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Juanrojo21

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Juanrojo21 01/11/25 00:33
Ha recomendado Re: Comprador no quiere la casa después de firmar arras y jugar sucio de Juan Lackland
Juanrojo21 31/10/25 22:04
Ha respondido al tema Comprador no quiere la casa después de firmar arras y jugar sucio
La señora ni cuando acude al Registro de la Propiedad se da cuenta de ese detalle. ¿..?En la notaria cuando ella firma la escritura compraventa de ese inmueble ella se debería de dar  cuenta de que hay una carga, el notario va acompañar una nota simple a la escritura que se va firmar. Luego aun le toca ir al registro a inscribir a su nombre ese inmueble. No es obligatorio este paso, pero es recomendable. Puede ser que no inscribiera en el registro la propiedad el inmueble a su nombre, así se ahorraba unos cuantos euros. No sé que decir...!!
Juanrojo21 31/10/25 19:28
Ha respondido al tema Comprador no quiere la casa después de firmar arras y jugar sucio
Hace solo unos meses firmé una compraventa digamos que podría parecerse a esa.Contrato de arras (La venta del inmueble es libre de cargas) Esto no quiere decir que no tenga cargas que las tiene.Tiene una carga hipotecaria que se va cancelar el día de la firma de la escritura, por ese motivo para realizar el pago del inmueble se hace entregando dos cheques nominativos, uno para el vendedor y el otro para el banco que tiene la hipoteca.Más o menos esos fueron los pasos que se dieron en esta operación, no hubo mayor problema. 
Juanrojo21 31/10/25 18:35
Ha respondido al tema Comprador no quiere la casa después de firmar arras y jugar sucio
Una pregunta, o mejor dicho una observación.Un contrato de arras nos indica que la venta de un inmueble es libre de cargas, pero tiene una carga, tiene de una hipoteca que se va cancelar en el momento de la firma de la escritura en la notaria..¿Dónde está el problema? Si es que hay problema 
Juanrojo21 30/10/25 19:27
Ha respondido al tema Impuestos a pagar venta vivienda.
Hace 30 años estamos hablando de pesetas, estoy seguro que ese tipo de problema lo tienen que tener muchas personas, todos aquellos que se ponían a construir su casa poco a poco, primero compraban el solar y luego iban levantando la casa. Tener las facturas guardadas de hace 30 años se me antoja bastante complicado.El problema que se te presenta ahora es si le pones un valor muy alto a los gastos de construcción porque hacienda puede discrepar y pedirte que lo acredites. Si por el contrario pones un valor más bajo que no resulte llamativo, ellos lo van dar por bueno y ya no le va dar más vueltas. Si tienes que pagar un peritaje entonces debes de mirar de que no se te vaya ir lo comido por lo servido, lo que no pagas por un lado lo pagas por otro. Sería bueno tener alguna simulación de lo que te sale a pagar con distintos escenarios, de esa forma ya sabes si merece la pena realizar algún gasto extra, o, es mejor estarse quieto.      
Juanrojo21 29/10/25 23:07
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Una calle compartiendo distintas edificaciones...!!  Precio de una plaza de garaje en esa calle 30.000-35.000 euros, solo la plaza de garaje. (Se trata de zonas sin plazas de garaje a la venta, y con grandes dificultades para poder aparcar cerca de las viviendas)Zona con vistas especiales (Vistas al mar) Las diferencias entre un tipo de edificaciones y las otras es bastante relevante.La eficiencia energética (En solo unos pocos años se podrá cuantificar con exactitud los euros de diferencia entre un tipo de edificación y la otra, porque son muchos euros los que hay en juego) Otras cuestiones menos relevantes, el IBI, los precios de los seguros de vivienda, los gastos de comunidad, los gastos de mantenimiento del inmueble.Al final todo suma y no suma artificialmente, se trata de detalles concretos que marcan las diferencias en euros. 
Juanrojo21 29/10/25 22:21
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Ese precio medio a mi no me vale de gran cosa, para explicarlo ya puse un ejemplo, el de una calle con dos tipos de edificaciones muy marcadas, unas serían de los años 70, la otras serían más recientes, pongamos que tienen 10 - 15 años. Si quiero adquirir un inmueble de los años 70 no me vale de gran cosa el precio medio, y si quiero adquirir un inmueble más reciente pues tampoco. (El ejemplo que pongo no es ficticio, hay calles con esa mezcla, esa distribución de inmuebles)El motivo es muy simple, en los años 70 la mayoría de las edificaciones, por poner solo un ejemplo, ni tenían tenían garajes, ni tenían trasteros, en cambio las edificaciones más recientes si tienen garajes y si tienen trasteros. Si a esto le sumamos que se trata de una zona de alta demanda, la diferencias de precios entre un tipo de inmuebles y el otro va ser muy, muy importante, demasiado importante como para que el precio medio me sirva de ayuda. No me va servir para nada... !!!PD.- Eso no quita que pueda ser importante para muchas personas, si les sirve de orientación pues todo perfecto. 
Juanrojo21 29/10/25 16:20
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Si lo hacen así como dice, pues si, alteraran ese precio medio del que está hablando. El problema que tengo es que ese precio medio no me vale para gran cosa. Le pongo un ejemplo, una calle con varios edificios, una parte de esos edificios se construyó en los años 70, la otra hace apenas 10 años.¿Para qué? Quiero saber ese precio medio, ya puestos, prefiero saber el precio que publicaron en el anuncio. 
Juanrojo21 29/10/25 12:12
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Los anuncios que muchas veces están repetidos los están publicados varias agencias inmobiliarias distintas. ¿Descontrol? ..No sé que decirte, entiendo que el vendedor, o, el arrendador, están autorizando a varias inmobiliarias distintas a gestionar esa venta/alquiler de ese inmueble. ¿Es bueno, o, es malo eso? No lo sé, no trabajo con agencias inmobiliarias, ni puedo recomendar ninguna. Lo que si sé, es que agencias inmobiliarias hay muchas, pero no hay muchas que sean realmente buenas en su trabajo.Si encuentras una agencia inmobiliaria buena, acabas de encontrar algo excepcional y que no abunda mucho en el mercado.
Juanrojo21 29/10/25 11:06
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Como titular de una noticia está muy bien, solo hay un pequeño, un pequeño problema. Los portales no inflan nada, porque los precios no los pone el portal inmobiliario. Si alguien infla algo serán los vendedores,o, los arrendadores que están publicando esos anuncios.  El resto de la noticia está muy bien, si eres el comprador ya sabes lo que tienes que hacer,  presentar una oferta con un 40% de descuento sobre el precio de venta. Es muy sencillo.
Juanrojo21 25/10/25 12:27
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Me parece que con los datos de la oferta usted está siendo muy optimista. Los políticos y altos cargos de la Xunta de Galicia creo que no lo son tanto, la alcaldesa de mi ciudad, mucho menos aun, por eso solicitó para el municipio la zona tensionada. Las viviendas turísticas se esfumaron, no llegaron al mercado de viviendas. Y ahora tenemos que esperar a una perdida de confianza de los inversores para que solucione la escasez de oferta.    
Juanrojo21 24/10/25 21:40
Ha recomendado Re: De donde nace el capital. de Juan Lackland
Juanrojo21 24/10/25 20:58
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Entiendo lo que quiere decir, para usted eses datos no serían los correctos, usted piensa que la oferta de venta y de alquiler de viviendas sería muy superior a esas cifras. Eso mismo pensaba yo pero de los alquileres turísticos, si te fiabas de la información de la prensa, del ruido que había, tenias un número exagerado de viviendas en ese régimen de alquiler. ¿La realidad? La realidad es... ¿Dónde están todas esas viviendas ahora?... (Ese régimen de alquiler como ya sabe lo chaparon)Si alguien dispone de esa oferta real, perfecto, pero sino es así los datos de Idealista hoy por hoy es el mejor termómetro que tiene de la situación.
Juanrojo21 24/10/25 19:49
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
El notario le está dando datos de operaciones que ya están cerradas, mientras que yo le hablo operaciones que están sin cerrar, de pisos que están sin vender, ahora mismo a la venta tiene 930 viviendas en Idealista y en alquiler tiene unas 430 viviendas en el municipio.Si queremos cuestionar eses datos de Idealista por no ser fiables, por no ser correctos, porque la cifra de inmuebles a la venta es muy superior, dígame un portal inmobiliario donde esos datos queden en evidencia. Eso es a lo que yo me refiero.Por comentar algo, algunas veces entro en la web de Fotocasa, y los datos de Fotocasa son peores que los de Idealista, todavía va encontrar mucha menos oferta.Lo que está poniendo de los notarios estaría muy bien si Idealista pública una cifra con el número de ventas en un periodo determinado, entonces se puede contrastar una cosa y la otra, pera esa no es la cuestión.
Juanrojo21 24/10/25 18:47
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Si, lleva razón, podría desconfiar de esos datos, pero yo no conozco ninguna web inmobiliaria, o, portal inmobiliario de anuncios de venta y de alquiler de viviendas, donde esos datos de alguna manera queden en evidencia. Si usted conoce una, ¿Dígame cuál es?Podemos cuestionar la información, pero tiene que ser con otros datos y otras cifras. Si yo le digo que solo tenemos 930 viviendas a la venta en mi ciudad y 430 viviendas en alquiler, busque un sitio donde esa cifras no coincidan en nada en absoluto.   
Juanrojo21 24/10/25 16:02
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
¿Tenemos que encender la hormigonera?  Mire las cifras, así me parece que vamos mal.Hasta un 70% menos de inmuebles a la venta. ¿Vamos en discreción contraria?Pero no es solo Galicia por lo que veo,  Madrid es solo un 50%.https://www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2025/09/16/coruna-pontevedra-ciudades-gallegas-cae-oferta-vivienda-venta/00031758016596386142113.htm
Juanrojo21 23/10/25 23:22
Ha respondido al tema Cómo redactar cláusula de rescisión de contrato de arrendador
Puede que le interese un nuevo contrato.El contrato tiene por decirlo de alguna manera un principio y un final, vamos empezar por los 5 años iniciales, más, le vamos añadir los 3 años de prorroga adicionales si el arrendador es persona física, no jurídica. A partir de ahí ya entra el contrato en "Tacita Reconducción".Para el inquilino siempre debería ser mejor un contrato nuevo por los plazos de duración de ese contrato que la tacita reconducción, porque la tacita reconducción es normalmente 1 año de contrato.Es mi opinión.
Juanrojo21 23/10/25 15:51
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En Coruña si necesitas "Cash" entonces cualquier momento puede ser bueno para salir, si por el contrario no necesitas el dinero, no veo que sea un buen momento para salir, me parece que quién se va alegrar si decides salir es hacienda, te están esperando con los brazos abiertos. Si vuelves a comprar vas pasar por caja otra vez y encima sin grandes ventajas, diría que ninguna. Los precios lo único que hicieron hasta ahora fue subir y subir, la declaración de zona tensionada ...¿Va frenar algo todo esto?.. Seis de una y media docena de otra, puede frenar a un inversor profesional que igual ve con mejores ojos invertir en un ayuntamiento limítrofe porque no es zona tensionada.Hubo una temporada que estuvieron dando la chapa todos los días con las viviendas turísticas, como si hubiera cientos y miles de viviendas en este régimen de alquiler, eso desde el ayuntamiento ya lo chaparon. ¿Dónde están todas esa viviendas?  Habrá que preguntarle a Blackstone si tiene viviendas por aquí para alquilar, aunque no sé si eso va ser posible, porque aquí el último alcalde de derechas que tuvimos fue Francisco Vázquez, o , ¿Era de izquierdas?  
Juanrojo21 22/10/25 21:08
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Muy bueno lo de Alicante..!!!Lo que ellos hacen ahí en un trimestre, creo que en mi ciudad vamos a otro ritmo, porque ni acumulando el ladrillo nuevo de 5 años vamos llegar a esas cifras.Si la Xunta de Galicia dice año 2040, le vamos poner año 2045, entonces tenemos que para construir 10.000 viviendas necesitamos 20 años. jajaja...!! Son 500 cada año, tampoco está tan mal. 
Juanrojo21 22/10/25 19:05
Ha recomendado Re: Burbuja inmobiliaria de la A a la Z de W. Petersen
Juanrojo21 22/10/25 19:05
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Te puse la información de las cuotas de las hipotecas para ver por donde andaban los tiros. Lo que me lleva a pensar que cuando se habla muchas veces de cuotas de hipoteca que son más baratas que un alquiler mensual, sin decirlo, te están hablando de hipotecas a 30 años si, o, si, en cuanto le quitas años a ese préstamo hipotecario los números son otros, ya no cuadran con los precios del alquiler.La rentabilidad del alquiler nada, lo podemos hacer aun más sencillo, vamos pensar que se trata de una compra a tocateja. Sacar una rentabilidad del 5% ya es fabuloso.
Juanrojo21 22/10/25 16:52
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En relación a esos alquileres que no parecen tan caros.En Idealista te lo ponen bastante sencillo para hacer una simulación, igual no es rigurosa del todo, pero nos puede valer para tantear la cuestión.Le meto en la simulación un inmueble muy normal, de los más baratos en Coruña (ciudad)Precio 170k      Cuota hipoteca de 120k a 15 años tipo fijo   (844 euros)                            Cuota hipoteca de 120k a 30 años tipo fijo   (480 euros)Posible alquiler mensual de ese inmueble (700-800 mes) "Si miramos la cuestión de ser zona tensionada, aun puede haber sorpresas".... Si ponemos esos 800 euros x 12 meses = 9600 año/bruto. Con eses 9600 euros brutos por rendimientos del alquiler y esos 170K de inversión tienes una rentabilidad del 5,64% bruto.Por eso decía yo que tendríamos que ver cuál es la rentabilidad de esos inmuebles. En mi opinión, si le sacas un 5% limpio ya es acojonante, normalmente no llegas ni al 5%.  
Juanrojo21 22/10/25 12:16
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Es más para darle una vuelta de tuerca al asunto de los 15 años.Yo me subrogo a la hipoteca del promotor, no pedí una hipoteca al banco. Entonces la cuestión en la que habría que fijarse es en como se hacían las cosas en aquellos tiempos, empezando por el propio promotor. No se construía una vivienda pensando en hipotecas a 30 años, hoy en día si que está haciendo, en eso creo hay un cambio muy importante.Si me dices que la rentabilidad del alquiler de esos pisos está en un 10% que no es lo habitual, entonces podemos decir que el alquiler es muy caro. Pero si rentabilidad se mueve entre el 3-4- 5% que es lo que suele andar ¿Es caro ese alquiler del mes?
Juanrojo21 22/10/25 11:52
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
El precio de alquiler relacionado a la cuota de la hipoteca digamos que tiene algo de truco.En el año 97 me meto a comprar una vivienda, pero resulta que me hago cargo de una hipoteca con un plazo de duración de 15 años. Si le metes 15 años en vez de los 25 años o 30 años, igual ya te no te salen esas cuentas, lo que pasa es que ahora busca tú una hipoteca a 15 años, por saber simplemente cuántas hay de ese tipo.  Al final hay una ecuación que no falla, ingresos mensuales - capacidad de ahorro, esa es la clave del asunto.
Juanrojo21 22/10/25 11:06
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Vamos a dar por bueno que ese 98% de las viviendas ahora mismo están vacías, aun así puede haber otro problema, lo dejo en el aire, esa vivienda es de protección oficial, no sé que implicaciones tiene todo eso.Luego, otro detalle, las informaciones que salen en la prensa de los planes, proyectos y cosas de este tipo, para poner un ejemplo, vamos mencionar la Xunta de Galicia. Solo el Ayuntamiento de Coruña, ojo a este dato, solo en este ayuntamiento está proyectado la construcción de más de 10.000 viviendas. Ni que decir tiene que estamos hablando de aquí al año 2040 por lo menos y ya veremos si se construyen. Ayuntamiento de A Coruña = 10.000 viviendasSi a toda la provincia de Madrid le metes 25.000 viviendas ¿Va ser muy significativo?