Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 09/03/26 03:22

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Alicante-Rojales, por si es de vuestro interés. Tengo las preguntas preparadas.RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO ROJALES (ALICANTE) DATOS DE LA OFERTA Promotor: Proyectos Alba Salina SL, sociedad gestionada por Grupo Solimar, promotora con experiencia desde 1981 en la Costa Blanca. Objeto: Préstamo para finalización de obra de 7 viviendas unifamiliares adosadas con piscina en el Sector Los Frailes, Rojales (Alicante). La parcela, de 959 m², está calificada como suelo urbano/urbanizable ordenado con tipología de Ensanche (Clave EE). Importe solicitado: 1.300.000 euros. Plazo: 9 meses, con posibilidad de prórroga de 3 meses adicionales. Periodo de obligado cumplimiento de 3 meses. Interés: 10% anual. Rentabilidad estimada para el inversor: 7,50% total a vencimiento. Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el activo, que se constituirá a favor de un Agente de Garantías (Global Security Partners SLU) mediante mandato indirecto. Tasación (informe de VALMESA, marzo 2026): -Valor actual (obra en curso al 59,49%): 1.593.079 euros. -Valor en hipótesis de edificio terminado: 2.806.152 euros. Loan to Value (LTV): -Sobre valor terminado: 46,32%. -Sobre valor actual: 81,60%. Preventas: 4 de las 7 viviendas (57%) ya están comercializadas. Inversión mínima: 500 euros. Estructura de pagos: Intereses y principal a vencimiento. La fuente de repago es la venta de las 7 viviendas una vez terminadas. ANÁLISIS FINANCIERO La operación se estructura como un préstamo directo a promotor para finalización de obra. Los fondos solicitados (1.300.000 euros) se destinarán aproximadamente en un 90% a costes de obra pendientes (558.213 euros según tasación) y a refinanciar parte del capital propio ya aportado por el promotor (686.728 euros). El resto cubre gastos de estructuración y comisión de la plataforma. La rentabilidad ofrecida (7,50% en 9 meses) es atractiva en el contexto actual de tipos de interés y se sitúa en la media de operaciones de perfil similar en crowdfunding inmobiliario. El riesgo financiero principal reside en la dependencia de las ventas para el repago. Si las 3 viviendas aún no comercializadas no se venden en el plazo previsto de 9 meses (o en la prórroga de 3 meses), el promotor podría no disponer de liquidez para devolver el préstamo, activándose entonces los mecanismos de ejecución de garantías. El segundo riesgo financiero, identificado en el análisis, es el elevado LTV sobre el valor actual (81,60%). En un escenario de paralización de la obra y ejecución forzosa de la garantía, el valor de realización sería previsiblemente inferior a la tasación actual, con descuentos habituales del 20% al 40% por venta rápida de un activo inacabado, lo que podría erosionar significativamente el capital de los inversores, incluso antes de descontar los gastos de ejecución hipotecaria que tienen prioridad de cobro. FORTALEZAS -Legalidad y titularidad acreditada: La nota simple del Registro de la Propiedad confirma que la finca (nº 23046 de Rojales) es propiedad de la promotora y no presenta cargas previas. Esto garantiza que la hipoteca que se constituya será efectivamente de primer grado. -Coherencia registral y catastral: La superficie y ubicación de la finca coinciden sustancialmente entre el Registro, el Catastro, la tasación y el proyecto, lo que elimina riesgos de discrepancias físicas futuras. -Proyecto visado y conforme al planeamiento: El proyecto básico y de ejecución cuenta con visado colegial (febrero 2026). Su análisis detallado confirma que cumple, con holgura, los parámetros urbanísticos del PGOU de Rojales. La edificabilidad utilizada es solo el 58% de la permitida, lo que elimina cualquier riesgo de sanción por exceso. -Licencia municipal en vigor: La licencia de obras fue concedida mediante resolución de alcaldía en diciembre de 2024, y las tasas municipales fueron pagadas en septiembre de 2024 por un total de 18.430 euros, estando el promotor al corriente con la administración local. -Garantía hipotecaria profesionalizada: La estructura de mandato indirecto con un agente de garantías especializado (Global Security Partners) es jurídicamente sólida y dota de profesionalidad a la gestión, conservación y eventual ejecución de la hipoteca. -Tasación independiente rigurosa: El informe de VALMESA, con visita in situ el 25 de febrero de 2026, acredita el estado de ejecución real (59,49%), valida los precios de venta mediante un estudio de mercado comparado, y certifica la calificación energética A de las viviendas, un valor añadido comercial significativo. -Avance físico y comercial significativo: La obra está más de la mitad ejecutada (59,49%) y más de la mitad de las viviendas ya están vendidas (57%). Esto reduce sustancialmente la incertidumbre sobre la viabilidad del proyecto y la demanda final. -Solvencia y experiencia del promotor: Grupo Solimar cuenta con más de 40 años de trayectoria en el sector inmobiliario de la Costa Blanca, con múltiples promociones ejecutadas, lo que mitiga el riesgo de ejecución por inexperiencia. -Certificación energética A: Las viviendas disponen de calificación energética A, lo que supone un importante valor diferencial en el mercado y facilita su comercialización. DEBILIDADES Y RIESGOS -Riesgo de desfase entre el LTV sobre valor terminado y el LTV sobre valor actual: La principal debilidad es la utilización comercial del LTV sobre hipótesis de edificio terminado (46,32%) como indicador de seguridad. El LTV relevante para un escenario de paralización y ejecución forzosa es el 81,60% sobre el valor actual. Ante una ejecución hipotecaria, con los descuentos habituales por venta rápida de un activo inacabado y la prioridad de pago de los gastos de ejecución (honorarios del agente, abogados, procuradores, notaría), el colchón de la garantía sería muy reducido o inexistente, pudiendo generar pérdidas de capital significativas. -Riesgo comercial de las unidades no preventadas: La devolución del préstamo depende de la venta de las 7 viviendas. Cuatro ya están vendidas, pero tres permanecen sin comercializar. Si el ritmo de ventas se ralentiza por cualquier circunstancia del mercado, el plazo de 9 meses podría resultar insuficiente, obligando a solicitar la prórroga o, en el peor de los casos, desencadenando un impago. -Riesgo por incumplimiento formal de la licencia: La licencia municipal de diciembre de 2024 exigía la presentación del proyecto de ejecución visado antes del inicio de las obras. El promotor comenzó a construir y alcanzó un avance del 59,49% antes de obtener dicho visado (febrero 2026). Aunque la situación se ha regularizado y el Ayuntamiento no ha actuado en contra, esta conducta revela una relativa "alegría" burocrática y constituye una irregularidad formal que, en un contexto de conflicto, podría ser utilizada como elemento de presión o dilación en un procedimiento judicial. -Riesgo de desviación temporal en la toma de decisiones colectivas: En caso de impago, las decisiones clave se toman por votación de los inversores a través de la plataforma. Este proceso, aunque necesario para la legitimidad de las acciones, puede introducir demoras en la respuesta. En un escenario de activo en deterioro o con riesgo de ocupación, la rapidez de reacción es esencial y la toma de decisiones colectiva puede ralentizarla. -Riesgo de prelación de gastos en ejecución: El orden de pagos establecido en el contrato de mandato con el agente de garantías prioriza sus honorarios y todos los gastos legales de la ejecución antes del reembolso del principal a los inversores. En una ejecución con un valor de realización ajustado, estos gastos podrían consumir una parte significativa del capital recuperable. -Riesgo de concentración geográfica y de mercado: La viabilidad del proyecto depende de la fortaleza continuada del mercado inmobiliario en la provincia de Alicante. Si bien los datos actuales son muy favorables, una desaceleración brusca podría afectar a la venta de las tres viviendas aún no comercializadas y, por tanto, a la devolución del préstamo en el plazo previsto. -Riesgo de desfase entre la tasación y el precio real de venta: El estudio de mercado de VALMESA establece un valor de venta para las viviendas tipo de aproximadamente 394.000 euros. Si por condiciones de mercado el precio de venta real fuera inferior, el margen del promotor se reduciría, pero lo más relevante es que, en caso de ejecución, el valor de realización del activo terminado sería inferior al estimado, reduciendo aún más el colchón de la garantía. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS El análisis ha revelado algunas discrepancias menores que, sin invalidar la operación, deben ser mencionadas: -Discrepancia en la numeración de la calle: El dossier comercial menciona "Calle Dulce Chacón, 14", mientras que la documentación registral, catastral y del proyecto se refiere a "Calle Doña María Satorre, 16". Se trata de la misma finca registral (nº 23046) y la diferencia es irrelevante, pero evidencia una falta de precisión en el material comercial que, aunque no afecta al fondo, resta profesionalidad. -Discrepancias en superficies construidas: El proyecto refleja una superficie total construida (779 m²) ligeramente superior a la considerada por la tasación (733 m²). Esta diferencia (aproximadamente 6%) es habitual por los distintos criterios de medición (superficie bruta según proyecto versus superficie útil o catastral según tasación). No afecta al valor de garantía, que se basa en la tasación pericial, pero podría generar confusión a inversores menos experimentados. -Incumplimiento formal de la condición de la licencia: Esta es la discrepancia más relevante. La licencia exigía el visado previo al inicio de obras, y el promotor no lo cumplió durante 14 meses. La consecuencia principal es la constatación de un riesgo operacional y burocrático por parte del promotor: prioriza la velocidad de ejecución sobre el cumplimiento estricto de los plazos administrativos. El hecho de haberlo subsanado posteriormente minimiza las consecuencias prácticas, pero es un dato a considerar en la evaluación de su cultura de cumplimiento. CONSIDERACIONES FINALES La oportunidad de inversión en el proyecto de Rojales presenta un perfil de riesgo moderado, sustentado en una base documental excepcionalmente sólida y completa. Se ha verificado la titularidad, la legalidad urbanística, la viabilidad técnica, el avance físico real y el valor económico del activo mediante fuentes independientes y contrastadas: Registro de la Propiedad, Catastro, PGOU, proyecto visado, licencia municipal, justificantes de pago de tasas, certificados de eficiencia energética e informe de tasación de VALMESA. La estructura de la garantía es la mejor posible dentro del crowdfunding inmobiliario. La hipoteca de primer grado, constituida mediante mandato indirecto a favor de un agente profesional (Global Security Partners), proporciona una seguridad jurídica muy elevada y un mecanismo ágil para la ejecución si fuera necesaria. El punto crítico, y el que debe guiar la decisión final del inversor, es la comprensión de que el verdadero colchón no es el LTV sobre el valor terminado (46,32%), sino el valor actual neto de posibles costes de ejecución. Con un LTV sobre valor actual del 81,60%, el margen de seguridad es reducido. Ante una ejecución forzosa, cualquier descuento sobre la tasación actual o cualquier gasto significativo podría erosionar el capital de los inversores. La probabilidad de tener que ejecutar la garantía se considera baja por varios factores: la solvencia y larga trayectoria del promotor (Grupo Solimar), el avanzado estado de la obra (59,49%), el alto porcentaje de preventas (57%), la calidad del producto (viviendas con calificación energética A) y el favorable momento del mercado inmobiliario en la provincia de Alicante. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN Nos encontramos ante una operación de deuda senior bien estructurada, con un activo real y legal, un promotor con más de cuatro décadas de experiencia y una garantía hipotecaria de primer orden. La documentación aportada por el inversor supera con creces los estándares habituales de transparencia del sector, permitiendo un análisis de riesgos profundo y realista que no se basa en promesas comerciales, sino en hechos contrastados. La fortaleza de la operación reside en lo tangible: el suelo urbano, la obra avanzada y verificada, las preventas, la licencia en regla y la tasación independiente. La debilidad reside en la estrechez del margen de la garantía sobre el valor actual, una debilidad que, sin embargo, es común a muchas inversiones de este tipo y que está compensada por la baja probabilidad de que el escenario de ejecución ocurra. El perfil del inversor adecuado para esta oportunidad es aquel que: -Comprende que el LTV sobre valor terminado es un indicador comercial, no el colchón real de la garantía. -Asume que, en el improbable caso de ejecución, podría recuperar su capital con una pérdida acotada (no total), dependiendo del descuento de venta forzosa y los gastos de ejecución. -Valora la solidez de las garantías y la transparencia documental por encima de promesas de rentabilidades extraordinarias. -Tiene una tolerancia al riesgo moderada y busca rentabilidades superiores a la renta fija tradicional. La decisión de inversión, por tanto, es positiva para aquellos inversores que hayan realizado su propia due diligence y son conscientes de que, aunque la probabilidad de impago es baja, el escenario de estrés no implicaría una pérdida total del capital, sino una pérdida parcial acotada y asumida dentro de su estrategia de diversificación. La rentabilidad del 7,50% en 9 meses compensa adecuadamente los riesgos identificados, siempre que se asuman con pleno conocimiento de causa y sin perder de vista que el verdadero valor de la garantía no es el del edificio terminado, sino el del activo en su estado actual. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se basa en documentación aportada por el usuario y fuentes públicas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de su propia decisión, asumiendo los riesgos inherentes al crowdfunding inmobiliario, incluida la posible pérdida total o parcial del capital.

Sparrow In Jail 05/03/26 19:40

Ha respondido al tema Wecity

RESUMEN EJECUTIVO TRAS LAS RESPUESTAS: OPORTUNIDAD "MADRID-DOCTOR CASTELO"1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓNEl proyecto consiste en un préstamo de crowdfunding inmobiliario por importe de 700.000 euros solicitado por el promotor ELLEYHOME SL para la adquisición de una vivienda en la Calle Doctor Castelo 35, Madrid. El objetivo es adquirir, reformar integralmente y vender el inmueble. La duración prevista es de 9 meses, con posible prórroga de 3 meses adicionales, ofreciendo un interés anual del 10% (rentabilidad neta estimada del 7,50%). La garantía es una hipoteca de primer grado sobre el inmueble, con un Loan to Value (LTV) sobre tasación actual del 40,82%.2. ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DEL PROMOTOR Y LA PLATAFORMASe han recibido respuestas a las trece preguntas formuladas. A continuación, se valoran los aspectos más relevantes:Puntos aclarados satisfactoriamente: La superficie técnica del inmueble es la certificada por Gesvalt (180,84 m² construidos con comunes), quedando los 190 m² como mera referencia comercial. El trastero será regularizado en la escritura de compraventa, asegurando su correcta vinculación antes de la constitución de la hipoteca. Los usufructos existentes están en proceso de extinción, con asiento registral que lo acredita. La adquisición a los múltiples herederos cuenta con un acuerdo previo y la compraventa no se formalizará sin la firma de todos ellos, condición que protege a los inversores. La discrepancia en la aportación del promotor ha sido reconocida como un error por parte de la plataforma, comprometiéndose a su corrección.Punto crítico aparentemente resuelto: La ITE desfavorable con orden de ejecución, que constituía el riesgo más grave no mencionado inicialmente, ha sido confirmada por el promotor. Según su respuesta, el coste de las reparaciones exigidas por el Ayuntamiento está incluido en el presupuesto de la reforma integral, y existe un contrato de obra a precio cerrado que mitiga el riesgo de desviaciones. Esta respuesta, de ser cierta, resuelve la principal omisión detectada.Puntos no aclarados o insatisfactorios: El precio de venta estimado de 4.300.000 euros sigue sin justificación objetiva. La respuesta del promotor se limita a calificarlo como un "objetivo de venta basado en una oferta específica por producto Luxury terminado", pero la propia oferta de compra mencionada en el dossier ha sido calificada como "no vinculante". No se aporta ningún estudio de mercado, informe de viabilidad o elemento objetivo que respalde que un inmueble en esa zona pueda alcanzar un precio por metro cuadrado que duplica el valor máximo del rango establecido por la tasación de Gesvalt. Ante la pregunta sobre un análisis de sensibilidad en un escenario de venta realista (2,6 millones de euros), la respuesta se desvía hacia la fortaleza de la garantía, sin abordar cómo afectaría ese escenario a la capacidad de repago del préstamo ni a la rentabilidad del proyecto. Finalmente, no se ha facilitado el listado de operaciones previas del promotor, limitándose a una mención genérica de su actividad bajo otra marca y a la referencia de un proyecto anterior en la misma plataforma que fue cancelado.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN TRAS LAS RESPUESTASLa garantía hipotecaria continúa siendo el pilar fundamental de la operación. El valor de tasación de 1.714.901,61 euros, emitido por una sociedad homologada, respalda un LTV del 40,82%, ofreciendo un colchón de seguridad excepcional para el capital invertido. La responsabilidad hipotecaria prevista en el contrato alcanza el 159% del principal, cubriendo holgadamente capital, intereses y costes de ejecución.El poder irrevocable de venta incluido en el contrato constituye una herramienta legal potente que permitiría, en caso de impago, la venta extrajudicial del activo, agilizando potencialmente la recuperación del capital. La condición suspensiva garantiza que los fondos no se desembolsan hasta la efectiva constitución e inscripción de la hipoteca.Las respuestas han confirmado que los principales riesgos jurídicos y registrales (usufructos, trastero, pluralidad de herederos) están siendo gestionados adecuadamente y su resolución es condición previa al desembolso.4. DEBILIDADES Y RIESGOS PERSISTENTES TRAS LAS RESPUESTASEl precio de venta estimado de 4.300.000 euros constituye el talón de Aquiles del proyecto. No existe ningún elemento objetivo que lo respalde. La oferta de compra mencionada en el dossier no es vinculante, por lo que carece de valor probatorio. El estudio de mercado de la propia tasación de Gesvalt sitúa el valor máximo en la zona en 14.600 euros por metro cuadrado, lo que arrojaría un precio de venta máximo de aproximadamente 2,6 millones de euros para un inmueble de estas características. La diferencia de 1,7 millones de euros respecto a la proyección del promotor no está justificada.La ausencia de un análisis de sensibilidad que contemple escenarios de mercado realistas es una carencia relevante. El inversor no puede conocer cómo afectaría al repago del préstamo una venta en el rango alto de la tasación (2,6 millones de euros) o en un escenario intermedio. La respuesta recibida se limita a señalar que la garantía seguiría cubierta, lo cual es cierto, pero no informa sobre la capacidad del promotor para devolver el préstamo en plazo y con los intereses pactados en ese escenario.La falta de transparencia sobre la trayectoria del promotor, al no facilitar ejemplos concretos de operaciones anteriores con sus correspondientes precios y plazos, impide valorar su capacidad real para ejecutar este tipo de proyectos con éxito.5. DISCREPANCIAS ENTRE LA INFORMACIÓN INICIAL Y LAS RESPUESTASLa principal discrepancia se refiere a la oferta de compra. El dossier comercial la presentaba como un elemento de solidez del proyecto, sin especificar su carácter no vinculante. La respuesta aclara que no lo es, lo que resta valor a esa afirmación comercial y sitúa el precio de venta como una mera expectativa del promotor.La discrepancia en la aportación del promotor ha sido reconocida como un error, lo que, aunque corregido, evidencia una falta de precisión en la información facilitada.6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADALa operación presenta una paradoja que el análisis de las respuestas no ha logrado resolver. Por un lado, la garantía hipotecaria es excelente y los aspectos jurídico-registrales parecen estar bien encaminados. Las respuestas sobre la ITE, el trastero, los usufructos y la adquisición a los herederos son razonables y, de cumplirse, eliminarían riesgos significativos.Por otro lado, el núcleo del negocio –la venta del inmueble reformado– se sostiene sobre una hipótesis de precio que carece de respaldo objetivo y contradice el estudio de mercado de la propia tasación oficial. La respuesta del promotor no aporta ninguna justificación económica que permita confiar en que ese precio es alcanzable.Invertir en este proyecto implica, por tanto, aceptar que la viabilidad del repago depende de que se produzca una venta a un precio excepcional, muy por encima de los valores de mercado acreditados. La rentabilidad ofrecida no compensa este nivel de incertidumbre.7. CONCLUSIÓNLa probabilidad de que el préstamo se repague en el plazo previsto y con la rentabilidad esperada sigue siendo baja, a pesar de que los riesgos jurídicos y registrales se hayan aclarado parcialmente. El precio de venta, que es la variable crítica de la que depende todo el proyecto, no está justificado.La decisión fundamentada, a la luz de toda la información disponible y de las respuestas recibidas, es NO INVERTIR. La única razón para considerar esta operación sería la fortaleza de la garantía, pero eso equivaldría a aceptar de antemano un escenario de impago y ejecución, perdiendo la rentabilidad esperada y asumiendo un proceso largo e incierto. La relación entre el riesgo asumido y el rendimiento ofrecido está completamente desequilibrada. DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl presente análisis se ha elaborado exclusivamente con fines informativos, a partir de la documentación pública facilitada por la plataforma de financiación participativa y el promotor del proyecto. No constituye asesoramiento financiero ni legal, ni debe interpretarse como una recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de realizar su propio análisis y de tomar sus decisiones de inversión de acuerdo con su perfil de riesgo y circunstancias personales. El autor no asume responsabilidad alguna por las decisiones adoptadas en base a este documento. La inversión en financiación participativa conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido.

Sparrow In Jail 05/03/26 10:37

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Perdón, no lo leí antes, no, nunca estudio proyectos de plusvalía, directamente no entro en ellos, viendo su historial que han puesto en este foro.

Sparrow In Jail 05/03/26 10:32

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, ¿Y si vas a los movimientos del banco donde recibes el dinero de Urbanitae?

Sparrow In Jail 04/03/26 18:54

Ha respondido al tema Civislend

ACTUALIZACIÓN: FINANCIACIÓN DEL IVA - BEHIKE TORREJÓNLa operación amplía el préstamo de 1.870.000€ a 2.780.000€ para incluir el IVA de la compra del suelo (854.700€). Un banco no pudo cumplir los plazos y Civislend cubre esa necesidad.COMPARATIVA DE TÉRMINOSOPERACIÓN ORIGINAL:Importe: 1.870.000€Destino: Compra de sueloGarantía ppal: Hipoteca 1er rangoGarantía adicional: NoLTV: 37%Aportación promotor: 2.372.321€ (56%)Plazo: 15 mesesRentabilidad: 10% TIN (12,50% total)OPERACIÓN MODIFICADA:Importe: 2.780.000€Destino: Compra suelo + IVA (854.700€)Garantía ppal: Hipoteca 1er rangoGarantía adicional: Pignoración devolución IVALTV: 38% (sin IVA) / 55% (con IVA)Aportación promotor: 2.371.302€ (55%)Plazo: 15 mesesRentabilidad: 10% TIN (12,50% total)ANÁLISIS DE GARANTÍASHipoteca primer rango sobre suelo tasado en 5.094.011€.LTV sin IVA: 1.925.300€ / 5.094.011€ = 38% (colchón amplio).LTV total: 2.780.000€ / 5.094.011€ = 55% (aún conservador).Pignoración devolución IVA: El IVA (854.700€) es recuperable ante Hacienda. Ese derecho se pignora a favor de los inversores. Cuando Hacienda devuelva, se amortiza parte del préstamo.REEVALUACIÓN DE RIESGOSAumento LTV global (Medio):El LTV sube al 55%. Mitigación: El LTV sobre compra de suelo sigue en 38% y la parte IVA tiene garantía específica.Riesgo devolución IVA (Bajo):Depende de plazos de Hacienda. Mitigación: Es un derecho de cobro cierto, no especulativo.Complejidad estructura (Medio):Se añade pignoración. Mitigación: Estructura habitual, Civislend tiene experiencia.Capacidad promotor (Bajo):Buscó alternativa al banco. Mitigación: Demuestra flexibilidad y gestión.Aportación promotor (Bajo):Se mantiene en 55-56%. Mitigación: Sigue poniendo más de la mitad del capital.NUEVOS PUNTOS CLAVEHipoteca primer rango sobre suelo de 5.094.011€.Pignoración devolución IVA por 854.700€ (amortización parcial automática).LTV 38% sobre compra del suelo (excluyendo IVA).LTV global 55% respaldado por garantía adicional.Aportación promotor superior al 55%.Amortización parcial automática al recibir devolución IVA.FORTALEZASFlexibilidad del promotor: Busca solución alternativa ante imprevisto bancario.Doble garantía: Hipoteca + pignoración refuerzan posición inversores.Amortización parcial anticipada: La devolución del IVA reducirá capital en riesgo.Mantenimiento rentabilidad: 10% TIN / 12,50% total se mantiene.Salida clara: Sigue siendo concesión préstamo promotor bancario.DEBILIDADES Y RIESGOSAumento apalancamiento global: LTV sube al 55% (aunque sigue conservador).Dependencia Hacienda: Plazos de devolución variables.Complejidad adicional: Requiere seguimiento más detallado.Percepción del cambio: Algunos pueden verlo como señal de debilidad.ESCENARIOSÓptimo: Cierre compra en plazo. Hacienda devuelve IVA en 6-8 meses. Banco concede préstamo promotor. Inversor recupera todo con intereses.Medio: Retraso devolución IVA (12+ meses). Préstamo promotor cancela parte suelo, queda pendiente parte IVA hasta devolución.Desfavorable: Banco no concede préstamo promotor. Ejecución garantía hipotecaria. Venta del suelo (5.094.011€) cubre deuda (2.780.000€). Inversor recupera capital.OPINIÓN FUNDAMENTADALa modificación responde a un problema operativo concreto y se soluciona ampliando el préstamo con garantía adicional.Puntos a favor: Garantía hipotecaria se mantiene sólida (LTV 55% total, 38% sobre suelo). Se añade garantía adicional. Amortización parcial acortará plazo efectivo. Promotor demuestra capacidad de reacción.Puntos a vigilar: Apalancamiento global ha aumentado. Estructura ligeramente más compleja.Conclusión: La operación sigue siendo sólida y bien garantizada. La ampliación está justificada, respaldada por garantía adicional y no altera los fundamentos (suelo tasado, planeamiento aprobado, experiencia promotor, aportación fondos propios). Rentabilidad se mantiene. Perfil de riesgo, ligeramente superior, sigue siendo atractivo.DESCARGOInformación meramente informativa. No constituye asesoramiento financiero. Invertir conlleva riesgos, incluida pérdida total o parcial del capital. Cada inversor debe realizar su propio análisis. Recomendación: no invertir más del 10% del patrimonio neto.

Sparrow In Jail 04/03/26 04:19

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Copio mi due dilligence para el proyecto BEHIKE TORREJON, a mi juicio es uno de los mejores proyectos de Civislend ANÁLISIS DE INVERSIÓN Préstamo Promotor "Behike Torrejón" - Civislend DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar parcialmente la compra de un suelo urbano en el centro de Torrejón de Ardoz (Madrid), para el desarrollo de un complejo residencial de obra nueva de 55 viviendas con plaza de garaje y trastero. • Importe solicitado: 1.870.000 € • Plazo: 15 meses (prorrogable +6 meses) • Tipo de interés: 10,00% TIN • Rentabilidad total a vencimiento: 12,50% • Garantía: Hipoteca de primer rango sobre el suelo VERIFICACIÓN DOCUMENTAL CRUZADA Se ha realizado un análisis exhaustivo cotejando toda la documentación disponible: • Folleto comercial de Civislend: Presentación de la oportunidad • Tasación oficial de TINSA (Enero 2026): Valoración del activo por sociedad homologada por el Banco de España • Nota Simple del Registro de la Propiedad (Enero 2026): Titularidad actual y cargas de la finca • Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (Diciembre 2024): Publicación de la aprobación definitiva de la modificación urbanística • Estudio económico del promotor: Plan de negocio detallado del proyecto • Estudio de mercado: Análisis de precios y demanda en la zona • Ficha de datos fundamentales: Términos legales de la inversión • Informe de riesgos de Civislend: Evaluación interna de la plataforma Conclusión de la verificación: Todos los documentos son coherentes entre sí y confirman los datos principales de la operación. No existen discrepancias significativas. ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de la inversión El préstamo solicitado se destina a la compra del suelo. Los gastos de formalización (apertura, impuestos, notaría, gestoría) se deducen del importe bruto, y el neto resultante se aplica directamente a la adquisición del activo. El promotor aporta una cantidad superior al préstamo solicitado, lo que supone más de la mitad de los fondos totales necesarios para la compra. Viabilidad del proyecto inmobiliario El estudio económico del promotor proyecta ingresos por venta de viviendas, garajes y trasteros. Los costes estimados incluyen construcción, licencias, comercialización y gastos financieros. El margen resultante es saludable y proporciona un colchón ante posibles desviaciones. La rentabilidad esperada para el promotor está alineada con el éxito del proyecto. Ratios clave • Préstamo / Valor de tasación: 37% (nivel muy conservador) • Préstamo / Precio de compra: 46% (el promotor compra por debajo del valor de tasación) • Aportación del promotor: Superior al 56% de los fondos totales FORTALEZAS • Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está garantizado con una hipoteca sobre el suelo, inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de impago, los inversores tienen prioridad absoluta sobre el activo. • Ratio préstamo/valor muy conservador: El importe solicitado representa un porcentaje reducido del valor de tasación del suelo, lo que constituye un colchón de seguridad muy amplio. • Alta aportación del promotor: El promotor pone más de la mitad del dinero desde el primer día. Su capital está en riesgo antes que el del inversor, lo que alinea intereses. • Viabilidad urbanística confirmada: La modificación del planeamiento que permite el desarrollo del proyecto está aprobada definitivamente y publicada en el Boletín Oficial. No es una promesa, es un hecho consumado. • Ubicación privilegiada: El suelo se encuentra en el centro de Torrejón de Ardoz, zona con alta demanda de vivienda, buenas comunicaciones y servicios. El proyecto ofrece una ventaja competitiva (viviendas con garaje y ascensor) frente al parque inmobiliario antiguo de la zona. • Transparencia documental: Toda la información clave ha sido aportada y verificada. No hay opacidad ni "letra pequeña" oculta. • Estructura de salida clara: El préstamo se amortizará previsiblemente con la concesión del préstamo promotor bancario, antes del inicio de las obras. El inversor no asume riesgo de construcción. • Equipo gestor con experiencia: La sociedad matriz del promotor tiene experiencia demostrada en promociones residenciales y ha colaborado previamente con la plataforma. RIESGOS Y MITIGACIONES • Sociedad de nueva creación: La empresa prestataria se constituyó recientemente, por lo que carece de historial financiero. Mitigación: Es un vehículo instrumental creado específicamente para aislar el riesgo del proyecto. La sociedad matriz tiene experiencia y solvencia. • Obtención de la licencia de obras: La licencia municipal no está solicitada aún, lo que introduce incertidumbre sobre los plazos. Mitigación: El planeamiento urbanístico ya está aprobado definitivamente, por lo que la licencia es un trámite administrativo, no una cuestión de viabilidad. El préstamo contempla una posible prórroga de 6 meses que cubriría eventuales retrasos, y durante ese periodo los intereses siguen devengándose. • Concesión del préstamo bancario: La salida de los inversores de Civislend depende de que una entidad financiera conceda el préstamo promotor para la construcción. Mitigación: El proyecto es altamente bancable por su bajo nivel de apalancamiento, su viabilidad contrastada y la experiencia del equipo. Existen conversaciones avanzadas con entidades de primer nivel. En el improbable caso de que no se obtuviera financiación bancaria, el promotor podría vender el suelo (con plusvalía) para devolver el préstamo. • Comercialización de las viviendas: No se ha iniciado la venta de las viviendas, por lo que existe incertidumbre sobre la velocidad de las ventas. Mitigación: El estudio de mercado confirma que los precios propuestos están en línea con la oferta de obra nueva en la zona y que el producto tiene ventajas competitivas. La demanda de vivienda en Torrejón de Ardoz es sólida. • Incremento de costes de construcción: Una subida de precios de materiales o mano de obra podría afectar a la rentabilidad del proyecto. Mitigación: El margen del proyecto es suficientemente amplio para absorber desviaciones sin comprometer la devolución del préstamo a los inversores. • Múltiples titulares registrales: La finca pertenece actualmente a varios propietarios (herederos), lo que añade complejidad a la operación de compra. Mitigación: Todos los propietarios han actuado conjuntamente en el proceso de reparcelación, lo que demuestra su capacidad de acuerdo. El promotor tiene un contrato privado de compraventa con ellos. ESCENARIOS DE RIESGO MATERIALIZADO • Retraso en licencia o financiación bancaria: Se activaría la prórroga de 6 meses prevista en el contrato. El inversor seguiría percibiendo intereses al tipo pactado durante todo el periodo. No hay pérdida de capital, solo mayor plazo de inmovilización. • Fracaso del proyecto inmobiliario: Se ejecutaría la garantía hipotecaria. El suelo sería vendido para cubrir el préstamo. Dado que el valor de tasación duplica con creces el importe adeudado, los inversores recuperarían íntegramente su capital. Es el escenario de máxima seguridad. CONSIDERACIONES FINALES El análisis exhaustivo de toda la documentación disponible permite afirmar que no existen discrepancias significativas entre la información comercial y la realidad jurídica, urbanística y financiera del proyecto. Todos los datos clave han sido verificados y coinciden. La única discrepancia aparente entre el número de viviendas previsto por el promotor y la hipótesis utilizada por el tasador ha quedado resuelta al constatar la aprobación definitiva de la modificación urbanística que permite optimizar el aprovechamiento del subsuelo. El promotor tenía razón en su planteamiento. La operación presenta un perfil de riesgo muy bajo para los estándares del crowdfunding inmobiliario, fundamentalmente por dos razones: el amplio colchón que supone la diferencia entre el préstamo y el valor de tasación del suelo, y la alta aportación de fondos propios del promotor. La transparencia documental es excepcional. Se ha podido acceder y cotejar fuentes primarias como el Registro de la Propiedad, el Boletín Oficial y una tasación oficial de una sociedad homologada, algo poco habitual en este tipo de inversiones. La rentabilidad ofrecida (10% TIN) es adecuada para el perfil de riesgo, que puede calificarse de moderado-bajo gracias a las garantías existentes. CONCLUSIÓN Se trata de una de las operaciones de financiación participativa mejor documentadas y estructuradas del mercado actual. La combinación de una garantía hipotecaria de primer rango con un nivel de apalancamiento muy conservador, un planeamiento urbanístico ya aprobado, un promotor con experiencia y una alta aportación de fondos propios, configura un escenario de seguridad poco común en este tipo de inversiones. El riesgo de pérdida de capital es extremadamente bajo. El principal riesgo es de plazo, no de viabilidad, y está contemplado en la estructura del préstamo mediante la posibilidad de prórroga. Cada inversor debe evaluar su propia situación financiera y su tolerancia al riesgo, pero desde un punto de vista objetivo y documentado, la operación merece una valoración muy positiva. DESCARGO DE RESPONSABILIDADLa información contenida en este análisis es meramente informativa y ha sido elaborada exclusivamente a partir de documentos públicos y de la documentación proporcionada por el promotor y la plataforma de financiación participativa.• Este documento no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal, ni debe interpretarse como una recomendación de inversión.• Invertir en proyectos de financiación participativa (crowdfunding inmobiliario) conlleva riesgos, incluido el de pérdida total o parcial del capital invertido.• Las proyecciones, estimaciones y opiniones expresadas se basan en información disponible en el momento del análisis, pero no garantizan resultados futuros.• Cada inversor es responsable de realizar su propio análisis, evaluar su situación financiera personal, su tolerancia al riesgo y tomar sus propias decisiones de inversión.• Se recomienda no invertir más del 10% del patrimonio neto en este tipo de activos y diversificar el riesgo entre varios proyectos.• Este análisis no sustituye ni complementa la información oficial proporcionada por Civislend o el promotor, que debe ser leída y comprendida antes de cualquier inversión.• El autor no asume responsabilidad alguna por las decisiones de inversión que puedan tomarse basándose en este documento, ni por posibles errores u omisiones en la información utilizada para su elaboración.

Sparrow In Jail 04/03/26 03:09

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Paso mi due dilligence sobre el proyecto Madrid-Humanes, yo no voy a entrar, soy conservador, en todo caso, si alguno está interesado, al final del documento expreso las preguntas que a mi juicio son básicas y se podrían hacer en el chat de mañana a las 12h. RESUMEN EJECUTIVO: INVERSIÓN MADRID-HUMANES (WECITY) Descripción de la Operación Tipo de inversión: Préstamo corporativo a 9 meses (prorrogable a 12) con garantía pignoraticia.Promotor-Prestatario: CORREDERA GARCIA ESTUDIO JURÍDICO, S.L. (gestora de cooperativas vinculada a ORA Inmobiliaria).Importe solicitado: 950.000 €.Destino de los fondos: Gastos operativos y corrientes de la actividad empresarial de la gestora.Garantía: Prenda de crédito sobre los honorarios que la Cooperativa "VIVIR EN VILLA BLANCA S. COOP. MAD." adeuda al promotor por importe de 1.855.210 €.Interés: 12% anual (pago a vencimiento, estructura "bullet").Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L. (externo a Wecity).Proyecto subyacente (Cooperativa): Promoción de 99 viviendas en Humanes de Madrid. Ventas: 83/99 (83,84%). Obra: 51% de avance. Hipoteca promotora sobre el suelo: 18,6 M€.ANÁLISIS FINANCIERO 1. Análisis del Promotor (CORREDERA GARCIA ESTUDIO JURÍDICO, S.L.) Solvencia Patrimonial: Según la Ficha de Datos, el patrimonio neto es positivo (3,17 M€ en 2026). Sin embargo, se observa una reducción significativa del Activo Corriente y del Pasivo Corriente, lo que indica que la empresa ha tenido que destinar recursos a pagar deuda a corto plazo.Liquidez: La necesidad de solicitar 950.000 € para "gastos operativos" (nóminas, proveedores) revela un grave problema de liquidez. La empresa no genera suficiente efectivo para sostener su actividad ordinaria."Skin in the game": El promotor no aporta recursos propios a la operación (confirmado en Parte B de la Ficha). Su riesgo es el trabajo ya realizado (costes hundidos) y su beneficio futuro. En caso de quiebra, los inversores de Wecity perderían antes que los socios de Corredera.2. Análisis de la Garantía (Prenda de Crédito) Cobertura nominal: 1.855.210 € para un préstamo de 950.000 € (195% de cobertura). En teoría, es una garantía sólida.Calidad de la garantía: La prenda recae sobre un derecho de cobro futuro de Corredera frente a la Cooperativa. Esto significa que la garantía solo vale lo que vale la Cooperativa. Si la Cooperativa no paga, la garantía vale cero.Ejecución: El mecanismo está bien diseñado (Agente de Garantías externo, orden de pagos claro), pero la ejecución no es inmediata. Requiere proceso judicial o notarial, lo que puede demorar la recuperación.3. Análisis del Proyecto Inmobiliario Subyacente (Cooperativa) Ventas: 83,84% de las viviendas vendidas. Quedan 16 unidades por comercializar. El riesgo de demanda es bajo, pero no nulo.Obra: 51% de avance. Queda el 49% de la construcción. Es en esta fase donde suelen aparecer sobrecostes y retrasos.Hipoteca promotora: La Nota Simple revela una hipoteca de 18,6 M€ sobre el suelo. Este es el riesgo silenciado en el dossier comercial. El banco tiene preferencia absoluta de cobro. La Cooperativa solo pagará a Corredera (y por tanto a los inversores de Wecity) si, después de vender todas las viviendas y pagar al banco, queda remanente.4. Estructura de Pagos y Costes Destino del préstamo: De los 950.000 €, 878.147 € van a "actividad empresarial" (gastos corrientes), 8.630 € a estructuración y 63.222 € son comisión para Wecity.Prioridad en ejecución: En caso de ejecución de la garantía, el orden de pagos es: Honorarios del Agente de Garantías y gastos legales- Principal del préstamo.- Intereses ordinarios.- Intereses de demora. (Esto es positivo: el capital se recupera antes que el beneficio).FORTALEZAS Estructura legal sólida: Existe una segregación clara de funciones: Wecity (intermediación), LemonWay (pagos) y Global Security Partners (Agente de Garantías). Esto minimiza el riesgo operativo y de fraude interno.Garantía con cobertura amplia: El crédito pignorado (1,85 M€) cubre casi el doble del préstamo (0,95 M€), ofreciendo un colchón ante posibles minoraciones o retrasos.Alto porcentaje de preventas: La Cooperativa tiene vendido el 83,84% de las viviendas, lo que reduce drásticamente el riesgo de demanda final.Derechos de voto e información: Los inversores tienen capacidad de decisión colectiva (mayorías simple y reforzada) sobre modificaciones estructurales del préstamo y ejecución de garantías.Amortización anticipada obligatoria: Cualquier pago de la Cooperativa a Corredera se destinará automáticamente a cancelar el préstamo de Wecity (Cláusula 11.2 del Contrato de Préstamo).DEBILIDADES Y RIESGOS (FUNDAMENTADOS EN DOCUMENTOS) Riesgo de Liquidez del Promotor (ALTO):· Evidencia: La empresa necesita 950.000 € para "gastos operativos". Esto no es una inversión para crecer, es una inyección para sobrevivir. Si no consigue esta financiación, podría tener problemas de solvencia a corto plazo. · Consecuencia: Si Corredera quiebra antes de que la Cooperativa pague, los inversores de Wecity tendrán que ejecutar la prenda contra una Cooperativa que aún no ha terminado la obra. Es un escenario complejo y largo. Dependencia Total del Éxito de la Cooperativa (ESTRUCTURAL):· Evidencia: La garantía es un derecho de cobro futuro. Si la Cooperativa no termina la obra, no vende las 16 viviendas restantes o sufre sobrecostes, no podrá pagar a Corredera. · Consecuencia: El inversor de Wecity no tiene acción directa contra el activo inmobiliario (el suelo o las viviendas). Solo tiene acción contra la Cooperativa a través del Agente de Garantías. Si la Cooperativa quiebra, el crédito de Corredera vale cero. Hipoteca Preferente de 18,6 M€ sobre el Suelo (MUY ALTO): · Evidencia: Nota Simple del Registro de la Propiedad. · Consecuencia: La Cooperativa tiene una deuda prioritaria con el banco. El dinero de la venta de las viviendas irá primero a pagar esa hipoteca. Solo el remanente (si existe) se destinará a pagar a proveedores como Corredera. El colchón de 1,85 M€ de garantía se sitúa por detrás de 18,6 M€ de deuda bancaria. Discrepancia Catastral vs. Registral (BAJO, pero a tener en cuenta):· Evidencia: Catastro: 4.667 m². Registro: 4.681,24 m². · Consecuencia: Puede generar pequeños retrasos en la escrituración de las viviendas, lo que retrasaría el cobro de honorarios de Corredera y, por tanto, la devolución del préstamo. En una operación a 9-12 meses, cualquier retraso es crítico. Falta de "Skin in the game" financiero del Promotor (ALTO):· Evidencia: Ficha de Datos, Parte B (d): "La Sociedad Promotora no aporta recursos propios." · Consecuencia: El promotor no arriesga capital. Su riesgo es su trabajo. Si el proyecto se tuerce, los inversores de Wecity pierden dinero líquido; Corredera solo pierde tiempo y trabajo (que ya ha sido parcialmente remunerado vía gastos operativos). Riesgo de Retraso en la Ejecución de la Garantía (MEDIO): Evidencia: Cláusula de ejecución del Contrato de Mandato Indirecto. · Consecuencia: Aunque el Agente de Garantías puede ejecutar, el proceso requiere votación de inversores, contratación de abogados y, probablemente, vía judicial. La recuperación no es automática. DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIAS Superficie del Suelo: Catastro vs. Registro.· Discrepancia: 14 m² de diferencia. · Consecuencia: Retrasos administrativos menores en la escrituración de las viviendas. No es un riesgo de pérdida, pero sí de retraso en el cobro de los honorarios. Imagen de la Garantía vs. Realidad de la Carga.· Discrepancia: El dossier presenta la prenda de 1,85 M€ como una garantía casi blindada. La Nota Simple revela que el activo subyacente (la Cooperativa) soporta una hipoteca de 18,6 M€. · Consecuencia: El inversor puede tener una falsa sensación de seguridad. La garantía es de segundo grado y está sujeta a que la Cooperativa cumpla con sus obligaciones bancarias. "Solvencia del Promotor" en la Ficha vs. Realidad de Liquidez.Discrepancia: La Ficha muestra un patrimonio neto alto. El Dossier revela que necesitan 878.000 € para gastos operativos. · Consecuencia: Conflicto de imagen. La empresa es "solvente sobre el papel", pero "ilíquida en la práctica". Esto sugiere una gestión de tesorería deficiente o una acumulación de deuda comercial. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA ¿Es una mala inversión? No necesariamente. ¿Es una inversión de alto riesgo? Sí, inequívocamente. La operación está bien estructurada desde el punto de vista contractual: hay segregación de funciones, un agente de garantías independiente, derechos de voto para los inversores y un mecanismo claro de amortización anticipada. Si la Cooperativa paga, los inversores cobrarán y obtendrán un 12% TAE en 9-12 meses. Sin embargo, el riesgo reside en la cadena de cobro: Inversores Wecity → Corredera (liquidez) → Cooperativa (pago de honorarios) El eslabón débil es la Cooperativa, que a su vez depende de: Terminar la obra (49% pendiente).Vender las 16 viviendas restantes.Pagar su hipoteca de 18,6 M€ al banco.Pagar a Corredera (y a otros proveedores).Cualquier retraso o desviación en los puntos 1, 2 o 3 implica que Corredera no puede pagar a Wecity. En ese momento, los inversores deberán ejecutar la garantía, un proceso que puede durar meses o años. Opinión Fundamentada Para un inversor con perfil de riesgo medio o conservador, esta inversión es desaconsejable. El 12% de interés no compensa suficientemente la complejidad de la cadena de cobro y la existencia de una deuda bancaria senior de 18,6 M€ sobre el activo principal. Para un inversor de alto riesgo (experimentado), la decisión debe basarse en la confianza en la capacidad de la Cooperativa para terminar la obra en los próximos 9-12 meses. Si se confía en que la constructora cumplirá los plazos y que el mercado de Humanes absorberá las últimas 16 viviendas, el interés del 12% es atractivo. Rentabilidad-riesgo: En una escala del 1 al 10, el riesgo de esta operación es 8,5. La rentabilidad (12% TAE) es la propia de un riesgo de esa magnitud. Conclusión La inversión en "Madrid-Humanes" es, en esencia, una apuesta indirecta sobre la finalización de una promoción inmobiliaria. El inversor no compra ladrillo, sino el derecho de cobro de una gestora. La estructura legal protege el cobro si hay dinero, pero no protege contra la posibilidad de que el dinero no exista por un fracaso del proyecto inmobiliario. El mayor factor de riesgo, no suficientemente destacado en el dossier comercial, es la hipoteca promotora de 18,6 M€, que se sitúa muy por delante en la prelación de cobros. Preguntas que a mi juicio deberían hacer aquellas personas que después del análisis quieran invertir Tras analizar en profundidad toda la documentación (Ficha, Dossier, Nota Simple, Catastro, Contrato de Préstamo, Mandato con Wecity y Mandato con Agente de Garantías), tenemos aproximadamente el 90% de la información. Sin embargo, existen tres preguntas críticas cuyas respuestas podrían modificar sustancialmente el análisis, ya sea para confirmar que el riesgo es asumible o para revelar que es aún mayor de lo estimado. Aquí están las preguntas cuya respuesta podría cambiar la conclusión: 1. ¿Cuál es el estado exacto del contrato entre Corredera y la Cooperativa? Lo que sabemos: Existe un contrato de prestación de servicios por el que la Cooperativa debe a Corredera 1.855.210 € en concepto de honorarios de gestión.Ese crédito ha sido objeto de una novación y una cesión (según el Expositivo I del Contrato de Préstamo).Lo que NO sabemos y es crucial: ¿Cuál es el rango de ese crédito en el concurso de la Cooperativa? Es decir, si la Cooperativa quiebra, ¿los honorarios de Corredera son considerados deuda subordinada, ordinaria o, por el contrario, tienen algún privilegio?¿Existen otros acreedores con derecho preferente (además del banco de la hipoteca de 18,6 M€) sobre el flujo de caja de la Cooperativa? Por ejemplo, ¿la constructora que está edificando las viviendas tiene algún tipo de garantía o derecho de cobro preferente?Por qué cambiaría el análisis: Si el crédito de Corredera resulta ser subordinado o ordinario sin garantía, en caso de concurso de la Cooperativa, los inversores de Wecity (a través de la prenda) se situarían por detrás de Hacienda, Seguridad Social, trabajadores y, probablemente, del banco de la hipoteca. El colchón de 1,85 M€ sería mucho más pequeño de lo que parece. 2. ¿Quién es el titular de la hipoteca de 18,6 M€ y cuáles son sus condiciones? Lo que sabemos: La Nota Simple revela una hipoteca de 18.691.617,60 € sobre la finca, con vencimiento en 2053.Está inscrita con fecha 21 de enero de 2025.Lo que NO sabemos y es crucial: ¿Qué banco o entidad financiera concedió esa hipoteca? (En la nota simple que nos facilitaste se omitió el nombre).¿Cuál es el estado de ese préstamo? ¿Se está pagando puntualmente? ¿Está al corriente de pagos? ¿Tiene algún tipo de carencia?¿Existe algún pacto de subordinación o acuerdo con el banco que permita que los honorarios de Corredera se paguen antes de amortizar completamente la hipoteca? (Esto sería muy raro, pero no imposible).Por qué cambiaría el análisis: Si el banco es una entidad sólida y el préstamo se está comportando bien, el riesgo es el ya estimado.Si el banco es una entidad agresiva o el préstamo presenta impagos, la ejecución de la hipoteca podría desencadenarse antes de que la Cooperativa pague a Corredera, dejando la garantía de Wecity totalmente vacía.3. ¿Cuál es la situación fiscal y de Seguridad Social de Corredera? Lo que sabemos: En la Cláusula 16.8 del Contrato de Préstamo, el promotor declara estar al corriente de sus obligaciones fiscales y con la Seguridad Social.Es una declaración formal, pero no hay un certificado actualizado que lo acredite.Lo que NO sabemos y es crucial: ¿Tiene Corredera deudas con Hacienda o la Seguridad Social? En caso de concurso, estos créditos son privilegiados y se cobrarían antes que el préstamo de Wecity, incluso por delante de la garantía pignoraticia en algunos aspectos.Por qué cambiaría el análisis: Si Corredera arrastra deudas fiscales significativas, parte del préstamo de 950.000 € podría estar destinándose a tapar agujeros fiscales en lugar de a "actividad empresarial". Además, en un escenario de impago, Hacienda tendría prioridad para cobrar. 4. ¿Quién es el "Deudor del Crédito" realmente? (Doble pregunta) Lo que sabemos: El Deudor es "VIVIR EN VILLA BLANCA SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA", con domicilio en la calle Getafe, 14 (misma dirección que Corredera).Lo que NO sabemos y es crucial: ¿Existe vinculación real entre la Cooperativa y Corredera? Comparten domicilio social (calle Getafe, 14). Esto no es ilegal, pero puede indicar una relación más estrecha de lo que parece. Si la Cooperativa y la Gestora son, en la práctica, el mismo grupo económico, el riesgo de "contagio" es altísimo.¿Los miembros de la Cooperativa son personas independientes o son también socios de Corredera? Si hay confusión de esferas, en caso de quiebra de una, la otra arrastraría a la otra.Por qué cambiaría el análisis: Si confirmamos que Cooperativa y Gestora son el mismo grupo económico, la garantía pignoraticia pierde gran parte de su sentido. Sería como si una empresa se prestara dinero a sí misma y lo garantizara con una deuda que ella misma tiene consigo misma. El riesgo de insolvencia sería gemelo. Conclusión sobre la información faltante Tenemos toda la información "comercial" y "contractual", pero nos falta información "registral y financiera de detalle" sobre los sujetos implicados. Las preguntas 2 y 4 son las más importantes. Si la hipoteca de 18,6 M€ está en situación normal y la Cooperativa es realmente independiente de Corredera, el riesgo se mantiene en los niveles que hemos estimado (altos, pero gestionables). Si, por el contrario, la hipoteca está en problemas o la Cooperativa es una "empresa pantalla" de Corredera, el riesgo se dispara a niveles de pérdida total probable. Recomendación: Antes de invertir, sería prudente solicitar a Wecity o al promotor: Una nota simple actualizada de la Cooperativa (para ver si tiene más cargas además de la hipoteca).Una certificación negativa del Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) de Corredera y de la Cooperativa.Confirmación expresa de que no existe vinculación societaria entre Corredera y la Cooperativa más allá del contrato de servicios.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEl presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación facilitada por el usuario y fuentes públicas disponibles hasta la fecha. Este documento es meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión. El autor no recomienda ni sugiere la compra o venta de esta inversión. Cualquier decisión de inversión debe ser adoptada por el lector bajo su propia responsabilidad, tras consultar con sus propios asesores profesionales. El autor no asume responsabilidad alguna por las decisiones tomadas basándose en este análisis ni por la exactitud de la información proporcionada por terceros.

Sparrow In Jail 03/03/26 02:13

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Dada la hora voy a hacer un resumen teniendo en cuenta las respuestas dadas:ANÁLISIS DETALLADO DE LAS RESPUESTAS 1. Sobre la licencia de obras | Pregunta | Respuesta | Análisis Estado actual y si se ha solicitado prórroga "La licencia sigue vigente. En caso de querer iniciar las obras, se solicitará prórroga" | Respuesta evasiva. Confirma que aún no se ha solicitado. El proyecto se financia ahora, pero la licencia sigue en pausa.Conclusión: No hay novedades. La licencia sigue en el mismo estado que cuando empezamos el análisis. 2. Sobre la sentencia del TSJ de Baleares y la prórroga Pregunta | Respuesta | Análisis | ¿Se ha solicitado la prórroga? ¿Qué causas de fuerza mayor se alegarán? ¿Hay pronunciamiento municipal? "Al existir el informe jurídico posterior a la sentencia, se considera que sí sigue vigente la licencia. En el momento en que se deseen iniciar las obras, se solicitará la prórroga" Respuesta insuficiente. No responden a las preguntas concretas: | | | ❌ No indican si la prórroga está solicitada | | | ❌ No mencionan qué causas de fuerza mayor alegarán | | | ❌ No informan de ningún pronunciamiento municipal | | | ❌ Ignoran la jurisprudencia citada.Conclusión: Esta es la respuesta más débil de todas. Eluden el fondo del problema jurídico. 3. Sobre el embargo | Pregunta | Respuesta | Análisis ¿Se cancelará el embargo con los fondos del préstamo? "Corresponde a un pago de IBI pendiente, habiéndose pagado en la actualidad, como hemos podido comprobar" | Excelente noticia. Confirman que el embargo ya está pagado. Esto elimina el principal problema registral.Conclusión: El embargo está solventado. Esto cambia significativamente el perfil de riesgo. 4. Sobre la fuente de repago | Pregunta | Respuesta | Análisis | Información sobre los proyectos (+8,4 M€): estado, avance, preventas "Esos ingresos corresponden a los proyectos que tiene la sociedad en curso como Project manager y estudio de arquitectura" Respuesta genérica. No dan detalles concretos: | | | ❌ No indican qué proyectos son | | | ❌ No informan del grado de avance | | | ❌ No mencionan preventas o compradoresConclusión: Sigue siendo una caja negra. Confiamos en la palabra del promotor, sin respaldo documental. 5. Sobre la relación entre sociedades Pregunta | Respuesta | AnálisisRelación entre Arch Tech y Canyamel Inmuebles "Arch Tech Mallorca es la sociedad matriz. Canyamel Inmuebles 55 S.L. actuará como hipotecante no deudor"Respuesta clara y satisfactoria. Explica la estructura y cómo se articulará la garantía.Conclusión: La estructura jurídica es correcta. La garantía recae sobre la propietaria del suelo, que no es la deudora principal. 6. Sobre el capital social y las reservas | Pregunta | Respuesta | AnálisisCapital social de 1 € y limitaciones de las reservas"El capital social son 3.000€. No existen limitaciones legales o estatutarias. Opciones de repago: ingresos de otros proyectos, venta de la parcela, venta de otros activos" Respuesta satisfactoria. Aclaran el error (3.000 €, no 1 €) y confirman que las reservas son disponibles.Conclusión: El promotor tiene múltiples vías de repago, lo que reduce el riesgo. 7. Sobre actualización técnica del proyecto Pregunta | Respuesta | Análisis ¿Requiere actualización técnica el proyecto de 2016? "El proyecto de ejecución está aprobado y continúa vigente, no necesitando ajustarse a posibles cambios normativos" Respuesta discutible. Jurídicamente, si la licencia se prorroga, se mantiene la normativa original. Técnicamente, es posible que algunos materiales o sistemas estén desfasados, pero no es un requisito legal.Conclusión: Aceptable. El riesgo normativo es bajo si la prórroga se concede. 8. Sobre el split de fondos | Pregunta | Respuesta | Análisis | Split de fondos "No hay split de fondos ya que no hay que aportar capital al proyecto por parte del promotor" | Información relevante. Confirma que todo el dinero del préstamo va a la caja del promotor, no a la construcción.Conclusión: Coherente con la naturaleza del préstamo (liberar fondos propios). RESUMEN DE VALORACIÓN DE RESPUESTAS | Aspecto | Respuesta | ValoraciónEmbargo | Pagado actualmente | ✅ MUY POSITIVOEstructura societaria | Clara y correcta | ✅ POSITIVOCapital social y reservas | 3.000 €, sin limitaciones | ✅ POSITIVOMúltiples vías de repago | Confirmado | ✅ POSITIVOLicencia (estado actual) | Sigue igual, no se ha solicitado prórroga | ⚠️ NEUTRAL (no empeora)Licencia (prórroga y fuerza mayor) | No responden al fondo jurídico | ❌ NEGATIVODetalle de los proyectos de repago | No dan información concreta | ❌ NEGATIVOCONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTAS Lo que HA MEJORADO ✅ El embargo está pagado. Eso elimina el principal problema registral.✅ La estructura societaria es clara y la garantía está bien planteada.✅ El promotor tiene varias vías de repago, no solo una.Lo que SIGUE SIN RESOLVERSE ❌ La licencia sigue siendo una incógnita. No han solicitado la prórroga y no han explicado qué causas de fuerza mayor alegarán. La sentencia del TSJ de 2012 sigue siendo una amenaza no resuelta.❌ Los proyectos de repago son una caja negra. No sabemos qué proyectos son, ni su estado, ni si tienen compradores.Veredicto actualizado | Escenario | Decisión | Antes de las respuestas | NO INVERTIRDespués de las respuestas | MEJORA, PERO SIGO SIN INVERTIRMotivo: El riesgo principal (la licencia) sigue sin aclararse. Han pasado años y aún no han solicitado la prórroga. Eso significa que el proyecto podría empezar dentro de 18 meses... o no empezar nunca. Y si no empieza, el préstamo sigue vivo, pero el activo no genera valor. DESCARGO DE RESPONSABILIDADLa información aquí publicada es mi opinión personal como inversor particular tras analizar la documentación pública del proyecto. No es un consejo de inversión ni una recomendación de compra o venta. Cada persona debe realizar su propio análisis y tomar sus propias decisiones.Yo en las circunstancias actuales no voy a entrar, deberían aclarar bastantes puntos, pero como sabéis estoy vetado, si alguien quiere las preguntas para el chat se las puedo pasar por privado, pero advierto que si no les gustan (lo más seguro os pueden primero amenazar y luego bloquear).

Sparrow In Jail 03/03/26 01:59

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Debo de estar muy espeso, si lo que quieres decir es que la salida de este préstamo es cuando les devuelvan el dinero de otros proyectos, es aún peor, no han querido decir nada de esos "otros proyectos".Por otro lado, en primer lugar no sé entonces a qué viene que nos den toda la información de un proyecto si no lo piensan ejecutar.En segundo lugar la licencia sí importaría, para la garantía la tasación supone que que se va a obtener la licencia, si esto no es así, a mi juicio, la tasación que han hecho ya no tiene el mismo valor y por tanto la garantía queda comprometida.En fin, cada vez entiendo menos estos proyectos.

Sparrow In Jail 02/03/26 01:43

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto de ARCH TECH CANYAMEL por si es de vuestro interés. RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO ARCH TECH CANYAMEL (CIVISLEND) 1. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA OPERACIÓN Concepto | Detalle | Plataforma | Civislend (PSFP)Promotor | Arch Tech Mallorca S.L. / Canyamel Inmuebles 55 S.L.Tipo de operación | Préstamo con garantía hipotecaria de primer rangoImporte solicitado | 1.725.000 €Tipo de interés (TIN) | 11,50%Plazo | 18 meses (+6 de prórroga opcional)Pago de intereses | Bullet (al vencimiento)Garantía | Hipoteca de primer rango sobre finca 15.730 de CapdeperaValor de tasación | 3.479.824 € (según tasación ECO de 29/01/2026)LTV | 49,5%Finalidad del préstamo | Liberar fondos propios del promotor para otros proyectos en curso.2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROMOTOR Balance provisional a 31/12/2025 Concepto | Importe Activo No Corriente | 8.744.696 €Activo Corriente | 412.551 €TOTAL ACTIVO | 9.157.244 €Patrimonio Neto | 4.692.119 €Reservas | 3.326.146 €Pasivo No Corriente | 4.062.771 €Pasivo Corriente | 402.353 €TOTAL PASIVO + PN | 9.157.244 €Cuenta de resultados 2025 Concepto | Importe Ingresos de explotación | 2.206.680 €Resultado de explotación | 1.572.851 €Resultado financiero | -209.877 €Resultado neto | 1.362.973 €Track record del promotor (2021-2025) Período | Proyectos realizados | Tipología 2021-2025 | 8 proyectos | Unifamiliares lujo, plurifamiliares, hotelSuperficie total construida | ~11.600 m² | -Proyecto en misma zona | Cap Vermell 55 (2023) | Misma calle (C/ Ermita 69)Historial con Civislend | 1 préstamo (2024-2026) | 1.250.000 € devuelto en febrero 2026Conclusión financiera: El promotor es solvente (patrimonio neto >4,6 M€), rentable (beneficio >1,36 M€ en 2025) y con experiencia acreditada (8 proyectos en 4 años). El capital social de 1 € es una anomalía formal, pero las reservas acumuladas demuestran solidez. 3. FORTALEZAS DEL PROYECTO Fortaleza | Explicación Garantía hipotecaria sólida | Hipoteca de primer rango sobre suelo tasado en 3,48 M€. LTV 49,5% → colchón de seguridad muy alto.Promotor solvente y experimentado | Balance sólido, beneficios recurrentes, 8 proyectos ejecutados.Historial positivo en Civislend | Primer préstamo de 1,25 M€ devuelto en febrero 2026.Ubicación privilegiada | Canyamel (Mallorca), zona de alta demanda para segunda residencia de lujo.Proyecto técnico de calidad | Proyecto básico (2013) y de ejecución (2016) visados, con calidades altas y estudio geotécnico.Independencia de la venta del activo | El préstamo no se devuelve con la venta de la villa, sino con ingresos de otros proyectos del promotor (+8 M€ previstos).4. ANÁLISIS DETALLADO DE LA LICENCIA DE OBRAS Y EL INFORME JURÍDICO 4.1. EL INFORME JURÍDICO DEL PROMOTOR (ENERO 2026) El promotor aporta un informe elaborado por una abogada colegiada que concluye: La licencia se rige por la Ley 10/1990 de disciplina urbanística de Baleares."Mientras no se produzca una declaración administrativa expresa de caducidad, previa tramitación del correspondiente expediente administrativo con audiencia previa que valore las circunstancias concurrentes, la licencia sigue en vigor."Para continuar las obras, será necesario solicitar una prórroga justificando las causas del retraso, demostrando que no se debe a un "mero interés especulativo".4.2. LA SENTENCIA DEL TSJ DE BALEARES (5 DE JUNIO DE 2012) Esta sentencia es el punto clave que el informe jurídico del promotor no desarrolla adecuadamente. Establece dos situaciones claramente diferenciadas: Situación | Derecho del promotor Prórroga solicitada ANTES del vencimiento del plazo | Derecho automático a obtenerla (el Ayuntamiento debe concederla sin más trámite).Prórroga solicitada DESPUÉS del vencimiento del plazo | NO hay derecho automático. Solo puede obtenerla si justifica que el retraso se debe a "causa de fuerza mayor u otra circunstancia imprevista e inevitable"4.3. APLICACIÓN AL PROYECTO Hito | Fecha Concesión licencia | 5 febrero 2014Inicio obras (excavación) | 20 junio 2015Fin plazo ejecución (24 meses) | ~2017Fin plazo primera prórroga automática (12 meses) | ~2018Solicitud de prórroga | 2026 (8 años después del fin de los plazos)4.4. EL PROBLEMA SUBYACENTE QUE EL INFORME JURÍDICO NO ABORDA El informe del promotor se limita a decir que "la licencia sigue en vigor mientras no se declare la caducidad", lo cual es cierto, pero omite la parte más importante: que al solicitarse la prórroga después del vencimiento de todos los plazos, el promotor ha perdido el derecho automático a obtenerla. La carga de la prueba ahora recae sobre el promotor. Debe demostrar al Ayuntamiento que la paralización de 9 años se debió a causas de fuerza mayor. Algunas preguntas que el informe no responde: ¿Cuál fue la causa de fuerza mayor que justifica 9 años de inactividad?¿Se presentó alguna solicitud de prórroga entre 2015 y 2025?¿Existe algún documento del Ayuntamiento que reconozca esa fuerza mayor?4.5. CONSECUENCIAS PRÁCTICAS Escenario | Probabilidad | Impacto El Ayuntamiento acepta la justificación y concede la prórroga | 60% | Bajo (se puede construir)El Ayuntamiento exige más documentación o retrasa la decisión | 30% | Medio (retraso en el inicio de obras)El Ayuntamiento deniega la prórroga | 10% | ALTO (la licencia caduca → nueva licencia con normativa actual → sobrecostes y retrasos graves)Conclusión El riesgo de denegación existe y no está adecuadamente comunicado a los inversores. 5. EL EMBARGO: LA OTRA GRAN INCÓGNITA Situación registral Anotación de embargo: Letras C y D sobre finca 15.730.Importe: ~16.000 € (12.268,78 € de principal + intereses y costas).Fecha: 2018 (prorrogado en 2022).Beneficiario: Ayuntamiento de Capdepera.Discrepancias documentales Documento | ¿Menciona el embargo? Nota simple (12/01/2026) | ✅ SÍTasación ECO (29/01/2026) | ❌ NO (adjunta nota, pero no comenta)Resumen Civislend | ❌ NOFicha de Datos Fundamentales | ❌ NOInforme de Riesgos Civislend | ❌ NOImportancia: Para constituir la hipoteca de primer rango que se ofrece, el embargo debe cancelarse antes o en el mismo acto. La plataforma no informa de ello. 6. TABLA RESUMEN DE DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Aspecto | Documento A | Documento B | Diferencia | Gravedad Embargo: Nota simple: SÍ existe | Ficha Civislend: NO menciona | Ocultación | ALTALicencia: Resumen: "Concedida" | Realidad: Necesita prórroga no automática | Información incompleta | ALTAPrórroga | Inf. jurídico: "Vigente" | STSJ 2012: No automática | Omisión de jurisprudencia | ALTASuperficie | Registro: 1.200 m² | Catastro: 1.190 m² | Discrepancia | BAJAPresupuesto | 2012: 296k | 2026: 1.558k | Desfase x5 | MEDIACapital social | Ficha: 1 € | Realidad: 4,6 M€ patrimonio | Anomalía formal | BAJA7. OPINIÓN FUNDAMENTADA 7.1. LO QUE ESTÁ BIEN (y es importante) El suelo vale lo que dicen. La tasación ECO es sólida, reciente y de una sociedad homologada.El promotor tiene recursos. 4,6 M€ de patrimonio y 1,36 M€ de beneficios en 2025 no son cifras de un improvisado.El promotor sabe construir. 8 proyectos en 4 años, incluido uno en la misma calle.Civislend ya ha trabajado con ellos. El primer préstamo se devolvió.7.2. LO QUE ESTÁ MAL (y es decisivo) El EMBARGO no se menciona en ningún documento de la plataforma salvo en la Nota Simple es información relevante. La LICENCIA tiene un problema objetivo. La sentencia del TSJ de 2012 es clara: al solicitarse la prórroga 8 años después del vencimiento, el promotor ha perdido el derecho automático. Necesita justificar "fuerza mayor". No hay constancia de que lo haya hecho.El informe jurídico del promotor es incompleto. No menciona la doctrina del TSJ sobre la pérdida del derecho automático a la prórroga cuando se solicita fuera de plazo.El PROYECTO lleva 14 años dormido. Eso indica falta de capacidad ejecutora o priorización de otros proyectos. Ahora lo reactivan porque necesitan liquidez.8. CONCLUSIÓN FINAL ¿Es una buena inversión? Sí, si se resuelven los dos problemas pendientes. ¿Es una inversión segura hoy? NO. Porque: El embargo es una incógnita. No sabemos si se cancela en la escritura. La plataforma no lo aclara.La licencia es una incógnita. No sabemos si el Ayuntamiento concederá la prórroga, y el promotor no ha acreditado la "fuerza mayor" que exige la sentencia del TSJ.La transparencia es nula. No mencionan el embargo y omiten la jurisprudencia aplicableCondiciones para invertir (solo si se cumplen AMBAS): ✅ Condición 1: Confirmación por escrito de Civislend de que el embargo se cancela en la misma escritura de constitución de la hipoteca, con cargo a los fondos del préstamo. ✅ Condición 2: Confirmación documental de que la solicitud de prórroga de la licencia está presentada y cuenta con informe favorable municipal, o al menos con un principio de acuerdo que garantice su concesión. Sin esas confirmaciones: NO INVERTIR. El 11,50% TIN no compensa la incertidumbre jurídica y la falta de transparencia. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada aportada por el inversor durante el proceso de estudio, incluyendo resúmenes de plataforma, notas simples del Registro de la Propiedad, tasaciones, informes jurídicos, proyectos técnicos y fichas de datos fundamentales. Este documento no constituye asesoramiento financiero ni legal, ni una recomendación personalizada de inversión. Cada inversor es responsable de realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de inversión de acuerdo con su perfil de riesgo, situación financiera y objetivos personales. Las opiniones expresadas son valoraciones técnicas basadas en la información disponible a la fecha del análisis y pueden no reflejar la totalidad de los riesgos asociados a la operación. Invertir en crowdlending conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido.