Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 19/01/26 09:42

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Muchas gracias, ¿cómo se sabe cuando abren el chat de preguntas?, yo las mías las tengo preparadas.

Sparrow In Jail 18/01/26 20:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Ignoro cuál fue el problema inicial, pero desde luego ni los compradores lo tienen nada bien para conseguir las viviendas al precio que contrataron ni los inversores van a conseguir la plusvalía correspondiente a la subida del suelo.Aunque el suelo haya subido los costes de construcción también se han disparado yo, si consiguiera que me dieran lo que puse más la subida de la inflación de los años desde que invertí,. me daría con un canto en los dientes.Otra opción es esperar y, según comentas, es hasta dudoso que cobren los herederos de tus herederos. También puede ocurrir que, dados los tiempos en los que estamos, aparezca una ley que limite los precios de las viviendas y/o que declaren que es una zona tensionada y la administración pueda aplicar el derecho de tanteo y/o retracto y se quede los pisos al precio de venta inicial, en caso de que a esos precios se pueda construir.Yo me aplicaría algunos refranes, "mejor pájaro en mano que ciento volando" y "coge el dinero y corre", "la avaricia rompe el saco"....Ahora bien, sólo es lo que intentaría yo, pero también te podría salir bien.

Sparrow In Jail 18/01/26 11:48

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Perdón por el "abrá" es "habrá".

Sparrow In Jail 18/01/26 10:58

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Wecity acaba de responder a las preguntas y más que mejorar la opinión la ha empeorado, respecto al tema de la retención fiscal en Portugal ni la gestionan ni indican como la deberíamos gestionar aunque se le ha preguntado explicitamente, abrá una retención del 10% de los intereses que será irrecuperable -o de complejísima recuperación- (Portugal aplica una retención del 25% y por el convenio de doble imposición debería de ser del 15%)Por otro lado se le pidió la FDI actualizada para la fase II, y lo que no es erróneo por copia y pega de la fase I es contradictorio con lo que dicen los otros documentos para peor, en definitiva, os paso la due dilligence tras las respuestas y la nueva FDI: INFORME FINAL DE ANÁLISIS: OPORTO RIO DUERO II (FASE II) Fecha del Análisis: Enero 2026 Fuentes: Ficha de Datos Fundamentales Fase II, Respuestas de Wecity en chat, Informe de Tasación (STRUCTURE VALUE, ene-2026), Informe de Rating (Moore Ibérica, jun-2025), Contratos, Certificados Portugueses. RESUMEN EJECUTIVO Se analiza la Fase II del préstamo para el proyecto "OPORTO RIO DUERO II". La inversión ofrece un interés del 11.5% anual y esta garantizada por una hipoteca de primer grado. Tras una due diligence exhaustiva que incluye el análisis de la Ficha de Datos Fundamentales (FDF) publicada, se han identificado FORTALEZAS ESTRUCTURALES en el proyecto (garantía sólida, avance de obra) pero GRAVES DEFICIENCIAS EN LA INFORMACION PROPORCIONADA POR WECITY. La FDF contiene DATOS OBSOLETOS Y ERRONEOS que subestiman el riesgo, y existe una CONTRADICCION CRITICA en el plazo de vencimiento. Estas fallas en la documentación regulatoria hacen que la oportunidad, en su presentación actual, NO SEA INVERSIBLE. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE GARANTÍA (DATOS REALES) Interés Anual Ofrecido: 11.50%Valor del Activo (Tasación actual, enero 2026): 2.828.694 €Valor Final del Activo (HET): 6.396.200 €Préstamo Total (Fase I + II): 2.000.000 €LTV REAL (sobre valor actual): 70.7% (2M€ / 2.828M€)LTV REAL FINAL (HET): 31.27% (2M€ / 6.396M€). Este es un dato muy positivo.Coste de Construcción Estimado: 2.801.700 €Aportación Promotor (según ultima info): 1.440.859 €Grado de avance de obra: 17%Preventas: 58% (7 de 12 viviendas)FORTALEZAS (DEL PROYECTO SUBYACENTE) GARANTÍA REAL SOLIDA: Hipoteca de primer grado "pari passu" para todos los inversores (Fase I y II). Existe un Agente de Garantías profesional en Portugal (REPOR).COLCHÓN DE VALOR FINAL ALTO: Un LTV del 31% sobre el valor del edificio terminado proporciona un margen de seguridad amplio.PROYECTO EN MARCHA: Obra iniciada, licencia de obra con prorroga concedida hasta enero 2027, y nivel de preventas significativo.ESTRUCTURA PROFESIONAL: Proyecto a través de una Sociedad Vehículo (SPV), aislando el riesgo.DEBILIDADES Y RIESGOS GRAVES (DE LA OFERTA Y GESTIÓN DE WECITY) FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES (FDF) DEFICIENTE Y ENGAÑOSA: Este documento, que es legalmente vinculante, contiene errores inaceptables: DATOS DE TASACIÓN OBSOLETOS: Muestra un valor de garantía de 1.528.771 € (Tasación 2024), un 46% MENOS que el valor real actual (2.828.694 €). Esto SUBSESTIMA EL RIESGO REAL (LTV del 65% en la FDF frente al 71% real).CONTRADICCIÓN EN EL PLAZO: La FDF establece un vencimiento el 8 de julio de 2026 (prorrogable a enero 2027). Sin embargo, Wecity confirmo por escrito que el vencimiento para todos es el 8 DE JULIO DE 2027. Esta discrepancia es CRITICA y genera incertidumbre total.ERRORES EN DATOS BÁSICOS: El NIF del promotor y el email de contacto en la FDF son incorrectos.2. RATING CREDITICIO OBSOLETO Y ENGAÑOSO: El rating "AA" mostrado se basa en un escenario antiguo (LTV 48%) y no refleja el riesgo actual (LTV 71%). Wecity admitió que es una "referencia histórica", pero no lo ha actualizado ni retirado.3. GESTIÓN FISCAL COMPLEJA Y DELEGADA: La retención en Portugal para residentes en España es del 15% (Convenio), pero puede ser del 25% si el inversor no gestiona personalmente los tramites (Certificado de Residencia, Formulario 21-RF). Wecity NO gestiona este proceso, trasladando riesgo y carga al inversor.4. RIESGO DE LIQUIDEZ CONFIRMADO: Wecity confirmo que el plazo real de inversión es hasta el 8 de julio de 2027 (~18 meses). La mención a "11 meses" en la oferta es, en la práctica, engañosa.5. RIESGOS OPERATIVOS DEL PROYECTO: La obra ya ha sufrido desviaciones de coste (cubiertas por el promotor) y va con cierto retraso. No hay partida presupuestada para contingencias futuras.6. POSIBILIDAD DE UNA FASE III: El plan original contempla una tercera fase de financiación (1M€), lo que aumentaría el apalancamiento final del proyecto.CONSIDERACIONES FINALES Y VEREDICTO SOBRE LA INFORMACIÓNLa estructura del proyecto inmobiliario es sólida y la garantía hipotecaria es robusta. Sin embargo, la OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN, TAL COMO SE PRESENTA, ADOLECE DE FALLOS GRAVES. La Ficha de Datos Fundamentales (FDF) es el documento regulatorio clave. La publicada para la Fase II NO ES FIABLE: usa datos obsoletos, contiene errores factuales y contradice información oficial previa sobre el plazo. Un inversor NO PUEDE basar su decisión en un documento con tales deficiencias. La gestión de Wecity en esta oferta ha sido DEFICIENTE: comercializa con un rating no actualizado, proporciona una FDF errónea, y no facilita la gestión fiscal. Esto erosiona la confianza en la plataforma. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN TRAS EL ANÁLISIS COMPLETO, SE DESACONSEJA ENFÁTICAMENTE LA INVERSIÓN EN "OPORTO RIO DUERO II (FASE II)" EN SU ESTADO ACTUAL. Los problemas no son solo del proyecto, sino de la SERIEDAD Y TRANSPARENCIA EN LA PRESENTACIÓN de la oportunidad por parte de Wecity. Invertir con una Ficha de Datos Fundamentales incorrecta es asumir un riesgo legal y de información adicional e inaceptable. RECOMENDACIÓN FINAL: PARA CUALQUIER INVERSOR: No participar hasta que Wecity publique una FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES CORREGIDA Y ACTUALIZADA, que refleje con precisión la tasación de enero 2026, el LTV real (70.7%), el plazo final inequívoco (8 julio 2027) y los datos correctos del promotor.SI EN EL FUTURO SE CORRIGEN LOS DOCUMENTOS: Solo entonces considerar la inversión, entendiendo que se trata de un producto ILLIQUIDO a ~18 meses, con riesgos de obra y gestión fiscal propia, a cambio de un 11.5% de interés anual.La debida diligencie ha revelado fallos críticos en el proceso de la plataforma. La decisión más prudente es esperar a que se subsanen o descartar la oportunidad. Este informe es un análisis independiente basado en la documentación publicada. No constituye asesoramiento de inversión. La decisión final es personal y conlleva riesgos, incluida la pérdida total del capital.

Sparrow In Jail 17/01/26 11:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, ¿Se les ha subido el éxito a la cabeza? ahora además de a la venta directa de viviendas se han constituido en gestora de fondos, supongo que se habrán dado de alta como tales y tendrán alguna de las certificaciones reconocidas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), como la CFA (Chartered Financial Analyst), CEFA (Certified European Financial Analyst) o EFA (European Financial Advisor). Dentro de nada se constituyen como banco, si no al tiempo y mientras tanto los proyectos de equity van como van.

Sparrow In Jail 17/01/26 01:14

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Terrasa, la verdad es que pinta feo. INFORME DE DEBIDA DILIGENCIA - PROYECTO "RESIDENCIAL TERRASSA" (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)FECHA DE ANÁLISIS: Enero 2026INVERSIÓN ANALIZADA: Préstamo participativo (Tramo I - 1.300.000€) para desarrollo inmobiliario en Terrassa.FUENTES ANALIZADAS: Ficha Comercial, Teaser (documento de marketing), Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI (documento legal), Notas Simples Registrales (varias, de octubre 2024), Informe de Tasación TINSA (noviembre 2025), Proyecto Básico de obra, Estudio Económico, Estudio de Mercado, Análisis de Riesgos de la plataforma.RESUMEN EJECUTIVOTras analizar toda la documentación, se concluye que la oferta presenta GRAVES DEFICIENCIAS EN TRANSPARENCIA, CONTRADICCIONES MATERIALES Y OMITE RIESGOS CRÍTICOS. La información al inversor es, en aspectos clave, engañosa o falsa. El proyecto inmobiliario puede existir, pero la estructura financiera ofrecida es DE RIESGO EXTREMO Y NO RECOMENDABLE.HALLAZGOS CLAVE:Existe una CARGA REGISTRAL NO REVELADA (Opción de Compra a favor de un tercero) que INVALIDA LA GARANTÍA HIPOTECARIA.La afirmación de que el activo "ya está escriturado a nombre del promotor" es FALSA SEGÚN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.El promotor legal del préstamo es una SOCIEDAD DE DOS MESES DE VIDA, sin historial (INVERSIONES MONTEVERDE, constituida el 07/11/2025 - FDFI).Los plazos del préstamo (24 meses) son INCOMPATIBLES con los plazos reales del proyecto (derribo + obra + venta >48 meses).Los "análisis de riesgo" proporcionados OMITEN POR COMPLETO los riesgos más graves.ANÁLISIS FINANCIERORentabilidad Ofrecida: 11% TIN (22% total a 24 meses). Este rendimiento NO COMPENSA el nivel de riesgo identificado.Viabilidad del Modelo: El préstamo es "bullet" (reembolso total a 24 meses). El proyecto NO ESTARÁ TERMINADO NI VENDIDO para entonces. El reembolso depende de una REFINANCIACIÓN O NUEVA RONDA, un riesgo no mencionado.Valoraciones (LTV): Los ratios LTV (40% y 70%) se basan en una tasación que OMITE LA OPCIÓN DE COMPRA VIGENTE (Notas Simples) y asume una propiedad no verificada. Son RATIOS FICTICIOS.FORTALEZAS (PUNTOS POSITIVOS)Ubicación: Solar en centro de Terrassa, zona consolidada.Proyecto Técnico: Existe Proyecto Básico visado que ajusta la edificación a la normativa.Estudio de Mercado: El precio de venta proyectado está dentro del rango de mercado local.DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (OMITIDOS O MINIMIZADOS)A) RIESGO LEGAL EXTREMO - PROPIEDAD Y GARANTÍA COMPROMETIDAOPCIÓN DE COMPRA NO REVELADA: Las Notas Simples muestran un DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA a favor de Pau Antó Espelta (puede comprar por 400.000€ hasta 2028). Esta carga es ANTERIOR Y PRIORITARIA a cualquier hipoteca. Si se ejerce, la garantía hipotecaria desaparece. NO SE MENCIONA en la FDFI, Teaser ni "Análisis de Riesgos".FALSEDAD SOBRE LA PROPIEDAD: El Teaser dice "activo escriturado a nombre del promotor (nov. 2025)". Las Notas Simples (oct. 2024) dicen que el titular es SARON MORTERO S.L. No hay prueba de la transmisión.B) RIESGO DE CONTRAPARTE (PROMOTOR)SPV SIN HISTORIAL: La sociedad que pide el préstamo (INVERSIONES MONTEVERDE) tiene DOS MESES DE VIDA (FDFI), sin empleados ni proyectos previos. La "experiencia" se atribuye a "Grupo Lugano" sin vínculo contractual claro.C) RIESGO DE EJECUCIÓN Y PLAZOSLICENCIA DE OBRAS: No se ha aportado. Riesgo crítico no mitigado.DERRIBO PREVIO: Requiere derribar edificios antiguos (con fibrocemento), un coste y proceso no bien presupuestado.INCOMPATIBILIDAD DE PLAZOS: Es IMPOSIBLE derribar, construir y vender 24 viviendas en 24 meses. El préstamo vence antes de generar flujo para reembolsarlo.D) RIESGO REGULATORIO URBANÍSTICOLEY DE VIVIENDA CATALANA: Las Notas Simples indican que la finca está en zona sujeta a artículos que permiten al Ayuntamiento LIMITAR PRECIOS y EJERCER TANTEO. Esto impacta los ingresos proyectados. No se menciona como riesgo.E) RIESGO DE INFORMACIÓN ENGAÑOSAEl "Análisis de Riesgos" de la plataforma es genérico y NO ABORDA los riesgos específicos de este proyecto.Se usan valores de tasación y LTV SIN LAS ADVERTENCIAS que el propio tasador indica (Informe TINSA: valor condicionado a agrupación registral).Hay CONTRADICCIONES entre documentos (superficie del solar, aportación del promotor, estado de la propiedad).CONSIDERACIONES FINALESLa plataforma (Civislend) tiene la obligación de asegurar que la información sea clara y no engañosa. En este caso, ha permitido que una oferta con afirmaciones falsas y omisiones materiales llegue a inversores.La inversión se vende como un préstamo garantizado con bajo LTV, pero la realidad es: la garantía está comprometida, el promotor no tiene historial, los plazos son inviables y los riesgos principales no se han revelado.OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓNOPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO.Conclusión:Esta operación acumula demasiadas banderas rojas para una inversión minorista. La combinación de un RIESGO LEGAL EXTREMO (Opción de Compra), una CONTRAPARTE RECIÉN CREADA, unos PLAZOS INVIABLES y una PRESENTACIÓN CON OMISIONES GRAVES, genera un perfil de riesgo que no compensa el 11% de interés ofrecido. El inversor asumiría un riesgo de pérdida total sin la información ni garantías necesarias.Recomendaciones:Exigir a Civislend una aclaración PÚBLICA Y DOCUMENTADA sobre la Opción de Compra y la titularidad real, con pruebas registrales actualizadas.NO INVERTIR hasta que dichas aclaraciones se produzcan de forma satisfactoria.Considerar presentar una queja ante la CNMV si se percibe que la información de la oferta es engañosa.Tengo las preguntas preparadas pero no sé cuando se abre el chat de Civislend

Sparrow In Jail 17/01/26 00:51

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Algo no me cuadra, las preguntas en el chat se han hecho a las 12 de la mañana, es la una de la madrugada y no han respondido a nada, y el proyecto sale el lunes a a las 12.Yo no lo veo normal, lo mismo hay algo que no les ha gustado en las preguntas, si no responden es señal de que no se debe de invertir.Ya me pasó una vez que respondieron cuando el proyecto ya se había financiado.

Sparrow In Jail 16/01/26 10:36

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Tu diagnostico más certero no puede ser. Solo una precisión, actualmente los bancos no financian si no hay al menos el 55% de las promociones vendidas, de ahí los préstamos puente, en caso de que la salida sea a la venta de la promoción es que la cosa no pinta bien, si no ¿porque se iban a financiar a un tipo altísimo más la comisión de la plataforma si a partir de un determinado momento pueden conseguir financiación bancaria?Las ofertas de plusvalía ya ni las menciono. En todo caso, si por un deposito te dan un 3% con la inflación que tenemos y en estas ofertas te dan un 11% es precisamente por el riesgo. De ahí que sea fundamental hacer una due dilligence propia y no fiarte de las de las plataformas.

Sparrow In Jail 15/01/26 17:31

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes,. Os paso mi DueDillgence para la fase II de Oporto:INFORME DE ANÁLISIS: INVERSIÓN EN OPORTO RIO DUERO II (FASE II) Fecha del Análisis: Enero 2026 Analista: [Tu Nombre/Alias] Fuentes: Documentacion oficial de Wecity, Contratos, Informe de Tasación (STRUCTURE VALUE), Informe de Rating (Moore Ibérica), Certificados Registrales y Catastrales Portugueses. RESUMEN EJECUTIVO Se analiza la oportunidad de inversión en el préstamo "OPORTO RIO DUERO II", correspondiente a la segunda fase de financiación (1.000.000€) de un proyecto de construcción de un edificio residencial y comercial en Vila Nova de Gaia, Oporto (Portugal). El préstamo, concedido a la Sociedad Vehículo (SPV) "Recados Gloriosos Unipessoal LDA" (controlada por el promotor Kokyu Properties), ofrece un interés anual del 11.5% y esta garantizado por una hipoteca de primer grado sobre el activo. La obra tiene un avance del 17% y un nivel de preventas del 58%. La salida de la inversión esta ligada al ciclo del proyecto, con una fecha estimada de vencimiento común para todas las fases el 8 de julio de 2027. El análisis revela una estructura profesional con garantías solidas, pero también importantes riesgos de liquidez, ejecución y complejidad transfronteriza, así como discrepancias en la información proporcionada que deben ser aclaradas. ANÁLISIS FINANCIERO Rentabilidad Ofrecida: Tipo de interés nominal anual del 11.50%. Rentabilidad total estimada en la oferta: 10.54% (posiblemente neta de comisiones o para el plazo base de 11 meses). La rentabilidad real dependerá del plazo efectivo de la inversión.Garantía y Ratios (Datos de Tasación de Enero 2026 - STRUCTURE VALUE): Valor Actual (obra al 17%): 2.828.694Valor Final Terminado (HET): 6.396.200 €Préstamo Total (Fase I + II): 2.000.000 LTV Actual: 70.70% (2M€ / 2.828M€). Ratio elevado pero típico en fase de obra.LTV Final (HET): 31.27% (2M€ / 6.396M€). Ratio excelente, con un colchón de seguridad del 68.73%. Este es el dato mas solido.Coste de Construcción Estimado: 2.801.700 €.Estructura de Capital del Proyecto (Según Oferta Fase II): Aportación Promotor/Compradores: 1.440.859 Préstamo Wecity Fase I: 1.000.000 € Préstamo Wecity Fase II: 1.000.000 €Total Invertido: 3.440.859 €Fiscalidad para Residente en Espana: Sujeta al Convenio de Doble Imposicion. Probable retención en la fuente en Portugal del 10% sobre los intereses. El inversor debe declarar la rentabilidad integra en España y compensar lo retenido. Rentabilidad neta dependiente del tipo marginal del inversor.Plazo y Liquidez Real: La oferta menciona un plazo de 11 meses (+6 prorroga). Sin embargo, la fecha de salida estimada para todos los inversores es común: 8 DE JULIO DE 2027. Esto implica un bloqueo de capital de aproximadamente 18 MESES desde la inversión en la Fase II. La cláusula "obligado cumplimiento: 6 meses" se refiere, con alta probabilidad, al periodo mínimo que el promotor debe mantener el préstamo (derecho de amortización anticipada del promotor), NO a un derecho de reembolso para el inversor.FORTALEZAS Garantía Real Solida: Hipoteca de primer grado inscrita sobre el activo. Existencia de un Agente de Garantías profesional en Portugal (REPOR Collateral Agent) designado para gestionar y ejecutar la garantía en nombre de los inversores.Ratios de Valor Final (HET) Muy Conservadores: Un LTV del 31.27% sobre el valor del edificio terminado proporciona un colchón de seguridad amplio frente a fluctuaciones de mercado.Estructura Profesional: Proyecto desarrollado a través de una Sociedad Vehículo (SPV), aislando el riesgo. Promotor (Kokyu Properties) con enfoque en proyectos premium.Proyecto en Marcha: Obra iniciada (17% de avance), licencia de obra en vigor (pendiente prorroga rutinaria) y un nivel de preventas significativo (58%), lo que reduce el riesgo comercial.Due Diligence Tecnica Independiente: Tasación exhaustiva y reciente (13 enero 2026) realizada por una empresa portuguesa autorizada (STRUCTURE VALUE).Marco Legal y de Gestión Definido: Contratos (mandato a Wecity, mandato al Agente de Garantías) establecen procesos claros para la gestión, cobro y, en su caso, ejecución de la garantía.DEBILIDADES / RIESGOS RIESGO DE LIQUIDEZ EXTREMO: La inversión está ligada al ciclo completo del proyecto. NO HAY UN DERECHO DE REEMBOLSO ANTICIPADO PARA EL INVERSOR. El capital estará inmovilizado hasta la finalización de la obra y venta/entrega de las viviendas (estimado julio 2027). La plataforma advierte explícitamente de esta iliquidez.Riesgo de Ejecución de Obra: Riesgo inherente a cualquier promoción: retrasos, sobrecostes (que asume el promotor, pero pueden alargar el plazo), problemas con contratistas o suministros.Riesgo Jurisdiccional y de Ejecución de Garantía: La hipoteca se rige por la ley portuguesa. En caso de impago, la ejecución hipotecaria es un PROCESO JUDICIAL EN PORTUGAL, QUE PUEDE SER LARGO (ANOS), COSTOSO Y NO GARANTIZA LA RECUPERACIÓN TOTAL. Aunque existe un Agente de Garantías, el proceso es complejo.DISCREPANCIAS EN LA INFORMACIÓN CRITICA: Rating vs. Realidad: El informe de rating "AA" de Moore Ibérica (junio 2025) se basa en un escenario de financiación TOTAL de 3.000.000€ (3 fases) y un valor del suelo menor, resultando en un LTV mas favorable (48%). La oferta actual es solo para la Fase II (1M€) y la actual muestra un LTV del 71% para 2M€. EL RATING MOSTRADO NO REFLEJA DIRECTAMENTE EL RIESGO DE LA FASE II ACTUAL.Existencia de una Fase III: El rating sugiere una tercera fase de financiación futura por 1.000.000€. Wecity no lo aclara en la oferta de la Fase II. De confirmarse, el LTV final del proyecto completo seria mayor (~47%), aunque aun manejable.Complejidad Fiscal: Fiscalidad transfronteriza (retención en Portugal, declaración en España). Puede reducir la rentabilidad neta y añade complejidad administrativa.Dependencia de la Gestión de Wecity y Consenso de Inversores: En caso de impago, las decisiones clave (renegociar, ejecutar) requieren el voto de una MAYORIA REFORZADA DE INVERSORES (66.67%), lo que puede ralentizar la respuesta y la eficacia de la actuación.Riesgo Promotor: La SPV prestataria tiene un balance inicial débil (es su función). Su capacidad depende del éxito del proyecto y del apoyo de la matriz.CONSIDERACIONES FINALES Transparencia y Aclaraciones Pendientes: Antes de cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que Wecity aclare por escrito: La discrepancia entre el rating "AA" y los datos actuales de la Fase II.La existencia, condiciones y cronograma de una potencial FASE III. La confirmación de que la hipoteca para la Fase II será de primer grado y en igualdad de rango ("pari passu") con la Fase I, incluyendo el "Poder Irrevocable de Venta". Documentación Obligatoria: Se debe exigir la FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES (FDF) ESPECIFICA DE LA FASE II antes de invertir. Es un documento regulatorio clave.Perfil del Inversor Adecuado: Esta inversión es para personas que comprenden y aceptan los riesgos de la promoción inmobiliaria, que no necesitan liquidez a corto o medio plazo (horizonte mínimo 1.5-2 años), y que buscan una rentabilidad superior a la de la deuda tradicional asumiendo mayor riesgo y complejidad.OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN Tras un análisis exhaustivo de toda la documentación disponible, se concluye que "OPORTO RIO DUERO II" es una operación estructurada con seriedad y profesionalidad, con una garantía real solida (hipoteca) y un colchón de valor final atractivo. SIN EMBARGO, LA OPORTUNIDAD PRESENTA RIESGOS SIGNIFICATIVOS Y CARACTERÍSTICAS QUE PUEDEN NO SER ADECUADAS PARA TODOS LOS INVERSORES: NO ES UN PRODUCTO DE AHORRO LIQUIDO. Es una inversión a largo plazo ligada al ciclo de un proyecto de construcción.NO ES UNA INVERSIÓN PASIVA SIN RIESGOS. Concentra riesgos de obra, de mercado portugués, jurisdiccionales y de gestión.LA RENTABILIDAD DEL 11.5% ANUAL ES LA COMPENSACION POR ASUMIR ESTOS RIESGOS.Las DISCREPANCIAS ENCONTRADAS entre el informe de rating y la oferta actual son una bandera roja que exige aclaración inmediata por parte de Wecity. No se debe proceder sin respuestas satisfactorias. EN CONCLUSIÓN: Para un inversor con un horizonte de inversión a medio-largo plazo, que diversifica su cartera y entiende los riesgos, esta inversión podría tener cabida como un componente de mayor rendimiento. La estructura de garantía y el avance del proyecto son puntos positivos. RECOMENDACIÓN FINAL: Solo considerar la inversión TRAS OBTENER ACLARACIONES ESCRITAS Y CONCLUYENTES DE WECITY SOBRE LAS DISCREPANCIAS SEÑALADAS y tras leer detenidamente la Ficha de Datos Fundamentales de la Fase II. Invertir con la expectativa realista de que el capital estará comprometido hasta mediados de 2027. Ya tengo preparadas las preguntas para el chat.

Sparrow In Jail 15/01/26 02:13

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Analizando las respuestas a las preguntas aclaran alguna cosa, nos dan la razón en otras pero se mantienen muchos inconvenientes, si hubiera tiempo se les podrían sugerir modificaciones pero saliendo el viernes no hay nada que hacer.ANÁLISIS PARA INVERSORES: PROYECTO BADAJOZ - FINANCIACIÓN DE SUELO POSTERIOR A RESPUESTASRESUMENSe analiza un préstamo de 2,5M€ para comprar 3 parcelas con proyecto en Badajoz, valoradas en 4.498.798€. Esto da un LTV del 56%. El promotor (Domuscorp) quiere revender las parcelas en 12+6 meses. Hay una opción de compra por 2,2M€ sobre una parcela, pero no es vinculante.PUNTOS A FAVOREl LTV del 56% es un buen colchón de seguridad.La opción de compra de 2,2M€ cubre casi todo el préstamo (88%).Las parcelas ya tienen licencia, lo que les da más valor.PUNTOS NEUTROS O POR CONFIRMARMétodo de valoración: Se usa el método residual, que es normal para suelo con proyecto, pero depende de supuestos sobre precios de vivienda futuros.Mercado de Badajoz: Hay desarrollo, pero no está claro si puede absorber 118 viviendas nuevas.El colateral es sólido pero poco líquido: Buen valor, pero vender suelo con proyecto puede ser lento.SEÑALES DE ALERTADatos incorrectos al principio: El primer teaser decía LTV 46%, pero es 56%. Error grave que quita confianza.Plan de salida poco claro: No hay compradores concretos para dos de las tres parcelas.Sin plan B: Preguntados "¿y si solo venden una parcela?", responden "refinanciaremos o usaremos otros proyectos". Esto no es un plan sólido.Muy especulativo: Todo depende de que se vendan 3 parcelas en 18 meses.ESTRUCTURA QUE NECESITA ESTA OPERACIÓN PARA SER SEGURAPara que el riesgo sea aceptable, hay que cambiar los términos:Amortización obligatoria con ventas: El 100% del dinero de cualquier venta debe usarse para pagar el préstamo inmediatamente.Más garantías: El promotor debe dar un aval de otra empresa suya o una segunda hipoteca sobre otros activos.Vender en orden: La parcela con la opción de 2,2M€ debe venderse primero.Interés alto en prórroga: Si necesitan los 6 meses extra, el interés debe subir mucho para presionar la venta.POSIBLES RESULTADOSResultado bueno (20% probabilidad): Venden la parcela con opción rápido y otra más. Préstamo pagado antes de tiempo.Resultado normal (40% probabilidad): Venden solo la parcela con opción. Necesitan prórroga y hay presión para vender el resto.Resultado malo (40% probabilidad): No se ejerce la opción o el mercado se para. Habría que ejecutar las hipotecas y vender el suelo con descuento, un proceso que puede tardar 2 años.CONCLUSIÓNEsta operación, tal como está planteada ahora, NO ES RECOMENDABLE. El riesgo es alto porque depende totalmente de que un promotor con un plan vago venda un activo especializado en un plazo muy corto.Solo sería viable si se aceptan condiciones más estrictas: garantías extra, obligación de usar el dinero de ventas para pagar el préstamo, y un orden de ventas claro.Invertir aquí sin estos cambios es apostar a que el promotor tiene suerte y encuentra compradores rápidos. El buen LTV no compensa el riesgo de un modelo de negocio tan frágil.Perfil de inversor adecuado: Fondos con mucha paciencia que puedan aguantar 2-3 años si hay que ejecutar las garantías y gestionar la venta del suelo ellos mismos.