Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 03/11/25 12:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, No conocía el proyecto que dices, es anterior a que yo entrara a la plataforma de Urbanitae, pero he mirado en: https://blog.urbanitae.com/2023/04/20/nuevo-proyecto-prestamo-a-tipo-fijo-del-26/ Y he visto la webinar, en él no dicen que pongan como garantía el solar de Boadilla, especifican claramente que ya está vendido, lo que dicen que es garantía son los flujos de caja “libre” que se saquen de esa venta. Si entendiste que el préstamo estaba garantizado por el solar lo entendiste mal, en realidad no existe ninguna garantía hipotecaria establecida. Mirando el proyecto es el típico de riesgo más acusado de lo normal por no tener en realidad ningún respaldo real, fuera de los flujos de caja “libres”, es decir que los inversores serían los últimos en cobrar; dado este riesgo ofrecen un tipo de interés mayor. Urbanitae te lo dice claramente en el video. Es el típico proyecto en el que analizando yo nunca entraría, pues soy miedoso e intento asumir menos riesgos, es decir deben tener alguna garantía algo más sólida, aunque el interés que consiga sea menor ¿Qué veo en él, solo del video de la webinar? - No es un proyecto finalista, en realidad no dicen en que se va emplear el dinero ¿Por qué no se lo pidieron a los bancos en las hipotecas de las distintas promociones? - Ahora los bancos no les dan más hipotecas, pues serían de 2º rango y no valdrían para nada. - Su principal garantía (los flujos) dependen de que no falle la venta final. - La pignoración de participaciones y toma de control en realidad no vale nada, es un maquillaje más, si no hay problemas y las participaciones tienen valor no las vas a pignorar, pero si no pueden pagar el préstamo es que las sociedades no valen nada, una sociedad que no paga y entra en default sus participaciones no valen nada. - Algo parecido pasa con la “promesa” de hipotecar otros activos, sin decir cuáles son ¿por qué no las hipoteca y se evita el préstamo? ¿acaso están ya hipotecadas y sería hipoteca de segundo rango? En todo caso si las pudiera hipotecar libres se ahorraría un préstamo tan caro. - En cuanto al respaldo de la matriz es una esperanza, no una certeza, no lo ponen por escrito. Dicho todo esto, no tiene por qué salir mal y si sale bien el tipo del 13% es alto, se justifica porque es un proyecto con más riesgo de las normales de préstamo de Urbanitae.

Sparrow In Jail 01/11/25 22:48

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, No voy a decir a nadie lo que tiene que hacer con su dinero, no faltaría más, y no quiero que este post suene a crítica peyorativa; si, invirtiendo sin saber muy bien que condiciones tiene la inversión, estáis cómodos, pues adelante. No digo yo que Urbanitae lo esté haciendo bien, pero los últimos responsables somos los que decidimos invertir o no, una gestoría no te va a resolver el problema ellos gestionan documentos, pero en principio no los estudian, otra cosa sería una asesoría, somos nosotros quienes tenemos que mirarlos, recuerdo el consejo de mi difunto padre “Sparrow, si hay cosas que no entiendes leyéndolas, no las firmes”. Creo que algunos no somos conscientes de que si nos dan un 12% de interés y un producto seguro como letras o depósitos solo nos da un 3% como mucho, y que en un banco el promotor podría conseguir financiación más barata, se recurre a nosotros porque el banco no le concede la hipoteca de entrada por los riesgos que existen y que somos nosotros los que los asumimos a cambio de ese 11-12%. Quien no asume ninguno es Urbanitae, se lleva su comisión independientemente de como acabe el proyecto, pero es lógico, ellos son una empresa intermediaria y gestora, no una inversora.Urbanitae, como cualquier empresa privada, tiene como misión ganar el máximo dinero posible y responde de cara a sus accionistas, por ley tiene que hacer todas las advertencias marcadas y facilitar la documentación reglada para este tipo de proyectos, y nosotros podemos estudiarlos o no, pero ellos cumplen con sus obligaciones, al menos con las formales. Es probable que aun analizando los proyectos con las herramientas que tenemos p.e. IA, y preguntando lo que no entendamos también nos equivoquemos, pero al menos lo hemos intentado y vamos aprendiendo. Quizá en algunos de los proyectos fallidos o con retrasos, si los hubiéramos mirado habríamos visto riesgos con los que en principio no contábamos y no habríamos entrado, a mi juicio a Urbanitae no le interesa que hagamos eso, de ahí que desde que cuelga la info hasta que sale la oferta dé tan poco tiempo para estudiarlo. Os pongo un par de ejemplos recientes de préstamos (las plusvalías hace tiempo que ni las miro) y decidme si entraríais: - Miramos la nota simple del registro de un activo y vemos que tiene una hipoteca al 14% que ya ha vencido hace unos meses o está a punto de vencer, y nos piden financiación ofreciéndonos un 12%, si ya ha vencido y no la han amortizado está pagando intereses de demora muy altos por lo que la solvencia de la promotora está en entredicho, nadie quiere pagar unos intereses de demora que son abusivos, si consiguen nuestra financiación amortizan la hipoteca, constituyen una nueva a un interés mas bajo y reparten el riesgo entre 2000 inversores. Desde luego el banco ha visto el panorama y no les concede una prorroga en la hipoteca, o se la da a un interés altísimo porque ve mucho riesgo.- En otro caso, miramos la tasación y vemos que de tasación no tiene nada, es una cosa que llaman “Certificado de Asesoramiento” que no cumple ninguna de las condiciones exigidas por la normativa para las tasaciones, cuando preguntáis que por qué no han hecho una tasación en condiciones, te dicen que ésta es una tasación rápida pero cuando se vaya a pedir la hipoteca si se hará de verdad, cosa lógica, con esa primera tasación, con la que quieren que entremos, ningún banco les concedería ninguna hipoteca nunca, ¿Es lógico pagar 2 tasaciones cuando una de ellas va a ser imprescindible hacerla? ¿Es que tienen mucha prisa y la tasación oficial lleva más tiempo, cuando según ellos ambas son similares? ¿No será que está maquillada para cumplir con un LTV determinado?Además, como sigan así van a morir de éxito, muchos proyectos que cuando los miro digo “éste no lo toco ni con un palo” cuando se abren se acaban en 5s. De ahí que vayan para adelante sacando cosas “novedosas” como “Urbanitae Direct Investments” y seguro que hay mucha gente que entra, ya de entrada, cuando ponen el nombre en inglés sabiendo que todos somos españoles ves que tienen ganas de maquillar cosas. Perdón por el ladrillo, pero es que me desasosiega ver como tratan de liarnos.

Sparrow In Jail 01/11/25 11:36

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Pues si te va bien y estás contento no cambies.

Sparrow In Jail 31/10/25 21:27

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Ese proyecto tenía más trampas que una peli de karate, los que suelen leer los documentos no han debido de entrar. Claro que eran difíciles de analizar dado el exiguo tiempo que dejan para ello.Las respuestas al chat las han colgado con el proyecto ya vencido o a punto de vencer, y son una forma muy sutil de echar balones fuera, solo con ver que la tasación no era tal, sino "certificados de asesoramiento" y no justifican el porqué no hacen tasación oficial, alegando que la harán antes de constituir la hipoteca, ya tenemos bastante. Más parece "certificado" cocinados para obtener una LTV predeterminada, en esos certificados no se expresa nada de los métodos seguidos de una forma contrastable.El resumen era tenían una hipoteca ya vencida al 14% y generando intereses de demora mucho más alto desde hace 3 meses y, en el mejor de los casos, la convierten en una hipoteca al 12% diluyendo la posible ejecución entre muchos inversores.El resto de cosas preocupantes ..... se resolverán en un futuro, pero sin ningún documento que las respalde

Sparrow In Jail 29/10/25 09:51

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, De lo que dicen " mientras que el suelo en Boadilla ya se ha vendido mediante un contrato privado que establece un esquema de pagos aplazados" deduzco que lo que están diciendo es que el suelo ya no es suyo y que como se lo pagan a plazos ese dinero de los plazos garantiza la inversión, parece el juego del trilero.Por eso ves que el suelo ya no les pertenece, estarían cobrando los plazos ¿pero eso qué garantía es para el inversor? se lo pagan al antiguo dueño no a los inversores, no entiendo nada.Yo llamaría a Urbanitae y que me lo explicaran.

Sparrow In Jail 28/10/25 19:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, A ver si me entero, ¿hay gente que ha entrado en una promoción con la única garantia de la pignoración de las acciones de la promotora (suelen ser sociedades creadas ex-profeso para cada promoción) y con un terreno que sin estar hipotecado, qué garantiza qué?. El terreno lo venden cuando quieran y si la sociedad no tiene como pagar sus acciones valen 0, es como decir que se entra sin ninguna garantía ¿no?

Sparrow In Jail 28/10/25 06:30

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Es la primera vez que veo que vencen proyectos de Urbanitae sin completarse, va a estar bien ver qué es lo que hacen.De momento ya han superado el plazo y los mantienen.

Sparrow In Jail 28/10/25 05:48

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Buenos días, El jueves sale un nuevo proyecto, es de equity, así que ni mirarlo, no voy a perder el tiempo.

Sparrow In Jail 26/10/25 14:16

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Buenos días, Dudo que cierren y devuelvan el dinero, ya veremos por donde salen.

Sparrow In Jail 23/10/25 13:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Pues mira en el proyecto de ayer quedaron en subir la nota simple que no estaba y una tasación correcta pues la que subieron era rarisima, hablaba de valorar un trastero cuando era una parcela, pues no fue verdad no subieron nada.Incluso les puse un correo dos horas antes de abrirse el proyecto recordándoselo ¿le han respondido a alguien? pues a mi tampoco,Evidentemente no entré, no digo que tuviera "trampas" pero si ni siquiera hacen las cosas a las que se comprometen me hacen dudar muchísimo.