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Sparrow In Jail 04/02/26 23:40
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches,. Subo due dilligence del proyecto de PAU DE CARABANCHEL, desde luego tiene mejor pinta que los anteriores, ya veremos como responden a las preguntas: RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL. MADRID-PAU DE CARABANCHEL – PRÉSTAMO PARTICIPATIVO WECITY ANÁLISIS FINANCIERO CAPITAL DEL PRÉSTAMO: 1.700.000 €RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% anual. Rentabilidad total estimada ~7.5% para el plazo de 9 meses.PLAZO: 9 meses, con prórroga opcional unilateral del promotor de 3 meses adicionales.GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer grado sobre solar urbano en Calle Forsitia 1, Madrid.VALOR DE TASACIÓN (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €.LOAN-TO-VALUE (LTV): 46.64%. Ratio muy conservador. El préstamo representa menos de la mitad del valor tasado del activo.MODELO ECONÓMICO: El análisis de flujos de caja de la tasación confirma la viabilidad del proyecto promocional (33 viviendas + garajes), con una TIR para el promotor del 13.9%, superior al mínimo exigido del 11%. La salida del préstamo (mes 9) está modelada con la entrada de financiación bancaria para obra.INVERSIÓN MÍNIMA: 250 €.ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN: Precio de adquisición del solar ~3.2M€. Aportación promotor: 1.5M€ (47%). Préstamo Wecity: 1.7M€ (53%).VENTAS PREVIAS: 23/33 viviendas (69.7%) con contrato de reserva formalizado, reduciendo notablemente el riesgo comercial.FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS) GARANTÍA EXCEPCIONALMENTE SÓLIDA: El LTV del 46.6% es el principal colchón de seguridad. Incluso con una depreciación significativa del activo, la garantía cubriría ampliamente el préstamo. La hipoteca se constituye sobre la finca registral completa (1.240,47 m²), que es un activo mayor y potencialmente más valioso en liquidación forzosa que la parcela neta de proyecto.VIABILIDAD URBANÍSTICA DEMOSTRADA: El suelo está clasificado como "Suelo Urbano Consolidado" con urbanización recepcionada, el riesgo urbanístico de fondo es bajo. El proyecto de 33 viviendas se ajusta plenamente a la normativa del PGOU de Madrid (Zona 4 - Manzana Cerrada). Existe proyecto arquitectónico y licencia solicitada vía ECU.DEMANDA PRE-VENDIDA: El 69.7% de ventas con reserva proporciona una fuerte validación de mercado y facilita la futura financiación bancaria.TRANSPARENCIA Y DOCUMENTACIÓN TÉCNICA COMPLETA: Se ha facilitado informe de tasación completo (con flujos de caja), nota simple registral, fichas catastrales, normativa urbanística y todos los contratos. Es un nivel de due diligence poco común.ALINEACIÓN DE INTERESES: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L., gestionada por Más Madrid Luxury Properties) aporta 1.5M€ de fondos propios, demostrando un compromiso financiero significativo.ESTRUCTURA LEGAL PROFESIONAL: Se designa un Agente de Garantías independiente (Global Security Partners, S.L.) para constituir, gestionar y, en su caso, ejecutar la hipoteca en nombre de los inversores. Existe un "Poder Irrevocable de Venta" como garantía adicional para una enajenación más ágil en caso de impago.DEBILIDADES / RIESGOS (ASPECTOS DE ATENCIÓN) RIESGO PRINCIPAL: CONDICIONANTE URBANÍSTICO Y TRÁMITES PENDIENTES. La tasación de 3.644.941 € y la viabilidad del proyecto están CONDICIONADAS a la segregación de la finca y a la cesión de 672 m² al Ayuntamiento de Madrid. Este trámite NO está completado.Existe falta de coordinación catastral-registral (diferencia entre superficie catastral 1.308 m² y registral 1.240,47 m²).CONSECUENCIA: Estos trámites administrativos son el principal cuello de botella. Es muy probable que causen RETRASOS, activando la prórroga de 3 meses del préstamo. Son un riesgo de plazo/liquidez, no tanto de pérdida de capital dada la solidez del activo completo.DISCREPANCIA CONTRACTUAL GRAVE. En la Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo, el promotor declara que "la tasación del Activo... no incluye condicionantes". Esto es FALSO. El informe de Sociedad de Tasación contiene explícitamente el condicionante de la segregación/cesión (Código ST: OR.M10). CONSECUENCIA: Esta declaración falsa debilita la confianza en la precisión del contrato y podría usarse como argumento en un conflicto futuro. Es una bandera roja en transparencia que Wecity debe aclarar.DEPENDENCIA DE LA CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR. La salida a los 9 meses depende de que el promotor obtenga la licencia definitiva y la financiación bancaria para la obra en tiempo. El track record de Más Madrid Luxury Properties en la gestión de trámites urbanísticos complejos y en la entrega de proyectos a tiempo es un factor clave no verificado en los documentos.RIESGO DE MERCADO Y FINANCIACIÓN. Una desaceleración brusca del mercado inmobiliario madrileño o un endurecimiento del crédito bancario podrían dificultar o encarecer la obtención del préstamo de obra, retrasando la salida.ESTRUCTURA DE COSTES EN EJECUCIÓN. El Contrato con el Agente de Garantías establece que, en caso de ejecución hipotecaria, los honorarios de abogados, procuradores, notarios y del propio Agente se pagan ANTES de devolver el capital a los inversores (Cláusula 8). Esto podría reducir la recuperación neta en un escenario de impago si los costes legales son elevados.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta es una operación de crowdlending que presenta una dicotomía clara: POR UN LADO, ofrece una de las ESTRUCTURAS DE GARANTÍA MÁS ROBUSTAS visibles en el sector. Un LTV <50% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid, con una hipoteca de primer grado sobre el solar completo, proporciona un colchón de seguridad excepcional. El riesgo de pérdida total del capital es bajo incluso en escenarios adversos. POR OTRO LADO, el RIESGO DE PLAZO Y LIQUIDEZ ES ALTO. El proyecto está lastrado por trámites administrativos no resueltos (segregación, cesión, coordinación catastral). La probabilidad de que se active la prórroga de 3 meses es significativa. Además, la discrepancia contractual identificada es seria y cuestiona el rigor en la elaboración de los documentos. La decisión de invertir, por tanto, se convierte fundamentalmente en una APUESTA SOBRE LA CAPACIDAD EJECUTIVA Y LA TRANSPARENCIA DEL PROMOTOR Y DE WECITY. CONCLUSIÓN NO INVIERTAS si: Buscas seguridad absoluta de plazo y liquidez.La discrepancia en la Cláusula 16.9.4 te genera desconfianza irremediable.No toleras la alta probabilidad de que tu capital quede inmovilizado más de 9 meses.PUEDES CONSIDERAR INVERTIR (con un tamaño de posición adecuado al riesgo de tu cartera) SI Y SOLO SI, antes de hacerlo, WECITY RESPONDE DE FORMA SATISFACTORIA Y DOCUMENTADA A ESTAS PREGUNTAS: ¿Por qué el contrato contiene una declaración falsa sobre los condicionantes de la tasación? ¿Se va a corregir?¿Se puede aportar evidencia documental (presentación en registro, entrada en ayuntamiento) que acredite el estado AVANZADO y concreto del expediente de segregación y cesión de los 672 m²?¿Cuál es el historial concreto de "Más Madrid Luxury Properties" o de su administrador, Alfonso Moreno Ferrer, en la finalización de proyectos de desarrollo, especialmente en la gestión de trámites urbanísticos complejos?Si las respuestas son convincentes y se tiene un perfil de riesgo que acepta posibles retrasos a cambio de una rentabilidad atractiva respaldada por una garantía muy valiosa, la operación puede ser interesante. Si hay evasivas u opacidad, es preferible esperar a otra oportunidad. En resumen: Oportunidad de alto riesgo de plazo y bajo riesgo de crédito, cuya idoneidad depende crucialmente de la confianza en la gestión de los trámites pendientes. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4) y los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías. La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.  
Sparrow In Jail 04/02/26 19:13
Ha respondido al tema Civislend
Buenas tardes, Muchas gracias, solo tres cosas y un comentario, ¿Cuando dices neto es descontando ya el IRPF? ¿Entiendo que la decisión de venta tiene que consensuarse con el resto de propietarios supongo, se hace una especie de votación ponderada a la inversión?.Entiendo que estuviste 4 meses sin cobrar hasta que entraron los estudiantes.Voy a contar un caso que conozco bien aunque no es exactamente igual, aquí hubo bastantes empresas que se dedicaban a coger apartamentos turísticos de distintos propietarios y alquilarlos a turistas, tu firmabas con la empresa y ellos gestionaban los alquileres, bueno pues hubo bastantes que dejaron de pagar a los propietarios, ellos sí los alquilaban pero no pagaban a nadie, se les denunciaba y  pasaban, como poco, dos años en que en el juicio te dieran la razón, luego al cabo de poco tiempo te devolvían las llaves de tu apartamento, pero de cobrar había que olvidarse porque eran insolventes.Por eso preguntaba lo del seguro de caución, también habrá que ver que impuestos habrá que pagar en la venta además de lo que toque en el IRPF.
Sparrow In Jail 04/02/26 11:27
Ha respondido al tema Civislend
Buenos días, Te hago bastantes preguntas, de entrada empezar con 50k me parece una pasada.¿Con los 50k se entra en una sola propiedad o se es copropietario de varias diversificando?¿Se compran propiedades terminadas y listas para alquilar o hay que hacer obra para luego alquilar y después vender?¿Qué rentabilidad se obtiene con los alquileres, es decir por 50k cuanto te dan al mes NETO de alquiler?  ¿Qué gastos de mantenimiento/seguros se presupuestan durante los 3 años de alquiler? ¿Se alquilan amueblados o vacíos? En caso de ser amueblados ¿quien paga las reparaciones/ reposiciones?¿Quien gestiona los alquileres y todos los trámites, confección y firma de contratos, salida y entrada de nuevos inquilinos durante los 3 años, atención a roturas, comunicación de variaciones en los precios, contactos con el seguro, etc.¿Cómo se asegura que el activo va a estar continuamente alquilado?¿Los contratos de suministros están a nombre de los inquilinos o de los propietarios? Si se alquila por habitaciones supongo que serán a nombre de los propietarios¿Qué ocurre si los inquilinos no pagan, el alquiler o los suministros, es como en España? ¿Existe seguro de caución en caso de impago, cuanto tiempo cubre? ¿Quien pone el precio de venta después de los 3 años? ¿Cual es el plazo habitual de venta, es decir cuanto se está tardando en vender desde que se pone la oferta a los 3 años?¿Qué plusvalías se obtienen con la venta? ¿Qué impuestos tiene esa venta además del IRPF, es decir el equivalente a ITP/AJD y la Plusvalía municipal.¿Existe retención de impuestos de la renta en origen como cuando se alquila un local comercial, lleva IVA?¿Qué comisión se lleva la plataforma?¿Cuantas viviendas se han vendido ya después de los 3 años de alquiler?Muchas gracias.
Sparrow In Jail 04/02/26 10:50
Ha respondido al tema Civislend
Buenos días, Ya me aparece, serán el día 5 (mañana) a las 12.
Sparrow In Jail 04/02/26 04:58
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, Tengo las preguntas preparadas, me llama la atención que en telegram no me aparece nada de cuando se podrán colgar las preguntas ¿Os aparece a vosotros? si es así es que me han bloqueado..¿Podríais mirarlo por favor?
Sparrow In Jail 04/02/26 04:56
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, Adjunto due dilligence del proyecto Son Serra de Marina- Mallorca, por si es de interés:INFORME DE ANÁLISIS: PROYECTO SON SERRA DE MARINAFEBRERO 2026RESUMEN EJECUTIVOSe analiza el proyecto de financiación participativa para la construcción de 3 viviendas unifamiliares adosadas en Son Serra de Marina, Mallorca. Solicitan 2.270.000€ a 21 meses con TIN 10,75% y rentabilidad total 18,81%.Tras revisar más de 12 documentos oficiales, se identifican múltiples contradicciones y riesgos significativos que afectan la viabilidad del proyecto. Las principales discrepancias afectan a costes, estado de la licencia, preparación de la obra y solvencia del promotor.ANÁLISIS FINANCIEROPréstamo: 2.270.000€ a 21 meses, TIN 10,75%, rentabilidad total 18,81%Comisión Civislend: 5% (113.500€)Estructura financiera promotor (VILLAS SON SERRA S.L.):Capital social: 3.050€ (mínimo legal)Patrimonio neto: 1.589,04€Pérdidas acumuladas: -1.460,96€Activo en balance: solar a valor contable 290.520,01€ (precio compra 248.000€ + gastos)Valor real del solar (tasación): 1.437.514€ (explicación abajo)Pasivo no corriente: 329.360,96€ (deuda existente)SPV creada: 13 octubre 2022, específica para este proyectoACLARACIÓN CRÍTICA SOBRE EL VALOR DEL SOLAR:La tasación indica "Valor actual (obras no terminadas): 1.437.514,17€". Esto es CONFUSO porque:NO hay "obras no terminadas" - la obra está al 0% (no ha empezado)Lo que realmente valora es: "SOLAR VIRGEN + PROYECTO APROBADO + LICENCIA"El valor de 1,44M€ viene del MÉTODO RESIDUAL:Cálculo del tasador:Valor viviendas terminadas (HET): 3.398.599€Menos: Coste construcción (1.154.850€)Menos: Gastos necesarios (230.970€)Menos: Beneficio promotor (18%)Menos: Gastos financieros y comercialesIGUAL: Valor del solar con licencia: 1.437.514€Es decir: el solar vacío con licencia vale 1,44M€ porque si construyes y vendes a 3,4M€, después de pagar todos los costes y beneficios, te quedas con 1,44M€ de valor en el suelo.Ratios críticos:LTV ACTUAL: 158% (2.270.000€ / 1.437.514€ valor solar con licencia)LTV HET: 66,8% (sobre valor terminado hipotético 3.398.599€)LTV REAL: 80,4% (sobre valor por coste 2.823.334€)FORTALEZASUbicación en zona turística de Mallorca con demanda de segunda residencia.Propiedad clara del solar sin cargas hipotecarias previas.Tasación oficial realizada por entidad registrada en Banco de España.Existe decreto municipal concediendo licencia urbanística.El diseño cumple parámetros urbanísticos locales.Solar con licencia tiene valor significativo (1,44M€ según tasación).DEBILIDADES Y RIESGOSDISCREPANCIA EN COSTES DE CONSTRUCCIÓN (RIESGO ALTO):Presupuesto arquitecto (2023): 853.166€Estimación tasador (2026): 1.154.850€ (+35%)Tablas oficiales costes: 1.357.000€ (+59%)Estudio económico Civislend: 1.815.150€ (+113%)Consecuencia: Posible sobrecoste de 200.000-500.000€ no financiado. El promotor no tiene capacidad para cubrirlo.ESTADO DE LA LICENCIA (RIESGO MUY ALTO):Decreto licencia: plazo 9 meses para presentar Proyecto de EjecuciónTasación enero 2026: no hay Proyecto de EjecuciónConsecuencia: Licencia probablemente caducada. Necesitaría nueva licencia (+tiempo, +costes).PREPARACIÓN DE LA OBRA (RIESGO MUY ALTO):Obra al 0% según tasación (no ha empezado)Sin constructor contratado (advertencia DPO7)Sin presupuesto cerrado (advertencia DPO8)Sin estudio geotécnico (proyecto dice "se prevé")Consecuencia: Se financia desde fase más arriesgada sin planificación básica.SOLVENCIA DEL PROMOTOR (RIESGO MUY ALTO):SPV con capital mínimo (3.050€)Patrimonio neto casi nulo (1.589€)Ya tiene deuda (329.361€)Consecuencia: Incapaz de afrontar imprevistos o sobrecostes. Aunque el solar vale 1,44M€, en balance aparece a 291k€ y no genera liquidez.ESTRUCTURA FINANCIACIÓN INCOMPLETA (RIESGO ALTO):16% fondos (498.744€) "se pagarán con las ventas"Consecuencia: Falta liquidez durante obra. Riesgo de parada por falta de pago.GARANTÍAS INEFICACES (RIESGO ALTO):Hipoteca sobre solar con licencia: valor 1,44M€ vs préstamo 2,27M€ (LTV 158%)Prenda participaciones SPV: valor 1.589€Consecuencia: En ejecución hipotecaria, valor real sería menor que préstamo.INFORMACIÓN CONTRADICTORIA (RIESGO MEDIO-ALTO):Tabla riesgos Civislend califica todo "BAJO"Documentos oficiales muestran riesgos "ALTOS"Terminología confusa: "obras no terminadas" vs realidad "obra 0%"Consecuencia: Dificultad para evaluar riesgo real.DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIASDiscrepancia costes: Si coste real es 1,36M€ vs 853k€ presupuestado, faltan 500.000€. Consecuencia: Obra se para o se reducen calidades.Discrepancia licencia: Si caducó, necesita 6-12 meses para nueva licencia. Consecuencia: Retraso significativo, más intereses acumulados.Discrepancia avance: Término "obras no terminadas" sugiere algo construido vs realidad "0% obra". Consecuencia: Mala interpretación del estado real.Discrepancia valor solar: Balance muestra 291k€ vs Tasación dice 1,44M€. Consecuencia: Confusión sobre solvencia real del promotor.Discrepancia garantías: "Garantía hipotecaria sólida" vs LTV actual 158%. Consecuencia: Garantía insuficiente si proyecto fracasa ahora.CONSIDERACIONES FINALESAsimetría riesgo: Inversores asumen 2,27M€ riesgo, promotor SPV asume 3.050€ capital.Timing cuestionable: Piden financiación cuando deberían resolver primero problemas de licencia y constructor.Rentabilidad inadecuada: 18,81% es baja para desarrollo puro fase 0%. Proyectos similares ofrecen 25-35%.Conflicto intereses: Civislend cobra 113.500€ comisión si coloca préstamo. Incentivo para minimizar riesgos.Error terminológico grave: Llamar "obras no terminadas" a un solar vacío puede llevar a sobrevalorar las garantías.OPINIÓN FUNDAMENTADABasándome en el análisis documental completo:Este proyecto reúne demasiados factores de riesgo no mitigados:Problemas inmediatos no resueltos (licencia, constructor)Promotor sin capacidad de reacción ante sobrecostesCostes significativamente subestimados según tablas oficialesGarantías insuficientes (LTV 158% actual)Información contradictoria y terminología confusaRentabilidad inadecauda para riesgo de desarrollo desde ceroEl error en la terminología de la tasación ("obras no terminadas") es significativo porque:Sugiere que hay algo construido (NO es cierto)Oculta que se financia la fase más arriesgada (inicio desde cero)Puede hacer pensar que la garantía es mejor de lo que esLos documentos oficiales revelan un proyecto no preparado para construcción: sin constructor, sin presupuesto actualizado, con problemas de licencia pendientes.CONCLUSIÓNTras análisis exhaustivo de toda la documentación disponible, este proyecto presenta riesgos extremos en múltiples frentes:Legal: Licencia probablemente caducada por falta de Proyecto de EjecuciónEjecución: Obra al 0%, sin constructor, sin presupuesto cerradoFinanciero: Costes subestimados, promotor sin capacidad para sobrecostesComercial: Dependencia de venta a precios máximos en mercado inciertoInformación: Discrepancias entre documentos, terminología confusaLa rentabilidad del 18,81% es inadecuada para:Financiar desarrollo desde fase 0%Asumir riesgos de licencia caducadaConfiar en costes obsoletos de 2023Depender de SPV sin solvenciaEl error en la terminología de la tasación ("obras no terminadas" para solar vacío) es revelador del nivel de confusión en la presentación del proyecto.Nota: Este análisis se basa en documentación pública disponible. No constituye recomendación de inversión. Cada persona debe realizar su propia evaluación considerando su situación y objetivos. 
Sparrow In Jail 04/02/26 01:08
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches,Análisis tras las respuestas dada por wecity en el chat:ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY - CONCLUSIONES DEFINITIVAS Tras analizar detenidamente las respuestas proporcionadas por Wecity, se confirman y amplían todas las alertas y riesgos identificados previamente. Las respuestas no solo no resuelven las dudas fundamentales, sino que revelan una estructura operativa aún más problemática de lo que inicialmente parecía. RESUMEN DE LAS REVELACIONES CRÍTICAS CONFIRMACIÓN DE LA ESTRUCTURA DE RIESGO EXTREMOEl préstamo es para que HIMAR LIVING SL compre el suelo. Se confirma que los 850.000€ son para que esta sociedad adquiera el terreno. Esto significa que los inversores están financiando la compra de un activo por parte del "promotor", no el desarrollo del proyecto. Es un PRÉSTAMO PUENTE DE ADQUISICIÓN con riesgo total para los inversores.El vendedor actual es un completo desconocido. Wecity admite que no tiene "ninguna vinculación contractual" con él y que no puede ofrecer información por "protección de datos". Esto significa que: No sabemos quién vende el terreno. No sabemos por qué precio lo vende. No sabemos si tiene deudas o cargas sobre el activo. No hay transparencia en la operación de compraventa subyacente.ADMISIÓN DE ERRORES Y DISCREPANCIAS GRAVESWecity reconoce que HAY ERRORES EN EL DOSSIER: La superficie de suelo es incorrecta (debería ser 753 m², no 616 m²).La información sobre el proyecto (19 vs 14 viviendas) es contradictoria.Estas "correcciones" llegan después de que los inversores hayan tenido que tomar decisiones basadas en información errónea. AUSENCIA TOTAL DE DOCUMENTACIÓN ESENCIALWecity confirma que NO DISPONE de: Identificación del vendedor actual.Escritura de compraventa.Proyecto arquitectónico actualizado.Certificación municipal urbanística.Estudio geotécnico actual.Información detallada del equipo técnico.Plan de negocio con cronograma.Se está pidiendo a los inversores que financien 850.000€ sin ver la documentación básica que justificaría la operación. PROBLEMAS IRRESOLUBLES CON LAS GARANTÍASLa garantía hipotecaria está comprometida: No se va a agrupar las fincas (contrario a lo que exige la tasación). Se hipotecarán dos fincas separadas, no el conjunto valorado en 1,75M€. Esto reduce significativamente el valor real de la garantía.La pignoración del IVA (189.000€) es insuficiente: Solo cubre el 22% del préstamo. No hay avales personales ni garantías adicionales.CRONOGRAMA IRREAL Y DEPENDENCIA DE FACTORES EXTERNOSWecity admite que: La licencia de obra se estima en 9 MESES (no inmediata).Este plazo es "el aspecto que presenta una mayor dependencia de factores externos".El préstamo vence en 12 meses, dejando solo 3 MESES para conseguir financiación bancaria.Los bancos exigen licencia, proyecto y ventas previas para financiar.Esto hace matemáticamente inviable la salida en 12 meses. COSTES SUBESTIMADOS Y FALTA DE PLANIFICACIÓNEl coste de construcción real que mencionan (1.692 €/m²) es un 45% MÁS ALTO que el usado en la tasación (1.166 €/m²). Esto afecta directamente a la viabilidad económica del proyecto y al valor residual del suelo. MATRIZ DE RIESGO ACTUALIZADA Identidad de las partes: RIESGO MÁXIMO. Vendedor desconocido, comprador sin historial demostrado.Transparencia: RIESGO MÁXIMO. Falta documentación esencial, errores en dossier.Garantías reales: RIESGO MÁXIMO. Hipoteca sobre fincas no agrupadas, valor garantía reducido.Viabilidad temporal: RIESGO MÁXIMO. 12 meses insuficientes para licencia + financiación bancaria.Información técnica: RIESGO MÁXIMO. Sin proyecto actual, sin estudios, sin equipo confirmado.Estructura financiera: ALTO RIESGO. Préstamo para autocompra, sin avales personales.ESCENARIO MÁS PROBABLE CONFIRMADO Vendedor oculto quiere deshacerse de un activo problemático (suelo de concurso de acreedores, proyecto obsoleto de 2004).HIMAR LIVING SL (sin historial demostrado) busca financiación crowdlending para comprarlo.Wecity publica un dossier con errores y omisiones.Los inversores financian 850.000€ la compra.En 12 meses: imposible obtener licencia + financiación bancaria.Resultado: incumplimiento, ejecución de garantías sobre activo devaluado.PREGUNTAS QUE QUEDAN SIN CONTESTAR (Y SON DECISIVAS) ¿Qué precio paga HIMAR LIVING SL por el suelo? (Si es menos de 850.000€, la diferencia es beneficio inmediato).¿Por qué el vendedor actual oculta su identidad?¿Qué experiencia concreta tiene HL Management/HIMAR LIVING en proyectos en ladera?¿Por qué no hay avales personales de los promotores si confían en el proyecto?¿Cómo justifica Wecity pedir 850.000€ sin mostrar la documentación básica?RECOMENDACIÓN FINAL ESTA OPERACIÓN PRESENTA DEMASIADAS BANDERAS ROJAS: Opacidad extrema (vendedor oculto, sin documentación).Errores en información básica (superficies, proyecto).Garantías debilitadas (fincas no agrupadas).Plazo imposible (12 meses para proceso de 24+ meses).Estructura sospechosa (préstamo para autocompra).Para el inversor: NO INVIERTA. El riesgo de pérdida total o parcial es muy elevado. Se está financiando la compra de un activo problemático sin transparencia, con garantías reducidas y un plazo de salida irreal. Para la comunidad inversora: Comparta este análisis. Alertar a otros inversores puede prevenir pérdidas significativas. Conclusión: Cuando una operación tiene más preguntas sin responder que certezas, y cuando las respuestas recibidas confirman los peores temores, la decisión prudente es clara: ABSTENERSE Y PROTEGER EL CAPITAL. Hay oportunidades de inversión con transparencia, esta no es una de ellas. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Eurovaloraciones S.A. (Ref. 00617/2026), el Estudio de Detalle de 2004, la consulta catastral, la normativa urbanística del PGOU de Málaga y la nota simple informativa de las fincas, así como las respuestas dadas por wecity a las preguntas realizadas La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.  
Sparrow In Jail 03/02/26 04:46
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto de El Limonar de Málaga. Ya tengo las preguntas preparadas.INFORME COMPLETO: ANÁLISIS DE LA OPERACIÓN DE CROWLENDING "MÁLAGA EL LIMONAR" EN WECITY Fecha del análisis: Febrero 2026 Activo: Solar en Calle Fuente de la Manía, 8 y Subida de San Cristóbal, 27, Málaga. Importe solicitado: 850.000 € Rentabilidad ofrecida: 11% anual Plazo estimado: 12 meses (con 6 meses de prórroga posible) RESUMEN EJECUTIVO Se ha analizado en profundidad una operación de préstamo participativo para la adquisición de un solar en Málaga. La investigación, que incluye revisión de tasación oficial, notas simples, normativa urbanística, estudio de detalle y consulta catastral, revela una situación extremadamente preocupante. El dossier comercial publicado por Wecity contiene numerosos datos incorrectos que infravaloran el terreno y sobrevaloran el proyecto real. Peor aún, se ha detectado una opacidad total sobre la identidad del titular real del suelo, cuyo nombre aparece sistemáticamente censurado en toda la documentación oficial. El activo procede de una promotora en concurso de acreedores y el proyecto urbanístico data de 2004, estando caducado. Los riesgos identificados son de máxima gravedad: imposibilidad de verificar al prestatario, garantía hipotecaria no ejecutable en su estado actual, proyecto constructivo obsoleto, y una estructura financiera que sugiere que el préstamo serviría principalmente para que el "promotor" compre el terreno usando dinero de los inversores. RECOMENDACIÓN FINAL: NO INVERTIR BAJO NINGÚN CONCEPTO. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDAD VALORACIÓN DEL ACTIVO (Según Tasación Oficial Euroval 00617/2026): Valor Hipotecario: 1.746.669 €Método: Residual Dinámico (valoración de suelo por su potencial)Superficie real: 753 m² (suma de dos parcelas: 111 m² + 642 m²)Edificabilidad real: 2.249,17 m² (1.301,53 m² vivienda + 947,64 m² garaje)Promoción real posible: 14 viviendas + 37 plazas de garajeDISCREPANCIAS GRAVES CON EL DOSSIER WECITY: Superficie del suelo: Dossier dice 616 m² vs Realidad 753 m² (22% MENOS en dossier)Superficie edificable: Dossier dice 1.912,90 m² vs Realidad 2.249,17 m² (15% MENOS)Promoción: Dossier anuncia 19 viviendas + 19 garajes vs Realidad 14 viviendas + 37 garajesSituación licencia: Dossier dice "pendiente de solicitud" vs Realidad: Estudio de Detalle de 2004 aprobado pero caducado, necesita proceso nuevo completo.ANÁLISIS DE LA ESTRUCTURA FINANCIERA: Importe préstamo: 850.000 €LTV (Loan-to-Value) sobre valoración: 48.66% (aparentemente conservador)OBJETO DEL PRÉSTAMO: Para ADQUIRIR el suelo. Esto es crítico: no es para construir, es para comprar el terreno.Plazo de salida: 12 meses mediante "financiación bancaria" - TÉCNICAMENTE IMPOSIBLE para un proyecto sin licencia actual.PROYECCIÓN DE FLUJOS: El promotor necesitaría en 12 meses: 1) Agrupar las dos fincas registralmente, 2) Actualizar el proyecto a normativa 2026, 3) Obtener nueva licencia de obra, 4) Conseguir financiación bancaria para construcción. Este proceso realista toma 24-36 meses.La probabilidad de incumplimiento a 12 meses es muy alta.En caso de ejecución, los inversores se encontrarían con un suelo cuyo valor real de realización forzosa sería muy inferior al de tasación, especialmente al no estar las fincas agrupadas.FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS) UBICACIÓN: El solar se encuentra en Málaga capital, en la zona de El Limonar/La Victoria, una zona residencial consolidada con buena demanda.NORMATIVA URBANÍSTICA CLARA: El suelo está calificado como CTP-1 (Residencial) con edificabilidad de 1.80 m²t/m²s. Existe un Estudio de Detalle aprobado en 2004 que define parámetros constructivos.TASACIÓN OFICIAL: Realizada por sociedad homologada (Euroval, registro BdE 4388) siguiendo metodología oficial (Orden ECO/805/2003).SUELO URBANIZADO: No tiene cargas de urbanización pendientes, según la tasación.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS RIESGO MÁXIMO 1: IDENTIDAD OCULTA Y OPACIDAD EXTREMA El nombre del titular registral aparece CENSURADO en la Nota Simple.El campo del titular aparece en BLANCO en la Tasación oficial.NO SE PUEDE VERIFICAR quién es el prestatario real.Esto imposibilita cualquier due diligence básica (KYC/AML), verificar experiencia, historial crediticio, o si es el verdadero propietario.RIESGO MÁXIMO 2: GARANTÍA HIPOTECARIA INEXISTENTE EN LA PRÁCTICA La Tasación CONDICIONA SU VALOR a la "inscripción de la agrupación de las dos fincas".Actualmente son DOS FINCAS SEPARADAS (una en C/ Subida San Cristóbal 27 y otra en C/ Fuente de la Manía 8).Sin esta agrupación registral, NO SE PUEDE CONSTITUIR UNA HIPOTECA ÚNICA sobre el conjunto valorado en 1,75M€.Los inversores tendrían que hipotecar dos fincas separadas de menor valor individual.RIESGO MÁXIMO 3: PROYECTO OBSOLETO Y PROMOTOR FANTASMA El Estudio de Detalle es de JUNIO 2004 (22 AÑOS ANTIGUO).El promotor original (PROMOCIONES AMANECER S.L.) está EN CONCURSO DE ACREEDORES.NO EXISTE PROYECTO ACTUALIZADO a normativa 2026 (CTE, eficiencia energética, etc.).NO HAY LICENCIA DE OBRA VIGENTE. La del ED de 2004 está caducada.HIMAR LIVING SL (el "promotor" en dossier) no aparece como titular en ningún documento.RIESGO 4: INFORMACIÓN DISCREPANTE EN EL DOSSIER COMERCIAL Datos técnicos incorrectos (superficies, número de viviendas).Minimización de la complejidad real (licencia "pendiente" cuando hay que reiniciar proceso completo).Plazo de salida (12 meses) TÉCNICAMENTE IMPOSIBLE.No se menciona el origen del activo (concurso de acreedores).RIESGO 5: ESTRUCTURA FINANCIERA INCIERTA El préstamo es para ADQUIRIR el suelo, no para desarrollar.El "promotor" usaría dinero de crowdlending para ¿COMPRARSE EL TERRENO A SÍ MISMO.?La "salida con financiación bancaria" en 12 meses es una QUIMERA para un proyecto sin licencia.Posible esquema: usar financiación colectiva para pagar la compra del activo problemático, dejando el riesgo a los inversores.RIESGO 6: SOBREVALORACIÓN DEL COLATERAL La valoración de 1,75M€ asume un promotor profesional ejecutando el proyecto.En manos de un titular oculto sin historial promotor, el valor real de realización (en venta forzosa) podría ser 40-50% inferior.El activo lleva 20 años paralizado, lo que sugiere problemas no visibles.RIESGO 7: PROBLEMAS TÉCNICOS NO CONSIDERADOS El proyecto es en LADERA con 12m de desnivel, requiriendo costosos muros de contención.El coste de construcción en dossier (1.166 €/m²) está probablemente infravalorado para esta complejidad.Normativas actuales (2026) son mucho más exigentes que las de 2004, encareciendo el proyecto.CONSIDERACIONES FINALES ESCENARIO MÁS PROBABLE (reconstruido con la información): Un inversor o fondo (titular oculto) adquirió este suelo en la liquidación del concurso de acreedores de PROMOCIONES AMANECER S.L., probablemente a precio bajo.Encargó una tasación hipotecaria usando el viejo Estudio de Detalle de 2004 como base, obteniendo valoración de 1,75M€.Busca financiación crowdlending de 850.000€ (aproximadamente el doble de lo que probablemente pagó).Si consigue el dinero: Paga la compra del suelo (o se la paga a sí mismo si ya es el dueño).Tiene 12 meses para "maquillar" el activo e intentar revenderlo o refinanciarlo.Si no lo logra (lo más probable), incumple el préstamo.Los inversores ejecutarían la hipoteca sobre:  Un suelo con dueño desconocido.Dos fincas no agrupadas (dificultando la venta).Sin proyecto ejecutable actual.Con un valor de mercado real muy inferior al de tasación.PATRÓN DETECTADO: Esto no es una financiación a un promotor para un proyecto. Es un intento de monetizar un activo inmobiliario fallido ("zombi") usando el crowdlending, trasladando TODO el riesgo a inversores minoristas mientras el titular oculto obtiene liquidez inmediata. OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta operación presenta TODAS las banderas rojas de una posible estafa estructurada o, en el mejor de los casos, de una operación de altísimo riesgo donde la información esencial ha sido ocultada. Los elementos más preocupantes: LA CENSURA DEL NOMBRE DEL TITULAR EN LA NOTA SIMPLE es inaudito en finanzas serias. Solo alguien con algo que ocultar hace esto.LAS DISCREPANCIAS ENTRE DOSSIER Y REALIDAD no son errores puntuales. Son múltiples, significativas, y todas en la dirección de hacer parecer la operación más atractiva y menos riesgosa de lo que es.EL HISTORIAL DEL ACTIVO (concurso de acreedores, proyecto de 2004) explica por qué ha estado 20 años parado: es un activo problemático.LA ESTRUCTURA TEMPORAL es inviable. Cualquier profesional del sector sabe que 12 meses es imposible para licenciar y financiar un proyecto de estas características desde cero.CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN CONCLUSIÓN: Esta operación de crowdlending es EXTREMADAMENTE PELIGROSA para el inversor. Los riesgos de pérdida total o parcial del capital son muy elevados. La opacidad, las discrepancias en la información y la inviabilidad del plazo de salida la hacen INVERTIBLE. RECOMENDACIONES PARA EL INVERSOR: NO INVERTIR en esta operación bajo ningún concepto.COMPARTIR ESTE ANÁLISIS con otros inversores en foros especializados para protegerles de posibles pérdidas.RECOMENDACIÓN FINAL: Hay miles de oportunidades de inversión. Esta no es una de ellas. Es una operación con demasiadas banderas rojas. La regla de oro en inversión es: "Si no lo entiendes o algo no cuadra, no inviertas". Aquí muchas cosas no cuadran, y lo que cuadra es preocupante. INVERSIÓN: NO RECOMENDADANIVEL DE RIESGO: MÁXIMO (Pérdida total probable) TRANSPARENCIA: INEXISTENTE VIABILIDAD: INVIABLE DECISIÓN: NO INVERTIR + Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Eurovaloraciones S.A. (Ref. 00617/2026), el Estudio de Detalle de 2004, la consulta catastral, la normativa urbanística del PGOU de Málaga y la nota simple informativa de las fincas. La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. 
Sparrow In Jail 01/02/26 22:31
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, Muchas gracias, ya veremos si me han bloqueado en las preguntas del próximo proyecto, desde luego cada vez es más difícil encontrar una oferta que a mi juicio merezca la pena.
Sparrow In Jail 01/02/26 04:08
Ha respondido al tema Civislend
Buenas noches, No he llegado a tiempo del chat de preguntas del proyecto Antoni Abat, no me había dado tiempo al estudio del mismo, pero si he visto las respuestas que han dado a las preguntas de los compañeros. A mi juicio se confirman y agravan muchos de los riesgos identificados en la due dilligence, y se revelan nuevas inconsistencias y aproximaciones excesivamente optimistas por parte del promotor/plataforma.PUNTOS CRÍTICOS CONFIRMADOS Y NUEVAS ALERTAS1. CONFIRMACIÓN DE RIESGOS OPERATIVOS GRAVES:Se confirma que NO se ha solicitado la división horizontal. La afirmación de que "no se necesita licencia" y que es "un trámite administrativo" es muy engañosa. La división horizontal requiere un proyecto técnico, aprobación por la comunidad de propietarios (que en este caso debe crearse), presentación en el Ayuntamiento para su calificación urbanística y finalmente inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto NO es un mero trámite administrativo rápido; es un proceso que en Barcelona, y más en un edificio protegido (Grado D), puede llevar 12-24 meses. La afirmación de que "12 meses son suficientes" ignora por completo la realidad de los plazos administrativos y judiciales.Se confirma que NO hay un plan para las viviendas de renta antigua. La respuesta admite que "no se venderán por el momento" y que los inquilinos "tienen derecho a quedarse". Esto significa que 2 de las 18 viviendas están completamente bloqueadas para el plan de venta a corto/medio plazo, reduciendo de facto el pool de activos vendibles. Su valor en un escenario de ejecución sería marginal.Se confirma la ausencia de un plan concreto de vaciado. La respuesta es vaga: "el promotor no ha indicado si realizará una oferta a los inquilinos, siendo una posibilidad". No hay un plan estructurado, presupuestado ni con cronograma para el desalojo de las 12 viviendas cuyos contratos vencen. El riesgo de prórroga forzosa o conflicto se minimiza de forma injustificada.2. NUEVAS INCONSISTENCIAS Y CONTRADICCIONES:Discrepancia en la Experiencia del Promotor: En el chat, un inversor señala una contradicción directa. La web del promotor (aylat.es) dice que este proyecto "es el primer proyecto inmobiliario documentado de Aylat", mientras que la plataforma afirma que tiene experiencia a través de "otras sociedades suyas". Esto genera dudas sobre la transparencia y sobre qué entidad legal (Aylat Haus SL, la deudora) tiene realmente la experiencia y los activos para responder.Falacia del "Repago con 10 Viviendas": Se repite que solo hacen falta vender 10 viviendas para repagar el préstamo. Este cálculo omite factores críticos: Precio de venta realista: Asume que se venderán al precio proyectado de ~166.000€ por vivienda, lo cual depende de que estén libres, reformadas y con la división horizontal hecha.Costes simultáneos: Ignora que durante el periodo de venta hay que seguir pagando intereses del préstamo (152.500€/año), costes de mantenimiento, community manager, etc. Liquidez y tiempo: Vender 10 viviendas en un edificio no reformado, posiblemente con vecinos en proceso de desalojo, no es algo que ocurra en semanas. Puede llevar muchos meses, tiempo durante el cual el préstamo crowd ya habría vencido.3. RESPUESTAS PELIGROSAMENTE OPTIMISTAS:Sobre el riesgo de "inquiocupas": La respuesta lo minimiza diciendo que "se podrán vender las viviendas arrendadas". Vender una vivienda con un ocupante ilegal es extremadamente difícil y con un descuento enorme sobre el valor de mercado. Es uno de los peores escenarios para un activo garantía.Sobre la refinanciación como "Plan B": Se menciona repetidamente la posibilidad de "refinanciar el resto" con otro financiador. Esto no es un plan de contingencia sólido. Un banco o financiera examinaría los mismos riesgos (división horizontal pendiente, inquilinos, protección patrimonial) y probablemente rechazaría la operación o la condicionaría a avales personales muy sólidos, que no se mencionan.CONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTASLas respuestas no han mitigado ningún riesgo fundamental identificado en el informe. Al contrario:Han confirmado la inexistencia de trámites clave (división horizontal).Han confirmado la falta de un plan detallado para el mayor cuello de botella (vaciado).Han revelado una contradicción sobre la experiencia del promotor.Han mostrado una actitud de excesivo optimismo frente a riesgos legales y administrativos complejos (tiempos de la división horizontal, prórrogas forzosas, ocupación).La recomendación de NO INVERTIR se ve reforzada. Las respuestas sugieren que ni el promotor ni la plataforma tienen un control realista sobre los plazos y costes críticos del proyecto. La probabilidad de que el promotor pueda vender 10 viviendas libres, con división horizontal inscrita, en 12 meses, partiendo de la situación actual, es prácticamente nula. El escenario más probable es un impago en el vencimiento, seguido de un proceso de ejecución hipotecaria largo y complejo sobre unos activos con un valor de realización muy inferior al préstamo.