Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 12/04/26 22:09

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Yo en vista del analisis no voy a invertir, pero si alguien quiere hacerlo adjunto las preguntas que yo haría antes de nada, realmente no se si el chat ya ha se ha efectuado pues estoy vetado y me han expulsado del chat.Pregunta 1 – En la nota simple consta una opción de compra inscrita a favor de ALO TOWER, aneja a su hipoteca. ¿Pueden confirmar si ALO TOWER ha renunciado expresamente a esta opción mediante escritura pública? En caso negativo, ¿cómo garantizan que ALO TOWER no ejecutará la opción antes de que la hipoteca de Civislend quede inscrita? ¿El mandato de venta de Civislend tiene prioridad sobre esta opción? Pregunta 2 - La suma de los principales de las dos hipotecas previas (IMOSOP 750.000 € + ALO TOWER 4.336.500 €) asciende a 5.086.500 €, superando en 86.500 € el préstamo de Civislend (5.000.000 €). Además, la hipoteca de IMOSOP venció en febrero de 2023 y lleva más de tres años generando intereses de demora al 19%. ¿El préstamo de 5.000.000 € es suficiente para cancelar la totalidad de ambas deudas (principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas)? En caso contrario, ¿quién aporta la diferencia? Pregunta 3 - El proyecto publicita 871 m² construidos, pero el Catastro reconoce 797 m² (diferencia del 9%). La tasación de Savills advierte de discrepancias entre la realidad física y los registros oficiales. ¿Pueden explicar esta diferencia? ¿La totalidad de los 871 m² están legalizados y cuentan con las correspondientes licencias? En caso de no estarlo, ¿quién asume el coste de regularización? Pregunta 4 - La tasación de Savills (9.021.319 €) fue encargada por ALO TOWER, no por el promotor ni por Civislend. ¿Civislend ha encargado una tasación independiente por cuenta propia? ¿Han pagado ustedes algún tipo de contraprestación a ALO TOWER por utilizar su tasación? Pregunta 5 - Los estados financieros de Panossian C&T SL a 31/12/2025 muestran un fondo de maniobra negativo de 529.831 € (activo corriente 300.821 € frente a pasivo corriente 830.653 €). ¿Cómo piensa el promotor hacer frente a sus obligaciones a corto plazo durante los 12 meses del préstamo? ¿Va a aportar dinero fresco adicional al proyecto o su "aportación de 1,6 M€" es exclusivamente el valor contable de su participación? Pregunta 6 - La ficha de datos fundamentales indica que la fecha de constitución de Panossian C&T SL es el 15 de octubre de 2025. Sin embargo, el Registro Mercantil de Baleares y Axesor muestran que la empresa se constituyó el 24 de septiembre de 2020. ¿A qué se debe esta diferencia de cinco años? Pregunta 7 - La vivienda tiene licencia de primera ocupación desde marzo de 2023 y no se ha vendido en tres años. Dado el contexto geopolítico actual (bloqueo del estrecho de Ormuz, compradores alemanes paralizados, sanciones a Rusia), ¿cuál es la estrategia concreta para lograr la venta en los próximos 12 meses a un precio que permita devolver el préstamo más los intereses? Pregunta 8 - En caso de que la vivienda no se venda dentro del plazo de 12 meses (o de 18 meses con prórroga), ¿cuál es el plan de contingencia? ¿Se ejecutará el mandato de venta por 7,2 M€? ¿Puede ALO TOWER ejecutar su opción de compra antes de que Civislend ejecute su mandato? ¿Qué garantía real le queda al inversor en ese escenario? DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Estas preguntas se formulan a título orientativo basándose en la documentación aportada. No constituyen asesoramiento financiero ni jurídico. La decisión de formularlas o no, así como la interpretación de las respuestas, es exclusivamente suya.

Sparrow In Jail 12/04/26 22:06

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Adjunto mi due dilligence sobre el proyecto SON VIDA de Mallorca, supe que existía leyendoos aqui pues soy un garbanzo negro y la ni me envían los correos con las nuevas promociones.RESUMEN EJECUTIVO PROYECTO SON VIDA DATOS DE LA OFERTA Plataforma: Civislend. Proyecto: Villa Son Vida (Mallorca). Objeto: Refinanciación de deuda existente para posterior venta de vivienda de lujo. Importe: 5.000.000 € (mínimo 80%). Plazo: 12 meses + prórroga de 6 meses. Interés: 11,50% anual (pago bullet al vencimiento). Comisión apertura: 5% (pagada por el promotor, no por el inversor). LTV declarado: 55% (5M€ / 9,02M€ de tasación). Garantías declaradas: Hipoteca de primer rango, prenda de participaciones, mandato de venta por 7,2M€. DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO Vivienda unifamiliar de lujo en Son Vida, Palma de Mallorca. Construida en 2022, con licencia de primera ocupación desde marzo de 2023. Superficie de parcela de 1.076 metros cuadrados. Superficie construida publicitada de 871 metros cuadrados (aunque el Catastro reconoce 797 metros cuadrados, con una discrepancia del 9%). Dispone de 7 dormitorios, 6 baños, piscina, ascensor, sauna, bodega y terraza. El valor de tasación de Savills (encargada por ALO TOWER) es de 9.021.319 €. ANÁLISIS DEL PROMOTOR Panossian C&T SL se constituyó el 24 de septiembre de 2020, por lo que tiene una antigüedad real de 5 años, 6 meses y 14 días. Es una microempresa con facturación anual inferior a 500.000 €. Su capital social es de 2.614.601 €. La empresa ha pasado por una evolución societaria compleja. En diciembre de 2021 realizó una ampliación de capital masiva (del 96.608%) y dejó de ser unipersonal, lo que indica la entrada de nuevos socios. En junio de 2022 realizó una reducción de capital de 286.667 €. En marzo de 2025 recuperó el carácter unipersonal, lo que significa que los socios que entraron en 2021 han salido. Los estados financieros a 31 de diciembre de 2025 muestran un activo total de 306.135 € y un pasivo corriente de 830.653 €, lo que genera un fondo de maniobra negativo de 529.831 €. La empresa tiene más deudas a corto plazo que activos líquidos y presenta resultados negativos. FORTALEZAS El activo existe físicamente, está construido y terminado. No es un proyecto sobre plano ni una promoción en curso.La tasación de Savills, sociedad inscrita en el Banco de España, otorga un valor de 9.021.319 € al inmueble.La ubicación en Son Vida es excelente. Es una de las urbanizaciones más exclusivas de Mallorca, con vigilancia 24 horas y vistas a la bahía.Existe garantía hipotecaria y mandato de venta por 7,2 millones de euros.La licencia de primera ocupación fue concedida en marzo de 2023. La vivienda es legal y habitable.DEBILIDADES / RIESGOS Riesgo 1: La opción de compra de ALO TOWER es el obstáculo central no resuelto. La nota simple del Registro de la Propiedad muestra una opción de compra inscrita a favor de ALO TOWER S.À.R.L., aneja a su hipoteca. Este derecho es independiente de la hipoteca. Pagar la hipoteca de ALO TOWER con el préstamo de Civislend NO cancela automáticamente su opción de compra. La opción de compra es un contrato autónomo. Para que desaparezca del Registro, ALO TOWER tiene que firmar una escritura pública de renuncia expresa. Sin esa renuncia, ALO TOWER sigue teniendo el derecho a comprar la vivienda a un precio pactado (probablemente entre 4,5 y 5 millones de euros, muy inferior a su valor de tasación de 9 millones). Si ALO TOWER ejecuta la opción de compra, se convierte en propietario de la vivienda y, al inscribir la compraventa, se cancelan automáticamente todos los derechos inscritos con posterioridad, incluyendo la hipoteca de Civislend. Civislend no ha aclarado si ALO TOWER ha renunciado a la opción de compra. No ha explicado cómo piensa resolver este obstáculo. No ha proporcionado ninguna garantía al inversor sobre este punto. La documentación comercial (Teaser y ficha de datos fundamentales) no menciona la existencia de la opción de compra. Riesgo 2: El préstamo de Civislend puede no ser suficiente para cancelar todas las deudas previas. La nota simple muestra dos hipotecas previas. La primera de IMOSOP S.À.R.L. por 750.000 €, con vencimiento en febrero de 2023 y más de tres años de intereses de demora al 19% acumulándose. La segunda de ALO TOWER S.À.R.L. por 4.336.500 €, con vencimiento el 24 de abril de 2026. La suma de los principales (5.086.500 €) ya supera el préstamo de Civislend (5.000.000 €). Faltan 86.500 € solo para los principales. Si se añaden los intereses acumulados de IMOSOP (tres años al 19% sobre 750.000 €, aproximadamente 427.500 € solo en intereses ordinarios, más los intereses de demora), la cantidad necesaria para cancelar ambas hipotecas es muy superior a 5 millones de euros. El promotor tendría que poner dinero adicional de su bolsillo para cubrir la diferencia. Dada su precaria situación financiera (fondo de maniobra negativo de 529.831 €), no está claro que pueda hacerlo. Riesgo 3: El mandato de venta de Civislend es inejecutable mientras exista la opción de compra. Civislend promete un mandato de venta por el 80% del valor de tasación (7,2 millones de euros) que se podrá utilizar en caso de impago. Pero la opción de compra de ALO TOWER es un derecho real inscrito con prioridad registral. Si ALO TOWER ejecuta su opción de compra antes de que Civislend pueda ejecutar su mandato, la opción de compra tiene preferencia. ALO TOWER compraría la casa, inscribiría la propiedad a su nombre y cancelaría la hipoteca de Civislend. El mandato de venta de Civislend sería inútil. Riesgo 4: El promotor no ha vendido la vivienda en tres años. La licencia de primera ocupación es de marzo de 2023. Han pasado tres años. El promotor no ha encontrado comprador para una vivienda que, según la descripción comercial, es un producto atractivo en una ubicación de primera. El estudio de mercado que aporta utiliza precios de oferta de Idealista (no precios de venta reales) y comparables con parcelas del doble de superficie (2.000 a 2.300 metros cuadrados frente a los 1.076 metros cuadrados de esta propiedad). Si el producto es tan atractivo y la demanda es tan alta, ¿por qué no se ha vendido? Riesgo 5: El promotor tiene un historial de impago demostrado. La hipoteca de IMOSOP está impagada desde febrero de 2023. Lleva más de tres años sin pagar esa deuda. Los intereses de demora se han estado acumulando durante todo ese tiempo. El promotor ha demostrado que no paga sus obligaciones cuando vencen. No hay ninguna razón para confiar en que ahora, con un nuevo préstamo de Civislend, vaya a comportarse de manera diferente y a pagar religiosamente. Riesgo 6: Existe una discrepancia relevante en la superficie de la vivienda. El Catastro reconoce 797 metros cuadrados construidos. El proyecto de Civislend publicita 871 metros cuadrados. La diferencia es de 74 metros cuadrados, más del 9% de la superficie total. La propia tasación de Savills advierte de "discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral" y recomienda su correcta inscripción. Esto significa que parte de la construcción no está legalizada o no está correctamente inscrita en los registros oficiales. Un comprador futuro podría exigir la regularización de esta situación antes de comprar, con los consiguientes costes económicos y retrasos temporales. Riesgo 7: El contexto geopolítico y económico es extremadamente adverso. Las negociaciones entre Estados Unidos e Irán se han roto. Trump ha anunciado el bloqueo total del estrecho de Ormuz. No va a pasar ningún barco. El petróleo va a repuntar hacia los 100 dólares por barril o más. Los compradores alemanes, que representan aproximadamente el 40% de las compras extranjeras de vivienda de lujo en Mallorca, están paralizados por la incertidumbre. Los países árabes del Golfo que dependen exclusivamente del estrecho (Irak, Kuwait, Baréin) no pueden vender su petróleo, no generan ingresos y no tienen dinero para comprar villas en Mallorca. Los que tienen rutas alternativas (Arabia Saudí, Emiratos Árabes Unidos) pueden vender pero con sobrecostes enormes. El perfil de comprador que realmente tiene dinero líquido ahora es Rusia, pero los oligarcas rusos no pueden comprar en la Unión Europea por las sanciones derivadas de la guerra de Ucrania. El momento para vender una villa de 9,5 millones de euros en Mallorca es, probablemente, el peor posible desde 2008. Riesgo 8: Civislend ha proporcionado información inexacta en la ficha de datos fundamentales. La ficha de datos fundamentales de Civislend indicaba como fecha de constitución de la empresa el 15 de octubre de 2025. La realidad, según el Registro Mercantil y Axesor, es que la empresa se constituyó el 24 de septiembre de 2020. La diferencia es de cinco años. Este no es un error menor. Es un dato objetivo y fácilmente verificable. Civislend ha proporcionado información inexacta a los inversores. Esto es una irregularidad grave que afecta a la credibilidad de toda la información proporcionada por la plataforma sobre este proyecto. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS Discrepancia 1: El Teaser dice "garantía hipotecaria de primer rango". La nota simple muestra dos hipotecas previas y una opción de compra. Civislend asume que las hipotecas se cancelarán con el préstamo (esa es la premisa del proyecto), pero no menciona la opción de compra. Consecuencia: El inversor no sabe que existe un derecho de tercero (ALO TOWER) que permite a ese tercero comprar la vivienda y cancelar la hipoteca de Civislend. Esta información es esencial para evaluar el riesgo. Discrepancia 2: La promoción comercial dice que el promotor aporta 1.603.597 € (22% de los fondos). La ficha de datos fundamentales dice que el promotor "no contempla invertir en el proyecto vía financiación participativa". Consecuencia: El promotor no pone dinero fresco. Su "aporte" es el valor contable de una empresa ya endeudada. No hay ningún desembolso adicional por su parte. Su incentivo para comportarse correctamente es menor. Discrepancia 3: El proyecto publicita 871 metros cuadrados construidos. El Catastro reconoce 797 metros cuadrados. Consecuencia: Existe un riesgo de que parte de la construcción no esté legalizada. Un comprador futuro podría exigir la regularización, con costes adicionales y retrasos. En el peor de los casos, el Ayuntamiento podría ordenar la demolición o imponer sanciones. Discrepancia 4: La tasación de Savills fue encargada por ALO TOWER, no por el promotor ni por Civislend, y está fechada el 31 de marzo de 2026, inmediatamente antes del lanzamiento del proyecto. Consecuencia: ALO TOWER ha hecho una due diligence completa del activo y está preparada para ejecutar su opción de compra. Civislend no ha revelado esta información a los inversores. El inversor no sabe que el valor de tasación que se le presenta como garantía fue pagado por la parte que tiene el interés contrario. Discrepancia 5: La ficha de datos fundamentales de Civislend indica como fecha de constitución de la empresa el 15 de octubre de 2025. La realidad es el 24 de septiembre de 2020. Consecuencia: Civislend ha proporcionado información inexacta sobre un dato objetivo y verificable. Esto es una irregularidad grave que afecta a la credibilidad de la plataforma. Si han mentido en este punto, ¿en qué otros puntos han mentido? CONSIDERACIONES FINALES Este proyecto presenta un riesgo legal no resuelto que lo hace inviable para un inversor minorista. El préstamo de Civislend está diseñado para cancelar las hipotecas previas de IMOSOP y ALO TOWER. Esa es la premisa del proyecto y hay que aceptarla como tal. El problema no es que las hipotecas no se vayan a cancelar. El problema es que la opción de compra de ALO TOWER es un derecho independiente que no se cancela automáticamente con el pago de la hipoteca. ALO TOWER tiene que renunciar expresamente a ella mediante escritura pública. Civislend no ha aclarado si ALO TOWER ha renunciado a la opción de compra. No ha explicado cómo piensa resolver este obstáculo. No ha proporcionado ninguna garantía al inversor. La documentación comercial no menciona siquiera la existencia de la opción de compra. Sin la renuncia expresa de ALO TOWER a su opción de compra, la garantía hipotecaria de Civislend es frágil y el mandato de venta es inejecutable. ALO TOWER puede ejecutar su opción, comprar la vivienda por un precio muy inferior a su valor de mercado, inscribir la propiedad a su nombre y cancelar automáticamente la hipoteca de Civislend. El inversor perdería todo su capital. Además de este riesgo legal central, existen otros riesgos significativos. El préstamo de 5 millones de euros puede no ser suficiente para cancelar todas las deudas, especialmente considerando los intereses acumulados de IMOSOP durante más de tres años. El promotor tiene un historial de impago demostrado (no ha pagado a IMOSOP desde 2023). Su empresa tiene una situación financiera precaria (fondo de maniobra negativo de 529.831 €). No ha vendido la vivienda en tres años a pesar de tener la licencia de primera ocupación. Existe una discrepancia relevante entre la superficie publicitada y la catastral. El contexto geopolítico es el peor posible para vender una vivienda de lujo en Mallorca. Y, finalmente, Civislend ha proporcionado información inexacta en la ficha de datos fundamentales sobre la fecha de constitución de la empresa. Esto es una irregularidad grave que afecta a la credibilidad de la plataforma. OPINIÓN FUNDAMENTADA No invierta en este proyecto. El riesgo de pérdida total del capital es extremadamente alto. El proyecto tiene un riesgo legal central no resuelto: la opción de compra de ALO TOWER. Mientras esta opción no sea cancelada mediante renuncia expresa de su titular (y Civislend no ha demostrado que lo esté), la garantía hipotecaria de Civislend es frágil y el mandato de venta es inejecutable. A esto se añaden otros riesgos significativos: el préstamo puede no ser suficiente para cancelar todas las deudas, el promotor tiene un historial de impago y una situación financiera precaria, la vivienda no se ha vendido en tres años, existen discrepancias catastrales, el contexto geopolítico es muy adverso, y Civislend ha proporcionado información inexacta en la ficha de datos fundamentales. Si está considerando invertir, no lo haga. El 11,50% de rentabilidad no compensa el riesgo de perder el 100% de su capital. CONCLUSIÓN El proyecto Villa Son Vida de Civislend es una inversión de altísimo riesgo con un riesgo legal central no resuelto: la opción de compra de ALO TOWER. La plataforma no ha aclarado este extremo y ha proporcionado información falsa en la ficha de datos fundamentales. No invierta. Si ya invirtió, revoque. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación que usted ha aportado (nota simple, tasaciones, informes catastrales, fichas legales, documentos comerciales y fuentes de información pública como Axesor y BORME). No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. La decisión final de invertir es exclusivamente suya y bajo su entera responsabilidad.

Sparrow In Jail 10/04/26 23:45

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Ni lo había visto, me parece que ya me han cortado también los correos con las nuevas promociones, cada vez me ponen más restricciones, no les deben de gustar ni mis preguntas -por eso me echaron del foro de telegram, y ahora no me mandan correos de nuevas promociones.Lo miraré en el finde. Saludos.

Sparrow In Jail 10/04/26 09:37

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Yo no soy fiscalista ni nada por el estilo, te voy a decir lo que creo, pero sujeto a cualquier opinión mejor informada, no soy experto. Además, lo mío es muy sencillo pues solo cobré una cosa el año pasado. Tú tienes que declarar todo bien, independientemente del certificado que te hayan dado Urbanitae y de lo que ponga el informe fiscal de hacienda, evidentemente tu sabes lo que has cobrado, esa es la teoría, en la práctica es difícil que si declaras lo que dice tu informe fiscal te reclamen nada, pero pueden hacerlo, a veces los bancos, plataformas, etc. corrigen posteriormente lo que informaron de forma inicial a la AEAT. ¿Cómo lo justificas? Tienes dos opciones, hablar con Urbanitae y explicarles los errores y pedirles un nuevo certificado, aunque no te lo dieran, en caso de reclamación de hacienda tienes el movimiento de tu cuenta, con él explicando a que corresponde cada entrada supongo que valdría.

Sparrow In Jail 10/04/26 02:27

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Echa un vistazo a estos enlaces.https://inversor07.com/fiscalidad-crowdlending-crowdfunding-irpf/https://inversor07.com/tributacion-prima-emision-asuncion-irpf/https://inversor07.com/irpf-codigos-amigos-referidos-crowdfunding-inmobiliario/

Sparrow In Jail 07/04/26 22:44

Ha respondido al tema La paradoja del Crowdfunding, por REinversor

Buenas noches, Muchas gracias, más certero imposible, gran trabajo.

Sparrow In Jail 07/04/26 19:52

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Os paso mi opinión sobre el proyecto Port Marseillan (Urbanitae), no he realizado una due dilligence al uso porque a priori, para mi, hay demasiadas banderas rojas que hacen que no me merezca la pena el esfuerzo. Se trata de un proyecto de deuda que Urbanitae ha lanzado en Francia (Proyecto Port Marseillan, 5.000.000 €, 12% anual, 24 meses) y, aunque a simple vista puede parecer atractiva, considero que no es adecuada para mi perfil de inversor (minorista que entra en tickets de 500 € - 5.000 €) por los siguientes motivos: 1. Complejidad jurídica transfronteriza La garantía principal es una fiducie-sûreté (fideicomiso de garantía) bajo legislación francesa. Es un mecanismo complejo, diferente a una hipoteca española, cuya ejecución requiere: Abogados franceses especializados.Procedimientos judiciales o notariales en Francia.Plazos de 12 a 24 meses en caso de impago.El pequeño inversor no tiene acceso ni presupuesto para contratar un despacho en Marsella. Si algo sale mal, su dinero queda atrapado en un laberinto legal francés. 2. El aval personal de 1.000.000 € es simbólico para el inversor minorista El aval solo cubre el primer millón de pérdida. Para un inversor que aporta 5.000 €, en caso de impago este aval sirve para pagar intereses o costes legales, pero no para devolverle su capital. El inversor seguiría esperando la ejecución de la fiducie meses o años. 3. La prioridad de cobro del 17% es insuficiente si no hay ventas Esa garantía solo funciona si las viviendas se venden. En un escenario de mercado bajista o de parálisis comercial, ese 17% no existe. La estrategia de salida del préstamo depende de que se sigan vendiendo unidades, lo que introduce un riesgo comercial significativo. 4. El margen del activo en garantía (20 M€ sobre un préstamo de 5 M€) es sospechoso Si los 8 suelos realmente valen 20 M€, ¿por qué el promotor no obtiene un préstamo bancario mucho mayor (10-12 M€) y por qué acude a crowdfunding? Las razones probables no son positivas: La tasación puede ser antigua u optimista.Los suelos pueden tener cargas o deudas previas.El activo puede ser ilíquido o difícil de vender rápidamente.5. Se sospecha que el promotor puede acudir a España porque en Francia no ha conseguido financiación Francia tiene un ecosistema de crowdfunding inmobiliario maduro (Raizers, Bricks.co, Fundimmo, etc.). Si un promotor francés con un proyecto en Francia acude a una plataforma española, la pregunta lógica es: ¿por qué no le han financiado allí? Las respuestas posibles no son tranquilizadoras. 6. Urbanitae se expande a costa de los inversores minoristas Urbanitae ha declarado su estrategia de expansión internacional (Francia, Portugal, Italia). Estrenar mercado con un proyecto complejo implica riesgos operativos, legales y de reputación que la plataforma traslada al inversor. Si algo sale mal, Urbanitae ya ha cobrado sus comisiones. El riesgo real lo asume el inversor minorista. 7. El contexto geopolítico actual añade un riesgo de cola no contemplado Aquí quiero añadir un punto que no se menciona en la documentación del proyecto y que, en mi opinión, debería ser motivo de preocupación adicional. Desde finales de febrero de 2026, Estados Unidos e Israel están llevando a cabo una campaña militar contra Irán. Como respuesta, Irán ha restringido la navegación a través del estrecho de Ormuz, por donde transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial y el 20% del gas natural licuado (GNL) . Las consecuencias económicas de este conflicto ya son visibles y afectan directamente a cualquier inversión inmobiliaria en Francia: El precio del Brent ha subido más de un 60% en marzo de 2026, superando los 112 dólares por barril, y algunos analistas prevén que podría alcanzar los 150 dólares si el estrecho permanece cerrado .La OCDE ha recortado su previsión de crecimiento para la eurozona al 0,8% para 2026, mientras que la inflación podría repuntar hasta el 2,6% .El mercado inmobiliario francés ya está mostrando signos de debilidad: las transacciones se están ralentizando y los precios han comenzado a caer ligeramente (-0,2% en el primer trimestre de 2026). Los expertos temen que la guerra y la subida de los tipos de interés puedan acelerar esta tendencia .¿Qué implica esto para el Proyecto Port Marseillan? El proyecto es un desarrollo de 56 villas de lujo en la costa sur de Francia, un producto de alto valor que depende de la demanda de compradores nacionales e internacionales. En un contexto de: Subida de los tipos de interés (se espera que superen el 4% en Francia si el conflicto persiste) .Caída del poder adquisitivo por la inflación energética y alimentaria.Ralentización económica general.La comercialización de las viviendas (de la que depende la estrategia de salida del préstamo) se enfrenta a un riesgo considerable. El mercado inmobiliario de lujo no es ajeno a las crisis sistémicas, y este escenario macroeconómico es claramente desfavorable. El análisis de Urbanitae no menciona este "cisne negro". Ignorar el contexto geopolítico actual es, como mínimo, una omisión relevante. Conclusión No invertiré en este proyecto. El 12% de rentabilidad no compensa la suma de los siguientes riesgos: Complejidad legal transfronteriza.Garantías ilíquidas y difíciles de ejecutar para un minorista.Expansión de Urbanitae cuyos costes de entrada asumen los inversores.Contexto de guerra en Oriente Medio, cierre de Ormuz, inflación y ralentización económica en Europa.Si quiero invertir en crowdlending inmobiliario, lo hago en España, con garantías hipotecarias españolas, ejecutables ante jueces españoles y con promotores que no hayan sido rechazados por la banca o por las plataformas de su propio país. Descargo de responsabilidad La presente redacción es un análisis personal basado en la información pública facilitada por Urbanitae, en informes de fuentes como Oxford Economics, Reuters, la AIE, la OCDE y el FMI, así como en el conocimiento general de los mercados de crowdfunding inmobiliario en España y Francia. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. La situación geopolítica y los mercados financieros son volátiles y la información aquí contenida refleja un análisis a fecha de abril de 2026. Cada inversor es responsable de sus propias decisiones y debe evaluar su perfil de riesgo, su horizonte temporal y su capacidad de diversificación antes de invertir en cualquier producto. El autor de este texto no mantiene ni ha mantenido relación comercial, laboral o de cualquier otra índole con Urbanitae ni con los promotores del Proyecto Port Marseillan. Esta publicación se realiza únicamente con fines de debate y formación en el ámbito de la inversión participativa.

Sparrow In Jail 07/04/26 12:15

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Yo sólo doy mi opinión después de analizar los documentos del proyecto y lo que se deduce de la información disponible por otros medios por si a alguien le interesa, pero cada uno que haga lo que quiera.

Sparrow In Jail 07/04/26 03:26

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Mi due dilligence para el protecto de San Juan - Madrid -RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Pantano de San Juan (Civislend)1. DATOS DE LA OFERTAPlataforma: CivislendDeudor: Animales y Campo, S.L.Importe: 850.000 €Rentabilidad total: 14,38% (TIN 11,50%)Plazo: 15 meses + prórroga de 6 meses a decisión del promotorPago de intereses: Bullet (al vencimiento)Garantía: Hipoteca de primer rango sobre finca rústica en San Martín de Valdeiglesias (Madrid)LTV declarado: 55% (valor tasación 1.550.922 €)Ticket mínimo / máximo 1ª hora: 250 € / 3.000 €2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL DEUDOR (ANIMALES Y CAMPO, S.L.)Según la ficha de datos fundamentales de la inversión (documento oficial de Civislend), con cierre del ejercicio 2024:Cifra de negocios: 0 €. La empresa no ha registrado ingresos por ventas o servicios.Pérdidas acumuladas: -337.657 €.Patrimonio neto: 123.671 €, positivo solo porque el capital social (357.000 €) supera a las pérdidas. La empresa ha perdido el 94,5% de su capital social.Deuda a corto plazo: 532.135 €, sin ingresos para atenderla.Activo corriente disponible: solo 46.498 €.Valoración: Animales y Campo, S.L. es una sociedad vehículo inactiva cuyo único activo relevante es la finca. No genera ingresos. El préstamo no se destina a mejorar el activo, sino a "liberar fondos propios" (extraer liquidez de la sociedad). El inversor depende casi exclusivamente del valor y la liquidez de la garantía hipotecaria.3. ESTRUCTURA SOCIETARIA: DEUDOR VS. GRUPO PROMOTOREs clave distinguir entre dos entidades diferentes:Deudor y titular de la garantía: Animales y Campo, S.L. Es quien firma el préstamo y responde con su patrimonio (limitado).Grupo promotor: Nordestada (a través de su filial INMADNOR INVERSIONES, socia única de Animales y Campo, S.L.). Controla al deudor, pero no firma el préstamo ni es avalista.Consecuencia: En caso de impago, los inversores solo pueden reclamar a Animales y Campo, S.L. y ejecutar la finca. No pueden reclamar directamente a Nordestada. El "segundo proyecto con el mismo promotor" puede crear una falsa sensación de respaldo, pero jurídicamente el único obligado es una sociedad sin ingresos.4. FORTALEZAS SEGÚN LA PLATAFORMAGarantía hipotecaria de primer rango (posición preferente frente a otros acreedores).LTV del 55% sobre tasación (colchón aparente).Segundo proyecto con este promotor; el primero (Caleta Fuerteventura) avanza según lo previsto.Mandato de venta por 1.100.000 € para agilizar la venta en caso de impago.5. DEBILIDADES Y RIESGOS REALESA) Clasificación urbanística: Suelo No Urbanizable de Especial ProtecciónLa finca está clasificada como "Suelo No Urbanizable Especial Protección de interés paisajístico". La normativa solo permite una vivienda vinculada a explotación agrícola o ganadera, con edificabilidad máxima de 0,01 m²/m² y ocupación máxima del 30% de la parcela. Prohíbe usos recreativos no vinculados a la explotación. Sin embargo, en la finca existen tres viviendas (principal, anexa y de servicio), piscina, pista de pádel, urbanización extensa y, según fuentes públicas, un circuito de motocross. Estos usos no se ajustan a la legalidad urbanística. En caso de inspección o ejecución hipotecaria, un tribunal podría declarar ilegales estas construcciones. El 84% del valor de tasación (1,3 M€) corresponde a esos elementos, que quedarían muy reducidos o anulados. El inversor podría heredar la obligación de demoler y restaurar el terreno.B) Coincidencia parcial con un aeródromo registradoEl informe de análisis espacial (anexo a la tasación) cruza la geometría de la parcela con bases de datos oficiales. Resultado: el 61,65% de la superficie de la finca coincide físicamente con el "Aeródromo de Pelayos de la Presa", y un 5,28% adicional coincide con una pista de aterrizaje. Más de la mitad del terreno no es una finca rústica convencional, sino una infraestructura aeronáutica sujeta a normativas específicas de AESA.El valor de mercado de un aeródromo privado es muy inferior al de una finca rústica, y su demanda es extremadamente reducida (compradores muy especializados). La tasación de 1,55 M€ no refleja esta circunstancia.C) Limitaciones del informe de tasaciónEl tasador advierte expresamente: "existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral". El valor de las construcciones (1,3 M€) se obtiene por el método del coste de reposición, que no considera si son legalmente exigibles. El valor del suelo agrícola (250.677 €) se obtiene por comparación con otras fincas, método correcto para suelo rústico. El tasador reconoce que no ha podido disponer de los balances de la explotación y que los flujos de caja se basan en "ratios medias del sector", no en la actividad real. En la actualidad, la finca solo alberga cuatro caballos sin actividad productiva y olivos sin podar. En una ejecución hipotecaria, un perito judicial podría aplicar descuentos muy significativos sobre la tasación.D) Estudio de mercado del promotorEl promotor compara su finca de 16 hectáreas con otras de 3,5 hectáreas. Las fincas de gran superficie tienen un precio por hectárea mucho menor que las de pequeña superficie. La comparación no es homogénea y puede inducir a una percepción de valor superior al real.E) Análisis de riesgos de la plataformaCivislend califica todos los riesgos (promotor, repago, financiación, comercialización) como "BAJA". A la vista de los hallazgos (empresa sin ingresos, pérdidas del 94,5% del capital, suelo protegido, aeródromo, discrepancias registrales), el nivel de riesgo parece significativamente más elevado.6. CONTEXTO MACROECONÓMICO Y GEOPOLÍTICOLa operación se lanza en un momento de elevada incertidumbre global. El conflicto en Oriente Medio y el riesgo de cierre del estrecho de Ormuz (por donde transita el 20-30% del petróleo marítimo mundial) pueden provocar aumento del precio de la energía, repunte de la inflación y tipos de interés más altos durante más tiempo. España, con alta dependencia energética, es especialmente sensible.Impacto en la operación: El promotor basa su repago en "ingresos de otras promociones". Un entorno de tipos altos y encarecimiento de materiales reducirá sus márgenes y retrasará las ventas. La liquidez de la garantía (ya baja) disminuirá aún más. La refinanciación bancaria (una salida prevista) será prácticamente imposible. En una eventual ejecución, encontrar comprador para una finca con estas características será extremadamente difícil.7. DISCREPANCIAS RELEVANTESValor de la garantía: La plataforma da 1,55 M€. El 84% corresponde a construcciones de legalidad dudosa y el 61,65% de la superficie es un aeródromo.Riesgo del promotor: La plataforma lo califica como "BAJA". La realidad: empresa sin ingresos, pérdidas de 337.657 €, deuda a corto plazo de 532.135 €.Capacidad de repago: La plataforma señala "otros ingresos del promotor". No se identifican concretamente. La empresa no genera ingresos propios.Liquidez del activo: La plataforma indica "zona de alta demanda". Es Suelo No Urbanizable Protegido con un aeródromo. La demanda es muy limitada.Estudio de mercado: Compara fincas de 3,5 Ha con una de 16 Ha. La comparación no es homogénea.Consecuencias: El colchón del LTV 55% es más reducido de lo que parece. En caso de impago, la recuperación podría ser muy inferior al capital prestado.8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADASobre la garantía: La hipoteca de primer rango es real, pero su valor efectivo es muy discutible. La tasación no incorpora adecuadamente las limitaciones urbanísticas (suelo protegido), la coincidencia con un aeródromo en el 61,65% de la superficie ni las discrepancias registrales. En una ejecución, un perito judicial aplicaría descuentos significativos.Sobre el deudor: Animales y Campo, S.L. no tiene ingresos, ha perdido el 94,5% de su capital social y tiene deuda a corto plazo muy superior a su activo corriente. Su capacidad de pago fuera de la venta de la finca es nula.Sobre la estructura societaria: El grupo promotor (Nordestada) no es deudor ni avalista. Los inversores solo pueden reclamar a la sociedad vehículo sin ingresos. La referencia al "segundo proyecto" puede crear una falsa sensación de respaldo.Sobre el contexto macroeconómico: La guerra en Oriente Medio y el riesgo sobre el estrecho de Ormuz añaden incertidumbre. Los ingresos previstos por el promotor de sus otras promociones pueden verse afectados, y la liquidez de la garantía disminuirá aún más.Sobre la calificación de riesgo de Civislend: La plataforma califica todos los riesgos como "BAJA", lo es a todas luces tremenadamente optimista a la vista de la documentación analizada y del contexto actual.Sobre la rentabilidad: El 14,38% es atractivo, pero debe ponerse en relación con los riesgos asumidos. Operaciones con garantías más convencionales (viviendas urbanas, locales) ofrecen menos rentabilidad precisamente porque sus activos son más líquidos y su valoración menos controvertida.9. CONCLUSIÓNLa operación presenta un perfil de riesgo muy elevado por cuatro razones principales. Primera, la garantía recae sobre un suelo de máxima protección urbanística, donde las instalaciones recreativas y las viviendas secundarias existentes muy probablemente no son legales, su liquidez es casi inexistente.Segunda, el 61,65% de la superficie de la finca es un aeródromo registrado, lo que afecta gravemente a su valor y adicionalmente a su liquidez. Tercera, la empresa deudora no genera ingresos, ha perdido el 94,5% de su capital social y el grupo promotor no es avalista directo. Cuarta, el contexto de guerra en Oriente Medio y riesgo sobre el estrecho de Ormuz añade incertidumbre y puede afectar negativamente a los ingresos previstos por el promotor y a la liquidez de la garantía.Recomendación: Este producto puede considerarse inaceptable para perfiles conservadores y para inversores que no puedan asumir la posibilidad de una pérdida total del capital invertido. Quien decida participar debe hacerlo con una asignación reducida (no más del 5% de su cartera de crowdlending) y siendo plenamente consciente de que la garantía hipotecaria, aunque real, podría materializarse por un valor muy inferior al tasado en caso de que se lograra su ejecución.DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este análisis se basa en la documentación aportada por el usuario y en fuentes públicas sobre el contexto geopolítico. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y asumir sus decisiones. El autor no se hace responsable del uso de esta información.Evidentemente no voy a entrar ni merece la pena plantear preguntas, de todos modos seguro que se llena en muy escasos minutos.

Sparrow In Jail 06/04/26 16:05

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Llevas toda la razón, hay mucha diferencia, pero yo pienso una cosa, si invierto en una promoción al 10% y falla, necesitaría 10 promociones exitosas por el mismo valor al 10% sólo para recuperar la pérdida, Es decir 10 veces la inversión inicial invertidos al menos 1 año ó 2 para no sacar nada, y con la perdida implicita por la inflación, como fallen dos ya no te recuperas salvo que inviertas muchísimo.Por eso creo que hay que estudiar muy bien las promociones, pero ya sabes, cada uno decide según su criterio.