Sparrow In Jail
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Sparrow In Jail
14/02/26 03:04
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Wecity
Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Valencia Goya, cada vez me salen más largas, ya tengo las preguntas preparadas.RESUMEN EJECUTIVO GLOBAL - ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN VALENCIA GOYA (WECITY) FECHA ANÁLISIS: 13 DE FEBRERO DE 2026 1. FICHA TÉCNICA DE LA OPERACIÓN Promotor: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Ubicación: Calle Goya 14, Valencia (La Petxina, distrito Extramurs) Activo: Apartahotel de 18 apartamentos turísticos (obra nueva) Superficie parcela: 199 m² (catastro) / 195,8 m² (proyecto) Superficie construida: 1.039,89 m² Licencia de obras: Concedida julio 2024 (a Merino y Olimpio S.L.), en trámite de cambio de titularidad a Sun Haven Developers (solicitado enero-marzo 2025) Estado de obra: Según dossier: 14% ejecutado (enero 2026). Según tasación (agosto 2025): 0% Importe préstamo wecity (Fase I): 700.000 euros Plazo: 18 meses (+6 de prórroga opcional) Obligado cumplimiento: 6 meses (no se puede amortizar anticipadamente sin penalización en ese periodo) Interés anual: 11,75% Rentabilidad total estimada: 17,63% (equivalente al interés compuesto en 18 meses) Pago de intereses: A vencimiento (junto con la devolución del principal) Garantía: Hipoteca de 1er grado Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. Tasación actual (agosto 2025): 1.356.848,47 euros Tasación HET (edificio terminado): 2.949.776,81 euros LTV sobre tasación actual: 51,6% (700.000 / 1.356.848) LTV sobre HET: 23,7% (Fase I) / 61,02% (préstamo total previsto 1.800.000 euros) Aportación promotor: 1.129.000 euros (61,73% del total Fase I) Destino de los fondos: 615.049 euros a obra, 40.483 euros a estructuración, 44.468 euros a comisión wecity Inversión mínima: 250 euros Salida prevista: Refinanciación con préstamo bancario 2. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costes (Fase I): La aportación del promotor asciende a 1.129.000 euros, lo que representa el 61,73% del total de la Fase I. El préstamo solicitado a wecity es de 700.000 euros, destinándose 615.049 euros a obra (33,63%), 40.483 euros a estructuración del préstamo (2,21%) y 44.468 euros a comisión de wecity (2,43%). El coste total de la Fase I asciende a 1.829.000 euros. Presupuesto de obra total (PEM): El Presupuesto de Ejecución Material según proyecto (octubre 2023) es de 1.847.350 euros. La aportación del promotor a obra en esta Fase I es de 379.000 euros. El préstamo wecity destinado a obra en esta Fase I es de 615.049 euros. La financiación total para obra en esta Fase I es de 994.049 euros, lo que cubre el 53,8% del PEM total. El préstamo wecity (Fase I) cubre aproximadamente el 33% del PEM total, siendo razonable para una primera fase. El resto se financiará con futuras fases (préstamo total previsto 1.800.000 euros) o fondos propios adicionales. Rentabilidad para el inversor: Con un interés anual del 11,75% y un plazo de 18 meses, la rentabilidad total estimada es del 17,63% sobre el capital invertido. Esta rentabilidad es bruta, antes de impuestos. Actualmente en España las rentas del capital tienen una retención del 19%. El TAE sería ligeramente inferior si se considera el interés compuesto, pero el cálculo es correcto para pago único a vencimiento. 3. ANÁLISIS DE GARANTÍAS La tasación actual (agosto 2025) valora el inmueble en 1.356.848 euros. Este importe incluye el suelo (1.054.521 euros) y gastos necesarios (302.327 euros). No incluye obra ejecutada porque a fecha de tasación, agosto 2025, la obra estaba al 0%. La tasación en hipótesis de edificio terminado (HET) asciende a 2.949.776 euros. El Loan to Value (LTV) actual es del 51,6%, un porcentaje razonable y holgado. Si realmente hay un 14% de obra ejecutada, el valor actual sería superior y el LTV aún menor. El LTV sobre valor terminado para esta Fase I es del 23,7%, muy holgado. Para el préstamo total previsto de 1.800.000 euros en tres fases, el LTV sobre valor terminado sería del 61,02%, coherente con el dato del dossier. La titularidad registral corresponde aún a Merino y Olimpio S.L. (vendedor). La compraventa a Sun Haven se realizó el 26 de diciembre de 2024, pero todavía no está inscrita en el Registro. Es necesario que se inscriba antes de constituir la hipoteca. La finca está libre de cargas, sin hipotecas previas. Solo presenta anotaciones fiscales por ITP/AJD, que son habituales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física y el registro o catastro, pero señala que no afectan a la identificación ni al valor. Se recomienda subsanar. Conclusión sobre la garantía: La garantía hipotecaria de primer grado es sólida y con un LTV conservador. El principal riesgo es que la hipoteca no podrá inscribirse a favor de los inversores hasta que Sun Haven sea titular registral. El contrato de préstamo debería incluir una condición suspensiva o un compromiso firme de inscripción previa. 4. ANÁLISIS DEL PROMOTOR Denominación: SUN HAVEN DEVELOPERS S.L. Origen: Ucrania, fundada en 2012. Experiencia: Desarrollo inmobiliario de alta gama, con expansión en España. Representante: David Aniorte Soler (arquitecto y firmante del proyecto). Aportación propia: 1.129.000 euros (750.000 euros para adquisición y 379.000 euros para inicio de obra). Titularidad del inmueble: Comprado a Merino y Olimpio S.L. el 26 de diciembre de 2024 mediante escritura. Pendiente de inscripción registral. Licencia de obras: Original a nombre de Merino y Olimpio (julio 2024). Solicitud de cambio de titularidad a Sun Haven (enero-marzo 2025). Conclusión sobre el promotor: Perfil solvente, con aportación propia significativa (superior al préstamo solicitado). La estructura de adquisición es clara y el cambio de titularidad de la licencia está en trámite, lo que demuestra control del proyecto. El hecho de que el arquitecto sea también el representante legal puede ser positivo por la alineación de intereses técnicos y económicos. Riesgo: La falta de inscripción registral de la compraventa retrasa la constitución de la hipoteca. Habrá que ver en el contrato cómo se garantiza que esto ocurra antes del desembolso o con las máximas garantías. 5. ANÁLISIS JURÍDICO-CONTRACTUAL (MANDATOS) Mandato wecity: Función: Gestión administrativa y cobros. Facultades: Firmar préstamo, cobrar, reclamar. Limitaciones: No puede modificar condiciones sin votación de inversores. Irrevocabilidad: Sí, hasta desinversión. Orden de pago en ejecución: Primero, gastos de reclamación. Después, deuda a inversores. Mandato Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.): Función: Gestión de la hipoteca. Facultades: Constituir, ejecutar y cancelar la hipoteca. Limitaciones: No puede actuar sin instrucciones de wecity. Irrevocabilidad: Sí, hasta cancelación o ejecución. Orden de pago en ejecución: Primero, honorarios del Agente. Segundo, honorarios de abogados y procuradores. Tercero, principal. Cuarto, intereses ordinarios. Quinto, intereses moratorios. Adjudicación directa: Prohibida (solo subasta). Riesgos contractuales identificados: Primero. Subordinación del inversor en caso de ejecución. Los gastos del Agente y los profesionales se pagan antes que el capital del inversor. Segundo. Dependencia de mayorías. Las decisiones clave (aceptar quita, refinanciar, ejecutar) se toman por votación. Un inversor minoritario puede verse arrastrado por la mayoría. Tercero. Agente no responsable. GLOBAL SECURITY PARTNERS no responde de la validez de la hipoteca ni del cumplimiento del promotor. Cuarto. Falta de contrato de préstamo. Aún no se conocen las condiciones reales (covenants, vencimiento anticipado, comisiones de apertura, etc.). 6. ANÁLISIS URBANÍSTICO Y LEGAL Uso (apartahotel): Permitido expresamente en ENS-1 como Tho.1 (Artículo 6.17.4.h PGOU). Cumple. Licencia de obras: Concedida julio 2024, firme. Cumple. Cambio de titularidad de la licencia: Solicitado en enero-marzo 2025. Pendiente de resolución. Aparcamiento: El proyecto no tiene garaje. Es necesario verificar las Ordenanzas Generales, aunque la licencia ya concedida sugiere que es legal o está justificado. Alturas: PB+4+ático+bajo cubierta. Con licencia, se presume conforme. Patios: No tiene patios a vial. Cumple. Conclusión urbanística: El uso es legal, la licencia existe y el proyecto está visado. El único trámite pendiente es la resolución del cambio de titularidad de la licencia, pero al haberse solicitado hace un año, es probable que ya esté concedido o a punto. Habría que confirmar con wecity. 7. FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS FORTALEZAS: Primera. Garantía sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual, 23,7% sobre valor terminado). Existe un colchón importante. Segunda. Promotor con aportación propia significativa. 1.129.000 euros (más del 60% del total de la Fase I). Esto demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. Tercera. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1, según el PGOU de Valencia. Cuarta. Licencia de obras concedida. El proyecto ya tiene el permiso municipal clave, lo que elimina el riesgo urbanístico principal. Quinta. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con lo que se espera en crowdlending inmobiliario para este perfil de riesgo. Sexta. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar el riesgo entre varios proyectos. Séptima. Agente de garantías profesional. GLOBAL SECURITY PARTNERS, con poderes limitados (no puede adjudicarse directamente el activo, necesita instrucciones de los inversores). Esto protege frente a posibles conflictos de interés. DEBILIDADES Y RIESGOS: Riesgo alto: Discrepancia en el estado de obra. El dossier comercial (enero 2026) afirma que la obra tiene un grado de avance del 14%. Sin embargo, el informe de tasación de ARQUITASA, con fecha 27 de agosto de 2025, indica textualmente que las obras no se han iniciado y muestra un 0,000% de ejecución en todos los capítulos. Consecuencia: Si la obra no ha avanzado, el proyecto está retrasado. El valor de garantía actual (1.356.848 euros) no refleja ese 14% de obra, por lo que el LTV real podría ser inferior al calculado (mejor para el inversor), pero el problema es de credibilidad y de planificación. Si el dossier infla el avance, qué más están inflando? Es la discrepancia más grave y debe ser aclarada con wecity de forma prioritaria. Riesgo alto: Inscripción registral pendiente. La nota simple (enero 2026) y la tasación indican que el titular registral de la finca sigue siendo MERINO Y OLIMPIO, S.L. El promotor (SUN HAVEN DEVELOPERS) compró el inmueble mediante escritura pública el 26 de diciembre de 2024, pero aún no ha inscrito esa compra en el Registro de la Propiedad. Consecuencia: Mientras Sun Haven no sea el titular registral, NO se puede constituir la hipoteca de primer grado a favor de los inversores. La garantía no existe legalmente hasta que se inscriba la compra y, posteriormente, la hipoteca. El contrato de préstamo debe contemplar este punto de manera muy clara, idealmente con una condición suspensiva que impida el desembolso de los fondos hasta que la inscripción sea una realidad. Riesgo medio-alto: Falta de contrato de préstamo. No se ha facilitado el contrato de préstamo, que es el documento que contiene las condiciones esenciales de la operación: covenants (compromisos del promotor durante la obra), causas de vencimiento anticipado, comisiones de apertura, posibilidad de amortización anticipada, etc. Consecuencia: Sin este documento, es imposible evaluar el riesgo real de la operación. Se invierte a ciegas en lo que respecta a las obligaciones del promotor y las consecuencias de un posible incumplimiento. Es imprescindible solicitarlo a wecity antes de tomar cualquier decisión. Riesgo medio: Cambio de titularidad de la licencia. La licencia de obras se concedió originalmente a Merino y Olimpio. En enero-marzo de 2025, Sun Haven solicitó el cambio de titularidad. A día de hoy (febrero 2026), no se sabe si ese trámite ya ha finalizado. Consecuencia: Si la licencia no está a nombre de Sun Haven, el promotor no tiene plena capacidad legal para ejecutar la obra. Aunque es un trámite que suele resolverse, el tiempo transcurrido (casi un año) empieza a ser significativo. Habría que confirmar con wecity que ya está resuelto. Riesgo bajo: Prioridad de gastos en ejecución. Tanto en el mandato de wecity como en el del agente de garantías, se establece que, en caso de ejecución de la garantía y posterior cobro, los gastos de la reclamación (agente, abogados, procuradores) se pagan antes que el principal e intereses del inversor. Consecuencia: Es el funcionamiento habitual en este tipo de operaciones. El riesgo es bajo porque el LTV es holgado (hay colchón), pero en un escenario muy pesimista de venta por debajo del valor de tasación, el inversor podría recuperar menos capital del esperado. Riesgo bajo: Discrepancias registrales y catastrales. El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral, aunque aclara que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Consecuencia: Es una cuestión administrativa que deberá subsanarse en el futuro, pero no afecta a la viabilidad de la operación ni a la garantía. 8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación Valencia Goya presenta, a priori, una estructura sólida y atractiva para el crowdlending inmobiliario. La garantía hipotecaria es robusta, con un Loan to Value (LTV) conservador que ofrece un colchón importante ante una posible depreciación del activo o costes de ejecución. El promotor, Sun Haven Developers, demuestra solvencia con una aportación de fondos propios muy superior al préstamo solicitado, lo que alinea sus intereses con los de los inversores y reduce el riesgo moral. Además, el uso de apartahotel está perfectamente encajado en la normativa urbanística de Valencia, y la existencia de una licencia de obras desde julio de 2024 despeja la principal incertidumbre legal. La rentabilidad ofrecida, un 17,63% en 18 meses, es competitiva y acorde al perfil de riesgo de este tipo de productos. Sin embargo, el análisis en profundidad de la documentación revela varias sombras que empañan este panorama inicial. La discrepancia entre el 14% de obra ejecutada que afirma el dossier comercial y el 0% que refleja la tasación de agosto de 2025 es, sin duda, el punto más crítico. Esta falta de coherencia obliga a cuestionar la fiabilidad de la información proporcionada y a exigir una aclaración urgente y detallada por parte de wecity. No es admisible que exista una diferencia tan significativa, y menos aún que el valor de la garantía no se haya actualizado para reflejar el avance real de las obras, si es que realmente existe. A esto se suma la cuestión de la titularidad registral. El hecho de que el promotor haya comprado el inmueble en diciembre de 2024 y aún no haya inscrito la compra en el Registro de la Propiedad es una anomalía que debe subsanarse de forma inmediata. Sin la inscripción, la hipoteca de primer grado no puede constituirse, dejando la operación en un limbo legal. Es imprescindible que el contrato de préstamo contemple una condición suspensiva que ate el desembolso de los fondos a la previa inscripción de la finca a nombre de Sun Haven. Por último, la ausencia del contrato de préstamo es una laguna inexcusable. Sin él, se desconocen las obligaciones concretas del promotor, las causas que podrían dar lugar a un vencimiento anticipado o las condiciones de una posible prórroga. Invertir sin haber leído y comprendido este documento es un acto de fe que no tiene cabida en una decisión de inversión responsable. 9. CONCLUSIÓN En mi opinión, nos encontramos ante una operación con buenos cimientos pero con interrogantes de calado que deben ser resueltos antes de considerar la inversión. La estructura financiera y la garantía son atractivas, pero los riesgos identificados en la ejecución y en la situación legal del activo son demasiado relevantes como para ignorarlos. Por lo tanto, la recomendación es clara y se divide en dos pasos ineludibles: Paso 1: NO INVERTIR hasta obtener respuestas claras y documentadas a las siguientes preguntas dirigidas a wecity: a) Cuál es el grado de avance de la obra a fecha de hoy (febrero de 2026)? Pueden aportar un certificado de obra, un informe de la dirección facultativa o, al menos, un reportaje fotográfico actualizado que acredite ese 14% (o el porcentaje real)? b) Se ha realizado una nueva tasación que actualice el valor del inmueble considerando la obra ya ejecutada? Si no es así, por qué se sigue utilizando una tasación de agosto de 2025 que declara la obra como no iniciada? c) En qué estado se encuentra la inscripción registral de la compraventa a favor de Sun Haven Developers? Cuándo estará inscrita? El contrato de préstamo incluye una condición suspensiva que supedite el desembolso de los fondos a la inscripción de la finca y a la constitución de la hipoteca? d) Está ya resuelto el expediente de cambio de titularidad de la licencia de obras a nombre de Sun Haven Developers? e) Pueden facilitar el contrato de préstamo para su revisión? Sin él, no es posible evaluar las condiciones reales de la operación ni los covenants del promotor. Paso 2: Una vez recibidas y analizadas las respuestas, y siempre que estas sean satisfactorias y se aporte la documentación requerida (nueva tasación, contrato de préstamo, justificante de inscripción registral), la operación recuperaría su atractivo inicial y podría ser considerada una oportunidad de inversión razonable dentro del crowdlending inmobiliario. En resumen, la foto fija de la operación es buena, pero la película tiene escenas de rodaje que no cuadran. Hasta que no se vea el montaje final, lo prudente es mantenerse a la expectativa. Este análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.
Sparrow In Jail
13/02/26 05:37
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Urbanitae
Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Cortijo Merino II RESUMEN EJECUTIVOProyecto: Cortijo Merino (Málaga) - Fase IIPlataforma: UrbanitaeImporte: 2.700.000 €Plazo: 28 meses + 6 + 6Interés: 12% anual (12,5% en segunda extensión)Tipo: Préstamo subordinado (Junior)Garantía principal: Pignoración de derechos de cobro de recapitalizaciones del préstamo promotor bancarioGarantía accesoria: Prenda sobre dividendos futuros de promoción LAKÜN (otra sociedad del grupo)Este proyecto no es una promoción independiente. Es la Fase II de una operación iniciada en 2024, donde inversores anteriores (Fase I) aportaron 9,3M€ en un préstamo puente con hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esa hipoteca será ahora para el banco, y los inversores de la Fase I cobrarán cuando el banco libere el préstamo promotor. Para que el banco libere, el promotor necesita aportar más fondos propios o deuda subordinada. Ese dinero lo pones tú en la Fase II.Sin tu dinero, el banco no firma, los inversores de la Fase I no cobran y el proyecto se para. Tú eres el tapón que permite que toda la estructura funcione.ANÁLISIS FINANCIEROCoste total del proyecto (sin intereses): 69.263.153 €Préstamo promotor (banco, senior): 52.363.154 € (75,6%)Préstamo puente Fase I (inversores 2024): 9.325.000 € (13,5%)Préstamo Junior Fase II (tú, 2026): 2.700.000 € (3,9%)Capital propio declarado del promotor: 8.000.000 € (11,6%)El capital propio del promotor no es dinero nuevo aportado ahora. Es el suelo, que fue adquirido con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no pone efectivo nuevo en esta operación. Todo el dinero nuevo viene de inversores (Fase II) y del banco.LTV (deuda/ventas): 73,6% sin intereses, 77,6% con interesesLTC (deuda/costes): 79,5% sin intereses, 83,8% con interesesEstos ratios son altos. Cualquier desviación del 20% en costes o caída del 25% en ventas deja al banco en pérdidas. Si el banco pierde, tú pierdes todo porque cobras después.Los 2,7M€ se distribuyen:1.884.301 €: costes pendientes de urbanización615.699 €: costes generales del proyecto200.000 €: costes de estructuración del préstamoEl 7,4% de tu préstamo no va a obra. Va a pagar los gastos de montar la operación. Tú financias incluso los costes de pedir el dinero.FORTALEZASUbicación privilegiada en Málaga, junto a Universidad, PTA y Teatinos. Demanda real y oferta nueva limitada.Proyecto muy avanzado: urbanización >90%, licencia de obras concedida, construcción iniciada en octubre 2025.Preventas formalizadas del 54% (89 de 165 viviendas). Colchón comercial relevante.Préstamo promotor aprobado por entidad bancaria de primer nivel. El banco ha hecho su análisis y entra con el 75% de la financiación.Retorno mínimo garantizado (make-whole) de 12 meses de intereses. Si amortizan antes del mes 21, pagas 12 meses sí o sí.Aval corporativo solidario de NUOVIT LATAM, matriz del grupo. Si el patrimonio de la matriz es sólido y ejecutable, es una garantía real.Prenda de control sobre participaciones sociales y cuentas bancarias del prestatario. En caso de impago, permite tomar el control de la sociedad.DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALESSubordinación total al banco.El banco tiene hipoteca de primer rango sobre el suelo y la construcción. Cobra primero. Tú cobras después, solo si sobra dinero. Si el proyecto entra en pérdidas, tu inversión se pierde antes que la del banco.El promotor no pone dinero nuevo.El capital propio declarado (8M€) es el suelo, que fue financiado con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no aporta liquidez adicional. Todo el riesgo económico nuevo lo asumen el banco y tú.Tus garantías sobre esta promoción son inexistentes.Los derechos económicos de Cortijo Merino (ventas de viviendas) están pignorados al banco. Tú no tienes ninguna prenda sobre los beneficios de esta promoción. La cláusula 5 del contrato prohíbe al prestatario repartir dividendos hasta que tú cobres, pero tú no tienes derechos pignorados sobre esos dividendos aunque se repartan. El beneficio de esta promoción, una vez pagado el banco, es del promotor, libre de cargas a tu favor.La garantía de LAKÜN es cosmética y de ejecución incierta.LAKÜN es otra promoción, de otra sociedad del grupo (GROW-ING IBÉRICA). Su entrega está prevista para noviembre 2027. Tu préstamo vence en junio 2028. Para que esta garantía sea ejecutable, LAKÜN debe:Terminarse.Venderse.Generar beneficio.Repartir dividendo.Que ese dividendo no esté ya pignorado a otros acreedores (su propio banco).Que GROW-ING IBÉRICA acuerde repartirlo.Si Cortijo Merino falla antes de 2027, LAKÜN aún no ha entregado. Si falla en 2028, es posible que LAKÜN aún no haya repartido dividendo. Es una garantía que solo funciona si todo va bien, y si todo va bien no la necesitas.La garantía principal (recapitalizaciones del banco) no es autónoma.Depende de que el banco pague. Depende de que el promotor cumpla hitos. Depende de que la entidad financiera no cambie de criterio. No es una garantía real sobre un activo, es una promesa de pago condicionada.El contrato elimina tu capacidad de decisión individual.Cláusula 10.4: las decisiones se adoptan por mayoría del capital (>50%). Si no respondes en 15 días naturales a una notificación (que puede ir a spam), se entiende que votas a favor. La mayoría decide por ti, incluso para declarar vencimiento anticipado, ejecutar garantías o novar el préstamo. Has delegado tu voto por silencio.No hay liquidez ni mercado secundario.Cláusula 10.12: la cesión del préstamo requiere registro en la plataforma. Urbanitae no ofrece mercado secundario. Estás atrapado hasta el vencimiento (28 meses + posibles extensiones).Existe una fecha de exclusividad: 31 de marzo de 2026.Esto no está explicado en el folleto comercial. Aparece al final del Anexo I. Interpretación más probable: la oferta del préstamo promotor bancario tiene validez limitada. Si no se dispone antes de esa fecha, la operación se cae. El proyecto tiene una fecha de caducidad real.Los inversores de la Fase I (2024) llevan 1,5 años esperando.Tenían hipoteca de primer rango y aún no han cobrado. Tú entras después, sin hipoteca, con garantías más débiles. Si ellos, con mejor posición, no han cobrado, tu posición es objetivamente más frágil.El proyecto está muy apalancado.LTC del 83,8% con intereses. El margen del promotor es el 16,2% restante. Cualquier desviación de costes superior al 10% o caída de ventas superior al 15% elimina ese margen y empieza a afectar al banco. Cuando el banco empieza a perder, tú ya has perdido.DISCREPANCIAS ENTRE EL FOLLETO Y LA REALIDAD CONTRACTUALEl folleto comercial vende el proyecto como "financiación de costes de urbanización y costes generales". Es cierto, pero omite que el 7,4% del préstamo se destina a costes de estructuración de la propia operación.El folleto menciona "garantías del préstamo" como un listado plano. Omite que la garantía sobre dividendos de LAKÜN es de ejecución muy incierta y que no tienes ninguna garantía sobre los beneficios de la promoción que financias.El folleto habla de "rentabilidad total del 28%". Es cierta si se cumple el plazo de 28 meses. Omite que el contrato prevé dos extensiones de 6 meses (hasta 40 meses) y que la propia existencia de estas extensiones sugiere que el promotor y la plataforma consideran probable el retraso.El folleto presenta el proyecto como una oportunidad autónoma. Omite que es el rescate de la Fase I y que tu inversión es la condición necesaria para que los inversores anteriores cobren.El folleto no menciona la fecha de exclusividad del 31 de marzo de 2026 ni explica sus consecuencias.CONSIDERACIONES FINALESEste no es un proyecto fraudulento. Es una operación de financiación estructurada típica del sector inmobiliario, donde el promotor maximiza el apalancamiento y minimiza su exposición de capital. Es legal. Es común. Pero es mucho más riesgosa de lo que parece en la superficie.El 12% de interés no es gratuito. Es la prima por:Ser el último en la cola de cobro.No tener hipoteca.Aceptar una garantía externa de ejecución dudosa.Financiar los gastos de la propia operación.Asumir que el banco no se retrasará ni cambiará de criterio.Confiar en que el mercado de Málaga no se enfríe en los próximos 2-3 años.Aceptar que tu capacidad de decisión está delegada por defecto.El perfil de este producto no es para un inversor conservador ni para alguien que busca rentabilidad estable con bajo riesgo. Es para un inversor sofisticado que entiende la estructura de subordinación, acepta la iliquidez y tiene capacidad de asumir la pérdida total del capital.La garantía real más sólida que tienes no es LAKÜN ni las recapitalizaciones. Es el aval corporativo de NUOVIT LATAM. Si esa matriz tiene patrimonio y es ejecutable, eso es lo que realmente te protege. El contrato no aporta información sobre la solvencia de NUOVIT LATAM. No está auditada. No hay cuentas depositadas accesibles. Es una garantía personal, no real.OPINIÓN FUNDAMENTADASi tuviera que decidir hoy, con toda la información disponible, no invertiría.No porque el proyecto sea malo. Es un proyecto bien ubicado, con preventas sólidas y un banco dentro. El activo subyacente es de calidad.No invierto porque mi posición jurídica es débil y mi capacidad de protección en caso de desviación es limitada. No tengo hipoteca. No tengo derechos sobre los beneficios de lo que financio. Mi garantía principal depende de que el banco pague a tiempo. Mi garantía secundaria depende de que otra promoción del grupo vaya bien y reparta dividendo cuando yo lo necesite. El promotor no pone dinero nuevo. La fecha de caducidad del proyecto es real y está próxima.El 12% no compensa, en mi opinión, la asimetría de la estructura. El promotor asume poco riesgo y tú asumes mucho. El banco está protegido. Los inversores de la Fase I están protegidos (tienen hipoteca). Tú eres el colchón.Si el proyecto va bien, cobrarás tu 12% y todo el mundo estará contento. Si algo se desvía, tú serás el primero en no cobrar.CONCLUSIÓNCortijo Merino Fase II no es una inversión. Es una posición de colchón de capital en una estructura altamente apalancada, donde el inversor minorista ocupa el lugar que normalmente corresponde al promotor o a un fondo especializado en deuda subordinada.El interés del 12% es atractivo, pero refleja con precisión el riesgo real: subordinación total, garantías de ejecución compleja, iliquidez absoluta y dependencia crítica de que el banco cumpla sus hitos sin desviaciones.Recomendación personal: solo para inversores con experiencia en deuda inmobiliaria, que acepten la posibilidad real de pérdida total y que no necesiten liquidez en los próximos 4 años. No apto para inversores conservadores ni para quienes destinen más del 5-10% de su patrimonio neto a esta operación.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación pública del proyecto, el contrato de financiación, el resumen económico y la ficha de datos fundamentales proporcionados por Urbanitae y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma autónoma. El autor no mantiene posición alguna en este proyecto ni ha recibido contraprestación por este análisis. La información aquí contenida se ofrece a título divulgativo y no garantiza la exactitud o integridad de los datos proporcionados por la plataforma o el promotor. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido.No voy a hacer preguntas, de entrada ya no me interesa nada el proyecto.
Sparrow In Jail
12/02/26 03:07
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Civislend
Buenas noches, Mi due dilligence del proyecto GUALDASUR RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO GUADALSUR (GRUPO Q) CIVISLENDDESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNPréstamo corporativo de 3.215.000 euros solicitado por GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL, filial promotora del Grupo Q. El préstamo tiene un plazo de 24 meses, TIN 11,50% y pago de intereses semestrales. La rentabilidad total estimada para el inversor es del 23,00% a vencimiento. La garantía es corporativa, prestada por la matriz GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. Amortización anticipada voluntaria sin penalización desde mes 12, con devengo mínimo de 12 meses de intereses. Ticket mínimo 250 euros, sin límite máximo.ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN Y DISCREPANCIAS DETECTADASEl expediente del proyecto está compuesto por cuatro documentos: Teaser (ficha comercial), Track Record (cartera e historial), Informe Financiero Moore (solvencia del garante) e Informe de Riesgos (matriz interna de Civislend). El análisis conjunto revela discrepancias significativas entre lo que se comunica al inversor y la realidad financiera del grupo.2.1 DISCREPANCIA EN NÚMERO DE PROMOCIONES ACTIVASEl Teaser y el Informe de Riesgos indican que Grupo Q tiene 23 promociones en marcha. El Track Record, sin embargo, detalla 14 promociones concretas y declara textualmente que el grupo tiene más de 45 promociones en desarrollo o ejecución.Consecuencia: El inversor que solo lea el Teaser infravalora la dimensión real del grupo. No es información falsa, pero es incompleta por omisión. La capacidad operativa y de generación de caja de Grupo Q es muy superior a la que sugiere la ficha comercial.2.2 DISCREPANCIA EN APORTACIÓN DE FONDOS PROPIOSEl Teaser no menciona la aportación del promotor. Fuentes previas indicaban 0 euros de equity específico para esta operación. El Track Record y el Informe Moore confirman que el grupo tiene un patrimonio neto consolidado superior a 45 millones de euros y más de 45 promociones en marcha con inversión ya comprometida.Consecuencia: La expresión "aportación 0 euros" es técnicamente cierta para este préstamo concreto, pero resulta equívoca si no se contextualiza. Grupo Q no está poniendo cero euros en el proyecto; ya tiene invertidos decenas de millones en su balance. El riesgo no es falta de compromiso, sino que esta operación es una financiación puente para caja corporativa sin nueva inyección de capital.2.3 DISCREPANCIA ENTRE GARANTÍA DECLARADA Y GARANTÍA REALEl Teaser destaca la garantía corporativa de la matriz con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de Moore. El Informe de Riesgos no menciona la ausencia de garantía hipotecaria. Solo en el análisis cruzado se evidencia que no existe colateral real sobre activos concretos.Consecuencia: El inversor no experto puede interpretar que existe una garantía equivalente a una hipoteca. No es así. La garantía corporativa es un aval de la matriz, eficaz solo si esta es solvente en el momento de ejecutarlo. Los números demuestran que lo es, pero el perfil de riesgo es distinto al de un préstamo con garantía real.2.4 DISCREPANCIA ENTRE RATING DEL GARANTE Y RATING DEL PROYECTOEl Informe Moore asigna una calificación A (Alta) a GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL. El Teaser traslada esa calificación al proyecto sin matizar que el rating no evalúa la operación concreta, sino la solvencia general del garante.Consecuencia: El inversor puede creer que el proyecto ha recibido una calificación A. La realidad es que solo el garante tiene esa calificación. El proyecto, por su estructura sin garantía real, tendría una puntuación inferior en cualquier scoring estandarizado.2.5 DISCREPANCIA EN EL INFORME DE RIESGOSEl documento de riesgos es una plantilla interna rellena parcialmente. No asigna los niveles ALTA, MEDIA, BAJA a categorías concretas. No cuantifica probabilidades ni impactos. No menciona riesgos evidentes como la concentración de proyectos con Civislend, la ausencia de garantía real o el destino genérico de los fondos.Consecuencia: Este documento, tal como está presentado, no es utilizable por un inversor para tomar una decisión informada. Su existencia revela que Civislend ha reflexionado sobre riesgos, pero no ha volcado ese análisis en un formato riguroso y público.ANÁLISIS FINANCIERO REAL TRAS LA DOCUMENTACIÓN COMPLETA3.1 SOLVENCIA DEL GARANTEPatrimonio neto a septiembre 2025: 45.349.359 euros.Evolución: 41,2M (2023) -> 43,6M (2024) -> 45,3M (2025). Crecimiento sostenido.Deuda total: 2,32 millones de euros.Ratio deuda sobre patrimonio neto: 0,05. Endeudamiento prácticamente nulo.Ratio deuda sobre EBITDA: 1,55. Capacidad de repago inmediata.EBITDA 2024: 3,22 millones de euros.Beneficio neto 2024: 2,44 millones de euros.Rating Moore: A (Alta) con base en cuentas auditadas.Conclusión: La matriz es financieramente sólida, con balance saneado, deuda mínima y generación recurrente de beneficio. No hay indicios de deterioro.3.2 CAPACIDAD DE REPAGO POR CARTERA INMOBILIARIAVentas totales contratadas de las 14 promociones detalladas: 130.865.814 euros.Beneficio bruto estimado de esas promociones: 25.056.477 euros.Margen bruto medio ponderado: 19,14%.Promociones con entrega prevista durante la vida del préstamo (24 meses): 10.Ventas asociadas a esas 10 entregas: 86.000.000 euros.Beneficio asociado a esas 10 entregas: 16.000.000 euros.Relación préstamo / beneficio de entregas: 3.215.000 / 16.000.000 = 20,1%.Relación préstamo / ventas cartera total: 3.215.000 / 130.865.814 = 2,45%.Conclusión: Grupo Q no necesita este préstamo para sobrevivir. Necesita liquidez para crecer más rápido. Durante la vida del préstamo ingresará 86 millones de euros por viviendas ya vendidas o en comercialización avanzada. El beneficio de esas entregas multiplica por cinco el principal del préstamo.3.3 HISTORIAL CON CIVISLENDResidencial Atardeceres: 1,1M euros. Formalizado octubre 2022. Devuelto febrero 2024. Anticipado.Residencial El Vigía: 1,1M euros. Formalizado marzo 2023. Devuelto junio 2024. Anticipado.Jardines Puerto de Santa María: 1,0M euros. Formalizado octubre 2025. En curso, según plan.Proyecto actual: cuarto préstamo.Conclusión: Historial impecable. Dos devoluciones anticipadas. Cero impagos. El promotor cumple.FORTALEZAS DEL PROYECTO4.1 Promotor institucional de primer nivel en Andalucía. Más de 40 años de experiencia. Más de 30.000 viviendas entregadas. Marca reconocida y consolidada.4.2 Solvencia patrimonial excepcional del garante. Patrimonio neto superior a 45 millones de euros. Deuda prácticamente inexistente. Capacidad de repago inmediata.4.3 Validación externa por consultora independiente. Moore, firma de prestigio, emite informe con calificación A sobre la matriz. Conclusión textual: "suficientemente solvente para hacer frente a la devolución del préstamo".4.4 Cartera inmobiliaria con ventas blindadas. 130 millones de euros en ventas contratadas. 25 millones de beneficio bruto comprometido. 10 promociones se entregarán durante la vida del préstamo.4.5 Historial de cumplimiento con Civislend. Dos préstamos previos devueltos anticipadamente. Uno en curso sin incidencias.4.6 Flexibilidad para el inversor y el promotor. Amortización anticipada sin penalización desde mes 12. Pago de intereses semestral. Ticket mínimo bajo.4.7 Rentabilidad atractiva en entorno de tipos estabilizados. 11,50% TIN, 23% rentabilidad total a 24 meses.DEBILIDADES Y RIESGOS CONSIDERADOS5.1 Ausencia de garantía real. Es la debilidad estructural más relevante. No hay hipoteca ni prenda sobre un activo concreto. La recuperación del principal depende de la solvencia del garante en el momento de ejecutar el aval. Aunque dicha solvencia es muy alta, no existe colateral ejecutable de forma inmediata.5.2 Aportación cero del promotor en esta operación. Aunque el grupo tiene invertido su patrimonio en promociones en curso, este préstamo concreto no cuenta con equity fresco. En caso de tensiones de caja, el primer colchón es el dinero de los inversores, no capital nuevo del promotor.5.3 Destino genérico de los fondos. "Expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" no permite al inversor conocer qué activo o promoción concreta se está financiando. Dificulta el seguimiento y la trazabilidad.5.4 Concentración de exposiciones con Civislend. Cuatro proyectos simultáneos. Aunque los anteriores están resueltos, cualquier tensión financiera del grupo afectaría a múltiples préstamos de la misma plataforma al mismo tiempo.5.5 Información de riesgos deficiente. El documento de riesgos de Civislend es incompleto, no asigna categorías, no cuantifica y no sigue estándares de matriz de probabilidad e impacto. No es utilizable para una decisión informada.5.6 Transparencia mejorable en la ficha comercial. El teaser omite las cifras de cartera, el beneficio de las promociones, el detalle de las entregas y la magnitud real del grupo. No es información falsa, pero es insuficiente.5.7 Riesgo de mercado inmobiliario. Aunque la cartera está mayoritariamente vendida, una corrección prolongada del mercado o un endurecimiento del crédito hipotecario podrían ralentizar las escrituras y retrasar el repago.5.8 Riesgo regulatorio y de plataforma. Crowdfunding no supervisado por CNMV ni Banco de España. No hay cobertura de FGD ni FOGAIN. El inversor asume el riesgo de crédito íntegro.CONSIDERACIONES FINALESEste proyecto no puede evaluarse correctamente si solo se lee el teaser. El teaser es un documento comercial, no un folleto informativo completo. Quien invierta basándose únicamente en él estará tomando una decisión con información insuficiente.La documentación completa, sin embargo, existe. El Track Record y el Informe Moore están disponibles y contienen la información crítica que el teaser omite. Un inversor diligente puede acceder a ella y formarse un juicio fundado.El riesgo real del proyecto es la combinación de una garantía solo corporativa con una capacidad de repago extraordinariamente alta. La solvencia del garante está acreditada por auditoría externa. La liquidez futura está contrastada por las ventas ya contratadas. El historial de cumplimiento es impecable.La discrepancia entre lo que se dice y lo que se calla no invalida la operación, pero obliga al inversor a hacer su propio trabajo de análisis. Civislend proporciona los mimbres, pero no los presenta de forma integrada ni advierte explícitamente de las limitaciones de la ficha comercial.OPINIÓN FUNDAMENTADAEste préstamo corporativo a Grupo Q es una operación de riesgo medio-bajo, siempre que se analice con toda la documentación disponible.El perfil de riesgo no está en la solvencia del deudor ni del garante, que es muy sólida. Tampoco está en la capacidad de generar caja, que es sobrada. El riesgo está en la estructura de la garantía y en la falta de transparencia comercial.Un inversor con tolerancia media al riesgo, que busque rentabilidades de doble dígito y acepte que no hay colateral hipotecario, encontrará aquí una relación rentabilidad-riesgo razonable. El 11,50% TIN compensa el riesgo asumido, que es bajo en comparación con otros préstamos de crowdfunding sin garantía real y con promotores de menor entidad.Un inversor conservador, que exija garantía hipotecaria o que no pueda permitirse una pérdida parcial o total del principal, debe abstenerse. Aunque la probabilidad de impago es baja, existe, y la recuperación no está asegurada por un activo tangible.La opinión fundamental es que Civislend debería integrar en el teaser la información clave del Track Record y del Informe Moore. El inversor no debería tener que adivinar que el grupo tiene 130 millones en ventas y 25 millones de beneficio. Esa información es material para la decisión de inversión y debería estar destacada, no oculta en un documento complementario.CONCLUSIÓNEl proyecto de préstamo corporativo a GUADALSUR ACTUACIONES INMOBILIARIAS SL con garantía de GRUPO Q GESTIÓN INMOBILIARIA SL es financieramente sólido, está respaldado por un garante con patrimonio neto superior a 45 millones de euros y rating A de consultora independiente, y cuenta con una cartera inmobiliaria que generará 86 millones de euros en ventas y 16 millones de beneficio durante la vida del préstamo.El riesgo principal es la ausencia de garantía real. El riesgo de insolvencia del garante es muy bajo. El riesgo de liquidez es bajo. El riesgo de ejecución es bajo. El riesgo de comercialización es bajo.La documentación existente permite un análisis riguroso, pero adolece de falta de integración y de transparencia comercial en el teaser. El inversor diligente que consulte el Track Record y el Informe Moore podrá tomar una decisión informada. El inversor que solo lea el teaser estará infravalorando la fortaleza real del grupo y sobrevalorando el riesgo.La operación es recomendable para perfiles de riesgo medio con horizonte de 24 meses y objetivo de rentabilidad de doble dígito. No es recomendable para perfiles conservadores ni para inversores que no dispongan del tiempo o los conocimientos para analizar la documentación completa.El tipo de interés del 11,50% TIN es adecuado para el riesgo real. No es caro para Grupo Q, que obtiene financiación flexible y rápida. Es atractivo para el inversor, que asume un riesgo controlado a cambio de una rentabilidad superior a la de activos sin riesgo.En conjunto, el proyecto aprueba un análisis exigente, pero con matices sobre la forma en que se presenta al público. La calidad del deudor es mejor que la calidad de la ficha comercial.Yo a pesar de todo no entraría, las garantías no son tangibles más allá de la solvencia de la promotora, no entiendo como una empresa tan solvente tiene que recurrir al crowdlending cuando en teoría cualquier banco les daría un crédito a tipos más beneficiosos para ellos.El presente análisis ha sido elaborado única y exclusivamente a partir de documentación pública o facilitada por terceros, incluyendo la ficha comercial (teaser), el track record del promotor, el informe financiero de Moore y el informe de riesgos interno de Civislend.Invertir en préstamos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, entre ellos la falta de liquidez, la posible pérdida total o parcial del principal, la ausencia de garantías públicas, la no supervisión por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni del Banco de España, y la dependencia de la solvencia del promotor y del garante. Cualquier decisión de inversión debe ser tomada por el lector bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, con el asesoramiento de un profesional financiero autorizado.
Sparrow In Jail
11/02/26 01:43
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Wecity
Buenas noches, Tras las respuestas dadas a las preguntas, este es mi analsisi:EVALUACIÓN DE RIESGO TRAS RESPUESTASRIESGOS CONFIRMADOS POR LAS RESPUESTAS:Riesgo Legal/Garantía (ALTO): La hipoteca depende de trámites no completados. Wecity confirma la complejidad.Riesgo Valoración (ALTO): No han justificado convincentemente la valoración de 7.068 €/m² en Tetuán.Riesgo Conflicto Interés (ALTO): Confirmado que arquitecto = promotor = director obra.Riesgo Salida (ALTO-MEDIO): Plan A depende de múltiples condiciones concurrentes. Plan B es venta probablemente a descuento.Riesgo Temporal (MEDIO-ALTO): Plazos de ejecución hipotecaria 18-36 meses si hay problemas.FACTORES MITIGANTES RECONOCIDOS:Project Monitoring: Moore supervisa desembolsos (aunque Moore también emitió rating con error).Presupuesto cerrado: Según Wecity, con constructora a precio cerrado.Transparencia en penalizaciones: Han detallado cálculo.CONCLUSIÓN FINAL Y RECOMENDACIÓNLas respuestas de Wecity no resuelven las contradicciones fundamentales identificadas en el análisis documental. En varios casos, confirman la complejidad y riesgos del proyecto:La garantía hipotecaria sigue siendo condicional y compleja.La valoración sigue sin justificación de mercado sólida.Los conflictos de interés no se mitigan.La salida depende de múltiples condiciones favorables concurrentes.La estructura es tan compleja que cualquier fallo en la cadena paraliza todo.PARA EL INVERSOR DECISION-MAKER:Este proyecto presenta un perfil de riesgo MUY ALTO, incluso para estándares de crowdlending inmobiliario. No es solo "riesgo de proyecto inmobiliario", es riesgo de:Estructura legal compleja y dependienteValoración cuestionableConflictos de interés no mitigadosSalida dependiente de múltiples variablesSi decides invertir:Asignación máxima: 1-2% de cartera (diversificación extrema)Considerarlo capital de riesgo, con posibilidad de pérdida totalMonitorizar activamente cualquier comunicación de WecityPrepararse para posible dilación en caso de problemasAlternativa prudente:Existen otros proyectos de crowdlending con estructura más simple, promotor-propietario alineado, valoraciones más conservadoras, y sin las contradicciones documentales de este caso.La regla sigue siendo: "Si un banco con equipos completos de análisis (CaixaBank) rechaza financiar, los pequeños inversores deberían ser extremadamente cautelosos." Las respuestas de Wecity no han superado este test básico de prudencia. Descargo de responsabilidad: Este análisis es meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia due diligence y consultar con profesionales independientes antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no asume responsabilidad alguna por decisiones basadas en este contenido.
Sparrow In Jail
10/02/26 16:34
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Civislend
Buenas tardes, "Entiendo lo que dicen sobre que el proyecto puede ser de 8 viviendas y la garantía de 6, es totalmente lógico" pues entonces no sé porque bloquean si solo les preguntas por ello, yo creo que deberían responder y no bloquear.Si la IA se equivoca pues que digan donde se equivoca y den la respuesta de como es en la realidad, están para responder no para bloquear.De todos modos yo también tengo bastante invertido, el problema viene porque si bloquean es una señal de falta de transparencia ante preguntas incomodas.Ahora allá cada cual, que no pregunte cosas que no les gustan o les pasará lo que a mi.Si tu ves lógico que bloqueen a un compañero porque hace preguntas, estén equivocadas o no, allá tu, yo no te voy a censurar por ello, pero si te hubieran bloqueado a ti a mi no me parecería bien y lo diría.Bueno, ya están claras tu postura y la mía, no hay mas que hablar.
Sparrow In Jail
10/02/26 13:24
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Civislend
Buenos días, Tu opinión es respetable pero no la comparto en absoluto, el uso de la IA no debería molestarles, si hay disfunciones que respondan a las preguntas y ya está, pero si aparecen datos contradictorios en los documentos no pueden alegar que es por el "contexto real del proyecto, su estructura jurídica y financiera ni la práctica habitual del sector inmobiliario"., si son contradictorios lo son lo diga la IA, Agamenón o su porquero, precisamente se hacen las preguntas para que lo expliquen."Este tipo de análisis, apoyado en sistemas de IA, compara datos de forma literal, pero no interpreta el fondo del proyecto ni la finalidad de cada documento" Si los datos son diferentes son diferentes, sea cual sea el fondo del proyecto y la finalidad de cada documento, no tiene sentido dar un dato distinto a cada finalidad, En todo caso yo indico los datos distintos y les pregunto el "por qué" no tienen más que explicarlo"En el caso concreto de este proyecto, la documentación contractual, económica y registral es coherente entre sí" Pues muy bien, pero si indican datos distintos en dos documentos solo se les pide que expliquen el por qué.Las fechas, superficies, estructuras societarias, garantías y cronogramas han sido explicadas conforme a la realidad del proyecto y a la fase en la que se encuentra, y no existen contradicciones materiales que afecten a la comprensión del riesgo ni a la posición de los inversores. Por ejemplo, una tasación puede referirse al conjunto de los activos, mientras que la garantía hipotecaria recae solo sobre parte de ellos. Esto no es una incongruencia; lo relevante para el inversor es qué activos respaldan efectivamente el préstamo. Para mi si es una incongruencia y sí existen contradicciones si no lo explican ¿Y por qué les molesta que se pregunte por la diferencia? con explicarlo basta.Mi interpretación es, la IA detecta datos distintos para un item concreto, yo lo miro y trato de interpretarlo, como no me queda claro pregunto, sin la IA es prácticamente imposible analizar todos los datos en el tiempo que dan ¿por qué les molesta hasta el punto de bloquearme? ¿no les gusta que la gente vea que hay datos distintos?En el resto de plataformas con chat en Telegram uso el mismo método, ahora mismo acabo de colgar 29 preguntas a un proyecto de Wecity y hasta ahora me han respondido sin ninguna amenaza ni bloqueo.Realmente no sé para que ponen el chat, si es sólo para responder a las preguntas que les gustan que lo digan, yo soy un inversor que tiene bastante dinero metido en su plataforma y pregunto lo que no entiendo, Si la IA me dice que hay una falsedad o que debo avisar a la CNMV se lo comunico para que lo corrijan o expliquen, si les molesta es que algo deben de estar escondiendo.
Sparrow In Jail
09/02/26 21:03
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Civislend
Buenas tardes, Pues nada ya me han bloqueado en Civislend, las preguntas que les hice no eran nada del otro mundo, juzgad vosotros:Buenos días, Antes de considerar cualquier inversión, necesito aclarar varios puntos, a mi juicio esenciales que no me quedan claros en la documentación del proyecto. Agradecería respuestas concretas y en su caso, indicación de los documentos correspondientes. 1. Promotor y Experiencia: La SPV prestataria (Guadalmina Beach Living S.L.) se constituyó en junio de 2025. Su capacidad depende de RGZ Developers. Para evaluarlos, podrían facilitar el historial de proyectos: un listado de villas de lujo terminadas y vendidas por RGZ en los últimos 5 años en la Costa del Sol, con referencia registral o licencia de primera ocupación. 2. Bloqueo Administrativo y Desembolsos: El ayuntamiento informa (12/01/2026) que "no podrán comenzar las obras" por no haber presentado el Proyecto de Ejecución. Por tanto, podrían facilitar el contrato de préstamo con la cláusula que condicione el desembolso de los fondos para construcción (~692.000€) a que el promotor acredite: a) el visado municipal de dicho proyecto, b) contrato de obra con constructor y c) seguro decenal. 3. Aportación del Promotor y su Rango: Se menciona una aportación de 775.630€. Para verificar que este dinero está en riesgo y es subordinado al crowdlending, sería fundamental disponer de copia de la escritura de ampliación de capital de la SPV o del contrato de préstamo subordinado que lo formalice, incluyendo la cláusula de subordinación explícita al préstamo participativo. 4. Diferencias en Superficie y Coste: El teaser usa 595 m², pero la tasación y el proyecto visado indican ~640 m². ¿Cuál es la superficie correcta del presupuesto? Además, el coste de construcción presupuestado (1.606.500€) difiere radicalmente de la estimación realista del tasador (~2,65M€). Para aclararlo, ¿podrían facilitar el presupuesto detallado y cerrado de una constructora para una villa de ~640m² en Marbella que justifique la cifra de 1,6M€?. 5. Cronograma Realista: Dado el trámite pendiente, el "inicio en abril 2026" parece difícil de cumplir. ¿Podrían compartir un cronograma realista con fechas estimadas para la presentación del proyecto al ayuntamiento, obtención del visado, contratación de constructor e inicio efectivo de obra? ¿Se ha iniciado ya alguna gestión? 6. Mecanismos de Control y Garantías Adicionales: Para mitigar riesgos de construcción, se necesita confirmar: a) el nombre de la firma de Project Monitoring externa y si su certificación es vinculante para los desembolsos, y b) si existe alguna garantía adicional (aval personal de socios, retención de fondos) más allá de la hipoteca. ¿Podrían dar información al respecto? Agradezco su atención y espero esta información esencial. Un saludo. ¿Consideráis que es ejercer un ejercicio de transparencia bloquearme? Yo creo que no les gusta que se estudien sus proyectos, y eso que puse cuidado en ser "suave" en las preguntas, así que ya no sé que hacer, pues tengo un buen dinero invertido con ellos,
Sparrow In Jail
09/02/26 03:41
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Urbanitae
Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el segundo tramo del proyecto Benahasvis Hills 14 II, por si interesa.RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL - TRAMO B "THE HILLS 14 II" INFORMACIÓN BÁSICA DEL PROYECTO: Proyecto: The Hills 14 - Villa de lujo + complejo deportivo en BenahavísTramo B: 2.600.000€ (más 110.000€ de co-inversores = 2.710.000€ total)Rentabilidad: 9.5% TIR anual (14.25% total a 18 meses)Plazo: 18 meses + posible extensión 9 mesesPromotor: Lars Bach Christensen (administrador de COGITARI HILLS 14, S.L.)Propietario del activo: OCI DEVELOPMENT SLANÁLISIS FINANCIERO Y RATIOS CLAVE: LTV (LOAN-TO-VALUE): 45.7%- Deuda total (Tramos A+B): 8.160.000€ - Valor proyecto terminado (tasación): 17.843.143€- Colchón de seguridad: 9.683.143€ (54.3% del valor) ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN:- Equity promotor: 3.927.624€ (29.1% del total)- Deuda crowdlending: 8.160.000€ (60.6%) - El promotor invierte 45% más capital propio que el solicitado en el Tramo B COMPARATIVA DE PRECIO CON MERCADO:- Precio objetivo: 18.500.000€ (8.222€/m²) - Media mercado referencia: 12.675€/m² - The Hills 12 (vecino): 19.850.000€ (13.549€/m²) - POSICIONAMIENTO: 35% MÁS BARATO POR M² QUE EL MERCADO FORTALEZAS DEL PROYECTO (PUNTOS MUY POSITIVOS): GARANTÍAS EXCEPCIONALMENTE SÓLIDAS:- Hipoteca de primer rango al 150% sobre ambas fincas (17610 y 17132) - Poder Irrevocable de Venta (POA) al 75% del valor de tasación: permite vender el activo extrajudicialmente en caso de incumplimiento (se activa en mes 36)- Prenda de participaciones de la sociedad propietaria y de cuentas bancarias PROYECTO AVANZADO Y CON CONTROL:- Avance de obra >40% certificado (parte crítica de cimentación completada) - Tramo A ya desembolsado en junio 2025 (proyecto en marcha)- Desembolsos por fases sujetos a certificación de Project Monitor independiente ESTRUCTURA PROFESIONAL Y TRANSPARENTE:- Uso de SPV (COGITARI HILLS 14) para aislar riesgos (práctica profesional estándar) - Contrato de mandato con Agente de Garantías (PROPTECH) para gestión unificada de las garantías - Documentación completa y coherente entre Registro, Catastro y Tasación PROMOTOR ALTAMENTE COMPROMETIDO:- Invierte 3,93M€ de equity vs 2,71M€ del Tramo B - Ratio equity/deuda: 1,45 (excelente alineación)- 5º proyecto con Urbanitae (confianza operativa) DEBILIDADES / RIESGOS IDENTIFICADOS: RIESGO PRINCIPAL: MERCADO Y COMERCIALIZACIÓN- Todo depende de vender una villa de 18,5M€ en 2027 - Mercado de lujo en Costa del Sol puede ser cíclico- Mitigación: Precio 35% bajo mercado actual da margen para correcciones RIESGO DE LIQUIDEZ (CARACTERÍSTICA DEL PRODUCTO)- Dinero bloqueado mínimo 18 meses, probablemente 24-27 meses - No hay mercado secundario - Mitigación: Conocido y asumido al invertir en crowdlending ESTRUCTURA LEGAL COMPLEJA (NO ES DEFECTO, ES COMPLEJIDAD)- Múltiples capas: Inversores → Urbanitae → Agente Garantías → SPV → Propietario - Toma de decisiones por mayoría (más del 50% del capital)- Mitigación: Estructura estándar y necesaria para operaciones profesionales EXPERIENCIA LIMITADA DEL PROMOTOR (EN DOCUMENTACIÓN)- Lars Bach Christensen no tiene CV detallado en documentos - Mitigación: Urbanitae lo financia por 5ª vez + equity alto + obra ya avanzada DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS Y RESUELTAS: DISCREPANCIA INICIAL FINCA 17132:- Contrato menciona hipoteca sobre fincas 17610 Y 17132 - Nota simple inicial no mostraba titularidad clara de 17132 - RESUELTO: Estructura SPV explica que OCI DEVELOPMENT es propietaria de ambas y las ha aportado a COGITARI HILLS 14 DISCREPANCIA TITULARIDAD VS PRESTATARIO:- Propietario: OCI DEVELOPMENT SL - Prestatario: COGITARI HILLS 14, S.L- RESUELTO: Estructura profesional normal (SPV para aislar riesgos por proyecto) DEUDA DE URBANIZACIÓN 341.232€:- Aparecía en nota simple como obligación - RESUELTO: Incluida en "Costes de adquisición: 2.355.110€" ya pagados con equity CONSIDERACIONES FINALES: EL PROYECTO TIENE UN "DOBLE COLCHÓN" DE SEGURIDAD:- Financiero: LTV 45,7% (para perder, mercado debe caer >54%) - Comercial: Precio 35% bajo mercado de referencia COMPARATIVA CON PROYECTOS TÍPICOS DE CROWDENDING:- LTV típico: 65-75% → Este: 45,7% (≈30% más seguro) - Avance típico: 0-20% → Este: >40% (riesgo ejecución -50%) - Garantías típicas: Hipoteca básica → Este: Hipoteca + POA 75% ESCENARIOS PROBABLES:- Escenario Base (70%): Venta a 18,5M€ en 2027 → Retorno 9,5% TIR - Escenario Pesimista (25%): Venta con 15% descuento → Aún cubre deuda + intereses - Escenario Catastrófico (5%): Ejecución POA al 75% → Cubre deuda principal OPINIÓN FUNDAMENTADA: Tras analizar exhaustivamente toda la documentación (contrato, estatutos, nota simple, tasación, estudio de mercado, presupuesto), este proyecto presenta características excepcionales dentro del crowdlending inmobiliario: Las garantías son de primer nivel (POA 75% es una cláusula defensiva poco común y muy poderosa).El LTV del 45,7% es ultraconservador y proporciona un colchón de seguridad enormeEl precio objetivo está significativamente por debajo del mercado de referencia (35%), lo que da margen para correccionesLa obra ya está avanzada (>40%), reduciendo el riesgo de ejecuciónEl promotor está altamente alineado (más equity que deuda solicitada)La única complejidad es la estructura legal en capas (SPV, Agente de Garantías), pero esto es una PRÁCTICA PROFESIONAL ESTÁNDAR que aísla riesgos y protege al inversor, no un defecto.CONCLUSIÓN: Este Tramo B de "The Hills 14 II" es probablemente uno de los proyectos mejor estructurados y con menor riesgo relativo disponible actualmente en el mercado de crowdlending español. RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN: SI el inversor: · Comprende y acepta el bloqueo de liquidez (18-27 meses) · Busca rentabilidad del 9,5% en alternativos · VA A DIVERSIFICAR (esta no será su única inversión en crowdlending) · Acepta que el riesgo principal es retraso en comercialización, no pérdida de capital (mitigado por LTV bajo) ENTONCES Este proyecto merece una consideración muy seria como parte de una cartera diversificada de inversiones alternativas. MONTO RECOMENDADO: No más del 5-10% de la cartera destinada a inversiones de riesgo/alternativas. La combinación de garantías sólidas, LTV bajo, precio conservador vs mercado y proyecto avanzado crea un perfil riesgo/rentabilidad muy favorable difícil de encontrar en el mercado actual.
Sparrow In Jail
08/02/26 17:57
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Wecity
Buenas tardes, Por si es de vuestro interés subo mi due dilligence sobre el proyecto de Madrid/Juan de Olias, cada vez peor, dan más trabajo y son más largos, da la casualidad de que conozco muy bien la zona, frente a ese edificio estuve cogiendo el autobús durante años. Ya tengo las preguntas preparadas: RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS COMPLETO - PROYECTO "MADRID-JUAN DE OLIAS" Tras analizar exhaustivamente toda la documentación disponible (folleto promocional, ficha de datos fundamentales, contrato de préstamo, contrato de mandato con Wecity, contrato de mandato con Agente de Garantías, nota simple registral, certificado catastral, licencia municipal, tasación TINSA y rating de Moore Ibérica), presento un análisis integrado que revela contradicciones fundamentales y riesgos extremos. RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS COMPLETO - PROYECTO "MADRID-JUAN DE OLIAS" Tras analizar exhaustivamente toda la documentación disponible (folleto promocional, ficha de datos fundamentales, contrato de préstamo, contrato de mandato con Wecity, contrato de mandato con Agente de Garantías, nota simple registral, certificado catastral, licencia municipal, tasación TINSA y rating de Moore Ibérica), presento un análisis integrado que revela contradicciones fundamentales y riesgos extremos. ANÁLISIS FINANCIERO VALORES CLAVE (SEGÚN DOCUMENTACIÓN): Préstamo solicitado: 1.000.000 €Interés anual: 11,50%Rentabilidad total estimada: 17,25% en 18 mesesAportación promotor: 1.544.468,66 € (60,7% del coste Fase I)Valor tasación TINSA: 5.661.824,05 €LTV (Loan-to-Value): 35,35% sobre valor actualREALIDAD DOCUMENTADA: SOBREVALORACIÓN EXTREMA: La tasación TINSA de 5,66M€ está sobrevalorada en aproximadamente 95%. El valor realista del activo terminado, basado en datos de mercado de oficinas en Tetuán, es de aproximadamente 2,9M€.COSTE SOBREINFLADO: La licencia municipal autoriza obra por 753.309,95 €. El proyecto solicita 1.000.000 € para una "Fase I" de 1.563.162,36 €. Existe un sobreprecio del 107% sobre el coste licenciado.LTV REAL: Si consideramos el valor real (2,9M€) y el préstamo total potencial (2,75M€ para 3 fases), el LTV real sería del 95%, no del 35% o 48% que se presenta.ESTRUCTURA DE COSTES OPACA: De los 1.000.000 € solicitados, solo 883.420,55 € (88,3%) irían a obra. 116.579,45 € (11,7%) son para "estructuración del préstamo" y "comisión Wecity".FORTALEZAS (SEGÚN DOCUMENTACIÓN OFICIAL) GARANTÍA HIPOTECARIA: Se ofrece hipoteca de primer grado sobre el activo.LTV BAJO: 35,35% sobre valor tasado proporciona colchón de seguridad.APORTACIÓN PROMOTOR: 1,54M€ (60,7%) muestra compromiso.LICENCIA CONCEDIDA: Licencia municipal obtenida en septiembre 2025.UBICACIÓN: Madrid (Tetuán), zona bien comunicada.EXPERIENCIA PROMOTOR: Arquitectos con 25 años de experiencia y track record positivo.RATING "A": Calificación favorable de Moore Ibérica Consultores.DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (BASADOS EN ANÁLISIS INTEGRADO) 1. CONTRADICCIÓN FUNDAMENTAL: PROPIEDAD vs HIPOTECA Nota Simple Registral (diciembre 2025): Propietario = Familia Silván Granado (4-5 personas)Iberia Viva Capital (promotor) NO ES PROPIETARIO registralCONSECUENCIA: Iberia Viva NO PUEDE otorgar hipoteca de primer grado (Art. 187 Ley Hipotecaria)RIESGO: La garantía principal es JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE2. FRAUDE CATASTRAL DOCUMENTADO Certificado Catastral: 1 propiedad (ref. 0685327VK4708F0001XW) de 1.242 m², SIN división horizontalRegistro: 4 fincas independientes (16357-16360)DISCREPANCIA: Existen 4 propiedades "en el papel" que NO EXISTEN físicamenteANTIGÜEDAD: Esta discrepancia data de 1991 (35 años)CONSECUENCIA: Cualquier hipoteca sobre las "4 fincas" es SOBRE BIENES INEXISTENTESRIESGO FISCAL: Posible fraude en IBI durante 35 años (estimado >120.000 €)3. OBRA ILEGAL Tasación TINSA advierte: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa"CONSECUENCIA: La obra es ILEGAL según Ley de Ordenación de la EdificaciónRIESGO: Paralización por inspección municipal, imposibilidad de obtener licencia primera ocupación4. DISCREPANCIA MEMORIA vs LICENCIA Memoria del proyecto: Afecta solo al 38,9% del edificio ("reestructuración parcial")Licencia municipal: Afecta 1.878,01 m² (161% del edificio, incluye fachada, cubierta, distribución completa)CONSECUENCIA: El proyecto real es MUCHO más extenso y costoso de lo presentadoRIESGO: Subestimación deliberada de alcance y coste5. SOBREVALORACIÓN DEL 95% Tasación TINSA: 5.661.824 € (7.068 €/m² para oficinas en Tetuán)Realidad mercado: Oficinas en Tetuán valen aproximadamente 3.386 €/m² (basado en datos Orense con ajuste -35%)Valor realista: 2.897.880 €CONSECUENCIA: El colateral está sobrevalorado, el LTV real es mucho mayorRIESGO: En ejecución hipotecaria, el valor real cubriría mucho menos del préstamo6. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD COMPLEJA E INVIABLE 4 fincas registrales (que no existen físicamente)5 propietarios (Familia Silván Granado)1 promotor externo (Iberia Viva)CONSECUENCIA: Se requieren 5 firmas unánimes para cualquier acto de disposiciónRIESGO: Cualquier desacuerdo familiar paraliza el proyecto7. ALERTAS FISCALES PENDIENTES Nota Simple: Todas las fincas tienen anotaciones de "posible liquidación complementaria de impuesto" (1991-2023)CONSECUENCIA: Hacienda tiene derecho preferente de cobro sobre cualquier hipotecaRIESGO: En ejecución, Hacienda cobra PRIMERO, los inversores después8. CONTRADICCIÓN EN AVANCE DE OBRA Dossier: 12% de avanceTasación TINSA: 2,32% de avance físicoCONSECUENCIA: Información contradictoria sobre estado real del proyecto9. CAIXABANK RECHAZA FINANCIAR CaixaBank solicitó tasación TINSA (enero 2026) y nota simple (diciembre 2025)CaixaBank NO financia el proyectoCONSECUENCIA: El principal banco español, con toda la información, RECHAZA el proyectoPREGUNTA CLAVE: ¿Por qué pequeños inversores financiarían lo que un banco grande rechaza?10. CONTRATOS CON CLAÚSULAS ABUSIVAS Contrato Mandato Wecity: Exoneración total de responsabilidad, prohibición acción individualContrato Agente Garantías: Gestiona garantía que no puede existir, honorarios no transparentesCONSECUENCIA: Los intermediarios tienen impunidad totalRIESGO: Inversores asumen TODO el riesgo sin posibilidad de reclamaciónCONSIDERACIONES FINALES PATRÓN DE CONTRADICCIONES: No se trata de errores aislados. Existe un patrón sistemático de información contradictoria entre documentos oficiales.TIEMPO DE LAS DISCREPANCIAS: La discrepancia catastral (1 propiedad vs 4 fincas) data de 1991. No es un error reciente, sino un posible fraude estructural de larga data.CONOCIMIENTO DE LOS INTERVINIENTES:-Los promotores son arquitectos con 25 años de experiencia. DEBEN SABER que necesitan dirección facultativa. ü Wecity, como plataforma especializada, DEBERÍA detectar las contradicciones en due diligence. - TINSA, en su tasación, DETECTA la ilegalidad de la obra pero aún así emite tasación. POSIBLE ESTRATEGIA DETECTADA:- Fase 1: Fraude catastral/fiscal existente (35 años) - Fase 2: Usar esa estructura para proyecto "legal" - Fase 3: Obtener financiación sobre valor inflado - Fase 4: Captar capital de pequeños inversores - Resultado: Todos ganan (promotores, intermediarios) excepto inversores VIABILIDAD JURÍDICA CERO: La imposibilidad legal de constituir la hipoteca prometida (Iberia Viva no es propietaria) invalida el fundamento mismo de la operación.çOPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto presenta TODAS las características de una operación estructurada para transferir riesgo a inversores minoristas mientras se ocultan deficiencias graves: ENGAÑO EN GARANTÍA: Se promete hipoteca de primer grado que es JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE de constituir.SOBREVALORACIÓN DELIBERADA: La tasación de 5,66M€ es irreal para oficinas en Tetuán. El valor real es aproximadamente la mitad.FRAUDE DOCUMENTADO: La discrepancia catastral (1 propiedad física, 4 propiedades "de papel") sugiere fraude de larga data.ILEGALIDAD EN OBRA: La falta de dirección facultativa hace la obra ilegal desde su inicio.OPACIDAD CONTRACTUAL: Los contratos exoneran a todos los intermediarios, dejando a inversores sin protección.RECHAZO DE ENTIDAD EXPERTA: CaixaBank, con toda la información, rechaza financiar. Esta es la señal más clara de riesgo.La combinación de estos factores no es casual. Excede lo que podría considerarse "negligencia" o "error". Presenta indicios de estructuración deliberada para captar capital bajo premisas falsas. CONCLUSIÓN NO RECOMIENDO INVERTIR EN ESTE PROYECTO BAJO NINGUNA CIRCUNSTANCIA. Los riesgos identificados no son "riesgos normales de inversión inmobiliaria". Son deficiencias estructurales, contradicciones documentales y posibles ilegalidades que hacen inviable la operación desde su base. ACCIONES RECOMENDADAS: NO INVERTIR ni un euro en este proyecto.DENUNCIAR a CNMV la posible publicidad engañosa y omisión de información relevante.DENUNCIAR a Hacienda la posible discrepancia catastral/fiscal de 35 años.ALERTAR a otros inversores potenciales.La rentabilidad prometida (11,50% anual) NO compensa los riesgos de: Pérdida total del capital (por inviabilidad jurídica de garantías)Procesos judiciales largos y costososDescubrimiento de fraude fiscal/catastral preexistenteIlegalidad de la obra en curso.Este caso debería servir como ejemplo de la importancia de realizar due diligence exhaustiva y de desconfiar de proyectos con múltiples contradicciones entre documentos oficiales. La regla de oro: "Si un banco grande, con equipos de análisis y abogados, rechaza financiar un proyecto, los pequeños inversores deberían hacer lo mismo." En este caso, CaixaBank dijo NO. Los inversores de crowdlending deberían hacer lo mismo. FUENTES DOCUMENTALES ANALIZADAS FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES DE LA INVERSIÓN - Documento oficial de la oferta de financiación participativa, con identificador 894500MPQTR7J8FR0T1600000163, emitido por WECITY.CONTRATO DE MANDATO A FAVOR DE WECITY - Contrato que regula la relación entre inversores y la plataforma, con cláusulas de exoneración de responsabilidad y proceso de recuperación de impagos.CONTRATO DE PRÉSTAMO - Documento que establece las condiciones del préstamo a IBERIA VIVA CAPITAL SL, incluyendo garantía hipotecaria de primer rango.CONTRATO DE MANDATO A FAVOR DEL AGENTE DE GARANTÍAS - Contrato con GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. para gestión de garantías hipotecarias.NOTA SIMPLE REGISTRAL - Emitida el 11 de diciembre de 2025 por el Registro de la Propiedad de Madrid 14, solicitada por Caixabank S.A., que muestra:- 4 fincas registrales (16357, 16358, 16359, 16360) - Titularidad de la Familia Silván Granado (4-5 personas) - Anotaciones de "posible liquidación complementaria de impuesto" (1991-2023) - Ausencia de cargas hipotecarias registradas CERTIFICADO CATASTRAL - Referencia catastral 0685327VK4708F0001XW, que muestra:- 1 propiedad de 1.242 m² construidos - Sin división horizontal registrada - Construcción de 1969, uso mixto (oficinas + industrial + garaje) LICENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL - Expediente 350/2025/19255, concedida el 15/09/2025, que autoriza:- Presupuesto de obra: 753.309,95 € - Superficie afectada: 1.878,01 m² (161% del edificio) - Plazo ejecución: 12 meses INFORME DE TASACIÓN TINSA - Expediente M-06454/25-3, emitido el 27/01/2026, que indica:- Valor de tasación: 2.828.519,92 € (actual) - Valor hipotecario terminado: 5.661.824,05 € - Advertencia: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa"- Condición: Necesidad de agrupar las 4 fincas registrales (no cumplida) INFORME DE RATING DE MOORE IBÉRICA - Calificación "A (Alta)", que advierte:- "No constituye una recomendación para que se efectuara la inversión" - Estados financieros del promotor muestran cifra de negocio cero en 2024-2025 - Error en documento: Menciona "Orbesol" en lugar de "Iberia Viva Capital" DOSSIER PROMOCIONAL DEL PROYECTO - Material de marketing que presenta:- LTV del 35,35% ü Aportación promotor de 1.544.468,66 € - Avance de obra del 12%- Coste obra Fase I: 1.563.162,36 € ANÁLISIS DE MERCADO COMPARATIVO - Datos de precios de oficinas en zona Orense (Madrid):- Media: 4.531 €/m² (rango: 2.818€ - 6.194€) - Ajuste por ubicación Tetuán: -35% sobre Orense - Valor realista Tetuán: 3.386 €/m² DESCARGO DE RESPONSABILIDAD ESTE ANÁLISIS NO CONSTITUYE ASESORAMIENTO FINANCIERO, LEGAL, FISCAL NI DE INVERSIÓN. EL AUTOR NO ES ASESOR FINANCIERO, ABOGADO, AGENTE DE INVERSIONES NI PROVEEDOR DE SERVICIOS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA HOMOLOGADO. ADVERTENCIAS IMPORTANTES: NO ES UNA RECOMENDACIÓN: Este análisis es meramente informativo y no debe interpretarse como recomendación de compra, venta, inversión o abstención. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones basadas en su situación personal, objetivos financieros y tolerancia al riesgo.ANÁLISIS INDEPENDIENTE: Se recomienda encarecidamente que cada potencial inversor:-- Realice su propia due diligence exhaustiva - Consulte con asesores financieros y legales independientes - Verifique directamente toda la documentación oficial - Analice su situación financiera personal y capacidad de asumir riesgos RIESGO DE PÉRDIDA: Las inversiones en financiación participativa (crowdlending) conllevan riesgos elevados, incluyendo la pérdida total del capital invertido. Este tipo de inversiones no está cubierto por los sistemas de garantía de depósitos bancarios.INFORMACIÓN NO ACTUALIZADA: Este análisis se basa en documentación disponible en febrero de 2026. La situación puede haber cambiado posteriormente.INTERPRETACIÓN PERSONAL: El análisis contiene interpretaciones personales del autor sobre documentación pública. Puede haber errores u omisiones en la interpretación de los documentos.RESPONSABILIDAD DEL INVERSOR: La decisión final de inversión y sus consecuencias son responsabilidad exclusiva del inversor. Ni el autor ni ninguna plataforma asociada asumen responsabilidad por pérdidas derivadas de decisiones basadas en este análisis.CONFLICTO DE INTERESES: El autor declara no tener relación comercial, profesional, personal ni financiera con WECITY, Iberia Viva Capital, la Familia Silván Granado, ni con cualquier otra entidad mencionada en los documentos analizados.FINALIDAD INFORMATIVA: Este documento tiene únicamente fines informativos y educativos. No sustituye el asesoramiento profesional personalizado.SE RECOMIENDA ESPECIALMENTE LEER LAS ADVERTENCIAS DE RIESGO INCLUIDAS EN LA FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES DE LA INVERSIÓN Y EN LOS CONTRATOS OFICIALES, ASÍ COMO EJERCER EL PERIODO DE REFLEXIÓN PREVISTO PARA INVERSORES NO EXPERIMENTADOS. ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISIÓN DE INVERSIÓN, CONSULTE CON PROFESIONALES CUALIFICADOS E INDEPENDIENTES.