Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 20/01/26 15:12

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Sí, yo he invertido varías veces en proyectos de Civislend, pero últimamente tanto ellos como Wecity y Urbanitae cada vez sacan cosas peores, están decantándose por pillar su comisión y aumentar su cartera sin importarles el resto.Yo creo que, como están en proceso de venta, quieren tener muchas promociones para "encarecer" y que el nuevo comprador les pague un buen pellizco y quitarse de enmedio.

Sparrow In Jail 19/01/26 22:11

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, ¿Has considerado que en el valor del piso también entra la posibilidad de alquilarlo y que si hay limites en el precio al que se puede alquilar el piso se deprecia?Si yo voy a comprar un piso para alquilarlo nunca lo haría en una zona declarada tensionada, a menos que su precio fuera bastante más bajo al que se cobraría por una zona "libre".Pero es sólo mi opinión. Además ese sólo es un matiz entre otros muchos que tiene esta promoción.

Sparrow In Jail 19/01/26 21:21

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Después de analizar las respuestas dadas al chat por Civislend la cosa es peor de lo que se suponía, en fin: INFORME ACTUALIZADO - PROYECTO RESIDENCIAL TERRASSA (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)FECHA: Enero 2026. ANÁLISIS POST-RESPUESTAS OFICIALES DE CIVISLEND.FUENTES: Ficha Comercial, Teaser, Ficha de Datos Fundamentales (FDFI), Notas Simples Registrales (oct 2024), Informe de Tasación TINSA, Proyecto Básico, Estudio Económico, y RESPUESTAS OFICIALES en el chat de Civislend (19/01/2026).1. RESUMEN EJECUTIVOTras recibir las respuestas oficiales, se confirma que la oferta contiene INFORMACIÓN FALSA Y ENGAÑOSA. La afirmación clave de que el activo "ya está escriturado a nombre del promotor" (Teaser) es contradicha por Civislend, quien admite que la compra NO ESTÁ INSCRITA en el Registro y que la Opción de Compra a favor de un tercero SIGUE VIGENTE. Los inversores del Tramo I están financiando en realidad el INTENTO DE RESOLVER UN GRAVE PROBLEMA LEGAL PREVIO (la opción), no un proyecto con un activo limpio. Además, se OMITE el riesgo regulatorio de la Ley de Vivienda Catalana. La estructura de plazos es inviable. OPINIÓN: INVERSIÓN DE RIESGO EXTREMO, NO RECOMENDABLE.2. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDADRENTABILIDAD OFRECIDA: 11% TIN. Insuficiente para el riesgo de pérdida total identificado.DESTINO REAL DE LOS FONDOS (SEGÚN RESPUESTAS): Civislend confirma que "parte del capital de la financiación se destina a levantar" la Opción de Compra. EL DINERO DE LOS INVERSORES SE USA PARA INTENTAR CANCELAR UN DERECHO A FAVOR DE UN TERCERO (Pau Antó Espelta) que permite comprar el solar por 400.000€.GARANTÍA REAL: NO EXISTE A DÍA DE HOY. Para constituir la hipoteca, primero debe resolverse la opción e inscribirse la compra.PLAZOS INVIABLES: Préstamo a 24 meses (bullet). Civislend admite que la salida final es "con la venta de las viviendas". ES FÍSICAMENTE IMPOSIBLE VENDER VIVIENDAS NO CONSTRUIDAS EN 24 MESES. Dependencia de refinanciación.3. FORTALEZAS (PUNTOS POSITIVOS)UBICACIÓN: Solar en centro de Terrassa.PROYECTO TÉCNICO: Existe Proyecto Básico visado.ESTUDIO DE MERCADO: Precios de venta proyectados alineados con el mercado.4. DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (CONFIRMADOS Y AGRAVADOS)A) FALSEDAD SOBRE LA PROPIEDAD Y RIESGO LEGAL EXTREMO (OPCIÓN DE COMPRA)FALSEDAD EN EL TEASER: Afirma "activo ya escriturado a nombre del promotor..." (documento de marketing).REALIDAD ADMITIDA POR CIVISLEND: Respuesta oficial: "la compraventa ha sido registrada pero NO INSCRITA" y "la Nota Simple actualizada todavía no la hemos recibido" (chat, 19/01/2026).CONSECUENCIA: EL PROMOTOR NO ES EL DUEÑO REGISTRAL. Titular: SARON MORTERO S.L. (Notas Simples, oct 2024).LA CARGA LETAL: Notas Simples muestran un DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA a favor de Pau Antó Espelta (400.000€, vigente hasta 2028). Civislend confirma que se usará el dinero de los inversores para "levantarla".RIESGO: Si no se cancela la opción, el proyecto es inviable. Si el optante la ejerce, la hipoteca prometida NUNCA SE CONSTITUIRÁ.B) RIESGO REGULATORIO OMITIDO: LEY DE VIVIENDA DE CATALUÑALAS NOTAS SIMPLES señalan que la finca está en zona sujeta a los artículos 15 y 136.5 de la Ley 18/2007 (Ley de Vivienda de Cataluña).ESTO PERMITE A LA ADMINISTRACIÓN (Generalitat/Ayuntamiento): 1) Ejercer DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO (adquisición preferente) sobre las viviendas, y 2) en ciertos casos, establecer límites a los precios de venta.OMISIÓN TOTAL: Este riesgo material, que impacta DIRECTAMENTE en los ingresos proyectados (8.026.284€), NO APARECE en el Teaser, la FDFI, el Estudio Económico ni el "Análisis de Riesgos" de la plataforma.RESPUESTA DE CIVISLEND: En el chat, minimizan el riesgo, afirmando que el tanteo sería "al mismo precio" y que la limitación de precios "es solo para alquiler". Esto es UNA INTERPRETACIÓN OPTIMISTA Y POTENCIALMENTE ERRÓNEA. El riesgo existe y no fue informado.C) MODELO FINANCIERO ENGAÑOSONO ES UN PRÉSTAMO GARANTIZADO POR UN ACTIVO POSEÍDO. Es un PRÉSTAMO PARA INTENTAR ADQUIRIR UN DERECHO SOBRE UN ACTIVO. Riesgo crediticio muy superior.D) PROMOTOR (CONTRAPARTE) SIN SOLIDEZPrestataria: INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L., constituida el 07/11/2025 (FDFI). SPV de DOS MESES, sin historial. No hay documento que vincule garantías con Grupo Lugano.E) PLAZOS INCOMPATIBLES Y DEPENDENCIA DE MÁS DEUDACivislend admite dependencia de licencia en 6 meses y de activar Tramo II/III. Si no, el Tramo I queda ATASCADO.Salida con ventas que tardarán años. REFINANCIACIÓN OBLIGATORIA casi segura.5. CONSIDERACIONES FINALESLas respuestas de Civislend confirman la información falsa y revelan omisiones graves. El inversor financia la solución de un problema legal (opción) y asume un riesgo regulatorio (ley catalana) no informado, a través de una SPV sin historial y con plazos irreales. Fallo de due diligence de la plataforma.6. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓNOPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO DE PÉRDIDA TOTAL.CONCLUSIÓN:La evidencia demuestra información falsa (propiedad), omisión de riesgos materiales (Opción de Compra, Ley Catalana), contraparte débil y plazos inviables. Perfil de riesgo inaceptable para el inversor minorista. El 11% no compensa.RECOMENDACIONES:NO INVERTIR.EXIGIR A CIVISLEND rectificación pública de la información falsa y divulgación de los riesgos omitidos.CONSIDERAR QUEJA ANTE LA CNMV por información engañosa y omisión de hechos esenciales (Opción de Compra, propiedad falsa, Ley Catalana).

Sparrow In Jail 19/01/26 17:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Gracias, ya hice las preguntas pero con el tiempo que dan desde las preguntas a la apertura de poco van a servir.

Sparrow In Jail 19/01/26 10:07

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Esa es otra, pierdes el 10% de los intereses casi seguro, incluso les hice la pregunta especifica de como se debería gestionar la retención portuguesa para que solo retengan el 15% y no respondieron.Pero es que además tiene otras inconsistencias, yo no voy a entrar.

Sparrow In Jail 19/01/26 09:42

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Muchas gracias, ¿cómo se sabe cuando abren el chat de preguntas?, yo las mías las tengo preparadas.

Sparrow In Jail 18/01/26 20:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Ignoro cuál fue el problema inicial, pero desde luego ni los compradores lo tienen nada bien para conseguir las viviendas al precio que contrataron ni los inversores van a conseguir la plusvalía correspondiente a la subida del suelo.Aunque el suelo haya subido los costes de construcción también se han disparado yo, si consiguiera que me dieran lo que puse más la subida de la inflación de los años desde que invertí,. me daría con un canto en los dientes.Otra opción es esperar y, según comentas, es hasta dudoso que cobren los herederos de tus herederos. También puede ocurrir que, dados los tiempos en los que estamos, aparezca una ley que limite los precios de las viviendas y/o que declaren que es una zona tensionada y la administración pueda aplicar el derecho de tanteo y/o retracto y se quede los pisos al precio de venta inicial, en caso de que a esos precios se pueda construir.Yo me aplicaría algunos refranes, "mejor pájaro en mano que ciento volando" y "coge el dinero y corre", "la avaricia rompe el saco"....Ahora bien, sólo es lo que intentaría yo, pero también te podría salir bien.

Sparrow In Jail 18/01/26 11:48

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Perdón por el "abrá" es "habrá".

Sparrow In Jail 18/01/26 10:58

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Wecity acaba de responder a las preguntas y más que mejorar la opinión la ha empeorado, respecto al tema de la retención fiscal en Portugal ni la gestionan ni indican como la deberíamos gestionar aunque se le ha preguntado explicitamente, abrá una retención del 10% de los intereses que será irrecuperable -o de complejísima recuperación- (Portugal aplica una retención del 25% y por el convenio de doble imposición debería de ser del 15%)Por otro lado se le pidió la FDI actualizada para la fase II, y lo que no es erróneo por copia y pega de la fase I es contradictorio con lo que dicen los otros documentos para peor, en definitiva, os paso la due dilligence tras las respuestas y la nueva FDI: INFORME FINAL DE ANÁLISIS: OPORTO RIO DUERO II (FASE II) Fecha del Análisis: Enero 2026 Fuentes: Ficha de Datos Fundamentales Fase II, Respuestas de Wecity en chat, Informe de Tasación (STRUCTURE VALUE, ene-2026), Informe de Rating (Moore Ibérica, jun-2025), Contratos, Certificados Portugueses. RESUMEN EJECUTIVO Se analiza la Fase II del préstamo para el proyecto "OPORTO RIO DUERO II". La inversión ofrece un interés del 11.5% anual y esta garantizada por una hipoteca de primer grado. Tras una due diligence exhaustiva que incluye el análisis de la Ficha de Datos Fundamentales (FDF) publicada, se han identificado FORTALEZAS ESTRUCTURALES en el proyecto (garantía sólida, avance de obra) pero GRAVES DEFICIENCIAS EN LA INFORMACION PROPORCIONADA POR WECITY. La FDF contiene DATOS OBSOLETOS Y ERRONEOS que subestiman el riesgo, y existe una CONTRADICCION CRITICA en el plazo de vencimiento. Estas fallas en la documentación regulatoria hacen que la oportunidad, en su presentación actual, NO SEA INVERSIBLE. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE GARANTÍA (DATOS REALES) Interés Anual Ofrecido: 11.50%Valor del Activo (Tasación actual, enero 2026): 2.828.694 €Valor Final del Activo (HET): 6.396.200 €Préstamo Total (Fase I + II): 2.000.000 €LTV REAL (sobre valor actual): 70.7% (2M€ / 2.828M€)LTV REAL FINAL (HET): 31.27% (2M€ / 6.396M€). Este es un dato muy positivo.Coste de Construcción Estimado: 2.801.700 €Aportación Promotor (según ultima info): 1.440.859 €Grado de avance de obra: 17%Preventas: 58% (7 de 12 viviendas)FORTALEZAS (DEL PROYECTO SUBYACENTE) GARANTÍA REAL SOLIDA: Hipoteca de primer grado "pari passu" para todos los inversores (Fase I y II). Existe un Agente de Garantías profesional en Portugal (REPOR).COLCHÓN DE VALOR FINAL ALTO: Un LTV del 31% sobre el valor del edificio terminado proporciona un margen de seguridad amplio.PROYECTO EN MARCHA: Obra iniciada, licencia de obra con prorroga concedida hasta enero 2027, y nivel de preventas significativo.ESTRUCTURA PROFESIONAL: Proyecto a través de una Sociedad Vehículo (SPV), aislando el riesgo.DEBILIDADES Y RIESGOS GRAVES (DE LA OFERTA Y GESTIÓN DE WECITY) FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES (FDF) DEFICIENTE Y ENGAÑOSA: Este documento, que es legalmente vinculante, contiene errores inaceptables: DATOS DE TASACIÓN OBSOLETOS: Muestra un valor de garantía de 1.528.771 € (Tasación 2024), un 46% MENOS que el valor real actual (2.828.694 €). Esto SUBSESTIMA EL RIESGO REAL (LTV del 65% en la FDF frente al 71% real).CONTRADICCIÓN EN EL PLAZO: La FDF establece un vencimiento el 8 de julio de 2026 (prorrogable a enero 2027). Sin embargo, Wecity confirmo por escrito que el vencimiento para todos es el 8 DE JULIO DE 2027. Esta discrepancia es CRITICA y genera incertidumbre total.ERRORES EN DATOS BÁSICOS: El NIF del promotor y el email de contacto en la FDF son incorrectos.2. RATING CREDITICIO OBSOLETO Y ENGAÑOSO: El rating "AA" mostrado se basa en un escenario antiguo (LTV 48%) y no refleja el riesgo actual (LTV 71%). Wecity admitió que es una "referencia histórica", pero no lo ha actualizado ni retirado.3. GESTIÓN FISCAL COMPLEJA Y DELEGADA: La retención en Portugal para residentes en España es del 15% (Convenio), pero puede ser del 25% si el inversor no gestiona personalmente los tramites (Certificado de Residencia, Formulario 21-RF). Wecity NO gestiona este proceso, trasladando riesgo y carga al inversor.4. RIESGO DE LIQUIDEZ CONFIRMADO: Wecity confirmo que el plazo real de inversión es hasta el 8 de julio de 2027 (~18 meses). La mención a "11 meses" en la oferta es, en la práctica, engañosa.5. RIESGOS OPERATIVOS DEL PROYECTO: La obra ya ha sufrido desviaciones de coste (cubiertas por el promotor) y va con cierto retraso. No hay partida presupuestada para contingencias futuras.6. POSIBILIDAD DE UNA FASE III: El plan original contempla una tercera fase de financiación (1M€), lo que aumentaría el apalancamiento final del proyecto.CONSIDERACIONES FINALES Y VEREDICTO SOBRE LA INFORMACIÓNLa estructura del proyecto inmobiliario es sólida y la garantía hipotecaria es robusta. Sin embargo, la OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN, TAL COMO SE PRESENTA, ADOLECE DE FALLOS GRAVES. La Ficha de Datos Fundamentales (FDF) es el documento regulatorio clave. La publicada para la Fase II NO ES FIABLE: usa datos obsoletos, contiene errores factuales y contradice información oficial previa sobre el plazo. Un inversor NO PUEDE basar su decisión en un documento con tales deficiencias. La gestión de Wecity en esta oferta ha sido DEFICIENTE: comercializa con un rating no actualizado, proporciona una FDF errónea, y no facilita la gestión fiscal. Esto erosiona la confianza en la plataforma. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN TRAS EL ANÁLISIS COMPLETO, SE DESACONSEJA ENFÁTICAMENTE LA INVERSIÓN EN "OPORTO RIO DUERO II (FASE II)" EN SU ESTADO ACTUAL. Los problemas no son solo del proyecto, sino de la SERIEDAD Y TRANSPARENCIA EN LA PRESENTACIÓN de la oportunidad por parte de Wecity. Invertir con una Ficha de Datos Fundamentales incorrecta es asumir un riesgo legal y de información adicional e inaceptable. RECOMENDACIÓN FINAL: PARA CUALQUIER INVERSOR: No participar hasta que Wecity publique una FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES CORREGIDA Y ACTUALIZADA, que refleje con precisión la tasación de enero 2026, el LTV real (70.7%), el plazo final inequívoco (8 julio 2027) y los datos correctos del promotor.SI EN EL FUTURO SE CORRIGEN LOS DOCUMENTOS: Solo entonces considerar la inversión, entendiendo que se trata de un producto ILLIQUIDO a ~18 meses, con riesgos de obra y gestión fiscal propia, a cambio de un 11.5% de interés anual.La debida diligencie ha revelado fallos críticos en el proceso de la plataforma. La decisión más prudente es esperar a que se subsanen o descartar la oportunidad. Este informe es un análisis independiente basado en la documentación publicada. No constituye asesoramiento de inversión. La decisión final es personal y conlleva riesgos, incluida la pérdida total del capital.

Sparrow In Jail 17/01/26 11:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, ¿Se les ha subido el éxito a la cabeza? ahora además de a la venta directa de viviendas se han constituido en gestora de fondos, supongo que se habrán dado de alta como tales y tendrán alguna de las certificaciones reconocidas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), como la CFA (Chartered Financial Analyst), CEFA (Certified European Financial Analyst) o EFA (European Financial Advisor). Dentro de nada se constituyen como banco, si no al tiempo y mientras tanto los proyectos de equity van como van.