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Sparrow In Jail 16/02/26 21:12
Ha respondido al tema Wecity
 ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY Y LA NUEVA DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO VALENCIA GOYA3.1. Sobre el estado de la obra La discrepancia entre el 0% de la tasación (agosto 2025) y el 14% del dossier (enero 2026) queda resuelta con la aportación del certificado de obra de enero de 2026. Dicho certificado, que desglosa por capítulos el importe contratado y el porcentaje ejecutado, acredita un avance global del 14,59% con un importe ejecutado de 277.274,35 euros. Las partidas con mayor grado de ejecución son movimientos de tierras (61%), red de saneamiento (80%) y cimentaciones superficiales (81,45%), lo que es coherente con el inicio de una obra de estas características. Queda por tanto acreditado documentalmente el avance de la obra. 3.2. Sobre la titularidad registral La nota simple aportada, con fecha 28 de enero de 2026, confirma que la finca registral número 29074 (CRU 46051000648008) está inscrita a nombre de SUN HAVEN DEVELOPERS, S.L. en pleno dominio al 100%. Se resuelve así la principal incertidumbre sobre la garantía, ya que el promotor es ahora el titular registral y, por tanto, puede constituir la hipoteca a favor de los inversores. Las únicas cargas que aparecen son anotaciones por posible revisión del ITP/AJD, que son habituales en compraventas recientes. 3.3. Sobre la licencia de obras WECITY confirma que el cambio de titularidad de la licencia de obras ya se ha producido a favor de SUN HAVEN DEVELOPERS. Aunque no se ha aportado el documento administrativo que lo acredite, la respuesta es clara y coherente con el hecho de que el promotor ya sea titular registral y esté ejecutando la obra. 3.4. Sobre el contrato de préstamo Se ha facilitado el contrato de préstamo completo. Los aspectos más destacados son: El desembolso de los fondos está condicionado a la elevación a público de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca, lo que garantiza que los inversores contarán con la garantía desde el momento cero.La amortización es bullet (un solo pago a vencimiento), con posibilidad de prórroga de 6 meses a instancia del promotor, manteniendo el mismo tipo de interés.La amortización anticipada voluntaria solo puede realizarse tras los primeros 6 meses (obligado cumplimiento) y con una penalización del 5% de los intereses totales pendientes.Se establecen causas de vencimiento anticipado (incumplimiento de pago, falsedad de declaraciones, pérdida de licencias, falta de inscripción de la hipoteca en plazo, etc.).Las decisiones clave (vencimiento anticipado, ejecución de garantías, destitución del agente) requieren mayoría reforzada de inversores (más del 50% del importe del préstamo).Se regula un procedimiento de reestructuración en caso de previsión de impago, que requiere aprobación de los inversores y conlleva el otorgamiento de un poder irrevocable de venta a favor del agente de garantías.La responsabilidad hipotecaria alcanza el 177% del principal, un colchón adicional importante.3.5. Sobre el aparcamiento WECITY responde que la concesión de la licencia de obras implica la validación técnica por parte del Ayuntamiento de Valencia del cumplimiento de todas las ordenanzas, incluida la dotación de aparcamientos. Es una respuesta razonable y que cierra la cuestión. 3.6. Sobre la estrategia de salida WECITY reconoce que no hay acuerdos bancarios previos (lógico por el plazo de 18 meses), pero argumenta que el LTV y el flujo de caja son suficientes para atraer financiación bancaria. Además, plantea la venta del activo como alternativa, lo que diversifica las vías de salida sin perjudicar a los inversores. 3.7. Sobre el rating y el monitoreo El informe de rating elaborado por MOORE IBÉRICA CONSULTORES asigna una calificación global AA (Muy alta), basada en un 20% de análisis del promotor (AA), un 50% de análisis del proyecto (AAA) y un 30% de análisis del préstamo (A). Se trata de una calificación independiente y externa, lo que aporta credibilidad. En cuanto al monitoreo, se confirma que MOORE realizará el seguimiento de los fondos mediante un contrato de verificación, y que NURBEX elaborará informes técnicos trimestrales que se publicarán en el área privada del inversor. Esto garantiza un control independiente y transparente de la evolución del proyecto. 4. FORTALEZAS DE LA INVERSIÓN Primera. Garantía hipotecaria sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual) y responsabilidad hipotecaria del 177%. El desembolso está condicionado a su constitución efectiva. Segunda. Promotor con aportación propia significativa. Aporta 1.129.000 euros (61,73% del total de la Fase I), lo que demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. Tercera. Titularidad registral saneada. La nota simple de enero de 2026 acredita que el promotor es ya el titular registral del inmueble. Cuarta. Estado de obra acreditado. El certificado de obra de enero de 2026 confirma un avance del 14,59%, coherente con el inicio de los trabajos. Quinta. Licencia de obras en regla. Concedida en julio 2024 y con cambio de titularidad ya realizado. Sexta. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1 del PGOU de Valencia. Séptima. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con el mercado para este perfil de riesgo. Octava. Rating independiente favorable. Calificación AA (Muy alta) otorgada por MOORE IBÉRICA CONSULTORES. Novena. Monitorización externa. MOORE para el control de fondos y NURBEX para informes técnicos trimestrales. Décima. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS RESIDUALES Primero. Vinculación entre wecity y el agente de garantías. GLOBAL SECURITY PARTNERS comparte socio único con CITYPRIVE PSFP (wecity). Aunque no es ilegal y se ha revelado, supone que el agente no es un tercero completamente independiente. Segundo. Falta de documento acreditativo del cambio de titularidad de la licencia. Aunque wecity lo confirma, no se ha aportado el documento administrativo que lo certifique. Tercero. Dependencia de mayorías en decisiones clave. Los inversores minoritarios pueden verse arrastrados por la mayoría en decisiones como reestructuración, ejecución de garantías o vencimiento anticipado. Cuarto. Prioridad de gastos en ejecución. Los honorarios del agente y los profesionales se pagan antes que el principal del inversor, aunque el LTV holgado mitiga este riesgo. Quinto. Ausencia de acuerdo bancario previo. La salida prevista (refinanciación bancaria) no está garantizada, aunque existe la alternativa de venta del activo. 6. CONSIDERACIONES FINALES Tras el análisis de toda la documentación y las respuestas de wecity, se puede concluir que las principales incertidumbres identificadas inicialmente han sido resueltas de manera satisfactoria: La discrepancia en el estado de obra queda aclarada con el certificado de enero de 2026.La titularidad registral está ya inscrita a nombre del promotor, según la nota simple de 28 de enero de 2026.El desembolso de los fondos está condicionado a la constitución de la hipoteca, según el contrato de préstamo.El uso de apartahotel es legal y la licencia está concedida y con cambio de titularidad confirmado.Existe un rating independiente favorable (AA) y un plan de monitorización externa.La operación presenta una estructura financiera sólida, con un promotor que ha aportado la mayoría de los fondos y una garantía hipotecaria que cubre con holgura el préstamo. La rentabilidad ofrecida es competitiva y se alinea con el perfil de riesgo. 7. CONCLUSIÓN Y OPINIÓN FUNDAMENTADA En mi opinión, la inversión en el proyecto Valencia Goya, a la vista de la documentación analizada y las aclaraciones recibidas, presenta un perfil de riesgo adecuado para el crowdlending inmobiliario y reúne los elementos necesarios para ser considerada una oportunidad de inversión razonable. Las principales objeciones planteadas en el análisis preliminar han sido subsanadas con la aportación de los documentos clave (certificado de obra, nueva nota simple, contrato de préstamo, informe de rating) y con las respuestas de wecity. El hecho de que el desembolso esté condicionado a la constitución de la hipoteca, que exista una monitorización externa independiente y que el promotor tenga una participación mayoritaria en el proyecto son factores que reducen significativamente el riesgo. Por todo ello, la valoración global de la operación es positiva, siempre bajo la premisa de que el inversor es consciente de los riesgos inherentes a este tipo de inversiones (iliquidez, posibilidad de impago, dependencia del mercado inmobiliario) y de que diversifica su cartera. Recomendación: La inversión puede ser considerada siempre que se hayan leído y comprendido todos los documentos, especialmente el contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, y se asuma el riesgo de pérdida total o parcial del capital. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada por el usuario en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente . El autor del análisis no asume responsabilidad alguna por las decisiones que el usuario adopte basándose en este documento, ni por la veracidad, integridad o actualización de los datos proporcionados por terceros (wecity, promotor, entidades de tasación, registros públicos, etc.). La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.  
Sparrow In Jail 16/02/26 03:28
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Ahora no recuerdo si me lo enviaron y los autoricé.Yo entiendo que a quien le das permisos es a Urbanitae para que gestione tu cuenta de Mangopay, es decir, que si tu das orden a Urbanitae que cambie tu contacto, tu cuenta de referencia, que hagas un ingreso o una retirada, etc. Urbanitae puede actuar en tu nombre para que Mangopay haga los cambios correspondientes.Al menos yo es lo que entiendo.
Sparrow In Jail 14/02/26 21:39
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, ¿Te han ingresado el dinero? ¿en el wallet o en la cuenta asociada?
Sparrow In Jail 14/02/26 14:13
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días, Mi due dilligence sobre el proyecto Sevilla Rioja II, ahora voy a redactar las preguntas para el chat.RESUMEN EJECUTIVO El proyecto Sevilla-Rioja, promovido por VALELA ASSET MANAGEMENT SL (gestionado por Roalgest) y ofertado a través de la plataforma wecity, consiste en la concesión de un préstamo para financiar la adquisición y rehabilitación de un edificio situado en la calle Rioja 22 / José de Velilla 9, en pleno centro histórico de Sevilla. El inmueble, con una superficie total según registro de 716 m2 (aunque en la oferta se mencionan 962 m2, dato que corresponde a la superficie catastral errónea), será transformado en 10 apartamentos turísticos con piscina comunitaria, manteniéndose sin obras un local comercial en planta baja de aproximadamente 199 m2. La operación se estructura en dos fases de financiación participativa. La Fase I, por importe de 1.700.000 €, ya ha sido completada y sus fondos se destinaron a la adquisición del edificio. La Fase II, que es la que ahora se ofrece a los inversores, asciende a 550.000 € y se destinará íntegramente a la ejecución de las obras de rehabilitación. El promotor ha realizado una aportación de fondos propios de 1.102.500 €, también aplicados a la compra del inmueble. El préstamo total, sumando ambas fases, alcanza los 2.250.000 €. DATOS CLAVE DE LA INVERSIÓN Importe solicitado en esta fase (Fase II): 550.000 €. Préstamo total (Fase I + Fase II): 2.250.000 €. Aportación del promotor: 1.102.500 €. Tipo de interés nominal anual: 11,25%. Rentabilidad neta estimada para el inversor: 10,31% (una vez descontados los gastos de wecity). Plazo estimado: 11 meses. Posible prórroga: hasta 6 meses adicionales. Obligado cumplimiento (período de carencia): 6 meses. Pago de intereses: a vencimiento (pago único al final del préstamo). Garantía: Hipoteca de primer grado. Loan to Value (LTV) según oferta: 69,20% sobre tasación actual (2.314.965 €) y 53,21% sobre tasación futura (2.982.468 €). Rating asignado por Moore Ibérica: AAA (Óptima). Inversión mínima: 250 €. Inversión máxima inicial: 500 € durante la primera media hora. DOCUMENTACIÓN APORTADA Y ANALIZADA o   Se han examinado los siguientes documentos: Certificado resumen de tasación de TINSA (expediente SE-03962/25, fecha 22/09/2025). Informe de tasación completo de TINSA (mismo expediente). Nota Simple del Registro de la Propiedad de Sevilla nº 8 (fecha 20/08/2025). Informe de la Comisión Local de Patrimonio Histórico (fecha 23/06/2025). Licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla (fecha 29/07/2025). Proyecto Básico visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla (fecha 07/08/2025). Informe de rating de Moore Ibérica (fecha estimada octubre 2025). Dossier descriptivo de la oferta en wecity. Contrato de Mandato con wecity. Contrato de Mandato Indirecto con el Agente de Garantías (Global Security Partners). o   No se han aportado los siguientes documentos, que serían necesarios para un análisis completo: Escritura de compraventa o nota simple actualizada que acredite la propiedad del promotor sobre el 100% del inmueble. Documento que acredite la extinción del derecho de usufructo que figura en la nota simple. Segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que, según el certificado, es complementario y probablemente valora el local comercial. Contrato de préstamo. Ficha de datos fundamentales de la inversión. ANÁLISIS DE FORTALEZAS ·        Ubicación del activo: El edificio se encuentra en una zona privilegiada del centro histórico de Sevilla, en la confluencia de las calles Rioja y José de Velilla, a escasos metros de las calles Tetuán y Sierpes, principales arterias comerciales de la ciudad. El entorno dispone de todos los servicios y equipamientos, y la demanda turística en la ciudad es muy elevada y creciente. ·        Viabilidad urbanística plenamente acreditada: El proyecto cuenta con licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla en julio de 2025. Previamente, obtuvo informe favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico, que autorizó el cambio de uso de residencial a hotelero (apartamentos turísticos). Las condiciones impuestas (ocultar unidades de climatización y mantener los recercados de las ventanas) son asumibles y no comprometen la viabilidad del proyecto. ·        Proyecto técnico definido y visado: Existe un proyecto básico, visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla en agosto de 2025, que describe con detalle las obras a realizar: refuerzos estructurales, redistribución interior, instalación de ascensor, ejecución de piscina en azotea, tratamiento de humedades, y un plan de desamiantado para la cubierta de fibrocemento. La existencia de un proyecto visado reduce el riesgo de improvisaciones o modificaciones sustanciales durante la obra. ·        Presupuesto de obra coherente: El presupuesto de ejecución material del proyecto es de 238.945 €. La partida destinada a obra en la Fase II (493.420 €) es coherente con ese PEM una vez añadidos gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos, licencias e IVA. La estimación de TINSA (602.439 €) es superior, lo que proporciona un colchón frente a posibles desviaciones. ·        Tasación realizada por entidad homologada: TINSA es una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España, lo que otorga fiabilidad técnica al informe. El método de valoración (residual y actualización de rentas) es el adecuado para este tipo de proyectos. ·        Experiencia del promotor: Roalgest, la sociedad gestora, se presenta como especializada en gestión integral de inversiones y desarrollo de promociones inmobiliarias. Aunque la sociedad instrumental VALELA ASSET MANAGEMENT es de reciente constitución, el equipo gestor tiene experiencia declarada. ·        Estructura de garantía: El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer grado, lo que en teoría sitúa a los inversores en una posición preferente frente a otros acreedores. La existencia de un agente de garantías independiente (Global Security Partners) es una práctica habitual y correcta para operaciones de crowdlending. ·        Compromiso del promotor: La aportación de fondos propios de 1.102.500 € (destinados a la compra) demuestra un compromiso real con el proyecto y alinea sus intereses con los de los inversores. DEBILIDADES Y RIESGOS -       Riesgo de titularidad y usufructo: Es el riesgo más grave y no está resuelto en la documentación aportada. La nota simple del registro de agosto de 2025 muestra que la finca pertenece a nueve personas físicas diferentes, con un complejo entramado de herencias, y que existe un derecho de usufructo del 20% a nombre de Rafael Miranda Canton. La tasación de TINSA advierte expresamente de que este usufructo no ha sido tenido en cuenta en la valoración. Si el promotor no ha adquirido la totalidad de las participaciones y extinguido el usufructo, la garantía hipotecaria podría ser de menor valor o incluso estar viciada. El hecho de que la licencia de obras esté concedida a nombre del promotor sugiere que ha acreditado algún derecho, pero no demuestra la propiedad plena y libre de cargas. La ausencia de la escritura de compraventa o de una nota simple actualizada es una carencia documental crítica. -       Discrepancia de superficies y valoración del local comercial: La oferta utiliza una superficie de 962 m2, que no se corresponde con la realidad registral (716 m2) ni con la superficie efectivamente rehabilitable (517 m2 para los apartamentos). La tasación de TINSA que hemos analizado valora únicamente los apartamentos en 1,43 M€. Las cifras de la oferta (2,31 M€ y 2,98 M€) son muy superiores y probablemente incluyen una valoración del local comercial (los 199 m2 restantes) que no hemos podido verificar al no disponer del segundo informe de tasación (SE-04040/25). Esta falta de transparencia impide conocer el valor real de la garantía en su conjunto. -       Loan to Value real muy elevado: Si el valor real del inmueble (apartamentos + local) ronda los 2,3 M€ (sumando las dos tasaciones), el préstamo total de 2,25 M€ arroja un LTV cercano al 98%. Esto significa que, en caso de ejecución hipotecaria y venta forzosa, es probable que los ingresos no alcancen para cubrir la totalidad de la deuda, especialmente después de descontar los gastos de ejecución. El LTV que se publicita (69%-75%) es engañoso, pues se calcula sobre unas tasaciones que no se han acreditado documentalmente. -       Falta de plan de negocio y fuente de repago: El informe de rating de Moore Ibérica indica que no aplica el plan de negocio porque la devolución del préstamo se hará con fondos propios del promotor o refinanciación bancaria. No se explica cuál es la capacidad real del promotor para generar esos fondos propios ni se aportan garantías adicionales sobre la obtención de la refinanciación. Esta falta de concreción sobre la fuente de repago es una debilidad. -       Riesgo de licencia turística (actividad): La licencia de obras está concedida y el cambio de uso a hotelero está aprobado por el Ayuntamiento y por Patrimonio. Sin embargo, la licencia turística (la autorización para explotar los apartamentos como alojamiento turístico) es un trámite independiente que se otorga al final de las obras, una vez que el edificio esté terminado y se pueda acreditar que cumple todos los requisitos de habitabilidad, equipamiento y seguridad. En Andalucía, este trámite se realiza mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo. En la documentación aportada no consta que esta licencia esté concedida, lo cual es lógico porque las obras no han comenzado. No obstante, es un riesgo a tener en cuenta: si al finalizar la obra el edificio no cumple los estándares exigidos (por ejemplo, en materia de accesibilidad, climatización, equipamiento), la licencia turística podría denegarse o retrasarse, afectando a la generación de ingresos y, por tanto, a la capacidad de repago del préstamo o a la valoración del activo. Además, el contexto normativo actual es restrictivo con las viviendas turísticas en centros históricos, aunque este proyecto, por tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada y ya tiene el cambio de uso aprobado, lo que reduce significativamente este riesgo. -       Rating AAA no justificado: Moore Ibérica otorga la calificación máxima (AAA) al proyecto, calificando como "óptima" la experiencia del promotor, la situación de la licencia y el loan to cost, y como "muy alta" la propiedad del suelo y el LTV. Sin embargo, el propio informe reconoce que el promotor es de reciente constitución y que no se han analizado estados financieros. La calificación de "propiedad del suelo" como AA contradice la información de la nota simple, a menos que hayan tenido acceso a documentación no pública (escrituras) que no se ha compartido con los inversores. Esta discrepancia entre el rating y la información disponible genera desconfianza. -       Riesgo de ejecución de obra: Aunque el presupuesto es coherente, las obras de rehabilitación en edificios antiguos y protegidos (nivel C) conllevan siempre un riesgo de aparición de patologías ocultas (estructura, instalaciones, humedades) que pueden generar sobrecostes y retrasos. El plazo estimado de 11 meses es ajustado para una rehabilitación integral con protección patrimonial. -       Riesgo normativo: Aunque el proyecto ya tiene licencia de obras y cambio de uso aprobado, el contexto normativo en España es cada vez más restrictivo con las viviendas turísticas. Sevilla ha limitado las nuevas licencias en el casco histórico. Este proyecto, al tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada, pero no se puede descartar que futuras regulaciones afecten a la explotación. -       Falta de documentación contractual esencial: No se ha aportado el contrato de préstamo ni la ficha de datos fundamentales de la inversión, que son documentos preceptivos y deben contener información clave sobre las condiciones, comisiones, vencimiento anticipado, y procedimientos en caso de impago. CONSIDERACIONES FINALES El proyecto Sevilla-Rioja presenta, sobre el papel, numerosos atractivos: una ubicación excelente, todos los permisos urbanísticos en regla, un proyecto técnico definido, una tasación de una entidad homologada y un promotor con aparente experiencia. Sin embargo, el análisis detallado de la documentación revela sombras muy preocupantes que cualquier inversor debe conocer antes de tomar una decisión. El núcleo del problema reside en la falta de transparencia y en la contradicción entre los datos de la oferta y los documentos que hemos podido examinar. La oferta publica unas tasaciones muy superiores a las del informe TINSA disponible, utiliza una superficie inflada, y no aclara la situación de la propiedad ni del usufructo. El rating AAA, en este contexto de opacidad, resulta inverosímil y genera más dudas que certezas. Es posible que todas estas discrepancias tengan una explicación razonable: que exista un segundo informe de tasación que valore el local comercial en 884.000 €, que el promotor haya adquirido ya todas las participaciones y extinguido el usufructo, y que disponga de liquidez o acuerdos bancarios para refinanciar. El problema es que ninguna de esas explicaciones se ha documentado ni puesto a disposición de los inversores. Invertir en crowdlending implica asumir riesgos, pero también exige que la información sea completa, veraz y comprensible. En este caso, la información disponible es incompleta y, en algunos puntos, contradictoria. Un inversor prudente no debería basar su decisión en promesas o en informes de rating que no puede contrastar con documentos fehacientes. OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación tiene una base técnico-urbanística sólida, lo que reduce el riesgo de que el proyecto no pueda ejecutarse por problemas con las administraciones. Sin embargo, el riesgo jurídico-patrimonial (propiedad y usufructo) y el riesgo financiero derivado de la sobrevaloración del activo y el elevado LTV real son de una magnitud tal que desaconsejan la inversión en las condiciones actuales de información. No se trata de que el proyecto sea necesariamente una estafa o vaya a fracasar. Se trata de que el inversor no dispone de los elementos de juicio necesarios para evaluar correctamente el riesgo. Y en ausencia de esos elementos, la decisión más prudente es abstenerse. CONCLUSIÓN No invierta en este proyecto hasta que el promotor y wecity aporten la documentación que falta y aclaren las contradicciones detectadas. Concretamente, exija: La escritura de compraventa o una nota simple actualizada que acredite que el promotor es propietario del 100% del inmueble (incluido el local comercial) y que el derecho de usufructo está extinguido. El segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que justifique el valor asignado al local comercial y, por tanto, las cifras de 2,31 M€ y 2,98 M€. Una explicación detallada de la fuente de repago del préstamo, más allá de la genérica referencia a "fondos propios o refinanciación bancaria". El contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, para conocer las condiciones contractuales exactas. Sin estos documentos, cualquier inversión en este proyecto se basa en información incompleta y potencialmente engañosa. El riesgo no es asumible. Si se aportan y aclaran todos los extremos, la operación podría ser reconsiderada, pero con la información actual, la recomendación es clara: no invertir. NOTA DE DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El análisis contenido en este documento se basa exclusivamente en la documentación que el inversor ha puesto a disposición y que ha sido listada en el apartado correspondiente. No se ha tenido acceso a información privilegiada, a los gestores del proyecto, ni a la totalidad de los documentos contractuales (contrato de préstamo, ficha de datos fundamentales, escrituras de propiedad, segundo informe de tasación). Por tanto, este análisis no constituye una auditoría ni una verificación independiente de los datos aportados por el promotor o por la plataforma. Este documento se ofrece únicamente con fines informativos y de debate entre inversores, y no debe ser interpretado como un asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propio análisis, considerando su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Las opiniones expresadas son las de la persona que realiza el análisis y pueden no ser compartidas por otros inversores o por la plataforma. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la posible pérdida total o parcial del capital invertido, la iliquidez de la inversión (dificultad para deshacer la posición antes del vencimiento), y la falta de garantías públicas (como el Fondo de Garantía de Depósitos). La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras. Cualquier decisión de invertir en este proyecto debe tomarse después de leer detenidamente toda la documentación legal y contractual, y de haber comprendido los riesgos asociados. 
Sparrow In Jail 14/02/26 10:15
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días,Artículo muy interesante.https://archive.is/1gRtE
Sparrow In Jail 14/02/26 03:18
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Ní idea, cuando lo miré, sobretodo después de las respuestas del chat, no me gustó nada y no invertí.
Sparrow In Jail 14/02/26 03:12
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Estudia los documentos nuevos que te ofrecen y decide tu voto, en todo caso decide la mayoría, y es casi seguro que saldrá "Si", la gente que ya ha invertido es muy poco probable que ahora pierda la confianza.Además si están pidiendo prórroga y, por encima del tipo de interés inicial, ofrecen un 2% extra, es que deben tener algún problema, si saliera "No" habría que ver como se sustanciaría la devolución.
Sparrow In Jail 14/02/26 03:04
Ha respondido al tema Wecity
 Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Valencia Goya, cada vez me salen más largas, ya tengo las preguntas preparadas.RESUMEN EJECUTIVO GLOBAL - ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN VALENCIA GOYA (WECITY) FECHA ANÁLISIS: 13 DE FEBRERO DE 2026 1. FICHA TÉCNICA DE LA OPERACIÓN Promotor: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Ubicación: Calle Goya 14, Valencia (La Petxina, distrito Extramurs) Activo: Apartahotel de 18 apartamentos turísticos (obra nueva) Superficie parcela: 199 m² (catastro) / 195,8 m² (proyecto) Superficie construida: 1.039,89 m² Licencia de obras: Concedida julio 2024 (a Merino y Olimpio S.L.), en trámite de cambio de titularidad a Sun Haven Developers (solicitado enero-marzo 2025) Estado de obra: Según dossier: 14% ejecutado (enero 2026). Según tasación (agosto 2025): 0% Importe préstamo wecity (Fase I): 700.000 euros Plazo: 18 meses (+6 de prórroga opcional) Obligado cumplimiento: 6 meses (no se puede amortizar anticipadamente sin penalización en ese periodo) Interés anual: 11,75% Rentabilidad total estimada: 17,63% (equivalente al interés compuesto en 18 meses) Pago de intereses: A vencimiento (junto con la devolución del principal) Garantía: Hipoteca de 1er grado Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. Tasación actual (agosto 2025): 1.356.848,47 euros Tasación HET (edificio terminado): 2.949.776,81 euros LTV sobre tasación actual: 51,6% (700.000 / 1.356.848) LTV sobre HET: 23,7% (Fase I) / 61,02% (préstamo total previsto 1.800.000 euros) Aportación promotor: 1.129.000 euros (61,73% del total Fase I) Destino de los fondos: 615.049 euros a obra, 40.483 euros a estructuración, 44.468 euros a comisión wecity Inversión mínima: 250 euros Salida prevista: Refinanciación con préstamo bancario 2. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costes (Fase I): La aportación del promotor asciende a 1.129.000 euros, lo que representa el 61,73% del total de la Fase I. El préstamo solicitado a wecity es de 700.000 euros, destinándose 615.049 euros a obra (33,63%), 40.483 euros a estructuración del préstamo (2,21%) y 44.468 euros a comisión de wecity (2,43%). El coste total de la Fase I asciende a 1.829.000 euros. Presupuesto de obra total (PEM): El Presupuesto de Ejecución Material según proyecto (octubre 2023) es de 1.847.350 euros. La aportación del promotor a obra en esta Fase I es de 379.000 euros. El préstamo wecity destinado a obra en esta Fase I es de 615.049 euros. La financiación total para obra en esta Fase I es de 994.049 euros, lo que cubre el 53,8% del PEM total. El préstamo wecity (Fase I) cubre aproximadamente el 33% del PEM total, siendo razonable para una primera fase. El resto se financiará con futuras fases (préstamo total previsto 1.800.000 euros) o fondos propios adicionales. Rentabilidad para el inversor: Con un interés anual del 11,75% y un plazo de 18 meses, la rentabilidad total estimada es del 17,63% sobre el capital invertido. Esta rentabilidad es bruta, antes de impuestos. Actualmente en España las rentas del capital tienen una retención del 19%. El TAE sería ligeramente inferior si se considera el interés compuesto, pero el cálculo es correcto para pago único a vencimiento. 3. ANÁLISIS DE GARANTÍAS La tasación actual (agosto 2025) valora el inmueble en 1.356.848 euros. Este importe incluye el suelo (1.054.521 euros) y gastos necesarios (302.327 euros). No incluye obra ejecutada porque a fecha de tasación, agosto 2025, la obra estaba al 0%. La tasación en hipótesis de edificio terminado (HET) asciende a 2.949.776 euros. El Loan to Value (LTV) actual es del 51,6%, un porcentaje razonable y holgado. Si realmente hay un 14% de obra ejecutada, el valor actual sería superior y el LTV aún menor. El LTV sobre valor terminado para esta Fase I es del 23,7%, muy holgado. Para el préstamo total previsto de 1.800.000 euros en tres fases, el LTV sobre valor terminado sería del 61,02%, coherente con el dato del dossier. La titularidad registral corresponde aún a Merino y Olimpio S.L. (vendedor). La compraventa a Sun Haven se realizó el 26 de diciembre de 2024, pero todavía no está inscrita en el Registro. Es necesario que se inscriba antes de constituir la hipoteca. La finca está libre de cargas, sin hipotecas previas. Solo presenta anotaciones fiscales por ITP/AJD, que son habituales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física y el registro o catastro, pero señala que no afectan a la identificación ni al valor. Se recomienda subsanar. Conclusión sobre la garantía: La garantía hipotecaria de primer grado es sólida y con un LTV conservador. El principal riesgo es que la hipoteca no podrá inscribirse a favor de los inversores hasta que Sun Haven sea titular registral. El contrato de préstamo debería incluir una condición suspensiva o un compromiso firme de inscripción previa. 4. ANÁLISIS DEL PROMOTOR Denominación: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Origen: Ucrania, fundada en 2012. Experiencia: Desarrollo inmobiliario de alta gama, con expansión en España. Representante: David Aniorte Soler (arquitecto y firmante del proyecto). Aportación propia: 1.129.000 euros (750.000 euros para adquisición y 379.000 euros para inicio de obra). Titularidad del inmueble: Comprado a Merino y Olimpio S.L. el 26 de diciembre de 2024 mediante escritura. Pendiente de inscripción registral. Licencia de obras: Original a nombre de Merino y Olimpio (julio 2024). Solicitud de cambio de titularidad a Sun Haven (enero-marzo 2025). Conclusión sobre el promotor: Perfil solvente, con aportación propia significativa (superior al préstamo solicitado). La estructura de adquisición es clara y el cambio de titularidad de la licencia está en trámite, lo que demuestra control del proyecto. El hecho de que el arquitecto sea también el representante legal puede ser positivo por la alineación de intereses técnicos y económicos. Riesgo: La falta de inscripción registral de la compraventa retrasa la constitución de la hipoteca. Habrá que ver en el contrato cómo se garantiza que esto ocurra antes del desembolso o con las máximas garantías. 5. ANÁLISIS JURÍDICO-CONTRACTUAL (MANDATOS) Mandato wecity: Función: Gestión administrativa y cobros. Facultades: Firmar préstamo, cobrar, reclamar. Limitaciones: No puede modificar condiciones sin votación de inversores. Irrevocabilidad: Sí, hasta desinversión. Orden de pago en ejecución: Primero, gastos de reclamación. Después, deuda a inversores. Mandato Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.): Función: Gestión de la hipoteca. Facultades: Constituir, ejecutar y cancelar la hipoteca. Limitaciones: No puede actuar sin instrucciones de wecity. Irrevocabilidad: Sí, hasta cancelación o ejecución. Orden de pago en ejecución: Primero, honorarios del Agente. Segundo, honorarios de abogados y procuradores. Tercero, principal. Cuarto, intereses ordinarios. Quinto, intereses moratorios. Adjudicación directa: Prohibida (solo subasta). Riesgos contractuales identificados: Primero. Subordinación del inversor en caso de ejecución. Los gastos del Agente y los profesionales se pagan antes que el capital del inversor. Segundo. Dependencia de mayorías. Las decisiones clave (aceptar quita, refinanciar, ejecutar) se toman por votación. Un inversor minoritario puede verse arrastrado por la mayoría. Tercero. Agente no responsable. GLOBAL SECURITY PARTNERS no responde de la validez de la hipoteca ni del cumplimiento del promotor. Cuarto. Falta de contrato de préstamo. Aún no se conocen las condiciones reales (covenants, vencimiento anticipado, comisiones de apertura, etc.). 6. ANÁLISIS URBANÍSTICO Y LEGAL Uso (apartahotel): Permitido expresamente en ENS-1 como Tho.1 (Artículo 6.17.4.h PGOU). Cumple. Licencia de obras: Concedida julio 2024, firme. Cumple. Cambio de titularidad de la licencia: Solicitado en enero-marzo 2025. Pendiente de resolución. Aparcamiento: El proyecto no tiene garaje. Es necesario verificar las Ordenanzas Generales, aunque la licencia ya concedida sugiere que es legal o está justificado. Alturas: PB+4+ático+bajo cubierta. Con licencia, se presume conforme. Patios: No tiene patios a vial. Cumple. Conclusión urbanística: El uso es legal, la licencia existe y el proyecto está visado. El único trámite pendiente es la resolución del cambio de titularidad de la licencia, pero al haberse solicitado hace un año, es probable que ya esté concedido o a punto. Habría que confirmar con wecity. 7. FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS FORTALEZAS: Primera. Garantía sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual, 23,7% sobre valor terminado). Existe un colchón importante. Segunda. Promotor con aportación propia significativa. 1.129.000 euros (más del 60% del total de la Fase I). Esto demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. Tercera. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1, según el PGOU de Valencia. Cuarta. Licencia de obras concedida. El proyecto ya tiene el permiso municipal clave, lo que elimina el riesgo urbanístico principal. Quinta. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con lo que se espera en crowdlending inmobiliario para este perfil de riesgo. Sexta. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar el riesgo entre varios proyectos. Séptima. Agente de garantías profesional. GLOBAL SECURITY PARTNERS, con poderes limitados (no puede adjudicarse directamente el activo, necesita instrucciones de los inversores). Esto protege frente a posibles conflictos de interés. DEBILIDADES Y RIESGOS: Riesgo alto: Discrepancia en el estado de obra. El dossier comercial (enero 2026) afirma que la obra tiene un grado de avance del 14%. Sin embargo, el informe de tasación de ARQUITASA, con fecha 27 de agosto de 2025, indica textualmente que las obras no se han iniciado y muestra un 0,000% de ejecución en todos los capítulos. Consecuencia: Si la obra no ha avanzado, el proyecto está retrasado. El valor de garantía actual (1.356.848 euros) no refleja ese 14% de obra, por lo que el LTV real podría ser inferior al calculado (mejor para el inversor), pero el problema es de credibilidad y de planificación. Si el dossier infla el avance, qué más están inflando? Es la discrepancia más grave y debe ser aclarada con wecity de forma prioritaria. Riesgo alto: Inscripción registral pendiente. La nota simple (enero 2026) y la tasación indican que el titular registral de la finca sigue siendo MERINO Y OLIMPIO, S.L. El promotor (SUN HAVEN DEVELOPERS) compró el inmueble mediante escritura pública el 26 de diciembre de 2024, pero aún no ha inscrito esa compra en el Registro de la Propiedad. Consecuencia: Mientras Sun Haven no sea el titular registral, NO se puede constituir la hipoteca de primer grado a favor de los inversores. La garantía no existe legalmente hasta que se inscriba la compra y, posteriormente, la hipoteca. El contrato de préstamo debe contemplar este punto de manera muy clara, idealmente con una condición suspensiva que impida el desembolso de los fondos hasta que la inscripción sea una realidad. Riesgo medio-alto: Falta de contrato de préstamo. No se ha facilitado el contrato de préstamo, que es el documento que contiene las condiciones esenciales de la operación: covenants (compromisos del promotor durante la obra), causas de vencimiento anticipado, comisiones de apertura, posibilidad de amortización anticipada, etc. Consecuencia: Sin este documento, es imposible evaluar el riesgo real de la operación. Se invierte a ciegas en lo que respecta a las obligaciones del promotor y las consecuencias de un posible incumplimiento. Es imprescindible solicitarlo a wecity antes de tomar cualquier decisión. Riesgo medio: Cambio de titularidad de la licencia. La licencia de obras se concedió originalmente a Merino y Olimpio. En enero-marzo de 2025, Sun Haven solicitó el cambio de titularidad. A día de hoy (febrero 2026), no se sabe si ese trámite ya ha finalizado. Consecuencia: Si la licencia no está a nombre de Sun Haven, el promotor no tiene plena capacidad legal para ejecutar la obra. Aunque es un trámite que suele resolverse, el tiempo transcurrido (casi un año) empieza a ser significativo. Habría que confirmar con wecity que ya está resuelto. Riesgo bajo: Prioridad de gastos en ejecución. Tanto en el mandato de wecity como en el del agente de garantías, se establece que, en caso de ejecución de la garantía y posterior cobro, los gastos de la reclamación (agente, abogados, procuradores) se pagan antes que el principal e intereses del inversor. Consecuencia: Es el funcionamiento habitual en este tipo de operaciones. El riesgo es bajo porque el LTV es holgado (hay colchón), pero en un escenario muy pesimista de venta por debajo del valor de tasación, el inversor podría recuperar menos capital del esperado. Riesgo bajo: Discrepancias registrales y catastrales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral, aunque aclara que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Consecuencia: Es una cuestión administrativa que deberá subsanarse en el futuro, pero no afecta a la viabilidad de la operación ni a la garantía. 8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación Valencia Goya presenta, a priori, una estructura sólida y atractiva para el crowdlending inmobiliario. La garantía hipotecaria es robusta, con un Loan to Value (LTV) conservador que ofrece un colchón importante ante una posible depreciación del activo o costes de ejecución. El promotor, Sun Haven Developers, demuestra solvencia con una aportación de fondos propios muy superior al préstamo solicitado, lo que alinea sus intereses con los de los inversores y reduce el riesgo moral. Además, el uso de apartahotel está perfectamente encajado en la normativa urbanística de Valencia, y la existencia de una licencia de obras desde julio de 2024 despeja la principal incertidumbre legal. La rentabilidad ofrecida, un 17,63% en 18 meses, es competitiva y acorde al perfil de riesgo de este tipo de productos. Sin embargo, el análisis en profundidad de la documentación revela varias sombras que empañan este panorama inicial. La discrepancia entre el 14% de obra ejecutada que afirma el dossier comercial y el 0% que refleja la tasación de agosto de 2025 es, sin duda, el punto más crítico. Esta falta de coherencia obliga a cuestionar la fiabilidad de la información proporcionada y a exigir una aclaración urgente y detallada por parte de wecity. No es admisible que exista una diferencia tan significativa, y menos aún que el valor de la garantía no se haya actualizado para reflejar el avance real de las obras, si es que realmente existe. A esto se suma la cuestión de la titularidad registral. El hecho de que el promotor haya comprado el inmueble en diciembre de 2024 y aún no haya inscrito la compra en el Registro de la Propiedad es una anomalía que debe subsanarse de forma inmediata. Sin la inscripción, la hipoteca de primer grado no puede constituirse, dejando la operación en un limbo legal. Es imprescindible que el contrato de préstamo contemple una condición suspensiva que ate el desembolso de los fondos a la previa inscripción de la finca a nombre de Sun Haven. Por último, la ausencia del contrato de préstamo es una laguna inexcusable. Sin él, se desconocen las obligaciones concretas del promotor, las causas que podrían dar lugar a un vencimiento anticipado o las condiciones de una posible prórroga. Invertir sin haber leído y comprendido este documento es un acto de fe que no tiene cabida en una decisión de inversión responsable. 9. CONCLUSIÓN En mi opinión, nos encontramos ante una operación con buenos cimientos pero con interrogantes de calado que deben ser resueltos antes de considerar la inversión. La estructura financiera y la garantía son atractivas, pero los riesgos identificados en la ejecución y en la situación legal del activo son demasiado relevantes como para ignorarlos. Por lo tanto, la recomendación es clara y se divide en dos pasos ineludibles: Paso 1: NO INVERTIR hasta obtener respuestas claras y documentadas a las siguientes preguntas dirigidas a wecity: a) Cuál es el grado de avance de la obra a fecha de hoy (febrero de 2026)? Pueden aportar un certificado de obra, un informe de la dirección facultativa o, al menos, un reportaje fotográfico actualizado que acredite ese 14% (o el porcentaje real)? b) Se ha realizado una nueva tasación que actualice el valor del inmueble considerando la obra ya ejecutada? Si no es así, por qué se sigue utilizando una tasación de agosto de 2025 que declara la obra como no iniciada? c) En qué estado se encuentra la inscripción registral de la compraventa a favor de Sun Haven Developers? Cuándo estará inscrita? El contrato de préstamo incluye una condición suspensiva que supedite el desembolso de los fondos a la inscripción de la finca y a la constitución de la hipoteca? d) Está ya resuelto el expediente de cambio de titularidad de la licencia de obras a nombre de Sun Haven Developers? e) Pueden facilitar el contrato de préstamo para su revisión? Sin él, no es posible evaluar las condiciones reales de la operación ni los covenants del promotor. Paso 2: Una vez recibidas y analizadas las respuestas, y siempre que estas sean satisfactorias y se aporte la documentación requerida (nueva tasación, contrato de préstamo, justificante de inscripción registral), la operación recuperaría su atractivo inicial y podría ser considerada una oportunidad de inversión razonable dentro del crowdlending inmobiliario. En resumen, la foto fija de la operación es buena, pero la película tiene escenas de rodaje que no cuadran. Hasta que no se vea el montaje final, lo prudente es mantenerse a la expectativa. Este análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente.  La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.  
Sparrow In Jail 13/02/26 05:37
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Cortijo Merino II RESUMEN EJECUTIVOProyecto: Cortijo Merino (Málaga) - Fase IIPlataforma: UrbanitaeImporte: 2.700.000 €Plazo: 28 meses + 6 + 6Interés: 12% anual (12,5% en segunda extensión)Tipo: Préstamo subordinado (Junior)Garantía principal: Pignoración de derechos de cobro de recapitalizaciones del préstamo promotor bancarioGarantía accesoria: Prenda sobre dividendos futuros de promoción LAKÜN (otra sociedad del grupo)Este proyecto no es una promoción independiente. Es la Fase II de una operación iniciada en 2024, donde inversores anteriores (Fase I) aportaron 9,3M€ en un préstamo puente con hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esa hipoteca será ahora para el banco, y los inversores de la Fase I cobrarán cuando el banco libere el préstamo promotor. Para que el banco libere, el promotor necesita aportar más fondos propios o deuda subordinada. Ese dinero lo pones tú en la Fase II.Sin tu dinero, el banco no firma, los inversores de la Fase I no cobran y el proyecto se para. Tú eres el tapón que permite que toda la estructura funcione.ANÁLISIS FINANCIEROCoste total del proyecto (sin intereses): 69.263.153 €Préstamo promotor (banco, senior): 52.363.154 € (75,6%)Préstamo puente Fase I (inversores 2024): 9.325.000 € (13,5%)Préstamo Junior Fase II (tú, 2026): 2.700.000 € (3,9%)Capital propio declarado del promotor: 8.000.000 € (11,6%)El capital propio del promotor no es dinero nuevo aportado ahora. Es el suelo, que fue adquirido con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no pone efectivo nuevo en esta operación. Todo el dinero nuevo viene de inversores (Fase II) y del banco.LTV (deuda/ventas): 73,6% sin intereses, 77,6% con interesesLTC (deuda/costes): 79,5% sin intereses, 83,8% con interesesEstos ratios son altos. Cualquier desviación del 20% en costes o caída del 25% en ventas deja al banco en pérdidas. Si el banco pierde, tú pierdes todo porque cobras después.Los 2,7M€ se distribuyen:1.884.301 €: costes pendientes de urbanización615.699 €: costes generales del proyecto200.000 €: costes de estructuración del préstamoEl 7,4% de tu préstamo no va a obra. Va a pagar los gastos de montar la operación. Tú financias incluso los costes de pedir el dinero.FORTALEZASUbicación privilegiada en Málaga, junto a Universidad, PTA y Teatinos. Demanda real y oferta nueva limitada.Proyecto muy avanzado: urbanización >90%, licencia de obras concedida, construcción iniciada en octubre 2025.Preventas formalizadas del 54% (89 de 165 viviendas). Colchón comercial relevante.Préstamo promotor aprobado por entidad bancaria de primer nivel. El banco ha hecho su análisis y entra con el 75% de la financiación.Retorno mínimo garantizado (make-whole) de 12 meses de intereses. Si amortizan antes del mes 21, pagas 12 meses sí o sí.Aval corporativo solidario de NUOVIT LATAM, matriz del grupo. Si el patrimonio de la matriz es sólido y ejecutable, es una garantía real.Prenda de control sobre participaciones sociales y cuentas bancarias del prestatario. En caso de impago, permite tomar el control de la sociedad.DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALESSubordinación total al banco.El banco tiene hipoteca de primer rango sobre el suelo y la construcción. Cobra primero. Tú cobras después, solo si sobra dinero. Si el proyecto entra en pérdidas, tu inversión se pierde antes que la del banco.El promotor no pone dinero nuevo.El capital propio declarado (8M€) es el suelo, que fue financiado con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no aporta liquidez adicional. Todo el riesgo económico nuevo lo asumen el banco y tú.Tus garantías sobre esta promoción son inexistentes.Los derechos económicos de Cortijo Merino (ventas de viviendas) están pignorados al banco. Tú no tienes ninguna prenda sobre los beneficios de esta promoción. La cláusula 5 del contrato prohíbe al prestatario repartir dividendos hasta que tú cobres, pero tú no tienes derechos pignorados sobre esos dividendos aunque se repartan. El beneficio de esta promoción, una vez pagado el banco, es del promotor, libre de cargas a tu favor.La garantía de LAKÜN es cosmética y de ejecución incierta.LAKÜN es otra promoción, de otra sociedad del grupo (GROW-ING IBÉRICA). Su entrega está prevista para noviembre 2027. Tu préstamo vence en junio 2028. Para que esta garantía sea ejecutable, LAKÜN debe:Terminarse.Venderse.Generar beneficio.Repartir dividendo.Que ese dividendo no esté ya pignorado a otros acreedores (su propio banco).Que GROW-ING IBÉRICA acuerde repartirlo.Si Cortijo Merino falla antes de 2027, LAKÜN aún no ha entregado. Si falla en 2028, es posible que LAKÜN aún no haya repartido dividendo. Es una garantía que solo funciona si todo va bien, y si todo va bien no la necesitas.La garantía principal (recapitalizaciones del banco) no es autónoma.Depende de que el banco pague. Depende de que el promotor cumpla hitos. Depende de que la entidad financiera no cambie de criterio. No es una garantía real sobre un activo, es una promesa de pago condicionada.El contrato elimina tu capacidad de decisión individual.Cláusula 10.4: las decisiones se adoptan por mayoría del capital (>50%). Si no respondes en 15 días naturales a una notificación (que puede ir a spam), se entiende que votas a favor. La mayoría decide por ti, incluso para declarar vencimiento anticipado, ejecutar garantías o novar el préstamo. Has delegado tu voto por silencio.No hay liquidez ni mercado secundario.Cláusula 10.12: la cesión del préstamo requiere registro en la plataforma. Urbanitae no ofrece mercado secundario. Estás atrapado hasta el vencimiento (28 meses + posibles extensiones).Existe una fecha de exclusividad: 31 de marzo de 2026.Esto no está explicado en el folleto comercial. Aparece al final del Anexo I. Interpretación más probable: la oferta del préstamo promotor bancario tiene validez limitada. Si no se dispone antes de esa fecha, la operación se cae. El proyecto tiene una fecha de caducidad real.Los inversores de la Fase I (2024) llevan 1,5 años esperando.Tenían hipoteca de primer rango y aún no han cobrado. Tú entras después, sin hipoteca, con garantías más débiles. Si ellos, con mejor posición, no han cobrado, tu posición es objetivamente más frágil.El proyecto está muy apalancado.LTC del 83,8% con intereses. El margen del promotor es el 16,2% restante. Cualquier desviación de costes superior al 10% o caída de ventas superior al 15% elimina ese margen y empieza a afectar al banco. Cuando el banco empieza a perder, tú ya has perdido.DISCREPANCIAS ENTRE EL FOLLETO Y LA REALIDAD CONTRACTUALEl folleto comercial vende el proyecto como "financiación de costes de urbanización y costes generales". Es cierto, pero omite que el 7,4% del préstamo se destina a costes de estructuración de la propia operación.El folleto menciona "garantías del préstamo" como un listado plano. Omite que la garantía sobre dividendos de LAKÜN es de ejecución muy incierta y que no tienes ninguna garantía sobre los beneficios de la promoción que financias.El folleto habla de "rentabilidad total del 28%". Es cierta si se cumple el plazo de 28 meses. Omite que el contrato prevé dos extensiones de 6 meses (hasta 40 meses) y que la propia existencia de estas extensiones sugiere que el promotor y la plataforma consideran probable el retraso.El folleto presenta el proyecto como una oportunidad autónoma. Omite que es el rescate de la Fase I y que tu inversión es la condición necesaria para que los inversores anteriores cobren.El folleto no menciona la fecha de exclusividad del 31 de marzo de 2026 ni explica sus consecuencias.CONSIDERACIONES FINALESEste no es un proyecto fraudulento. Es una operación de financiación estructurada típica del sector inmobiliario, donde el promotor maximiza el apalancamiento y minimiza su exposición de capital. Es legal. Es común. Pero es mucho más riesgosa de lo que parece en la superficie.El 12% de interés no es gratuito. Es la prima por:Ser el último en la cola de cobro.No tener hipoteca.Aceptar una garantía externa de ejecución dudosa.Financiar los gastos de la propia operación.Asumir que el banco no se retrasará ni cambiará de criterio.Confiar en que el mercado de Málaga no se enfríe en los próximos 2-3 años.Aceptar que tu capacidad de decisión está delegada por defecto.El perfil de este producto no es para un inversor conservador ni para alguien que busca rentabilidad estable con bajo riesgo. Es para un inversor sofisticado que entiende la estructura de subordinación, acepta la iliquidez y tiene capacidad de asumir la pérdida total del capital.La garantía real más sólida que tienes no es LAKÜN ni las recapitalizaciones. Es el aval corporativo de NUOVIT LATAM. Si esa matriz tiene patrimonio y es ejecutable, eso es lo que realmente te protege. El contrato no aporta información sobre la solvencia de NUOVIT LATAM. No está auditada. No hay cuentas depositadas accesibles. Es una garantía personal, no real.OPINIÓN FUNDAMENTADASi tuviera que decidir hoy, con toda la información disponible, no invertiría.No porque el proyecto sea malo. Es un proyecto bien ubicado, con preventas sólidas y un banco dentro. El activo subyacente es de calidad.No invierto porque mi posición jurídica es débil y mi capacidad de protección en caso de desviación es limitada. No tengo hipoteca. No tengo derechos sobre los beneficios de lo que financio. Mi garantía principal depende de que el banco pague a tiempo. Mi garantía secundaria depende de que otra promoción del grupo vaya bien y reparta dividendo cuando yo lo necesite. El promotor no pone dinero nuevo. La fecha de caducidad del proyecto es real y está próxima.El 12% no compensa, en mi opinión, la asimetría de la estructura. El promotor asume poco riesgo y tú asumes mucho. El banco está protegido. Los inversores de la Fase I están protegidos (tienen hipoteca). Tú eres el colchón.Si el proyecto va bien, cobrarás tu 12% y todo el mundo estará contento. Si algo se desvía, tú serás el primero en no cobrar.CONCLUSIÓNCortijo Merino Fase II no es una inversión. Es una posición de colchón de capital en una estructura altamente apalancada, donde el inversor minorista ocupa el lugar que normalmente corresponde al promotor o a un fondo especializado en deuda subordinada.El interés del 12% es atractivo, pero refleja con precisión el riesgo real: subordinación total, garantías de ejecución compleja, iliquidez absoluta y dependencia crítica de que el banco cumpla sus hitos sin desviaciones.Recomendación personal: solo para inversores con experiencia en deuda inmobiliaria, que acepten la posibilidad real de pérdida total y que no necesiten liquidez en los próximos 4 años. No apto para inversores conservadores ni para quienes destinen más del 5-10% de su patrimonio neto a esta operación.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación pública del proyecto, el contrato de financiación, el resumen económico y la ficha de datos fundamentales proporcionados por Urbanitae y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma autónoma. El autor no mantiene posición alguna en este proyecto ni ha recibido contraprestación por este análisis. La información aquí contenida se ofrece a título divulgativo y no garantiza la exactitud o integridad de los datos proporcionados por la plataforma o el promotor. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido.No voy a hacer preguntas, de entrada ya no me interesa nada el proyecto.
Sparrow In Jail 12/02/26 03:07
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, Mi due dilligence del proyecto  GUALDASUR RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO GUADALSUR (GRUPO Q) CIVISLENDDESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNPréstamo corporativo de 3.215.000 euros solicitado por GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL, filial promotora del Grupo Q. El préstamo tiene un plazo de 24 meses, TIN 11,50% y pago de intereses semestrales. La rentabilidad total estimada para el inversor es del 23,00% a vencimiento. La garantía es corporativa, prestada por la matriz GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. Amortización anticipada voluntaria sin penalización desde mes 12, con devengo mínimo de 12 meses de intereses. Ticket mínimo 250 euros, sin límite máximo.ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN Y DISCREPANCIAS DETECTADASEl expediente del proyecto está compuesto por cuatro documentos: Teaser (ficha comercial), Track Record (cartera e historial), Informe Financiero Moore (solvencia del garante) e Informe de Riesgos (matriz interna de Civislend). El análisis conjunto revela discrepancias significativas entre lo que se comunica al inversor y la realidad financiera del grupo.2.1 DISCREPANCIA EN NÚMERO DE PROMOCIONES ACTIVASEl Teaser y el Informe de Riesgos indican que Grupo Q tiene 23 promociones en marcha. El Track Record, sin embargo, detalla 14 promociones concretas y declara textualmente que el grupo tiene más de 45 promociones en desarrollo o ejecución.Consecuencia: El inversor que solo lea el Teaser infravalora la dimensión real del grupo. No es información falsa, pero es incompleta por omisión. La capacidad operativa y de generación de caja de Grupo Q es muy superior a la que sugiere la ficha comercial.2.2 DISCREPANCIA EN APORTACIÓN DE FONDOS PROPIOSEl Teaser no menciona la aportación del promotor. Fuentes previas indicaban 0 euros de equity específico para esta operación. El Track Record y el Informe Moore confirman que el grupo tiene un patrimonio neto consolidado superior a 45 millones de euros y más de 45 promociones en marcha con inversión ya comprometida.Consecuencia: La expresión "aportación 0 euros" es técnicamente cierta para este préstamo concreto, pero resulta equívoca si no se contextualiza. Grupo Q no está poniendo cero euros en el proyecto; ya tiene invertidos decenas de millones en su balance. El riesgo no es falta de compromiso, sino que esta operación es una financiación puente para caja corporativa sin nueva inyección de capital.2.3 DISCREPANCIA ENTRE GARANTÍA DECLARADA Y GARANTÍA REALEl Teaser destaca la garantía corporativa de la matriz con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de Moore. El Informe de Riesgos no menciona la ausencia de garantía hipotecaria. Solo en el análisis cruzado se evidencia que no existe colateral real sobre activos concretos.Consecuencia: El inversor no experto puede interpretar que existe una garantía equivalente a una hipoteca. No es así. La garantía corporativa es un aval de la matriz, eficaz solo si esta es solvente en el momento de ejecutarlo. Los números demuestran que lo es, pero el perfil de riesgo es distinto al de un préstamo con garantía real.2.4 DISCREPANCIA ENTRE RATING DEL GARANTE Y RATING DEL PROYECTOEl Informe Moore asigna una calificación A (Alta) a GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. El Teaser traslada esa calificación al proyecto sin matizar que el rating no evalúa la operación concreta, sino la solvencia general del garante.Consecuencia: El inversor puede creer que el proyecto ha recibido una calificación A. La realidad es que solo el garante tiene esa calificación. El proyecto, por su estructura sin garantía real, tendría una puntuación inferior en cualquier scoring estandarizado.2.5 DISCREPANCIA EN EL INFORME DE RIESGOSEl documento de riesgos es una plantilla interna rellena parcialmente. No asigna los niveles ALTA, MEDIA, BAJA a categorías concretas. No cuantifica probabilidades ni impactos. No menciona riesgos evidentes como la concentración de proyectos con Civislend, la ausencia de garantía real o el destino genérico de los fondos.Consecuencia: Este documento, tal como está presentado, no es utilizable por un inversor para tomar una decisión informada. Su existencia revela que Civislend ha reflexionado sobre riesgos, pero no ha volcado ese análisis en un formato riguroso y público.ANÁLISIS FINANCIERO REAL TRAS LA DOCUMENTACIÓN COMPLETA3.1 SOLVENCIA DEL GARANTEPatrimonio neto a septiembre 2025: 45.349.359 euros.Evolución: 41,2M (2023) -> 43,6M (2024) -> 45,3M (2025). Crecimiento sostenido.Deuda total: 2,32 millones de euros.Ratio deuda sobre patrimonio neto: 0,05. Endeudamiento prácticamente nulo.Ratio deuda sobre EBITDA: 1,55. Capacidad de repago inmediata.EBITDA 2024: 3,22 millones de euros.Beneficio neto 2024: 2,44 millones de euros.Rating Moore: A (Alta) con base en cuentas auditadas.Conclusión: La matriz es financieramente sólida, con balance saneado, deuda mínima y generación recurrente de beneficio. No hay indicios de deterioro.3.2 CAPACIDAD DE REPAGO POR CARTERA INMOBILIARIAVentas totales contratadas de las 14 promociones detalladas: 130.865.814 euros.Beneficio bruto estimado de esas promociones: 25.056.477 euros.Margen bruto medio ponderado: 19,14%.Promociones con entrega prevista durante la vida del préstamo (24 meses): 10.Ventas asociadas a esas 10 entregas: 86.000.000 euros.Beneficio asociado a esas 10 entregas: 16.000.000 euros.Relación préstamo / beneficio de entregas: 3.215.000 / 16.000.000 = 20,1%.Relación préstamo / ventas cartera total: 3.215.000 / 130.865.814 = 2,45%.Conclusión: Grupo Q no necesita este préstamo para sobrevivir. Necesita liquidez para crecer más rápido. Durante la vida del préstamo ingresará 86 millones de euros por viviendas ya vendidas o en comercialización avanzada. El beneficio de esas entregas multiplica por cinco el principal del préstamo.3.3 HISTORIAL CON CIVISLENDResidencial Atardeceres: 1,1M euros. Formalizado octubre 2022. Devuelto febrero 2024. Anticipado.Residencial El Vigía: 1,1M euros. Formalizado marzo 2023. Devuelto junio 2024. Anticipado.Jardines Puerto de Santa María: 1,0M euros. Formalizado octubre 2025. En curso, según plan.Proyecto actual: cuarto préstamo.Conclusión: Historial impecable. Dos devoluciones anticipadas. Cero impagos. El promotor cumple.FORTALEZAS DEL PROYECTO4.1 Promotor institucional de primer nivel en Andalucía. Más de 40 años de experiencia. Más de 30.000 viviendas entregadas. Marca reconocida y consolidada.4.2 Solvencia patrimonial excepcional del garante. Patrimonio neto superior a 45 millones de euros. Deuda prácticamente inexistente. Capacidad de repago inmediata.4.3 Validación externa por consultora independiente. Moore, firma de prestigio, emite informe con calificación A sobre la matriz. Conclusión textual: "suficientemente solvente para hacer frente a la devolución del préstamo".4.4 Cartera inmobiliaria con ventas blindadas. 130 millones de euros en ventas contratadas. 25 millones de beneficio bruto comprometido. 10 promociones se entregarán durante la vida del préstamo.4.5 Historial de cumplimiento con Civislend. Dos préstamos previos devueltos anticipadamente. Uno en curso sin incidencias.4.6 Flexibilidad para el inversor y el promotor. Amortización anticipada sin penalización desde mes 12. Pago de intereses semestral. Ticket mínimo bajo.4.7 Rentabilidad atractiva en entorno de tipos estabilizados. 11,50% TIN, 23% rentabilidad total a 24 meses.DEBILIDADES Y RIESGOS CONSIDERADOS5.1 Ausencia de garantía real. Es la debilidad estructural más relevante. No hay hipoteca ni prenda sobre un activo concreto. La recuperación del principal depende de la solvencia del garante en el momento de ejecutar el aval. Aunque dicha solvencia es muy alta, no existe colateral ejecutable de forma inmediata.5.2 Aportación cero del promotor en esta operación. Aunque el grupo tiene invertido su patrimonio en promociones en curso, este préstamo concreto no cuenta con equity fresco. En caso de tensiones de caja, el primer colchón es el dinero de los inversores, no capital nuevo del promotor.5.3 Destino genérico de los fondos. "Expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" no permite al inversor conocer qué activo o promoción concreta se está financiando. Dificulta el seguimiento y la trazabilidad.5.4 Concentración de exposiciones con Civislend. Cuatro proyectos simultáneos. Aunque los anteriores están resueltos, cualquier tensión financiera del grupo afectaría a múltiples préstamos de la misma plataforma al mismo tiempo.5.5 Información de riesgos deficiente. El documento de riesgos de Civislend es incompleto, no asigna categorías, no cuantifica y no sigue estándares de matriz de probabilidad e impacto. No es utilizable para una decisión informada.5.6 Transparencia mejorable en la ficha comercial. El teaser omite las cifras de cartera, el beneficio de las promociones, el detalle de las entregas y la magnitud real del grupo. No es información falsa, pero es insuficiente.5.7 Riesgo de mercado inmobiliario. Aunque la cartera está mayoritariamente vendida, una corrección prolongada del mercado o un endurecimiento del crédito hipotecario podrían ralentizar las escrituras y retrasar el repago.5.8 Riesgo regulatorio y de plataforma. Crowdfunding no supervisado por CNMV ni Banco de España. No hay cobertura de FGD ni FOGAIN. El inversor asume el riesgo de crédito íntegro.CONSIDERACIONES FINALESEste proyecto no puede evaluarse correctamente si solo se lee el teaser. El teaser es un documento comercial, no un folleto informativo completo. Quien invierta basándose únicamente en él estará tomando una decisión con información insuficiente.La documentación completa, sin embargo, existe. El Track Record y el Informe Moore están disponibles y contienen la información crítica que el teaser omite. Un inversor diligente puede acceder a ella y formarse un juicio fundado.El riesgo real del proyecto es la combinación de una garantía solo corporativa con una capacidad de repago extraordinariamente alta. La solvencia del garante está acreditada por auditoría externa. La liquidez futura está contrastada por las ventas ya contratadas. El historial de cumplimiento es impecable.La discrepancia entre lo que se dice y lo que se calla no invalida la operación, pero obliga al inversor a hacer su propio trabajo de análisis. Civislend proporciona los mimbres, pero no los presenta de forma integrada ni advierte explícitamente de las limitaciones de la ficha comercial.OPINIÓN FUNDAMENTADAEste préstamo corporativo a Grupo Q es una operación de riesgo medio-bajo, siempre que se analice con toda la documentación disponible.El perfil de riesgo no está en la solvencia del deudor ni del garante, que es muy sólida. Tampoco está en la capacidad de generar caja, que es sobrada. El riesgo está en la estructura de la garantía y en la falta de transparencia comercial.Un inversor con tolerancia media al riesgo, que busque rentabilidades de doble dígito y acepte que no hay colateral hipotecario, encontrará aquí una relación rentabilidad-riesgo razonable. El 11,50% TIN compensa el riesgo asumido, que es bajo en comparación con otros préstamos de crowdfunding sin garantía real y con promotores de menor entidad.Un inversor conservador, que exija garantía hipotecaria o que no pueda permitirse una pérdida parcial o total del principal, debe abstenerse. Aunque la probabilidad de impago es baja, existe, y la recuperación no está asegurada por un activo tangible.La opinión fundamental es que Civislend debería integrar en el teaser la información clave del Track Record y del Informe Moore. El inversor no debería tener que adivinar que el grupo tiene 130 millones en ventas y 25 millones de beneficio. Esa información es material para la decisión de inversión y debería estar destacada, no oculta en un documento complementario.CONCLUSIÓNEl proyecto de préstamo corporativo a GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL con garantía de GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL es financieramente sólido, está respaldado por un garante con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de consultora independiente, y cuenta con una cartera inmobiliaria que generará 86 millones de euros en ventas y 16 millones de beneficio durante la vida del préstamo.El riesgo principal es la ausencia de garantía real. El riesgo de insolvencia del garante es muy bajo. El riesgo de liquidez es bajo. El riesgo de ejecución es bajo. El riesgo de comercialización es bajo.La documentación existente permite un análisis riguroso, pero adolece de falta de integración y de transparencia comercial en el teaser. El inversor diligente que consulte el Track Record y el Informe Moore podrá tomar una decisión informada. El inversor que solo lea el teaser estará infravalorando la fortaleza real del grupo y sobrevalorando el riesgo.La operación es recomendable para perfiles de riesgo medio con horizonte de 24 meses y objetivo de rentabilidad de doble dígito. No es recomendable para perfiles conservadores ni para inversores que no dispongan del tiempo o los conocimientos para analizar la documentación completa.El tipo de interés del 11,50% TIN es adecuado para el riesgo real. No es caro para Grupo Q, que obtiene financiación flexible y rápida. Es atractivo para el inversor, que asume un riesgo controlado a cambio de una rentabilidad superior a la de activos sin riesgo.En conjunto, el proyecto aprueba un análisis exigente, pero con matices sobre la forma en que se presenta al público. La calidad del deudor es mejor que la calidad de la ficha comercial.Yo a pesar de todo no entraría, las garantías no son tangibles más allá de la solvencia de la promotora, no entiendo como una empresa tan solvente tiene que recurrir al crowdlending cuando en teoría cualquier banco les daría un crédito a tipos más beneficiosos para ellos.El presente análisis ha sido elaborado única y exclusivamente a partir de documentación pública o facilitada por terceros, incluyendo la ficha comercial (teaser), el track record del promotor, el informe financiero de Moore y el informe de riesgos interno de Civislend.Invertir en préstamos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, entre ellos la falta de liquidez, la posible pérdida total o parcial del principal, la ausencia de garantías públicas, la no supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni del Banco de España, y la dependencia de la solvencia del promotor y del garante. Cualquier decisión de inversión debe ser tomada por el lector bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, con el asesoramiento de un profesional financiero autorizado.