Buenas noches, Adjunto mi due dilligence sobre el proyecto Antoni Abat de Barcelona INFORME DE ANÁLISIS DE INVERSIÓN - PROYECTO ANTONI ABAT BARCELONA (AYLAT HAUS SL) Fecha del Análisis: 31 de enero de 2026 DATOS DEL PROYECTO Denominación: Antoni Abat Barcelona Promotor: Aylat Haus, S.L. CIF: B24989253 Fecha Constitución Promotor: 05 de diciembre de 2025 Representante Legal: D. Alp Okumus Plataforma de Crowdlending: Civislend OBJETO DEL PRÉSTAMO: Financiar parte de la compra de un edificio residencial de 18 viviendas y 1 local comercial en Carrer Sant Antoni Abat, 51, 08001 Barcelona. Tras la compra, el promotor planea realizar la división horizontal, reformar zonas comunes y una vivienda, y vender las viviendas individualmente. DATOS CLAVE DEL PRÉSTAMO: Importe Total Solicitado: 1.525.000 €Tasa de Interés Nominal (TIN): 10,00% anualModalidad de Pago: Bullet (intereses y capital al vencimiento)Plazo: 12 meses, con opción a prórroga de 6 mesesAmortización Anticipada: Permitida sin penalización a partir del mes 2Comisión de Apertura: 5,00% sobre el importe del préstamoTicket Mínimo por Inversor: 250 €GARANTÍAS OFRECIDAS: Hipoteca de primer rango sobre el edificio principal (Sant Antoni Abat, 51).Hipoteca de primer rango sobre dos viviendas adicionales en Vía Barcino 61, Barcelona (distrito de Sant Andreu).Prenda sobre las participaciones sociales de la SPV.VALORACIONES DECLARADAS: Precio de Compra del Activo Principal: 1.660.000 €Valor de Tasación Declarado del Conjunto de Activos: 3.583.700 €LTV (Loan-to-Value) Declarado: 43%Aportación del Promotor Declarada: ~385.000 € (Teaser) / 636.732 € en "suelo y asociados" (Estudio Económico)ANÁLISIS FINANCIERO PROYECCIONES DE INGRESOS Y COSTES: El estudio económico proyecta ingresos totales por 3.223.485 €, derivados de la venta de las 18 viviendas, el local comercial y una vivienda de garantía adicional. Esto supone un precio medio por m² coherente con el rango alto del estudio de mercado presentado (2.600-3.300 €/m²). El estudio detalla unos costes totales de 2.362.584 €, resultando en un beneficio antes de impuestos proyectado de 860.901 € (margen del 26,71%). ESTRUCTURA DE FONDOS: 65% (1.525.000 €): Financiado mediante el préstamo crowd.27% (636.732 €): Aportación del promotor en forma de "suelo y asociados" (valor del activo, no necesariamente liquidez).9% (200.852 €): Gastos a pagar con las ventas.El análisis detallado revela omisiones críticas en los costes, como la partida para la división horizontal legal y los costes realistas de desalojo/vaciado, lo que cuestiona la integridad del presupuesto. FLUJO DE CAJA Y CAPACIDAD DE PAGO: El edificio genera actualmente un flujo de alquileres neto de aproximadamente 6.867 €/mes. Este flujo cubriría solo alrededor del 54% de los intereses anuales del préstamo (152.500 €/año). El plan de negocio implica la interrupción de este flujo para vaciar y vender, creando un periodo de carencia de ingresos justo cuando se necesitan fondos para pagar intereses y capital. FORTALEZAS UBICACIÓN PRIVILEGIADA: El activo principal se sitúa en el centro histórico de Barcelona (Ciutat Vella), una zona de alta demanda residencial y turística. LTV DECLARADO BAJO: En teoría, un LTV del 43% sobre un valor tasado de 3,58 millones de euros ofrece un colchón de seguridad significativo. GARANTÍAS MÚLTIPLES: La operación se presenta con un paquete de tres activos inmobiliarios como garantía hipotecaria. POSIBLE REPAGO ANTICIPADO: Se menciona que una de las viviendas de garantía adicional tiene una oferta de compra firme por 215.000 €, cuyo importe se destinaría a amortización anticipada. DEBILIDADES Y RIESGOS (CON ANÁLISIS DE DISCREPANCIAS DOCUMENTALES) 1. DISCREPANCIAS GRAVES EN LA INFORMACIÓN BÁSICA: CONFUSIÓN EN EL APORTE DEL PROMOTOR: El "Teaser" habla de un aporte de ~385.000 €, el "Estudio Económico" de 636.732 € en "suelo y asociados". La falta de una explicación clara y unificada sobre la naturaleza y momento de su aportación genera opacidad. Parece que el promotor aporta el activo (valor contable), no liquidez, y que el cash flow para ejecutar el proyecto depende casi exclusivamente del dinero crowd.2. RIESGOS JURÍDICOS-REGISTRALES EXTREMOS (EL NÚCLEO DEL PROBLEMA): TITULARIDAD COMPLEJA DEL ACTIVO PRINCIPAL: La Nota Simple revela que el edificio de Sant Antoni NO es propiedad de Aylat Haus, sino de 6 titulares físicos, con una estructura que incluye pleno dominio, usufructo vitalicio y nuda propiedad. Aylat debe primero comprarlo y luego obtener el consentimiento unánime de todos para hipotecarlo, un proceso lleno de incertidumbre.GARANTÍAS ADICIONALES INEXISTENTES A EFECTOS PRÁCTICOS: Aunque todos los documentos coinciden en que las garantías extra son dos viviendas en Vía Barcino 61 (Sant Andreu), la Nota Simple demuestra que NO están inscritas a nombre de Aylat Haus SL o de su filial ALPO 3. El titular registral sigue siendo el vendedor de 2017. Las escrituras de compra de 2017 NO SE INSCRIBIERON. EN LA ACTUALIDAD, AYLAT NO PUEDE HIPOTECAR ESOS INMUEBLES PORQUE NO CONSTA COMO PROPIETARIO LEGAL EN EL REGISTRO. Esto invalida la solidez de esa garantía. Existe una contradicción directa entre lo que se promete (garantía hipotecaria de primer rango) y la realidad registral (el promotor no es dueño legal del bien).CARGA FISCAL PRIORITARIA (IMPUESTO DE SUCESIONES): La Nota Simple del edificio principal contiene una anotación por Impuesto de Sucesiones de 706.093,32 €. Aunque el texto indica "pagados", la anotación sigue vigente en el registro hasta noviembre de 2029. En derecho registral, una anotación de este tipo significa que la finca está afecta como garantía del pago de esa deuda tributaria. Mientras no se cancele la anotación, Hacienda mantiene un derecho de prelación (prioridad) sobre cualquier hipoteca que se constituya después. Esto significa que, en caso de impago del impuesto, Hacienda podría embargar y subastar el inmueble antes que los prestamistas crowd. La presencia de esta carga, independientemente de su estado de pago, reduce el valor neto y la prioridad de la garantía hipotecaria ofrecida a los inversores.3. PLAN DE NEGOCIO INVIABLE EN EL PLAZO DEL PRÉSTAMO: CRONOGRAMA IRREAL Y OMISIÓN DEL TRÁMITE CLAVE: El "Estudio Económico" del promotor presenta un cronograma que evidencia una planificación poco realista y omite el paso más crítico. Planea el "Inicio construcción" en Marzo-26 y el "Fin construcción" en Junio-26 (3 meses), un plazo inverosímil para obras en un edificio ocupado. Además, deja en blanco la fecha para la "Licencia de obras".OMISIÓN GRAVE: LA DIVISIÓN HORIZONTAL. Para vender las 18 viviendas de forma individual (y así lograr los ingresos proyectados), es un requisito legal INELUDIBLE realizar e inscribir la división horizontal. Este trámite, que consume 12-24 meses y cuesta 50.000-100.000 €, NO APARECE en el cronograma ni está presupuestado. Sin él, solo se puede vender el edificio como un todo indiviso, a un valor muy inferior. Esto invalida el mecanismo de repago principal.INVIABILIDAD DEL VACIADO Y RIESGO DE OCUPACIÓN: El promotor planea vaciar 12 viviendas con contratos que "vencen" en 2026/27 y 2 con renta antigua. En Barcelona, zona declarada "tensa", esto es extremadamente difícil: Los contratos que "vencen" NO finalizan automáticamente, sino que entran en prórroga forzosa. Para desalojar, se debe notificar con 4 meses de antelación (ignoramos si se ha hecho), en otro caso solo por causas tasadas (necesidad propia u obras mayores), proceso judicializable.Las 2 viviendas de renta antigua (años 70) otorgan derechos vitalicios y heredables. Su desalojo es casi imposible y requeriría indemnizaciones altísimas no presupuestadas.En una zona tensa, la protección al inquilino es máxima, alargando y encareciendo cualquier proceso de desahucio.El coste real del vaciado (honorarios legales, indemnizaciones, pérdida de rentas durante años) no está presupuestado y podría superar los 500.000 €.4. RIESGOS INTRÍNSECOS DE LOS ACTIVOS GARANTÍA: ACTIVO PRINCIPAL CON GRAVÁMENES: Su valor de realización forzosa (lo que valdría en una subasta rápida con inquilinos y deudas) se estima, de forma conservadora, entre 650.000 € y 1.200.000 €, muy por debajo del importe del préstamo. Esto situaría el LTV REAL entre el 127% y el 235%.GARANTÍA ADICIONAL "TÓXICA": Una de las viviendas de Vía Barcino tiene un contrato de alquiler de renta antigua de 1962, con una inquilina de 93 años. Estos contratos son heredables, por lo que es un activo que no se puede liberar a corto o medio plazo, y su valor líquido es marginal.5. PERFIL DEL PROMOTOR: SOCIEDAD SIN HISTORIAL: Aylat Haus SL se constituyó el 5 de diciembre de 2025. Carece de estados financieros históricos y de trayectoria demostrable. La "experiencia" atribuida en el Teaser no puede ser de la sociedad deudora.INDICIOS DE GESTIÓN DEFICIENTE: La falta de inscripción de las propiedades de Vía Barcino tras 8 años plantea dudas sobre su capacidad de ejecución.RESUMEN DE CONTRADICCIONES DOCUMENTALES Y RIESGOS CLAVE CONSIDERACIONES FINALES El análisis no revela simples "puntos débiles", sino un patrón de inconsistencias, omisiones de información crítica y una estructura de operación que parece diseñada sobre premisas falsas o irreales. La rentabilidad del 10% TIN no compensa el riesgo de pérdida total o parcial del capital, que en este caso es muy elevado.La plataforma Civislend, en su función de filtro, no parece haber detectado o exigido la corrección de estas incongruencias graves entre los documentos de un mismo proyecto.La advertencia de la Ficha de Datos Fundamentales ("Riesgo de perder los fondos invertidos") debe tomarse en este caso como una descripción precisa y probable del desenlace.La inversión crowdlending funciona mejor con proyectos cuyos flujos de repago no dependan únicamente de la exitosa culminación de un plan de negocio complejo y especulativo. Este proyecto es lo opuesto.OPINIÓN FUNDAMENTADA Basándome en el análisis integral de toda la documentación, mi opinión es que esta operación de crowdlending presenta un riesgo inaceptablemente alto para el inversor medio. Las garantías, presentadas como el pilar de seguridad, se desmoronan ante un examen registral básico. El plan de negocio es inviable en el plazo de 12 meses debido a la omisión de trámites legales obligatorios de larga duración (división horizontal) y a la imposibilidad práctica de vaciar el edificio en el contexto legal de Barcelona. Las proyecciones financieras optimistas chocan con la cruda realidad de los costes no presupuestados. Las múltiples contradicciones entre los documentos oficiales sugieren una falta de rigor y transparencia. En esencia, los inversores están siendo invitados a financiar la fase más arriesgada (la compra) de un proyecto con barreras legales casi infranqueables para generar liquidez en el horizonte temporal del préstamo. La probabilidad de repago a los 12 o 18 meses es remotísima. CONCLUSIÓN NO SE RECOMIENDA INVERTIR en el proyecto "San Antonio Barcelona" promovido por Aylat Haus SL y ofrecido a través de Civislend. La acumulación de riesgos jurídicos, operativos y financieros, unida a las graves inconsistencias documentales identificadas, hace que esta inversión se asemeje más a una apuesta especulativa de alto riesgo que a un préstamo garantizado con un colateral sólido. El inversor potencial asumiría un riesgo de pérdida de capital muy superior a la rentabilidad ofrecida del 10%. Se aconseja a aquellos que estén evaluando la operación, que consideren destinar su capital a alternativas con un perfil de riesgo más claro y mejor fundamentado. Nota: Este informe se basa en el análisis de la documentación proporcionada por la plataforma y el promotor. No constituye asesoramiento financiero personal. Toda inversión conlleva riesgos, y el inversor debe tomar su propia decisión informada.
