Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 08/02/26 05:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Pues quítale un 2% de rentabilidad, si ha tenido ganancias patrimoniales podrá compensarlas, en todo caso ya no parece un gran negocio, y se entiende poco como se vende más barato que se compró, sabiendo que el comprador empieza a cobrar desde el primer mes.

Sparrow In Jail 08/02/26 05:23

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches,Desde luego vamos en mala racha, creo que se están relajando, ellos ganan dinero y ven que pongan lo que pongan se completan en segundos asi que.... para qué ponerle freno y hacer una due dilligence de verdad y rechazar los que tengan demasiados "peros", total no asumen ninguna responsabilidad pues ellos "informan" pero nadie se lee la documentación.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Os paso mi due dilligence por si os interesa, ahora me quedan la de urbanitae y la de wecity, a ver si me da tiempo.Tengo preparadas las preguntas, aunque no sé si servirá de algo, ignoro si me tienen bloqueado, en la ultima oferta dijeron que se abría a las 12, no la abrieron a esa hora, al parecer lo hicieron a las 3 de la tarde y como cambiaron la hora y nadie se enteró no preguntó nadie, es un buen truco.RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parc No pongas negritas, si quieres resaltar el texto hazlo de otra forma y manten el tamaño igual de letra en todo el documento RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital social 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parcela valorada en 1.775.758€. FORTALEZAS DEL PROYECTO Ubicación Premium: El solar se sitúa en Nueva Andalucía, Marbella, una zona consolidada de alta demanda y poder adquisitivo. Es el principal activo tangible.Garantía Real Inicial Sólida: La hipoteca de primer rango sobre el suelo, con un Valor de Tasación de 1,78M€ para un préstamo de 1,45M€, arroja un ratio Loan-to-Value (LTV) inicial del 43%. Esto proporciona un colchón de seguridad inicial sobre el capital.Marco Legal Urbanístico Claro: La licencia de obra mayor está concedida (abril 2023) y se confirma su vigencia. El proyecto cumple con la normativa urbanística.Documentación Técnica Completa: Existe Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución visados por el colegio profesional, lo que indica que la fase de diseño está avanzada.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (CON DISCREPANCIAS DOCUMENTALES) Promotor de Alto Riesgo y Falta de Transparencia: El prestatario es una Sociedad de Propósito Específico (SPV) creada hace menos de un año (Guadalmina Beach Living, S.L.), sin historial operativo ni financiero.La capacidad de ejecución depende enteramente de su matriz, RGZ Developers, de la cual NO se ha proporcionado información verificable sobre su historial de proyectos terminados, solvencia o balances. Es una "caja negra".Bloqueo Administrativo Inmediato (Riesgo Operativo Principal): Un informe jurídico del Ayuntamiento de Marbella (12/01/2026) certifica que, a pesar de tener la licencia, NO SE PUEDEN INICIAR LAS OBRAS porque el promotor no ha presentado el Proyecto de Ejecución para su visado administrativo ni ha designado la dirección de obra.Cualquier desembolso para construcción antes de salvar este escollo dejaría los fondos inmovilizados en una SPV sin capacidad legal para ejecutarlos. Modelo Financiero No Fiable y Subestimación Masiva de Costes: Discrepancia en Superficie Construida: El modelo financiero del promotor y su teaser comercial usan una superficie de 595 m². Sin embargo, la tasación profesional y el proyecto arquitectónico establecen una superficie real de ~640 m². Esta diferencia artificial infla el precio de venta por m² presentado (8.336 €/m² vs. ~7.750 €/m² real).Subestimación Crítica del Coste de Construcción: El promotor presupuesta la obra en 1.606.500 € (~2.510 €/m² real). La tasación, en cambio, estima un coste total de obra (suelo+construcción+gastos) de ~4,47M€, lo que implica un coste de construcción realista cercano a los 2,65M€ (~4.140 €/m²). Existe una DISCREPANCIA DE MÁS DE UN MILLÓN DE EUROS no presupuestada.Consecuencia: El margen de beneficio proyectado (18,44%) es una ilusión basada en costes irreales. Con los números del tasador, el margen se reduciría drásticamente o desaparecería, comprometiendo la capacidad de repago.Estructura del Préstamo y Condiciones de Desembolso: El cronograma del promotor (inicio de obra en abril 2026) es inalcanzable dado el bloqueo actual.El contrato de préstamo debe, imperativamente, segregar los fondos y condicionar el desembolso de la parte destinada a construcción a la obtención del visado municipal, contrato de obra y seguro decenal. No hay evidencia de que así sea.Si los intereses empiezan a devengarse desde la firma (condición "bullet"), el inversor asume el coste de oportunidad y el riesgo durante un posible periodo de parálisis administrativa.Riesgo de Comercialización: La venta no se ha iniciado y el precio objetivo (~5M€) es elevado, aunque posible en la zona. Todo el reembolso del préstamo depende de este único evento futuro.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Este no es un proyecto de promoción en marcha, sino una operación de reactivación de un proyecto paralizado, con un cambio de promotor y graves incertidumbres en su planificación económica. Las fortalezas (ubicación y garantía hipotecaria inicial) son sólidas, pero están contrarrestadas por riesgos operativos, de contraparte y financieros de magnitud muy superior a la presentada en el material promocional. La falta de transparencia sobre el promotor ejecutor (RGZ Developers), la contradicción en los datos de superficie y coste, y el bloqueo administrativo confirmado por el ayuntamiento, son deficiencias graves que invalidan la fiabilidad del modelo financiero ofrecido y aumentan exponencialmente el riesgo para el inversor. La rentabilidad del 24,5% es alta, lo cual es coherente con el riesgo real que implica financiar la fase de construcción desde cero de un proyecto con esta falta de solidez en su planificación base. CONCLUSIÓN Inversión sólo apta para perfiles de riesgo muy alto, con un profundo conocimiento del sector desarrollo inmobiliario y del crowdlending. Antes de considerar cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que el inversor exija y verifique: Que el contrato de préstamo contenga condiciones suspensivas explícitas que vinculen el desembolso de fondos para construcción a la obtención del visado municipal del Proyecto de Ejecución y a la firma de un contrato de obra con constructor.Información financiera y un historial demostrable de proyectos terminados por parte de RGZ Developers.Un presupuesto de obra detallado y vinculante de una constructora que aclare la enorme discrepancia de costes con la tasación.La aclaración contractual del aporte de 775.630€ del promotor y su rango en caso de liquidación.Sin estas garantías documentales y contractuales, los riesgos de impago, retraso indefinido y pérdida parcial del capital son elevados. La estructura presentada prioriza la captación de fondos sobre la protección del inversor y la viabilidad técnica-financiera realista del proyecto. Se recomienda extrema prudencia y, en caso de duda, abstenerse.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:20

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Pues no sé, yo llamé por teléfono y me dijeron que no se podía.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:19

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, ¿Y como ha salido la venta, que porcentaje ha sacado, entre que años? te lo digo para descontar la inflación.Por otro lado, lo de mantener la inversión 3 años es imperativo ¿verdad?

Sparrow In Jail 06/02/26 20:52

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Y en Urbanitae y en Civislend, no creo que me de tiempo de ver todos.

Sparrow In Jail 06/02/26 20:51

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Creo que no tiene nada que ver, si no superas los 500€ me parece que los bonos no valen.

Sparrow In Jail 06/02/26 20:46

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Entonces vender será fácil, ¿no?

Sparrow In Jail 06/02/26 14:21

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Para usar un bono creo que tienes que invertir más de 500€, hasta 500€ me parece que no se puede usar.

Sparrow In Jail 05/02/26 23:42

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Tras las respuestas y la nueva documentación subida el proyecto en vez de mejorar empeora:ANÁLISIS FINAL INTEGRADO - PRÉSTAMO PARTICIPATIVO: MADRID-PAU DE CARABANCHEL (Wecity) Tras analizar la documentación completa, las respuestas de Wecity, la Ficha de Datos y el Rating, se presentan los hallazgos clave para una decisión informada. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA Capital: 1.700.000 €Rentabilidad Ofrecida: 10% anual (~7.5% total a 9 meses)Plazo: 9 meses + prórroga unilateral de 3 meses del promotor.Garantía Principal: Hipoteca 1º grado sobre solar en Calle Forsitia 1, Madrid.Valor de Tasación (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €LTV (Loan-to-Value) Publicitado: 46.64% (sobre valor tasado).Inversión Mínima: 250 € FORTALEZAS PRINCIPALES Colchón de Valor en Papel: Un LTV inicial del 46.6% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid representa, en teoría, un margen de seguridad considerable.Alineación de Intereses: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L.) aporta 1.5M€ de fondos propios (47% de la adquisición).Validación de Mercado: Existen reservas previas para el 69.7% de las viviendas proyectadas, reduciendo el riesgo comercial futuro.Estructura Profesional de Garantía: Se designa un Agente de Garantías independiente para gestionar la hipoteca y existe un Poder Irrevocable de Venta para agilizar una ejecución. RIESGOS Y PUNTOS CRÍTICOS (Análisis Detallado) 1. RIESGO PRINCIPAL: CRONOLOGÍA OPTIMISTA Y DEPENDENCIA DE TRÁMITES ADMINISTRATIVOS Hecho Constatado: En sus respuestas, Wecity confirmó que “El trámite de segregación y cesión no se puede iniciar hasta que la Sociedad Promotora no adquiera el Activo”. Este trámite es un condicionante explícito (OR.M10) de la tasación.Análisis del Riesgo: Aunque el promotor lo iniciará inmediatamente tras la compra, la experiencia del sector indica que los expedientes de segregación, cesión, inscripción registral y posterior obtención de licencia suelen llevar más de 9-12 meses. El plan de salida en el mes 9 depende de que toda esta secuencia administrativa concluya a tiempo para obtener financiación bancaria, lo cual es altamente optimista.Conclusión: Existe una probabilidad muy alta de que se active la prórroga de 3 meses, y riesgos significativos de mayores retrasos. Es un riesgo elevado de liquidez/plazo. 2. DISCREPANCIA GRAVE EN LA DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL Hecho Constatado: La Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo afirma que “la tasación del Activo... no incluye condicionantes”.Contraste: El Informe de Tasación (pág. 1 y 10) establece claramente un condicionante urbanístico (código ST: OR.M10).Análisis del Riesgo: Un contrato contiene una declaración materialmente falsa. Wecity, al ser preguntado, reconoció la existencia del condicionante pero no propuso corregir el contrato. Esto debilita la confianza en el rigor del proceso de due diligence legal y podría ser fuente de conflicto futuro. 3. GARANTÍA: FORTALEZA CONDICIONADA Y SUJETA A PLAZO Hecho Constatado: La tasación valora 3.644.941 € la parcela NETA FUTURA de 568,5 m² (tras la cesión). Sin embargo, la hipoteca se constituye sobre la finca registral COMPLETA actual de 1.240,47 m², ya que es jurídicamente imposible hipotecar un activo que aún no existe.Análisis del Riesgo: El atractivo LTV del 46.6% es válido solo para el escenario final (parcela neta inscrita). Durante la vida del préstamo, la garantía será el solar completo con la carga administrativa pendiente. No existe una tasación del valor de mercado de este activo “en tránsito”. En caso de ejecución hipotecaria antes de completar la segregación, el colchón de seguridad podría ser menor al publicado.Conclusión: La solidez de la garantía está íntimamente ligada al éxito y velocidad del mismo trámite urbanístico que supone el riesgo principal de plazo. Mientras no se concluya, la garantía es de calidad inferior a la publicitada. 4. CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR NO VERIFICADA Las respuestas de Wecity y la Ficha de Datos se limitan a afirmaciones genéricas sobre la “experiencia acreditada” de Más Madrid Luxury Properties. No se aporta historial concreto de proyectos finalizados, especialmente en la gestión de trámites de segregación complejos. Dada la criticidad de estos trámites para el éxito de la operación, la falta de track record verificable es un factor de riesgo adicional. 5. SALIDA BANCARIA NO ASEGURADA Wecity confirmó que “No existe ningún contrato” ni pre-acuerdo con entidades financieras para el préstamo de obra. La consecución de esta financiación dependerá de que los trámites estén muy avanzados y de las condiciones de mercado dentro de 9-12 meses, añadiendo otra capa de incertidumbre al plazo de salida. 6. RATING (AA) POCO CREÍBLE El rating de Moore Ibérica otorga una calificación AA (Muy Alta). Sin embargo, su metodología es cuestionable: da AAA al promotor sin listar proyectos previos, una B a la obtención de la licencia (reconociendo el cuello de botella) y no parece incorporar los riesgos de discrepancia contractual o garantía condicionada. Esta calificación no refleja fielmente los riesgos identificados y parece funcionar más como herramienta comercial que de análisis. CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN FINAL Esta operación presenta una dicotomía extrema: En el Papel: Ofrece una estructura con elementos atractivos: LTV bajo, aportación promotora, garantía hipotecaria.En la Realidad Revelada: Está lastrada por una combinación de riesgos operativos y de ejecución que se retroalimentan: un plan de plazo irreal, un error grave en el contrato, una garantía cuya fortaleza depende del mismo trámite que amenaza el plazo, y un promotor sin historial demostrable en superar estos obstáculos específicos. VEREDICTO: OPERACIÓN DE ALTO RIESGO. NO RECOMENDABLE. La probabilidad de retraso es muy alta, y los problemas de documentación (cláusula falsa) y de valoración de la garantía real introducen un nivel de incertidumbre y desconfianza que no está compensado por una rentabilidad del ~7.5-10% para un plazo que, con alta probabilidad, será más largo. Solo podría ser considerada por un inversor que: Tenga un perfil de riesgo muy alto y especulativo.Esté dispuesto a inmovilizar su capital muy probablemente más de 12 meses.Confíe ciegamente en la capacidad del promotor para ejecutar trámites urbanísticos a una velocidad excepcional.Decida ignorar la discrepancia en el contrato y la falta de tasación de la garantía interina. Para la inmensa mayoría de los inversores en crowdlending, los riesgos de ejecución (plazo, trámites) y los defectos de transparencia identificados superan con creces los aspectos positivos. Se recomienda buscar oportunidades con un perfil de riesgo más claro y plazos más creíbles. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4), los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías, las respuestas oficiales dadas por Wecity a las preguntas formuladas, la Ficha de Datos de las Inversión y el informe de Rating facilitado por Wecity. La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.