Participaciones del usuario Juanrojo21 - Hipotecas

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Juanrojo21 23/03/25 14:52

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Hay una relación entre esa subida de precios, la demanda y la oferta de viviendas. Si tienes mucha oferta el precio no va subir de forma llamativa porque si lo hace no le van vender las viviendas a nadie. Ese equilibrio entre oferta y demanda ¿ Es un factor especulativo? Si, las facilidades,o, las dificultades para poder construir dependen de los políticos y las medidas que adoptan en relación a la vivienda. Esto al final es especulación pura y dura.

Juanrojo21 22/03/25 12:24

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

A esa pregunta ya te di una respuesta no hace mucho tiempo, si estamos hablando de obra nueva es muy fácil que el incremento supere el 20% en el último año en zonas con muy poca oferta y mucha demanda.https://www.lavozdegalicia.es/noticia/coruna/2025/02/23/coste-metro-cuadrado-venta-supera-2600-euros-108-ano/0003_202502H23C2992.htm

Juanrojo21 22/03/25 12:13

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Con los datos de ese artículo tenemos que de cada 100 hipotecas más de 50 son para inversión, la pregunta sería.. ¿Qué entienden por inversión? Comprar una segunda vivienda en una zona turística para pasar los meses de vacaciones... ¿Se entiende esto como una inversión?. No lo tengo muy claro, para empezar este tipo de inversión lo que te va traer son gastos, luego se podría hablar de la posible revalorización del inmueble. La cifra del 50% me parece muy descabellada, si realmente se trata de una inversión. ¿Dónde está toda esa vivienda? Invierten para luego destinarlos al alquiler como pisos turísticos, hacer esto con todas las restricciones que le están metiendo a este tipo de actividad, no le encuentro mucho sentido.Lo que parece bastante claro es que esa inversión no se va a la bolsa del alquiler tradicional, porque es donde menos vivienda tienes hoy en día.

Juanrojo21 21/03/25 22:19

Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas

De todos modos, y esto es una pequeña ampliación.Si sería muy bueno que puedas tener una salida por si hay problemas para inscribir en el registro el inmueble a tu nombre, porque puede haber problemas más fácil de lo que piensas. Si no tienes una salida para esa situación te metes en un buen follón. Esta parte la consultaría con un abogado antes de meterme en problemas.

Juanrojo21 21/03/25 22:11

Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas

Si ya lo tienen es distinto, si ellos no procedieron a realizar los tramites de inscribir en el registro de la propiedad el inmueble a su nombre entiendo que es para ahorrarse gastos, los propios del registro, más los impuestos que esto pueda acarrear. Esa es una posible explicación del motivo de hacerlo así, de haberlo hecho, ahora habría que volver a realizar otro vez el tramite de cambio de titularidad, vuelves a pasar por caja otra vez.Si es lo más habitual tenerlo un año sin tramitar, eso no ya sé si es lo más normal porque puede tener sus consecuencias, si en vez de un fondo de inversión se trata de un particular no tengo yo muy claro si esa persona actuaria del mismo modo.. (Esto sería algo para consultar con un abogado)También comentabas lo de la financiación, los inmuebles que se adquieren es las subastas siempre es con dinero a tocateja. Luego hay otra cuestión que es una norma en todas las entidades bancarias, el inmueble para poder ser hipotecado tiene que estar limpio de cargas registrales. Aquí es donde volvemos a la casilla de inicio, para poder estar limpio de cargas registrales tienen que inscribir ellos el inmueble primero a su nombre.

Juanrojo21 21/03/25 16:45

Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas

Las cargas hipotecarias, debemos entender que el titular al menos de la primera carga hipotecaria es ese fondo de inversión. Se ejecutó esa carga hipotecaria, y posteriormente en la subasta se adjudicaron el inmueble por la deuda que tenía el ejecutado con ese fondo de inversión. (Esto es algo que debes tener bastante claro)Sin ser un experto en la materia, yo le veo un pequeño problema que no sé como se puede salvar. Ese fondo de inversión no tiene el testimonio del decreto de adjudicación porque esto son cosas que dependen del juzgado donde se está tramitando todo este asunto. La cuestión es ¿Cómo? demuestran ellos que son lo titulares del inmueble para poder proceder a su venta.Voy ir incluso un poco más lejos, de alguna manera todos sabemos que ellos se adjudicaron ese inmueble en la subasta, porque tendrán el decreto de adjudicación que le tiene que facilitar el juzgado, pero el registro de la propiedad no sabe que ese fondo es el titular del inmueble, y precisamente es ahí donde está el problema. Supongo que en los propios Registros de la Propiedad podrán darte algún tipo de información que te ayude en este asunto, deberías aclarar esto antes de hacer nada porque puedes tener un problema.

Juanrojo21 20/03/25 14:29

Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria

Los precios de los activos que se está subastando, es cierto que siguen apareciendo algunas donde se ve que los precios de subasta va muy pasados, pero donde más se repite la situación no es tanto en las viviendas, esto lo ves más en locales comerciales, también lo puedes ver en parcelas, o, fincas rusticas que salen a subasta. Los locales comerciales tiene mucho sentido porque lo que sobran son locales comerciales, hay demasiada oferta, las fincas, muchas de esas fincas son rusticas, no sé como las tasan en eso me pierdo.Mi seguimiento de las subastas digamos que es muy limitado, por esta razón puedo estar equivocado en esto. Un detalle que también es un poco significativo, desde que empezó este año 2025, tengo la impresión de que se redujeron el número de subastas. Esto vamos cogerlo con cierta cautela porque solo van dos meses de este año 2025, todos lo fines de semana publican las nuevas subastas, y tengo la impresión de que el número de subastas es menor a las que estaban saliendo en el año 2024.Pero vamos volver a las viviendas, a diferencia de los locales comerciales la viviendas escasean, ya sean para comprar, o, sean para alquilar, y esta situación al final de alguna forma se traslada al comportamiento de las subastas. La mayoría de la viviendas que salen a subasta en mi provincia, están saliendo en los núcleos de población digamos que más importantes, puede salirte una casa de vez en cuando que no está en ninguna parte, pero por regla general no es así.A esta escasez de viviendas y para tener un buen cóctel le vamos a sumar un perfil especifico de participante en las subastas, que lo hay, no es un profesional en el sentido de la palabra, no se dedica al 100% a la inversión inmobiliaria, pero lo hace como un hobby, y además tiene pasta para poder hacerlo.Este tipo de perfil de inversor en subastas, está comprando inmuebles en las subastas donde yo no los compraría ni de coña, están comprando viviendas a buen precio porque son sitios donde la demanda no es muy alta, que no quiere decir que no tengan demanda, tienen demanda, pero la demanda es muy normalita, este tipo de inversión a titulo personal no me gusta prefiero estarme quieto, pero para gustos hay colores..

Juanrojo21 20/03/25 11:21

Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria

Un buen consejo de @w-petersen , tienes que quitarte esa plaza de garaje de encima, cuanto antes mejor, si el importe de adjudicación de la subasta no cubrió la deuda te van ir por esa plaza de garaje. Lo que resulta bastante raro es que el banco se adjudicara ese inmueble por un precio que podemos entender como muy bajo, esas cosas no suelen pasar. Si el precio de inmueble es muy bueno no se queda solo el banco en la puja, mucho menos ahora mismo tal y como está todo. Puede pasar si la deuda con el banco es muy alta, si esto es así, esa deuda por si sola hace que los posibles interesados pierdan el interés por la subasta, porque saben que van a perder el tiempo. El banco va pujar con la deuda, y, para poder hacerte con el inmueble tiene que superar la puja en la subasta el importe de la deuda del banco..

Juanrojo21 20/03/25 00:44

Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria

No sé que recorrido podrá tener eso, yo no lo acabo de ver, porque tanto el IBI como los gastos de comunidad de propietarios son gastos asociados al inmueble, sin importar demasiado quien sea el propietario de ese inmueble en un momento dado. Si fuesen deudas pendientes exigibles a un propietario, estas deudas no se podrían traspasar a otra persona que en un futuro fuese el dueño de ese inmueble. Sería tan simple como decir yo soy propietario desde tal fecha, lo que esté pendiente antes de esta fecha no me corresponde a mi pagarlo.

Juanrojo21 19/03/25 21:09

Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria

Por lo que estás comentando hubo una subasta, y al final de esa subasta el inmueble se lo quedó un banco.Debemos entender que ese inmueble tenía una hipoteca, si esto es así, no creo que tengas cargas anteriores, cargas que estén por delante de esa hipoteca, sería algo muy raro. La razón es muy simple, por regla general un banco no te va conceder una hipoteca si ese inmueble tiene inscritos embargos que aun están vigentes, y que al final esos embargos van estar por delante de la hipoteca que se va a inscribir en el registro. Siempre que hay una subasta el adjudicatario de la subasta se hace cargo en muchos casos del IBI, y de cuotas de comunidad que puedan estar pendientes por un número determinado de años, son cuatro años, o, cinco años, en el caso de gastos de comunidad. El IBI puede ser que incluso más tiempo.El motivo de tener que hacerse cargo también es bastante simple, la comunidad, el IBI, son deudas asociadas al inmueble, sin importar tanto quién sea el propietario del inmueble, o, el deudor en este caso, el inmueble tiene que responder de esos gastos.