Buenas tardes, Os paso mi due dilligence sobre el Proyecto Padilla en Madrid:1. DATOS DE LA OFERTAPromotor: ELLEYHOME SLObjeto: Adquisición y reforma de vivienda en Calle Padilla 37, MadridPréstamo: 800.000 eurosPlazo: 9 meses + 3 de prórroga opcionalInterés anual: 10,00%Rentabilidad total estimada: 7,50%Garantía: Hipoteca de 1.er gradoTasación: 2.073.265,49 euros (Gesvalt)LTV sobre tasación: 38,58%Aportación promotor: 1.265.881,80 euros2. FORTALEZASGarantía hipotecaria sobre un inmueble de alto valor.LTV aparentemente bajo (38,58% sobre tasación).Ubicación en el barrio de Salamanca, zona consolidada.Aportación del promotor superior al préstamo solicitado.Existencia de Agente de Garantías (Global Security Partners).3. DEBILIDADES / RIESGOS (documentación oficial)3.1. Expediente de orden de ejecución abierto por ITE desfavorableEl Registro de Edificios del Ayuntamiento de Madrid muestra:IEE desfavorable de 30/12/2020 (expediente 711/2021/10522) con alcance TOTAL: fachadas, exteriores, medianeras, cubiertas, azoteas, fontanería y saneamiento.Expediente de orden de ejecución abierto (104/2021/02967). Esto significa que el Ayuntamiento ha dictado una orden legal que obliga a la comunidad de propietarios a realizar las reparaciones. No es una recomendación, es una obligación con plazos.Consecuencia: la comunidad debe ejecutar obras de gran envergadura. El promotor, como futuro propietario, deberá asumir una derrama de importe desconocido. Esto afecta a su liquidez, al calendario de obras (interferencia con su reforma interior) y puede retrasar la comercialización.3.2. Protección patrimonial (catalogación parcial)La ficha de condiciones urbanísticas indica:Catalogación parcial.Ámbito APE.00.01 – CASCO HISTÓRICO.Normativa Nz 1 Grado 3º, Nivel A (alto grado de protección).Consecuencia: la reforma prevista puede estar sujeta a limitaciones en fachada, cubierta y elementos comunes. Podría requerir licencia ordinaria en lugar de Declaración Responsable, con posibles retrasos y sobrecostes.3.3. Hipotecas previas de CaixaBank sin cancelarLa Nota Simple del Registro de la Propiedad (16/03/2026) muestra dos hipotecas a favor de CaixaBank constituidas en 2016. No consta su cancelación registral.Consecuencia: para que la hipoteca de wecity sea de 1.er grado, es necesario cancelar previamente estas cargas. Si no se cancelan, los inversores quedarían en 2.º o 3.er grado, con prioridad de cobro nula frente a CaixaBank en caso de ejecución.3.4. Sobrevaloración en la tasaciónLa tasación de Gesvalt utiliza 6 comparables en calles principales y anchas: General Pardiñas, Conde de Peñalver, General Oraa, Francisco Silvela, Núñez de Balboa. El inmueble se encuentra en calle Padilla (estrecha, secundaria). Los coeficientes de homogeneización no reflejan suficientemente esta diferencia de ubicación.Además, el estado real no se corresponde con el "buen estado" que menciona la tasación: cocina y baños de los años 80, tarima regular, distribución ineficiente con pasillos largos, terraza estrecha con vistas limitadas, zonas comunes deterioradas.Consecuencia: el valor de mercado real es inferior al de tasación. El LTV real podría situarse en torno al 50-55%, reduciendo el colchón de seguridad. El valor de salida de 3,3M euros es optimista y difícil de alcanzar en el plazo previsto.3.5. Información omitida en el dossier comercialEl dossier de wecity no menciona:El expediente de orden de ejecución abierto derivado del IEE desfavorable.La catalogación parcial (protección patrimonial).La existencia de dos hipotecas previas de CaixaBank.La calle estrecha frente a los comparables utilizados.El estado real de la vivienda.El trastero con problemas de identificación registral y catastral.3.6. Rating de Moore IbéricaEl informe de rating asigna calificación A (Alta) al proyecto, pero omite los riesgos mencionados. Califica al promotor como AA (Muy alta) pese a tener 5 meses de antigüedad y patrimonio neto negativo en 2024. Utiliza comparables de calles principales sin ajuste. No deduce del LTV el coste de las obras comunitarias obligatorias.4. DISCREPANCIAS ENTRE OFERTA Y REALIDAD DOCUMENTALGarantíaOferta: hipoteca de 1.er grado.Realidad: existen dos hipotecas previas de CaixaBank sin cancelar.ITE / IEEOferta: no se menciona.Realidad: IEE desfavorable 2020 con expediente de orden de ejecución abierto (104/2021/02967).Protección patrimonialOferta: no se menciona.Realidad: catalogación parcial, Casco Histórico, Nivel A.Estado del inmuebleOferta: se presenta como oportunidad de reforma.Realidad: cocina y baños de los años 80, tarima regular, distribución ineficiente con pasillos largos.UbicaciónOferta: destaca barrio de Salamanca.Realidad: calle estrecha y secundaria, mientras los comparables usados en tasación son calles anchas y principales sin ajuste suficiente.Valor de salidaOferta: 3.300.000 euros.Realidad: poco realista dados los riesgos, la ubicación y el estado del inmueble.PlazoOferta: 9 meses más 3 de prórroga.Realidad: inviable por la combinación de obras comunitarias obligatorias, reforma interior y comercialización.5. OPINIÓN FUNDAMENTADAEl proyecto presenta una estructura de garantía hipotecaria atractiva en apariencia, pero la documentación oficial revela riesgos estructurales graves que no se comunican en la oferta pública:Un expediente de orden de ejecución abierto que obliga a realizar obras comunitarias costosas, con plazo incierto y derrama para el promotor.Una protección patrimonial que limita la reforma y puede retrasar los permisos.Dos hipotecas previas de CaixaBank que pueden impedir que la garantía sea de 1.er grado.Una tasación sobrevalorada por el uso de comparables inadecuados.Un valor de salida poco realista y un plazo insuficiente.El rating A asignado por Moore Ibérica se basa en información incompleta y no refleja estos riesgos.6. CONCLUSIÓNNO INVERTIRÍA EN ESTA OPERACIÓN EN LOS TÉRMINOS ACTUALES.Si a pesar de todo se considera la inversión, las siguientes condiciones son innegociables:Nota simple actualizada que acredite la cancelación de las dos hipotecas de CaixaBank.Presupuesto y plan de ejecución de las obras comunitarias derivadas del expediente de orden de ejecución 104/2021/02967, con confirmación de que el promotor ha provisionado su parte de la derrama.Informe de compatibilidad urbanística que confirme que la reforma prevista es viable con la catalogación parcial.Revisión del plan de negocio con valor de salida realista (2,5M - 2,7M euros) y plazo ampliado (18 meses).Confirmación por escrito de que la hipoteca de wecity se inscribirá como primera y única.Sin estos extremos acreditados, el riesgo de que la inversión no se ajuste a lo prometido es muy elevado.7. DESCARGOS DE RESPONSABILIDADEl presente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y asumir las consecuencias de sus decisiones. Esta opinión es personal y no vincula a ninguna de las partes intervinientes en la operación.Yo no voy a entrar, se va a llenar invirtiendo cada uno 500€ pues el montante es pequeño. y si bien es verdad que 500€ es poco dinero (lo que arriesgas) también va a ser muy poca la rentabilidad que se le va a sacar -unos 30€ netos-.De todos modos si estáis interesados, os paso las preguntas que a mi juicio serían básicas para en función de las respuestas tomar una decisión:1. La Nota Simple del Registro (16/03/2026) muestra dos hipotecas vigentes de CaixaBank sobre la finca. ¿Se han cancelado ya? Si es así, ¿pueden aportar nota simple actualizada que lo acredite antes de constituir la hipoteca a favor de los inversores? Si no, ¿cómo garantizan que la nueva hipoteca será de primer grado?2. El Registro de Edificios del Ayuntamiento muestra un IEE desfavorable total de 2020. Además, consta un expediente de orden de ejecución abierto (104/2021/02967), que obliga legalmente a la comunidad a reparar fachadas, cubiertas, fontanería y saneamiento. ¿Está ya subsanado y cerrado? Si no, ¿cuál es el presupuesto de esas obras y quién asume el coste? ¿Cómo afecta al calendario de reforma y venta?3. El edificio tiene catalogación parcial dentro del Casco Histórico (Nz 1 Grado 3º, Nivel A). ¿La reforma prevista es compatible con esa protección? ¿Se tramita por Declaración Responsable o requiere licencia ordinaria? ¿Pueden aportar informe técnico que lo acredite?4. La tasación y las fotos muestran cocina y baños de los años 80, tarima regular y distribución compartimentada con pasillos largos. ¿Pueden detallar el presupuesto completo de reforma (reconfiguración, instalaciones, acabados)? ¿Cómo se financia y en qué plazo se ejecuta?5. La tasación usa comparables en calles anchas (General Pardiñas, Conde Peñalver, etc.), pero Padilla es estrecha y secundaria. Entiendo que la tasadora está homologada y sigue la normativa ECO, pero esa normativa permite ajustes por ubicación. ¿Se aplicó algún coeficiente por esta diferencia? En caso afirmativo, ¿cuál fue?6. El plazo previsto es de 9 meses más 3 de prórroga. ¿Cómo coordinan las obras comunitarias obligatorias derivadas del expediente de orden de ejecución (104/2021/02967) con la reforma interior para no exceder ese plazo? ¿Pueden aportar un cronograma detallado con hitos realistas?7. El rating de Moore Ibérica (calificación A) no menciona el expediente de orden de ejecución, la protección patrimonial ni las hipotecas previas. ¿Se entregó a Moore Ibérica toda la documentación oficial del Ayuntamiento (donde consta el expediente de orden de ejecución) y la Nota Simple completa? Si sí, ¿por qué no se reflejan estos riesgos en el rating? Si no, ¿por qué no se incluyeron?8. Entiendo que la hipoteca se constituirá en el momento del desembolso, una vez canceladas las hipotecas de CaixaBank. ¿Pueden confirmar que, antes del desembolso, se verificará registralmente que las dos hipotecas de CaixaBank están canceladas, asegurando que la nueva hipoteca se inscribe en primer grado? ¿Qué mecanismo de control garantiza este paso?9. Si no se acreditan documentalmente los extremos anteriores antes de la constitución de la hipoteca y el desembolso, ¿puedo ejercer el derecho de desistimiento de 14 días del Contrato de Mandato para recuperar mi inversión sin penalización?10. Para completar mi análisis, agradecería que me facilitaran: (a) nota simple actualizada tras cancelar las hipotecas de CaixaBank; (b) presupuesto de las obras comunitarias del expediente de orden de ejecución 104/2021/02967; (c) informe de compatibilidad urbanística de la reforma; (d) cronograma detallado de obras (comunitarias y reforma); (e) justificación del valor de salida de 3,3M euros con comparables en calle Padilla o similares.
