Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 15/03/26 19:28

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Yo no voy a entrar, mi opinión la tiene ya pero.... ya viste lo que puse: DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se realiza exclusivamente a efectos informativos y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta de contratación. Toda decisión de inversión debe basarse en la documentación oficial del proyecto y en el juicio independiente del inversor, quien asume plenamente los riesgos derivados de la misma.

Sparrow In Jail 15/03/26 19:26

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Si estás interesado en el canal de Telegram de Wecity, abren una ventana para hacer preguntas el lunes a las 12h.Responden a lo largo del día,

Sparrow In Jail 15/03/26 19:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo no voy a entrar, pero si alguien está interesado les adjunto las preguntas mínimas que yo haría en el chat, por si las juzgan pertinentes: Hola, estoy analizando el proyecto Puntiró y antes de invertir me surgen algunas dudas que agradecería me aclararan. Gracias. 1. En la Nota Simple del Registro la finca aparece como RÚSTICA, mientras que en el folleto se indica "suelo urbano finalista". ¿Podrían aclarar cuál es la clasificación urbanística real de la parcela según el planeamiento del Ayuntamiento de Palma? 2. En el contrato se menciona que la licencia de obras fue concedida en noviembre de 2024. ¿Podrían facilitar una copia de dicha licencia? La tasación advierte que se ha valorado una modificación del proyecto inicial. ¿La licencia ampara el proyecto actual o el inicial? 3. Sobre la garantía adicional: ¿ese activo ya está adquirido o su compra está pendiente de realizarse? Si es futura, ¿en qué estado están las gestiones y cuándo estará comprada? 4. La tasación indica que no hay contrato de obra ni presupuesto de contrata. ¿Podrían facilitar el presupuesto detallado de ejecución y el cronograma de obra? 5. El proyecto incluye un helipuerto. ¿Cuenta ya con las autorizaciones de AESA y del Ayuntamiento? Si están en trámite, ¿en qué fase se encuentran? 6. En el expediente solo está el certificado de tasación. ¿Podrían facilitar el informe completo? Entiendo que contiene información detallada importante para evaluar la inversión. 7. En la documentación se incluye una consulta catastral de la parcela 240 (urbana, 8.701 m²), pero el proyecto es en la parcela 224 (7.500 m²). ¿Este documento se ha incluido por error o hay alguna relación entre ambas parcelas? 8. El estudio de mercado habla de 687 m² y la brochure de 658,8 m². ¿Cuál es la superficie real y definitiva del proyecto? 9. Dada su experiencia en Mallorca, ¿qué evolución prevén para el mercado de lujo en la zona y qué plazos estiman para la venta? 10. ¿Quién será el Project Monitor? ¿Ya está designado? ¿Con qué frecuencia emitirá informes y cómo podremos acceder a ellos? Gracias por su atención. Quedo a la espera de sus respuestas para tomar una decisión informada. Un saludo.

Sparrow In Jail 15/03/26 19:04

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Puntiró de Mallorca.RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO PUNTIRÓ (MALLORCA)DATOS DE LA OFERTAPlataforma: UrbanitaePromotor: VANGUARDIA 360º (a través de SPV VANGUARDIA 360 SEAVIEW VILLA S.L.)Tipo de operación: Préstamo senior (crowdlending inmobiliario)Importe total préstamo: 2.040.000 € (Tramo A: 990.000 € / Tramo B: 1.050.000 €)Importe oferta actual: 990.000 € (Tramo A)Plazo: 24 meses + 2 posibles extensiones de 6 meses (hasta 36 meses)Tipo de interés: 10,5% anual simple (Tramo A)Retorno mínimo (make-whole): 11 meses de intereses (9,625%)Amortización: Principal e intereses a vencimiento (bullet)Garantías principales:Hipoteca de primer rango sobre parcela 224 (responsabilidad del 140%)Hipoteca de primer rango sobre garantía adicional a adquirir (140%)Prenda de participaciones de la SPVPrenda de cuentas bancariasMandato de ventaEquity del promotor: 947.790 € (24,5% del total)Coste total del proyecto: 3.872.660 €Precio de venta previsto: 4.500.000 € (escenario conservador)LTV (con intereses): 53,1%LTC (con intereses): 79,9%ANÁLISIS FINANCIEROIngresos netos de venta: 4.275.000 €Costes totales (sin intereses): -2.942.760 €Intereses del préstamo Urbanitae: -347.900 €Impuesto de sociedades (25%): -245.783 €Beneficio neto del promotor: 737.348 € (16,4% sobre ventas)Rentabilidad para el inversor: 10,5% anual fijoRentabilidad para el promotor: Aproximadamente 78% sobre su equity en 2-3 añosFORTALEZASEquipo promotor de primer nivel: Alexander Enzmann (arquitecto con más de 30 años de experiencia), Sonja Enzmann-Beselin (abogada internacional con experiencia en banca de inversión en Londres y Frankfurt) y Mario Pérez (arquitecto técnico con más de 18 años y más de 100 proyectos). Su track record es excepcional, destacando la operación de la Finca de Alaró en Mallorca, donde compraron por 530.000 € y vendieron por 2.700.000 €, obteniendo un beneficio del 409%.Garantías sobre el papel sólidas: La estructura incluye doble hipoteca de primer rango con responsabilidad del 140%, prenda de participaciones, prenda de cuentas bancarias y mandato de venta. Es una arquitectura legal robusta y bien diseñada.Estructura jurídica correcta: El Contrato de Financiación sigue los estándares del mercado y el Agente de Garantías (PROPTECH) es un tercero independiente con mandato indirecto, lo que permite una eventual ejecución de garantías de forma ordenada.Ubicación privilegiada: La urbanización Puntiró es una de las zonas más exclusivas de Palma, con parcelas de mínimo 7.000 m², seguridad 24 horas, y cercanía al aeropuerto y centro de la ciudad (18 minutos). Las vistas a la bahía de Palma son excepcionales.Demanda del mercado de lujo: El segmento de alto standing en Mallorca mantiene una demanda creciente, con compradores internacionales (europeos, americanos y árabes) y una oferta limitada. Los precios han mostrado una tendencia alcista sostenida.Estudio de mercado favorable: El precio de venta previsto de 4,5 millones de euros se alinea con los comparables de la zona, donde la media se sitúa en 4,08 millones de euros.DEBILIDADES Y RIESGOS (CRÍTICOS)RIESGO URBANÍSTICO GRAVÍSIMO: Según la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la Tasación de Gesvalt, el suelo es RÚSTICO (clasificado como "suelo no urbanizable"). En Mallorca, la normativa del Consell exige una superficie mínima de 14.000 m² para construir en suelo rústico, y la parcela tiene solo 7.500 m².Consecuencia: La construcción es, con toda probabilidad, ILEGAL. El Ayuntamiento puede paralizar las obras en cualquier momento y, en caso de infracción urbanística grave, podría ordenarse la demolición. Esto implicaría la pérdida total del capital invertido.LICENCIA DE OBRAS NO ACREDITADA: El contrato menciona una licencia concedida en noviembre de 2024, pero NO SE HA APORTADO EL DOCUMENTO. La tasación advierte que se ha valorado una "modificación del proyecto inicial" sin disponer del proyecto original.Consecuencia: Si la licencia existente corresponde al proyecto inicial y la modificación actual (que incluye helipuerto y cambios de superficie) no está aprobada, la obra carece de licencia válida. Se estaría construyendo ilegalmente desde el primer momento.GARANTÍA ADICIONAL FUTURA (NO EXISTE HOY): La segunda hipoteca se describe como "sobre la garantía adicional a adquirir en caso de que dicha compra se produzca". El promotor se compromete a invertir 355.790 € para comprar ese activo durante el proyecto.Consecuencia: La garantía adicional NO EXISTE EN LA ACTUALIDAD. Es una promesa futura, no un activo real. Si el promotor no materializa esa compra, los inversores pierden una garantía clave que se presentaba como existente.OPACIDAD Y MANIPULACIÓN DOCUMENTAL: En el dossier se ha incluido un documento catastral de la PARCELA 240 (urbana, de 8.701 m²) que NO CORRESPONDE a la parcela del proyecto (la 224, rústica, de 7.500 m²).Consecuencia: Esto no es un error. Un equipo de este nivel no comete ese descuido. Es una maniobra deliberada para que el inversor vea la palabra "URBANO" y no investigue más. Demuestra mala fe y una voluntad de ocultar la realidad.FALTA DE INFORME DE TASACIÓN COMPLETO: Solo se ha facilitado el certificado de tasación (un resumen), no el informe completo. El certificado ya incluye advertencias graves: falta de certificación de obra, falta de contrato de construcción, ausencia de proyecto original y valoración sobre una modificación.Consecuencia: El informe completo probablemente contiene advertencias aún más graves que desaconsejarían la inversión. Su ocultación es, por sí misma, una señal de alarma inequívoca.SUPERFICIES CONTRADICTORIAS: El folleto inicial de Urbanitae habla de 687 m² construidos, mientras que la brochure comercial de la villa indica 658,8 m².Consecuencia: Esta falta de precisión es impropia de un proyecto de 4,5 millones de euros. Denota descoordinación o desinterés por el detalle, lo que no inspira confianza.LTC MUY ELEVADO (79,9%): El Loan to Cost incluyendo intereses es muy alto.Consecuencia: Cualquier desviación de costes, algo común en construcción, puede poner el proyecto en pérdidas. El colchón para imprevistos es muy ajustado.AUSENCIA DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN: La tasación advierte explícitamente que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata.Consecuencia: El riesgo de sobrecostes y desviación de plazos es elevado. El promotor actúa como constructor, pero sin un presupuesto cerrado, el control de costes es incierto.DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIASClasificación del suelo: El folleto afirma que es "urbano finalista", pero el Registro de la Propiedad lo clasifica como RÚSTICO y la tasación de Gesvalt como "suelo no urbanizable".Consecuencia: GRAVÍSIMA. La base de la inversión es falsa. Si el suelo es rústico y no cumple los requisitos legales, la operación es inviable.Parcela catastral: El proyecto se desarrolla en la parcela 224, pero se ha incluido documentación de la parcela 240 (urbana).Consecuencia: MANIPULACIÓN. Se ha incorporado información de otra parcela para confundir al inversor. Es inaceptable y denota mala fe.Superficie construida: El folleto indica 687 m² y la brochure comercial 658,8 m².Consecuencia: Falta de precisión y coherencia documental. Denota desorden o desinterés por el detalle.Garantía adicional: Se presenta como una garantía sólida, pero el contrato la condiciona a una compra futura.Consecuencia: FALSA EXPECTATIVA. No es una garantía real hoy, es una promesa.Licencia de obras: Se afirma que está concedida, pero nunca se aporta y la tasación advierte que se valora una modificación sin proyecto original.Consecuencia: INCUMPLIMIENTO DOCUMENTAL. Sin licencia acreditada para el proyecto modificado, la construcción puede ser ilegal.CONSIDERACIONES FINALESEl equipo es excelente. Alexander Enzmann, Sonja Enzmann y Mario Pérez tienen un track record impecable y proyectos anteriores muy exitosos en Mallorca. Esto es precisamente lo que hace más grave la opacidad documental. No son novatos; saben perfectamente lo que hacen y cómo se presenta un proyecto de inversión.Los contratos son sólidos. La estructura legal, con el Contrato de Financiación y el Contrato de Mandato con Agente de Garantías independiente, es correcta y sigue los estándares del mercado.El problema no es legal, es URBANÍSTICO. Y es de tal magnitud que invalida todo lo demás. Un contrato perfectamente redactado no puede convertir un suelo rústico en urbano, ni crear una licencia donde no la hay, ni garantizar una compra futura que depende de la voluntad del promotor.La opacidad es la mayor señal de alarma. Incluir documentación de otra parcela no es un error. Es una maniobra para que el inversor vea "URBANO" y no profundice. Un equipo de este nivel no comete ese error por descuido. Lo hacen porque necesitan ocultar la realidad.El riesgo de pérdida total es real y elevado. Si el Ayuntamiento paraliza las obras (y con los datos objetivos, es probable), el préstamo entra en default. Las garantías se ejecutarían sobre una parcela rústica de 7.500 m² con una construcción ilegal que quizá haya que demoler. El valor de recuperación sería ínfimo.OPINIÓN FUNDAMENTADAEste proyecto NO es una inversión, es una apuesta contra el Ayuntamiento de Palma y la normativa urbanística de Mallorca.El análisis objetivo de los documentos demuestra que el suelo es rústico (hecho objetivo, no opinable), que la parcela de 7.500 m² no cumple la superficie mínima de 14.000 m² exigida en Mallorca para construir en suelo rústico, que la licencia de obras no se ha acreditado para el proyecto modificado, que la tasación advierte expresamente de que se valora una modificación sin tener el proyecto original, que se ha incluido documentación de otra parcela para confundir y que la garantía adicional no existe hoy.Un equipo de primer nivel presentando un proyecto pésimamente documentado y con indicios de manipulación solo tiene una explicación: el problema es tan grave que prefieren ocultarlo a perder la financiación.CONCLUSIÓNNO INVERTIR BAJO NINGÚN CONCEPTO.La rentabilidad del 10,5% anual no compensa, ni de lejos, el riesgo de pérdida total del capital. El proyecto tiene un riesgo urbanístico gravísimo que lo hace inviable legalmente en su configuración actual.Hay otros proyectos en el mercado con mejor documentación, menor riesgo y mayor transparencia. Este no es el lugar para poner tu dinero.DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este análisis se basa en la documentación facilitada y en información pública. No constituye asesoramiento financiero. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir su responsabilidad.

Sparrow In Jail 15/03/26 08:52

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Os paso mi due dilligence para el proyecto Finca San José, me ha salido muy cortito porque está todo muy claro, pobre Bertiín Osborne, creo que dentro de poco lo de "en tu casa o en la mia se va a convertir" "en tu casa o en tu casa". No merece la pena ni hacer preguntas. RESUMEN EJECUTIVO CON ANÁLISIS COMPLETODATOS DE LA OFERTAPréstamo de financiación participativa por importe de 4.300.000 euros, con tipo de interés nominal del 12,50% y rentabilidad total del 18,75% para un plazo de 18 meses, prorrogable otros 6 meses. El pago de intereses es bullet (al vencimiento). La garantía ofrecida es una hipoteca de primer rango sobre una finca rústica de 22 hectáreas con vivienda unifamiliar ubicada en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), cuyo valor de tasación asciende a 7.066.226 euros, lo que arroja un LTV del 61%.El objeto declarado del préstamo es refinanciar las cargas existentes sobre el activo. La sociedad deudora es KOSEVE INMO SL, constituida en agosto de 2025 con un capital social de 3.000 euros. El propietario registral actual de la finca es Bertin Osborne Intermediaciones SL, sociedad del conocido presentador, que según la Nota Simple arrastra dos prohibiciones de disponer por deudas con la Agencia Tributaria y una hipoteca vigente con Caixabank.ANÁLISIS DE FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOSFORTALEZAS• El valor de tasación del activo supera ampliamente el importe del préstamo, lo que proporciona un colchón teórico en caso de ejecución.• La garantía ofrecida es una hipoteca sobre un inmueble de alto valor y carácter singular, con potencial atractivo para compradores de perfil alto.• La rentabilidad ofrecida es elevada en términos relativos, lo que puede resultar atractiva para inversores con apetito por el riesgo.• La existencia de un periodo de reflexión de cuatro días para inversores no experimentados permite revocar la inversión sin coste.• El activo se encuentra en el área metropolitana de Sevilla, una zona con demanda consolidada.DEBILIDADES Y RIESGOS• La sociedad deudora (KOSEVE INMO SL) es de reciente creación, carece de historial, tiene un capital social de 3.000 euros y no presenta cuentas anuales. No existe información sobre la solvencia o experiencia de sus administradores.• El promotor no aporta fondos propios al proyecto. La totalidad del riesgo financiero recae sobre los inversores, lo que reduce el alineamiento de intereses.• La garantía hipotecaria de primer rango no existe en el momento de la inversión. Para constituirla, es necesario que el dinero de los inversores cancele primero las cargas actuales (prohibiciones de Hacienda e hipoteca de Caixabank) y que la finca sea adquirida por KOSEVE INMO. Se trata de una garantía futura y condicionada, no de una garantía real ya constituida.• El verdadero propietario del activo es Bertin Osborne Intermediaciones SL, sociedad que arrastra deudas con Hacienda que han motivado dos prohibiciones de disponer inscritas en el Registro. Estas anotaciones impiden cualquier transmisión o gravamen de la finca mientras no sean levantadas, y su cancelación requiere el pago previo a la Agencia Tributaria.• La tasación aportada contiene advertencias graves que no se mencionan en los documentos comerciales. Por un lado, el inmueble incumple la normativa urbanística vigente, aunque se considere consolidado por antigüedad. Por otro lado, existen discrepancias entre la superficie registral y la real, con ampliaciones no inscritas que deberían regularizarse. Ambas circunstancias pueden dificultar o impedir una futura refinanciación bancaria o una venta en condiciones.• El plan de salida previsto (refinanciación bancaria, venta del activo o fondos propios) es genérico y no está sustentado en ningún compromiso concreto. La posibilidad de obtener una hipoteca bancaria a largo plazo resulta incierta, dado que la sociedad deudora carece de solvencia y el activo presenta problemas urbanísticos.• La estructura de la operación es compleja y depende de un encadenamiento de hitos (pago a Hacienda, cancelación de prohibiciones, pago a Caixabank, cancelación de hipoteca, compraventa a KOSEVE INMO y constitución de nueva hipoteca). Cualquier retraso o incidencia en alguno de ellos puede paralizar el proyecto y dejar a los inversores en una posición jurídica precaria.• Existe una discrepancia entre la información comercial y la realidad registral. El Teaser y la Ficha de Datos Fundamentales presentan a KOSEVE INMO como garante, cuando el titular registral es otro. Además, se omite cualquier mención a las prohibiciones de disponer de Hacienda y a las advertencias urbanísticas de la tasación.CONSECUENCIAS DE LAS DISCREPANCIASLa diferencia entre lo que se publicita y lo que reflejan los documentos públicos y técnicos tiene consecuencias directas sobre el riesgo de la inversión. Un inversor que se base exclusivamente en la información comercial desconocerá que la garantía no está constituida, que el activo tiene problemas urbanísticos que pueden afectar a su valor y que el verdadero propietario está embargado por Hacienda. En caso de que la operación fracase, estos factores pueden dificultar la ejecución de la garantía y la recuperación del capital.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADAEsta operación presenta un perfil de riesgo elevado que no se corresponde con la aparente solidez de una hipoteca de primer rango. La combinación de un deudor sin capital, un propietario actual embargado, un activo con problemas urbanísticos y una estructura jurídica compleja convierte la inversión en una apuesta altamente especulativa.El hecho de que el promotor no aporte fondos propios y de que todo el riesgo recaiga sobre los inversores debería ser suficiente para desaconsejar la participación. A ello se añade que la garantía ofrecida es futura y condicionada, y que su materialización depende de que se cumplan una serie de hitos previos que escapan al control de los prestamistas.Las advertencias de la tasación, unidas a las prohibiciones de disponer de Hacienda, constituyen riesgos jurídicos y urbanísticos que pueden impedir la venta o refinanciación del activo en los plazos previstos. En ese escenario, los inversores se verían abocados a ejecutar una hipoteca sobre un inmueble con cargas previas y problemas de legalidad, lo que previsiblemente alargaría los plazos y reduciría la tasa de recuperación.CONCLUSIÓNA la vista de toda la documentación analizada, esta inversión no es adecuada para inversores minoristas ni para quienes busquen una relación equilibrada entre riesgo y rentabilidad. Los problemas estructurales de la operación superan con creces sus hipotéticas fortalezas. La probabilidad de que se produzcan retrasos, incidencias o incluso la pérdida parcial del capital es significativamente alta. Por todo ello, la recomendación fundamentada es no invertir.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl presente análisis se realiza con la información disponible y con carácter meramente orientativo. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de su propia decisión y debe consultar con profesionales independientes antes de comprometer su capital.

Sparrow In Jail 14/03/26 13:19

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Enhorabuena, muy bien, muchas gracias.Yo no lo iba ni a estudiar, no hay tasación, sin ella invertir es solo entrar en función de una esperanza, además la nota simple, donde está casi toda la primera parte velada, no recoge la hipoteca del tramo A, por lo que debe ser muy antigua, y lo mismo que no recoge esa hipoteca puede haber bastantes más cosas que no recojaCon tu estudio me sacas la espinita por no estudiarlo y me confirmas la situación y mi intuición de que no merece la pena.Incluso si comparas la webinar original del primer tramo de septiembre con la actual encuentras disfunciones en cuanto a tiempos y sobre lo que sería el capital a financiar, en primero decían que el máximo del tramo B sería de 2400000 en función de que hubiera o no más o menos equity, que supongo que serían aportaciones del promotor. En cuanto a preguntas, me temo que no va a haber posibilidad, no han abierto espacio ni dado fecha para ello, así que se quedarán colgadas.

Sparrow In Jail 14/03/26 08:07

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Como les decía yo no voy a entrar en el proyecto de la Avenida de Tenerife, si alguno está dudando puede ayudarse haciendo las siguientes preguntas en el chat:Buenas tardes. He revisado la documentación del proyecto y agradecería que pudieran aclararme algunas cuestiones:Sobre la licencia de segregación que se está tramitando mediante Declaración Responsable, ¿podrían indicar en qué fase exacta se encuentra el procedimiento y si existe algún riesgo de que se demore más de lo previsto?En relación con el estudio de mercado, ¿disponen de algún análisis que justifique la demanda prevista para 105 despachos profesionales en San Sebastián de los Reyes en un plazo de 12 a 18 meses? ¿Se ha realizado algún test de aceptación del precio estimado (180.000-200.000 euros) entre profesionales de la zona?Respecto a las 14 unidades reservadas, ¿podrían detallar si se trata de reservas en firme con arras o de manifestaciones de interés sin compromiso económico?Sobre los costes de reforma, que asume íntegramente el promotor, ¿podrían compartir un desglose estimado o confirmar si existe ya un presupuesto cerrado con alguna constructora? ¿Está ya asegurada la financiación para esa parte de la obra o se irá cubriendo con las ventas sobre plano?En cuanto a las plazas de garaje, que forman parte del activo y de la garantía hipotecaria, ¿está previsto que se vendan vinculadas a los despachos o de forma independiente? ¿Se ha estimado el valor de venta de las plazas y cómo afectaría al repago del préstamo?Por último, en relación con el contexto macroeconómico actual (inflación, tipos de interés, tensión geopolítica), ¿han contemplado en el plan de negocio algún escenario de ventas más lento de lo previsto y cómo afectaría al repago del préstamo?Muchas gracias por su atención.

Sparrow In Jail 14/03/26 08:03

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Os paso mi due dilligence para el proyecto Av. de Tenerife, en San Sebastián de los Reyes, cada vez me salen más largas, pero es que cada vez son más complejas y con más recovecos.CONDICIONES FINANCIERAS DE LA OFERTA Objeto del préstamo: Adquisición del Edificio 3 de la Avenida de Tenerife nº2, San Sebastián de los Reyes (Madrid) para su transformación en 105 lofts (despachos profesionales).Capital a financiar: 4.000.000 euros. Tipo de interés: 10 por ciento anual fijo. Plazo: 12 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales. Obligado cumplimiento: 3 meses. Pago de intereses: A vencimiento (bullet). Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el activo. Loan to Value (LTV) sobre tasación: 53,84 por ciento (préstamo de 4 millones sobre tasación de 7,43 millones). Loan to Value (LTV) sobre precio de compra: Aproximadamente 74 por ciento (préstamo de 4 millones sobre precio de compra de 5,398 millones). Aportación del promotor para la compra: 1.823.754,50 euros en fondos propios. Inversión mínima: 500 euros. RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO MADRID-AVENIDA TENERIFE (wecity) 1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA El promotor KOTA CYRANO S.L. solicita a través de la plataforma wecity un préstamo por importe de 4.000.000 euros para financiar parcialmente la adquisición del Edificio 3 de la Avenida de Tenerife nº2, en San Sebastián de los Reyes (Madrid). El precio de compra del inmueble es de 5.398.000 euros, a lo que se añaden 425.754,50 euros en gastos de estructuración y comisión de wecity, sumando un total de 5.823.754,50 euros. El inmueble, actualmente un edificio de oficinas construido en 2004, tiene una superficie total de 7.851 metros cuadrados, distribuidos en dos plantas de parking bajo rasante (2.954 m²) y cuatro plantas sobre rasante (4.897 m²) destinadas a oficinas. El proyecto del promotor consiste en la transformación del edificio para desarrollar 105 unidades de lofts destinados a despacho profesional, manteniendo el uso terciario pero creando un producto inmobiliario fraccionado y reformado para su venta individual. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN La operación de adquisición del activo asciende a 5.398.000 euros. El promotor realiza una aportación de fondos propios de 1.823.754,50 euros, lo que representa aproximadamente un 34 por ciento del precio de compra. El préstamo solicitado a los inversores de wecity, por 4.000.000 euros, cubre el 66 por ciento restante del precio de compra (3.574.245,50 euros) más la totalidad de los gastos de estructuración y comisión de wecity (425.754,50 euros). El promotor declara que asumirá íntegramente con posterioridad los costes de reforma del inmueble, estimados en más de 5 millones de euros adicionales según estándares de mercado, para su transformación en los 105 lofts. Sin embargo, no se aporta ninguna documentación que acredite la disponibilidad de esos fondos ni se detalla el presupuesto de obra. La garantía hipotecaria de primer grado se constituirá sobre la totalidad del activo, que incluye tanto el edificio de oficinas (finca registral 44016) como las dos plantas de parking (fincas registrales 44000 y 44008), inscritas como fincas registrales independientes. Esta garantía se complementa con un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.) para el caso de impago en la fecha de vencimiento. 3. FORTALEZAS DEL PROYECTO La garantía hipotecaria de primer grado sobre un activo tasado por Tasaciones Hipotecarias S.A.U. (entidad homologada por el Banco de España) en 7.429.944,35 euros constituye la principal fortaleza, al situar el Loan to Value sobre tasación en el 53,84 por ciento, ofreciendo un colchón de seguridad significativo para los inversores. La situación registral del activo es óptima, pues las notas simples y la certificación registral acreditan que las fincas se encuentran libres de cargas, lo que permitirá la constitución de la hipoteca de primer grado sin necesidad de cancelaciones previas. La documentación legal aportada, que incluye un contrato de préstamo detallado, un contrato de mandato con el Agente de Garantías y un contrato de mandato irrevocable con wecity, conforma una arquitectura jurídica sólida que otorga a los inversores derechos de información y de voto en las decisiones clave, así como un procedimiento claro para la ejecución de la garantía en caso de incumplimiento. La estructura de gobernanza permite que las decisiones trascendentales (reestructuración, ejecución hipotecaria, modificación de condiciones) sean adoptadas por mayoría reforzada de inversores, lo que otorga control real sobre la inversión. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS El riesgo principal del proyecto es de carácter urbanístico. La viabilidad del negocio descansa sobre la obtención de la licencia de segregación, actualmente en tramitación mediante Declaración Responsable. Aunque el uso proyectado como despacho profesional se mantiene dentro del paraguas terciario y no requiere un cambio de uso radical, cualquier retraso o denegación por parte del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes afectaría directamente al plan de negocio y al repago del préstamo. El riesgo comercial constituye la segunda gran debilidad. El promotor cuenta únicamente con 14 unidades reservadas de las 105 totales, lo que representa un 13,33 por ciento de la comercialización. La capacidad de absorber 91 unidades restantes en el plazo previsto de 12 a 18 meses es incierta. El riesgo de ejecución es el más crítico y el peor documentado. El promotor deberá afrontar una inversión adicional estimada en más de 5 millones de euros para la reforma, pero no se aporta ninguna información sobre la procedencia de esos fondos. La sociedad promotora, KOTA CYRANO S.L., fue constituida el 13 de febrero de 2025, tiene un capital social de 3.000 euros y no ha depositado cuentas anuales. No existe evidencia pública de que disponga de capacidad financiera para acometer una obra de esta magnitud. La estructura de la operación presenta una anomalía relevante: se financia únicamente la compra, pero el éxito del proyecto y el repago del préstamo dependen de que el promotor ejecute una reforma que no está financiada ni garantizada. Si el promotor se queda sin fondos a mitad de la obra, el proyecto se paraliza y el préstamo de wecity puede entrar en impago, aunque la garantía hipotecaria proteja el capital a largo plazo. 5. EL PAPEL DE LOS GARAJES: UN ACTIVO OLVIDADO Los garajes constituyen una parte sustancial del activo y de la garantía, pero han sido completamente ignorados en la documentación comercial del promotor. Según la tasación: Las dos plantas de garaje suman 2.954 metros cuadrados construidos.Su valor de tasación conjunto asciende a 995.498 euros, lo que representa el 13,4 por ciento del valor total del activo.Se estima que albergan aproximadamente 102 plazas de aparcamiento.La ausencia de información sobre su tratamiento plantea interrogantes relevantes: ¿Se venderán las plazas vinculadas a los lofts o de forma independiente? En caso de venta independiente, ¿generarán liquidez adicional que podría destinarse a amortizar anticipadamente el préstamo? ¿Se alquilarán como fuente de ingresos recurrentes?¿Está previsto su venta a terceros ajenos a la promoción? El valor de las plazas, estimado en torno a 9.500-10.000 euros por unidad según los comparables de la tasación, podría suponer un ingreso adicional cercano al millón de euros. Ignorar este activo en el plan de negocio no es un buen síntoma de la exhaustividad del proyecto. 6. ANÁLISIS DEL RIESGO COMERCIAL EN PROFUNDIDAD El mercado de oficinas en Madrid presenta una paradoja aparente. Por un lado, los datos agregados son espectacularmente positivos: la inversión se duplicó en 2025 hasta los 1.346 millones de euros, la contratación superó los 550.000 metros cuadrados y la tasa de disponibilidad dentro de la M-30 es la más baja jamás registrada, con un 2,43 por ciento. No hay oficinas de calidad en el centro de Madrid. Esta tensión en el centro está generando un efecto derrame hacia la periferia bien comunicada. San Sebastián de los Reyes, por su ubicación en el corredor norte (A-1) y su excelente comunicación, se beneficia directamente de esta dinámica. Sin embargo, el hecho de que el mercado agregado sea fuerte no garantiza que este proyecto concreto funcione. El reto es vender 91 unidades en 12-18 meses, lo que implica un ritmo de 5 a 8 ventas por mes. Para un producto como un loft-despacho en una zona de oficinas, es un ritmo muy exigente. El perfil del comprador introduce otra variable crítica. El cliente tipo es un autónomo, una pequeña consultora, un abogado, un arquitecto. Este perfil es mucho más sensible al ciclo económico que una gran corporación. En un contexto de inflación, tipos de interés altos y tensiones geopolíticas, estos profesionales suelen ser los primeros en aplazar decisiones de inversión como la compra de un inmueble. El precio de venta proyectado (180.000-200.000 euros por unidad) implica un valor por metro cuadrado de aproximadamente 3.600-4.000 euros. Para un autónomo, comprar un activo de 200.000 euros requiere una entrada de 40.000-50.000 euros y una hipoteca de 150.000-160.000 euros. Con los tipos actuales, la cuota mensual puede rondar los 800-1.000 euros. La pregunta que cualquier comprador potencial se hará es si puede alquilar un despacho similar por menos dinero y sin atarse a una hipoteca. La respuesta probablemente sea sí. Escenarios de comercialización En un escenario optimista, con probabilidad media-baja, el efecto derrame del centro de Madrid llegaría con fuerza a San Sebastián de los Reyes. El producto, bien reformado y con buena imagen, engancharía a autónomos de la zona y de Alcobendas. Las 14 reservas iniciales serían solo la punta del iceberg y el préstamo se amortizaría en 15-16 meses. En un escenario realista, con probabilidad alta, las ventas arrancarían bien pero se ralentizarían a medida que se agote la demanda más cautiva. El promotor necesitaría más tiempo del previsto y ejecutaría la prórroga de 6 meses. Si al final del periodo prorrogado aún quedara un stock significativo, los inversores se enfrentarían a una votación para decidir si reestructuran la deuda o ejecutan la garantía. En un escenario pesimista, con probabilidad baja, la coyuntura macro se deterioraría bruscamente. Las ventas se paralizarían, el promotor no podría pagar en el vencimiento y no habría comprador para el edificio completo. Los inversores ejecutarían la hipoteca y recuperarían el capital, pero tras un proceso largo y costoso. 7. DISCREPANCIAS Y OMISIONES DETECTADAS La principal discrepancia surge entre la calificación urbanística actual del inmueble (oficinas) y el uso proyectado (lofts para despacho profesional). El tasador advierte que el inmueble es "no polivalente, sin posibilidad urbanística de cambio de uso". Sin embargo, el promotor no pretende un cambio de uso residencial, sino una segregación para crear despachos profesionales, uso compatible con la calificación terciaria. Existe una discrepancia en las superficies entre registro y tasación, pero se explica por la inclusión de zonas comunes en la tasación para homogeneizar la valoración. La tasación presenta una debilidad metodológica al incluir comparables de Madrid capital, cuyo precio es superior al de San Sebastián de los Reyes. Un ajuste del 10 por ciento situaría el LTV en torno al 60 por ciento, que sigue siendo seguro pero reduce el colchón. La omisión más grave es la ausencia total de información sobre la financiación de la obra y la capacidad del promotor para afrontarla. Con una sociedad de 13 meses de vida y un capital social de 3.000 euros, no hay base objetiva para pensar que KOTA CYRANO S.L. disponga de 5,3 millones de euros para la reforma. La segunda omisión relevante es el tratamiento de los garajes, un activo valorado en casi 1 millón de euros que no aparece mencionado en el plan de negocio. 8. CONSIDERACIONES FINALES El proyecto presenta una combinación inusual de fortalezas jurídicas y debilidades financieras. La garantía hipotecaria de primer grado sobre un activo tasado muy por encima del importe del préstamo proporciona un colchón de seguridad que protege el capital de los inversores en el peor escenario. Sin embargo, la estructura de la operación es atípica y preocupante. Se financia únicamente la compra, pero el éxito del proyecto y el repago en plazo dependen de que el promotor ejecute una reforma de más de 5 millones de euros sin que se haya acreditado la disponibilidad de esos fondos. La sociedad promotora es de reciente creación, con un capital social testimonial y sin historial financiero. El inversor no está solo financiando una compra, sino apostando a que el promotor encontrará después el dinero para terminar la obra. Esa apuesta no está documentada ni garantizada. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN Este proyecto no es recomendable para un inversor minorista tal como está presentado por dos razones de fondo que van más allá de los riesgos habituales de cualquier promoción inmobiliaria. Primero: la estructura financiera no tiene sentido. Imagina que nos están pidiendo financiar la entrada de un piso. Un amigo nos pide dinero para comprar un apartamento porque él no tiene suficiente, y nos dice: "dame 40.000 euros para la entrada, que yo luego ya buscaré los 160.000 restantes para reformarlo y venderlo". Si ese amigo acaba de abrir una empresa con 3.000 euros y no tiene historial, ¿le prestaríamos el dinero? Pues esto es exactamente igual, pero con ceros añadidos. El promotor necesita más de 5 millones de euros adicionales para la reforma y no ha acreditado de dónde van a salir. Con una sociedad de 13 meses de vida y 3.000 euros de capital social, no hay base objetiva para creer que esos fondos existan. La estructura "primero compramos, luego ya veremos cómo financiamos la obra" es exactamente la inversa de lo que se hace en promoción inmobiliaria seria: primero se cierra la financiación completa y luego se ejecuta. Segundo: las omisiones son más graves que las contradicciones. Que falte el estudio de mercado es malo. Que no se detalle el proyecto de obras es peor. Que no se mencione siquiera la existencia de los garajes (un activo de 1 millón de euros) es sencillamente inexplicable. Los garajes son parte de la garantía, son parte del negocio, son parte de lo que se podría vender para generar liquidez. Ignorarlos en la documentación comercial no es un despiste: es una muestra de que el plan de negocio no está pensado hasta el final. Tercero: el perfil del promotor no invita a la confianza. KOTA CYRANO S.L. es una sociedad con 13 meses de vida. No tiene cuentas, no tiene historial, no tiene activos conocidos más allá de este proyecto. El administrador único puede tener mucha experiencia y muy buena voluntad, pero eso no es invertible. En una operación de esta magnitud, lo mínimo exigible es que el vehículo que recibe el dinero tenga solvencia demostrable o, en su defecto, que los socios aporten avales personales. No hay nada de eso. Cuarto: el contexto macro no ayuda. Estamos en marzo de 2026. Llevamos semanas con una escalada bélica en Oriente Medio que ha disparado el petróleo. La inflación repunta. Los tipos están altos. Los autónomos y pequeños empresarios (tu cliente objetivo) están en modo defensivo, no en modo "compro un despacho de 200.000 euros". Vender 91 unidades en 12-18 meses en este entorno es una quimera. La conclusión es clara: esto no es una inversión, es una esperanza. La garantía hipotecaria es real y protege el capital en el peor escenario. Eso es cierto. Pero entre el escenario pesimista (ejecución hipotecaria, recuperas tu dinero en dos años con procesos legales) y el escenario optimista (todo sale bien, recuperas en 12 meses con el 10%), hay un abismo de incertidumbre que el promotor no ha cubierto. Invertir aquí es apostar a que el promotor tiene debajo de la alfombra los 5 millones que no ha enseñado, a que las licencias se conceden sin problemas, a que 91 autónomos comprarán despachos en un año de incertidumbre económica y a que los garajes, de los que nadie habla, se venderán solos. Son muchas apuestas seguidas. Si quieres proteger tu capital y te da igual el plazo, la garantía te cubre. Pero si lo que buscas es una inversión con visos de cumplir los plazos y la rentabilidad prometida, Hay proyectos mejor estructurados, con promotores más sólidos y con menos incógnitas. Este no es el caso. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se realiza exclusivamente a efectos informativos y no constituye asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni oferta de contratación. Toda decisión de inversión debe basarse en la documentación oficial del proyecto y en el juicio independiente del inversor, quien asume plenamente los riesgos derivados de la misma.

Sparrow In Jail 14/03/26 07:43

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Creo que no has leído bien, en este proyecto yo no entraba y no hacia preguntas, os ponía las preguntas para que las hicierais vosotros si pensabais entrar y os parecían bien.

Sparrow In Jail 13/03/26 10:49

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Han respondido a las preguntas:1. El riesgo crítico (licencia de actividad) ha sido despejado La respuesta de Urbanitae confirma que las licencias están renovadas y vigentes, verificadas por asesor externo en due diligence técnica. Esto elimina la principal alerta del tasador y el mayor riesgo legal del proyecto. 2. El contrato de arrendamiento es excepcionalmente sólido • 25 años de duración, con 15 años de obligado cumplimiento para el operador. • Aval bancario de primer requerimiento de un año de renta (640.000 €). • Triple neto: todos los gastos (IBI, mantenimiento, seguros) los paga el inquilino. • El operador asume el CAPEX de mejora, demostrando apuesta por el activo. 3. El operador (aunque anónimo hoy) estará firmado antes del desembolso La condición de que el contrato se firme antes de la compra y antes de que los inversores pongan el dinero es una protección absoluta: si no se firma, no se desembolsa. 4. La estructura de garantías es sólida para un préstamo participativo • Prenda de primer rango sobre participaciones sociales. • Promesa de hipoteca de segundo rango (ejecutable vía judicial si es necesario). • Mandato de venta irrevocable vía notarial. • Derecho de veto de Urbanitae para ventas con yield >6,75%. 5. La rentabilidad estimada (19,5% TIR) compensa el riesgo de segundo rango Comparado con otras opciones de deuda en crowdfunding, esta rentabilidad está en la parte alta de la horquilla para operaciones con perfil similar. 6. El gestor tiene track record acreditado NP GP lleva 11 años en España, ha invertido más de 200 M€, ha vendido varias residencias y conoce el sector. No es un equipo sin experiencia. 7. El mercado tiene fundamentales sólidos Envejecimiento poblacional, infradotación de plazas, demanda creciente y baja penetración institucional crean un viento de cola estructural para este tipo de activos. 8. La transparencia ha mejorado sustancialmente con las respuestas Han respondido a todas las preguntas, incluyendo las incómodas (licencia, condiciones del inversor privado, catch-up, garantías). Eso genera confianza. RAZONES DE PRUDENCIA (ASUMIDAS) • El nombre del operador sigue sin revelarse, pero la condición de firma previa mitiga este riesgo. • No hay compromiso de compra futuro, pero el sondeo de mercado ha sido positivo y el veto protege frente a ventas a precios bajos. • La promesa de hipoteca no está inscrita, pero es la práctica habitual en préstamos participativos y es ejecutable judicialmente. PERFIL DE INVERSOR PARA ESTE PROYECTO Este proyecto es adecuado para inversores de perfil moderado (no conservador) : • Buscan rentabilidades de doble dígito (por encima del 10%). • Aceptan riesgo de segundo rango a cambio de participación en beneficios. • Valoran las garantías reales (prenda, mandato, veto) aunque no sean de primer rango. • Confían en el track record del gestor y en la solidez del contrato de alquiler. • Entienden que la liquidez es a 24-30 meses. No es adecuado para inversores conservadores que: • Solo quieren renta fija sin riesgo. • Exigen hipoteca de primer rango inscrita desde el día uno. No aceptan el riesgo del segundo rango • No toleran incertidumbre sobre el nombre del operador (aunque esté garantizada su firma). DECISIÓN FINAL El binomio riesgo-rentabilidad está bien equilibrado, las principales dudas han sido resueltas, y la estructura (contrato blindado + garantías + track record) ofrece suficientes elementos de protección para asumir el riesgo de segundo rango en inversores modrerados La rentabilidad del 19,5% TIR estimada les compensa el riesgo y el plazo, y el veto sobre ventas a yields bajas protege el interés de los inversores en la salida. El análisis y opinión aquí expresados se basan exclusivamente en la documentación pública facilitada y en la información disponible hasta la fecha. No constituyen asesoramiento financiero ni recomendación de inversión personalizada. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, consultar con asesores profesionales. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.