Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 05/02/26 14:36

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Pues nada, me tengo que ir y no veo abierto lo de las preguntas, si alguno quiere que las copie y las suba cuando abran, si es que abren....

Sparrow In Jail 05/02/26 13:11

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Pues yo en una hora tengo que salir y no podré hacerlas, si no puedo os he dejado las preguntas, por si alguno quiere hacerlas, con esas no creo que os bloqueen.

Sparrow In Jail 05/02/26 13:08

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Pues muchas gracias, veo cosas que no sé yo, y si nadie quiere comprar tu participación y tu quieres salir pero el resto no, te quedas obligado, una faena. En fin, muchas gracias por la info.

Sparrow In Jail 05/02/26 12:32

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Pensé que era a mi que no me dejaban, son las 12:30 y me aparece que no se puede escribir, no se si os pasa lo mismo aún.

Sparrow In Jail 05/02/26 12:08

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Creo que me han bloqueado en el chat de Civislend, son las 12:05 y aun aparece como "text not allowed" y como si no lo hubieran abierto.Si alguno puede y quiere aqui están mis preguntas: PREGUNTAS PARA EL CHAT - PROYECTO SON SERRA DE MARINA. CIVISLEND Buenos días, Tras revisar la documentación, me han surgido algunas preguntas para poder completar el análisis antes de tomar una decisión: Sobre la licencia de obras: En el decreto de licencia se menciona un plazo de 9 meses para presentar el Proyecto de Ejecución. La tasación de enero 2026 indica que no se dispone de dicho proyecto. ¿Podrían aclarar si la licencia sigue vigente o si se presentó el Proyecto de Ejecución dentro del plazo?Según el informe técnico municipal, faltan varios documentos para la obra: estudio básico de seguridad y salud, nombramiento de arquitecto técnico, contrato con empresa constructora, gestión de residuos. ¿En qué estado se encuentran estos trámites?Sobre la ejecución de la obra: La tasación ECO señala en sus advertencias DPO7 y DPO8 que no se dispone de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. ¿Ya se ha formalizado contrato con la constructora mencionada (Sierrabau)? ¿Podrían compartir el presupuesto cerrado actualizado?El proyecto básico menciona que "se prevé un estudio geotécnico del terreno". ¿Se ha realizado ya este estudio? De ser así, ¿podrían compartir las conclusiones?Sobre los costes de construcción: He observado diferentes cifras sobre costes de construcción: Proyecto básico (diciembre 2023): 853.166€ Estimación del tasador (enero 2026): 1.154.850€ Estudio económico del proyecto: 1.815.150€ ¿Cuál es el presupuesto actualizado y cerrado con la constructora? Según tablas oficiales de costes de construcción de diciembre 2024, para vivienda unifamiliar de calidad alta en Baleares, el rango sería 1.295-2.230€/m². ¿Cómo se aseguran de que el presupuesto de 853.166€ (1.108€/m²) es suficiente?Sobre la financiación del proyecto: En el estudio económico se indica que el 16% de los fondos (498.744€) "se pagarán con las ventas". ¿Cómo se financiarán estos gastos durante la ejecución de la obra si las ventas ocurren al final?El balance de Villas Son Serra S.L. muestra un patrimonio neto de 1.589€. En caso de sobrecostes, ¿qué mecanismos hay previstos para financiarlos? ¿Los socios personales aportarían garantías o fondos adicionales?Sobre las garantías: La tasación indica un valor actual de 1.437.514€ para el solar con licencia, mientras que el préstamo solicitado es de 2.270.000€. Esto significa que el préstamo es un 58% mayor que el valor actual de la garantía. ¿Podrían explicar cómo se contempla esta situación en la estructura de la operación?Además de la hipoteca sobre el solar, ¿ofrecen los socios personales algún tipo de garantía adicional o aval?Sobre el mercado y ventas: ¿Tienen algún estudio de absorción de mercado que indique cuántas viviendas de +1 millón de euros se venden anualmente en Son Serra de Marina? ¿Qué tiempo de venta estiman para las 3 viviendas?¿Existe ya algún plan de comercialización? ¿Han recibido expresiones de interés de posibles compradores?Sobre el cronograma: La tasación indica que la obra está al 0% y fecha estimada de inicio 02/03/2026. ¿Se mantiene esta fecha? ¿Cuál es la fecha estimada real de finalización?En caso de retrasos en la obra o en las ventas, ¿qué mecanismos hay para prorrogar o reestructurar el préstamo?Sobre la información presentada: La tasación utiliza el término "obras no terminadas" valoradas en 1.437.514€, pero en realidad la obra está al 0%. ¿Podrían explicar qué incluye exactamente este valor?He notado que en diferentes documentos hay cifras distintas para aspectos clave. ¿Podrían aclarar cuáles son las cifras definitivas y actualizadas para: Coste total de construcción (853.166€ vs 1.154.850€ vs 1.815.150€) Precio de venta estimado por vivienda (1.195.000€ vs promedios de 1.132.866€ en tasación) Tiempo estimado de obra (19 meses según tasación vs 21 meses del préstamo) Tiempo estimado de venta (no especificado en documentos) Sobre el promotor: Villas Son Serra S.L. se constituyó en octubre de 2022 específicamente para este proyecto. ¿Los socios tienen experiencia previa en promociones similares en Mallorca? ¿Podrían compartir referencias de proyectos anteriores?¿Por qué se optó por una financiación vía crowdlending en lugar de financiación bancaria tradicional para este proyecto?Sobre el control de la obra y desembolsos: ¿Cómo se realizarán los desembolsos del préstamo? ¿Habrá un project monitoring externo que certifique los avances de obra antes de cada desembolso?¿Quién será el director de ejecución de la obra y el coordinador de seguridad y salud?Sobre escenarios alternativos: ¿Qué ocurriría si no se venden las 3 viviendas en el plazo previsto de 21 meses? ¿Existe algún plan B?Si durante la obra aparecen sobrecostes significativos, ¿cómo se afrontarían?Sobre Civislend y la plataforma: ¿Qué due diligence ha realizado Civislend sobre este proyecto más allá de los documentos proporcionados? ¿Han visitado el solar y verificado personalmente el estado de los trámites?¿Qué papel ejercerá Civislend durante la ejecución del proyecto? ¿Supervisarán el uso de los fondos y el avance de la obra?Sobre la protección del inversor: La tabla de riesgos proporcionada califica todos los riesgos como "BAJOS", pero los documentos muestran varias advertencias y aspectos pendientes. ¿Cómo se explica esta valoración?¿Qué medidas concretas hay para proteger a los inversores en caso de que el proyecto encuentre dificultades durante la ejecución?Estas preguntas buscan aclarar aspectos que han surgido al revisar la documentación disponible, para tener una visión más completa del proyecto antes de considerar cualquier inversión.

Sparrow In Jail 04/02/26 23:40

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches,. Subo due dilligence del proyecto de PAU DE CARABANCHEL, desde luego tiene mejor pinta que los anteriores, ya veremos como responden a las preguntas: RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL. MADRID-PAU DE CARABANCHEL – PRÉSTAMO PARTICIPATIVO WECITY ANÁLISIS FINANCIERO CAPITAL DEL PRÉSTAMO: 1.700.000 €RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% anual. Rentabilidad total estimada ~7.5% para el plazo de 9 meses.PLAZO: 9 meses, con prórroga opcional unilateral del promotor de 3 meses adicionales.GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer grado sobre solar urbano en Calle Forsitia 1, Madrid.VALOR DE TASACIÓN (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €.LOAN-TO-VALUE (LTV): 46.64%. Ratio muy conservador. El préstamo representa menos de la mitad del valor tasado del activo.MODELO ECONÓMICO: El análisis de flujos de caja de la tasación confirma la viabilidad del proyecto promocional (33 viviendas + garajes), con una TIR para el promotor del 13.9%, superior al mínimo exigido del 11%. La salida del préstamo (mes 9) está modelada con la entrada de financiación bancaria para obra.INVERSIÓN MÍNIMA: 250 €.ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN: Precio de adquisición del solar ~3.2M€. Aportación promotor: 1.5M€ (47%). Préstamo Wecity: 1.7M€ (53%).VENTAS PREVIAS: 23/33 viviendas (69.7%) con contrato de reserva formalizado, reduciendo notablemente el riesgo comercial.FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS) GARANTÍA EXCEPCIONALMENTE SÓLIDA: El LTV del 46.6% es el principal colchón de seguridad. Incluso con una depreciación significativa del activo, la garantía cubriría ampliamente el préstamo. La hipoteca se constituye sobre la finca registral completa (1.240,47 m²), que es un activo mayor y potencialmente más valioso en liquidación forzosa que la parcela neta de proyecto.VIABILIDAD URBANÍSTICA DEMOSTRADA: El suelo está clasificado como "Suelo Urbano Consolidado" con urbanización recepcionada, el riesgo urbanístico de fondo es bajo. El proyecto de 33 viviendas se ajusta plenamente a la normativa del PGOU de Madrid (Zona 4 - Manzana Cerrada). Existe proyecto arquitectónico y licencia solicitada vía ECU.DEMANDA PRE-VENDIDA: El 69.7% de ventas con reserva proporciona una fuerte validación de mercado y facilita la futura financiación bancaria.TRANSPARENCIA Y DOCUMENTACIÓN TÉCNICA COMPLETA: Se ha facilitado informe de tasación completo (con flujos de caja), nota simple registral, fichas catastrales, normativa urbanística y todos los contratos. Es un nivel de due diligence poco común.ALINEACIÓN DE INTERESES: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L., gestionada por Más Madrid Luxury Properties) aporta 1.5M€ de fondos propios, demostrando un compromiso financiero significativo.ESTRUCTURA LEGAL PROFESIONAL: Se designa un Agente de Garantías independiente (Global Security Partners, S.L.) para constituir, gestionar y, en su caso, ejecutar la hipoteca en nombre de los inversores. Existe un "Poder Irrevocable de Venta" como garantía adicional para una enajenación más ágil en caso de impago.DEBILIDADES / RIESGOS (ASPECTOS DE ATENCIÓN) RIESGO PRINCIPAL: CONDICIONANTE URBANÍSTICO Y TRÁMITES PENDIENTES. La tasación de 3.644.941 € y la viabilidad del proyecto están CONDICIONADAS a la segregación de la finca y a la cesión de 672 m² al Ayuntamiento de Madrid. Este trámite NO está completado.Existe falta de coordinación catastral-registral (diferencia entre superficie catastral 1.308 m² y registral 1.240,47 m²).CONSECUENCIA: Estos trámites administrativos son el principal cuello de botella. Es muy probable que causen RETRASOS, activando la prórroga de 3 meses del préstamo. Son un riesgo de plazo/liquidez, no tanto de pérdida de capital dada la solidez del activo completo.DISCREPANCIA CONTRACTUAL GRAVE. En la Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo, el promotor declara que "la tasación del Activo... no incluye condicionantes". Esto es FALSO. El informe de Sociedad de Tasación contiene explícitamente el condicionante de la segregación/cesión (Código ST: OR.M10). CONSECUENCIA: Esta declaración falsa debilita la confianza en la precisión del contrato y podría usarse como argumento en un conflicto futuro. Es una bandera roja en transparencia que Wecity debe aclarar.DEPENDENCIA DE LA CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR. La salida a los 9 meses depende de que el promotor obtenga la licencia definitiva y la financiación bancaria para la obra en tiempo. El track record de Más Madrid Luxury Properties en la gestión de trámites urbanísticos complejos y en la entrega de proyectos a tiempo es un factor clave no verificado en los documentos.RIESGO DE MERCADO Y FINANCIACIÓN. Una desaceleración brusca del mercado inmobiliario madrileño o un endurecimiento del crédito bancario podrían dificultar o encarecer la obtención del préstamo de obra, retrasando la salida.ESTRUCTURA DE COSTES EN EJECUCIÓN. El Contrato con el Agente de Garantías establece que, en caso de ejecución hipotecaria, los honorarios de abogados, procuradores, notarios y del propio Agente se pagan ANTES de devolver el capital a los inversores (Cláusula 8). Esto podría reducir la recuperación neta en un escenario de impago si los costes legales son elevados.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta es una operación de crowdlending que presenta una dicotomía clara: POR UN LADO, ofrece una de las ESTRUCTURAS DE GARANTÍA MÁS ROBUSTAS visibles en el sector. Un LTV <50% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid, con una hipoteca de primer grado sobre el solar completo, proporciona un colchón de seguridad excepcional. El riesgo de pérdida total del capital es bajo incluso en escenarios adversos. POR OTRO LADO, el RIESGO DE PLAZO Y LIQUIDEZ ES ALTO. El proyecto está lastrado por trámites administrativos no resueltos (segregación, cesión, coordinación catastral). La probabilidad de que se active la prórroga de 3 meses es significativa. Además, la discrepancia contractual identificada es seria y cuestiona el rigor en la elaboración de los documentos. La decisión de invertir, por tanto, se convierte fundamentalmente en una APUESTA SOBRE LA CAPACIDAD EJECUTIVA Y LA TRANSPARENCIA DEL PROMOTOR Y DE WECITY. CONCLUSIÓN NO INVIERTAS si: Buscas seguridad absoluta de plazo y liquidez.La discrepancia en la Cláusula 16.9.4 te genera desconfianza irremediable.No toleras la alta probabilidad de que tu capital quede inmovilizado más de 9 meses.PUEDES CONSIDERAR INVERTIR (con un tamaño de posición adecuado al riesgo de tu cartera) SI Y SOLO SI, antes de hacerlo, WECITY RESPONDE DE FORMA SATISFACTORIA Y DOCUMENTADA A ESTAS PREGUNTAS: ¿Por qué el contrato contiene una declaración falsa sobre los condicionantes de la tasación? ¿Se va a corregir?¿Se puede aportar evidencia documental (presentación en registro, entrada en ayuntamiento) que acredite el estado AVANZADO y concreto del expediente de segregación y cesión de los 672 m²?¿Cuál es el historial concreto de "Más Madrid Luxury Properties" o de su administrador, Alfonso Moreno Ferrer, en la finalización de proyectos de desarrollo, especialmente en la gestión de trámites urbanísticos complejos?Si las respuestas son convincentes y se tiene un perfil de riesgo que acepta posibles retrasos a cambio de una rentabilidad atractiva respaldada por una garantía muy valiosa, la operación puede ser interesante. Si hay evasivas u opacidad, es preferible esperar a otra oportunidad. En resumen: Oportunidad de alto riesgo de plazo y bajo riesgo de crédito, cuya idoneidad depende crucialmente de la confianza en la gestión de los trámites pendientes. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4) y los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías. La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.

Sparrow In Jail 04/02/26 19:13

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Muchas gracias, solo tres cosas y un comentario, ¿Cuando dices neto es descontando ya el IRPF? ¿Entiendo que la decisión de venta tiene que consensuarse con el resto de propietarios supongo, se hace una especie de votación ponderada a la inversión?.Entiendo que estuviste 4 meses sin cobrar hasta que entraron los estudiantes.Voy a contar un caso que conozco bien aunque no es exactamente igual, aquí hubo bastantes empresas que se dedicaban a coger apartamentos turísticos de distintos propietarios y alquilarlos a turistas, tu firmabas con la empresa y ellos gestionaban los alquileres, bueno pues hubo bastantes que dejaron de pagar a los propietarios, ellos sí los alquilaban pero no pagaban a nadie, se les denunciaba y pasaban, como poco, dos años en que en el juicio te dieran la razón, luego al cabo de poco tiempo te devolvían las llaves de tu apartamento, pero de cobrar había que olvidarse porque eran insolventes.Por eso preguntaba lo del seguro de caución, también habrá que ver que impuestos habrá que pagar en la venta además de lo que toque en el IRPF.

Sparrow In Jail 04/02/26 11:27

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Te hago bastantes preguntas, de entrada empezar con 50k me parece una pasada.¿Con los 50k se entra en una sola propiedad o se es copropietario de varias diversificando?¿Se compran propiedades terminadas y listas para alquilar o hay que hacer obra para luego alquilar y después vender?¿Qué rentabilidad se obtiene con los alquileres, es decir por 50k cuanto te dan al mes NETO de alquiler? ¿Qué gastos de mantenimiento/seguros se presupuestan durante los 3 años de alquiler? ¿Se alquilan amueblados o vacíos? En caso de ser amueblados ¿quien paga las reparaciones/ reposiciones?¿Quien gestiona los alquileres y todos los trámites, confección y firma de contratos, salida y entrada de nuevos inquilinos durante los 3 años, atención a roturas, comunicación de variaciones en los precios, contactos con el seguro, etc.¿Cómo se asegura que el activo va a estar continuamente alquilado?¿Los contratos de suministros están a nombre de los inquilinos o de los propietarios? Si se alquila por habitaciones supongo que serán a nombre de los propietarios¿Qué ocurre si los inquilinos no pagan, el alquiler o los suministros, es como en España? ¿Existe seguro de caución en caso de impago, cuanto tiempo cubre? ¿Quien pone el precio de venta después de los 3 años? ¿Cual es el plazo habitual de venta, es decir cuanto se está tardando en vender desde que se pone la oferta a los 3 años?¿Qué plusvalías se obtienen con la venta? ¿Qué impuestos tiene esa venta además del IRPF, es decir el equivalente a ITP/AJD y la Plusvalía municipal.¿Existe retención de impuestos de la renta en origen como cuando se alquila un local comercial, lleva IVA?¿Qué comisión se lleva la plataforma?¿Cuantas viviendas se han vendido ya después de los 3 años de alquiler?Muchas gracias.

Sparrow In Jail 04/02/26 10:50

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Ya me aparece, serán el día 5 (mañana) a las 12.

Sparrow In Jail 04/02/26 04:58

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Tengo las preguntas preparadas, me llama la atención que en telegram no me aparece nada de cuando se podrán colgar las preguntas ¿Os aparece a vosotros? si es así es que me han bloqueado..¿Podríais mirarlo por favor?