Buenas tardes, Adjunto due dilligence del proyecto HOMING POZUELO TRAMO 2 por si os interesa, me ha quedado demasiado largo.RESUMEN EJECUTIVO EXTENDIDO: HOMING POZUELO TRAMO II (Crowdlending Inmobiliario) 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA El proyecto Homing Pozuelo Tramo II es un préstamo participativo con garantía hipotecaria de primer rango, gestionado a través de la plataforma Civislend. El objetivo declarado es financiar parte de los costes de construcción de una promoción de cuatro viviendas unifamiliares adosadas en Pozuelo de Alarcón (Madrid), una de las zonas de mayor renta per cápita de España. Importe del Tramo II: 1.000.000 €.Rentabilidad ofrecida: 10% TIN (Interés Nominal Anual).Plazo: 20 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales al mismo tipo de interés.Pago de intereses: Modalidad "Bullet", es decir, el capital y todos los intereses se pagan al vencimiento del préstamo.Garantía anunciada: Hipoteca de primer rango sobre la parcela situada en la Carretera de Benítez, número 7, Pozuelo de Alarcón.Valor de tasación anunciado: 2.343.654 € para el suelo actual, y 6.076.662 € bajo la hipótesis de edificio terminado.LTV (Loan to Value) publicitado: 64% para la primera disposición del Tramo II.Ticket mínimo de inversión: 250 €.Periodo de reflexión: 4 días naturales para inversores no experimentados.El proyecto se enmarca dentro de una financiación mayor de 4.450.000 €, dividida en cuatro tramos: Tramo I (1.650.000 €, ya desembolsado para la compra del suelo), Tramo II (1.000.000 €, el actual), Tramo III (1.000.000 €) y Tramo IV (800.000 €), estos tres últimos destinados teóricamente a la construcción. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURAL 2.1. FORTALEZAS APARENTES (Las que anuncia la campaña) Ubicación premium: Pozuelo de Alarcón es uno de los municipios con mayor poder adquisitivo de la Comunidad de Madrid. La demanda de vivienda en esta zona es históricamente alta, lo que en teoría mitiga el riesgo de comercialización.Garantía hipotecaria real: Existe una hipoteca de primer rango inscrita en el Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón número uno a favor de Civis Pledge Management, S.L. Esto significa que, en caso de ejecución, los inversores tienen prioridad frente a otros acreedores.Experiencia previa del promotor: Según la plataforma, Homing Benítez, S.L. ha completado y devuelto tres préstamos anteriores en Civislend, lo que sugiere cierta capacidad de ejecución en proyectos pasados.Licencia de obras obtenida: La licencia de obras fue solicitada en junio de 2025 y ha sido obtenida recientemente, lo que elimina el riesgo burocrático inicial.2.2. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES (Análisis en profundidad) A continuación, se desglosan los riesgos que la campaña comercial omite o minimiza, muchos de los cuales han sido identificados mediante el cruce de documentos oficiales (Registro de la Propiedad, Estudio Económico, Ficha CNMV, Estudio de Mercado). Riesgo 1: Estructura de 4 tramos y sus consecuencias El proyecto no se financia con un único préstamo, sino con cuatro tramos consecutivos. El inversor que entra en el Tramo II asume un riesgo que no se menciona en la campaña: que los Tramo III y IV no se llenen. Si la plataforma no logra captar 1.800.000 € adicionales en el futuro, la obra se paralizará cuando aún esté en fases iniciales (cimientos o estructura empezada). Una obra parada es un activo extremadamente ilíquido. A diferencia de un solar vacío, que tiene un mercado de compradores (otros promotores), una construcción a medio hacer requiere demolición parcial o total, lo que reduce su valor por debajo incluso del del suelo original. En la práctica, el inversor del Tramo II está apostando a que los inversores del Tramo III y IV existan. Si no aparecen, su dinero queda atrapado en un activo inviable.Riesgo 2: Ausencia de la tasación (falta de transparencia grave) La campaña comercial anuncia un valor de tasación de 2.343.654 € para el suelo, pero no adjunta el informe de tasación. En el crowdfunding inmobiliario, la tasación es la piedra angular de la garantía. Sin el informe, el inversor no puede verificar qué entidad tasadora realizó la valoración (si es de prestigio o una desconocida), la fecha exacta de la tasación (una tasación de hace dos años puede estar completamente desfasada), la metodología utilizada (comparación de mercado, coste, capitalización), si el valor incluye plusvalías especulativas o es realista, o si existen datos comparables que respalden esa cifra. La falta de este documento es por sí misma una razón para desconfiar. En cualquier proyecto serio, la tasación se adjunta en la documentación. Su ausencia sugiere que el valor podría estar inflado o que la tasación es antigua. Sin este documento, el inversor invierte a ciegas sobre la única garantía real que respalda su dinero.Riesgo 3: LTV real del 113% frente al 64% anunciado (discrepancia fundamental) Este es el punto más grave y el que mejor ejemplifica el maquillaje de la oferta. -- Lo que anuncia la campaña: Un LTV del 64% para el Tramo II. Este número se obtiene dividiendo el Tramo I (1.650.000 €) más la primera disposición del Tramo II (89.295 €) entre la tasación del suelo (2.343.654 €) más una supuesta garantía adicional de una póliza de IVA (357.000 €). Es un cálculo tortuoso diseñado para que el número parezca bajo.-- La realidad: El inversor del Tramo II no puede ignorar que ya existe una deuda de 1.650.000 € (Tramo I) que pesa sobre el mismo activo. En el momento en que el inversor del Tramo II firma y su dinero comienza a desembolsarse (aunque sea parcialmente), la deuda total acumulada es de 2.650.000 € (1,65M€ + 1M€). El valor de tasación del suelo es de 2.343.654 €. Por tanto, el LTV real en el momento de la entrada del Tramo II es del 113%. Esto significa que la deuda ya supera el valor de la garantía antes de que se haya puesto ni un solo ladrillo. El inversor del Tramo II no tiene colchón alguno. Su dinero está en riesgo desde el minuto cero.Riesgo 4: Sobreprecio del 12,5% sobre la competencia directa (riesgo de comercialización) El estudio de mercado proporcionado por el propio promotor (una vez completado con los datos que faltaban) muestra que el precio solicitado por Homing es significativamente superior al de la competencia. El precio de Homing es de 1.650.000 € por vivienda (5.809 €/m²). El precio medio de la competencia en obra nueva es de 1.500.000 € (5.162 €/m²). La diferencia es del 12,5% más caro por metro cuadrado, y además Homing ofrece parcelas más pequeñas (262 m² frente a 320 m² de media). Los comparables utilizados por el propio promotor (Nalón Pozuelo, Bustelo, Leopoldo Calvo-Sotelo) están ubicados a 220, 400 y 650 metros del proyecto, es decir, en la misma zona. No hay una razón objetiva para que un comprador pague 150.000 € más por una casa más pequeña y con menos terreno. En un contexto de tipos de interés altos y contracción del crédito, los compradores son más sensibles al precio. El riesgo de que las viviendas no se vendan al precio previsto, o de que tarden mucho más tiempo en hacerlo, es muy elevado. Si las ventas se retrasan, el préstamo se prorrogará (6 meses al 10%) y el inversor no recuperará su dinero cuando esperaba. Si hay que bajar precios, el margen del promotor se reduce, pero su inversión sigue en riesgo.Riesgo 5: El promotor no aporta capital nuevo en el Tramo II (discrepancia sobre la aportación) El texto comercial da a entender que el promotor aporta 1.019.787 € en el momento de la firma del Tramo II. La realidad es muy distinta. Según el estudio económico, los fondos propios totales del promotor son de 1.046.385 €. Esa cantidad ya fue aportada casi en su totalidad en el Tramo I para cubrir la diferencia entre el precio del suelo (1.700.000 €) y el préstamo del Tramo I (1.650.000 €), así como para pagar el IVA del suelo y otros gastos asociados. En el Tramo II, el promotor no aporta capital nuevo. Los inversores del Tramo II están financiando la construcción prácticamente en solitario, sin que el promotor tenga "piel en el juego" en esta fase. Esto significa que, si la obra tiene sobrecostes o se paraliza, el promotor ya ha recuperado su inversión inicial (a través del suelo escriturado a su nombre) y tiene menos incentivos para resolver los problemas.Riesgo 6: Discrepancias en la documentación oficial (Ficha CNMV) La Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI), que es el documento regulatorio que Civislend está obligada a proporcionar, contiene errores graves. Indica que la "Finalidad del préstamo" es la "compra del suelo", cuando el suelo ya fue comprado en diciembre de 2025 y está escriturado a nombre del promotor desde enero de 2026. También indica que el "Importe solicitado Tramo 1" es de 1.000.000 €, cuando el Tramo I real fue de 1.650.000 €. Estas discrepancias no son menores. Demuestran una falta de rigor en la actualización de los documentos oficiales. Si la plataforma no cuida estos detalles en la documentación que envía a la CNMV, ¿qué cuidado tendrá con la gestión del préstamo o con la verificación de las certificaciones de obra?Riesgo 7: Contexto macroeconómico adverso (guerra, petróleo, estanflación) La campaña comercial ignora por completo el contexto macroeconómico actual. A 3 de abril de 2026, la situación es la siguiente: guerra abierta entre Estados Unidos/Israel e Irán, con el estrecho de Ormuz cerrado. El petróleo Brent ha subido de 70 a 110 dólares por barril. Hay desabastecimiento en varios países asiáticos (Filipinas, Indonesia, India). China está acaparando crudo pagando sobreprecios. El Banco Central Europeo ha revisado la inflación al alza (2,6% para 2026) y el crecimiento a la baja (0,9% para 2026), con advertencias de que los tipos de interés podrían subir si la guerra se prolonga. La FAO ya ha alertado de un "efecto cascada" en los precios de los alimentos. Este contexto afecta directamente al proyecto: encarece los materiales de construcción (acero, cemento, transporte), dificulta la obtención de crédito para los compradores finales (si los tipos suben) y reduce la demanda de vivienda de lujo por la incertidumbre económica. El riesgo de que la obra tenga sobrecostes o de que las ventas se estanquen es mucho más alto ahora que en un contexto de estabilidad.Riesgo 8: La obra puede paralizarse por falta o precio de los materialesAdemás del riesgo de que los tramos III y IV no se llenen, existe el riesgo operativo de que la construcción se paralice porque no hay materiales (desabastecimiento global por la guerra) o porque el precio de los materiales se ha disparado y el promotor no puede asumir el sobrecoste. El estudio económico del promotor no incluye ningún tipo de cláusula de revisión de precios ni un colchón para sobrecostes. Si el acero o el cemento suben un 20% o un 30% durante la obra (algo perfectamente posible con el estrecho de Ormuz cerrado), el promotor se quedará sin margen y la obra se parará. En ese escenario, el inversor del Tramo II se encuentra con una obra a medio hacer, una deuda que ya supera el valor del suelo y un promotor que probablemente no podrá (o no querrá) aportar más capital.3. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS A continuación se enumeran las principales contradicciones entre los diferentes documentos analizados y el impacto que tienen sobre la evaluación del riesgo. Discrepancia sobre el LTV: El texto comercial anuncia un LTV del 64% para el Tramo II, calculado de forma tortuosa incluyendo solo la primera disposición y añadiendo una póliza de IVA como garantía. La realidad es que, sumando el Tramo I y el Tramo II completo, la deuda total asciende a 2.650.000 € sobre un suelo tasado en 2.343.654 €, lo que arroja un LTV real del 113%. Consecuencia: el inversor cree que tiene un colchón del 36% cuando en realidad la deuda ya supera la garantía.Discrepancia sobre la aportación del promotor: El texto comercial da a entender que el promotor aporta 1.019.787 € en el momento de la firma del Tramo II. La realidad, según el estudio económico, es que los fondos propios totales del promotor son de 1.046.385 € y ya fueron aportados casi en su totalidad en el Tramo I. En el Tramo II el promotor no aporta capital nuevo. Consecuencia: el inversor del Tramo II financia la construcción en solitario sin que el promotor tenga "piel en el juego" en esta fase.Discrepancia en la Ficha CNMV sobre la finalidad: La Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión indica que la "Finalidad del préstamo" es la "compra del suelo", cuando el suelo ya fue comprado en diciembre de 2025 y está escriturado a nombre del promotor desde enero de 2026. Consecuencia: falta de rigor documental. La plataforma no actualiza correctamente sus obligaciones regulatorias.Discrepancia en la Ficha CNMV sobre el importe del Tramo I: La misma ficha indica que el "Importe solicitado Tramo 1" es de 1.000.000 €, cuando el Tramo I real fue de 1.650.000 €. Consecuencia: error grave en la documentación oficial que genera desconfianza sobre la veracidad del resto de los datos.Discrepancia sobre el precio de venta: El estudio de mercado del promotor muestra que la competencia directa en obra nueva se vende a 1.500.000 € de media, mientras que Homing pretende vender a 1.650.000 €, un 12,5% más caro por metro cuadrado y con parcelas más pequeñas. Consecuencia: sobreprecio injustificado que eleva el riesgo de que las viviendas no se vendan al precio previsto.Discrepancia sobre la tasación: La campaña comercial anuncia un valor de tasación de 2.343.654 €, pero no adjunta el informe de tasación. Consecuencia: el inversor no puede verificar la única garantía real del préstamo. Invierte a ciegas.Consecuencias generales de estas discrepancias: El inversor que confía en el texto comercial sin cruzar los datos con los documentos oficiales toma una decisión basada en información falsa o parcial. Las discrepancias no son menores ni formales. Afectan directamente a la evaluación del riesgo: el LTV es casi el doble del anunciado, la aportación del promotor es inexistente en esta fase, el precio de venta es optimista frente a la competencia, y la garantía no se puede verificar. En un contexto de inversión donde la diligencia debida es responsabilidad del inversor, estas discrepancias deberían ser motivo suficiente para rechazar la oferta. 4. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONTEXTO MACROECONÓMICO ACTUAL El inversor no puede ignorar el momento histórico en el que se realiza esta inversión. A diferencia de los proyectos de crowdfunding lanzados en 2023 o 2024, este proyecto se lanza en abril de 2026, con un escenario geopolítico y económico que ha cambiado drásticamente en las últimas semanas. En primer lugar, existe una guerra abierta entre Estados Unidos/Israel e Irán que lleva más de un mes. El estrecho de Ormuz, por donde transita el 20% del petróleo mundial, está cerrado. Esto no es una amenaza potencial, es una realidad actual. En segundo lugar, el precio del petróleo Brent ha pasado de 70 a 110 dólares por barril. Esto encarece directamente los materiales de construcción (transporte, acero, cemento, plásticos) e indirectamente toda la economía. En tercer lugar, hay desabastecimiento en varios países asiáticos como Filipinas, Indonesia e India. China está acaparando crudo pagando sobreprecios. Una economía global interdependiente como la española no es inmune a estas tensiones. En cuarto lugar, el Banco Central Europeo ya ha revisado sus previsiones de inflación al alza (2,6% para 2026) y el crecimiento a la baja (0,9% para 2026). La estanflación (inflación alta con crecimiento nulo o negativo) es un riesgo real. El BCE mantiene los tipos en el 2% "por ahora", pero ha advertido explícitamente de que dependerá de la evolución de la guerra. Si la situación se prolonga, los tipos subirán, encareciendo el crédito para los compradores de las viviendas y también para el promotor si necesita financiación adicional. En quinto lugar, la FAO ya ha alertado de un "efecto cascada" en los precios de los alimentos, lo que añade presión inflacionaria adicional. En este contexto, cualquier proyecto que dependa de la venta de viviendas de lujo a 1,65 millones de euros en un plazo de 20 meses debería ser analizado con un prisma de máxima cautela. La campaña comercial ignora por completo este contexto. El inversor no debería hacer lo mismo. 5. OPINIÓN FUNDAMENTADA Después de analizar en profundidad todos los documentos disponibles (texto comercial, nota registral, estudio económico, ficha CNMV, estudio de mercado, teaser), cruzando los datos y detectando las discrepancias, la opinión es la siguiente: El proyecto Homing Pozuelo Tramo II presenta un perfil de riesgo desproporcionado en relación con la rentabilidad ofrecida del 10% TIN. Las razones son acumulativas y se refuerzan mutuamente. Primera razón: la garantía es insuficiente. El LTV real del 113% en el momento de la entrada del Tramo II significa que el inversor no tiene ningún colchón. La deuda ya supera el valor del suelo. Segunda razón: la transparencia es deficiente. La ausencia del informe de tasación y las discrepancias en la Ficha CNMV son banderas rojas. En un sector donde la confianza es clave, estos descuidos son inaceptables. Tercera razón: la estructura de 4 tramos es una trampa para el inversor tardío. El Tramo II depende de que existan Tramo III y IV. Si no se llenan, la obra se para y el inversor asume las pérdidas. El promotor ya tiene el suelo a su nombre. Cuarta razón: el precio de venta es optimista frente a la competencia. Un 12,5% más caro por metro cuadrado que la competencia directa es una diferencia muy difícil de justificar, especialmente en un contexto de recesión y tipos altos. Quinta razón: el contexto macroeconómico es el peor posible para este tipo de inversión. Guerra, petróleo caro, inflación, posibles subidas de tipos, riesgo de estanflación. Todos estos factores juegan en contra de un proyecto de obra nueva de vivienda de lujo. No se trata de que el proyecto vaya a fracasar necesariamente. Es posible que la obra se termine, que las viviendas se vendan y que los inversores cobren su 10%. El problema es que el riesgo asumido para obtener ese 10% es mucho mayor de lo que la campaña sugiere, y mayor de lo que sería razonable aceptar. Un inversor que entre en este proyecto debe ser plenamente consciente de que:Su dinero no está cubierto por el Fondo de Garantía de Depósitos, La garantía hipotecaria es insuficiente en la fase actual (LTV 113%), El promotor ya no aporta más capital, de que la obra puede paralizarse por falta de financiación de los tramos III y IV, por falta de materiales o por sobrecostes, Las viviendas pueden no venderse al precio previsto o pueden tardar mucho más de lo En un escenario adverso la pérdida puede ser parcial o total. 6. CONCLUSIÓN NO INVERTIR EN ESTE PROYECTO. La relación riesgo-recompensa es desfavorable. El 10% TIN no compensa los riesgos estructurales (LTV real del 113%, estructura de 4 tramos, ausencia de tasación, sobreprecio del 12,5%) ni el riesgo macroeconómico actual (guerra, petróleo, inflación, tipos de interés). Existen otras oportunidades de inversión, tanto dentro como fuera del crowdfunding inmobiliario, con perfiles de riesgo más claros y una mayor transparencia documental. En el momento actual, mantener la liquidez o refugiarse en activos menos correlacionados con el ciclo económico (como el oro o los bonos indexados a la inflación) parece una estrategia más prudente. Si a pesar de todo el inversor decide invertir, que lo haga con la certeza de que asume un riesgo elevado y que la documentación proporcionada contiene discrepancias que no han sido resueltas. Que invierta solo el dinero que esté dispuesto a perder, y que no supere el 5-10% de su patrimonio neto en este tipo de activos, como recomienda la CNMV. 7. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la información pública y los documentos facilitados por la plataforma Civislend y el promotor Homing Benítez, S.L. Este análisis no constituye en ningún caso asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni de ningún otro tipo. No es una recomendación personalizada de compra, venta o mantenimiento de ningún instrumento financiero. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propia diligencia debida. Se recomienda encarecidamente consultar con un asesor financiero cualificado antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor de este análisis declina toda responsabilidad por las pérdidas o daños que pudieran derivarse de las decisiones de inversión adoptadas por terceros sobre la base de este análisis. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Este análisis tiene una antigüedad de abril de 2026.Como podréis comprender yo no voy a entrar, e independientemente de que no me dejen hacer preguntas no veo que sean necesarias para nada, todo está muy claro.
