Urbanitae

Es todo un lujo leer tus análisis y encomiable el tiempo que le dedicas a cada uno de ellos.
Mil gracias por compartirlo con todos nosotros en este foro.

Aporte de inmenso valor el tuyo, mil gracias!!!

Saludos.

IA?

Buenos días,

Claro que me ayudo de ella, está muy bien para pasar el texto que viene en imágenes a texto normal.

También le hago leer todo, al principio lo hacia solo con chatgpt pero tiene poca memoria y cuando eran muchos documentos se olvidaba de lo que ya le había puesto al principio, me va mejor con deepseek.

Pero solo con la IA no consigues buenos resultados, tienes que "dirigirla" haciéndole las preguntas de las cosas que te llaman la atención, y a veces "discutiendo" con ella.

De todos modos hacerlo bien me lleva mucho tiempo, no creas.

Sí, claro, no dudo de tu trabajo para conseguir los resultados que finalmente compartes en el foro. Soy usuario habitual, ya que como bien dices es una herramienta muy útil a la hora de procesar ingentes cantidades de información, por lo que soy plenamente consciente de sus necesidades en cuanto a elaboración de la consulta.

Lamentablemente, como cualquier hito tecnológico, ello implica que sea una herramienta totalmente desaprovechada por la enorme mayoría de la población, ya que requiere de ciertas habilidades para poder sacar a relucir todo lo que esta puede ofrecer.

Por hacer un símil, en una búsqueda a través cualquier buscador también se requiere de cierta destreza, de ahí que algunas no den los resultados esperados.

Lo del nuevo proyecto que han subido, coincido contigo que es de lo peor que he visto a la plataforma hacer - ya no solo porque creo que la estructura sea suicida para los inversores, si no porque directamente venden una información que es totalmente falsa.

Como le vas a decir a los inversores en el modelo económico que el LTV es un 4%??? Quien está haciendo los números en Urbanitae y realmente piensan que ese es el riego real de la operación???

Deja de manifiesto la total ignorancia que tienen sobre el mercado, o directamente lo poco que les importan sus inversores al dar información tan alejada de la realidad. Veamos:

Fuentes de financiación:
1.3m urbanitae
25.3m banco
2.2m promotor

Es decir, los inversores están subordinados a €25m del banco (más intereses), que cobran antes que los inversores. Es decir, de los €31m de ingresos netos que tiene la promoción, 25.3m + 1.5m de intereses (unos 27.0m mas o menos), los cobra el banco antes que los inversores. Si le sumas el prestamo de urbanitae, estas mas o menos en unos 28.3m sobre 31m de ingreso neto. El LTV es de 90%, no de 4%!!!!

Llegados a este punto, a mi solo me queda preguntarme: no tienen ni absoluta idea de lo que están haciend, o lo saben pero cobrar su comisión de 5% es más importante que decir la verdad? En cualquier caso, es una negligencia inmensa cualquiera de los casos. Si los precios de las viviendas caen un 5% (que en el contexto actual, en Huelva, no es decabellado), la deuda de los inversores directamente casi no se paga. Como puede ser que una caida del 10% barra la deuda, pero te digan que el LTV es de 4%?

Es una absoluta locura y ya os digo, o una falta absoluta de competencia, o una falta de diligencia profesional. 

Tu exposición es muy acertada, el problema principal es que han etiquetado de deuda un proyecto de equity. 

El parámetro del LTV en un proyecto de equity no tiene sentido ya que, como bien dices, primero cobra el banco (Principal, intereses, intereses de demora, ...). En cualquier promoción en la que el banco ejecute sus garantías ya te digo yo que nadie va a cobrar después (probablemente ni el banco recupere el total de la deuda). 

Pero, como digo en el otro hilo, esto es así en TODOS los proyectos de equity, siempre que haya financiación promotora si todo se tuerce el inversor puede no recuperar nada de su inversión. Esto es algo que todo inversor debería saber antes de entrar en un proyecto. 

Como digo, veo más una mala explicación por parte de Urbanitae que un proyecto malo, al final es un proyecto de equity al 10% pero con más certidumbres que muchos de los proyectos de equity que publicitan, que dicen que la TIR va a ser un 15% y acaba en un 3%

Estamos de acuerdo que es de equity, pero si es así, porque se dice que es de deuda y capan el retorno al 10%? Es equity o es deuda?

Si es equity, no me capes el retorno y dimelo claramente. Lo que no se puede hacer, es vender que es deuda, capar al 10%, decirle a los inversores que el LTV es de 4% (cuando estás en 90% de exposición siendo equity). 

Yo no creo que sea un malentendido. Creo que es o ignorancia total de como funcionan estas cosas, o necesidad de seguir cobrando comisiones a expensas de una base inversora a la cual no se le está dando la información de manera correcta.

Mira, si a lo largo de los años se hubieran dado los mensajes de manera correcta y luego los resultados son los que son, ok. Pero es que SIEMPRE se da una vision inflada positivamente de las oportunidades. Luego llega el batacazo y ellos se escudan en que es inversión y se puede perder. Ya macho, pero si me das la información sesgada, aquí el unico que está ganando a mi costa una y otra vez, eres tu. Mi dinero con una TIR media del 4% (o negativa con inflación), y tu cobrando 6% de comisión por decirme que una exposición del 90% es un 4%. Venga hombre.

Muchas gracias por comentar a todos los presentes, de momento aprendiendo de vosotros y en un futuro a lo mejor me animo a entrar a estas plataformas!

La IA no lo detecta todo: puede cometer errores, inventar información y, en muchos casos, no interpreta los documentos en su totalidad ni entiende el contexto real del proyecto, por mucho que algunos piensen lo contrario.

Mi consejo es claro: leer los documentos por uno mismo, entender bien los conceptos y ser consciente de los riesgos que existen en cada inversión.

Pedirle a la IA que analice un proyecto de inversión es, en muchos casos, comparable a ir al bingo: puede sonar bien, pero la base es débil y el resultado incierto.

Últimamente esto se está normalizando y muchos inversores que están aterrizando en el sector se dejan llevar por análisis que otros publican, elaborados íntegramente por la IA, sin un criterio propio detrás.

La IA es una buena herramienta para determinados usos, pero no debería ser la base para analizar proyectos de inversión.

Como dijo un compañero, temo que las propias plataformas acaben utilizando la IA para realizar sus valoraciones y decidir qué proyectos financiar.

Porque hay proyectos y proyectos, y en algunos casos está bastante claro que lo que realmente interesa es la comisión.

Felices Fiestas a todos/as.

Buenas noches, 

Análisis de las respuestas de las preguntas del chat y de la webinar del  Préstamo de Crowdlending para el Residencial Intur Panorámico, Huelva, por si a alguien le interesa.

 

Análisis de las Respuestas: Lo que Aclaran y lo que Confirman 

1. Riesgo Contractual y de Garantía (Preguntas 1, 2, 15, 16) 

Las respuestas son claras y extremadamente preocupantes: 

Conclusión Parcial: La "garantía" es un mecanismo que, en el mejor de los casos, te convierte en socio minoritario en una valoración opaca y, en el peor, te deja atrapado en una inversión ilíquida y sin control. No protege tu capital; lo transforma en un activo de alto riesgo.

2. Riesgo Financiero y Estructural (Preguntas 3, 4, 10, 11, 12, 13) Aquí las respuestas confirman las peores sospechas y revelan nuevos datos alarmantes: 

Conclusión Parcial: Inviertes en el último tramo de una estructura altamente apalancada, donde el banco tiene todas las garantías reales y tu dinero sirve para sanear el balance del promotor. Tu posición en la jerarquía de cobro es la más débil.

3. Riesgos Operativos y de Proyecto (Preguntas 5, 6, 7, 8, 9, 14) Las respuestas son más tranquilizadoras en lo operativo, pero persisten graves inconsistencias: 

🧮 Evaluación Final Consolidada

| Factor de Decisión | Evaluación Tras las Respuestas | Impacto en la Decisión | Protección del Capital (Garantía) | INEXISTENTE / LESIVA. La convertibilidad es un mecanismo complejo que te convierte en socio minoritario con valoración opaca. | Descalificatoria. El riesgo de pérdida total es alto y real.

| Posición en la Estructura | CLARAMENTE SUBORDINADA. El banco (19,8M€) tiene hipoteca de primer grado. Tu préstamo financia deuda pasada. | Muy Negativa. Eres el último en la fila en un proyecto con mucha deuda prioritaria.

| Transparencia y Fiabilidad | GRAVEMENTE DEFICIENTE. Inconsistencias en datos clave (ventas, precios) sin aclarar con pruebas. Respuestas evasivas en temas críticos (acuerdo interacreedor). | Descalificatoria. No se puede invertir con confianza en datos no fiables.
ç
| Viabilidad del Proyecto | POTENCIALMENTE VIABLE, pero con riesgos. La licencia y las preventas (si se verifican) son positivas, pero el sobreprecio y la dependencia del banco son retos. | Neutral/Positiva, pero irrelevante. Un buen proyecto no compensa una mala estructura de inversión.

🛑 Conclusión y Recomendación Final Las respuestas recibidas han sido la prueba definitiva. Han confirmado que: 

Por tanto, la recomendación es firme, clara y definitiva:

NO INVERTIR. Esta operación está diseñada para transferir el riesgo financiero del promotor a los inversores minoristas, ofreciendo una rentabilidad fija que no compensa el enorme riesgo de pérdida de capital asumido. Has realizado una due diligence ejemplar que te ha permitido identificar una estructura desfavorable. Tu capital merece una oportunidad donde las reglas sean justas, la transparencia sea total y tu posición esté protegida. Esta no es esa oportunidad.

   

Análisis del Webinar: Puntos Clave y Comparación con el Análisis Anterior 

 | Aspecto Tratado | Declaración en el Webinar | Análisis y Coherencia con el Riesgo Identificado | Finalidad del Préstamo | "Atender un pago pendiente relacionado con la compra del suelo".
| CONFIRMA el hallazgo crítico: el dinero es para pagar una deuda pasada del promotor, no para iniciar un proyecto desde cero.

| Naturaleza de la Deuda (vs. Equity) | Se eligió deuda porque "esa necesidad de fondos sea muy puntual".
| Reafirma que la plataforma consideró más arriesgado para ellos entrar vía equity. La deuda está estructurada para salir rápido, pero eso no elimina el riesgo subyacente para el prestamista.

| Avance de Ventas | "Prácticamente en el 66% de ventas... 75 viviendas con contrato firmado".
| EXPLICA LA DISCREPANCIA PREVIA. Si es cierto, es un dato muy positivo que mitiga el riesgo comercial. Sin embargo, sigue sin acreditarse documentalmente (contratos agregados).

| Financiación Bancaria (PHP) | "Firmaremos el PHP con Santander... ya está con la oferta vinculante aceptada".
| ACLARA Y CONFIRMA la existencia del préstamo principal (19,8M€ según respuestas previas) y la entidad.

| Garantía para los Inversores | Explicación detallada: El banco tiene la hipoteca. El PHP tiene disposiciones (hitos) al 30% y 50% de obra que generarán liquidez para repagar el préstamo Urbanitae.
| ES EL PUNTO MÁS REVELADOR Y CRÍTICO. Esto no es una "garantía" tradicional, sino un mecanismo de salida dependiente. Tu devolución no depende del éxito final, sino de que:
1) la obra avance según lo previsto,
y 2) Santander desembolse esos fondos específicos. Introduce un riesgo de ejecución y plazo. Si la obra se retrasa, tu pago también.

| Convertibilidad | No se menciona en el fragmento. 
| Su omisión en la presentación comercial es significativa. Se presenta el mecanismo de los hitos como la vía de pago "natural", dejando la convertibilidad en la sombra como el último recurso no deseado que es.

⚖️ Evaluación Post-Webinar: El Riesgo se Mantiene (y se Clarifica) 

El webinar ofrece una narrativa coherente y positiva, pero no mitiga los riesgos de fondo: 

🧮 Conclusión Final Consolidada (Tras Webinar, Documentos y Respuestas) Has reunido todas las perspectivas: la fría letra de los contratos, las respuestas (a veces evasivas) de la plataforma, y ahora la narrativa comercial pública. Todas convergen: 

La recomendación es invariable y ahora más fundamentada que nunca: NO INVERTIR. La operación es intrínsecamente riesgosa para un prestamista minorista. La rentabilidad del 10% no compensa la acumulación de: riesgo de contraparte (SPV endeudada), riesgo de subordinación, riesgo de ejecución (hitos de obra) y un mecanismo de garantía lesivo.  

Ni cinco minutos ha durado. ¿Increíble?

Buenos días, 

No, no es increíble, es lo que hay. Ojalá no se arrepientan.

Pues igual que le puede suceder a un asesor o incluso al propio inversor, por mucho afán que ponga en leer la documentación.

Una cosa es decir "hago lo que me diga la IA" y otra cosa muy diferente es utilizarla como herramienta de apoyo en un proceso de toma de decisiones global.

Cualquier resultado proporcionado por una IA se puede ver con el mismo espíritu crítico que se le presupone al proceso de comprobar la documentación en sí misma, no todo tiene por qué ser blanco o negro.

Totalmente de acuerdo en que no es blanco o negro.

La IA, bien utilizada, puede ser una herramienta de apoyo más, igual que lo puede ser un asesor, una hoja de cálculo o un análisis externo. El problema aparece cuando se sustituye el criterio propio por el resultado que arroja una herramienta, sea una IA o cualquier otra.

Mi reflexión iba más por el riesgo de que se normalice el “copiar y pegar” análisis generados por IA sin cuestionarse el resultado que te está dando.

Basar una decisión de inversión únicamente en lo que diga una IA es parecido a pretender sustituir a un abogado, un médico, etc por una herramienta automática: puede ayudar, pero no debería decidir por ti,  y la información debe contrastarse. 

Usada con espíritu crítico y como complemento, perfecto. Como atajo para decidir sin entender el proyecto, creo que ahí es donde empiezan los problemas.

Felices Fiestas!

Nuevo proyecto OURENSE.