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Sparrow In Jail 13/03/26 10:49
Ha respondido al tema Urbanitae
 Buenos días, Han respondido a las preguntas:1. El riesgo crítico (licencia de actividad) ha sido despejado La respuesta de Urbanitae confirma que las licencias están renovadas y vigentes, verificadas por asesor externo en due diligence técnica. Esto elimina la principal alerta del tasador y el mayor riesgo legal del proyecto. 2. El contrato de arrendamiento es excepcionalmente sólido • 25 años de duración, con 15 años de obligado cumplimiento para el operador. • Aval bancario de primer requerimiento de un año de renta (640.000 €). • Triple neto: todos los gastos (IBI, mantenimiento, seguros) los paga el inquilino. • El operador asume el CAPEX de mejora, demostrando apuesta por el activo. 3. El operador (aunque anónimo hoy) estará firmado antes del desembolso La condición de que el contrato se firme antes de la compra y antes de que los inversores pongan el dinero es una protección absoluta: si no se firma, no se desembolsa. 4. La estructura de garantías es sólida para un préstamo participativo • Prenda de primer rango sobre participaciones sociales. • Promesa de hipoteca de segundo rango (ejecutable vía judicial si es necesario). • Mandato de venta irrevocable vía notarial. • Derecho de veto de Urbanitae para ventas con yield >6,75%. 5. La rentabilidad estimada (19,5% TIR) compensa el riesgo de segundo rango Comparado con otras opciones de deuda en crowdfunding, esta rentabilidad está en la parte alta de la horquilla para operaciones con perfil similar. 6. El gestor tiene track record acreditado NP GP lleva 11 años en España, ha invertido más de 200 M€, ha vendido varias residencias y conoce el sector. No es un equipo sin experiencia. 7. El mercado tiene fundamentales sólidos Envejecimiento poblacional, infradotación de plazas, demanda creciente y baja penetración institucional crean un viento de cola estructural para este tipo de activos. 8. La transparencia ha mejorado sustancialmente con las respuestas Han respondido a todas las preguntas, incluyendo las incómodas (licencia, condiciones del inversor privado, catch-up, garantías). Eso genera confianza. RAZONES DE PRUDENCIA (ASUMIDAS) • El nombre del operador sigue sin revelarse, pero la condición de firma previa mitiga este riesgo. • No hay compromiso de compra futuro, pero el sondeo de mercado ha sido positivo y el veto protege frente a ventas a precios bajos. • La promesa de hipoteca no está inscrita, pero es la práctica habitual en préstamos participativos y es ejecutable judicialmente. PERFIL DE INVERSOR PARA ESTE PROYECTO Este proyecto es adecuado para inversores de perfil moderado (no conservador) : • Buscan rentabilidades de doble dígito (por encima del 10%). • Aceptan riesgo de segundo rango a cambio de participación en beneficios. • Valoran las garantías reales (prenda, mandato, veto) aunque no sean de primer rango. • Confían en el track record del gestor y en la solidez del contrato de alquiler. • Entienden que la liquidez es a 24-30 meses. No es adecuado para inversores conservadores que: • Solo quieren renta fija sin riesgo. • Exigen hipoteca de primer rango inscrita desde el día uno. No aceptan el riesgo del segundo rango • No toleran incertidumbre sobre el nombre del operador (aunque esté garantizada su firma). DECISIÓN FINAL El binomio riesgo-rentabilidad está bien equilibrado, las principales dudas han sido resueltas, y la estructura (contrato blindado + garantías + track record) ofrece suficientes elementos de protección para asumir el riesgo de segundo rango en inversores modrerados La rentabilidad del 19,5% TIR estimada les compensa el riesgo y el plazo, y el veto sobre ventas a yields bajas protege el interés de los inversores en la salida.  El análisis y opinión aquí expresados se basan exclusivamente en la documentación pública facilitada y en la información disponible hasta la fecha. No constituyen asesoramiento financiero ni recomendación de inversión personalizada. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, consultar con asesores profesionales. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. 
Sparrow In Jail 13/03/26 05:16
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, En el actual momento siguen sin responder a las preguntas por escrito del chat, a pesar de que en la webinar dijeron que las responderían, las preguntas podeis ver en el chat que no eran capciosas ni complicadas de responder. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN• Han tenido tiempo más que suficiente para responder.• En el webinar dijeron que responderían las preguntas por escrito.• A estas horas, silencio.• Esto, en sí mismo, es información de valor para ti como inversor.LO QUE ESTO SIGNIFICA (SIN SER ALARMISTA)• Mala organización interna: No tienen un proceso claro para atender a inversores.• Dificultad para responder: Algunas preguntas (operador, licencia) pueden tener respuestas que no quieren dar aún.• Prioridad baja: Consideran que ya "vendieron" el proyecto en el webinar y lo demás es secundario.• Esperan al cierre: Que los inversores se comprometan antes de dar más datos. Os resumo lo que se dijo en la webinar:ANÁLISIS DE LA TRANSCRIPCIÓN DEL WEBINARHe identificado la información relevante que confirma, matiza o añade datos a lo que ya teníamos:INFORMACIÓN CONFIRMADA• Origen del vendedor: El actual propietario es "una persona mayor" que ha hecho "muy buen trabajo" y el centro está "muy bien mantenido". Esto responde parcialmente a la pregunta de por qué vende (jubilación / sucesión).• Valor añadido del promotor: Han hecho un "tendering" (concurso) y han elegido al operador entre varios candidatos. Confirma que la selección no es casual.• Renta y rentabilidad: 640.000€ anuales, que representa un 8,6% de yield sobre precio de compra (7,425M€). Es triple neto (mantenimiento, IBI, seguro a cargo del inquilino).• Garantías del operador: Aval bancario de primer requerimiento de un año. Además, "BEC de la matriz" (posiblemente aval corporativo). • Estrategia de salida: Yield compresión: compran al 8,6%, venderán a un comprador que busca estabilidad y acepta menor yield (5-6,25%). Han vendido recientemente activos similares a yields del 5,25-5,33%.• Valoración del mercado local: Han visitado 10 centros en la zona, todos llenos y con precios superiores. La demanda viene de Madrid y Alcalá.• Plazas concertadas: El actual dueño las eliminó, lo que permite precios más altos (aunque aún por debajo de mercado).• Renovación de licencia: Pregunta directa de un inversor sobre la autorización de funcionamiento (vence 17/11/2026). Ofer responde que "no hay punto de renovar en manera activa", que es "pasar la licencia a nuestro nombre". La respuesta es algo ambigua.• Trabajadores: El nuevo operador absorberá a todos los empleados actuales (subrogación).• Compromiso del operador: El operador asumirá el CAPEX de mantenimiento y mejora, lo que demuestra apuesta por el activo.• Cálculo del threshold (6,25%): Se calcula sobre la yield del comprador final (renta / precio venta), no sobre TIR. • Identidad del operador: "Uno de los principales operadores de residencias de ancianos en España, con más de 3.500 plazas". El contrato está "prácticamente a punto de firmarse" y se revelará el nombre antes de la concesión del préstamo (es decir, antes de que los inversores desembolsen) NFORMACIÓN NUEVA / MATIZACIONESAspectoNovedadVendedor | Persona mayor que ha mantenido bien el centro. Sugiere motivo de jubilación/sucesión.Plazas concertadas | Las eliminó el dueño actual, lo que permite precios privados más altos.Centro de día | No existe actualmente. Es parte del plan para aumentar ingresos.Visitas a competencia | Han visitado 10 centros de la zona. Todos llenos, precios superiores.Yield de ventas recientes | Han vendido activos similares a yields del 5,25-5,33% (mejor que el 6,25% del plan).Momento de revelar operador | Se revelará antes del desembolso, una vez firmado el contrato.Tamaño del operador | Más de 3.500 plazas en España.Subrogación empleados | Confirmado: el nuevo operador absorbe a todos los trabajadores.CAPEX | Lo asume el operador, no el propietario.PREGUNTAS DEL WEBINAR QUE HICIERON LOS INVERSORES • ¿Renovación de la autorización de funcionamiento? (vence 17/11/2026, respondieron de forma ambigua)• ¿Subrogación de trabajadores? (sí, el operador los absorbe)• ¿Participación en beneficios mayor que el interés? (sí, es normal en préstamos participativos)• ¿Propuesta de valor para justificar la plusvalía? (operador, CAPEX, centro de día, contrato blindado)• ¿Cómo se calcula el threshold del 6,25%? (renta / precio venta, no TIR)• ¿Quién es el operador? (se revelará antes del desembolso)  LO QUE SIGUE SIN RESOLVER (Y DEBE PREGUNTARSE)• Nombre del operador: Aunque dicen que se revelará antes, sigue siendo una incógnita hoy. La pregunta sigue vigente.• Licencia de actividad: La respuesta de Ofer ("pasar la licencia a nuestro nombre") no aclara si la licencia actual está en regla, si tiene alguna limitación, o si requiere algún trámite especial. La advertencia del tasador sigue sin respuesta clara.• Motivación del vendedor: Aunque apunta a una persona mayor, no hay confirmación explícita de que no haya problemas ocultos (litigios, cargas, etc.).• Identidad del inversor privado: Sigue sin saberse quién es ni si tiene condiciones preferentes.  Ante esto ya conocéis mi opinión, quien algo oculta algo teme, máxime en un caso como este que no se trata de una operación normal es más bien una mezcla con equity y ni siquiera tiene hipoteca de primer rango. DESCARGOEsta opinión se basa en la documentación analizada y en mi experiencia. No constituye asesoramiento financiero. La decisión final es tuya. 
Sparrow In Jail 12/03/26 06:54
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Paso mi due dilligence sobre el proyecto Residencia Alamenda Madrid RESUMEN EJECUTIVO DE LA OFERTADescripción del proyecto: Adquisición de residencia de mayores operativa en Torres de la Alameda para, en unidad de acto, firmar contrato de arrendamiento a largo plazo con operador profesional y posterior venta del activo estabilizado a inversor institucional.Activo: Residencia con 135 habitaciones (146 camas) y 50 plazas de día, año 2000, 4.834 m² construidos, parcela 4.894 m². Calle Miguel de Unamuno 43, Torres de la Alameda.Promotor: NP GP, a través de sociedad instrumental RG TORRES DE ALAMEDA, S.L. (diciembre 2025). Experiencia acreditada en sector inmobiliario y residencias de mayores.Plataforma: Urbanitae (autorizada CNMV).Financiación: 2.200.000 € mediante préstamo participativo.Plazo: 24 meses + prórroga 6 meses.Rentabilidad: 10% interés fijo anual + 60-65% variable sobre beneficios (proporcional a aportación), según yield de venta.Garantías: Promesa hipoteca segundo rango, prenda participaciones sociales, mandato venta irrevocable, veto Urbanitae para yields >6,75%.ANÁLISIS FINANCIEROEstructura de capital: La financiación combina deuda bancaria de primer rango (4,5 millones), préstamos participativos de Urbanitae (2,2 millones) e inversor privado (1,65 millones), y equity del promotor (0,43 millones).Loan to Values: El LTV del banco de primer rango es del 60% sobre el precio de compra (7,425 millones), lo que deja un colchón patrimonial significativo. El LTV conjunto (banco + préstamos participativos) alcanza el 112% sobre el precio de compra, pero desciende al 84% sobre el valor de venta estimado (10,65 millones). Esto implica que el segundo rango solo recuperaría su inversión si la venta se materializa en los términos previstos o si la ejecución del activo cubre el importe conjunto de banco y préstamos participativos.Valoración: Tasación reciente: 7,66 millones. Precio compra: 7,425 millones (colchón del 3%). Valor venta estimado: 10,65 millones (plusvalía potencial del 43%). La renta anual garantizada de 640.000 euros capitaliza a una yield del 6,01% sobre el valor de venta proyectado.Proyección de beneficios: Beneficio bruto antes de distribución: 1,68 millones. Tras catch-up del gestor (0,41 millones), beneficio a repartir: 1,26 millones. Participación préstamos participativos (65%): 0,82 millones, de los cuales corresponden a Urbanitae 0,47 millones (en proporción al capital: 57,2%). TIR estimada para inversores Urbanitae: 19,5% anual.FORTALEZAS• Activo tangible y operativo con 25 años de historia.• Contrato arrendamiento blindado: 25 años, 15 obligados, triple neto, aval bancario de un año de renta.• Garantías sólidas: hipoteca segundo rango, prenda participaciones, mandato venta, veto por yield.• Agente de Garantías profesional que ostenta las garantías por cuenta de inversores.• Track record del gestor en operaciones similares.• Mercado con fundamentales sólidos: envejecimiento poblacional, infradotación de plazas.• Nota Simple limpia, sin cargas, y coordinación catastral plena.DEBILIDADES Y RIESGOS• Operador anónimo: se menciona como "Tier I" o "top 10" pero no se revela su nombre. Imposible evaluar solvencia real.• Licencia de actividad no acreditada: el tasador advierte que no se ha dispuesto de ella. Una residencia de 25 años debería tenerla, pero su ausencia en la documentación genera incertidumbre. Sin licencia, ni el operador puede explotar ni el fondo comprar.• Falta certificado eficiencia energética: requisito legal para venta, pendiente de conocer.• Fecha límite compra: 31 de marzo de 2026. Cualquier retraso podría comprometer la operación.• Dependencia del mercado de deuda: cambios en tipos de interés pueden afectar la yield de salida y, por tanto, el precio de venta.• Estructura de segundo rango: en caso de ejecución, los inversores cobran después del banco. Aunque el colchón es suficiente en las proyecciones, cualquier caída significativa del valor afectaría directamente a la recuperación.DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIASDiscrepancia/ConsecuenciaEn presentación del gestor aparece "Equity investment 4,49 M€", que en realidad es el préstamo bancario. | Error de terminología, no afecta a los números reales una vez identificado.El valor de tasación (7,66 M€) y el precio de compra (7,425 M€) difieren ligeramente. | Colchón positivo del 3% en la entrada.El beneficio bruto proyectado (1,68 M€) depende de que la venta se realice en el plazo y precio estimados. | Si la venta se retrasa o el precio es inferior, el beneficio y la TIR se reducen.CONSIDERACIONES FINALESEl proyecto presenta una estructura sólida, con garantías robustas y un equipo gestor con experiencia contrastada. El contrato de arrendamiento proyectado, una vez firmado, transformará el activo en un producto institucional de alta demanda, generando una plusvalía significativa.Sin embargo, persisten dos incógnitas de peso: la identidad del operador y la situación de la licencia de actividad. Ambas son verificables y deberían ser aclaradas antes de tomar una decisión de inversión. Sin su confirmación, el proyecto descansa sobre supuestos no acreditados.La TIR estimada del 19,5% compensa el riesgo de segundo rango, pero asume que el operador es quien dice ser y que la licencia está en orden. Cualquier desviación en estos puntos podría afectar gravemente a la viabilidad del proyecto.OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓNSe trata de una oportunidad bien estructurada, con un equipo gestor profesional y garantías adecuadas para una operación de deuda de estas características. Los números proyectados son coherentes y el margen de plusvalía, atractivo.No obstante, la falta de transparencia sobre el operador y la licencia de actividad introduce elementos de incertidumbre que deben ser despejados. Invertir sin conocer estos datos implica asumir un riesgo adicional que podría haberse mitigado con la documentación correspondiente.Si el operador resulta ser efectivamente un operador de primer nivel con solvencia contrastada, y la licencia de actividad está en regla, el proyecto es muy recomendable para inversores que busquen rentabilidades de doble dígito con perfil de riesgo controlado. Si estas incógnitas no se resuelven satisfactoriamente, el riesgo se eleva por encima de lo razonable.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl presente análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada y no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, consultar con asesores profesionales.
Sparrow In Jail 12/03/26 03:55
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Por cierto, he copiado lo que tenía archivado desde el 27 de febrero, este proyecto ya salió y después aplazaron la apertura. No lo he reestudiado, y no sé si han modificado algo en los documentos.Yo no voy a entrar, si alguno está interesado os copio las preguntas que tenía preparadas para el chat por si alguno quiere plantearlas antes de decidir:Buenos días, estoy analizando la operación MURCIA-ESTACIÓN y, tras revisar la documentación disponible, me surgen algunas dudas que agradecería me aclarasen para poder evaluar correctamente la inversión: En la Nota Simple (22/01/2026) la finca 15722 figura como "LOCAL COMERCIAL" y en Catastro (21/12/2025) también. ¿Pueden confirmar si ya se ha iniciado el proceso de inscripción del cambio de uso a 15 viviendas y la división horizontal? ¿Cuál es el plazo estimado para su inscripción definitiva, teniendo en cuenta que sin ella no es posible la venta individualizada?En la Nota Simple consta una hipoteca de 2010 por 310.000 € a favor de "CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA". Dado que el préstamo wecity se ofrece como "hipoteca de 1er grado", ¿esta carga se cancelará con los fondos del préstamo o se subordinará? En caso de no cancelarse, ¿qué orden de prelación tendrían los inversores en una eventual ejecución?El informe de tasación y la Declaración Responsable indican que la parcela está en zona inundable (Río Guadalentín) con calado de 1,49 m para avenida de 500 años. El promotor declara que "la cota de uso residencial se encuentra sobre la altura de calado". Para poder valorar este riesgo crítico, ¿podrían compartir el anexo o estudio técnico de inundabilidad que justifique documentalmente esta afirmación? En la memoria del proyecto no se detallan las medidas constructivas (como la cota definitiva del suelo).¿Se ha obtenido el informe favorable de la Confederación Hidrográfica del Segura (CHS) ? En caso de haberse presentado solo una declaración responsable, ¿pueden facilitar el justificante?En las fotografías del acceso se aprecia un escalón de 20-25 cm. ¿La cota del suelo interior de las viviendas se encuentra a esa misma altura o está más elevada? Si es así, ¿cómo se compatibiliza con los 1,49 m de calado declarados?En la descripción del proyecto se menciona que tanto el cambio de uso como la obra se han tramitado mediante "declaración responsable". ¿Podrían confirmar si se trata de una licencia en sentido estricto o de una declaración responsable? La declaración presentada el 4/12/2025 advierte que "no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas". Dado que las obras han comenzado, ¿existe riesgo de que el Ayuntamiento requiera una licencia ordinaria a posteriori?Para la obtención de la licencia de primera ocupación, ¿será exigible el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota? ¿Existe algún pronunciamiento previo del Ayuntamiento sobre este punto?En el contrato de préstamo (Cláusula 16), el promotor declara que "el Activo está libre de cualquier tipo de carga o gravamen", pero en la Nota Simple consta la hipoteca de 2010 por 310.000 €. Agradeceríamos una aclaración sobre esta discrepancia (entendemos que puede deberse a una cancelación prevista, pero es necesario confirmarlo).Si como consecuencia de estas preguntas se va a subir documentación adicional (estudio de inundabilidad, justificante CHS, etc.), ¿se adjuntará a la plataforma para su consulta antes del cierre de la ronda?Muchas gracias. Quedamos a la espera de sus respuestas para poder valorar la operación con todos los elementos de juicio necesarios. 
Sparrow In Jail 12/03/26 03:01
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Mi due dilligence para Murcia-Estación por su fuera de interés. RESUMEN EJECUTIVO - OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN WECITY Proyecto: Murcia Estación (Calle Huerto Alix 36, Murcia) 1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN  | Concepto | Detalle | Plataforma | wecity (CITYPRIVE PSFP, S.L.) | Promotor | SANLOSI S.L.U. (Francisco Bravo Vidal) | Objeto | Rehabilitación y cambio de uso de local comercial a 15 viviendas | Préstamo total | 550.000 € | 1ª disposición | 221.890 € | Aportación promotor | 315.000 € (adquisición local) | Plazo | 12 meses + 6 prórroga opcional | Interés | 11% anual (pago a vencimiento) | Garantía | Hipoteca de 1er grado | LTV 1ª disposición | 44,47% | LTV HET | 38,07%2. ANÁLISIS FINANCIERO 2.1 Estructura de capital  | Concepto | Importe | % | Aportación promotor (compra local) | 315.000 € | 36,42% | Préstamo wecity | 550.000 € | 63,58% | Inversión total | 865.000 € | 100%2.2 Destino de los fondos del préstamo  | Concepto | Importe | Obra | 489.566,80 € | Estructuración del préstamo | 26.492,70 € | Comisión wecity | 33.940,50 € | Total préstamo | 550.000 €2.3 Valores de tasación  | Concepto | Importe | Valor actual (obra 20,57% ejecutada) | 498.953,32 € | Valor en hipótesis de terminado (HET) | 1.444.652,55 € | Inversión pendiente estimada | 461.126,68 €2.4 Ratios financieros  | Ratio | Valor | LTV sobre valor actual (1ª disposición) | 44,47% | LTV sobre valor HET | 38,07% | Rentabilidad estimada para inversor | 11% anual | Plazo de recuperación | 12-18 meses3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN  | Fortaleza | Explicación | LTV conservador | La 1ª disposición (221.890 €) representa solo el 44,47% del valor actual del inmueble (498.953 €). Existe colchón de garantía. | Aportación del promotor | El promotor ya ha invertido 315.000 € de fondos propios en la compra del local. Tiene "piel en el juego". | Tasación actual razonable | El valor de 498.953 € está respaldado por una tasadora homologada (Banco de España nº 4302). | Demanda de vivienda en Murcia | La zona tiene demanda residencial estable. | Experiencia del promotor | Francisco Bravo Vidal tiene más de 10 años de experiencia en inversión inmobiliaria. | Garantía hipotecaria de 1er grado | En caso de impago, los inversores tienen derecho real sobre el inmueble.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (DOCUMENTADOS) 4.1 RIESGO DE INUNDABILIDAD (CRÍTICO - SIN RESOLVER)  | Evidencia documental | Texto literal | Tasación - Informe ambiental | "La parcela se encuentra en la zona de inundación del cauce del Río Guadalentín" | Declaración Responsable del promotor | "Zona inundable 500 años. Altura de calado: 1,49 metros" | Grado de afección | Peligrosidad baja (periodo retorno 500 años)Puntos a considerar: El promotor no ha aportado el anexo de inundabilidad que justifique técnicamente la solución adoptada.La memoria del proyecto no menciona el riesgo ni las medidas correctoras previstas.El acceso tiene un escalón de 20-25 cm, mientras que la altura de calado declarada es de 1,49 m.Sin acreditar que la cota de uso residencial supera los 1,49 m, no se puede obtener la licencia de primera ocupación.Sin dicha licencia, no se pueden vender las viviendas como tales.El valor de tasación en hipótesis de terminado (1.444.652 €) depende completamente de que se resuelva esta cuestión.4.2 RIESGO REGISTRAL (CRÍTICO - PENDIENTE DE ACTUALIZACIÓN)  | Evidencia documental | Texto literal | Nota Simple del Registro (22/01/2026) | "URBANA: DOS: LOCAL COMERCIAL" | Catastro (21/12/2025) | "Uso principal: Comercial" | Tasación | "Registralmente la finca valorada se encuentra inscrita como local comercial"Puntos a considerar: El inmueble continúa inscrito en el Registro y Catastro como local comercial.Las 15 viviendas proyectadas no tienen existencia jurídica en la actualidad.Hasta que no se inscriba la división horizontal y el cambio de uso, no es posible la venta individualizada de las viviendas.El promotor está realizando obras sobre un local, no sobre viviendas legalmente reconocidas.4.3 RIESGO DE CARGA HIPOTECARIA PREVIA (GRAVE - NO COMUNICADO)  | Evidencia documental | Texto literal | Nota Simple del Registro | "HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA para responder de TRESCIENTOS DIEZ MIL EUROS de principal"Puntos a considerar: Existe una hipoteca constituida en 2010 por importe de 310.000 € sobre el mismo inmueble.Esta carga no ha sido cancelada y sigue vigente.El préstamo de wecity (550.000 €) se ofrece como "hipoteca de 1er grado", pero deberá coordinar su posición con esta hipoteca previa.Si no se cancela o subordina adecuadamente, en caso de ejecución los inversores cobrarían con posterioridad a esa deuda.El valor real de la garantía se ve reducido por la existencia de esta carga.4.4 RIESGO DE LICENCIAS Y TÍTULOS HABILITANTES (GRAVE - CONFUSIÓN TERMINOLÓGICA)  | Evidencia documental | Texto literal | Declaración Responsable | "Esta declaración responsable no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas" | Tasación | "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente"Puntos a considerar: No existe licencia de obras propiamente dicha. La obra se ampara en una Declaración Responsable, que es un título de menor entidad.El Ayuntamiento dispone de 15 días hábiles para revisar la documentación y puede requerir la tramitación de una licencia ordinaria.Para la primera ocupación de las viviendas, se exige título habilitante completo (licencia de primera ocupación).Sin dicha licencia, no se pueden habitar ni comercializar las viviendas.4.5 RIESGO DE INFORMACIÓN INCOMPLETA DEL PROMOTOR  | Declaración del promotor (Cláusula 16) | Situación observada | "El Activo está libre de cualquier tipo de carga, gravamen" | Existe una hipoteca previa de 310.000 € no mencionada. | "Ha obtenido y tiene vigentes todas las licencias" | No consta licencia de obras, solo declaración responsable. | "Toda la información es veraz, correcta, completa" | Se ha omitido información sobre inundabilidad, hipoteca previa y situación registral.Puntos a considerar: Existen discrepancias entre lo declarado por el promotor y la documentación aportada.Estas diferencias podrían afectar a la confianza en la información proporcionada.En caso de incumplimiento, los inversores podrían plantearse el vencimiento anticipado (Cláusula 17.3), aunque ello requeriría un proceso legal con costes y plazos inciertos.4.6 RIESGO DE COMERCIALIZACIÓN (ALTO)  | Factor | Situación | Ventas iniciadas | No (el promotor no ha comenzado comercialización) | Única salida prevista | Venta de las 15 unidades | Dependencia | Total de que se resuelvan los riesgos anterioresPuntos a considerar: Si no se resuelven las cuestiones de inundabilidad, registro y licencias, la venta no será posible.Cualquier retraso podría requerir la prórroga del préstamo (6 meses adicionales) o, en su defecto, llevar a una situación de impago.El inversor podría ver inmovilizado su capital hasta que se materialice la venta o, en su defecto, se ejecute la garantía.5. TABLA DE RIESGOS RESUMEN  | Riesgo | Nivel | Impacto en inversor | Inundabilidad sin resolver | 🔴 CRÍTICO | Sin licencia 1ª ocupación → No se puede vender → Impago | Situación registral (local) | 🔴 CRÍTICO | Las viviendas no existen jurídicamente → No se puede vender | Hipoteca previa 310.000 € | 🟠 GRAVE | Reduce garantía real. En ejecución, se cobra después | Falta de licencia de obras | 🟠 GRAVE | Pueden paralizar obras en cualquier momento | Información incompleta del promotor | 🟠 GRAVE | Afecta a la confianza en el proyecto | Comercialización no iniciada | 🟡 MODERADO | Dependencia total de la venta futura | LTV de 1ª disposición | 🟢 BAJO | 44,47% sobre valor actual, colchón aceptable6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN  | Lo que publica wecity | Lo que refleja la documentación | Consideración | "Licencia tramitada mediante declaración responsable" | No es una licencia en sentido estricto. Es una declaración responsable. | Puede generar confusión sobre la seguridad jurídica de la obra. | "Garantía hipotecaria de 1er grado" | Existe una hipoteca previa de 310.000 €. | La garantía no está libre de cargas. | No se menciona inundabilidad | Parcela en zona inundable con calado de 1,49 m. | Información relevante no incluida. | No se menciona situación registral | El inmueble sigue siendo local comercial. | Las viviendas no tienen existencia jurídica. | No se menciona hipoteca previa | Existe desde 2010. | Omisión que afecta al valor real de la garantía.7. ORDEN DE COBRO EN CASO DE EJECUCIÓN (Cláusula 19.2) Honorarios del Agente de GarantíasHonorarios de abogados, procuradores, notariosIntereses moratoriosIntereses ordinariosPrincipal pendiente (el capital del inversor)Observación: Si el activo se realiza por un importe inferior a la deuda total, los inversores podrían no recuperar la totalidad del principal invertido.8. CONSIDERACIONES FINALES 8.1 Viabilidad del proyecto El proyecto podría ser viable si se completan los siguientes pasos: Resolver el riesgo de inundabilidad mediante un anexo técnico que justifique la cota de las viviendas.Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y actualizar Catastro.Cancelar o subordinar adecuadamente la hipoteca previa de 310.000 €.Obtener la licencia de primera ocupación una vez finalizadas las obras.Sin embargo, ninguno de estos pasos está actualmente completado ni documentado. 8.2 Actuación de wecity La información publicada en la plataforma no incluye referencias a: La situación de inundabilidad de la parcela.La existencia de una hipoteca previa.La naturaleza registral del inmueble como local comercial.Las limitaciones de la declaración responsable frente a una licencia de obras.Esta omisión de información relevante dificulta que el inversor pueda formarse un juicio completo sobre los riesgos de la operación. 8.3 Actuación del promotor El promotor ha: Declarado la existencia de inundabilidad, pero no ha aportado la justificación técnica necesaria.Omitido en sus declaraciones contractuales la existencia de la hipoteca previa.Presentado la documentación sin incluir un anexo de inundabilidad ni referencia a medidas correctoras.9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 9.1 Argumentos a favor de la inversión El LTV sobre la primera disposición es conservador (44,47%).El promotor ha realizado una aportación significativa (315.000 €).La zona cuenta con demanda residencial.La rentabilidad ofrecida (11%) es competitiva.9.2 Argumentos en contra de la inversión  | Argumento | Peso | El riesgo de inundabilidad no está resuelto | 🔴 PESO MÁXIMO | Registralmente, el inmueble sigue siendo un local | 🔴 PESO MÁXIMO | Existe una hipoteca previa de 310.000 € | 🟠 PESO ALTO | No hay licencia de obras, solo declaración responsable | 🟠 PESO ALTO | La información pública omite aspectos relevantes | 🟠 PESO ALTO9.3 Escenario más probable Las obras avanzan (el promotor ya ha comenzado).Al finalizar, se solicita la licencia de primera ocupación.El Ayuntamiento requiere el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota > 1,49 m.El promotor no puede acreditar el cumplimiento de este requisito.Se deniega la licencia de primera ocupación.No es posible la venta de las viviendas.Se produce el impago del préstamo.Se inicia un proceso de ejecución hipotecaria (con duración de años).Los inversores recuperan solo parcialmente su inversión (si la hipoteca previa lo permite) tras un proceso prolongado.10. CONCLUSIÓN ¿INVERTIR EN ESTE PROYECTO?  | Perfil | Decisión | Inversor conservador | ❌ NO INVERTIR | Inversor con apetito de riesgo | ❌ NO INVERTIR | Inversor profesional | ❌ NO INVERTIRVeredicto final El proyecto presenta múltiples riesgos significativos no resueltos: la inundabilidad de la parcela no está técnicamente justificada, La situación registral no refleja el uso previsto como viviendasExiste una hipoteca previa que afecta a la garantía y la obra se ampara en una declaración responsable, no en una licencia. El valor futuro de 1.444.652 € está condicionado a la resolución de todas estas cuestiones, sin que exista documentación que acredite su cumplimiento. La probabilidad de que se produzcan incidencias que afecten al reembolso del préstamo es elevada. Se recomienda NO INVERTIR en las condiciones actuales. Recomendaciones para futuras inversiones en crowdlending Para próximas operaciones, se sugiere: Consultar la nota simple del Registro para verificar cargas y situación registral.Confirmar que la licencia de obras es una licencia, no una declaración responsable.Desconfiar de ofertas que omiten información relevante sobre los riesgos.Realizar un análisis de due diligence concienzudo.Este documento constituye un análisis independiente basado en la documentación facilitada y tiene carácter meramente informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.  
Sparrow In Jail 11/03/26 10:19
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días, Ha sido sólo a mi, pues veo los de otros compañeros, yo les hice estas preguntas, y en mi chat las veo, pero creo que el resto ni las ve:Estimado equipo de Wecity, paso a exponer las cuestiones que me han surgido tras revisar la documentación disponible: En el dossier comercial se menciona a Grupo Solimar como administrador y gestor de Proyectos Alba Salina SL, con una trayectoria desde 1981. Sin embargo, en la documentación legal (nota simple, licencia, contratos) no aparece dicha sociedad. ¿Podrían aclarar cuál es la relación jurídica exacta entre Proyectos Alba Salina SL y Grupo Solimar? ¿Existe algún documento que acredite la participación, aval o gestión de Grupo Solimar en esta operación concreta?¿Podrían detallar qué otras promociones ha realizado Proyectos Alba Salina SL en los últimos años, con independencia de Grupo Solimar? ¿Hay algún historial de impagos o refinanciaciones en su trayectoria como sociedad?En la tasación de VALMESA se advierte que la licencia se obtuvo con proyecto sin visar, aunque posteriormente se ha visado en febrero de 2026. ¿Por qué se inició la obra antes de obtener el visado colegial? ¿Existe algún riesgo de que el Ayuntamiento pueda poner objeción a esta irregularidad formal en el futuro, especialmente de cara a la licencia de primera ocupación?El LTV sobre valor actual es del 81,60%. En caso de tener que ejecutar la garantía hoy, ¿con qué descuento estima wecity que podría venderse el activo inacabado en una venta forzosa? ¿Se ha realizado algún test de estrés sobre el valor de la garantía que considerase diferentes escenarios de descuento?El agente de garantías designado es Global Security Partners SLU. ¿Podrían confirmar si ya ha aceptado formalmente el cargo y si la hipoteca de primer grado quedará inscrita con carácter previo o simultáneo a la disposición de los fondos?Se menciona que hay 4 viviendas prevendidas (57%). ¿Podrían facilitar los contratos de arras o algún documento que acredite estas ventas? ¿Qué porcentaje de arras han entregado los compradores? ¿Los compradores son particulares finalistas o inversores?¿Cuándo estará disponible la ficha de datos fundamentales de la inversión (FDI) para su revisión previa a la inversión? ¿Se facilitará también el contrato de préstamo con todos sus anexos?En caso de impago, ¿cuál es el procedimiento concreto que seguiría el Agente de Garantías y en qué plazo estimado podría ejecutarse la hipoteca y recuperarse el capital? ¿Quién asume los gastos legales si la ejecución no cubre la totalidad de la deuda?¿Con qué frecuencia se actualizará el estado de la obra y se compartirá con los inversores? ¿Quién realiza el monitoring de los fondos y cómo se garantiza que cada disposición del préstamo se destina realmente a los hitos de obra comprometidos?Agradezco de antemano la atención y el tiempo que dediquen a responder estas cuestiones. Muchas gracias. 
Sparrow In Jail 11/03/26 01:58
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Yo tenia buenas perspectivas, les hice preguntas en el chat, y no sé si es que se han puesto de acuerdo con Civislend y podréis ver que no me respondieron.Si a las preguntas no responden es que tienen algo que esconder que las preguntas les han levantado la liebre, así que no era para entrar, al menos a mi juicio.
Sparrow In Jail 11/03/26 01:55
Ha respondido al tema Wecity
Buenas  noches, Yo con wecity no entraría a ninguno de Portugal, te van a retener el 25% de hacienda y luego o pierdes el exceso o te vas a pegar con la hacienda portuguesa, que despues de muchos trámites te lo pueden devolver tarde, mal y nunca, si es que te lo devuelven.
Sparrow In Jail 09/03/26 13:32
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Sí.
Sparrow In Jail 09/03/26 11:00
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Acabo de terminar la due dilligence del proyecto de Bouzas, no me ha dado tiempo antes por lo que no he podido hacer preguntas en el chat,  veremos si las puedo hacer en la webinar, lo paso:ANÁLISIS COMPLETO DEL PROYECTO BOUZAS (VIGO) - LEDICIA REAL ESTATE EN URBANITAE*Préstamo puente 955.000€ al 11% - Due diligence exhaustiva de toda la documentación* DATOS DEL PROYECTO Y OFERTAProyecto: Proyecto Bouzas (Vigo)Promotor / Gestor: Ledicia Real EstateSociedad Prestataria (SPV): BEIRAMAR BOUZAS, S.L.Importe del préstamo: 955.000 €Plazo: 12 meses (más posible extensión de 6 meses)Tipo de interés: 11% anual simplePago de intereses: A vencimiento (bullet)Retorno mínimo garantizado: 6 meses de interesesLoan to Cost (LTC) Fase I: 62%Loan to Value (LTV) sobre ventas: 16%Loan to Value (LTV) sobre valor del suelo (tasación): 71,4%Equity del promotor: 582.000 €Garantía principal: Hipoteca de primer rango al 140%RESUMEN EJECUTIVO DE LA OFERTASe trata de un préstamo puente concedido a la sociedad BEIRAMAR BOUZAS S.L. para financiar parcialmente la adquisición de dos suelos urbanos en el barrio de Bouzas (Vigo). El primero es un suelo residencial donde se desarrollarán 13 viviendas plurifamiliares. El segundo es un suelo terciario adquirido en proindiviso destinado a un futuro coliving. Las obras de urbanización están finalizadas. La devolución del préstamo está prevista mediante refinanciación bancaria, una vez obtenida la licencia de obras y alcanzado el nivel de preventas exigido por la entidad financiera.ANÁLISIS FINANCIEROEl préstamo solicitado representa un apalancamiento moderado en relación con los costes de la primera fase y muy reducido respecto al valor esperado de las ventas. Frente al valor de tasación del suelo, la deuda se sitúa en un nivel que ofrece un colchón patrimonial significativo antes de afectar a la garantía principal. El gestor compromete una cantidad elevada de recursos propios, parte de ellos ya desembolsados. El precio de adquisición del suelo principal se sitúa por debajo de su valor de tasación, generando un margen inicial positivo. Los ingresos por venta de viviendas se han presupuestado por debajo de los precios medios de mercado observados, lo que otorga un colchón comercial relevante. La rentabilidad ofrecida es acorde al riesgo de una operación de deuda inmobiliaria a corto plazo.FORTALEZASLa garantía principal es una hipoteca de primer rango sobre el suelo de mayor valor, con una cobertura que excede ampliamente el principal del préstamo.Se añaden garantías adicionales: prenda sobre la totalidad de las participaciones sociales de la SPV, prenda sobre todas sus cuentas bancarias y prenda sobre la cuenta de IVA con mecanismo de barrido de caja, que destina automáticamente las devoluciones del impuesto a la amortización de la deuda.El gestor cuenta con experiencia acreditada en promociones similares en Vigo y ha ejecutado con éxito proyectos previos en la misma plataforma.El compromiso de recursos propios por parte del promotor es muy elevado para este tipo de operaciones, con una parte ya desembolsada e irrecuperable en caso de abandono.La estructura de mandato a la plataforma y la designación de un agente de garantías permite una acción colectiva ágil y profesional ante cualquier incidencia, sin necesidad de que los inversores actúen individualmente.El suelo se encuentra en un barrio consolidado con alta demanda residencial y oferta nueva limitada, en una ciudad con crecimiento demográfico y económico sostenido.El informe de tasación ha sido emitido por una sociedad de reconocido prestigio y el valor asignado al activo principal es sólido y coherente con la ubicación.DEBILIDADES Y RIESGOSExiste una discrepancia formal en los documentos precontractuales respecto a la numeración de las fincas registrales sobre las que se constituirá la hipoteca. Aunque el error es administrativo y no afecta a la realidad física de los activos, debe ser subsanado en las escrituras públicas para garantizar la correcta constitución de la garantía sobre el suelo de mayor valor.La devolución del préstamo depende de la obtención de la licencia de obras y del cumplimiento de un nivel mínimo de preventas. Cualquier retraso en los plazos administrativos o una desaceleración comercial podría prolongar el vencimiento más allá de los 12 meses previstos.El estudio de mercado que acompaña la operación no ha sido auditado por una consultora externa independiente, lo que resta cierto grado de validación a las hipótesis de venta, aunque los precios empleados en el plan de negocio son conservadores respecto a las referencias disponibles.La sociedad prestataria ha sido constituida recientemente y carece de historial financiero previo, lo que es habitual en este tipo de vehículos pero impide analizar su trayectoria.El segundo suelo se adquiere en régimen de proindiviso, lo que introduce una variable de complejidad adicional para el desarrollo completo del proyecto, aunque la garantía principal recae sobre el activo residencial de mayor valor y la salida del préstamo no depende de este suelo.La inversión carece de liquidez secundaria, por lo que el inversor debe asumir que su capital permanecerá inmovilizado hasta el vencimiento o la amortización anticipada.Como en toda inversión de estas características, existe riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido en caso de insolvencia del promotor o de fracaso del proyecto, si bien las garantías reales mitigan sustancialmente este riesgo.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADATras el análisis exhaustivo de toda la documentación disponible (notas simples, tasación, datos catastrales, estatutos sociales, dossier del gestor, estructura financiera, estudio de mercado, contrato de financiación y contrato de mandato con el agente de garantías), se puede concluir que nos encontramos ante un proyecto de deuda inmobiliaria excepcionalmente bien estructurado desde el punto de vista jurídico y financiero.La combinación de una hipoteca de primer rango con cobertura amplia, prendas sobre participaciones sociales y cuentas, mecanismo de barrido de IVA y un compromiso de equity muy elevado por parte del promotor configura un perímetro de seguridad poco común en el crowdfunding inmobiliario. El gestor tiene experiencia acreditada en la zona y ha operado previamente con éxito en la plataforma. El precio de adquisición del suelo y las hipótesis de venta incorporan márgenes de prudencia que actúan como colchón ante eventuales desviaciones.El principal riesgo sigue siendo el operativo: los plazos administrativos para la obtención de licencias y el ritmo de preventas. Sin embargo, el plazo de 12 meses más una posible extensión de 6, junto con el retorno mínimo garantizado de 6 meses de intereses, ofrecen un marco razonable para absorber demoras no estructurales. La discrepancia detectada en la numeración registral de las fincas debe ser subsanada, pero no invalida el fondo de la operación.CONCLUSIÓNSe trata de una inversión adecuada para perfiles que buscan rentabilidad de doble dígito con garantías reales sólidas y un nivel de protección jurídica elevado. El inversor debe ser consciente de que el plazo puede extenderse ligeramente por causas administrativas o comerciales, pero la estructura de garantías ofrece una alta probabilidad de recuperación del capital incluso en escenarios adversos.Calificación global del proyecto: 8,7 / 10DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl presente análisis se realiza con fines exclusivamente informativos y no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Toda decisión de inversión debe basarse en el criterio personal del inversor, su tolerancia al riesgo y el estudio detallado de la documentación oficial publicada por la plataforma. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgo de pérdida parcial o total del capital.