Urbanitae

Buenos días,

Lo más alucinante es que pese a todo y como comentaba "Sparrow in Jail, este tipo de proyectos de plusvalía continúan cubriéndose sin demasiados problemas, con la salvedad de que aquellos puntuales de 5.000.000€ que les ha llevado casi un mes cubrirlos.
Y esto me hace pensar, que hay mucho inversor con poco conocimiento y que además tampoco investiga ni se informa previamente de en dónde está invirtiendo su dinero.

Yo particularmente pensaba que los problemas de retrasos se circunscribía a los proyectos de 2022 por la coyuntura geopolítica (inicio guerra Ucrania/Rusia), sumado a la inflación, que desbarataron las estimaciones iniciales de los proyectos, pero el tiempo muestra que el acierto de Urbanitae en este tipo de proyectos (con independencia del año), es NULA y el motivo no es otro que el éxito o fracaso de estos proyectos, no afecta a la comisión de gestión que factura Urbanitae.

Saludos.

Como es posible que Urbanitae no conteste nada de Botánico Homes,  salvo que están haciendo una tasación del solar.... El tasador tarda más que desfile de cojos.  Si alguien del foro puede llamar para ver si le dicen algo nuevo se agradece

Pues no contestan porque es un pufo bien gordo y les dará vergüenza.

Españamola - yo sintiendolo mucho, no veo que vaya a haber una devolución de 153% de la inversión realizada. Creo que si se recupera algo será ya muy positivo. Será una TIR de -50% creo yo.

Si se compró un solar para hacer una promoción con fecha inicial de entrega en primer trimestre de 2024, y en el primer trimestre de 2026 (24 meses despues de la fecha inicial de entrega), no se ha empezado la obra, ni se tiene previsión de empezar en los próximos meses, es que la situación es muy mala.

Se tardan 30 meses en levantar ese edificio y otros 3-6 en obtener el papeleo para poder entregar definitivamente. Estamos hablando de que si todo empieza mañana, hay una entrega prevista a principios de 2029.

Otro tema que me tiene anonadado es que sigan publicitando que hay 80% de reservas? Alguien se cree que 4 años despues de comercializar, hay gente que sigue interesada en el proyecto?

De hecho, sería mucho mejor que no hubiera reservas. Tened en cuenta que las reservas son del 2021 y 2022. Desde entonces los precios de construcción han subido un 50%. Si los precios de venta son los mismos de 2022, estamos hablando de una promoción con pérdidas.

Es blanco y en botella. Sin información, sin avances, sin transparencia = problemas.

las reservas no son con compromiso de precio... por tanto los precios se pueden subir libremente. lo que quieren y dicho por la vendedora es meternos miedo y que regalemos nuestra parte de solar, para luego reiniciar y llevarse ellos toda la subida de precios. Realmente la promoción es muy viable y con mucho margen, pero entre Artal y Urbanitae nos quieren engañar.

claro, pero si no son compromiso de precio, que no vendan que está 80% vendido. Si van a llamar a subir precios lo mas probable es que baje a 30% vendido, y en ese momento la financiación bancaria no entra.

lo de siempre, en cuanto rascas un poco se descubre mucho.

Hoy acaba de comunicar Wecity, inicio de la votación para ejecución hipotecaria del Proyecto de prestamo de  Tarragona Costa Dorada, tenía un año de duración, finalizó, se han hecho prorrogas por 19 meses más, y ya no contesta más el promotor. El 13 de noviembre se aprobó la ejecución  de un proyecto en Mijas. Me hace gracia como vuelan los proyectos. 

Pero esto solo es el principio.

Todas las plataformas van a sufrir de lo mismo. Mas pronto que tarde va a ser común que un 40%-50% de los proyectos impaguen. Lo bueno del resto de plataformas, (yo ya solo invierto en otras), es que es 100% deuda y al menos tienes recurso contra el activo. El problema de las plusvalías es que te comes los problemas habiendo entrando a valoración.

Españamola - yo no creo que la operación tenga buen margen porque si no habría acuerdos por todas las partes para sacarlo adelante.

A alguno os ha mandado urbanitae otro mensaje para actualizar datos de lemon way? Me dicen que mi cuenta permanecera bloqueada hasta que los revisen. Estoy preocupado, porque he rellenado todo pero en ningún lugar me ha salido nada para adjuntar documentos y sin embargo en el ultimo paso en que revisas todo para enviar, me pone Documentos: no añadidos...

Muy buenas,

Soy un comprador de vivienda de Botánico Homes, y siento disentir pero sí hay un precio cerrado. De hecho, figura en el contrato de opción de compra. Y ahí es donde radica el problema. 

En mi caso firmamos la opción a ese precio hace varios años, por lo que ahora resulta muy barata. Por eso, nadie de ese 70/80 % de ventas quiere dejar la opción, ya que aparte de perder la opción de una casa que con los precios actuales es un chollo, también perdería los 3.000 € que hubo que poner. No obstante, la inmobiliaria está haciendo todo lo posible para que la gente deje la opción de su apartamento y volverla a sacar un 30/40 % más cara.

El juego ahora mismo está en que a los precios de 2018, inicio de la comercialización, el proyecto no es rentable. Quizás sea verdad que va a entrar un nuevo socio que sustituya a Urbanitae, pero lógicamente querrá ese solar lo más barato para intentar rentabilizar el proyecto, mientras que Urbanitae querrá el máximo dinero para rentabilizar vuestra inversión. Y creo que en esa lucha estamos. 

Espero haber podido aclarar algo desde otro punto de vista. Un saludo.

Hola - exactamente a eso me refería yo.

O bien el proyecto no tiene margen porque los costes han subido un 50% y las ventas se han mantenido a niveles de 2022, o bien no hay ese 80% de preventas porque se van a ver forzados a incrementar el precio.

Normalmente la lógica se impone y en este caso, no es creible pensar que un proyecto con mucho margen o bien i) no se desarrolla por el actual propietario o ii) no tiene compradores para desarrollarlo.

Si un suelo lleva parado 4 años con inversión potente realizada, y se da informaión contradictoria al respecto, entonces con alto grado de probabilidad es un proyecto no rentable, cuya rentabilidad depende de un precio de compra barato.

Yo ya viví esto en 2008 - con una dinámica completamente distinta pero misma problemática de fondo - business plans no realistas o desfasados y propietarios con valoraciones de los activos irreales.

Hola. 

Desde mi ignorancia, ¿porque crees que "Mas pronto que tarde va a ser común que un 40%-50% de los proyectos impaguen." ? 

Gracias anticipadas. 

A mi me ha llegado también. 
Mañana llamaré a Urbanitae preguntando porque me huele a phishing, aunque sí es cierto que hace unos meses Urbanitae mandó un correo indicando que los de Lemonway escribirian para que actualicasemos los datos en su web. 

Bcncarlos75 - llevo tiempo inviertiendo en este mercado y te explico mi experiencia y lo que he visto en plataformas anteriores:

- Por definición, las oportunidades que suben a la plataforma tienen como factor comun que son operaciones no financiables por parte de la banca. Esto se da principalmente o porque el promotor no tiene gran solvencia y no quiere aportar mucho capital, o porque falla en algun otro punto clave de riesgo. Por tanto partimos de la base de que dentro del mercado, son las operaciones de mayor riesgo y menor calidad.

- Esto, se ve claramente a la hora de percibir la rentabilidad. Si Urbanitae cobra 6% de comisión y los inversores cobran 11%, se está financiando a un 17%, que es 4 o 5 veces por encima del coste bancario. Esta rentabilidad solo la explica que sean proyectos con mucho riesgo, de lo contrario el promotor no aceptaría ese coste.

- El poco capital que aporta siempre el promotor en las operaciones, como resultado de unos ratios de LTC altísimos por parte de Urbanitae, hace que a la minima que se desvie algo (y en el inmobiliario siempre hay desvíos), pueda permitirse pasar al siguiente, pues su potencial perdida es limitada. Quiero decir con esto que pagar o impagar no tiene un impacto significativo porque tiene poco que perder.

- Y ya como punto acerca de la evolución natural de estas plataformas: durante los primeros años, todo va "bien" porque no se ha llegado a vencimiento de las operaciones. Todo pinta bonito, tienes alguna devolucion de las operaciones que van bien etc. A medida que se van llegando a esos vencimientos, vas viendo que en realidad las rentabilidades no son las prometidas (creo que la TIR media de las ultimas 5-6 operaciones desinvertidas de plusvalias debe ser de 2%-3%, que es una perdida ajustada a la inflacion). La plataforma sigue incentivada a sacar proyectos sean buenos o no, para cobrar sus comisiones, y los inversores se comen el marrón - hay 25-30 ejemplos de estos todavía en su cartera, mas los 10 que han conseguido salir.

Buenos días, 

Tu diagnostico más certero no puede ser. Solo una precisión, actualmente los bancos no financian si no hay al menos el 55% de las promociones vendidas, de ahí los préstamos puente, en caso de que la salida sea a la venta de la promoción es que la cosa no pinta bien, si no ¿porque se iban a financiar a un tipo altísimo más la comisión de la plataforma si a partir de un determinado momento pueden conseguir financiación bancaria?

Las ofertas de plusvalía ya ni las menciono. En todo caso, si por un deposito te dan un 3% con la inflación que tenemos y en estas ofertas te dan un 11% es precisamente por el riesgo. De ahí que sea fundamental hacer una due dilligence propia y no fiarte de las de las plataformas.