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Sparrow In Jail 28/03/26 22:50
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Una cosa que no tuve en cuenta es el contexto económico derivado de la guerra. CONTEXTO MACROECONÓMICO Y GEOPOLÍTICO (MARZO 2026) La inversión se plantea en un entorno de máxima incertidumbre que ningún análisis de riesgos de la plataforma ha considerado. Conflicto en Oriente Próximo: El bloqueo del Estrecho de Ormuz ha provocado un shock energético global. Europa, como gran importadora de energía, es la región más vulnerable.Inflación y tipos de interés: La inflación se ha disparado en Estados Unidos y Europa, forzando a los bancos centrales a mantener tipos de interés elevados. Esto encarece la financiación para potenciales compradores de vivienda de lujo y reduce la liquidez del mercado.Riesgo de estanflación en Europa: La combinación de bajo crecimiento e inflación persistente (estanflación) es el peor escenario para un activo ilíquido como una mansión de 8M€. La demanda se contrae y los costes de financiación se mantienen altos.Impacto en los paraísos de inversión: Los mercados considerados "refugio" (como Dubái o zonas prime europeas) han mostrado una fuerte corrección. La incertidumbre prolongada lleva a los inversores a adoptar una postura de "esperar y ver", congelando la liquidez en el segmento de lujo.Conclusión sobre el contexto: Invertir en un activo ilíquido de lujo en un mercado que el propio tasador define como "final de culminación" (pico de ciclo), en medio de una crisis energética y con riesgo de estanflación en Europa, supone asumir un riesgo sistémico que la plataforma no ha evaluado ni advertido. El momento es de máxima prudencia y liquidez, no de bloquear capital en activos de difícil comercialización. 
Sparrow In Jail 28/03/26 19:13
Ha respondido al tema Wecity
Buenas tardes, Yo no he invertido nunca en Portugal, si te digo que les he preguntado en 2 ocasiones distintas en el chat, lo puedes ver, y la respuesta ha sido la que comento.En todo caso lo que tendrían que haber retenido es el 15% de Portugal, y luego lo nomal es el 19% de aqui, tu en la renta pones el bruto y la retención total y luego en la casilla 588 metes lo retenido en Portugal (nunca más del 15%)¿Te has asegurado que la retención del 19% es practicado sobre el bruto total y no sobre el neto después de la retención en origen?
Sparrow In Jail 28/03/26 19:03
Ha respondido al tema Civislend
Buenas tardes,Os paso mi due dilligence sobre el proyecto SOLANDA MALLORCA.RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO SOLANDA MALLORCA (CIVISLEND) 1. DATOS DE LA OFERTA Promotor: FBG Immobilien GmbH (Alemania), sociedad participada al 100% por Michael Alexander Friemel.Activo: Vivienda unifamiliar de lujo en Son Vida, Palma de Mallorca, construida en 2020.Objeto del préstamo: "Liberar fondos propios aportados por el promotor para la compra del activo".Importe: 4.450.000 €.Plazo: 18 meses, prorrogable 6 meses.Interés: 12,00% (bullet al vencimiento).Garantías: Hipoteca de primer rango sobre el activo, prenda de participaciones de la sociedad y mandato de venta a favor de Civislend por el 75% del valor de tasación (6.007.684 €).Valor de tasación: 8.010.245 € (LTV 56%).2. CONTEXTO MACROECONÓMICO Y GEOPOLÍTICO (MARZO 2026) La inversión se plantea en un entorno de máxima incertidumbre que ningún análisis de riesgos de la plataforma ha considerado. Conflicto en Oriente Próximo: El bloqueo del Estrecho de Ormuz ha provocado un shock energético global. Europa, como gran importadora de energía, es la región más vulnerable.Inflación y tipos de interés: La inflación se ha disparado en Estados Unidos y Europa, forzando a los bancos centrales a mantener tipos de interés elevados. Esto encarece la financiación para potenciales compradores de vivienda de lujo y reduce la liquidez del mercado.Riesgo de estanflación en Europa: La combinación de bajo crecimiento e inflación persistente (estanflación) es el peor escenario para un activo ilíquido como una mansión de 8M€. La demanda se contrae y los costes de financiación se mantienen altos.Impacto en los paraísos de inversión: Los mercados considerados "refugio" (como Dubái o zonas prime europeas) han mostrado una fuerte corrección. La incertidumbre prolongada lleva a los inversores a adoptar una postura de "esperar y ver", congelando la liquidez en el segmento de lujo.Conclusión sobre el contexto: Invertir en un activo ilíquido de lujo en un mercado que el propio tasador define como "final de culminación" (pico de ciclo), en medio de una crisis energética y con riesgo de estanflación en Europa, supone asumir un riesgo sistémico que la plataforma no ha evaluado ni advertido. El momento es de máxima prudencia y liquidez, no de bloquear capital en activos de difícil comercialización. 3. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROMOTOR (DATOS CLAVE) La documentación aportada por la propia plataforma (balance a 31/12/2024) revela la situación real de la empresa solicitante: Patrimonio Neto: 0 €.Deuda Total: 43,3 M€ (15,4 M€ a largo plazo + 27,9 M€ a corto plazo).Liquidez a corto plazo: Activo Corriente de 1,46 M€ frente a un Pasivo Corriente de 27,9 M€. Necesitan 26,4 M€ en los próximos 12 meses.Resultado 2024: Pérdidas de 788.634 €.Capital social: 25.000 € (única aportación conocida del socio).4. FORTALEZAS (LO QUE ESTÁ BIEN SOBRE EL PAPEL) Garantía hipotecaria de primer rango: Es real. La nota simple confirma que no hay cargas previas sobre la vivienda de Son Vida.Valor del activo: La tasación profesional (8,01 M€) es un informe reciente y metodológicamente correcto.LTV 56%: En un contexto normal, esta ratio sería considerado conservador.5. DEBILIDADES Y RIESGOS (LO QUE LA PLATAFORMA OCULTA O MINIMIZA) Riesgo Promotor (Crítico): Civislend lo califica como "bajo" por la "experiencia" del promotor. La realidad es que Michael Friemel es un empresario tecnológico (software), no un promotor inmobiliario consolidado. Su empresa no tiene patrimonio neto, tiene 43,3 M€ de deuda, pérdidas anuales y un déficit de liquidez de 26,4 M€. El "aporte del 50%" que Civislend vende como garantía no es capital propio del socio (que solo puso 25.000 €), sino deuda anterior. Están financiando a una empresa al borde del colapso.Falta de Plan de Devolución (Crítico): El promotor dice que pagará "con la desinversión de varias posiciones". Sin embargo, lleva 5 años sin vender la casa de Son Vida y sus activos en Alemania no generan flujo de caja positivo (los ingresos no cubren ni los gastos financieros). No hay un plan B real.Vicios Legales en el Activo (Crítico): El tasador profesional indica explícitamente que no se le ha presentado ni la cédula de habitabilidad ni la licencia de primera ocupación de una vivienda construida en 2020. Sin estos documentos, la casa no es legalmente habitable, lo que dificulta o imposibilita su venta a un comprador que necesite financiación bancaria.Riesgo de Comercialización (Crítico): Civislend lo califica como "bajo" porque "la salida no será por la venta del activo". No es cierto. El activo lleva 5 años sin venderse en un mercado ilíquido. El mandato de venta por el 75% es una herramienta débil que probablemente quedaría anulada si el promotor entra en concurso de acreedores (escenario muy probable).Discrepancia en el Valor: La ficha promocional (Teaser) habla de un "valor teórico de venta de 8,9 M€". La tasación oficial dice 8,01 M€. Esta diferencia del 11% es un intento de maquillar la operación para hacerla más atractiva.Historial de Crowdfunding: El mismo promotor lanzó un préstamo en la plataforma alemana VR-Crowd en 2022 para un activo en Múnich, que venció en junio de 2024. 21 meses después, no hay constancia de que se haya pagado. El promotor no es nuevo en esto; es un usuario recurrente de crowdfunding para apalancar sus operaciones, con un historial que apunta a problemas de pago.Riesgo Sistémico (No evaluado por Civislend): La operación ignora por completo el contexto de guerra, crisis energética, inflación descontrolada y riesgo de estanflación en Europa. Este entorno hace extremadamente arriesgado invertir en activos ilíquidos de lujo. 6. DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Civislend dice que el promotor "aporta el 50% (4,45 M€)". Realidad: El patrimonio neto de la empresa es 0 €. Ese dinero no es del promotor, es deuda. El socio solo puso 25.000 €.Consecuencia: No hay "piel en el juego". El argumento de alineación de intereses es falso. El promotor arriesga 25.000 €; los inversores arriesgan 4,45 M€. Discrepancia 2:  Civislend dice que el riesgo promotor es "bajo" por su "experiencia". Realidad: Es un empresario tecnológico con una empresa inmobiliaria al borde de la insolvencia. Consecuencia: La calificación de riesgo es una herramienta de marketing, no un análisis real. El riesgo de impago es extremadamente alto.  Discrepancia 3:   Civislend dice que la salida no es por la venta del activo. Realidad: No tienen ningún otro plan de salida. Vender el activo es su única opción real, y es inviable por la falta de licencias y la iliquidez del mercado.Consecuencia: Si el promotor no paga, el desenlace será una larga y costosa ejecución hipotecaria en un contexto de concurso de acreedores, con un activo que no se puede vender fácilmente.    Discrepancia 4:  Civislend no advierte del contexto macroeconómico. Realidad: El mundo está en una crisis energética con riesgo de estanflación en Europa.Consecuencia: El riesgo de que el valor del activo se deprecie y de que el mercado se congele es mucho mayor de lo que refleja la tasación, que es un análisis estático.7. CONSIDERACIONES FINALES El activo no es el problema, el prestatario sí lo es. La casa de Son Vida es un buen activo, pero su dueño (FBG Immobilien) es una empresa en estado de insolvencia técnica.La operación es un círculo vicioso. Este préstamo no es para "liberar fondos propios". Es un intento desesperado de obtener liquidez para pagar otras deudas, probablemente el préstamo alemán de VR-Crowd que venció hace 21 meses.El análisis de riesgos de Civislend no es fiable. Han calificado todos los riesgos como "bajos" utilizando argumentos inexactos (experiencia del promotor) o que ocultan la realidad (aporte del 50%). Su "análisis" es un documento de venta, no una herramienta de transparencia.El contexto global es el peor posible. Invertir ahora en un activo ilíquido de lujo, con una empresa en dificultades, en plena crisis energética y con riesgo de estanflación, es un error de timing. La prudencia aconseja mantener liquidez.8. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN Tras el análisis cruzado de todos los documentos (balance, nota simple, tasación, ficha alemana, North Data y la propia documentación de Civislend), y considerando el grave contexto macroeconómico y geopolítico actual, la conclusión es inequívoca: Esta inversión representa un riesgo de pérdida de capital inasumible, incompatible con la rentabilidad ofrecida. El alto riesgo no proviene solo del activo, sino de la situación financiera terminal del prestatario, la falta de un plan de devolución real, la ausencia de documentación legal clave del inmueble, un historial de utilización de crowdfunding que apunta a problemas de pago y, sobre todo, un contexto global de guerra, crisis energética e inflación que hace extremadamente peligroso invertir en activos ilíquidos de lujo. Civislend ha presentado la operación de forma irreal, minimizando riesgos graves, ocultando la situación real del promotor y omitiendo por completo los riesgos sistémicos derivados de la situación geopolítica y económica. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública y la información proporcionada por el promotor y la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. El inversor es el único responsable de sus decisiones de inversión. Evidentemente yo no voy a entrar, creo que no merece la pena ni redactar preguntas dado el resultado del análisis realizado.
Sparrow In Jail 28/03/26 18:28
Ha respondido al tema Civislend
Buenas tardes,Cuando te respondan dinos el motivo por favor.
Sparrow In Jail 28/03/26 03:50
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, El nuevo proyecto de Palacio de Justicia - Lisboa no lo voy a estudiar y consecuentemente no voy a entrar, como en el resto de los proyectos realizados en el extranjero.El motivo es que Wecity no gestiona la reducción por doble imposición de la  retención en origen para el fisco de Portugal, según el convenio de doble imposición establecido, que debería ser del 15% y no del 25%.La plataforma Indica que, una vez realizada la retención, cada inversor realice las operaciones necesarias para reclamar el exceso de retención practicada directamente al Fisco portugués, operación muy farragosa individualmente y de dudoso resultado, independientemente del enorme retraso que, en su caso, se produciría.Un saludo
Sparrow In Jail 26/03/26 22:55
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Jacaranda III, a pesar de no haber tasación no tiene mala pinta.RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO JACARANDA III (TRAMO C) DATOS DE LA OFERTA Proyecto: Jacaranda III – Nueva Andalucía, Marbella Plataforma: Urbanitae Tipo de operación: Préstamo con garantía hipotecaria (crowdfunding inmobiliario) Importe Tramo C: 1.565.000 € Préstamo total Urbanitae (A+B+C): 3.805.000 € Plazo: 8 meses (con opción de extensión 6 meses adicionales) Interés anual: 9,75% (simple) Rentabilidad total mínima (make whole): 6,50% (equivalente a 8 meses de intereses) Amortización: Bullet (principal e intereses al vencimiento) Ticket mínimo: 500 € Límite por inversor: 10.000 € (en este tramo) ANÁLISIS FINANCIERO Estructura del proyecto El terreno es propiedad del promotor (Vesta Enterprises) desde 2005, adquirido por 1.000.000 €. Su valor de mercado actual se estima en 3.412.000 €, lo que representa una revalorización de más del 240%. Esta plusvalía no realizada constituye el principal colchón de garantía de la operación. El coste total de desarrollo según el Anexo II asciende a 4.010.057 €, desglosado en costes de construcción (3.200.000 €), mobiliario (200.000 €), costes blandos (428.625 €) y contingencia del 5% (181.431 €). Las ventas estimadas suman 10.000.000 € (4.750.000 € para la Villa A y 5.250.000 € para la Villa B). El beneficio neto estimado del promotor es de 4.593.253 €, con un margen sobre costes del 96,6%. El Loan to Value (LTV) se sitúa en el 38% sobre el valor de venta estimado. Si se utiliza el valor de mercado de propiedades comparables (12.204 €/m²), el LTV se reduce al 32,7%, un nivel excepcionalmente bajo que proporciona un amplio colchón de seguridad incluso en escenarios de caída de precios. Aportaciones al proyecto Aportación del gestor (equity): 1.989.347 €Inversores Urbanitae Tramo A: 1.050.000 €Inversores Urbanitae Tramo B: 1.190.000 €Inversores Urbanitae Tramo C: 1.565.000 €La aportación del gestor incluye el valor contable del terreno (1.231.331 €) y una aportación de liquidez adicional de 758.017 € durante el proyecto. GARANTÍAS DEL PRÉSTAMO El contrato de financiación establece un paquete de garantías excepcionalmente sólido: Hipoteca de primer rango sobre las fincas registrales 4.037 y 88.976, con responsabilidad hipotecaria del 150% del principal. Esto significa que la garantía cubre 1,5 veces el importe del préstamo.Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de Vesta Enterprises. Los estatutos sociales permiten expresamente que el acreedor pignoraticio ejerza los derechos políticos del socio, lo que otorga control efectivo en caso de impago.Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV, lo que permite controlar los flujos de efectivo.Poder irrevocable de venta (PoA) a favor del prestamista para vender el activo en caso de impago sin necesidad de consentimiento adicional.Subordinación de cualquier otra deuda corporativa, asegurando la prioridad absoluta de los inversores de Urbanitae.Las garantías son gestionadas por un agente especializado (Proptech Servicios Generales, S.L.) mediante un contrato de mandato indirecto que simplifica la gestión registral y profesionaliza la ejecución en caso de impago. FORTALEZAS Colchón de garantía excepcional El valor del terreno actual (3,4 M€) cubre prácticamente la totalidad de la deuda. El LTV del 38% significa que incluso con una caída de precios del 50%, la deuda seguiría cubierta con holgura. Garantías de primera calidad La combinación de hipoteca con responsabilidad del 150%, prenda de participaciones con derechos políticos, prenda de cuentas y poder irrevocable de venta constituye una estructura de garantías muy robusta. Alineamiento de intereses El promotor ha aportado cerca de 2 M€ en equity (incluyendo 758.017 € en liquidez adicional) y tiene un beneficio estimado de 4,6 M€. Este margen tan elevado le da un incentivo máximo para terminar el proyecto y vender las villas. Track record sólido Hugo Steen, administrador de Vesta, es director de inversiones de Principal Asset Management, con más de 1.600 M€ en transacciones ejecutadas en Europa y una TIR superior al 17% en sus proyectos. Ha gestionado más de 145 M€ en desarrollos hoteleros. Su experiencia institucional aporta credibilidad al proyecto. Validación de precios por el mercado El estudio de mercado aporta siete propiedades comparables en la misma zona, con un precio medio de 12.204 €/m². Las villas del proyecto se han valorado en 10.730 €/m² de media, un 12% por debajo del mercado. Este descuento proporciona un margen de seguridad adicional. Protección contractual para el inversor El contrato de financiación incluye cláusulas de vencimiento anticipado muy favorables, como la imposibilidad de inscribir la hipoteca en tres meses desde el cierre, interés de demora del 18% anual con capitalización mensual, y make whole que garantiza una rentabilidad mínima del 6,50% aunque se amortice antes. Evolución positiva del proyecto El avance de obra supera el 46%. El promotor ha conseguido reducir el coste de construcción respecto a las previsiones iniciales (3,4 M€ actuales frente a 3,62 M€ previstos), lo que demuestra capacidad de gestión. DEBILIDADES Y RIESGOS Falta de tasación oficial No se ha aportado una tasación de un perito homologado que certifique el valor de las garantías. Existe un estudio de mercado con comparables elaborado por Urbanitae, pero no es una tasación formal. Este es el punto más débil de la documentación. Consecuencia: Existe el riesgo de que el valor real de las villas sea inferior al estimado. Sin embargo, el LTV tan bajo (38%) mitiga en gran medida este riesgo, ya que incluso con una corrección a la baja del 30% la deuda seguiría cubierta. Tramo C mayor de lo inicialmente previsto En la presentación original del proyecto (noviembre 2024), el Tramo C se estimaba en 1.380.000 € con un plazo de 12 meses. Actualmente es de 1.565.000 € (+13,4%) con un plazo de 8 meses. Consecuencia: El aumento del 13,4% no es una desviación menor. La justificación oficial es "mejora de acabados", pero esta justificación no aparecía en el plan original. Puede interpretarse como una decisión de negocio oportunista (aprovechar el mercado para elevar calidad y precio) o como una necesidad de financiación adicional no prevista. El hecho de que el coste de construcción haya bajado (de 3,62 M€ a 3,4 M€) sugiere que no se trata de una emergencia por sobrecostes, sino de una reasignación de recursos hacia acabados superiores. Aun así, es un cambio significativo que merece atención. Opacidad del socio mayoritario El accionista mayoritario de Vesta Enterprises es Shelburne Investment Inc., una sociedad extranjera cuya identidad última no se revela. Henry Lee Steen tiene una sola participación.                                                    Consecuencia: En caso de impago, la prenda de participaciones permite ejecutar sobre las acciones con independencia de quién sea el socio. Sin embargo, la opacidad dificulta conocer quién está realmente detrás del proyecto y evaluar su solvencia más allá de lo declarado. Riesgo comercial La salida de los inversores depende de la venta de una de las dos villas. Si el mercado inmobiliario de lujo en Marbella se ralentiza o los precios caen, la venta podría demorarse.                                                                                          Consecuencia: Existe una extensión opcional de 6 meses que cubre este riesgo. El LTV bajo permite absorber reducciones significativas de precio sin comprometer el repago. Además, en el peor escenario, el promotor podría obtener financiación alternativa con el proyecto terminado. Dependencia de Urbanitae El inversor otorga un mandato irrevocable a Urbanitae para actuar en su nombre. El Agente de Garantías solo actúa por instrucciones de Urbanitae. Consecuencia: Si Urbanitae quebrara o tuviera problemas operativos, la gestión de la inversión y la ejecución de garantías podrían verse afectadas. Urbanitae tiene licencia de la CNMV (expediente 2023045268), lo que mitiga este riesgo, pero no lo elimina. ANÁLISIS DE DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Discrepancia 1: Valor contable del terreno El documento inicial del proyecto mencionaba una adquisición por 1.000.000 €. El Anexo II asigna 746.691 € de valor contable (repartido entre las dos villas). La diferencia se explica por criterios contables de asignación y no afecta a la solvencia del proyecto. Discrepancia 2: Coste de construcción El cuadro financiero inicial reflejaba 3.795.000 €. El Anexo II detalla 3.200.000 € más 200.000 € de mobiliario (3.400.000 €). La diferencia de 395.000 € se explica por un mayor detalle en el Anexo II y la inclusión explícita de partidas como contingencia y mobiliario. Discrepancia 3: Tramo C vs webinar En la presentación de noviembre 2024, el Tramo C era de 1.380.000 € a 12 meses. Actualmente es de 1.565.000 € a 8 meses. Esta es la discrepancia más relevante. La justificación de "mejora de acabados" no estaba en el plan original.                                                                                                                      Valoración de la discrepancia: No es una bandera roja definitiva porque el contexto es positivo: el coste de construcción ha bajado, la obra avanza según lo previsto y el LTV sigue siendo bajo. Sin embargo, el inversor debe ser consciente de que el promotor ha modificado el alcance de la financiación sobre la marcha. CONSIDERACIONES FINALES El punto más débil: la ausencia de una tasación oficial. El estudio de mercado con comparables es una aproximación razonable, pero no sustituye a una tasación formal de un perito homologado. El punto que genera dudas: el aumento del Tramo C respecto a lo inicialmente previsto. La justificación de "mejora de acabados" es plausible, pero no hay documentación que acredite el retorno esperado de esa inversión adicional. No obstante, el LTV bajo (38%) hace que incluso si esa inversión no se tradujera en mayor valor de venta, la deuda seguiría bien cubierta. Lo que juega a favor: la solidez de las garantías, el LTV excepcionalmente bajo, el track record del promotor, el avance de obra superior al 46%, la reducción del coste de construcción y el amplio margen de beneficio del promotor (4,6 M€), que alinea sus intereses con los de los inversores. Lo que no se ha acreditado: la inscripción registral de la hipoteca de los Tramos A y B. El contrato de financiación y la ficha de datos fundamentales mencionan las garantías y las fincas segregadas (4.037 y 88.976), lo que sugiere que la segregación y la hipoteca están en proceso o ya constituidas. Sin embargo, no se ha aportado una nota simple actualizada que lo confirme. Este es un riesgo operativo que podría retrasar la ejecución de garantías en caso de impago. OPINIÓN FUNDAMENTADA El Proyecto Jacaranda III (Tramo C) presenta una estructura de inversión sólida, con garantías de primera calidad y un LTV muy bajo (38%) que proporciona un colchón de seguridad amplio. El promotor tiene un track record institucional de primer nivel y un margen de beneficio muy elevado, lo que alinea sus intereses con los de los inversores. La principal debilidad es la falta de tasación oficial, aunque el estudio de mercado con comparables y el bajo LTV mitigan significativamente este riesgo. El aumento del Tramo C respecto a lo previsto inicialmente genera cierta inquietud, pero se explica dentro de un contexto global positivo (reducción de costes de obra, avance del proyecto, decisión de mejorar acabados). El inversor debe ser consciente de que se trata de un producto de crowdfunding sin garantía de rentabilidad ni recuperación del capital, y que la iliquidez es total hasta el vencimiento. CONCLUSIÓN Valoración: 8/10 El Proyecto Jacaranda III (Tramo C) es una oportunidad de inversión con una relación riesgo-recompensa favorable. Las garantías son excepcionalmente sólidas, el colchón de seguridad es amplio, y el track record del promotor es acreditado. Las discrepancias identificadas no son determinantes para desaconsejar la inversión, aunque el inversor debe tenerlas presentes. Perfil recomendado: Inversores con tolerancia al riesgo medio-baja dentro del crowdfunding inmobiliario, que busquen una rentabilidad atractiva con garantías reales y que puedan asumir la iliquidez hasta el vencimiento.  Condiciones para invertir: Es recomendable solicitar a Urbanitae una nota simple actualizada que confirme la inscripción de la hipoteca de los Tramos A y B, así como una tasación oficial de las garantías si se quiere eliminar la principal incertidumbre. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación proporcionada. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión personalizada. Cada inversor debe realizar su propia evaluación, considerando su situación financiera, objetivos y tolerancia al riesgo. Invertir en crowdfunding implica riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido. 
Sparrow In Jail 26/03/26 08:02
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días, Lo del proyecto Benalmádena ya es de traca, o bien nos toman por tontos, sabiendo que pongan lo que pongan el proyecto se va a completar en segundos, o bien tienen mucha prisa y dan como documentación la primera que se les ocurre.La tasación que han subido no se corresponde en absoluto con el proyecto, es de otra cosa, en las notas simples falta precisamente la nota de la parcela más grande (10000 m2), no facilitan la ficha de datos de la inversión, que es obligatoria.Desde luego dice muy poco de la profesionalidad de la plataforma y por supuesto yo no voy a entrar en estas condiciones, aunque corrigieran los fallos ya no daría tiempo a analizar nada.Encima ahora han sacado lo de AINVEST es decir que quienes lo hagan con esta herramienta invierten a ciegas, desde luego cada vez entiendo menos a muchos inversores.Os paso mi due dilligence:RESUMEN EJECUTIVO DE LA INVERSIÓN Proyecto: Málaga-Benalmádena – Camino del Amocafre, 36 Promotor: ABIT XVI S.L. (gestionada por Fenext Development S.L.) Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.) Tipología: Préstamo participativo con garantía hipotecaria de primer grado Objeto: Adquisición de tres parcelas para desarrollo de 18 villas independientes Importe del préstamo: 2.775.000 € Aportación del promotor: 1.450.000 € (34,31% sobre el total de 4.225.000 €) Plazo: 12 meses + 3 meses de prórroga opcional Obligado cumplimiento: 6 meses Interés anual: 11% Pago de intereses: a vencimiento (bullet) Tasación anunciada: 4.055.009,84 € LTV (Loan to Value): 68,43% Garantía: Hipoteca de primer grado sobre tres fincas registrales Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U. Inversión mínima: 500 € ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de la operación (costes totales: 4.225.000 €) Adquisición de las parcelas: 3.650.000 € (86,39%)ITP (7%): 255.500 € (6,05%)Gastos técnicos y licencias: 67.357,70 € (1,59%)Estructuración compraventa: 6.504,30 € (0,15%)Estructuración del préstamo: 77.750,50 € (1,84%)Comisión wecity: 167.887,50 € (3,97%)Financiación Préstamo wecity (inversores): 2.775.000 €Fondos propios del promotor: 1.450.000 €Total financiación: 4.225.000 €Rentabilidad para el inversor Interés nominal anual: 11%Pago de intereses: al vencimiento (bullet)TAE estimada: 11% (sin comisiones adicionales para el inversor)Escenarios de salida previstos Refinanciación con préstamo promotor bancario o de fondo institucionalEntregas a cuenta de compradores de las 18 villasFORTALEZAS 1. Garantía hipotecaria de primer grado La operación cuenta con hipoteca sobre tres fincas registrales independientes, con un LTV del 68,43% según datos del folleto. Existe un colchón de seguridad del 31,57% (aproximadamente 1,28 millones de euros) sobre el valor de tasación anunciado. En caso de impago, los inversores tienen prioridad absoluta sobre el activo. 2. Alineación de intereses del promotor El promotor aporta 1.450.000 € de fondos propios, el 34,31% del total de la inversión. Este porcentaje es elevado para los estándares del sector y supone que el promotor asume un riesgo significativo junto con los inversores, reduciendo el riesgo moral. 3. Agente de Garantías externo Global Security Partners, S.L.U. actúa como Agente de Garantías, con funciones claramente definidas en el contrato de mandato indirecto. La existencia de un tercero profesional encargado de la constitución, conservación y ejecución de la hipoteca aporta seguridad jurídica y profesionalidad al proceso. 4. Supervisión y control de fondos El contrato de préstamo establece la obligación del promotor de justificar el destino de los fondos y la existencia de una Cuenta Escrow. Además, el promotor permite el acceso al activo para labores de monitoring por parte de wecity o terceros designados. 5. Entorno de alta demanda Benalmádena es un municipio consolidado en la Costa del Sol, con alta demanda residencial y turística. El producto previsto (18 villas independientes de alto standing sobre parcelas de 800 m²) se alinea con un segmento de mercado con escasa oferta y alta demanda. 6. Identificación clara del activo en los contratos Las tres fincas registrales están correctamente identificadas en el Anexo 1 del Contrato de Préstamo: Finca 5159 (CRU 29034000305891) – 10.002 m²Finca 311 (CRU 29034000000673) – 4.609 m²Finca 9244 (CRU 29034000014458) – 1.160 m²DEBILIDADES / RIESGOS 1. Falta de la Ficha de Datos de la Inversión (Riesgo Crítico) La Ficha de Datos de la Inversión es el documento oficial que los Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) como wecity están obligados a poner a disposición de los inversores en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503 y la normativa CNMV. Sin este documento, el inversor carece del documento oficial que sintetiza la información precontractual obligatoria. Su ausencia impide conocer con certeza las condiciones completas de la operación. 2. Falta de la tasación correcta del activo (Riesgo Crítico) El folleto anuncia una tasación ECO de 4.055.009,84 €, pero no se ha aportado el informe correspondiente a las tres fincas del proyecto. La tasación recibida (TasaSur, expediente 2026-010685-01-01) corresponde a un activo diferente: una vivienda unifamiliar en Partido de los Peñones, 8 (finca 7669). Sin la tasación correcta, el inversor no puede verificar el valor real de la garantía hipotecaria ni el LTV anunciado. 3. Riesgo urbanístico y de licencias (Riesgo Alto) El suelo es urbano no consolidado (UE-71 bis). La viabilidad del proyecto depende de: aprobación del Estudio de Detalle (presentado pendiente), ejecución de un vial para adquirir condición de parcela finalista, y concesión de la licencia de obras (solicitada en noviembre de 2025, pendiente). El plazo del préstamo es de 12+3 meses. Si los trámites se demoran, el promotor no podrá comercializar ni acceder a refinanciación bancaria. 4. Riesgo de salida o refinanciación (Riesgo Medio-Alto) La salida prevista es préstamo bancario o entregas a cuenta de compradores. Los bancos exigen licencia de obra y preventas. Si la licencia no está concedida en marzo de 2027, la refinanciación probablemente no estará disponible. Las villas de alto standing tienen ciclos de venta largos. 5. Riesgo de ejecución hipotecaria por dispersión de inversores (Riesgo Medio) La ejecución requiere impago, votación de inversores a través de la plataforma e instrucción expresa al Agente de Garantías. Con inversión mínima de 500 €, pueden llegar a participar hasta 5.550 inversores. Coordinar votaciones entre una masa dispersa puede alargarse semanas o meses, retrasando la ejecución. 6. Falta de nota simple de la finca 5159 (Riesgo Medio) Se han aportado notas simples de las fincas 311 y 9244 (titularidad de tres copropietarios al 33,33% cada uno, sin cargas). No se ha aportado la nota simple de la finca 5159, que representa 10.002 m² (el 64% de la superficie total). Sin ella no se puede confirmar titularidad, ausencia de cargas ni clasificación registral. 7. Riesgo de clasificación registral desactualizada La nota simple de la finca 311 clasifica el terreno como rústica, mientras que el Catastro lo clasifica como urbano. Puede generar retrasos en la inscripción de la hipoteca si no se aporta certificación urbanística municipal acreditativa. 8. Riesgo de costes en caso de impago El orden de pagos en ejecución hipotecaria es: (1) honorarios del Agente de Garantías, (2) gastos de notarios, abogados y procuradores, (3) principal pendiente, (4) intereses ordinarios, (5) intereses moratorios. Los gastos de ejecución se deducen antes de pagar a los inversores. 9. Riesgo de concentración de la garantía El 64% del valor de la garantía recae en una única finca (la 5159). Si esta finca presentara problemas registrales, urbanísticos o de titularidad no detectados, la garantía quedaría significativamente mermada. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES DETECTADAS Discrepancia 1: Tasación aportada vs. activo real Dossier de inversión: Camino del Amocafre, 36 – Fincas 311, 9244, 5159 – 15.697 m² – 18 villasDocumentación recibida: Partido de los Peñones, 8 – Finca 7669 – 2.000 m² – 1 vivienda unifamiliarConsecuencia: La tasación disponible no corresponde al proyecto ofertado. Sin la tasación correcta, la inversión se basa en un dato no verificado. Discrepancia 2: Clasificación registral vs. catastral (finca 311) Registro de la Propiedad: RústicaCatastro: UrbanoConsecuencia: Puede retrasar la inscripción de la hipoteca si no se aporta certificación urbanística municipal. Discrepancia 3: Ausencia de la Ficha de Datos de la Inversión Documento exigido por normativa CNMV: No consta su recepciónConsecuencia: El inversor no dispone del documento oficial que sintetiza la información precontractual obligatoria. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Sobre la estructura jurídica La arquitectura contractual del proyecto es sólida y profesional. Existe separación clara de funciones: wecity como mandatario para gestión administrativa, Global Security Partners como Agente de Garantías para la hipoteca, y el contrato de préstamo establece obligaciones de información y restricciones al promotor. Las tres fincas están identificadas en los anexos contractuales. Sobre el promotor ABIT XVI S.L., gestionada por Fenext Development S.L., aporta un 34,31% de fondos propios, lo que indica compromiso con la operación. Fenext tiene experiencia en el sector inmobiliario desde 2017 y un enfoque en operaciones transfronterizas. No se detectan señales de alarma en su perfil. Sobre el riesgo urbanístico Es el principal riesgo real del proyecto. El suelo no consolidado, la dependencia de aprobaciones administrativas y la concesión de licencia de obras son hitos que pueden demorarse más allá de los 12+3 meses del préstamo. El inversor asume este riesgo a cambio de un cupón del 11%. Sobre los documentos faltantes La inversión no puede considerarse debidamente informada sin tres documentos esenciales: (1) la Ficha de Datos de la Inversión (exigida por la CNMV), (2) el informe de tasación ECO de las tres fincas (311, 9244 y 5159) con valor mínimo de 4.055.009,84 €, y (3) la nota simple registral actualizada de la finca 5159. Sobre el proceso de ejecución La necesidad de votación de inversores para instruir la ejecución es un punto débil. En plataformas con alta atomización de inversores, alcanzar acuerdos rápidos es complejo. En caso de impago, el proceso no será inmediato. CONCLUSIÓN El proyecto Málaga-Benalmádena presenta una estructura contractual sólida, un promotor con aportación significativa, una garantía hipotecaria de primer grado y una ubicación con alta demanda. La rentabilidad del 11% es competitiva para el sector. Sin embargo, existen tres deficiencias documentales críticas que impiden una adecuada evaluación: No se ha facilitado la Ficha de Datos de la Inversión, documento oficial exigido por la CNMVNo se ha aportado la tasación correcta del activo (la existente corresponde a un proyecto distinto)No se ha aportado la nota simple de la finca 5159, que representa el 64% de la garantía.Recomendación: No invertir hasta que se reciban y verifiquen los siguientes documentos: Ficha de Datos de la Inversión del proyecto Málaga-Benalmádena (Camino del Amocafre, 36)Informe de tasación ECO correspondiente a las tres fincas registrales (311, 9244 y 5159) con valor mínimo de 4.055.009,84 €Nota simple registral actualizada de la finca 5159Certificación urbanística municipal que acredite la clasificación como suelo urbano no consolidadoMientras estas deficiencias persistan, la información disponible es insuficiente para adoptar una decisión de inversión fundamentada. Descargo de responsabilidad: El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Cada inversor debe realizar su propia due diligence y adoptar sus decisiones de inversión conforme a su perfil de riesgo. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido. La ausencia de la Ficha de Datos de la Inversión y de la tasación correcta del activo impide verificar la información ofertada.  Yo desde luego no voy a entrar, con lo descuidado de la presentación del proyecto no tengo ninguna confianza, además por horario no puedo subir nada en el chat (es hoy a las 12), si alguien está interesado les paso las preguntas imprescindibles que yo haría en el chat si estuviese mínimamente interesado:1. No consta en la documentación recibida la Ficha de Datos de la Inversión correspondiente a este proyecto. Siendo este el documento oficial exigido por la CNMV en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503, ruego me sea facilitada antes de proceder con la inversión. 2. El dossier de inversión anuncia una tasación ECO de 4.055.009,84 € con un LTV del 68,43%. Sin embargo, el informe de tasación que me ha sido facilitado (TasaSur, expediente 2026-010685-01-01) corresponde a un activo distinto: una vivienda unifamiliar en Partido de los Peñones, 8 (finca 7669), con una superficie de 2.000 m². Agradecería que me facilitaran el informe de tasación completo correspondiente a las tres fincas registrales que constituyen la garantía de este proyecto: Finca 311 (CRU 29034000000673)Finca 9244 (CRU 29034000014458)Finca 5159 (CRU 29034000305891)3. En caso de que la tasación anunciada de 4.055.009,84 € corresponda a un informe de tasación distinto del facilitado, ruego me indiquen la sociedad de tasación emisora, el número de expediente y la fecha de emisión para poder localizarlo. 4. En la documentación recibida constan las notas simples de las fincas 311 y 9244. No obstante, no se ha facilitado la nota simple registral de la finca 5159, que representa 10.002 m² (el 64% de la superficie total del proyecto y el activo de mayor valor de la garantía). Ruego me faciliten la nota simple actualizada de esta finca para verificar titularidad, ausencia de cargas y clasificación urbanística registral. 5. En la nota simple de la finca 311, la clasificación registral es "rústica", mientras que la información catastral y el dossier del proyecto la califican como "urbano no consolidado". ¿Se dispone de una certificación urbanística municipal que acredite la clasificación real del suelo a efectos de la inscripción de la hipoteca? 6. El dossier indica que la licencia de obras fue solicitada en noviembre de 2025 y que el Estudio de Detalle está presentado pendiente de aprobación. ¿Pueden facilitar el estado actual de ambos expedientes? ¿Existe algún informe municipal desfavorable o requerimiento de subsanación? 7. Las notas simples de las fincas 311 y 9244 muestran que pertenecen a tres copropietarios (33,33% cada uno) que adquirieron en 2007. ¿La finca 5159 pertenece a los mismos titulares? En caso contrario, ¿pueden detallar la estructura de propiedad de las tres fincas? 8. En la operación de compraventa de las tres fincas, ¿intervendrán todos los copropietarios y sus respectivos cónyuges (al constar como casados en sociedad de gananciales en las notas simples)? 9. Confirmada la ausencia de cargas en las fincas 311 y 9244, ¿pueden confirmar que la finca 5159 también se encuentra libre de hipotecas, embargos u otros gravámenes previos a la constitución de la hipoteca de primer grado a favor del Agente de Garantías? 10. En caso de impago, el procedimiento de ejecución requiere votación de los inversores a través de la plataforma. ¿Podrían detallar cómo se gestionará este proceso para agilizar la toma de decisiones, especialmente considerando que la inversión mínima de 500 € puede implicar un número elevado de inversores? 11. Según la información del dossier, las parcelas están en suelo urbano no consolidado pendiente de ejecución de un vial. ¿Pueden aclarar si las tres parcelas se encuentran actualmente urbanizadas con acceso rodado y servicios (agua, saneamiento, electricidad) en el propio lindero, o si las infraestructuras dependen de la ejecución del vial pendiente? 12. El dossier indica que la comercialización se iniciará una vez adquiridas las parcelas. ¿Existe ya algún tipo de reserva o interés expreso por parte de potenciales compradores? ¿Se ha realizado algún estudio de mercado que respalde la viabilidad comercial de 18 villas de 450 m² construidos en este enclave? Mucha suerte a los que entréis.
Sparrow In Jail 26/03/26 07:08
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Creo que estás equivocado, salvo opinión contraria mejor informada y contrastada estadísticamente, has debido de ver pocos proyectos y casualmente han sido "muy raros", ningún banco hoy en día suele dar un préstamo promotor si no hay licencia de obras concedida, presupuesto cerrado y sobretodo un porcentaje de ventas consolidadas alto antes de soltar ningún dinero, lo puedes ver en prácticamente todos los proyectos publicados en las plataformas, es decir la propiedad del terreno no suele ser suficiente.La verdad es que los préstamos bancarios cada vez son más restrictivos. 
Sparrow In Jail 25/03/26 21:13
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, No conozco el proyecto, yo no lo estudié, por lo que leo por aquí al parecer establecían una garantía de un terreno y lo han vendido sin avisar a los inversores, no termino de entender, si hay un terreno hipotecado como garantía a favor de los inversores no han debido poderlo vender, para eso está el agente de garantías.Otra cosa es que ese terreno que ofrecían de garantía no se hipotecara, pero me parece muy raro que haya inversores que se fíen de una garantía que no está amparada por una hipoteca, sería como el que tiene un tío en Granada, que no tiene tío ni tiene nada.Mi opinión en general es que las plataformas lo que quieren es muchos proyectos, ellos cobran nada más ceder el dinero de los inversores y lo que pase después...sólo les afecta en el "prestigio", cada vez deben sentirse más seguros, todos los proyectos se llenan en nada de tiempo, sean mejores o peores, mucha gente ve un LTV que les parece bien y se meten de cabeza, lo normal es que salga bien....pero si sale mal....Yo creo que vamos a empezar a ver poco a poco más proyectos fallidos, la inversión inmobiliaria en cíclica, ahora llevamos unos años de vacas gordas, en cuanto lleguen las flacas las primeras en fallar serán los que están cogidas con alfileres.Creo que mucha gente no es consciente de donde se está metiendo, estamos invirtiendo en productos de riesgo, entramos a invertir en promociones donde de entrada los bancos no entran pues ven el riesgo y están escaldados, aun les quedan muchos activos en la SAREB, así que los promotores están dispuestos a darnos unos intereses altos y encima pagar mucho a las plataformas, pero los que arriesgamos somos nosotros, cuando el proyecto ya es más seguro es cuando entran los bancos con un préstamo promotor.El resumen es: entramos en proyectos que nos dan un 10% cuando los depósitos bancarios están al 2,5%, eso no es gratis, hay riesgo y siempre habrá un porcentaje de proyectos que serán fallidos, si no fuera así no nos necesitarían, los promotores conseguirían los prestamos más baratos en la banca y además no tendrían que pagar nada a las plataformas.Perdón por la digresión, es casi una purga, porque cuando veo que proyectos ,que a mi juicio no hay por donde cogerlos, se completan en segundos me llevo las manos a la cabeza.
Sparrow In Jail 24/03/26 08:14
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Torrinha Gardens por si es de vuestro interés:RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO TORRINHA GARDENS1. DATOS DE LA OFERTADescripción del Proyecto: Préstamo puente para financiar parcialmente la construcción de 27 apartamentos turísticos y 1 local comercial en Oporto (Rua da Torrinha 195).Promotor / Deudor: ROUNDNOISES, UNIPESSOAL LDA (sociedad unipersonal, capital social 100 €).Estructura: Préstamo hipotecario de segundo rango, con garantías adicionales (prenda de participaciones, cesión de créditos, poder de venta).Importe Tramo A: 1.000.000 €.Plazo: 12 meses + 6 de extensión (make‑whole de 8 meses de intereses).Rentabilidad: 10,0 % anual simple, pago bullet al vencimiento.Garantía principal:Hipoteca de segundo rango sobre el activo registrado en CRP Porto nº 1882 (responsabilidad hipotecaria 130 %).Banco senior: BPI – financiación bancaria de primer rango contratada pero no desembolsada hasta alcanzar el 50 % de preventas. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Coste total del proyecto (con intereses Urbanitae): 12,18 M€.Ingresos netos previstos: 14,52 M€.Resultado neto estimado: 2,27 M€ (15,3 % sobre ingresos netos).Aportación promotor (equity): 3,70 M€ (30,4 % del total).Préstamo Urbanitae: 2,00 M€ (16,4 % del total costes, 16,3 % LTV sobre tasación final).Préstamo bancario BPI (fase II): 4,76 M€ (39,1 % del total).Depósitos de preventas necesarios: 3,72 M€ – condición indispensable para que el banco desembolse y se amortice el préstamo de Urbanitae.Los números son coherentes a nivel de partidas, pero se asientan sobre hipótesis de costes de construcción ajustados (1.564 €/m² sin IVA) para una rehabilitación con fachada protegida, sin que se haya aportado la licencia de obras ni una tasación independiente que verifique los plazos y viabilidad constructiva. 3. FORTALEZASEl préstamo de Urbanitae es reducido en relación con el valor final estimado del activo. El promotor aporta un porcentaje significativo de fondos propios, lo que alinea sus intereses con los inversores. La ubicación es privilegiada, en una zona consolidada del centro de Oporto, próxima a la futura línea rosa del metro. El informe de Savills respalda la demanda de la zona y sitúa el rango de precio por metro cuadrado del proyecto dentro de los parámetros del mercado para acabados de calidad. El proyecto cuenta con garantías adicionales como la prenda de participaciones sociales de la deudora, la cesión de créditos y un poder irrevocable de venta del activo.4. DEBILIDADES Y RIESGOSRiesgo hipotecario y de rango.La garantía principal ofrecida es una hipoteca de segundo rango. En la documentación facilitada no consta la inscripción registral de ninguna hipoteca. No se ha aportado la Nota Simple actualizada del registro 1882, por lo que se desconoce si el banco BPI tiene ya inscrita su hipoteca de primer rango, si existe algún ónus u otra carga, y si la propia hipoteca de Urbanitae podrá inscribirse en la forma anunciada. La afirmación de que el banco no desembolsará hasta que se amortice el préstamo de Urbanitae es un pacto contractual, pero no elimina el hecho de que, si la hipoteca del banco ya está inscrita en primer lugar, este tendría prioridad absoluta en caso de ejecución aunque aún no haya puesto fondos.Ónus de no fraccionamiento.La primera Nota Simple que se facilitó contenía un ónus de no fraccionamiento con vigencia hasta 2033. No se ha aclarado si esa carga corresponde a la finca actual del proyecto ni si ha sido cancelada. Sin su cancelación, no es posible vender los apartamentos como unidades independientes, lo que invalida completamente el plan de negocio y la valoración de los ingresos por ventas.Falta de licencia de obras.El proyecto implica pasar de una superficie construida actual de 675 m² a más de 2.700 m², conservando la fachada por su probable protección patrimonial. No se ha aportado la licencia de obras ni el proyecto de arquitectura aprobado. Sin estos documentos no se puede verificar que el volumen, las alturas, la distribución y la complejidad técnica sean viables ni que los costes de construcción estimados sean realistas. Este es un riesgo de ejecución de primer orden.Dependencia exclusiva de las preventas.La devolución del préstamo de Urbanitae no depende del banco, sino de alcanzar 3,72 M€ en depósitos de preventas. Si no se alcanza ese umbral, el banco no desembolsa, el proyecto no obtiene la financiación necesaria para completar la obra y Urbanitae no recupera su inversión en el plazo previsto. El riesgo comercial de preventas recae íntegramente en los inversores.Perfil del deudor.ROUNDNOISES tiene un capital social de 100 € y patrimonio neto negativo, por lo que carece de recursos propios más allá de las garantías reales. El socio único es residente en Londres, lo que puede añadir complejidad en caso de necesidad de ejecutar garantías. No se ha acreditado que la sociedad tenga al día su declaración de beneficiario efectivo, requisito imprescindible para poder vender inmuebles en Portugal.Falta de tasación independiente.Urbanitae suele aportar una tasación externa del activo. En este proyecto no se ha facilitado, lo que impide validar el valor final declarado y la adecuación del LTV.Riesgo fiscal en la gestión de la retención portuguesa.Al tratarse de una inversión con origen en Portugal, los rendimientos obtenidos por inversores no residentes están sujetos a retención en la fuente por parte del deudor o de la entidad pagadora. La correcta aplicación del convenio de doble imposición entre España y Portugal es fundamental para evitar que los inversores soporten una retención superior a la debida o tengan que reclamarla posteriormente por su cuenta. No se ha detallado cómo se gestionará este proceso ni si se ha obtenido la correspondiente autorización o registro ante las autoridades fiscales portuguesas para aplicar el tipo reducido previsto en el convenio.5. DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIASLa principal discrepancia es la que existe entre la descripción comercial del proyecto (27 unidades independientes, preventas por unidades) y los documentos registrales que apuntan a un posible ónus de no fraccionamiento que impediría esa venta fraccionada. Si el ónus sigue vigente, el plan de ingresos no es realizable y la garantía hipotecaria recaería sobre un activo que no se puede dividir para su venta, con el consiguiente riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.La segunda discrepancia es la ausencia de la licencia de obras. Sin ella, los renders, superficies y costes de construcción son meras intenciones, no realidades jurídicamente aprobadas. Cualquier desviación en los plazos o en la viabilidad técnica puede alargar el proyecto más allá del plazo previsto y consumir los márgenes.La tercera discrepancia es la falta de visibilidad sobre la situación registral de las hipotecas. No saberse si el banco BPI tiene ya inscrito su primer rango ni si existen otras cargas impide evaluar la verdadera seguridad de la garantía ofrecida.La cuarta discrepancia afecta a la fiscalidad: no se explica cómo se aplicará el convenio de doble imposición para que los inversores españoles solo sufran la retención portuguesa reducida pactada en el convenio, ni quién asume la responsabilidad de gestionar la exención o devolución si la retención se practica incorrectamente.6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADAEl proyecto presenta una estructura comercial atractiva, con una ubicación excelente, un informe de mercado favorable y unos números que, sobre el papel, cuadran. Sin embargo, la documentación aportada adolece de ausencias graves: no se ha facilitado la Nota Simple actualizada del registro 1882, no se ha aportado la licencia de obras ni el proyecto de arquitectura aprobado, no se ha presentado una tasación independiente, no se ha aclarado la situación del ónus de no fraccionamiento y no se ha detallado la gestión fiscal de la retención portuguesa.Estas ausencias no son menores. Impiden verificar los pilares básicos del proyecto: que se pueda vender legalmente por unidades, que la construcción sea viable con los costes estimados, que la garantía hipotecaria tenga el rango y la seguridad que se publicita y que la fiscalidad aplicada no reduzca inesperadamente la rentabilidad neta para los inversores.La estructura de segundo rango con un banco que tiene la primera hipoteca sin haber desembolsado es legal, pero traslada al inversor de Urbanitae el riesgo inicial mientras el banco mantiene la mejor posición sin haber arriesgado capital. La devolución del préstamo descansa casi exclusivamente en el éxito de las preventas, lo que convierte esta inversión en un producto de alto riesgo comercial, no en un préstamo con garantía real de primera línea.Por otro lado, no entiendo que con una hipoteca de segundo rango no se refleje esto en el posible beneficio, el % ofertado es como si fuera de primer rango, no se cumple la máxima de a mayor riesgo --> Mayor beneficio.7. CONCLUSIÓNNo se recomienda invertir en este proyecto sin que se aporten previamente los siguientes documentos y aclaraciones:Nota Simple actualizada del registro 1882, que acredite la situación real de cargas y el rango de las hipotecas.Licencia de obras emitida por el ayuntamiento de Oporto.Tasación independiente del activo final.Confirmación por escrito de que el ónus de no fraccionamiento ha sido cancelado o no afecta a la finca.Detalle del procedimiento que se seguirá para aplicar el convenio de doble imposición en la retención portuguesa, indicando si la entidad pagadora está autorizada para practicar el tipo reducido y cómo se garantizará que el inversor no soporta una retención indebida.Sin estos documentos y aclaraciones, la información disponible es incompleta y los riesgos identificados no están mitigados. La rentabilidad ofrecida no compensa asumir un proyecto con incertidumbres legales, registrales, técnicas y fiscales de esta magnitud.Descargo de responsabilidadEste análisis se elabora exclusivamente a partir de la documentación proporcionada por el usuario y de la información publicada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni de inversión. Toda decisión de inversión debe ser adoptada por el inversor tras su propia evaluación y, en su caso, con el asesoramiento de profesionales independientes. Yo no voy a entrar, demasiado complejo para mi, obra en Portugal por una promotora con deudas importantes, propiedad de un socio canadiense con nombre árabe que vive en Londres, además de todos los riesgos y discrepancias vistas.Pero si estáis interesados os dejo las preguntas que yo haría en el chat para valorar la oferta, si las respuestas de alguna no son coherentes con vuestro perfil, tendría mucho cuidado:PREGUNTAS PARA EL CHAT¿Pueden facilitarnos la Nota Simple actualizada del registro 1882 donde se vean todas las cargas actuales, incluyendo si el ónus de no fraccionamiento sigue vigente o ha sido cancelado?¿Tienen ya inscrita en el registro la hipoteca de primer rango a favor del banco BPI? En caso afirmativo, ¿pueden aportar la nota simple donde conste esa inscripción y confirmar si el banco ha desembolsado ya algún importe?¿Pueden aportar la licencia de obras concedida por el ayuntamiento de Oporto para este proyecto, donde se especifiquen los volúmenes autorizados y las condiciones de conservación de la fachada?¿Por qué no se ha incluido en la documentación una tasación independiente del activo final, algo que Urbanitae suele facilitar en otros proyectos? ¿Pueden proporcionarla?¿Pueden confirmar si la sociedad ROUNDNOISES tiene presentada y al día la declaración de beneficiario efectivo en el registro portugués, requisito necesario para poder vender los inmuebles?¿El ónus de no fraccionamiento que aparecía en documentos anteriores corresponde a esta misma finca y ha sido cancelado? En caso contrario, ¿cómo se van a vender los 27 apartamentos como unidades independientes?¿Qué ocurre si no se alcanza el 50% de preventas necesario para que el banco desembolse? ¿Cómo y en qué plazo se recuperaría la inversión de Urbanitae en ese escenario?¿Pueden aclarar si la hipoteca de Urbanitae quedará inscrita en primer rango mientras el banco no haya desembolsado, o si desde el inicio ya estará subordinada a la del banco aunque este no haya puesto dinero?En relación con la fiscalidad portuguesa, ¿pueden detallar cómo se gestionará la retención en la fuente sobre los intereses pagados a inversores españoles para que se aplique el tipo reducido previsto en el convenio de doble imposición? ¿Tiene la entidad pagadora la correspondiente autorización para practicar esa retención reducida sin que el inversor tenga que reclamarla posteriormente?