Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 21/04/26 17:55

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Llevas toda la razón, no inviertas en BDKapital.Saludos.PS: Aquí cada uno damos nuestra opinión, pero no estamos en posesión de la verdad absoluta, y creo que lo advertimos siempre.

Sparrow In Jail 21/04/26 14:52

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Se ha amortizado el 14,29% del proyecto Alba Salina II, y antes de poner una reclamación quería consultaros si mi calculo está bien.El proyecto se firmó el 25/06/2025 y se fijaba una rentabilidad del 10´75% anual, la amortización parcial se realizó ayer 20/04/2026, invertí 5000€Amortización parcial à 5000€ x 14,29 /100 = 714,5 €, ellos ponen 714,29€, vamos a darlo por bueno.Mi calculo à 714,29€ x 10,75 % à 76,79€ que corresponderían a un año76,79€ / 365 días à 0,21038€ diariosEntre el 25/06/2025 y el 20/04/2026 hay 299 días0,21038€ diarios x 299 dias à 62,90 €Quitando un 19% de retención a hacienda 62,90 x 19 / 100 = 11,95€ que deben retener para hacienda62,90€ - 11,95€ = 50,95€¿Alguien me puede explicar porque de intereses me han pagado sólo 35,76€ y no los 50,95€ de mi cálculo? ¿Veis algún error?

Sparrow In Jail 21/04/26 11:47

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Sí, suele ser así, pero dan mucho tiempo, suelen estar al menos 15 o 20 días, supongo que a medida que lo vaya conociendo más gente serán menos días, pero si ven que en un plazo no se cubren suele entrar un inversor institucional y cierran la oferta.

Sparrow In Jail 20/04/26 17:41

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Cada vez son peores, yo creo que las plataformas están caninas, tienen que pagar todos los gastos que se crearon en personal, etc cuando las cosas iban mejor, ahora cogen todo lo que les sale sea malo, regular o bueno, y bueno no hay casi nada.BDKapital juega en otra liga, son pequeños, con muy pocas ofertas y muy seleccionadas, lo que no quiere decir que les pueda salir uno rana, pero es más difícil.

Sparrow In Jail 20/04/26 12:45

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, No hace tanto, la última fue la de "Behike-Torrejón de Ardoz" el 5 de marzo.

Sparrow In Jail 20/04/26 00:14

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Evidentemente yo no voy a entrar, sinceramente hasta que no se resuelva el conflicto de oriente medio es muy difícil que entre a nada. Por si a alguien le interesa aquí o dejo muchas preguntas por si considerais oportuno hacer alguna, como sabeis a mi me tienen ventado. 1) La tasación de El Madroñal que han publicado es de febrero de 2025 y está a nombre de Christian Michael Thomassen Skaar (anterior propietario), no de 28TH PROPERTY VENTURES MARBELLA SL (promotor actual). ¿Por qué utilizan una tasación que no corresponde al titular actual? ¿Pueden facilitar una tasación actualizada a nombre del promotor? 2) Esa tasación otorga un valor actual de 2.268.349 € a la vivienda. El folleto publicita 3.238.981 €. ¿De dónde sale esa diferencia de 970.632 € (un 43% más)? 3) El valor HET (edificio terminado) según la tasación es de 4.638.533 € (método comparación) o 3.230.873 € (método coste). El folleto publicita 7.000.732 €. ¿De dónde sale esa diferencia de hasta 3.770.000 € (un 81% más)? 4) La tasación advierte expresamente: "No se ha dispuesto de Certificación de Obra... la estimación de los porcentajes ejecutados se ha llevado a cabo únicamente a partir de la inspección ocular". Si no hay certificación, ¿cómo pueden afirmar en el folleto que el avance de obra es del 21%? 5) La tasación tiene una validez de 6 meses (caducaba en agosto de 2025). El préstamo se lanza en marzo de 2026. ¿Por qué utilizan una tasación caducada? 6) La tasación fue solicitada por Mersey Funding SV (el actual prestamista), no por Civislend ni por el promotor. ¿Es válida esta tasación con una finalidad distinta (préstamo de Civislend)? 7) La Nota Simple de Nueva Andalucía (25/02/2025) está a nombre de Per Olle Haraldsson, no de 28TH PROPERTY. El folleto dice: "El promotor pone en garantía adicional una vivienda..." ¿Por qué esta omisión? ¿Van a transferir la propiedad a 28TH PROPERTY o van a hipotecarla como tercero? 8) Per Olle Haraldsson es el esposo de Mona Simone Shaje Haraldsson (administradora única de 28TH PROPERTY). ¿Por qué no se menciona esta relación familiar en el folleto? 9) El mandato de venta fija un precio de 2.000.000 € para esta vivienda, pero su tasación real es de 3.001.359 €. ¿Por qué esa infravaloración de 1.000.000 €? En caso de ejecución, ¿quién se queda con la diferencia? 10) El "proyecto de obra visado" que han publicado corresponde a una promoción de 15 viviendas en San Juan de Alicante (promotor BUNGAGOMO S.L., arquitecto Alberto Mengual Berjon). No tiene ninguna relación con la villa de El Madroñal. ¿Pueden explicar este error? ¿Pueden facilitar el proyecto de obra correcto visado en Málaga? 11) La memoria descriptiva del proyecto (enero 2025, arquitecta María José García Guzmán) está a nombre de Christian Skaar como promotor, no de 28TH PROPERTY. ¿El promotor actual ha asumido este proyecto? ¿Se ha cedido formalmente? 12) La misma memoria reconoce que la parcela no cumple la superficie mínima exigida (2.600 m² exige la normativa, la parcela tiene 2.394 m² según el propio arquitecto). Se justifica como "parcela histórica". ¿Pueden confirmar que la ampliación proyectada es legal? ¿Han obtenido un informe vinculante del Ayuntamiento de Benahavís? 13) La licencia de obras que han publicado es una solicitud (no una licencia concedida) y está a nombre de Christian Skaar. ¿Pueden facilitar la licencia de obras concedida? ¿Está a nombre de 28TH PROPERTY o de Skaar? 14) La memoria descriptiva indica que la vivienda ampliada tendrá 388,04 m² construidos. El folleto anuncia 498 m². ¿De dónde salen los 110 m² de diferencia (un 28% más)? 15) En la ficha urbanística de la memoria, el arquitecto declara una ocupación del 12,80% (306,32 m²) cuando la normativa permite hasta el 20%. ¿Por qué no se ocupa el máximo permitido? ¿Hay alguna restricción adicional? 16) El presupuesto de obra desglosado en la página 22 del expediente suma 1.101.500 €, pero incluye 250.000 € en muebles ("Furnitures overall"). ¿Pueden confirmar que el préstamo de 5.000.000 € NO financia los muebles? ¿Qué garantía tienen los inversores sobre ese gasto de 250.000 € que no forma parte del valor hipotecario? 17) Excluyendo los muebles, el presupuesto de obra real es de 851.500 €, no los 926.500 € que menciona la tasación. ¿Pueden aclarar esta discrepancia? 18) En la página 20 de la memoria aparece un "TOTAL P.E.M. = 175.634,84 €" que contradice el desglose de la página 22. ¿Cuál es el presupuesto real de la obra? 19) Sumando el valor actual de El Madroñal (2.268.349 €) más el presupuesto de reforma (851.500 € mínimo), el coste total es de 3.119.849 €. El valor HET máximo según tasación es de 4.638.533 €. El beneficio bruto del promotor sería de 1.518.684 € (49%). ¿Por qué necesitan un préstamo de 5.000.000 €? ¿Qué financian con el millón largo de diferencia? 20) Desglosen, por favor, el destino de los 5.000.000 €: Cancelación deuda Mersey Funding: ______ €Costes de reforma (obra real, sin muebles): ______ €Gastos de formalización: ______ €¿Otros conceptos?: ______ €21) La Nota Simple de El Madroñal de marzo de 2026 muestra una hipoteca de Mersey Funding por 2.300.000 € con vencimiento en noviembre de 2026. ¿Se cancela íntegramente con los fondos de Civislend? ¿Cómo se garantiza que Civislend obtiene el primer rango? 22) En caso de que la cancelación de la hipoteca de Mersey Funding no se complete a tiempo, ¿qué rango ocuparía Civislend? 23) En caso de que la obra se paralice (por quiebra del promotor, sobrecostes, problemas urbanísticos o falta de liquidez), ¿cuál es el plan de contingencia? ¿Han realizado un análisis de sensibilidad con escenarios adversos? Si es así, pónganlo a disposición de los inversores. 24) ¿Qué ocurre si el Ayuntamiento de Benahavís determina que la ampliación no es legal por incumplir la parcela mínima de 2.600 m²? ¿Quién asume ese riesgo? 25) El valor de subasta de El Madroñal según la hipoteca de Mersey Funding es de 2.268.348,52 €. Ese es el valor real de ejecución. ¿sin embargo se indica un HET de 7.000.000 € ¿es correcto? 26) ¿Pueden facilitar el informe de Project Monitoring externo que acredite el avance real de la obra? 27) ¿Pueden facilitar la escritura de compra de El Madroñal por 28TH PROPERTY para conocer el precio pagado?

Sparrow In Jail 19/04/26 22:23

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso mi Due Dilligence sobre el proyecto Madroñal Marbella, tiene más trampas que mi declaración de la renta. RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO "EL MADROÑAL MARBELLA" (CIVISLEND) FECHA DE ANÁLISIS: 19 de abril de 2026 CONTEXTO GEOPOLÍTICO: Tensión extrema en Oriente Medio (conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, riesgo de escalada bélica). Incertidumbre sobre el suministro energético global, países asiáticos con restricciones por falta de petróleo, riesgo de estanflación en Europa (inflación persistente + estancamiento económico). 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA (SEGÚN DOSSIER DE CIVISLEND) Objeto: Préstamo para refinanciar deuda existente y financiar reforma de villa en El Madroñal (Benahavís, Málaga).Importe del préstamo: 5.000.000 €.Plazo: 18 meses + posible prórroga de 6 meses (total 24 meses).Amortización anticipada: Permitida sin penalización a partir del mes 6.Interés anual: 12% (rentabilidad total estimada 18% en 18 meses).Pago de intereses y capital: A vencimiento (bullet).Garantías: Hipoteca de 1er rango sobre El Madroñal (finca 2508) y sobre Nueva Andalucía (finca 2320). Mandato de venta por 7M€. Prenda de participaciones sociales de la SPV.Valor tasación actual (según Civislend): 6.248.585 € (suma de ambas).LTV (Loan to Value) anunciado: 51% (1ª disposición) / 50% (HET).Aportación promotor (28TH PROPERTY): 1.324.109 € (21% según folleto).Salida prevista: Venta de las viviendas en garantía. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Y FORTALEZAS (ESCASAS) La ubicación en la Costa del Sol es un área de alta demanda turística y residencial. Existe una solicitud de licencia de obras presentada y las obras tienen un avance estimado del 21% (aunque sin certificación independiente). El promotor ofrece garantía hipotecaria sobre dos inmuebles, lo que en teoría duplica la cobertura. La estructura con mandato de venta podría facilitar una ejecución hipotecaria más ágil que la de una hipoteca colectiva tradicional. 3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS RIESGO 1: DISCREPANCIA CRÍTICA EN LA SUPERFICIE CONSTRUIDA Lo que dice Civislend (teaser/folleto): 498 m² construidos. Precio de venta objetivo: 6.500.000 € (13.050 €/m²).Lo que dice la Memoria Descriptiva del arquitecto (documento técnico vinculante): 388 m² construidos.Consecuencia: La superficie real es un 22% inferior a la anunciada. Aplicando el mismo precio por m², el valor de venta real sería 5.063.400 €, no 6.500.000 €. El inversor está financiando una vivienda que es mucho más pequeña de lo que le han contado. La garantía principal está sobrevalorada en al menos 1,4 M€. RIESGO 2: DISCREPANCIA EN EL VALOR DE TASACIÓN ACTUAL Lo que dice Civislend (teaser): Valor tasación actual total de las garantías: 6.248.585 €.Lo que dice la tasación real de El Madroñal (febrero 2025): 2.268.349 €. La de Nueva Andalucía: 3.001.360 €.Consecuencia: La suma real de ambas garantías es 5.269.709 €, un 15,7% menos de lo anunciado. El LTV real sobre el valor actual de las garantías no es 51%, sino aproximadamente 63% (5M€ / 5,27M€ x 0,9 por costes de ejecución). El colchón de seguridad es mucho menor del que creen los inversores. RIESGO 3: LA TASACIÓN ESTÁ CADUCADA Y A NOMBRE DEL ANTIGUO PROPIETARIO Lo que no dice Civislend: La tasación de El Madroñal es de febrero 2025, tiene una validez típica de 6 meses y está a nombre de Christian Skaar (anterior dueño), no de 28TH PROPERTY.Consecuencia: El documento que supuestamente acredita el valor de la garantía es jurídicamente inservible para el préstamo actual. El promotor ha cambiado, la hipoteca existente ha cambiado (ahora Mersey Funding por 2,3M€), pero la tasación sigue siendo la de los anteriores propietarios. Es como si le tasaran un coche a nombre de su vecino y usted lo usara para pedir un préstamo. RIESGO 4: LA GARANTÍA ADICIONAL NO ESTÁ A NOMBRE DEL PROMOTOR Lo que dice Civislend (teaser): "Hipoteca de primer rango sobre activo propiedad del promotor, situado en Nueva Andalucía".Lo que dice la Nota Simple (febrero 2025): El titular de la finca 2320 (Nueva Andalucía) es Per Olle Haraldsson, no 28TH PROPERTY.Consecuencia: La garantía adicional es de un socio de la promotora (con un 33,33% del capital), no de la empresa que pide el préstamo. Si Per Olle Haraldsson se opone a hipotecar su vivienda o surgen conflictos familiares/societarios, esa garantía no existe. El inversor está confiando en la palabra de un tercero sin vínculo jurídico directo con el préstamo. RIESGO 5: EL MANDATO DE VENTA INFRAVALORA LA GARANTÍA ADICIONAL Lo que dice el contrato: Mandato de venta por 2.000.000 € para la vivienda de Nueva Andalucía.Lo que dice la tasación: Esa misma vivienda está tasada en 3.001.360 €.Consecuencia: Si Civislend ejecuta el mandato de venta en caso de impago, los inversores perderían 1.000.000 € de valor real de esa garantía. Civislend podría vender la vivienda por 2M€ (el precio fijado en el mandato) cuando el mercado pagaría 3M€. Esa diferencia de 1M€ es una pérdida asumida por los inversores. RIESGO 6: EL PROYECTO ES FINANCIERAMENTE INVIABLE Lo que dice el estudio económico del propio promotor: Ingresos previstos 15,36 M€. Costes totales 17,14 M€. Pérdida antes de impuestos: 1,78 M€.Lo que dice el estudio de mercado: Los cierres reales en El Madroñal están en 9.354 €/m², no en 13.050 €/m². En Nueva Andalucía, los cierres reales están en 6.800 €/m², no en 8.627 €/m².Consecuencia: El plan de negocio del promotor no se sostiene. Incluso según sus propias cifras, el proyecto pierde dinero. Para que fuera viable, necesitarían vender El Madroñal a 17.791 €/m² y Nueva Andalucía a 25.490 €/m² (precios de lujo absoluto en zonas más exclusivas como La Zagaleta). El mercado no paga esos precios. El inversor está financiando un proyecto que nace con pérdidas. RIESGO 7: EL PROMOTOR NO TIENE EXPERIENCIA (SPV CON 3.000 € DE CAPITAL) Lo que dice Civislend (track record): "Marbella Design Group, empresa sueca operando en Marbella desde 2018".Lo que dice la Ficha de Datos Fundamentales: 28TH PROPERTY VENTURES MARBELLA, SL se constituyó el 14 de marzo de 2025, tiene un capital social de 3.000 € y ningún proyecto financiado previamente en la plataforma.Consecuencia: El deudor real es una sociedad instrumental vacía, no la marca con experiencia. En caso de impago, Marbella Design Group (la marca) no responde. Responde una sociedad con 3.000 € de patrimonio neto. El "track record" es un espejismo. RIESGO 8: INCUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA Lo que dice el PGOU de Benahavís: Parcela mínima para zona de chalets unifamiliares aislados: 2.600 m².Lo que dice el Registro: La parcela de El Madroñal tiene 2.500 m². El Catastro: 1.871 m².Lo que dice la propia memoria descriptiva del arquitecto: "Parcela mínima 2.600 m². Parcela histórica: 2.393,85 m². NO CUMPLE".Consecuencia: La parcela es más pequeña de lo que exige la normativa. El arquitecto la justifica como "parcela histórica" (anterior a la normativa), pero eso significa que está en situación de fuera de ordenación. Las ampliaciones pueden estar restringidas o prohibidas. La licencia de obras, si existe, podría ser recurrible y anulable. El inversor está financiando una ampliación que podría ser ilegal. RIESGO 9: LA DOCUMENTACIÓN (PÁGINAS BORRADAS) Lo que ha recibido: Una tasación con 16 páginas en blanco. Un proyecto de obra visado que corresponde a una promoción de 15 viviendas en Alicante, no a esta villa.Consecuencia: Alguien ha eliminado información deliberadamente. No se puede confiar en que el resto de la documentación sea auténtica. Si han borrado páginas de un documento técnico, ¿qué más han manipulado? La falta de transparencia es total. RIESGO 10: CONTEXTO GEOPOLÍTICO Y MACROECONÓMICO (GUERRA EN ORIENTE MEDIO) Situación actual: Conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, riesgo de escalada bélica. Países asiáticos con restricciones energéticas por falta de petróleo. Riesgo de estanflación en Europa (inflación persistente + estancamiento económico).Impacto en la inversión:- Energía y materiales: El precio del petróleo y la energía se ha disparado. Los costes de construcción (acero, cemento, transporte, materiales derivados del petróleo) aumentan. El presupuesto de reforma de 926.500 € (o 1,1 M€ con muebles) se quedará corto. Los sobrecostes serán inevitables. - Tipos de interés: La presión inflacionista frena las esperadas bajadas de tipos del BCE. Incluso podrían subir. El promotor paga un 12% de interés. Si los tipos suben, su carga financiera se dispara y su margen se erosiona aún más. - Demanda de vivienda de lujo: La incertidumbre geopolítica y la estanflación pueden frenar la demanda de compradores internacionales de alto poder adquisitivo (rusos, árabes, asiáticos). Las restricciones energéticas en Asia afectan a economías clave que son grandes compradores de vivienda de lujo en la Costa del Sol. - Salida prevista: El plan de venta de las dos viviendas a precios de lujo extremo es mucho más incierto en un contexto de guerra y crisis energética. Si el mercado se contrae, el inversor no recupera su dinero. 4. DISCREPANCIAS RESUMIDAS Superficie: Civislend dice 498 m². La memoria del arquitecto dice 388 m².Valor tasación actual garantías: Civislend dice 6.248.585 €. La suma real es 5.269.709 €.Valor HET garantías: Civislend dice 10.010.426 €. La suma real (El Madroñal HET + Nueva Andalucía) es 7.639.893 €.LTV real: Civislend dice 51%. La realidad es aproximadamente 63% (sin costes de ejecución).Titular garantía adicional: Civislend dice "propiedad del promotor". La realidad: propiedad de un socio (Per Olle Haraldsson).Experiencia del promotor: Civislend vende la experiencia de Marbella Design Group (desde 2018). La realidad: la SPV se constituyó en marzo de 2025, capital 3.000 €, cero proyectos previos.Parcela mínima: Civislend no lo menciona. La realidad: incumple la normativa (2.394 m² vs 2.600 m² exigidos).Viabilidad financiera: Civislend la da por buena. La realidad: el propio estudio económico del promotor arroja pérdidas de 1,78 M€.Documentación: Civislend la da por completa. La realidad: 16 páginas borradas, archivos corruptos, proyecto de Alicante. 5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Lo que está bien: La ubicación es buena. La estructura de garantía hipotecaria es jurídicamente correcta sobre el papel. El ticket mínimo bajo (250 €) democratiza el acceso. Lo que está mal: Casi todo lo demás. Las discrepancias en la superficie construida (22% menos), en el valor de tasación (15,7% menos), en el LTV real (63% vs 51% anunciado), en la titularidad de la garantía adicional (no está a nombre del promotor), en la viabilidad financiera (el proyecto pierde dinero según sus propias cifras), en el cumplimiento urbanístico (parcela más pequeña de lo exigido), en la documentación ( con páginas borradas) y en la experiencia real del promotor (SPV con 3.000 € de capital). El inversor está financiando un proyecto que, incluso según los documentos internos del promotor, es inviable. Las cifras no cuadran. Las garantías no están a nombre de quien deberían. La superficie es menor. El valor de tasación está inflado. La licencia de obras está a nombre del anterior propietario. La parcela incumple la normativa. Y el contexto geopolítico actual (guerra en Oriente Medio, bloqueo de Ormuz, estanflación, restricciones energéticas en Asia) añade una capa adicional de riesgo: los costes de construcción subirán, la demanda de vivienda de lujo puede contraerse y la salida prevista (vender dos viviendas a precios de lujo extremo) es hoy mucho más incierta que cuando se diseñó la oferta. OPINIÓN FUNDAMENTADA: En mi opinión, esta inversión es inviable y presenta un riesgo de pérdida total muy elevado. No se trata de un proyecto con riesgos asumibles. Se trata de un proyecto mal diseñado, mal documentado, basado en cifras falsas o engañosas, y con una viabilidad financiera nula incluso según los propios documentos del promotor. Las discrepancias no son menores. Son estructurales. Una diferencia del 22% en la superficie construida no es un error de redondeo. Un LTV real del 63% frente al 51% anunciado no es un ajuste menor. Unas pérdidas declaradas de 1,78 M€ no son un margen de seguridad. Una garantía adicional que no está a nombre del promotor no es una garantía real. Una parcela que incumple la normativa urbanística no es un activo seguro. El contexto geopolítico actual (guerra en Oriente Medio, riesgo de estanflación, restricciones energéticas globales) agrava todos estos riesgos. Encarece la construcción, endurece las condiciones financieras, contrae la demanda y hace mucho más incierta la salida prevista (venta de dos viviendas de lujo a precios extremos). CONCLUSIÓN: Para cualquier perfil de inversor (conservador, moderado o experimentado): NO INVERTIR. Este proyecto no debería haberse publicado en ninguna plataforma de crowdfunding seria. La cantidad de irregularidades, contradicciones y manipulaciones documentales es incompatible con los estándares mínimos de transparencia y diligencia debida. Si ya ha invertido, ejerza su derecho de revocación (4 días naturales desde la inversión). Si no lo ha hecho, no lo haga. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y en fuentes de dominio público. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y asumir plenamente los riesgos de su decisión de inversión, incluida la posible pérdida total del capital invertido.

Sparrow In Jail 17/04/26 20:01

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes., Pues si que es sorprendente, sí, es muy raro que prefieran ir a la ejecución de la hipoteca, con el tiempo que lleva y la incertidumbre ¿no será que no se fían nada del promotor?

Sparrow In Jail 17/04/26 14:11

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Os paso valoración tras respuestas de la plataforma: VALORACIÓN GLOBAL DEFINITIVA – INVERSIÓN WECITY: GRAN CANARIA TELDE (LAS HUESAS) 1. Situación actual de la documentación Wecity ha ido publicando documentos a lo largo de los últimos días: Ficha de Datos Fundamentales (KIIS): ✅ Ya disponible (aunque tarde, antes del 20 de abril).Contrato de Préstamo específico: ✅ Ya disponible (incluye las 7 fincas en su Anexo 1).Contrato de Mandato del Agente de Garantías: ⚠️ Pendiente el Anexo 1. El contrato hace referencia expresa a un Anexo 1 (Condiciones Particulares) que no se ha publicado. Sin ese anexo, el contrato no identifica formalmente las parcelas ni las condiciones particulares de este mandato. Es un documento genérico incompleto.Por tanto, la documentación sigue sin estar completa a fecha de hoy (17 de abril), a falta de 3 días para la apertura de la inversión (20 de abril). 2. Lo que hemos aprendido con las respuestas de wecity (chat 17 de abril) Precio de venta asumido por el tasador: 2.100 €/m2. Wecity lo considera "conservador" para una zona tensionada. Cada inversor debe contrastar este precio con su conocimiento local o con datos de mercado reales.Riesgo urbanístico: Wecity afirma que las obras de urbanización son "menores" y que no impiden la licencia de obra. Sin embargo, el tasador advirtió que el suelo es "urbano NO consolidado", que faltan redes eléctricas y alumbrado público, y que los plazos urbanísticos están incumplidos. Hay una contradicción que el inversor debe valorar.Salida bancaria: No hay compromiso bancario escrito. Solo "conversaciones avanzadas". El plan B si el banco no entra es la ejecución de la garantía (hipoteca o poder de venta). No hay una alternativa previa.Honorarios del Agente: Se pagan al inicio y están incluidos en los costes de estructuración, pero wecity no ha concretado el importe.Contexto geopolítico (guerra, estrecho de Ormuz): Wecity no ha cuantificado el impacto ni ha compartido análisis de sensibilidad.3. Lo que sigue pendiente o es problemático Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías: Sigue sin publicarse. Sin él, el contrato de mandato es un documento genérico que no identifica las parcelas de esta operación.Contradicción entre el contrato y la tasación: El promotor DECLARA en el contrato (cláusula 16) que ha cumplido con la normativa urbanística y que tiene todas las licencias. El tasador ADVIERTE que el suelo es no consolidado, que faltan redes y que los plazos están incumplidos. Si las declaraciones del promotor son falsas, hay vencimiento anticipado. Pero el inversor no puede verificarlo antes de invertir.Orden de pago en ejecución: Desfavorable. Los honorarios del Agente y los gastos legales cobran ANTES que el capital del inversor.Poder Irrevocable de Venta: Es una garantía ejecutiva que acelera la recuperación, pero da mucho poder discrecional al Agente de Garantías (puede vender las parcelas por el orden que considere oportuno, con un precio mínimo que incluye principal + intereses ordinarios + 6 meses de intereses de demora). El inversor no tiene derecho de veto sobre el comprador, el precio o el momento de la venta.Plan B: Si el banco no entra, el plan es ejecutar la garantía. No hay una alternativa antes de llegar al vencimiento.4. Valoración global Wecity ha cumplido formalmente con la publicación de los documentos obligatorios (KIIS y contrato de préstamo), aunque el contrato del Agente de Garantías sigue incompleto (falta el Anexo 1). La plataforma ha respondido a las preguntas, pero no ha acreditado documentalmente sus afirmaciones clave (plan de urbanización, estudio de mercado, análisis de sensibilidad, compromiso bancario escrito). El problema de fondo persiste: el tasador advierte de un riesgo urbanístico grave (suelo no consolidado, falta de urbanización, plazos incumplidos), mientras que el promotor declara en el contrato que todo está en orden. Esta contradicción no se ha resuelto. 5. Conclusión (opinión fundamentada) No invierto en este proyecto, al menos hasta que: Wecity publique el Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías.Se aclare la contradicción entre las declaraciones del promotor y las advertencias del tasador sobre la situación urbanística.Se cuantifique el impacto de la guerra y el estrecho de Ormuz en los costes y plazos (análisis de sensibilidad).El diferencial de rentabilidad del 11% no compensa, en mi opinión, la incertidumbre urbanística, la falta de un plan B alternativo a la ejecución, y el orden de pago desfavorable en caso de ejecución. Si a pesar de todo decide invertir, hágalo con el límite de 500 € de la primera media hora, y asumiendo que el plazo de 12-18 meses es probablemente optimista y que la garantía hipotecaria recae sobre un suelo que hoy no está urbanizado. 6. Desglose de valoración por áreas (versión texto) KIIS (Ficha de Datos): ✅ Disponible (aunque tarde).Contrato de Préstamo: ✅ Disponible (Anexo 1 con las 7 fincas).Contrato del Agente de Garantías: ❌ Incompleto (falta el Anexo 1).Precio de venta (2.100 €/m2): ⚠️ No contrastado con estudio de mercado.Riesgo urbanístico: ❌ Grave (contradicción tasador vs. promotor).Salida bancaria: ❌ Sin compromiso escrito. Plan B = ejecución.Orden de pago en ejecución: ❌ Desfavorable (gastos primero, capital después).Poder Irrevocable de Venta: ⚠️ Acelera ejecución, pero da poder discrecional al Agente.Contexto geopolítico (guerra, Ormuz): ❌ No cuantificado, sin análisis de sensibilidad.7. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa en la documentación pública facilitada por wecity y en las respuestas proporcionadas en el chat del 17 de abril de 2026. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de invertir.

Sparrow In Jail 17/04/26 11:26

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Domoblock no tiene el mismo modelo de negocio que el resto de plataformas, que yo sepa es la única QUE DICE que tiene ese fondo por si los proyectos fallan, pero no se sabe nada más del supuesto fondo, no es público. Te cuento mi experiencia con ellos: Informado por una amiga descubrí Domoblock, estuve leyendo lo que dicen en su web e incluso me di de alta, pero me encontré que en la web indicaban que “operan bajo la supervisión de la CNMV.” y en las FAQ dicen “Los security tokens están respaldados por la Ley de Mercado de Valores (artículo 35.2) y operan bajo la supervisión de la CNMV, a través de una Entidad de Servicios Financieros (ESI).” Sin embargo, en la web https://inversion769.wordpress.com/2023/11/02/domoblock/ encuentro: Es importante destacar que Domoblock es una plataforma de tokenización que no se encuentra bajo la supervisión directa de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Aunque anteriormente estaba supervisada por una Entidad de Servicios Financieros (ESI) regulada y autorizada por la CNMV, ya no opera bajo esta supervisión. Esto significa que, a pesar de que la plataforma no esté directamente supervisada por la CNMV, ha dejado de estar bajo el control de la entidad José María Manzanares Allen, una Empresa de Asesoramiento Financiero (EAF) independiente y privada, registrada con el nº 212 desde el 28/07/2017. Desde el cambio en la regulación de los security tokens, las emisiones de Domoblock ya no están supervisadas por esta EAF, a partir del proyecto DOMO-VLC-4. Por ello les hice esta consulta por whatsapp: Buenos días, - Me acabo de dar de alta en su plataforma, en su publicidad y ofertas indican que Las operaciones en DOMOblock están supervisadas por una Entidad de Servicios Financieros (ESI), que a su vez es regulada por la CNMV. Pero no encuentro por ningún lado cuál es esa ESI. Ante esto, recibo una respuesta automática: Gracias por comunicarte con Domoblock!🚀 Puede ser que el equipo esté ocupado y no te respondamos de manera inmediata. Gracias por la paciencia, trataremos de atenderte lo antes posible 😊 Al momento les pregunté: - ¿Me pueden indicar de qué ESI se trata y facilitar una copia del documento vigente que ampare esta supervisión? Muchas Gracias Al cabo de unos días me respondieron que no tienen ningún respaldo ni están supervisados por ninguna ESI ni regulados por la CNMV y me explicaron lo del fondo por si alguna oferta fallaba. Por lo tanto “casi” es un “chiringuito financiero” que no está supervisado ni regulado por nadie. A raíz de esto decidí no invertir nunca con ellos, no por la falta de supervisión sino por la falsedad en la información. Respecto a que BDKapital empiece a dar intereses desde el momento de la inversión ellos dicen que es un acuerdo que al que llegan con los promotores, hasta cierto punto es lógico, sus proyectos no se llenan en segundos, tienen pocos inversores y pueden estar hasta un mes para completarse, ellos dicen que si hiciera falta tienen inversores institucionales que al cabo de un tiempo completan el proyecto si hace falta. Si no fuera así nadie empezaría a invertir para tener su dinero bloqueado y sin rentar. Esto lo compensan dando un poco menos de rentabilidad que el resto, aproximadamente el 0,5%. Que conste que yo no soy comercial de BDKapital y que de los pocos proyectos que han sacado desde que estoy en Crowlending hay uno que no me gustó nada.