Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 16/04/26 17:57

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, " Creo que es el momento de que nos juntemos los inversores y busquemos un despacho que defienda nuestros intereses " ¿después de 5 años? yo creo que el momento fue hace muuucho.Las plataformas tienen la ventaja de que los inversores no se conocen, de todos modos, las plataformas no tienen la responsabilidad de lo que firmamos, la responsabilidad es nuestra, ellas no se hacen responsables de nada, sobre todo en los casos de Equity, se forma parte de una SPV que tiene unos estatutos, se trata de atenerse a ellos.Lo que no podemos es firmar unas condiciones esperando una rentabilidad y sabiendo el riesgo que corremos, si la cosa no sale la culpa es de otro, yo creo que hay que ver si ha habido delito y, si lo ha habido actuar en consecuencia contra el delincuente.Yo ya iría a minimizar pérdidas y dejaría de esperar, el quejarse por aquí, sin hacer nada en realidad, me parece huero.

Sparrow In Jail 16/04/26 17:14

Ha respondido al tema Wecity

,Buenas tardes, Yo he invertido bastante en estas plataformas, concretamente en wecity en 18 proyectos, de los cuales han pagado 2 y otros 3 han hecho pagos parciales.No se trata de ser optimista o pesimista, todos los proyectos de este tipo conllevan riesgos, eso hay que asumirlo, si no fuera así todas las promotoras conseguirían préstamos fácilmente de los bancos y no ofrecerían los tipos que nos ofrecen.Dicho esto, a mi juicio, es imprescindible hacer un análisis riguroso de todo, sabiendo que todo proyecto si sale como lo venden las plataformas es muy rentable y si se tuerce puede ir desde que ganes menos de lo esperado hasta que pierdas todo.Yo creo que se trata de ver la relación rentabilidad/riesgo y tratar de entrar en los que menos riesgo tengan, partiendo de la base de que a las plataformas les interesa siempre que se invierta y ellos no son responsables y solo pueden perder "su prestigio" pero nada más.No soy experto inmobiliario, sí tengo amigos que han sido promotores-constructores y agentes de compra-venta inmobiliaria, pero no les pregunto, si me dicen que es un mercado cíclico y que estamos en "vacas gordas" que ya llegarán las vacas flacas.Evidentemente con el tiempo que dan no se pueden estudiar todos los documentos ¿que hago yo? me ayudo de la IA y, además de los documentos que suben, intento sacar información de la web.Pero ojo, no puedes dejar a la IA que haga todo, porque se equivoca, a cada respuesta que da tienes que leerla y si algo no te queda claro preguntarle por ello. Hay casos raros, como por ejemplo el actual de las Huesas, da la casualidad de que conozco muy bien la zona, he trabajado muy cerca durante 30 años.Yo hago los análisis para mi, pero viendo que había mucha gente que invertía "a lo loco", fiándose del LTV que publicaban las plataformas, decidí subirlos por aquí, por si le servían a alguien, pero no estoy en posesión de la verdad, y a lo peor, alguno de los que he dicho que "me gustan" se llevan un batacazo mañana, pero por lo menos no será por dejadez y no haberlos analizado.Ahora con la guerra y el estrecho de Ormuz me llama la atención que ninguna plataforma dice nada en sus análisis de riesgos, cuando pueden dispararse los precios de materiales y desaparecer el crédito bancario, es el peor momento posible para empezar una promoción y parece que no le interesa a nadie.Creo que en algún lado colgué mi opinión acerca de las plataformas en las que entro, ya que me preguntas, la que menos desconfianza me da es BDKapital, saca pocos proyectos, casi todos en Canarias,la rentabilidad que ofrece suele estar algo por debajo del resto, a cambio no vas con las prisas del resto de plataformas y remuneran a partir del momento en que metes el dinero, además tengo una ventaja porque está cerca de casa y puedes preguntar y pedir documentos, que me los dan, pero ojo no es infalible, yo he visto un proyecto de ellos que no me gustaba.No sé si te he respondido...

Sparrow In Jail 16/04/26 12:23

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Sí, lo he visto, dicen que por incidencias de la plataforma, vete tú a saber, de todos modos yo no iba a entrar ni en este ni en el del lunes.Curiosamente coincide la apertura con la ronda de preguntas para la promoción de las Huesas, un despropósito, vamos.

Sparrow In Jail 16/04/26 04:15

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Las Huesas -Telde- Gtan Canaria. RESUMEN EJECUTIVO – INVERSIÓN WECITY: PROMOCIÓN LAS HUESAS (TELDE) Tras analizar en profundidad toda la documentación pública disponible (notas simples, tasaciones, contratos, etc.), comparto un resumen ejecutivo con los puntos clave, las fortalezas y, sobre todo, los riesgos y discrepancias detectadas. La campaña se abre el 20 de abril de 2026. 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L., registrada en CNMV).Promotor: SERENEA BY UNIK S.L. (antigua JEZAL ATL S.L.).Objeto: Préstamo puente (fase I de 2,3M€) para adquirir 7 parcelas y pagar ICIO, costes técnicos y movimiento de tierras.Plazo: 12 meses + 6 de prórroga opcional.Interés: 11% anual (pago a vencimiento).Rentabilidad total estimada: 11%.Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre las 7 parcelas.Tasación ECO: 4.452.997 € (Sociedad de Tasación S.A.).LTV Fase I: 51,65%.Aportación promotor: 1.798.558 € (33,96% del total).Inversión mínima/máx. inicial: 500 €.Salida prevista: Refinanciación bancaria tras comercializar el edificio Apolo.2. FORTALEZAS (PUNTOS A FAVOR) ✅ Garantía hipotecaria de primer grado con LTV inicial del 51,65%, un nivel razonablemente conservador. ✅ El promotor (Unik Desarrollo Inmobiliario) tiene experiencia previa con proyectos entregados (Atlas Seaview 2021, AC3 2023). ✅ El promotor ha aportado 1,8M€ en fondos propios, alineando sus intereses con los inversores. ✅ El Agente de Garantías (Global Security Partners) está designado y el contrato de mandato está formalizado. ✅ La documentación registral y catastral está publicada y es verificable. 3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS (PUNTOS CRÍTICOS) ⚠️ RIESGO URBANÍSTICO GRAVE: El tasador (Sociedad de Tasación S.A.) advierte que las parcelas son suelo urbano NO CONSOLIDADO, que carecen de recepción municipal de urbanización, y que faltan redes de suministro eléctrico y alumbrado público. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar ni obtener licencia de obra. ⚠️ INCUMPLIMIENTO DE PLAZOS URBANÍSTICOS: El tasador certifica que "se han incumplido los plazos para el desarrollo del planeamiento/urbanización/edificación", lo que podría dar lugar a expropiación o infravaloración del suelo. ⚠️ DISCREPANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES: Existen diferencias de superficie entre catastro, registro y los planos del promotor (ejemplo: finca 70413 tiene 460m² en catastro, 505m² en registro, y el tasador adopta 500,3m² de los planos del promotor). Esto puede retrasar la inscripción de la hipoteca. ⚠️ POSIBLE SOBREVALORACIÓN DEL SUELO: El tasador utilizó el método residual, que depende críticamente del precio de venta estimado de las 302 viviendas. Ese precio no se ha revelado. El conocimiento local indica que la zona es de calidad media-baja, aislada y con pocos servicios, lo que podría hacer inviable vender al precio asumido. ⚠️ RIESGO GEOPOLÍTICO NO CONSIDERADO: La guerra en Oriente Medio y el cierre del estrecho de Ormuz encarecen la energía y los materiales de construcción. No hay ningún análisis de sensibilidad en la documentación. ⚠️ FALTA EL DOCUMENTO OBLIGATORIO (KIIS): El Reglamento Europeo de Crowdfunding (UE 2020/1503) exige una "Ficha de Datos de la Inversión" (Key Investor Information Sheet) para cada oferta. A día de hoy, wecity no ha publicado este documento preceptivo. Sin él, la campaña podría estar incumpliendo la normativa. ⚠️ FALTA DOCUMENTACIÓN CLAVE ADICIONAL: Tampoco se ha publicado el Contrato de Préstamo específico de esta oportunidad, ni el Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías (donde se identifican las parcelas concretas). Sin estos documentos, el inversor desconoce las condiciones exactas del préstamo y los honorarios del Agente. ⚠️ ORDEN DE PAGO EN EJECUCIÓN DESFAVORABLE: En caso de ejecución hipotecaria, el orden de pago es: (1) honorarios del Agente de Garantías y abogados, (2) capital del inversor, (3) intereses. Si la venta no cubre todos los gastos, el inversor pierde parte o todo su capital. ⚠️ EL AGENTE DE GARANTÍAS NO RESPONDE: El contrato exonera al Agente de cualquier responsabilidad sobre la validez de la hipoteca. Los inversores deben indemnizarle por cualquier reclamación (salvo dolo o culpa grave). 4. DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIAS Catastro vs. Registro vs. Tasación: Posibles retrasos en la inscripción de la hipoteca o en la coordinación catastral, afectando a la ejecución de la garantía.La tasación advierte de falta de urbanización, pero el dossier comercial no lo menciona: El inversor puede creer que el suelo es edificable cuando no lo es, asumiendo un riesgo no informado.El certificado de tasación "actualiza" informes de marzo de 2026 sin cambiar el valor: La palabra "actualización" podría interpretarse como una mejora, cuando solo cambia la finalidad legal del documento.5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Desde el punto de vista formal, wecity ha publicado documentación (notas simples, tasaciones, etc.). Sin embargo, desde el punto de vista sustantivo, esta inversión presenta riesgos que no están suficientemente explicados ni mitigados. El riesgo urbanístico es el más grave: el tasador ha advertido explícitamente que el suelo no está urbanizado, que faltan redes eléctricas y alumbrado público, y que los plazos están incumplidos. Sin urbanización recepcionada, no se puede edificar. Sin edificación, no hay comercialización. Sin comercialización, no hay financiación bancaria de salida. Además, la falta del KIIS (Ficha de Datos de la Inversión), un documento obligatorio por normativa europea, es una carencia que debería impedir la apertura de la campaña. Sin este documento estandarizado, el inversor no tiene una lista oficial de riesgos ni puede comparar fácilmente esta oferta con otras. La campaña se abre el 20 de abril de 2026. A fecha de hoy, el KIIS no está disponible. Invertir sin él es, a todos los efectos, hacerlo a ciegas. 6. CONCLUSIÓN No invierta en este proyecto hasta que wecity publique y usted pueda analizar, como mínimo: La Ficha de Datos de la Inversión (KIIS), obligatoria por el Reglamento Europeo de Crowdfunding.El Contrato de Préstamo específico de esta oportunidad.El Anexo 1 del Contrato del Agente de Garantías, donde se identifiquen las parcelas concretas.Si estos documentos no se publican antes del 20 de abril, considere que la plataforma o el promotor no están siendo completamente transparentes. En mi opinión, el riesgo urbanístico (suelo no consolidado, urbanización incompleta) es suficientemente grave como para desaconsejar la inversión, incluso con un LTV del 51,65%. El diferencial de rentabilidad del 11% no compensa la incertidumbre sobre los plazos y la viabilidad real del proyecto. Si a pesar de todo decide invertir, hágalo exclusivamente con el límite de 500 € y asumiendo que el plazo de 12-18 meses es probablemente insuficiente y que la garantía hipotecaria recae sobre un suelo que hoy no es edificable. 7 DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación pública facilitada por wecity y en fuentes citadas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe formar su propio juicio y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de invertir.

Sparrow In Jail 15/04/26 22:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Yo creo que mejor que decir cuando no hay novedades digas cuando las haya, porque lo normal según parece es que no las haya. No sé si estos dos proyectos que mencionas, Botánico Homes y Civitas eran de préstamo o de equity, si eran de equity entrasteis como socios del promotor en la SPV, no hay ninguna garantía hipotecaria y tampoco hay agente de garantías. En el caso de préstamo supongo que estabais protegidos por una hipoteca que es lo que de verdad suele valer, la pignoración de participaciones, etc. no suele valer de nada, si la SPV no paga el préstamo es que no tiene dinero, lo primero sería contactar con el agente de garantías y que explique bien que ha pasado. Yo, en vista de lo que comentáis aquí, en vez de únicamente escribir en este foro, recopilaría toda la documentación, buscaría en el contrato que firmasteis que garantías tenéis, si es que tenéis alguna, trataría de contactar con otros inversores creando una plataforma de afectados y buscaría un despacho de abogados especializado en estos casos, para ver si presentando una demanda podéis recuperar algo. Mucha suerte.

Sparrow In Jail 15/04/26 19:33

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Os paso análisis una vez vistas las respuestas del chat:RESUMEN DE VALORACIÓN DE RESPUESTAS | Pregunta | Calidad de la respuesta | Observación | 1. Desfase plazos | Evasiva | No resuelve el problema | 2. Compromiso bancario | Honesta | No hay banco | 3. Plan de contingencia | Correcta | Ejecución hipotecaria | 4. Estado glorietas | Evasiva | No confirma nada | 5. Calendario retrasos | Honesta | No controlan los plazos | 6. Competencia VPO | Optimista | Públicos distintos, pero compiten | 7. Comparables tasación | Técnicamente correcta | Poco prudente | 8. Compromiso titulares | Insuficiente | No acredita documento | 9. Deuda urbanística | Evasiva | No da saldo real | 10. Ficha KIIS | Correcta | Ya analizada | 11. Contexto geopolítico | Engañosa | No está en la ficha CONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTAS DE WECITY Lo confirmado: No hay compromiso bancario para refinanciar.La salida no está garantizada.El calendario de infraestructuras no lo controla el promotor.La deuda urbanística no se ha cuantificado realmente.El contexto geopolítico NO está incluido en la ficha de riesgos (wecity ha respondido de forma inexacta).El riesgo ha aumentado tras estas respuestas. La plataforma no ofrece garantías reales de salida, reconoce que no hay banco, y minimiza los riesgos urbanísticos y geopolíticos. CONCLUSIÓN FINAL TRAS EL ANÁLISIS COMPLETO ¿ES UNA MALA INVERSIÓN? No necesariamente. La garantía hipotecaria de 1er grado y el LTV del 47% son objetivamente buenos. En caso de ejecución, hay colchón. PERO EL PROBLEMA NO ES LA GARANTÍA, ES EL PLAN DE SALIDA. LOS HECHOS CLAVE QUE DEBES SABER: Primero: No hay ningún compromiso bancario para refinanciar el proyecto. Wecity lo ha confirmado. Segundo: La tasación estima que la construcción comenzará entre 4 y 7 años. El préstamo vence en 15-21 meses. Tercero: Las licencias de obra dependen de glorietas y una variante de la M-600 que nadie garantiza cuándo estarán ejecutadas. Cuarto: El contexto geopolítico actual (guerra, bloqueo de Ormuz) encarece materiales, endurece los tipos de interés y no está reflejado en los riesgos de la ficha. Quinto: La tasación se basa en precios de oferta (Idealista), no en ventas reales. Es legal, pero optimista. ¿QUÉ PUEDE PASAR EN 21 MESES? Escenario optimista: Un banco acepta refinanciar el solar. Recuperas tu capital más intereses. Plazo cumplido. Escenario realista: No hay banco. El promotor no paga. Se inicia ejecución hipotecaria. Proceso largo (1-3 años). Recuperas el capital (con suerte) pero los intereses se consumen en costes legales. Escenario pesimista: La ejecución se alarga, el mercado baja, el solar se subasta por menos de lo tasado. Pierdes parte del capital. MI OPINIÓN FUNDAMENTADA: Esta inversión no es para un perfil conservador ni moderado. El desfase entre el plazo del préstamo (15-21 meses) y el horizonte real del proyecto (años) es demasiado grande. La garantía hipotecaria es sólida sobre el papel, pero ejecutarla en un solar sin urbanizar es lento, caro y con resultado incierto. Si inviertes, hazlo siendo plenamente consciente de que lo más probable es que no recuperes el dinero en 21 meses, y que la "salida bancaria" es una hipótesis, no una realidad. MI RECOMENDACIÓN PERSONAL: Para un inversor particular con perfil conservador o moderado: NO INVERTIR. Para un inversor experimentado que asume riesgos altos y diversifica: podría destinarse una cantidad testimonial (el mínimo de 500 €), pero asumiendo que el dinero puede quedar bloqueado años y que la rentabilidad del 15% es incierta. LA PREGUNTA QUE DEBES HACERTE: ¿Estás dispuesto a que tus 500 € (o más) estén bloqueados durante años, con la única garantía de un solar sin urbanizar en medio de una guerra que encarece los materiales y endurece los tipos de interés? Si la respuesta es SÍ y lo asumes, adelante. Si la respuesta es NO, no inviertas. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa en la documentación facilitada por el usuario y en las respuestas de wecity. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir íntegramente los riesgos de su decisión.

Sparrow In Jail 15/04/26 13:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Si en la info fiscal de Urbanitae te aparecen intereses entonces no es por prima de emisión y tendrás que meterlos a mano en la declaración.En todo caso entra en el proyecto y mira las comunicaciones, ahí tiene que venir cuando te hicieron el pago y el concepto, también lo tendrás en los movimientos de tu wallet.

Sparrow In Jail 15/04/26 13:26

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Yo creo que será una formalidad, pero poco vas a decidir por tu cuenta, yo pasaría (ojo no estoy en esa promoción).

Sparrow In Jail 15/04/26 04:49

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Brunete: RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN "MADRID BRUNETE CAÑO NUEVO" (WECITY) FECHA DE ANÁLISIS: 15 de abril de 2026 CONTEXTO GEOPOLÍTICO: Tensión extrema en Oriente Medio (conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, tregua inestable). 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA (SEGÚN DOSSIER DE WECITY) Objeto: Préstamo para adquisición de solar en SR-5 Ensanche Sur (Brunete, Madrid).Importe del préstamo: 950.000 €.Plazo: 15 meses + posible prórroga de 6 meses (total 21 meses).Obligado cumplimiento: 6 meses (sin posibilidad de amortización anticipada en ese periodo).Interés anual: 12% (rentabilidad total estimada 15% en 15 meses).Pago de intereses y capital: A vencimiento (bullet).Garantía: Hipoteca de 1er grado sobre el solar.Tasación actual (ECO): 2.013.954,84 €.LTV (Loan to Value): 47,17%.Aportación promotor (LANDAREA/Nidra Homes): 385.596 € (28,87%), de los cuales ya ha desembolsado 246.708 €.Salida prevista: Refinanciación bancaria.2. ANÁLISIS FINANCIERO Y FORTALEZAS LTV bajo (47,17%): Es la principal fortaleza. El valor de tasación (ya neto de cargas) duplica con creces el importe del préstamo. En un escenario de ejecución hipotecaria, hay un colchón significativo para recuperar el capital, aunque el proceso sea lento y costoso.Garantía hipotecaria de 1er grado: Jurídicamente sólida. La estructura con Agente de Garantías externo (Global Security Partners) permite una ejecución más ágil que la de una hipoteca colectiva.Contratos bien redactados: Los tres contratos (préstamo, mandato wecity, mandato agente) son técnicamente correctos, transparentes y cumplen con la normativa europea de crowdfunding (Reglamento UE 2020/1503).Contexto macroeconómico español: España se consolida como "refugio seguro" para inversión internacional. El déficit estructural de vivienda (unas 700.000 unidades) sigue siendo un colchón de demanda real.3. DEBILIDADES, RIESGOS Y DISCREPANCIAS RIESGO 1: DESFASE CRÍTICO DE PLAZOS (DISCREPANCIA FUNDAMENTAL) Lo que dice wecity: Préstamo a 15-21 meses. Salida vía refinanciación bancaria.Lo que dice la tasación: El flujo de caja del tasador estima que la construcción comenzará entre los años 4 y 7 desde hoy.Consecuencia: El promotor necesita una hipoteca bancaria en 21 meses para pagar a los inversores, pero ni siquiera habrá comenzado a construir. La probabilidad de que un banco refinancie un solar sin urbanizar y sin licencia de obra es extremadamente baja. Es muy probable que a los 21 meses NO haya salida.RIESGO 2: DEPENDENCIA DE INFRAESTRUCTURAS EXTERNAS NO CONTROLADAS Lo que no dice wecity: El Ayuntamiento de Brunete condiciona la concesión de licencias de edificación a la autorización y ejecución de las glorietas R3, R4, R5 y la variante de la M-600.Lo que dice el PEIN/Proyecto de Urbanización: No se concederán licencias hasta que esas infraestructuras estén autorizadas (y, para la primera ocupación, recepcionadas y funcionando).Consecuencia: El promotor NO controla el ritmo de urbanización. Depende de la Junta de Compensación, del Ayuntamiento, de la Comunidad de Madrid y de las compañías suministradoras. Cualquier retraso (algo habitual) bloquea todo el proyecto.RIESGO 3: COMPETENCIA DE VIVIENDA PROTEGIDA (VPO) EN EL MISMO SECTOR Lo que no dice wecity: En el Sector SR-5 se construirán 1.056 viviendas protegidas (VPO) y 879 viviendas libres.Consecuencia: Las 18 viviendas libres de esta parcela competirán con más de mil viviendas de precio limitado. Esto puede deprimir los precios de venta de las viviendas libres, alargar los plazos de comercialización y, en última instancia, dificultar aún más la refinanciación bancaria.RIESGO 4: LA TASACIÓN SE BASA EN OFERTAS, NO EN VENTAS REALES Lo que dice la tasación: Precio de vivienda homogeneizado de 4.290 €/m² basado en 6 comparables de Idealista (todos "oferta venta", no "venta real").Consecuencia: Los precios de oferta suelen ser entre un 5% y un 15% más altos que los de venta real. El valor de tasación es probablemente optimista. Un ajuste del 10% reduciría el LTV real al 54%, y del 15% al 58,5%. Sigue siendo aceptable, pero ya no es el holgado 47% anunciado.RIESGO 5: CONTEXTO GEOPOLÍTICO (GUERRA EN ORIENTE MEDIO) Situación actual: Conflicto Irán-USA-Israel, bloqueo intermitente del Estrecho de Ormuz, tregua inestable.Impacto en la inversión: - Energía y materiales: El precio del petróleo y la energía se ha disparado. Los costes de construcción (acero, cemento, transporte) aumentan, erosionando la rentabilidad del proyecto o encareciendo el producto final.-Tipos de interés: La presión inflacionista frena las esperadas bajadas de tipos del BCE. Incluso podrían subir. Conseguir una hipoteca promotor en 15-21 meses será más caro y con condiciones más estrictas que hoy.- Financiación bancaria: La incertidumbre geopolítica hace a los bancos más cautelosos. El plan de salida (refinanciación) es ahora mucho más incierto que cuando se diseñó la oferta.RIESGO 6: AUSENCIA DE FICHA DE DATOS DE LA INVERSIÓN (FDI) Lo que dice la ley: El Reglamento (UE) 2020/1503 exige que toda oportunidad incluya una "Ficha de Datos Clave de la Inversión" (KIIS) con riesgos y costes estandarizados.Lo que ha recibido: Solo un dossier comercial (carpeta de marketing).Consecuencia: No ha recibido el documento preceptivo que le permite comparar riesgos y costes con otras inversiones. Es una omisión relevante que debería subsanar antes de invertir.RIESGO 7: EL PROMOTOR NO APARECE COMO TITULAR REGISTRAL Lo que dice wecity: LANDAREA es el promotor.Lo que dice la Nota Simple: El solar pertenece a tres copropietarios (33,34% + 33,33% + 33,33%), no a LANDAREA.Consecuencia: Es normal en préstamos para adquisición, pero exige verificar que LANDAREA tiene un contrato de compraventa firme con los tres titulares. Si no lo tiene, el préstamo no puede ejecutarse.4. DISCREPANCIAS RESUMIDAS Plazo: WECITY dice 15-21 meses. La realidad (tasación) dice 4-7 años.Salida: WECITY dice "refinanciación bancaria". La realidad: no hay compromiso escrito, y el contexto geopolítico la hace más difícil y cara.Licencias: WECITY no menciona la dependencia de glorietas. La realidad: sin glorietas R3, R4, R5 y variante M-600, no hay licencia.Competencia: WECITY no menciona las 1.056 VPO. La realidad: competirán directamente con las 18 viviendas libres.Tasación: WECITY da el LTV por bueno. La realidad: se basa en ofertas, no ventas reales, y es optimista.Ficha KIIS: No se ha facilitado, a pesar de ser obligatoria.5. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Lo que está bien: La estructura jurídica, la garantía hipotecaria de 1er grado, el LTV bajo (aunque algo optimista) y la tasación técnicamente correcta. Lo que está mal: El corazón del proyecto. El promotor NO puede construir hasta que se ejecuten infraestructuras externas (glorietas, variante M-600) que NO controla. El préstamo vence en 21 meses, pero la construcción no empezará hasta dentro de 4-7 años. La salida bancaria es incierta, y el contexto geopolítico la hace aún más incierta. OPINIÓN FUNDAMENTADA: En mi opinión, esta inversión tiene un riesgo muy elevado para un inversor particular, a pesar de su atractivo LTV. El problema no es jurídico ni de garantía hipotecaria (que son correctos). El problema es de plazos y de dependencias externas. El inversor está prestando dinero a 21 meses para comprar un solar que no se podrá construir hasta dentro de años. La refinanciación bancaria prevista es una hipótesis, no una realidad. Si no se produce (escenario muy probable), los inversores tendrán que ejecutar la hipoteca sobre un solar sin urbanizar, en un proceso largo, costoso y con un valor incierto. El contexto geopolítico actual (guerra en Oriente Medio, bloqueo de Ormuz) añade una capa adicional de riesgo: encarece la construcción, endurece las condiciones financieras y aumenta la cautela bancaria. CONCLUSIÓN: Para un perfil conservador o moderado: NO INVERTIR. Para un perfil experimentado que asume riesgos elevados: podría considerar una inversión testimonial (mínimo), pero siendo plenamente consciente de que el desfase de plazos es el verdadero riesgo, no la calidad de la garantía hipotecaria. La pregunta que debe hacerse: ¿Confía en que en 21 meses habrá un banco dispuesto a refinanciar un solar que aún no tiene las infraestructuras viarias terminadas? Si la respuesta es no, la calidad de los contratos no salvará la inversión. Tengo preparadas preguntas, no sé si mañana a la hora del chat podré hacerlas.

Sparrow In Jail 14/04/26 21:34

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Mira a ver si el pago parcial ha sido en concepto de prima de emisión, si es así no vendrá y no tienes que declarar nada, pues lo que habrían hecho es solo devolverte parte de la inversión, sin ninguna ganancia.