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Juanrojo21

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Juanrojo21 02/04/25 11:12
Ha recomendado Re: Precio de alquiler e indice de precios de referencia de W. Petersen
Juanrojo21 01/04/25 21:01
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
Hacer eso así de la forma que estás comentando, hacer un contrato de alquiler de temporada sin ser verdad me parece muy, muy arriesgado por parte del arrendador porque puede pasar lo que estás comentando, que el inquilino no quiera abandonar la vivienda una vez que ha finalizado el tiempo de duración de ese contrato.Al final, si hay una posible demanda por parte del propietario pero le dan la razón al inquilino para no tener que abandonar la vivienda, se va encontrar con un segundo problema, que sería el importe de alquiler que le estuvo cobrando de más a ese inquilino...... Menudo follón...!!!Una cosa si que le hay que reconocer a estos propietarios y es que le echan muchos cajones al asunto, pero muchos. A mi no se pasa ni por la cabeza semejante tinglado.  
Juanrojo21 01/04/25 17:15
Ha recomendado Re: Precio de alquiler e indice de precios de referencia de W. Petersen
Juanrojo21 01/04/25 15:25
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
Es curioso, porque la rentabilidad que puede uno puede obtener en un alquiler tradicional de una vivienda en España por norma general tampoco es alta, igual con todo eso aun es más alta que en otros países, pero es que estamos hablando de un 4%, un 5% de rentabilidad neta, igual algo más pero ya es complicado sacarle mucho más. Una cosa es el alquiler mensual que estás cobrando cada mes, pero es que luego toca empezar a restar los gastos, donde tienes el IBI, Gastos de Comunidad, Seguro de vivienda y de impagos, de vez en cuando puedes tener algún gasto por mantenimiento de la vivienda. Suponiendo que hacienda no te saque algo más, si al final le consigues sacar un 5% de rendimiento neto casi te puedes dar por satisfecho.Tanto es así que el tipo de vivienda que suele ser más rentable en alquiler de viviendas son las viviendas más económicas, la típica vivienda que tiene sus años y no tienen ni ascensor, esas viviendas suelen ser las más rentables para alquilar. 
Juanrojo21 01/04/25 15:02
Ha recomendado Re: Precio de alquiler e indice de precios de referencia de the_destroyer
Juanrojo21 01/04/25 14:45
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
Demasiado lío, no sé como terminará todo eso porque da mucho el cante. Como tengas que ir a un juzgado con eso y tengas que dar alguna explicación, mejor ya ni pensarlo.  
Juanrojo21 01/04/25 14:41
Ha recomendado Re: Precio de alquiler e indice de precios de referencia de W. Petersen
Juanrojo21 01/04/25 14:35
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
Le estaba dando vueltas al precio de los alquileres de viviendas en Barcelona, no sé que decir yo pienso que está todo muy descontrolado, te voy comentar una anécdota relacionado con todo esto.Tengo un hijo que está ahora mismo en Miami (Florida) por motivos laborales, estuvo mirando apartamentos, viviendas para alquilar, y ya encontró algo que le puede servir. La zona de Miami donde estuvo mirando no es de las más económicas porque según me comenta se trata de una zona bastante céntrica, a él le queda cerca del trabajo. Es un apartamento pequeño, no se trata del tipo de vivienda que tú nos estabas comentando. El precio del alquiler le sale sobre 2500 euros al cambio más,o, menos.Si en vez de un apartamento pequeño se tratara de algo más grande entiendo que le saldría bastante más caro, no sé cuanto más pero está claro que tiene que ser más caro. Pero la cuestión a la que quiero llegar es a la siguiente, y es cuando pones encima de la mesa un salario por encima de la media en España, y pones un salario por encima de la media en EEUU. Con el salario que cobraba mi hijo aquí en España pagar un alquiler de 2500 euros sería mucho dinero porque probablemente sería destinar más de la mitad de su sueldo para al alquiler de vivienda, vamos a poner un 50% para redondear. En Miami es complicado saber el porcentaje que puede estár destinando al alquiler porque la fiscalidad según ingresos va ser menor que la que tiene aquí en España pero estoy casi por asegurarte que al alquiler de vivienda no va destinar ni un 10% de su salario.
Juanrojo21 01/04/25 13:38
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
La única explicación que puede tener todo esto es lo que está comentando @w-petersen . Están jugando, me refiero a los arrendadores, a la ruleta rusa, siendo bastante conscientes de que esto puede terminar por meterlos en algún lío, meterlos en algún follón. Bajo mi punto de vista es un juego muy peligroso, si ya haciendo toda las cosas bien es muy fácil tener problemas con el alquiler de viviendas, si en vez de eso hacemos las cosas mal, ya no me lo quiero ni imaginar. Para hacerlo así prefiero dejar la vivienda vacía, mirar de venderla y dedicarme a otra cosa.En mi ciudad desde no hace mucho tiempo, creo que si necesitas una licencia del ayuntamiento para dedicar la vivienda al alquiler turístico. Al turístico, porque el alquiler temporal, o, alquiler de temporada, ese está regulado por la LAU, al que le están dando mucha caña es al turístico. 
Juanrojo21 01/04/25 11:33
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
Si hablamos de esos precios de alquiler entonces si que tiene mucho sentido que el seguro de impagos se vaya a ese importe. En mi caso concreto soy yo el que me hago cargo del importe anual del seguro de impagos, pero esto no es una norma que se pueda aplicar para todos los casos.El mercado del alquiler en zonas de mucha demanda creo que está mal en cualquier sitio que te pongas a buscar una vivienda, pero Barcelona ya debe de ser un tema aparte, eso está en otra liga diferente al resto. Igual no tiene sentido lo que digo porque para poder opinar con criterio hay que estar ahí metido, me refiero a estar en Barcelona que es donde está el problema. Si por ley ya estás limitando los precios del alquiler que se pueden aplicar, al final va ser muy complicado que el propietario quiera asumir a mayores el importe del seguro de impagos.  Lo que no acabo de entender es porqué anuncian el piso como alquiler vacacional cuando sabes que vas a necesitar la famosa licencia para poder alquilarlo de esta forma. Tampoco entiendo lo de de poner un alquiler a 10 años, la LAU establece el periodo de arrendamiento en 5+3 años, sino estoy equivocado. Son 5 años de alquiler prorrogables por otros 3 años más, me refiero desde la obligación que tiene el arrendador de alquilar esa vivienda.    Son cosas que no acabo de entender.
Juanrojo21 01/04/25 00:11
Ha respondido al tema Precio de alquiler e indice de precios de referencia
De tema de alquileres de viviendas en Barcelona poco,o, nada te puedo decir porque no tengo ni idea de como está la cuestión.Lo que llama la atención es que estás comentando que un seguro de impagos te cuesta 100 euros al mes, me parece bastante disparatado y te comento el motivo. Seguro de impagos con la aseguradora DAS, te pongo esta aseguradora porque tengo 2 seguros de impagos con esta compañía. El coste del seguro al año viene saliendo algo más de la mitad del importe de alquiler de un mes. Si por ejemplo pagas de alquiler 1000 euros al mes, el seguro de impagos anual pongamos que te va salir en unos 550 euros al añoEn el caso que expones estamos hablando de pagar 1200 euros al año de seguro de impagos, esto se correspondería con un alquiler mensual de al menos 2400 euros. Si eso es lo que vas pagar de alquiler al mes entonces si tiene bastante sentido.  
Juanrojo21 31/03/25 20:30
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Igual todavía hay posibilidades de que se incorporen nuevos profesionales, gente joven a este tipo de profesiones, lo digo porque al final todo va ser una cuestión de dinero.Si las condiciones económicas son buenas es probable que se pueda cubrir una parte de las necesidades de este tipo de profesiones, no todo lo que se necesita, pero si una parte. 
Juanrojo21 30/03/25 12:22
Ha recomendado Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda de Lesyer
Juanrojo21 24/03/25 19:08
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Tú mismo lo estás diciendo ... "Hace un tiempo se compraba..." efectivamente, se compraban viviendas sin hipoteca, pero de esto que estás comentando los medios de comunicación ya se hacían eco en los primeros meses del año 2023, probablemente la cuestión ya venía de algo antes. Lo que quiero decir con esto es que desde el año 2023 hasta el día de hoy, muchas cosas ya fueron cambiando, y eso va también va por el alquiler de viviendas turísticas. Ahora mismo plantearse una inversión para destinarla al alquiler turístico donde yo vivo, no sé si será ni siquiera posible porque las trabas que te van poner no lo hace viable.En los primeros meses del año 2023 en mi ciudad tenías opciones de inversión en viviendas pequeñas prácticamente a estrenar, en construcciones con muy pocos años, por unos 130K (Sin impuestos). Este tipo de inversión era un visto y no visto.La cuestión es que ahora mismo si aparece algo de este estilo vas estar cerca de los 200K (Sin impuestos). Y si ya hablamos de obra nueva bastante por encima de los 200K (Sin impuestos).Lo de las 3B...bueno, bonito y barato, me parece que ya no es posible. Sigue siendo posible en ciudades que tienen una demanda muy por debajo de la que hay es mi ciudad.   
Juanrojo21 23/03/25 20:23
Ha recomendado Re: Seguimiento del precio de la vivienda en España de W. Petersen
Juanrojo21 23/03/25 20:20
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
¿Qué interés?  Puede tener un fondo de inversión, o, un inversor particular con mucha liquidez en comprar un lote de viviendas ahora mismo. ¿Qué opciones de negocio se le presentan?Comprar para volver a vender, es una posibilidad, no la acabo de ver del todo, porque ya estás comprando a un precio muy alto. No estamos en el año 2014 después de saltar la burbuja inmobiliaria donde comprabas con una rebaja de dinero muy importante. De todos modos, es posible que en sitios muy concretos esto tenga sentido, pero sería en cuatro, o, cinco sitios, sería Madrid, Barcelona, Málaga, las Islas y para de contar. Comprar para alquilar, tampoco lo acabo de ver mucho, las viviendas de alquiler turístico le están dando mucha caña, siendo esta la opción con mayor rentabilidad para el inversor. Luego tienes la opción del alquiler tradicional, pero en esto no creo que se meta un fondo de inversión, mucho menos tal y como están las cosas hoy en día.Al final, para que todas la piezas encajen tiene que haber alguna lógica, alguna explicación. Los fondos de inversión compraron inmuebles pero los compraron cuando los precios estaban por lo suelos. También hay que reconocer un pequeño detalle, los fondos de inversión compraron y aguantaron el tirón. Ellos para poder volver a vender tuvieron que esperar a que las aguas volvieran a su cauce, no fue comprar y vender en un abrir y cerrar de ojos.
Juanrojo21 23/03/25 14:52
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Hay una relación entre esa subida de precios, la demanda y la oferta de viviendas. Si tienes mucha oferta el precio no va subir de forma llamativa porque si lo hace no le van vender las viviendas a nadie. Ese equilibrio entre oferta y demanda ¿ Es un factor especulativo? Si, las facilidades,o, las dificultades para poder construir dependen de los políticos y las medidas que adoptan en relación a la vivienda. Esto al final es especulación pura y dura.
Juanrojo21 22/03/25 12:24
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
A esa pregunta ya te di una respuesta no hace mucho tiempo, si estamos hablando de obra nueva es muy fácil que el incremento supere el 20% en el último año en zonas con muy poca oferta y mucha demanda.https://www.lavozdegalicia.es/noticia/coruna/2025/02/23/coste-metro-cuadrado-venta-supera-2600-euros-108-ano/0003_202502H23C2992.htm
Juanrojo21 22/03/25 12:13
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Con los datos de ese artículo tenemos que de cada 100 hipotecas más de 50 son para inversión, la pregunta sería.. ¿Qué entienden por inversión?  Comprar una segunda vivienda en una zona turística para pasar los meses de vacaciones... ¿Se entiende esto como una inversión?. No lo tengo muy claro, para empezar este tipo de inversión lo que te va traer son gastos, luego se podría hablar de la posible revalorización del inmueble.  La cifra del 50% me parece muy descabellada, si realmente se trata de una inversión. ¿Dónde está toda esa vivienda? Invierten para luego destinarlos al alquiler como pisos turísticos, hacer esto con todas las restricciones que le están metiendo a este tipo de actividad, no le encuentro mucho sentido.Lo que parece bastante claro es que esa inversión no se va a la bolsa del alquiler tradicional, porque es donde menos vivienda tienes hoy en día. 
Juanrojo21 22/03/25 11:28
Ha recomendado Re: Seguimiento del precio de la vivienda en España de Angiolillo
Juanrojo21 21/03/25 22:19
Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas
De todos modos, y esto es una pequeña ampliación.Si sería muy bueno que puedas tener una salida por si hay problemas para inscribir en el registro el inmueble a tu nombre, porque puede haber problemas más fácil de lo que piensas. Si no tienes una salida para esa situación te metes en un buen follón. Esta parte la consultaría con un abogado antes de meterme en problemas.
Juanrojo21 21/03/25 22:11
Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas
Si ya lo tienen es distinto, si ellos no procedieron a realizar los tramites de inscribir en el registro de la propiedad el inmueble a su nombre entiendo que es para ahorrarse gastos, los propios del registro, más los impuestos que esto pueda acarrear. Esa es una posible explicación del motivo de hacerlo así,  de haberlo hecho, ahora habría que volver a realizar otro vez el tramite de cambio de titularidad, vuelves a pasar por caja otra vez.Si es lo más habitual tenerlo un año sin tramitar, eso no ya sé si es lo más normal porque puede tener sus consecuencias, si en vez de un fondo de inversión se trata de un particular no tengo yo muy claro si esa persona actuaria del mismo modo.. (Esto sería algo para consultar con un abogado)También comentabas lo de la financiación, los inmuebles que se adquieren es las subastas siempre es con dinero a tocateja. Luego hay otra cuestión que es una norma en todas las entidades bancarias, el inmueble para poder ser hipotecado tiene que estar limpio de cargas registrales. Aquí es donde volvemos a la casilla de inicio, para poder estar limpio de cargas registrales tienen que inscribir ellos el inmueble primero a su nombre.
Juanrojo21 21/03/25 16:45
Ha respondido al tema Testimonio del decreto de adjudicación sin presentar a registro por parte del fondo ¿Riesgo en la compra? - Subastas
Las cargas hipotecarias, debemos entender que el titular al menos de la primera carga hipotecaria es ese fondo de inversión. Se ejecutó esa carga hipotecaria, y posteriormente en la subasta se adjudicaron el inmueble por la deuda que tenía el ejecutado con ese fondo de inversión. (Esto es algo que debes tener bastante claro)Sin ser un experto en la materia, yo le veo un pequeño problema que no sé como se puede salvar. Ese fondo de inversión no tiene el testimonio del decreto de adjudicación porque esto son cosas que dependen del juzgado donde se está tramitando todo este asunto. La cuestión es ¿Cómo? demuestran ellos que son lo titulares del inmueble para poder proceder a su venta.Voy ir incluso un poco más lejos, de alguna manera todos sabemos que ellos se adjudicaron ese inmueble en la subasta, porque tendrán el decreto de adjudicación que le tiene que facilitar el juzgado, pero el registro de la propiedad no sabe que ese fondo es el titular del inmueble, y  precisamente es ahí donde está el problema. Supongo que en los propios Registros de la Propiedad podrán darte algún tipo de información que te ayude en este asunto, deberías aclarar esto antes de hacer nada porque puedes tener un problema. 
Juanrojo21 20/03/25 14:29
Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria
Los precios de los activos que se está subastando, es cierto que siguen apareciendo algunas  donde se ve que los precios de subasta va muy pasados, pero donde más se repite la situación no es tanto en las viviendas, esto lo ves más en locales comerciales, también lo puedes ver en parcelas, o, fincas rusticas que salen a subasta. Los locales comerciales tiene mucho sentido porque lo que sobran son locales comerciales, hay demasiada oferta, las fincas, muchas de esas fincas son rusticas, no sé como las tasan en eso me pierdo.Mi seguimiento de las subastas digamos que es muy limitado, por esta razón puedo estar equivocado en esto. Un detalle que también es un poco significativo, desde que empezó este año 2025, tengo la impresión de que se redujeron el número de subastas. Esto vamos cogerlo con cierta cautela porque solo van dos meses de este año 2025, todos lo fines de semana publican las nuevas subastas, y tengo la impresión de que el número de subastas es menor a las que estaban saliendo en el año 2024.Pero vamos volver a las viviendas, a diferencia de los locales comerciales la viviendas escasean, ya sean para comprar, o, sean para alquilar, y esta situación al final de alguna forma se traslada al comportamiento de las subastas. La mayoría de la viviendas que salen a subasta en mi provincia, están saliendo en los núcleos de población digamos que más importantes, puede salirte una casa de vez en cuando que no está en ninguna parte, pero por regla general no es así.A esta escasez de viviendas y para tener un buen cóctel le vamos a sumar un perfil especifico de participante en las subastas, que lo hay,  no es un profesional en el sentido de la palabra, no se dedica al 100% a la inversión inmobiliaria, pero lo hace como un hobby, y además tiene pasta para poder hacerlo.Este tipo de perfil de inversor en subastas, está comprando inmuebles en las subastas donde yo no los compraría ni de coña, están comprando viviendas a buen precio porque son sitios donde la demanda no es muy alta, que no quiere decir que no tengan demanda, tienen demanda, pero la demanda es muy normalita, este tipo de inversión a titulo personal no me gusta prefiero estarme quieto, pero para gustos hay colores.. 
Juanrojo21 20/03/25 11:21
Ha respondido al tema Recuperación de gastos anteriores por embargos en ejecución hipotecaria
Un buen consejo de @w-petersen , tienes que quitarte esa plaza de garaje de encima, cuanto antes mejor, si el importe de adjudicación de la subasta no cubrió la deuda te van ir por esa plaza de garaje. Lo que resulta bastante raro es que el banco se adjudicara ese inmueble por un precio que podemos entender como muy bajo, esas cosas no suelen pasar. Si el precio de inmueble es muy bueno no se queda solo el banco en la puja, mucho menos ahora mismo tal y como está todo.  Puede pasar si la deuda con el banco es muy alta, si esto es así, esa deuda por si sola hace que los posibles interesados pierdan el interés por la subasta, porque saben que van a perder el tiempo. El banco va pujar con la deuda, y, para poder hacerte con el inmueble tiene que superar la puja en la subasta el importe de la deuda del banco..