola,Si "no hacéis nada", el contrato automáticamente -sin firmar ningún documento de ampliación ni figura similar- se prorroga año a año hasta llegar a los 3 años a los que hacéis referencia (podéis interrumpir la prórroga avisando con la antelación mínima exigible -dos meses- antes del cumplimiento de cualesquiera de las anualidades) y una vez finalizada, aunque cambia la figura legal (de la LAU a la tácita reconducción del CC), a efectos prácticos la situación es la misma: el contrato sigue vigente en sus mismos términos. Referente al tema que suele ser "central" (la renta mensual) supone que no se puede actualizar libremente, si no con la subida del IPC o la limitación inferior que se establezca (como el 3% para este año 2024). Y por supuesto dicho extremo -no formalizar documento adicional alguno al Contrato que se celebró en su momento- no impedirá ejercer cualesquiera de las acciones legales previstas (impago, desahucio, etc.) puesto que el contrato original sigue plenamente vigente y es totalmente válido, pero ampliado por silencio de las partes (el "no hacer nada") por los mecanismos legales -ya mencionados- que corresponde.Un saludo,

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Maqiz 07/02/24 10:50

Ha respondido al tema Desencuentro de pareja ante compra vivienda. Opiniones bienvenidas

Hola a todos,Me uno a la conversación. Hay que distinguir dos conceptos: propiedad y garantía.Siguiendo con el ejemplo numérico que tu expones, la propiedad correspondería al 50% a cada propietario y así se especificará en la Escritura de Compraventa: un adquiriente aporta sus fondos personales y el otro aporta los obtenidos de un préstamo hipotecario del que él es el único deudor. - Si las mensualidades de la hipoteca se abonan íntegramente por ti, no es necesario ningún documento privado, ya que tú estás aportando el mismo capital, que para ti tiene un coste (intereses) debido a que has debido financiarte por no disponer de fondos.- Si la hipoteca también será asumida por ella como deudora, el reparto 75-25 se puede reflejar perfectamente en la Escritura de Compraventa y dichos porcentajes serán los que se inscribirán en el Registro, lo que encuentro mucho más procedente y adecuado en la situación que comentas.Ahora bien, efectivamente, la hipoteca es una garantía sobre la totalidad del inmueble para que la entidad se asegure, en caso de impago por parte del deudor (tú) que puede sacar a subasta la totalidad del dominio del inmueble para recuperar la deuda pendiente. Pero como tú no tienes dicho título -tu titularidad alcanza solo una parte- debe consentir como hipotecante no deudor el otro comprador. El deudor siempre serás tú y si tras la ejecución hipotecaria queda deuda pendiente, sólo podrán reclamar contra tus futuros bienes, nunca contra los de la hipotecante no deudora, pero el problema radica en que esta ha "perdido" una vivienda porque así lo ha consentido.Por tanto, al contrato privado no le veo utilidad, la propiedad se puede reflejar en la Escritura y dicho contrato no impedirá la ejecucción por impago (esta se basa en un título jurídicamente muy superior: una certificación de inscripción registral) y no ayudará en nada, ella puede seguir reclamando contra el deudor -tú- por los perjuicios ocasionados a pesar de que no exista dicho Contrato. Así las cosas, si ella "no quiere jardines" bajo ningún concepto, en ninguna circunstancia y a pesar de entender la figura legal que suscribe, la compra de esa vivienda bajo la fórmula que expones es harto complicada, por no decir que imposible.Un saludo,

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Maqiz 22/01/24 23:23

Ha respondido al tema Compra de una casa en proceso de dación de pago

Hola,Lamentablemente, sí, debido a que según has indicado no tienes forma de probar el acuerdo verbal al que llegásteis en el que no se incluían la repercusión de los honorarios -es decir, que tuvierais que pagarlos vosotros-.Un saludo,

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Maqiz 22/01/24 15:43

Ha respondido al tema Compra de una casa en proceso de dación de pago

Hola,Efectivamente, necesitáis un nuevo contrato. Básicamente porque si “os negáis apagar” dichos honorarios, la profesional contratada no va a desplegar actuación alguna para llevar a cabo los trámites necesarios para que culmine la venta de la vivienda.Un saludo.

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Maqiz 22/01/24 15:37

Ha respondido al tema Compra de una casa en proceso de dación de pago

Hola de nuevo,No te preocupes en absoluto. Estamos para ayudar.Viendo la situación en la que se encuentra la vivienda, lo ideal sería obtener la confirmación del precio por parte tanto de la actual propietaria y deudora como de la entidad bancaria acreedora -por escrito y si no, al menos, una “captura” de la conversación-.Un saludo,

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Maqiz 22/01/24 15:29

Ha respondido al tema Compra de una casa en proceso de dación de pago

Hola,Visto lo que expones: reafirmar mi comentario anterior. Puede ser que la abogada realice a futuro gestiones para tramitar la venta (organizar y preparar la firma ante Notario, comunicarse con el banco acreedor de los actuales propietario para que la operación finalice sin incidencias, gestionar los aspectos fiscales y registrales para que se efectúe el cambio de titularidad, etc.) Pero en ese caso, podéis optar contratar dichos servicios con esa profesional, con otro de vuestra elección o llevar a cabo los mismos por vuestra cuenta. No se os puede imponer ahora, si no que esto tendría que haber venido indicado desde un principio. Pero claro, el problema radica en que no tenéis prueba que soporte vuestra versión, aunque sea totalmente cierta -no lo dudo-. En ese caso, lo único que os queda es negociar con la profesional para que rectifique los términos del contrato o “puentearla”, es decir, contactar directamente con la propiedad para que dé instrucciones claras del precio total al que se tiene que realizar la compraventa, ya que solo los dueños tienen esa facultad.Un saludo,

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