Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 26/04/26 04:43

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, En algún sitio indiqué que en tanto no se resuelva el conflicto de Irán y veamos como evoluciona la economía, muy, muy claras tienen que estar las condiciones de un proyecto para que yo invierta, es más, estoy preocupado por todos los proyectos en marcha en los que he invertido.En todo caso, si alguno tiene intención de entrar, os dejo las preguntas básicas previas que yo creo que se deben hacer y analizar las respuestas:1. MAVI METALISTERIA, S.L. tiene un capital social de 3.005 euros. El Grupo Decosystem no es deudor ni avalista. ¿Existe algún aval solidario o compromiso escrito del grupo a favor de MAVI y de los inversores? En caso negativo, ¿por qué este riesgo no aparece en vuestra tabla de riesgos? 2. Las fotos de la tasación muestran óxido generalizado, instalaciones obsoletas y suciedad industrial. El presupuesto de adecuación es de 354.229 euros. 2,1, ¿Pueden desglosar ese presupuesto (tratamiento corrosión, limpieza, eléctrica, fontanería, incendios)? 2.2. Con la guerra de Irán encareciendo materiales, ¿es suficiente o hay colchón de contingencia? 2.3. En caso de sobrecoste o retraso, ¿quién asume el desvío? ¿Cómo afecta a la refinanciación bancaria y a nuestra salida? 3. La salida prevista es una hipoteca bancaria a los 18 meses. 3.1. ¿Existe carta de intención o conversaciones avanzadas con algún banco? ¿Con cuál? 3.2. ¿Qué condiciones exigiría un banco (LTV, cobertura de deuda, antigüedad, eficiencia energética)? 3.3. ¿Cuál es el plan B si no se consigue esa hipoteca por tipos altos o restricción de crédito? 3.4. Si no hay refinanciación en el mes 18 (prórroga) ni en el 24, ¿cuál es el procedimiento y plazos estimados para ejecutar la hipoteca y el mandato de venta de 5,5 M€? 3.5. ¿Quién asume los costes legales y notariales de una ejecución? 4. En la tabla de riesgos se valoran "Obra" y "Costes de Construcción" como BAJOS, afirmando que "no afecta a la salida de Civislend". 4.1. Dado el estado real de la nave (óxido, fotos) y el contexto de guerra de Irán (encarecimiento de acero y energía), ¿por qué se considera que el riesgo es BAJO? 4.2. El conflicto encarece materiales, energía y transporte. El Banco de España ha confirmado desaceleración industrial en el primer trimestre de 2026 (PMI contractivo, caída de producción del -9,9%). 4.2.1. ¿Se ha revisado o actualizado la tasación de marzo de 2026 a la luz de estos hechos? 4.2.2. ¿Cómo afecta esto al calendario de adecuación y a la capacidad de obtener refinanciación bancaria? 4.2.3. Si los tipos suben por la inflación, ¿la refinanciación podría ser inviable para el promotor? 5. ¿Se puede confirmar si el contrato de préstamo y el del agente de garantías incluyen cláusulas que protejan al inversor en caso de sobrecostes, retrasos en obra o imposibilidad de refinanciación? En especial, si establecen un procedimiento ágil para ejecutar la hipoteca y el mandato de venta sin litigios largos. 6. MAVI METALISTERIA, S.L. o el Grupo Decosystem, ¿han recurrido antes al crowdfunding o crowdlending? En caso afirmativo, ¿cuál fue el resultado (cumplimiento de plazos, devolución del capital)? 7. En la web del proyecto se menciona una previsión de tesorería para finales de 2026 de 4,51 M€. ¿Se puedes compartir el desglose de esta previsión? ¿Está basada en contratos firmados o en estimaciones? ¿Qué margen de error tiene? 8. En la tabla de riesgos no se mencionan: a) el riesgo de que MAVI sea una SPV con 3.000 € de capital, b) el riesgo de ejecución hipotecaria (plazos largos en España), c) el riesgo de sobrecostes por la guerra de Irán. ¿No habría que tenerlos en cuenta?

Sparrow In Jail 26/04/26 04:38

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Tu resumen y el mío se parecen mucho, pero vamos por partes:Lo primero una pregunta, Civislend reconoció el error en el cálculo de los intereses de la amortización parcial del proyecto ALBA SALINA FASE II y el día 21 indicó por correo que el promotor ya había realizado la transferencia por la diferencia y que en cuanto recibieran los fondos, pagarían de forma inmediata ¿Alguien ha cobrado? Os paso mi due dilligence para el proyecto Cobo Calleja de Fuenlabrada -Madrid- , no es de las peores promociones. RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO NAVE COBO CALLEJA (CIVISLEND) 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA Emisor (prestatario directo): MAVI METALISTERIA, S.L. (SPV con capital social de 3.005 €) Garante implícito (grupo promotor): Grupo Decosystem (4 sociedades, beneficio neto 2025: 2,53 M€) Importe del préstamo: 5.000.000 € Tipo de interés nominal (TIN): 11,00% fijo anual Plazo total: 18 meses + prórroga de 6 meses a discreción del promotor Pago de intereses: Semestral (meses 6, 12, 18 y 24 si hay prórroga) Amortización anticipada: A partir del mes 6, sin penalización (mínimo 6 meses de intereses) Objeto del préstamo: Financiar parte de la compra del activo (5,5 M€) y los costes de adecuación (354.229 €) Aportación del promotor: 1.352.750 € (24% del precio de compra) Garantía principal: Hipoteca de primer rango sobre la nave industrial (C/ Flores del Sil, 6, Fuenlabrada) Valor de tasación (ECO): 7.341.592,92 € LTV (Loan To Value) sobre tasación: 68% (colchón de 2,34 M€) Garantía adicional: Mandato de venta sobre el activo por importe de 5.500.000 € en caso de impago Salida prevista: Refinanciación bancaria a los 18 meses Ticket mínimo: 250 € Comisión de apertura: 5,25% (la paga el promotor, no el inversor) 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO 2.1. El activo (la nave industrial) Ubicación: Polígono Industrial Cobo Calleja (Fuenlabrada, Madrid), uno de los principales hubs logísticos y comerciales de productos asiáticos en Europa. Superficie de parcela (Catastro): 13.599 m² (la tasación adoptó este dato; el Registro dice 14.439 m², una discrepancia histórica habitual que no afecta a la garantía). Superficie construida (Catastro): 12.681 m² (la tasación adoptó 10.855 m² por usar medición técnica más restrictiva; el valor total de 7,34 M€ es el mismo). Año de construcción: 1992. Estado de conservación (según las fotos de la tasación): Regular. Se aprecia óxido generalizado en la estructura metálica, instalaciones eléctricas y de fontanería obsoletas, humedades, suciedad industrial y falta de mantenimiento evidente. Configuración: Nave industrial adosada en varios módulos, con oficinas, patio, depuradora y pozo. Normativa urbanística: Cumple con el Plan General de Fuenlabrada (Zona Industrial). Ocupación máxima del 70%, edificabilidad de 1,1 m²/m². 2.2. El promotor (MAVI METALISTERIA, S.L. y el Grupo Decosystem) MAVI METALISTERIA, S.L. (prestatario directo): Constituida en 1994, es una sociedad operativa dedicada a la fabricación de estructuras metálicas. Su capital social es de solo 3.005 €. Es, en la práctica, una SPV (Special Purpose Vehicle) creada para aislar el riesgo de esta operación del resto del grupo. Grupo Decosystem (consolidado): Formado por 4 sociedades (MAVI, AMC Wood, Intercalidad, Design Shop). Tiene un beneficio neto de 2,53 M€ en 2025 (frente a pérdidas de 0,11 M€ en 2024). La tesorería consolidada a cierre de 2025 es de 3,07 M€ (efectivo + inversiones financieras a corto plazo). El grupo ha reducido su deuda bancaria en más de 1 M€ en el último año, pasando de 4,14 M€ a 3,23 M€. 3. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS CONSECUENCIAS 3.1. Superficie construida: 10.855 m² (tasación) vs 12.681 m² (Catastro) Consecuencia: La tasación adoptó una medición más restrictiva (superficie útil). El valor por metro cuadrado implícito baja de 710 €/m² a 579 €/m², lo que alinea el precio con el comparable más similar (Getafe, 562 €/m²). No es una sobrevaloración, es un criterio de medición diferente. El valor total de 7,34 M€ es coherente con ambas fuentes. 3.2. Superficie de parcela: 13.599 m² (tasación y Catastro) vs 14.439 m² (Registro) Consecuencia: El tasador adoptó la superficie catastral, que es la que paga impuestos y la que el mercado utiliza. La diferencia de 840 m² no afecta al valor de tasación porque el suelo ya está valorado por repercusión. El colchón de garantía real podría ser ligeramente superior si se acreditara la superficie registral. 3.3. El prestatario es MAVI (SPV), no el Grupo Decosystem Consecuencia: Jurídicamente, los inversores prestan dinero a una sociedad con solo 3.005 € de capital social. El grupo consolidado no tiene obligación legal de responder si MAVI no paga. En la práctica, el grupo tiene incentivos para apoyar a MAVI (ha invertido 1,35 M€ y necesita la nave para su estrategia), pero no están obligados a hacerlo. Este es el riesgo estructural más relevante. 3.4. El presupuesto de adecuación (354.229 €) Consecuencia: Las fotos muestran una nave con óxido generalizado, instalaciones obsoletas y suciedad industrial. Es muy probable que el presupuesto se quede corto, especialmente con la guerra de Irán encareciendo los materiales. Si el promotor tiene que poner más dinero (puede hacerlo, tiene liquidez de 3,07 M€), no habría problema. El riesgo es un retraso en la adecuación, que retrasaría la refinanciación bancaria y, por tanto, la salida de los inversores. 4. FORTALEZAS DE LA INVERSIÓN Garantía hipotecaria de primer rango: Es la principal protección. La nave está libre de cargas (según la nota simple) y su valor de tasación (7,34 M€) supera ampliamente el préstamo (5 M€). LTV bajo (68%): Existe un colchón de 2,34 M€ sobre la tasación. En un escenario de venta forzosa realista (550-600 €/m²), el colchón se reduciría a 0,7-1,2 M€, pero seguiría existiendo. Ubicación premium: Cobo Calleja es el principal hub logístico de productos asiáticos en el sur de Europa. El mercado de naves industriales es muy líquido. Solvencia del grupo: El Grupo Decosystem tiene beneficios (2,53 M€), liquidez (3,07 M€) y reducción de deuda. Tiene capacidad financiera para absorber sobrecostes y para apoyar a MAVI si fuera necesario. Estructura fiscalmente eficiente: Al operar como SPV, MAVI aísla el riesgo, lo que explica por qué el grupo no avala el préstamo. Es una estrategia financiera inteligente, no una anomalía. Rentabilidad: El 11% TIN es atractivo en el contexto actual de tipos de interés. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS Riesgo de refinanciación bancaria (es el principal): El plan de salida de los inversores es que un banco conceda una hipoteca a MAVI en el mes 18. Esto no es automático. Dependerá de las condiciones de mercado en ese momento (tipos de interés, política crediticia de la banca). Si no se consigue, se activará la prórroga de 6 meses. Si tampoco, se ejecutará la garantía hipotecaria con los tiempos y costes que ello conlleva. Riesgo de sobrecostes y retrasos en la adecuación: El presupuesto de 354.229 € muy probablemente se queda corto para el estado real de la nave. La guerra de Irán está encareciendo el acero, los metales, el transporte y la energía. Un retraso en la adecuación retrasa la puesta en marcha de la actividad, que retrasa la refinanciación bancaria. Riesgo de la SPV (MAVI con 3.000 € de capital): El prestatario directo tiene un patrimonio neto ridículo. El grupo no está obligado a salvarla. Si el grupo decidiera no apoyar a MAVI (por ejemplo, si el grupo entero entrara en dificultades), los inversores solo podrían ejecutar la hipoteca sobre la nave. Riesgo de ejecución hipotecaria: En España, ejecutar una hipoteca y vender una nave industrial puede llevar entre 12 y 24 meses, durante los cuales el capital estaría inmovilizado. El mandato de venta de 5,5 M€ agiliza el proceso, pero no es automático. Riesgo macroeconómico (guerra de Irán / bloqueo de Ormuz): Este es un riesgo que afecta a toda la economía, no solo a este proyecto. El encarecimiento de la energía y los materiales de construcción incrementa los costes de adecuación. La posible subida de los tipos de interés (como respuesta a la inflación) encarece o dificulta la refinanciación bancaria. La desaceleración industrial (el PMI manufacturero de España entró en terreno contractivo en marzo de 2026, con una caída del -9,9% interanual en la producción de la construcción) podría reducir la demanda de naves industriales y, por tanto, el valor de la garantía en una venta forzosa. Falta de transparencia sobre los contratos: Civislend no permite ver el contrato de préstamo ni el del agente de garantías antes de invertir. Esto impide verificar condiciones críticas (procedimiento de ejecución, subrogación, costes, plazos). Rentabilidad Total (16,50%) no explicada: El Teaser menciona una rentabilidad del 16,50% sin aclarar cómo se calcula. El TIN contractual es del 11%. 6. CONSIDERACIONES SOBRE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO DE ORMUZ Impacto directo en este proyecto: Encarecimiento de materiales: El acero, el aluminio y los plásticos (derivados del petróleo) son insumos críticos para la adecuación de la nave y para la propia actividad industrial del grupo. Su precio se ha disparado. Encarecimiento del transporte: El combustible más caro incrementa el coste de llevar materiales a la obra. Riesgo de subida de tipos de interés: Para contener la inflación, el Banco Central Europeo podría mantener o incluso subir los tipos. Esto haría más cara o más difícil la refinanciación bancaria prevista para el mes 18. Desaceleración económica: La incertidumbre geopolítica frena la inversión empresarial. El sector de la construcción y el industrial ya están mostrando signos de desaceleración. Esto podría reducir la demanda de naves industriales y, en un escenario extremo, el valor de la garantía. Impacto indirecto pero relevante: Si la crisis se prolonga, el riesgo de que la refinanciación bancaria no se produzca en los plazos previstos aumenta. También aumenta el riesgo de que el propio Grupo Decosystem vea reducidos sus beneficios (si sus clientes del sector retail posponen inversiones). Sin embargo, el grupo tiene un colchón de liquidez (3,07 M€) y un beneficio de 2,53 M€ en 2025, por lo que no es frágil a corto plazo. En resumen: La guerra de Irán no hace inviable el proyecto, pero introduce un riesgo macro que antes de febrero de 2026 era menor. Ahora es un factor que debe tenerse en cuenta, especialmente en lo que respecta a los plazos de salida. 7. OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta es una inversión de riesgo moderado-alto, típica del crowdlending inmobiliario con garantía hipotecaria. La tesis a favor: La garantía es sólida (nave en ubicación premium, LTV 68%, libre de cargas). El grupo promotor es solvente y tiene incentivos para que el proyecto salga bien (ha invertido 1,35 M€ y necesita la nave para su estrategia de unificación). La rentabilidad del 11% TIN es atractiva. El plan de salida (refinanciación bancaria) es razonable si la nave se reforma a tiempo y el mercado bancario no empeora drásticamente. La tesis en contra: El prestatario directo es una SPV con 3.000 € de capital social, no el grupo. El estado real de la nave es peor de lo que sugiere el Teaser, y el presupuesto de adecuación es probablemente insuficiente. La guerra de Irán añade incertidumbre macro (inflación, tipos, desaceleración). Civislend no permite ver los contratos, lo que impide una due diligence completa. Discrepancias clave ya resueltas: Las diferencias de superficies entre la tasación, el Catastro y el Registro se han analizado y no alteran la valoración total del activo (7,34 M€). El hecho de que MAVI sea una SPV no es una "trampa", sino una estrategia de aislamiento de riesgo, pero el inversor debe ser consciente de que presta a la SPV, no al grupo. El riesgo más relevante no es que el promotor quiebre (el grupo es sólido), sino que o bien la adecuación se retrase y encarezca, o bien en 18 meses la refinanciación bancaria sea más cara o más difícil de obtener por el contexto macro. En ese caso, la salida se retrasaría (prórroga de 6 meses) o, en el peor escenario, se ejecutaría la hipoteca con los plazos (12-24 meses) y costes asociados. 8. CONCLUSIÓN El proyecto es defendible. Tiene una garantía real de primera calidad, un colchón de valor significativo y un promotor con capacidad financiera. La ubicación en Cobo Calleja es excelente, y el mercado de naves industriales en esa zona es muy líquido. Pero no es apto para inversores que busquen certidumbre en los plazos. El riesgo de retraso por sobrecostes/adecuación y el riesgo de que la refinanciación bancaria no se produzca en el mes 18 son reales y se han visto agravados por el contexto geopolítico (guerra de Irán). Recomendación personal (no vinculante): Si decides invertir, hazlo con un ticket moderado (nunca más del 10% de tu patrimonio neto en crowdlending, como aconseja la propia FDFI). Sé consciente de que tu capital podría estar inmovilizado más de 18 meses si la refinanciación se retrasa. La garantía hipotecaria es tu colchón, pero ejecutarla lleva tiempo. Si buscas certeza en los plazos y aversión al riesgo geopolítico, este proyecto no es para ti. Si aceptas un riesgo moderado a cambio de un 11% TIN y confías en que la ubicación premium y la solvencia del grupo protegerán tu capital a largo plazo, puede ser una oportunidad razonable. Mi opinión final: La operación es más sólida de lo que parece a simple vista (el LTV real ajustado por catastro es incluso mejor, y el grupo tiene liquidez), pero el contexto macro ha empeorado. No es una inversión para perder el sueño, pero tampoco es un "no-brainer". Invertiría con ticket moderado, no con todo mi capital disponible. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada y en fuentes públicas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación personalizada de inversión. Cada inversor debe evaluar su propia tolerancia al riesgo y, si lo considera necesario, consultar con un asesor financiero independiente. El autor declina toda responsabilidad por las decisiones de inversión que se tomen a partir de este análisis.

Sparrow In Jail 25/04/26 12:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Sí, me ayudo de la IA, de otra forma sería imposible leer toda la documentación y cotejarla, pero con solo la IA no se consigue nada, no solo hay que comprobar lo que dice, también hay que ir haciéndole preguntas sobre lo que va diciendo porque tiene bastantes fallos.

Sparrow In Jail 24/04/26 13:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días de nuevo,Yo en este proyecto no voy a entrar, estoy pensando que, en tanto no se resuelva la crisis de Oriente Medio, muy muy claro lo tengo que tener para invertir, es más, estoy asustado por todo lo que tengo invertido que está en marcha.En todo caso si alguno piensa invertir le paso las preguntas que considero imprescindibles que debe responder Urbanitae antes de tomar una decisión, las respuestas tienen que ser muy claras pues son especialistas en escaparse sin dejarlas claras. 1- El certificado de tasación de TINSA (MA-02607/23-3) tiene el código de verificación (CSV) tachado y es ilegible. Sin ese código, no se puede acceder al informe completo de tasación en la web de TINSA ni contrastar la autenticidad del documento. Por favor, ¿pueden facilitar el código CSV legible o un enlace directo al informe completo? Sin el informe surgen las siguientes preguntas: Mientras no tenga el CSV y no pueda consultar el Informe de Tasación completo, las siguientes preguntas NO pueden ser respondidas. Las formulo para que conste que son dudas pendientes de resolver. 1.1. En el Informe completo de tasación, ¿las advertencias que aparecen en el certificado (falta de Declaración de Obra Nueva, falta de Seguro Decenal, falta de documentación del OCT, ausencia de Reserva Técnica) figuran como meras advertencias o como condicionantes que invalidan la tasación a efectos hipotecarios? En caso de ser condicionantes, ¿tiene previsto el promotor subsanarlos antes del primer desembolso? 1.2. ¿pueden indicar los siguientes extremos para evaluar la fiabilidad del valor de 5,76 millones de euros en situación de inmueble terminado? Las direcciones exactas y características de cada comparable utilizado.Si los precios de los comparables corresponden a ventas reales escrituradas o a ofertas de venta.Los ajustes aplicados por el tasador (superficie, antigüedad, calidad, parcela) para llegar al valor final.Si se ha utilizado exclusivamente el método de comparación o también el método residual (valor = precio de venta - costes - beneficio del promotor).1.3. En el Informe completo de tasación, ¿el tasador explica las consecuencias de que la finca no esté coordinada con Catastro? ¿Afecta a la inscripción de la hipoteca o a una eventual ejecución? 1.4. En el Informe completo de tasación, ¿el tasador menciona la servidumbre perpetua de 3 metros sin edificar que figura en la Nota Simple? ¿La considera relevante para el valor? ¿Ha comprobado sobre el terreno que se respeta? 1.5. En el Informe completo de tasación, ¿el tasador analiza las tres anotaciones fiscales (ITP/AJD) que figuran en la Nota Simple? ¿Las considera un riesgo para la garantía hipotecaria? 2. Los Estatutos Sociales de GLOBAL SARDAUCAN, S.L. (Artículo 6) indican un capital social de 3.600 euros. Sin embargo, la Ficha DFI indica 1.000.000 de euros. Supongo que los estatutos facilitados no están actualizados y existe una escritura de aumento de capital posterior (la Nota Simple menciona una del 6 de febrero de 2025). ¿Pueden facilitar los estatutos sociales actualizados y registrados que reflejen el capital de 1.000.000 de euros? 3. El administrador único de la SPV (Aitor-Fernando Gaztelu Hernaiz) tiene una participación simbólica de 3.600 euros, mientras que ISDABIA HOMES, S.L. tiene 996.400 euros. ¿Quiénes son los socios últimos de ISDABIA HOMES, S.L.? ¿Pueden facilitar su estructura de propiedad? 4. El Contrato de Financiación (Anexo I) dice: "24 meses con doble posible extensión de 12 meses" (total máximo 48 meses). Sin embargo, la presentación comercial solo menciona una extensión (total 36 meses). ¿Cuál es el plazo máximo real que puede estar bloqueada mi inversión? ¿Pueden modificar la presentación comercial para reflejar correctamente las dos extensiones? 5. En caso de que el promotor ejerza la primera extensión de 12 meses, ¿debe pagar la comisión de extensión del 1% en ese momento? ¿Y si ejerce la segunda extensión, paga otro 1% adicional? 6. La Nota Simple muestra una servidumbre perpetua de 3 metros sin edificar. En el desglose de superficies de la presentación del proyecto se incluyen 180,8 metros cuadrados de jardín, por lo que entiendo que está incorporada. ¿Pueden confirmar oficialmente que la servidumbre no afecta a la edificabilidad de 790 metros cuadrados construidos ni al diseño de la villa? 7. La Nota Simple muestra tres anotaciones marginales por posibles liquidaciones complementarias del ITP/AJD, con plazos hasta 2026, 2028 y 2030. ¿Quién asume el riesgo económico de estas posibles liquidaciones? ¿Las ha provisionado el promotor? 8. El resumen económico incluye una partida denominada "Clientes" por importe de 888.506 euros que representa el 17% de las fuentes de financiación del proyecto. ¿Qué es exactamente esta partida? 9. En caso de que "Clientes" sean depósitos de compradores o ventas anticipadas, ¿tienen estos compradores algún derecho preferente sobre la villa en caso de impago del promotor? ¿Están subordinados al préstamo de Urbanitae? 10. En caso de que "Clientes" sean préstamos de socios o de terceros, ¿existe un acuerdo de subordinación que garantice que el préstamo de Urbanitae se cobra primero? ¿Pueden facilitarme dicho acuerdo? 11. El documento "Testigos de venta" advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por un tercero, y que Urbanitae no garantiza su exactitud. ¿Alguno de los 16 comparables corresponde a ventas reales escrituradas o son precios de oferta? 12.De los 16 comparables, al menos 4 corresponden a ubicaciones fuera de Finca Cortesín (St Regis Residences y Golfside Villas). ¿Por qué se incluyen como comparables si no están en la misma urbanización? ¿No distorsionan la media al alza? 13. ¿Han evaluado el impacto de un conflicto bélico en Oriente Medio o del bloqueo del estrecho de Ormuz en los costes de construcción, en los tipos de interés y en la demanda de compradores internacionales de lujo? 14. La partida de contingencias es de 500.000 euros (21,5% del coste de construcción sobre rasante). En un escenario de crisis geopolítica severa, ¿este importe sería suficiente para absorber un sobrecoste derivado del aumento del precio de los materiales? ¿El compromiso de capital adicional del promotor cubre cualquier sobrecoste, sea cual sea su causa? 15. El mandato de venta permite vender la villa al 80% del valor de tasación actualizado. Con un LTV del 50% sobre el valor de venta estimado (5,9M), el precio suelo sería 4,6M (80% de 5,76M). En este escenario, el producto de la venta (4,6M) cubriría el principal más intereses (3,41M). ¿Pueden confirmar que, incluso en el peor escenario de venta forzosa al 80% de la tasación, los inversores recuperarían el 100% de su inversión más los intereses devengados? ¿Hay algún supuesto en el que pudiera haber pérdida de capital? 16, En caso de ejecución del mandato de venta, el orden de pago es: primero honorarios del Agente de Garantías, después gastos de abogados y notarios, luego intereses moratorios, después intereses ordinarios y por último el principal. ¿Podrían cuantificar qué porcentaje del importe de venta se iría en gastos de ejecución antes de llegar al principal? 17. ¿Pueden facilitar los siguientes documentos antes de que el inversor tom3 una decisión?: (a) escritura de aumento de capital de 6 de febrero de 2025; (b) póliza de seguro decenal; (c) certificado del OCT; (d) cédula urbanística; (e) Carta de Compromiso de Capital firmada; (f) licencia de obras completa. 18.De la documentación solicitada en la pregunta anterior, ¿hay algún documento que no puedan facilitar por razones de confidencialidad o que esté pendiente de obtención?

Sparrow In Jail 24/04/26 12:55

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Os paso mi due dilligence del proyecto VILLA ENEAS (CASARES, MÁLAGA), no es de los peores que han publicado, pero tiene muchísimas lagunas a mi juicio.Me vais a perdonar pero cada día me quedan más largos, prefiero ponerlo todo a resumirlo y que se queden cosas en el tintero que luego a alguno le puedan resultar relevantes.RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO VILLA ENEAS (CASARES, MÁLAGA) El Proyecto Villa Eneas consiste en la concesión de un préstamo senior para financiar parcialmente los costes de construcción de una villa de lujo en la urbanización Finca Cortesín, en Casares (Málaga). El gestor es GAZAR INVERSIONES y la SPV prestataria es GLOBAL SARDAUCAN, S.L. La promoción cuenta con licencia de obras en vigor. El inversor de Urbanitae participa a través de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango. La salida prevista es la venta de la villa terminada. 1. DATOS DE LA OFERTA · Objeto del préstamo: Financiación parcial de los costes de construcción de una villa de lujo de 790 metros cuadrados construidos interiores (923 metros cuadrados totales con exteriores) sobre una parcela de 1.610 metros cuadrados en Finca Cortesín (Casares, Málaga). · Importe del préstamo (Tramo A): 960.000 euros. El préstamo total de los tres tramos asciende a 2.965.000 euros. · Plazo: 24 meses con dos posibles extensiones de 12 meses cada una (máximo 48 meses según el contrato, aunque la presentación comercial solo menciona 36 meses). · Interés: 11 por ciento anual simple. · Rentabilidad total estimada: 22 por ciento aproximadamente si se cumple el plazo de 24 meses sin extensiones. · Pago de intereses y devolución del capital: A vencimiento (bullet). Los intereses se devengan desde la formalización del préstamo y se pagan junto con el principal al final. · Garantías: Hipoteca de primer rango sobre la villa (responsabilidad del 150 por ciento), prenda de las participaciones de la SPV, prenda de las cuentas bancarias de la SPV, mandato de venta irrevocable con precio suelo del 80 por ciento de tasación actualizada, barrido de caja del 100 por ciento de los ingresos de la venta, y compromiso del promotor de aportar fondos propios para cubrir cualquier sobrecoste adicional. · LTV (Loan to Value) sobre préstamo total: 50,3 por ciento (57,8 por ciento con intereses incluidos). · Aportación del promotor: 1.473.982 euros (28 por ciento del total de gastos del proyecto). · Inversión mínima: No especificada en este documento, pero en la DFI consta 500 euros. · Fecha límite para formalizar el préstamo: 31 de mayo de 2026. · Vía de salida para los inversores: Venta de la villa terminada a través de la red comercial de Finca Cortesín Hotel Golf & Spa. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costes del proyecto Según el resumen económico facilitado por el gestor. El coste total del proyecto asciende a 5.327.489 euros. La adquisición del suelo supone 869.306 euros. Los costes de construcción ascienden a 2.830.400 euros. Los costes generales suman 384.676 euros. La comisión de Urbanitae y asociados asciende a 289.230 euros. Los costes financieros (intereses del préstamo) suman 508.376 euros. El préstamo total de los inversores (2.965.000 euros) cubre el 56 por ciento del total de gastos del proyecto. El promotor aporta el 28 por ciento mediante capital propio. Aparece una partida denominada "Clientes" por importe de 888.506 euros (17 por ciento de las fuentes de financiación) que no se explica en ningún documento. No se aclara si son ventas anticipadas, depósitos de compradores, préstamos de socios o cualquier otro concepto. Esta partida no se menciona en el folleto comercial, ni en la DFI, ni en el contrato de financiación. Plan de negocio del gestor. Los ingresos brutos previstos por la venta de la villa ascienden a 5.900.000 euros. Los costes de comercialización se estiman en 413.000 euros. El resultado antes de intereses e impuestos (BAII) es de 1.113.388 euros. Después de restar los costes financieros (508.376 euros) y el impuesto de sociedades (151.253 euros), el resultado neto del proyecto es de 453.759 euros. El LTV del 50,3 por ciento significa que la deuda total representa la mitad del valor de venta estimado. Incluso si el valor de venta cayera un 30 por ciento, la deuda seguiría cubierta. El margen entre el coste de construcción (4,2 millones de euros de coste de reposición según la tasación) y el valor de venta (5,9 millones) supera 1,7 millones de euros, lo que permite absorber sobrecostes o bajadas de mercado. El precio estimado de venta por metro cuadrado construido interior (7.468 euros por metro cuadrado) es inferior en al menos un 14 por ciento a la villa más económica de los comparables dentro de la misma urbanización Finca Cortesín, y un 36 por ciento inferior a la media de las diez villas comparables dentro de esa misma urbanización. Esto sugiere que la previsión de venta es conservadora. La partida de contingencias incluida en el plan de negocio asciende a 500.000 euros, lo que representa aproximadamente el 21,5 por ciento del coste de construcción sobre rasante. Este porcentaje es elevado y refleja una actitud prudente por parte del gestor ante posibles desviaciones de costes. 3. FORTALEZAS (LO QUE PARECE BUENO) · Ubicación excepcional dentro de la urbanización Finca Cortesín, una de las zonas residenciales más exclusivas de la Costa del Sol, con proximidad a Marbella, Sotogrande y Estepona. La urbanización cuenta con un campo de golf de fama mundial, un hotel de lujo y servicios de alto standing que atraen a compradores internacionales de alto poder adquisitivo. · Garantías muy sólidas para un producto de deuda de crowdfunding. La hipoteca de primer rango con responsabilidad del 150 por ciento, la prenda de participaciones y cuentas de la SPV, el mandato de venta irrevocable con precio suelo del 80 por ciento y el compromiso del promotor de aportar fondos propios para cubrir cualquier sobrecoste constituyen un conjunto de garantías superior a la media del sector. · LTV muy conservador del 50,3 por ciento (57,8 por ciento con intereses). Este ratio implica que existe un colchón de valor cercano al 50 por ciento sobre el valor de venta estimado antes de que el inversor empiece a perder dinero. Incluso en un escenario de caída significativa del mercado inmobiliario, la garantía hipotecaria seguiría cubriendo la deuda. · El gestor (GAZAR INVERSIONES) acredita experiencia en la zona de Casares, habiendo desarrollado una promoción de 146 apartamentos de lujo y otras actuaciones. La condición de promotor-constructor permite un control directo sobre la ejecución y los costes del proyecto. · El promotor ha comprometido un capital propio de aproximadamente 1,47 millones de euros (28 por ciento del total de gastos), lo que alinea sus intereses con los de los inversores. Además, se ha comprometido por escrito (Equity Commitment Letter) a aportar fondos adicionales para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en el plan de negocio. · El precio de venta estimado por metro cuadrado construido interior (7.468 euros) es significativamente inferior a los comparables de mercado dentro de la misma urbanización Finca Cortesín (la media de los comparables supera los 10.000 euros por metro cuadrado). Esto proporciona un margen comercial relevante. · La tasación de TINSA (aunque no se ha podido verificar por falta del código de verificación) refleja un valor hipotecario en situación de inmueble terminado de 5,76 millones de euros, ligeramente inferior a la estimación del gestor (5,9 millones), lo que sugiere que el gestor no está siendo excesivamente optimista. · El activo cuenta con licencia de obras en vigor, lo que elimina el riesgo administrativo inicial. El suelo es urbano y fue adquirido con fondos propios del promotor en 2020. · El mandato de venta detallado incluido en el contrato permite ejecutar la garantía hipotecaria con un precio suelo del 80 por ciento del valor de tasación actualizado, un agente de ventas elegido por el prestamista y una comisión del 5 por ciento para Urbanitae Direct Investments. Esta cláusula otorga un alto grado de control al inversor en caso de impago. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS (LO QUE HEMOS DESCUBIERTO) Riesgo de capital social de la SPV no coincide con lo declarado. Lo que dice la Ficha DFI: El capital social de GLOBAL SARDAUCAN, S.L. es de 1.000.000 euros, distribuidos entre Aitor-Fernando Gaztelu Hernaiz (3.600 euros) e ISDABIA HOMES, S.L. (996.400 euros). Lo que dicen los Estatutos Sociales (Artículo 6): El capital social es de 3.600 euros, dividido en 3.600 participaciones de 1 euro de valor nominal cada una. Consecuencias: El inversor está recibiendo información contradictoria sobre la solvencia patrimonial de la SPV. Si el capital real es de solo 3.600 euros, la prenda de participaciones como garantía tiene un valor muy reducido. La discrepancia puede deberse a que los estatutos facilitados no están actualizados (existe una escritura de aumento de capital de 6 de febrero de 2025 mencionada en la Nota Simple), pero el hecho de que se haya facilitado un documento desactualizado sin la correspondiente advertencia es una falta de transparencia. · Riesgo de plazo máximo no comunicado correctamente. Lo que dice la presentación comercial: El préstamo tiene un plazo de 24 meses con una posible extensión de 12 meses (total máximo 36 meses). Lo que dice el Contrato de Financiación (Anexo I): "24 meses con doble posible extensión de 12 meses" (24 más 12 más 12, total máximo 48 meses). Consecuencias: El inversor que lee solo la presentación comercial piensa que su dinero estará bloqueado entre 24 y 36 meses. En realidad, según el contrato, podría estar bloqueado hasta 48 meses (4 años). Esta discrepancia es relevante para la planificación financiera del inversor y afecta a la liquidez de la inversión. · Riesgo de tasación no verificable por ocultación del código. Lo que dice el folleto: Se ha realizado una tasación por TINSA que acredita los valores del proyecto. Lo que muestra el certificado de tasación facilitado: El código de verificación (CSV) que permitiría contrastar la autenticidad del documento y acceder al informe completo en la web de TINSA ha sido tachado y es ilegible. Consecuencias: Sin el código de verificación, el certificado de tasación no es verificable. El inversor no puede acceder al informe completo de TINSA (que tiene decenas de páginas con el análisis detallado de mercado, los comparables utilizados, las metodologías de valoración y las advertencias adicionales). No se puede saber si el certificado resumido es fiel al original o si ha sido manipulado. La plataforma puede alegar que tacha el código para cumplir con la Ley de Protección de Datos (porque el informe original contiene nombres del tasador y otros datos personales), pero el código en sí mismo no es un dato personal. Esta opacidad impide la debida diligencia por parte del inversor. · Riesgo de servidumbre de no construir no mencionada. Lo que dice el folleto y la presentación comercial: No mencionan ninguna servidumbre o limitación a la edificabilidad. Lo que dice la Nota Simple (finca registral 10.252 de Casares, página 3): Existe una servidumbre perpetua de no construir sobre una franja de 3 metros de anchura en la zona colindante con la parcela 74. Esta franja debe destinarse a ajardinamiento y no se puede levantar ninguna edificación, muro o talud. Consecuencias: La servidumbre reduce la superficie edificable efectiva de la parcela. El proyecto de construcción debería haber contemplado esta limitación en el diseño de la villa. Si no se ha hecho, el proyecto podría incumplir las condiciones registrales y urbanísticas, con el consiguiente riesgo de paralización o modificación forzosa del diseño. El inversor no tiene constancia de que el gestor haya incorporado esta servidumbre en sus planes. · Riesgo de afecciones fiscales no mencionadas. Lo que dice el folleto y la presentación comercial: No mencionan ninguna contingencia fiscal. Lo que dice la Nota Simple (páginas 3 y 4): Existen tres anotaciones marginales por posibles liquidaciones complementarias del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD), con plazos que se extienden hasta 2030. Consecuencias: Si Hacienda liquida un mayor impuesto, la responsabilidad recae sobre el propietario de la finca (GLOBAL SARDAUCAN, S.L.). En caso de impago, esa deuda fiscal podría tener prioridad sobre la hipoteca de los inversores en ciertos supuestos. El inversor asume un riesgo fiscal que no le ha sido comunicado. · Riesgo de partida "Clientes" sin explicar en el resumen económico. Lo que dice el resumen económico (páginas 1 y 12 de la presentación): Aparece una partida denominada "Clientes" por importe de 888.506 euros que representa el 17 por ciento de las fuentes de financiación del proyecto. También aparece una partida simétrica denominada "Contra ventas" por el mismo importe. Lo que no dice ningún documento: No se explica qué representa esta partida. ¿Son ventas anticipadas de la villa? ¿Son depósitos de compradores? ¿Son préstamos de socios? ¿Es una segunda financiación? Consecuencias: Si hay otros acreedores con derechos sobre la villa (como compradores que han entregado arras o depósitos), el orden de prelación en caso de impago podría ser diferente al que el inversor supone. Si esos "Clientes" tienen derechos preferentes sobre la hipoteca de Urbanitae, la garantía del inversor se debilita significativamente. La falta de transparencia sobre esta partida es grave. · Riesgo de estudio de mercado no verificado por tercero independiente. Lo que dice el documento "Testigos de venta" en su advertencia legal: "La información mostrada ha sido elaborada por Urbanitae sobre la base de la información disponible proporcionada por el gestor, y no ha sido auditada ni verificada profesionalmente por un tercero. Ni Urbanitae ni sus colaboradores otorgan ninguna garantía (expresa o implícita) ni asumen responsabilidad alguna en relación con la exactitud o adecuación de la información contenida en este documento." Consecuencias: El inversor está confiando en que los precios de los comparables (que justifican el valor de venta de 5,9 millones de euros) son veraces. Urbanitae no garantiza su exactitud. Si el gestor ha proporcionado datos inflados o incorrectos, la plataforma no asume responsabilidad. Esta es una práctica habitual en crowdfunding, pero el inversor debe ser consciente de que su decisión se basa en información no verificada. · Riesgo de superficie construida inflada en la presentación comercial. Lo que dice la presentación comercial inicial: "aproximadamente 922 metros cuadrados". Lo que dice el proyecto, la tasación de TINSA y el desglose técnico de superficies: 790,6 metros cuadrados construidos interiores. Los 923 metros cuadrados incluyen terrazas, porches, solarium y otras superficies exteriores no computables a efectos de valoración estándar. Consecuencias: El inversor menos experimentado puede pensar que la villa tiene 922 metros cuadrados construidos de vivienda, cuando la superficie habitable interior es de 790 metros cuadrados. Aunque técnicamente la cifra de 923 metros cuadrados totales puede ser correcta (incluyendo exteriores), la presentación no aclara esta distinción, lo que puede inducir a error en la comparación de precios por metro cuadrado con otros inmuebles. · Riesgo de promotor sin historial en la plataforma. Lo que dice la Ficha DFI (página 2): "Primer proyecto en la Plataforma a través de GLOBAL SARDAUCAN, S.L. Primer proyecto del gestor en la Plataforma." Consecuencias: No existe un historial de proyectos anteriores de este gestor en Urbanitae. El inversor no puede consultar el comportamiento pasado del promotor en esta plataforma. La experiencia del gestor en el sector inmobiliario (que el folleto afirma) no es lo mismo que tener un historial de cumplimiento en proyectos de crowdfunding. · Riesgo de la guerra de Irán y el bloqueo en el estrecho de Ormuz. Lo que no se menciona en ningún documento del proyecto: El creciente conflicto geopolítico en Oriente Medio, las sanciones a Irán y un eventual bloqueo o interrupción del tránsito marítimo en el estrecho de Ormuz afectan a los mercados financieros globales y a la economía española. Consecuencias para el inversor de este proyecto. Un conflicto bélico en Oriente Medio o el bloqueo del estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20 por ciento del petróleo mundial) provocaría las siguientes consecuencias directas sobre el Proyecto Villa Eneas: (1) Aumento significativo del precio del petróleo y la energía, lo que incrementaría los costes de construcción (materiales como acero, aluminio, cemento, plásticos y productos derivados del petróleo) y reduciría el margen del promotor o, en su defecto, aumentaría la necesidad de recurrir a la partida de contingencias. (2) Aumento de la inflación general, que llevaría al Banco Central Europeo a mantener o incluso elevar los tipos de interés, encareciendo las hipotecas de los potenciales compradores de la villa (un activo de lujo que típicamente se financia con deuda) y reduciendo su capacidad de compra. (3) En un escenario extremo de crisis financiera global, los compradores internacionales de alto poder adquisitivo (el público objetivo de esta villa) podrían aplazar decisiones de inversión de este calibre, alargando el plazo de comercialización más allá de los 24 o 48 meses previstos. (4) Posible endurecimiento de las condiciones de crédito bancario, lo que dificultaría la obtención de financiación puente si el promotor la necesitara. El plan de negocio del proyecto no contempla estos riesgos macroeconómicos. La tasación de TINSA, que data de abril de 2026, tampoco los considera expresamente. Un inversor prudente debe ser consciente de que un conflicto geopolítico de esta magnitud afecta negativamente a cualquier activo inmobiliario de alta gama, especialmente a aquellos cuya demanda depende de compradores internacionales sensibles a la estabilidad económica global. Además, si el conflicto se intensifica, podría afectar a la inversión extranjera en la Costa del Sol, una región que depende en gran medida de compradores británicos, alemanes, escandinavos y de Oriente Medio. No es un riesgo remoto: desde finales de 2023, el conflicto en el Mar Rojo ya ha afectado a las rutas comerciales globales. Un bloqueo en Ormuz sería de una magnitud considerablemente mayor. · Riesgo de prioridad de pagos en ejecución de garantías. Lo que dice el contrato de mandato indirecto (Anexo II, cláusula 7): En caso de ejecución de las garantías, el producto obtenido se aplicará en el siguiente orden: primero, honorarios del Agente de Garantías; segundo, honorarios de notarios, abogados, procuradores y otros gastos de ejecución; tercero, intereses moratorios; cuarto, intereses ordinarios; quinto, principal pendiente. Consecuencias: Si se ejecuta la hipoteca porque el promotor no paga, los gastos legales y honorarios se cobran antes que el capital de los inversores. Si el activo se vende por un importe insuficiente (por ejemplo, por debajo del LTV previsto debido a una caída del mercado), los inversores pueden recuperar solo una parte de su inversión o nada. El colchón del LTV del 50 por ciento reduce este riesgo, pero no lo elimina por completo, ya que en una ejecución forzosa (subasta) los precios suelen ser inferiores a los de mercado. · Riesgo de iliquidez de la inversión. Lo que dice el contrato (Estipulación 10.13) y la Ficha DFI (Parte F): La inversión no tiene mercado secundario garantizado. El inversor no puede vender su participación en el préstamo cuando lo desee. La cesión a terceros es posible pero requiere notificación previa a la SPV y registro en la plataforma. Consecuencias: El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento del préstamo (24 a 48 meses) salvo que encuentre un comprador por su cuenta para su participación, lo cual es muy difícil en la práctica. El dinero queda bloqueado durante todo el plazo. · Riesgo de que el Agente de Garantías no asume responsabilidad. Lo que dice el contrato de mandato indirecto (Anexo II, cláusula 4): El Agente de Garantías no asume responsabilidad alguna por la autenticidad, exactitud o corrección de la información que le sea remitida. Tampoco asume responsabilidad derivada del incumplimiento de la Plataforma. Queda exonerado de cualquier responsabilidad referida al Préstamo y a las Garantías. Consecuencias: Si el Agente de Garantías comete un error (por ejemplo, no inscribe correctamente la hipoteca) o si las garantías resultan inejecutables por cualquier causa, el Agente no responde. Los inversores asumen ese riesgo. Además, los inversores deben indemnizar al Agente de Garantías por cualquier reclamación que surja de la prestación de sus servicios (excepto dolo o culpa grave). 5. DISCREPANCIAS CLAVE ENTRE LOS DOCUMENTOS Discrepancia sobre capital social de la SPV. Los estatutos facilitados indican un capital de 3.600 euros. La Ficha DFI indica un capital de 1.000.000 euros. El inversor no sabe cuál es la cifra real. Si la cifra real es 3.600 euros, la prenda de participaciones tiene escaso valor y la información de la DFI es incorrecta. Si la cifra real es 1.000.000 euros, los estatutos facilitados están desactualizados y la plataforma ha incurrido en una falta de diligencia al proporcionar documentación obsoleta. Discrepancia sobre plazo máximo del préstamo. La presentación comercial (página 3) indica "24 meses con posible extensión de 12 meses adicionales". El Contrato de Financiación (Anexo I) indica "24 meses con doble posible extensión de 12 meses". El inversor no sabe si su dinero puede estar bloqueado 36 meses o 48 meses. Esta diferencia de 12 meses es relevante para la planificación financiera. Discrepancia sobre superficie construida. La presentación comercial inicial indica 922 metros cuadrados. El desglose técnico y la tasación indican 790,6 metros cuadrados construidos interiores. Aunque ambas cifras pueden ser compatibles (la primera incluyendo terrazas y exteriores, la segunda solo interior), la presentación comercial no aclara esta distinción, lo que puede inducir a error al inversor. Discrepancia sobre verificabilidad de la tasación. El certificado de tasación afirma implícitamente que es un documento válido. El hecho de que el código de verificación esté tachado impide la verificación. La plataforma puede argumentar que lo tacha por protección de datos, pero el código en sí mismo no es un dato personal. Esta discrepancia entre lo que debería ser un documento verificable y lo que realmente se entrega (un documento no verificable) es una opacidad grave. Omisión de la servidumbre de no construir. La Nota Simple la recoge expresamente. Ningún documento comercial la menciona. El inversor no sabe si el proyecto respeta esta servidumbre ni cómo afecta al diseño de la villa. Omisión de las afecciones fiscales. La Nota Simple recoge tres anotaciones fiscales. Ningún documento comercial las menciona. El inversor desconoce este riesgo fiscal. Omisión de la partida "Clientes" en el resumen económico. El resumen económico la incluye. Ningún documento la explica. El inversor no sabe qué es ese 17 por ciento de las fuentes de financiación ni si otros acreedores tienen derechos preferentes. Consecuencia global de las discrepancias: imposibilidad de tomar una decisión informada. El inversor no dispone de un conjunto de documentos coherente y completo. Las discrepancias afectan a aspectos esenciales como el capital de la SPV (que es la garante mediante la prenda de participaciones), el plazo máximo de bloqueo del dinero (36 o 48 meses), la verificabilidad de la tasación (sobre la que se basa todo el análisis de LTV), las limitaciones físicas de la parcela (servidumbre de no construir), las contingencias fiscales y la existencia de otros posibles financiadores (partida "Clientes"). 6. CONSIDERACIONES FINALES Sobre la transparencia de Urbanitae. - La plataforma ha publicado un proyecto de inversión con múltiples omisiones y documentos incompletos o contradicciones internas. - La servidumbre de no construir no se menciona. - Las afecciones fiscales no se mencionan. - El código de verificación de la tasación está tachado, impidiendo la verificación. - Los estatutos facilitados no coinciden con la DFI en el capital social. - El plazo máximo del contrato (48 meses) no coincide con el de la presentación comercial (36 meses). - La partida "Clientes" en el resumen económico no se explica. - La plataforma no ha facilitado el contrato de préstamo completo en el análisis previo (solo los anexos y el mandato). El inversor tiene que buscar la documentación por su cuenta y detectar estas contradicciones, lo que no debería ser su responsabilidad. Sobre la viabilidad del proyecto desde el punto de vista técnico y financiero. - El proyecto tiene fundamentos sólidos: ubicación de primer nivel, garantías reales robustas, LTV conservador, promotor con experiencia y capital propio significativo, y precio de venta por metro cuadrado inferior a los comparables de mercado. - Sin embargo, las discrepancias documentales y las omisiones detectadas introducen un nivel de incertidumbre que no debería existir en un producto de inversión que se presenta como transparente. Sobre la garantía hipotecaria de primer rango. - Es, sin duda, la principal fortaleza del proyecto. Con un LTV del 50 por ciento, el colchón de valor es muy amplio. - El mandato de venta detallado y el compromiso de capital adicional del promotor refuerzan esta garantía. - Sin embargo, la existencia de una servidumbre de no construir no evaluada, las afecciones fiscales no cuantificadas y la partida "Clientes" no explicada son nubarrones sobre esa garantía. - El inversor no puede evaluar plenamente si existen otros derechos sobre la villa (depósitos de compradores, deudas fiscales prioritarias) que puedan afectar al orden de prelación en caso de ejecución. Sobre el rating o calificación del proyecto. - No se ha facilitado ningún informe de rating externo similar al del proyecto Madrid Berrocales de Wecity. - El inversor no dispone de una evaluación independiente del riesgo del promotor, del proyecto o del préstamo. La única información disponible es la proporcionada por el propio gestor y por Urbanitae, que no ha verificado los datos de mercado. Sobre la discreción de la plataforma en la gestión del proyecto. - El contrato de financiación establece (cláusula 10.4) que las decisiones relevantes (declaración de vencimiento anticipado, ejecución de garantías, novación del préstamo) las toma la mayoría de los inversores que represente más del 50 por ciento del importe pendiente. Esto significa que el inversor individual no tiene poder de veto. Si la mayoría decide no ejecutar una garantía o aceptar una quita, el inversor minoritario está vinculado por esa decisión. Sobre el contexto macroeconómico y geopolítico. - El proyecto no contempla en su plan de negocio un escenario de conflicto en Oriente Medio que afecte a los precios de la energía, a los tipos de interés o a la demanda de compradores internacionales. Cualquiera de estos factores podría retrasar la venta de la villa más allá de los plazos previstos o reducir el precio de venta obtenido. El inversor debe ser consciente de que está asumiendo este riesgo sistémico, que no es específico de este proyecto sino del mercado inmobiliario de lujo en general. 7. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto de inversión presenta un conjunto de fortalezas financieras y estructurales relevantes. La ubicación es de primer nivel. Las garantías son superiores a la media del crowdfunding inmobiliario. El LTV es muy conservador. El promotor aporta capital propio significativo y se ha comprometido a cubrir sobrecostes. El precio de venta estimado por metro cuadrado es inferior a los comparables de mercado, lo que proporciona un margen comercial. Sin embargo, las debilidades y riesgos detectados son igualmente relevantes y, en algunos casos, graves. La discrepancia en el capital social de la SPV entre los estatutos (3.600 euros) y la DFI (1.000.000 euros) es una contradicción documental que debería haberse evitado. La discrepancia en el plazo máximo (48 meses según el contrato, 36 según la presentación) afecta a la liquidez esperada por el inversor. La ocultación del código de verificación de la tasación impide la debida diligencia sobre el activo. La servidumbre de no construir y las afecciones fiscales no se mencionan en ningún documento comercial. La partida "Clientes" de 888.506 euros sigue sin explicación. El problema más grave no es que el proyecto sea inviable. El problema es que el inversor no puede tomar una decisión completamente informada porque la documentación facilitada es incompleta, contiene contradicciones y omite información relevante. Una plataforma de crowdfunding que se precie de ser transparente no debería publicar un certificado de tasación con el código de verificación tachado. No debería facilitar unos estatutos desactualizados que contradicen la DFI. No debería omitir una servidumbre registral en toda la documentación comercial. No debería incluir una partida de 888.506 euros sin explicar en el resumen económico. El inversor que está considerando participar en este proyecto debe exigir, antes de comprometer su dinero, lo siguiente: (1) El código de verificación de TINSA legible o un enlace al informe completo de tasación. (2) Los estatutos actualizados de GLOBAL SARDAUCAN, S.L. que reflejen el capital social real (se espera que sea el de 1.000.000 euros mencionado en la DFI). (3) Una explicación por escrito de la partida "Clientes" de 888.506 euros, incluyendo si se trata de ventas anticipadas, préstamos de socios u otra fuente de financiación, y confirmación de que estos derechos están subordinados al préstamo de Urbanitae. (4) Una confirmación expresa de que la servidumbre de no construir de 3 metros ha sido incorporada al diseño de la villa y no afecta a la edificabilidad prevista. (5) Una aclaración sobre quién asume el riesgo de las afecciones fiscales (ITP/AJD) reflejadas en la Nota Simple. (6) Una confirmación del plazo máximo del préstamo: si es 36 meses (como dice la presentación) o 48 meses (como dice el contrato). 8. CONCLUSIÓN NO INVERTIR EN ESTE PROYECTO HASTA QUE LAS DISCREPANCIAS DOCUMENTALES SEAN RESUELTAS. Las razones principales son las siguientes: Primera: La tasación de TINSA no es verificable porque el código de verificación ha sido tachado. Sin acceso al informe completo, el inversor no puede confirmar la autenticidad del certificado ni las advertencias que pueda contener el documento original. Segunda: Existe una discrepancia grave entre los estatutos sociales (capital de 3.600 euros) y la Ficha DFI (capital de 1.000.000 euros). El inversor no sabe cuál es el capital real de la SPV, lo que afecta a la valoración de la garantía de prenda de participaciones. Tercera: Existe una discrepancia en el plazo máximo del préstamo: 48 meses según el contrato, 36 según la presentación comercial. Cuarta: La servidumbre perpetua de no construir (3 metros de franja sin edificación) no se menciona en ningún documento comercial, a pesar de constar en la Nota Simple. Quinta: Las afecciones fiscales (tres anotaciones por posible liquidación complementaria del ITP/AJD) no se mencionan en ningún documento comercial. Sexta: La partida "Clientes" por importe de 888.506 euros (17 por ciento de las fuentes de financiación del proyecto) aparece en el resumen económico sin ninguna explicación, lo que impide conocer si existen otros acreedores con derechos sobre la villa. Séptima: El estudio de mercado que justifica el precio de venta de 5,9 millones de euros no ha sido auditado ni verificado por un tercero independiente, y la propia plataforma advierte que no garantiza su exactitud. Octava: El contexto geopolítico de guerra y posible bloqueo del estrecho de Ormuz puede afectar significativamente a los costes de construcción, a los tipos de interés y a la demanda de compradores internacionales, y el plan de negocio del proyecto no contempla estos riesgos. Sin la resolución de estas discrepancias y sin la documentación completa y verificable, el inversor no está en condiciones de tomar una decisión de inversión informada. El proyecto puede ser viable, pero la falta de transparencia actual impide que pueda ser contrastado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y en fuentes de información pública. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. El inversor es el único responsable de su decisión de invertir o no invertir en el Proyecto Villa Eneas.

Sparrow In Jail 22/04/26 19:34

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Conclusión tras las respuestas del chat:CONCLUSIÓN DEFINITIVA TRAS LAS RESPUESTAS DE WECITYWecity ha confirmado los peores temores:La tasación válida existe pero no la muestran (confidencialidad del tasador). El inversor debe fiarse de un certificado sin validez legal.La servidumbre aeronáutica existe y afecta a las alturas. Decir que "no afecta al valor" es falso.El suelo es "rural" a efectos legales. Si la urbanización falla, vale como rústico.No tienen cédula urbanística.SAREB es copropietario (52,51%) y no han mostrado el compromiso de venta.Las cargas urbanísticas de 624.021 € NO están pagadas. El vendedor (SAREB incluido) las pagará con aval o seguro que tampoco muestran.El préstamo de wecity depende de que se constituya ese aval o seguro. Si no, el préstamo no se formaliza.No tienen ningún acuerdo ni compromiso escrito con ningún banco para la financiación alternativa.La licencia sigue sin fecha. Llevan más de 9 meses esperando.La calificación AAA se basa en Ingescasa, no en el promotor. El informe de rating no decía eso.RECOMENDACIÓN FINALNO INVERTIR.Wecity ha confirmado que la documentación clave (tasación válida, compromiso de venta de SAREB, justificante de pago de cargas, aval o seguro) existe pero no la muestran por "confidencialidad". El inversor debe decidir con documentos incompletos y sin validez legal.El desfase de plazos (préstamo a 9-12 meses vs. cooperativistas que pagan a 24+ meses) no tiene solución. Admiten que no tienen financiación bancaria cerrada. Los "desembolsos de cooperativistas con la licencia" no están cuantificados ni garantizados.El riesgo de que el proyecto no se ejecute en plazo, de que las garantías no se activen o de que el inversor pierda parte o todo su capital es muy elevado.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa en la documentación pública y las respuestas obtenidas. No constituye asesoramiento financiero. La decisión final es exclusiva del inversor.

Sparrow In Jail 22/04/26 16:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Nada más entrar en su web, vas a una de las ofertas y ves exactamente como funciona, si suelen ser a reformar porque se compran más baratos, ellos te estudian todo, ahora bien, que salga como ellos dicen ya no lo sé.

Sparrow In Jail 22/04/26 07:58

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Mi due dilligence sobre el proyecto Madrid Sueño Los Berrocales (wecity), me ha quedado bastante larga:RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Madrid Sueño Los Berrocales (wecity) 1. DATOS DE LA OFERTA Objeto del préstamo: Adquisición de suelo en Los Berrocales (Madrid) para construir 27 viviendas libres, local comercial, garajes y trasteros. Importe del préstamo: 2.490.000 euros. Plazo: 9 meses más 3 meses de prórroga opcional. Interés: 10,75 por ciento anual (TIN). Rentabilidad total estimada: 8,06 por ciento. Pago de intereses y devolución del capital: A vencimiento (un solo pago al final). Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el suelo. LTV (Loan to Value): 72,96 por ciento (según tasación de Tecnitasa). Aportación del promotor (cooperativa): 1.058.746,50 euros. Inversión mínima: 500 euros. Fecha límite para formalizar el préstamo: 31 de mayo de 2026. Vías de salida para los inversores: Aportaciones de los cooperativistas (25 de 27 viviendas ya adjudicadas) y/o financiación bancaria. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costes del proyecto según dossier wecity: El coste total del proyecto asciende a 3.548.746,50 euros. La adquisición del suelo supone 3.325.000 euros. La estructuración del préstamo supone 86.523,25 euros. La comisión de wecity supone 137.223,25 euros. El préstamo de los inversores (2.490.000 euros) cubre el 70,17 por ciento del total. El promotor aporta el 29,83 por ciento restante. Plan de negocio del promotor según informe de Moore Ibérica: Ingresos totales previstos: 12.530.000 euros. Coste de construcción: 4.982.650 euros. Honorarios técnicos: 1.702.500 euros. Licencias y tasas: 733.142 euros. Gastos de comercialización: 397.250 euros. Resultado de explotación: 1.166.258 euros. Resultado financiero: -1.166.258 euros. Beneficio antes de impuestos: 0 euros (las cooperativas no tienen ánimo de lucro). Observación crítica: El plan de negocio no incluye los costes de urbanización pendientes (624.021 euros) que el tasador advierte que no están pagados. Tampoco incluye el impacto de la servidumbre aeronáutica en los costes de construcción (aislamiento acústico) o en los precios de venta. Calificación de riesgo según Moore Ibérica: El proyecto ha obtenido una calificación global "A (Alta)" según su propio sistema, basada en un peso del 20 por ciento para el promotor (calificado AAA como Óptima), un peso del 50 por ciento para el proyecto (calificado A como Alta) y un peso del 30 por ciento para el préstamo (calificado BBB como Buena). Esta calificación es inconsistente con la documentación real. 3. FORTALEZAS (lo que parece bueno) Ubicación en desarrollo de Madrid: Los Berrocales es uno de los desarrollos urbanísticos más importantes del sureste de Madrid, con buenas conexiones viarias (M-45, A-3) y planificación de zonas verdes y equipamientos. Alta preventa: 25 de 27 viviendas ya están adjudicadas a cooperativistas (92,6 por ciento). Esto reduce el riesgo comercial de venta. Garantía hipotecaria de primer grado: En caso de impago, los inversores tienen prioridad sobre otros acreedores (aunque por detrás de las deudas urbanísticas y los gastos de ejecución). LTV razonable (72,96 por ciento): Existe un colchón de valor del 27 por ciento sobre la tasación actual. Plazo corto (9 a 12 meses): La inversión es a corto plazo, lo que reduce la exposición a cambios macroeconómicos a largo plazo. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS (lo que se ha descubierto) Riesgo urbanístico: servidumbre aeronáutica NO considerada. Lo que dice el folleto: No menciona ninguna limitación aeronáutica. Lo que dice la Nota Simple: Existe una servidumbre aeronáutica inscrita el 2 de abril de 2024 que limita la altura de las edificaciones por estar bajo las rutas del Aeropuerto de Madrid-Barajas y Cuatro Vientos, con sobrevuelos de aeronaves a baja altura. Consecuencias: La edificabilidad declarada (2.446,76 metros cuadrados) podría no ser alcanzable. El ruido continuo de los aviones afecta a la demanda y al precio de venta de las viviendas. El proyecto podría no ser viable económicamente. El folleto omite esta información, lo que es un incumplimiento grave del deber de transparencia. Riesgo de titularidad: copropiedad con SAREB. Lo que sugiere el folleto: Un vendedor claro (Atalaya). Lo que dice la Nota Simple: El suelo está en copropiedad. Atalaya tiene el 47,49 por ciento. SAREB tiene el 52,51 por ciento. SAREB es el "banco malo", conocido por procesos de venta lentos y burocráticos. Consecuencias: La cooperativa debe negociar la compra con dos propietarios. Si SAREB no acepta las condiciones, la venta se paraliza. El préstamo de los inversores no se ejecutaría, pero el dinero podría quedar bloqueado. Riesgo de deudas urbanísticas no pagadas. Lo que dice el folleto: "Todos los gastos de urbanización pendientes serán asumidos por el vendedor y contarán con su correspondiente aval o seguro." Lo que dice la tasación: Existen cargas urbanísticas por importe de 624.021,51 euros. Solo se ha justificado el pago de 99.550,53 euros (el 47,49 por ciento del primer copropietario). Del otro copropietario (SAREB) no se tiene constancia documental del pago. El tasador considera pendientes 524.471,47 euros. Consecuencias: Si SAREB no ha pagado, la deuda sigue sobre la parcela. La cooperativa podría heredarla al comprar el suelo. El valor de tasación (3.413.798 euros) ya descuenta esta deuda, pero si la deuda es mayor (por ejemplo, porque SAREB no pagó nada), el valor real del suelo es menor y el LTV real es peor. Riesgo de desfase de plazos (el más grave). Lo que dice el folleto: El préstamo vence a los 9 meses (ampliable a 12). La salida se producirá mediante aportaciones de cooperativistas o financiación bancaria. Lo que no dice: Los cooperativistas no pueden formalizar su hipoteca y pagar el grueso de la vivienda hasta que el edificio esté terminado y se firme la escritura. La construcción de 27 viviendas lleva 18 a 24 meses como mínimo. Consecuencias: Hay un desfase de 12 a 15 meses entre el vencimiento del préstamo (9 a 12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más). El promotor necesita una financiación puente que no está garantizada. Si no la consigue, el préstamo de wecity entrará en impago. Riesgo de tasación incompleta y sin validez legal. Lo que dice el folleto: "Tasación actual (ECO): 3.414.798,08 euros." Lo que dice el certificado de tasación: El certificado no tiene el sello de Tecnitasa ni la firma del tasador. El propio documento advierte que "no tendrá validez sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A." Además, el tasador advierte que no ha tenido acceso a la cédula urbanística ni al certificado municipal. Los plazos son estimados y sujetos a revisión. El suelo tiene consideración de "suelo rural" a efectos de la Ley del Suelo (aunque el catastro lo clasifique como urbano). No se menciona la servidumbre aeronáutica. Consecuencias: El documento de tasación que se ha puesto a disposición de los inversores no es válido legalmente. El valor de 3,41 millones de euros no es fiable. La plataforma ha publicado un documento manipulado o incompleto. Riesgo de promotor sin solvencia. Lo que dice el informe de rating: El promotor tiene calificación AAA (Óptima). Lo que dicen los estados financieros del promotor: La cooperativa (Torreón de Sueños) se constituyó el 25 de marzo de 2025. Tiene un patrimonio neto de 18.000 euros y un activo total de 901.444 euros (financiado casi en su totalidad con pasivo corriente, es decir, deuda a corto plazo). Consecuencias: El promotor es una sociedad instrumental recién creada, sin historial financiero y sin solvencia propia. La única garantía real es el suelo (con las cargas que ya conocemos). La calificación AAA es injustificada. Riesgo de prioridad de pagos en ejecución. Lo que dice el contrato de mandato indirecto: En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago es: primero, honorarios del acreedor hipotecario; segundo, gastos de notarios, abogados y procuradores; tercero, principal pendiente; cuarto, intereses ordinarios; quinto, intereses moratorios. Consecuencias: Si se ejecuta la hipoteca, los gastos legales y honorarios se cobran antes que el capital de los inversores. Si el activo se vende por un importe insuficiente, los inversores pueden recuperar solo una parte de su inversión o nada. Riesgo de indemnización al Agente de Garantías. Lo que dice el contrato: Los inversores deben indemnizar y mantener indemne al Agente de Garantías por cualquier reclamación, acción, demanda, daño, coste o pérdida que se derive de la prestación de sus servicios (excepto dolo o culpa grave del Agente). Consecuencias: Si el Agente de Garantías comete un error (por ejemplo, no inscribe bien la hipoteca) y es demandado, los inversores pueden tener que pagar su defensa y cualquier indemnización. Riesgo macroeconómico (guerra de Irán). Lo que no se menciona en ningún documento: El conflicto en Oriente Medio afecta a los costes de construcción (aumento del 6 al 10 por ciento), al Euríbor (encarece las hipotecas de los cooperativistas), y al acceso al crédito bancario. Consecuencias: El plan de negocio del promotor (costes de construcción, precio de venta de las viviendas, capacidad de pago de los cooperativistas) podría verse alterado significativamente. La tasación no ha considerado este factor. Riesgo de falta de documentación preceptiva. Documentos que no se han facilitado: Ficha de datos de la inversión (obligatoria por normativa de crowdfunding), contrato de préstamo completo (no solo el mandato), estudio económico independiente del proyecto, cédula urbanística o certificado municipal de aprovechamiento, justificantes de pago de las cargas urbanísticas por parte de SAREB, informe completo de tasación (no solo el certificado), certificado de AENA sobre limitaciones de altura. Consecuencias: Sin esta documentación, no es posible tomar una decisión de inversión informada. La plataforma está incumpliendo sus obligaciones legales de transparencia. 5. DISCREPANCIA CLAVE: CALIFICACIÓN URBANÍSTICA (URBANO VERSUS RURAL) Y URBANIZACIÓN PENDIENTE Lo que dice el folleto de wecity: Las obras de urbanización de la etapa 3 de Berrocales ya han alcanzado un 60 por ciento de grado de ejecución. Ha recibido la autorización por parte del Ayuntamiento de Madrid para simultanear las obras de urbanización y edificación. El suelo se presenta implícitamente como urbano o en proceso de serlo. Lo que dice el Catastro: Clase URBANO (en la consulta catastral). Lo que dice la tasación de Tecnitasa en su observación adicional séptima de la orden ECO 805/2003: Se hace constar que el suelo tasado, a los efectos del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y para el régimen de valoraciones de la misma, tiene la consideración de SUELO RURAL. Lo que dice la tasación sobre la urbanización pendiente: El 40 por ciento de las obras de urbanización no están ejecutadas. El tasador advierte que los plazos para la ejecución de la urbanización "han sido estimados por el tasador sobre la base de las circunstancias existentes" y que "caso de variar estos plazos el valor de tasación deberá ser objeto de revisión." Lo que dice la tasación sobre las cargas urbanísticas: Existen cargas urbanísticas por importe de 624.021,51 euros. Solo 99.550,53 euros están justificados como pagados. El resto (524.471,47 euros) se considera pendiente porque el tasador no tiene constancia del pago por parte de SAREB. Análisis de la discrepancia: El Catastro puede clasificar el suelo como "urbano" desde un punto de vista puramente descriptivo (porque está dentro del ámbito de un plan parcial), pero la Ley del Suelo lo considera RURAL a efectos de valoración porque aún no está urbanizado. Esto es lo que refleja la tasación. Consecuencias de esta discrepancia: Primera consecuencia: El valor de un suelo rural a efectos legales es generalmente inferior al de un suelo urbano consolidado. La tasación de 3,41 millones de euros ya lo descuenta parcialmente (con las cargas), pero si la urbanización no se completa, el valor se desploma. Segunda consecuencia: Si hay que ejecutar la hipoteca y el suelo sigue siendo "rural" a efectos legales, el mercado de compradores potenciales en subasta es mucho más reducido (solo promotores o inversores dispuestos a asumir la urbanización). El precio de subasta será inferior. Tercera consecuencia: El 40 por ciento de las obras de urbanización que faltan no están cuantificadas en la tasación. El folleto dice que las asume el vendedor con aval o seguro, pero no se ha aportado ningún documento que acredite ese aval. Si el vendedor no paga, la cooperativa (y en última instancia, el activo que garantiza el préstamo) tendrá que asumir ese coste. Cuarta consecuencia: No se sabe cuánto cuesta ese 40 por ciento de urbanización. No se sabe quién lo paga concretamente (si el vendedor Atalaya, si SAREB, si la cooperativa). No se ha aportado el aval ni el seguro prometido en el folleto. Quinta consecuencia: El Ayuntamiento ha autorizado a simultanear obras de urbanización y edificación. Esto es positivo, pero no resuelve el problema de quién paga la urbanización pendiente ni el desfase de plazos. Por qué esto es relevante para el inversor: El inversor cree que está prestando dinero para comprar un suelo "urbano" con un 60 por ciento de urbanización ya hecha. En realidad, a efectos legales sigue siendo "rural", el 40 por ciento de la urbanización no está pagado ni garantizado, y las cargas urbanísticas de 624.021 euros no están completamente pagadas. Si la urbanización no se completa, el suelo no es edificable, y la garantía hipotecaria vale mucho menos. 6. DISCREPANCIAS ADICIONALES ENTRE DOCUMENTOS Discrepancia sobre propiedad del suelo: El folleto no menciona copropiedad. La Nota Simple revela copropiedad Atalaya (47,49%) más SAREB (52,51%). Consecuencia: El inversor no sabe que la compra depende de la negociación con SAREB. Discrepancia sobre servidumbre aeronáutica: El folleto no la menciona. La Nota Simple la recoge inscrita el 2 de abril de 2024, limitando altura y sometiendo a sobrevuelos. Consecuencia: La edificabilidad y el precio de venta de las viviendas pueden ser inferiores a lo previsto. Discrepancia sobre cargas urbanísticas: El folleto dice "asumidas por el vendedor con aval o seguro". La tasación revela 624.021 euros de deuda, solo 99.550 euros justificados, SAREB sin justificar. Consecuencia: La cooperativa puede heredar la deuda. El valor del suelo es menor. Discrepancia sobre validez de la tasación: El folleto la presenta como válida. En el certificado de tasación aparentemente han tachado el sello y firma, no se puede saber si debajo existe algo o no, por lo que no tiene validez legal. Consecuencia: El LTV del 72,96% se basa en un documento sin valor. Discrepancia sobre plazo de salida: El folleto habla de 9 a 12 meses. La realidad constructiva requiere 24 meses o más para que los cooperativistas paguen. Consecuencia: Desfase estructural. El préstamo vencerá antes de que exista la vía de salida prevista. Discrepancia sobre calificación del promotor: El informe de Moore Ibérica le otorga AAA (Óptima). Los estados financieros muestran un patrimonio neto de 18.000 euros y una sociedad creada en 2025. Consecuencia: La calificación es engañosa. El promotor no tiene solvencia. Discrepancia sobre calificación de la propiedad del suelo: El informe de Moore Ibérica le otorga BB (Muy satisfactoria). La realidad es copropiedad con SAREB y deudas sin justificar. Consecuencia: El análisis de riesgo del informe de rating es superficial y poco fiable. Discrepancia sobre el estado de la licencia: El informe de Moore Ibérica la califica como BBB (Buena). La realidad es que fue solicitada en julio de 2025 y aún no ha sido concedida (9 meses de espera). Consecuencia: El retraso en la licencia es un riesgo que no se refleja adecuadamente. 7. CONSIDERACIONES FINALES Sobre la transparencia de la plataforma: wecity ha publicado un proyecto de inversión con múltiples omisiones y documentos incompletos o sin validez legal. La servidumbre aeronáutica no se menciona. La copropiedad con SAREB no se menciona. El certificado de tasación no tiene sello ni firma. El informe de rating sobrecalifica al promotor y al proyecto. No se ha facilitado la ficha de datos de inversión obligatoria ni el contrato de préstamo. Sobre la viabilidad del proyecto: El desfase de plazos entre el vencimiento del préstamo (9 a 12 meses) y el momento en que los cooperativistas pueden pagar (24 meses o más) es una contradicción estructural que no tiene solución en la documentación aportada. El promotor no ha explicado cómo va a cubrir ese período. La única vía sería una financiación bancaria puente, pero no está garantizada ni mencionada como compromiso firme. Sobre la garantía hipotecaria: La hipoteca de primer grado es una garantía real, pero su valor efectivo depende de que el suelo esté libre de cargas previas (las deudas urbanísticas tienen prioridad) y de que el valor de tasación sea realista. Dado que la tasación no es válida, que no considera la servidumbre aeronáutica y que las cargas urbanísticas no están pagadas, la garantía es mucho más débil de lo que parece. Sobre el rating de Moore Ibérica: El informe de rating es el documento más preocupante después de la tasación. Asigna calificaciones AAA y A basándose en análisis que contradicen la documentación real. Un promotor con 18.000 euros de patrimonio no puede ser AAA. Una propiedad en copropiedad con SAREB sin pagar las cargas no puede ser BB. Un proyecto con servidumbre aeronáutica no mencionada no puede ser A. Este informe no es fiable. Sobre la discrepancia urbano versus rural: No es un tecnicismo menor. Tiene consecuencias directas sobre el valor de la garantía, la ejecución hipotecaria y la viabilidad del proyecto. El hecho de que el 40 por ciento de la urbanización esté pendiente, sin cuantificar y sin garantía de pago documentada, es un riesgo adicional que el folleto de wecity no refleja adecuadamente. La afirmación del folleto de que "todos los gastos de urbanización pendientes serán asumidos por el vendedor y contarán con su correspondiente aval o seguro" es, hasta ahora, una promesa no documentada. No se ha aportado ni el aval ni el seguro. 8. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto de inversión presenta un número elevado de señales de alarma que, individualmente, ya justificarían la prudencia. En conjunto, hacen que la inversión sea inviable para un inversor minorista con un perfil de riesgo conservador o medio. Los problemas más graves son los siguientes: El certificado de tasación no tiene validez legal porque carece de sello y firma, y el propio documento advierte que sin ellos no es válido. La servidumbre aeronáutica (limitación de altura y ruido por sobrevuelos de aviones) no se menciona en el folleto ni se ha considerado en la tasación. El desfase de plazos (préstamo a 9-12 meses versus construcción necesaria de 24 meses o más) hace que la vía de salida prevista (aportaciones de los cooperativistas) sea imposible en el plazo establecido. El promotor es una sociedad recién creada en 2025 con un patrimonio neto de solo 18.000 euros, lo que contradice la calificación AAA otorgada por el informe de rating. La copropiedad con SAREB y las deudas urbanísticas no pagadas (624.021 euros de las que solo 99.550 están justificadas) no están resueltas documentalmente. La plataforma (wecity) ha incumplido sus deberes de transparencia al no facilitar la ficha de datos de inversión obligatoria, el contrato de préstamo completo, el informe de tasación válido, y al ocultar información relevante como la servidumbre aeronáutica y la copropiedad con SAREB. El informe de rating de Moore Ibérica es inconsistente con la documentación real y no es fiable. La calificación urbanística del suelo como "rural" a efectos de la Ley del Suelo (frente a la apariencia de "urbano" que sugiere el folleto) y el 40 por ciento de urbanización pendiente sin financiación garantizada son riesgos adicionales que no se han comunicado adecuadamente a los inversores. 9. CONCLUSIÓN NO INVERTIR EN ESTE PROYECTO. Las razones principales son las siguientes: Primera: La tasación no es válida legalmente por carecer de sello y firma. Segunda: La servidumbre aeronáutica (limitación de altura y ruido) no se ha considerado. Tercera: El desfase de plazos (9-12 meses del préstamo frente a 24 meses o más de la construcción) hace inviable la salida prevista. Cuarta: El promotor no tiene solvencia (patrimonio neto de 18.000 euros). Quinta: La copropiedad con SAREB y las deudas urbanísticas no pagadas no están resueltas. Sexta: Falta documentación preceptiva (ficha de datos de inversión, contrato de préstamo, estudio económico, cédula urbanística, justificantes de pago de SAREB, informe de tasación completo). Séptima: El informe de rating de Moore Ibérica no es fiable. Octava: El folleto omite información relevante (servidumbre aeronáutica, copropiedad con SAREB, desfase de plazos, calificación rural del suelo a efectos legales, urbanización pendiente sin garantía de pago). Sin documentación válida y completa, sin una tasación fiable, sin una explicación del desfase de plazos, sin una resolución documentada de las deudas urbanísticas de SAREB, y sin aclarar quién paga el 40 por ciento de la urbanización pendiente y con qué aval o seguro, no es posible tomar una decisión de inversión informada. El riesgo de pérdida total o parcial del capital es muy elevado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada y en fuentes de información pública. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. El inversor es el único responsable de su decisión de invertir o no invertir. Se recomienda consultar con un asesor independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Sparrow In Jail 21/04/26 18:16

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Gracias, cuando te he leído he ido al correo y efectivamente ahí está.

Sparrow In Jail 21/04/26 18:02

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Pues hazme el favor de decir que es un fallo generalizado, a mi me tienen vetado. Ya nos dicen que te responden.Gracias.