Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 28/01/26 12:53

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días,Así es en la mayoría de los casos, no en todos, lo pactan con el promotor.

Sparrow In Jail 27/01/26 19:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo en equity ya no entro, y si hubiera conocido su historial no habría entrado nunca, respecto a los prestamos, sean de la plataforma que sea estoy viendo muchos truños, mi recomendación es no entrar en ninguno si no haces un análisis concienzudo de la inversión.

Sparrow In Jail 27/01/26 14:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,. Realmente es increíble, os paso mi due dilligence sobre el proyecto "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443), No sé si haré preguntas, creo que no vale la pena.INFORME DE ANÁLISIS DE INVERSIÓN - PROYECTO "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443) FECHA DE ANÁLISIS: 27 de enero de 2026 INSTRUMENTO: Préstamo participativo (crowdlending) con garantía hipotecaria. PROMOTOR: DOS MIURAS HOLDING, S.L. PLATAFORMA: Urbanitae Real Estate Platform, S.L. IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO: 9.460.000 € (5.000.000 € captados vía plataforma). RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% interés anual simple (15% rentabilidad total esperada). PLAZO: 18 meses, con dos posibles extensiones de 6 meses. RESUMEN EJECUTIVO Tras una revisión exhaustiva de la Ficha de Datos Fundamentales (FDI), el contrato de financiación, sus anexos y la documentación registral y catastral subyacente, se concluye que el proyecto "Alegre | Ibiza" es NO INVERTIBLE. El análisis revela un patrón sistemático de omisiones y contradicciones flagrantes entre lo prometido oficialmente y la realidad jurídica de los activos. Se identifican prácticas de ocultación de información (incluyendo la AUSENCIA TOTAL DE TASACIÓN, documento básico en cualquier operación seria), declaraciones contractuales falsas, una alta probabilidad de imposibilidad técnica para constituir la garantía principal y una estructura financiera que prioriza el pago de deuda anterior y la salida del promotor sobre la finalización de la obra. La plataforma Urbanitae no ha cumplido con su deber de due diligence al presentar este proyecto a inversores, rompiendo con su práctica habitual. Se recomienda la ABSTENCIÓN ABSOLUTA y se cuestiona la integridad del proceso de selección de la plataforma. ANÁLISIS FINANCIERO Y OPERATIVO DESTINO DE LOS FONDOS (ANEXO I): El desglose oficial es la prueba de una estructura de alto riesgo. 7.511M€ (79.4%): Refinanciar principal e intereses de un préstamo existente. El dinero no va a la obra, sino a pagar al prestamista saliente.0.755M€ (8.0%): Costes de estructuración (comisiones de Urbanitae, gastos). Dinero que no crea valor en el activo.0.650M€ (6.9%): Recapitalización para el promotor. Retiro directo de efectivo por parte del promotor, financiado con el nuevo préstamo. 0.540M€ (5.7%): Única partida destinada a costes de construcción pendientes. -> CONCLUSIÓN: Solo 5.7 céntimos de cada euro prestado se destinan a mejorar el activo colateral. El resto financia salidas (de prestamista anterior y promotor) y gastos. Esto no es un préstamo para desarrollo, es una refinanciación desesperada con cash-out para el promotor.2. OMISIÓN GRAVE E INUSUAL: FALTA DE TASACIÓN INDEPENDIENTE. HECHO: A diferencia de la práctica habitual y estándar en Urbanitae y en el sector del crowdlending inmobiliario serio, NO SE HA FACILITADO NINGÚN INFORME DE TASACIÓN.IMPLICACIONES: Imposibilidad de calcular el LTV (Loan-to-Value): No se puede saber qué porcentaje del valor del activo representa el préstamo. ¿Es un 50% (conservador) o un 90% (riesgo extremo)? Sin este dato, la inversión es a ciegas.No se verifica el valor de la garantía: La piedra angular de toda deuda hipotecaria es el valor del colateral. Sin tasación, la promesa de garantía es un acto de fe.Se oculta el impacto de los problemas jurídicos: Una tasación profesional estaría obligada a reflejar, con grandes salvedades o una rebaja sustancial de valor, problemas como la falta de división horizontal o la ausencia de licencia registral. Al no haber tasación, se evita que los inversores vean cuantificado el impacto económico de estos defectos.Práctica engañosa: Esta omisión, en contraste con otros proyectos de la misma plataforma, no es casual. Es una elisión premeditada de información crítica que, de estar presente, muy probablemente invalidaría la rentabilidad/riesgo ofrecida.> CONCLUSIÓN: La falta de tasación no es un descuido; es un síntoma más de la opacidad total del proyecto y constituye por sí sola una razón suficiente para desestimar la inversión.CONTRASTE CRÍTICO: LO PROMETIDO (FDI) vs. LA REALIDAD (DUE DILIGENCE) Este es el núcleo del problema. La Ficha de Datos Fundamentales (FDI), documento oficial de la oferta, hace promesas que la documentación subyacente desmiente. --- PROMESA EN LA FDI --- "Hipoteca de PRIMER RANGO sobre los activos subyacentes" (Págs. 2,3,4). Garantía clave. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- TACHADURAS en Notas Simples que ocultan anotaciones previas (Anot. 2 y 8), muy probablemente la hipoteca existente a favor de "Yeldo" (reconocida en Anexo I).FINCA 23326 (Villa Infinity): Clasificación catastral como "PARCELA CONSTRUIDA SIN DIVISIÓN HORIZONTAL". Esto hace jurídicamente inviable una hipoteca individual sobre esa villa.GRAVEDAD: CRÍTICA / INVALIDANTE. Si hay hipoteca anterior, la de los nuevos inversores NO es de primer rango. Si no hay división horizontal, la hipoteca NO SE PUEDE CONSTITUIR como se promete. La garantía central es falsa o imposible. --- PROMESA EN LA FDI --- "Refinanciación de un préstamo hipotecario existente" (Págs. 1,2). Reconocen deuda previa. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Las mismas TACHADURAS en las Notas Simples ocultan los detalles de esa deuda (importe, prestamista "Yeldo", condiciones). Se reconoce el hecho pero se OCULTA la información concreta en la due diligence. GRAVEDAD: ALTA / ENGAÑOSA. Práctica de transparencia selectiva. El inversor no puede evaluar el riesgo de la deuda que está refinanciando. --- PROMESA EN LA FDI --- Garantías "cruzadas" sobre dos villas de lujo en avanzado estado. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Villa Infinity: Descripción registral obsoleta (vivienda de 184m²) vs. proyecto (1.082m²). FALTA ANOTACIÓN de la licencia de obra en el registro.Posible ILEGALIDAD por falta de división horizontal (ver arriba).GRAVEDAD: ALTA. La garantía depende de activos con una situación jurídica IRREGULAR, INCOMPLETA y POTENCIALMENTE INVIABLE. No son "villas de lujo" a ojos del Registro, sino activos en limbo jurídico. --- PROMESA EN LA FDI --- El promotor declara en la FDI: "no se ha omitido ningún dato y la información no es sustancialmente engañosa" (Pág. 2). --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Las TACHADURAS son una OMISIÓN INTENCIONADA de datos críticos (cargas).La discrepancia de DIVISIÓN HORIZONTAL es información "sustancialmente engañosa" si no se explica.La CONTRADICCIÓN entre "sin cargas" (contrato) y "hipoteca a Yeldo" (Anexo I) es información falsa.La AUSENCIA DE TASACIÓN es una omisión grave de un dato fundamental.GRAVEDAD: CRÍTICA / ÉTICA. La declaración del promotor es, en sí misma, falsa. Plantea dudas fundamentales sobre su honestidad y sobre el filtrado de la plataforma. --- PROMESA EN LA FDI --- Se ofrece una inversión en deuda con garantía real. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- NO SE PROPORCIONA LA PRUEBA ÚNICA QUE CERTIFICA EL VALOR DE DICHA GARANTÍA (la tasación). Esto rompe con la práctica habitual de la plataforma y del sector. GRAVEDAD: CRÍTICA / OPERATIVA. Sin tasación, la inversión se basa en la fe, no en el análisis. Es una condición sine qua non para cualquier evaluación seria de riesgo crediticio. FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS IDENTIFICADOS) Ubicación en mercado premium: Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza.Grado de avance físico de obra (>60% y >70%): Reduce riesgo de ejecución de obra pura (aunque no el jurídico).Promotor con experiencia internacional declarada.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (ANÁLISIS INTEGRADO) A. FALSEDAD DOCUMENTAL Y CONTRADICCIÓN INSALVABLE (RIESGO MÁXIMO) El Contrato (Cl. 10.12) y el Anexo III repiten: "las fincas no presentan cargas".El Anexo I admite: existe "hipoteca a favor de Yeldo". -> CONCLUSIÓN: La operación se basa en una declaración falsa. Esto es base para nulidad contractual y denuncia.B. GARANTÍA HIPOTECARIA PROBABLEMENTE INEXISTENTE (RIESGO MÁXIMO) El Catastro dice: Finca 23326 es "sin división horizontal".La Promesa dice: Hipoteca de primer rango sobre "Villa Infinity" (una parte de esa finca). -> CONCLUSIÓN: No se puede hipotecar lo que no es una propiedad independiente. Es un defecto de origen que invalida la operación.C. OMISIÓN DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL: TASACIÓN (RIESGO MÁXIMO) Práctica habitual en la plataforma: SÍ. En este proyecto: NO.Sin ella, es imposible determinar el LTV, el colchón de seguridad y la viabilidad económica. -> CONCLUSIÓN: La plataforma ha roto su propio estándar de transparencia en el proyecto más opaco. No se puede invertir sin este dato básico.D. ESTRUCTURA FINANCIERA DE ALTO RIESGO / "PONZI" 95% del préstamo no mejora el activo. Financia salidas (79% paga deuda anterior, 7% retiro promotor).Solo 5% va a la obra. -> CONCLUSIÓN: El dinero nuevo no crea valor suficiente para cubrir la deuda total. Es un esquema para mantener a flote una deuda problemática.E. OCULTACIÓN SISTEMÁTICA DE INFORMACIÓN Tachaduras en Notas Simples (ocultan cargas).Falta de tasación (oculta valor real y LTV).Omisión en FDI de problemas de división horizontal y licencia. -> CONCLUSIÓN: Patrón de opacidad. No se puede invertir sin información completa y veraz.F. ESTRUCTURA LEGAL QUE DESPROTEGE AL INVERSOR Mandatos irrevocables a Urbanitae y al Agente de Garantías (PROPTECH).Agente de Garantías exonerado de verificar validez de las garantías (Anexo III, Cl. 4).Inversor debe indemnizar al Agente (Anexo III, Cl. 12).En ejecución, el capital se paga ÚLTIMO, tras honorarios (Anexo III, Cl. 7). -> CONCLUSIÓN: El inversor asume todo el riesgo, cede todo el control y queda último en la cola de pago.G. RIESGOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS CONFIRMADOS Falta anotación registral de licencia para Villa Infinity.Proceso de "regularización" en Vista Alegre paraliza licencias. -> CONCLUSIÓN: Incertidumbre legal sobre la finalización y venta legal de los activos.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La acumulación de hallazgos negativos es abrumadora y se extrae de documentos oficiales (FDI, contrato, anexos, catastro, registro). No son suposiciones.Las contradicciones no son menores. Una declaración contractual ("sin cargas") es desmentida por otro anexo del mismo paquete ("hipoteca a Yeldo"). Esto es inadmisible.La omisión de la tasación es la prueba definitiva de la mala fe de la presentación. Rompe con el patrón de la plataforma y priva al inversor de la herramienta básica de análisis. Es la señal de que hay algo que ocultar sobre el valor real de los activos.La plataforma Urbanitae ha fallado en su función básica: filtrar proyectos con defectos jurídicos fundamentales y garantizar una presentación transparente y completa. La publicación de este proyecto, especialmente sin tasación, daña gravemente su credibilidad.La rentabilidad ofrecida (10-15%) es irrisoria para los riesgos asumidos: riesgo de fraude, riesgo de nulidad jurídica, riesgo de estructura Ponzi, riesgo por falta de información básica (tasación). No hay prima de riesgo que compense.OPINIÓNEste no es un proyecto de inversión. Es una estructura compleja diseñada para refinanciar una deuda problemática utilizando el capital de inversores minoristas, a los que se les oculta información crucial (cargas, valor real) y se les ofrecen garantías que probablemente no existen. La omisión de la tasación, inaudita en una operación de deuda hipotecaria, es la confirmación de que no se quiere que el inversor tenga los elementos para juzgar el riesgo real. La probabilidad de pérdida total o de un litigio largo y costoso es muy alta. CONCLUSIÓN RECOMENDACIÓN FINAL: NO INVERTIR. ABSTENERSE DE CUALQUIER PARTICIPACIÓN. Se insta a cualquier potencial inversor a que, basándose en este análisis objetivo, desista de su interés en este proyecto. La falta de tasación por sí sola debería ser motivo de descalificación automática para cualquier inversor serio. Se sugiere extremar la cautela con futuros proyectos de la misma plataforma, exigiendo siempre, como mínimo, una due diligence jurídica, registral y una TASACIÓN INDEPENDIENTE Y ACTUALIZADA antes de considerar cualquier inversión. jSe recomienda compartir este análisis con otros potenciales inversores para proteger el capital ajeno y fomentar prácticas de inversión responsables y transparentes. Nota: Este informe se basa en el análisis de la documentación pública y contractual proporcionada por Urbanitae para el proyecto "Alegre | Ibiza". La ausencia de documentación clave (tasación) forma parte de la evaluación. No constituye asesoramiento de inversión reglado. El inversor final es responsable de sus propias decisiones.

Sparrow In Jail 27/01/26 10:23

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días,,Acaban de llegar las respuestas del chat casí sin tiempo, ni análsis tras ellas:CONFIRMACIONES CRÍTICAS OBTENIDAS: LOS 1,22M€ "APORTADOS" SON DEUDA - No hay skin in the game real.HAY VILLA SIMILAR SIN VENDER desde promoción anterior.YA RECIBEN OFERTAS INFERIORES al precio objetivo.WECITY YA FINANCIÓ OTRO PROYECTO de este promotor (en reestructuración).MÚLTIPLES ERRORES en documentos oficiales.SIN GARANTÍAS ADICIONALES pese a insolvencia promotor.(ver nota al final)NUEVAS SEÑALES DE ALERTA: EL PROMOTOR GESTIONA RETENCIONES - Riesgo fiscal adicional."SE SOLICITÓ CORRECCIÓN" de errores - Due diligence deficiente.OBRA "PARADA DESDE HACE TIEMPO" - Riesgo reactivación.PUNTOS POSITIVOS CONFIRMADOS: Monitorización externa por equipo independiente.Poder de venta agiliza ejecución garantía.Informes periódicos a inversores.RECOMENDACIÓN FINAL (ACTUALIZADA): RIESGO INCREMENTADO TRAS RESPUESTAS Las respuestas CONFIRMAN los principales riesgos identificados y AÑADEN NUEVOS: PROMOTOR CON DEUDA, NO FONDOS PROPIOSMERCADO NO PAGA PRECIO OBJETIVO (ofertas inferiores ya recibidas)PRODUCTO SIMILAR NO SE VENDE (villa A2)ERRORES MULTIPLES EN DOCUMENTACIÓNRIESGO FISCAL ADICIONAL (gestión por promotor insolvente)DECISIÓN: NO INVERTIR Fundamentación: Rentabilidad (12%) NO compensa riesgos confirmados.Promotor está técnicamente quebrado (deuda >> patrimonio).Producto no tiene demanda al precio necesario (ofertas inferiores).Hay deficiencias en due diligence (errores documentales).Alternativas mejores disponibles en crowdlending.SI AÚN SE CONSIDERA INVERTIR: Exigir respuesta por email sobre estados financieros completos.Exigir copia de las "correcciones" solicitadas al informe Moore.Exigir detalles de "equipo externo" de monitorización.YA NO HAY TIEMPO Máximo 0,5% de cartera (no 1%).Considerar que el 12% podría reducirse a ~9% neto tras impuestos y gestión.ESTE PROYECTO ES PARA INVERSORES ESPECULATIVOS que aceptan alto riesgo por posible alta rentabilidad, no para inversión conservadora o moderada. Por otro lado, me parece que debido a las preguntas me ha llegado por correo: Actualización Tras las últimas negociaciones con el promotor, se añaden como garantías adicionales a las indicadas inicialmente: 1) El administrador único de la sociedad, responderá personal y solidariamente, junto con la Sociedad Promotora, del importe del préstamo, los intereses ordinarios y los intereses de demora que, en su caso, se devenguen. 2) La Sociedad “DISTRICTHIVE, LDA”, controlada por el administrador único de la sociedad promotora, constituirá hipoteca sobre un inmueble adicional en garantía del préstamo. Parecen brindis al sol, sin saber la solvencia del promotor no se puede saber que vale el punto 1 y sin saber cual es el inmueble adicional, su valor y si tiene cargas previas tampoco se puede valorar esa aportación Pero bueno, vemos que al menos las preguntas han servido para algo.Yo no voy a entrar.

Sparrow In Jail 26/01/26 20:47

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Me temo lo peor, puse las preguntas a las 12h en el chat y aún no han respondido nada, será que no les han gustado.Ya me lo hicieron una vez que me respondieron una vez se había cerrado el proyecto, por lo que si no responden con tiempo me huele muy mal.Desde luego es un síntoma más para no entrar.

Sparrow In Jail 26/01/26 20:44

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Pero si acaba de salir, no ha habido tiempo para estudiarlo, hasta que no lo estudie no me parece nada.

Sparrow In Jail 26/01/26 04:50

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Aurora 2 de Madeira, del martes, las preguntas son el lunes a las 12, ya las tengo preparadas, espero que no me pase lo mismo que en Civilend. RESUMEN EJECUTIVOEl proyecto "Madeira-Aurora" es una oportunidad de crowdlending ofrecida por WeCity para financiar la construcción de una nueva villa de lujo en Arco da Calheta, Madeira. Se solicitan 1.000.000€ (primera fase de 1.650.000€ totales) a un interés del 12% anual, con plazo de 18 meses y posibilidad de prórroga de 6 meses. La garantía es una hipoteca de primer grado sobre la propiedad.IMPORTANTE: Este proyecto (Aurora II) es la CUARTA villa del desarrollo Aurora. Las tres primeras (Aurora I) se terminaron en 2024. De ellas, DOS se vendieron y UNA (la Villa A2) lleva MÁS DE DOS AÑOS SIN VENDER.Tras analizar toda la documentación disponible, se concluye que el proyecto presenta RIESGOS EXTREMOS. El principal problema es la DEMOSTRADA INCAPACIDAD DEL PROMOTOR PARA VENDER sus propiedades, combinada con su insolvencia técnica y omisiones graves de información en la documentación ofrecida a inversores.ANÁLISIS FINANCIERODATOS CLAVE CONFIRMADOS:Terreno: 522,18 m², propiedad de PROMUGAL UNIPESSOAL LDAEstado obra: 38% completada (estructura terminada)Coste total proyecto: ~2.220.000€Aportación promotor (declarada): 1.220.000€Préstamo WeCity total: 1.650.000€ (1.000.000€ en esta fase)Proyecto anterior (Aurora I): 3 villas terminadas 2024, 2 vendidas, 1 SIN VENDER desde 2024ESTADOS FINANCIEROS DEL PROMOTOR (PROMUGAL) 2025:Patrimonio Neto: 358.570€ (SOLO 3% del activo total)Deuda total: 11.539.254€ (97% deuda a corto plazo)Ratio Deuda/Patrimonio: 32:1 (APALANCAMIENTO EXTREMO)Historial: Pérdidas en 2023 y 2024, beneficio simbólico en 2025VALORACIONES Y RATIOS:Valor actual tasado ("as is"): 1.287.000€Valor futuro tasado (HET): 3.000.000€ (CONDICIONAL a legalizar ampliación)LTV REAL ACTUAL con préstamo total: 1.650.000€ / 1.287.000€ = 128%LTV Fase 1 actual: 1.000.000€ / 1.287.000€ = 77,7%LTV promocionado (sobre 3M€): 33% (TEÓRICO, no actual)INCONSISTENCIAS FINANCIERAS:La "aportación" de 1.220.000€ es matemáticamente incompatible con un patrimonio neto de 358.570€Discrepancias entre documentos: 1.220.000€ vs 1.122.000€, 18 vs 15 meses plazoEl promotor necesita financiación al 12% pese a tener una villa terminada sin vender desde 2024FORTALEZASACTIVO TANGIBLE Y LEGAL: El terreno existe, está registrado a nombre del promotor y no tiene cargas previas. La licencia de obra está renovada hasta junio 2026.GARANTÍA HIPOTECARIA FORMAL: Hipoteca de primer grado registrable. Incluye "poder irrevocable de venta" a los 24 meses por 2,3 millones de euros.TASACIÓN PROFESIONAL: Realizada por PVW TINSA, empresa registrada en CMVM, con metodología transparente.CAPACIDAD CONSTRUCTIVA DEMOSTRADA: El promotor terminó 3 villas (Aurora I) en 2024.PLATAFORMA REGULADA: WeCity está autorizada por la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa.DEBILIDADES Y RIESGOSINCAPACIDAD DEMOSTRADA DE VENTA (CRÍTICO)HECHO: Villa A2 de Aurora I (522m², similar a esta) lleva MÁS DE 2 AÑOS SIN VENDERPRECIO INICIAL 2021: 4.900.000€ - hoy probablemente menosIMPLICACIÓN: Si no venden una villa TERMINADA, ¿cómo venderán una EN CONSTRUCCIÓN en 18 meses?RIESGO DE INVENTARIO ATASCADO: Tienen capital inmovilizado en propiedad no vendidaRIESGO EXTREMO DEL PROMOTORINSOLVENCIA TÉCNICA: Patrimonio neto de solo 358.570€ para un proyecto de 2,2M€INCAPACIDAD DE RESCATE: Si la obra necesita más dinero, el promotor no puede inyectar capitalESTRUCTURA OPACA: Opera desde dirección de gestoría (Madeira Corporate Services)OMISIONES DE INFORMACIÓN MATERIAL (GRAVE)ANTECEDENTES NO DIVULGADOS: Proyecto "Aurora" en Housers (2021) con problemas gravesVILLA SIN VENDER NO MENCIONADA: No informan que tienen propiedad similar sin venderDECLARACIÓN POSIBLEMENTE FALSA: "No ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años"ESTADOS FINANCIEROS OCULTADOS: La FDF dice "no se dispone" cuando SÍ existenVALORACIONES ENGAÑOSASLTV PUBLICITADO (33%) vs LTV REAL (77-128%)VALOR 3M€ ES CONDICIONAL: Depende de legalizar 44m² subterráneosSOBREVALORACIÓN: Precio implícito de 14.600€/m² es optimistaMERCADO ENFRIADOANÁLISIS TASACIÓN: Caída demanda (-30%) y precios (-3%) en MadeiraOFERTA SIMILAR SIN VENDER: Villa A2 compite directamente con esta nuevaDEMANDA REAL: ¿Hay compradores para villas de 3M€ en Arco da Calheta?CONTRADICCIONES DOCUMENTALESDIRECCIONES DIFERENTES: 2 direcciones distintas en documentos oficialesCIFRAS INCONSISTENTES: Aportación, plazos y costes varían entre documentosRATING "A" INEXPLICABLE: Asignan rating alto pese a ratios del promotor "muy cuestionables"CONSIDERACIONESCONTEXTO REAL DEL DESARROLLO AURORA:AURORA I (2021-2024): 3 villas terminadas. 2 vendidas, 1 (A2) sin vender tras 2+ añosAURORA II (2026): Villa NUEVA (la 4ª), mismo promotor, misma zonaPREGUNTA FUNDAMENTAL: ¿Por qué construir la 4ª villa si la 3ª no se vende?MODELO DE NEGOCIO CUESTIONABLE:El promotor parece atrapado en un círculo vicioso:Construye villas de lujoNo las vende al precio esperadoNecesita más financiación para nuevos proyectosRepite el cicloEl dinero de los inversores de WeCity podría estar financiando este ciclo, no un proyecto viable.POR QUÉ EL 12% DE INTERÉS ES TAN ALTO:Interés normal para garantía hipotecaria sólida: 5-8%Interés ofrecido aquí: 12%Diferencia explicada por:Promotor insolventeIncapacidad demostrada para venderMercado en enfriamientoObra en curso con riesgoPREGUNTAS SIN RESPONDER (CRÍTICAS):¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1? ¿Sigue en venta? ¿A qué precio?¿Por qué construir Aurora II si A2 no se vende?¿Tienen algún comprador interesado en Aurora II?¿Cómo piensan vender en 18 meses lo que no han vendido en 2+ años?OPINIÓN FUNDAMENTADAEste proyecto presenta múltiples señales de alerta que lo hacen NO RECOMENDABLE:EL PROMOTOR NO VENDE: Tener una villa terminada sin vender durante 2+ años demuestra incapacidad comercial. Para un préstamo que se devuelve con la VENTA, esto es un defecto fatal.EL PROMOTOR ES INSOLVENTE: Patrimonio de 358.570€ no respalda préstamo de 1.000.000€. Cualquier imprevisto lo hunde.INFORMACIÓN OCULTADA: No mencionar el proyecto Housers 2021 ni la villa sin vender es grave. Los inversores toman decisiones con información incompleta.VALORACIONES OPTIMISTAS: El LTV real es 77-128%, no 33%. El valor de 3M€ es condicional.CONTRADICCIONES Y FALTA DE RIGOR: Múltiples inconsistencias en documentos muestran falta de profesionalidad.Lo más preocupante es que se ofrezca esta operación con estas características. Se debería proteger a los inversores, no exponerlos a riesgos tan evidentes.La combinación de: promotor insolvente + incapacidad de venta demostrada + mercado en enfriamiento + omisiones de información = RIESGO EXTREMO.CONCLUSIÓNNO RECOMENDABLE PARA INVERSIÓN.RIESGO ESTIMADO: 8/10 (Muy Alto)PROBABILIDAD DE PROBLEMAS: 70-80%PROBABILIDAD DE PÉRDIDA TOTAL/PARCIAL: 50-60%RENTABILIDAD OFRECIDA: 12% anual (18% total a 18 meses)La rentabilidad NO compensa el riesgo. Existen alternativas en crowdlending con mejor perfil riesgo/reward.ANÁLISIS DE ESCENARIOS PROBABLES:Escenario Optimista (20%): Venden Aurora II en 18 meses, devuelven préstamo con interés.Escenario Realista (50%): No venden en plazo, piden prórroga, intereses se acumulan.Escenario Pesimista (30%): No venden, promotor quiebra, ejecutan hipoteca (proceso largo, recuperas 70-90% tras años).RECOMENDACIONES PARA INVERSORES:NO invertir en esta oferta.Exigir a WeCity explicaciones por las omisiones (villa sin vender, proyecto Housers).Preguntar específicamente: "¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1 valorada en 4,9M€ en 2021?"Considerar reportar a CNMV si WeCity no corrige deficiencias.PARA QUIENES DECIDAN INVERTIR (NO RECOMENDADO):Límite máximo: 1% de carteraConsiderarlo "dinero de aprendizaje"Exigir garantías adicionales por escritoPrepararse para posible impago o retrasoINVERSIÓN SÓLO PARA: Inversores que comprendan plenamente el riesgo extremo, confirmen explicaciones de WeCity, y estén dispuestos a posible pérdida total.Documento elaborado tras análisis integral de toda la documentación disponible, incluyendo el hecho crítico de que el promotor tiene una villa terminada sin vender desde 2024, información no divulgada en la oferta actual.

Sparrow In Jail 24/01/26 20:13

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo creo que porque no son (eramos) conscientes de lo que significa el crowdfunding y su diferencia con el crowdlending.

Sparrow In Jail 24/01/26 14:59

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Solo puedo responder en lo que tengo experiencia y leo en otros lados. Yo he entrado en proyectos de Urbanitae, Wecity, BDKapital, Segorealstate y Civislend, comento mis impresiones: Urbanitae es la más grande y la que más dinero mueve, tiene proyectos de préstamo y plusvalía, los de préstamo vuelan, los de plusvalía volaban también, ahora no tanto, creo que se están dispersando, ahora venden viviendas directamente ellos e incluso se han convertido en comercializadora de fondos, supongo que se trata de fondos inmobiliarios (lo que ahora de forma impropia y por desconocimiento llaman “fondos buitre” que en realidad son otra cosa). Creo que las ofertas de préstamos están muy bien, con algunos retrasos, pero los de plusvalía parece que son un truño la mayoría, con retrasos inasumibles. Si entras en su foro verás que tienen un marrón muy importante con una promoción que se llama Botánico Homes con un retraso de más de 4 años y sin empezar a hacer nada, y ahora, por lo que he entendido, les han descubierto una trampa para mi grave, han escondido que en una promoción en realidad son ellos los promotores y han ocultado que la propiedad tiene una hipoteca, es decir que se están financiando con ellos mismos con el dinero de los inversores. De todos modos, se puede entrar en su foro y ver si yo lo he entendido bien Tengo bastante metido en prestamos y en plusvalías, antes de tener información sobre éstas últimas, ahora no entraría en plusvalías ni loco. Ni siquiera las estudio. , desde luego es la que da una documentación mucho más completa que el resto, en esto son los más transparentes. En resumen, creo que para préstamos tiene algunos buenos, pero en plusvalía no aconsejo que se entre nunca. Como dato es en la única que en el poco tiempo que llevo ha acabado una promoción y han pagado la semana pasada, la promoción se prorrogó 3 meses. Wecity es la que muchas veces oferta proyectos de préstamo de menos dinero y con plazos mas cortos, es más pequeña que Urbanitae. Sus proyectos también suelen volar. Casi todos sus proyectos están respaldados por hipotecas de 1º rango (en Urbanitae en ocasiones no es así), generalmente en algunos proyectos inicialmente suben menos documentación que Urbanitae, p.e. en algunos faltan los contratos con el inversor, con el agente de garantías y con el promotor. Yo les he pedido algunos. Una cosa que no me gusta de ellos es su app, cuando llega el segundo de invertir la app se cierra y hay que volver a meter las claves y volver a entrar y además, aunque tengas la huella digital no la reconoce. He invertido en bastantes proyectos con ellos, de momento ninguno ha finalizado, pero en dos de ellos han amortizado bastante por anticipado, aunque no se ha llegado al final, a mí me gusta. BDKapital, es pequeña y suele dar un 0,5% menos de rentabilidad que el resto, su mercado se basa fundamentalmente en Canarias, tiene una ventaja es que no hay prisas, puedes estudiar bien los proyectos pues da tiempo, no se cierran en minutos o segundos, pueden estar días. Saca pocos proyectos al año, suelen tener LTVs muy bajos lo que da seguridad, no tienen chat, las preguntas las haces en la web y te responden en el día o al día siguiente, yo en ella tengo una ventaja que supongo que lo hacen a cualquiera, tengo el teléfono del director y si hay algo en lo que dudo le llamo para que me explique o me mande algún documento. Desde que los conozco han sacado solo 4 proyectos y yo he entrado en 3, uno no me gustaba, al vivir en Canarias tengo la ventaja de que conozco las islas y me da un punto de conocimiento adicional al tener información sobre la zona y el mercado. Resumen: Me gusta mucho, pero siempre con cuidado. Sego Realestate, los conocí porque a través de MyInvestor descubrí Segofactoring, que se dedican al descuento de facturas, ahí descubrí que tenían un apartado llamado Segofinance que se dedican a crowdfunding, y dentro de Segofinance tienen un departamento de Real Estate. Son pequeños, también dan mucho tiempo para invertir, es en la que he visto bastantes proyectos sin hipoteca y que me parecían bastante malos, pero si tiene alguno interesante, no tiene chat, adolece de falta de documentos generalmente, yo los pido por correo o whatsaap a una de las comerciales que tienen. Civislend, se me parecía mucho a Wecity, he invertido en bastantes proyectos, que también vuelan, para mi son los que, presentando suficientes documentos, veo más “descuidados” en ellos, en el sentido de que suben documentos caducados, a veces dicen cosas distintas unos de otros, hay que mirarlos con lupa (como en el resto de plataformas) pues en ocasiones aparecen riesgos que si no estás atento no descubres. Resumen: Me parece una plataforma que en ocasiones tiene buenos proyectos. Teniendo en cuenta que todos los proyectos de Crowdlending son proyectos de riesgo (no son depósitos bancarios), creo que hay que hacer análisis de due dilligence concienzudos para tratar de evitar en la medida de lo posible los riesgos, evidentemente uso IA, pues no tengo capacidad ni tiempo para leer cientos de paginas en el tiempo que dan para analizarlos, y a veces entenderlos, y más si están en idiomas extranjeros.Lo que no me había pasado nunca con ninguna plataforma es la actitud que han tomado en Civislend ante mis preguntas, y las hago iguales en todas, lo podéis comprobar en los chats de Urbanitae y Wecity que son públicos, me parece que dice muy poco de su profesionalidad y transparencia, solo he hecho preguntas en 2 proyectos en el chat de Civislend porque no sabía que existía, y en el segundo ya veis cómo reaccionan cuando les preguntas cosas que no les gustan y que se sacan de su propia documentación. No comprendo que eso pueda molestar a una plataforma cuando por el contrario deberían, en aras de la transparencia, animar a los inversores a estudiar los proyectos.

Sparrow In Jail 23/01/26 01:10

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Yo tb. entré en plusvalías hasta conocer por aquí todos los retrasos con la consiguiente pérdida de intereses que conlleva.En cuanto lo supe deje de meterme en equity, de momento no me ha vencido ninguno, pero estoy intranquilo, y si ya lees cosas como la de Botánico Homes pues nunca más entraré.