Buenas noches,
Por si puede interesar os paso mi due dilligence del proyecto de Sabadell.
ANÁLISIS COMPLETO DEL PROYECTO DE CROWDLENDING SABADELL
TIPO DE OPERACIÓN
Se trata de un proyecto de financiación participativa en la modalidad de crowdlending inmobiliario. Los inversores concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad promotora PROMOTORA Y INMOBILIARIA CAVAL 2025, S.L. para financiar parcialmente la construcción de una promoción residencial en Sabadell (Barcelona). El préstamo se estructura en dos tramos, siendo el Tramo A el que se ofrece actualmente a los inversores.
DATOS CLAVE DE LA OFERTA (TRAMO A)
- Importe a captar: 1.105.000 euros
- Interés nominal anual: 11% (simple)
- Plazo: 24 meses con posibilidad de extensión de 6 meses adicionales (24+6)
- Periodo mínimo de intereses garantizados (make-whole): 18 meses
- Amortización: bullet (pago único de principal e intereses al vencimiento)
- Comisión de demora: 1,5% mensual con capitalización mensual
- Fecha límite de captación: 28 de febrero de 2026
- Inversión mínima: 500 euros
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO
La promoción consiste en un edificio de 18 viviendas plurifamiliares (de 1, 2 y 3 dormitorios), 19 trasteros y 20 plazas de garaje en la Calle Miquel Àngel 20-26 de Sabadell. La parcela tiene una superficie de suelo de 833 m² según registro (844 m² según catastro) y cuenta con licencia de obras y demolición concedida en julio de 2025. La adquisición del solar se realiza mediante un acuerdo de permuta: los propietarios del suelo recibirán 4 viviendas, 4 trasteros y 4 plazas de garaje cuando la obra esté terminada.
GARANTÍAS OFRECIDAS A LOS INVERSORES
El préstamo cuenta con un conjunto de garantías, siendo la principal y realmente efectiva en caso de quiebra la hipoteca:
- Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente (excluyendo las unidades permutadas), con responsabilidad hipotecaria del 150% del importe del principal. La hipoteca se constituirá sobre las 14 viviendas no comprometidas en la permuta.
- Prenda de primer rango sobre las participaciones de la sociedad prestataria.
- Prenda de primer rango sobre la cuenta escrow donde el promotor depositará 500.000 euros para la construcción.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias del proyecto.
- Barrido de caja (cash-sweep) del 100% de los ingresos por ventas.
- Promesa de prenda sobre contratos con terceros.
- Carta de compromiso de capital (equity commitment letter) por 125.000 euros para contingencias.
ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de financiación del proyecto (fuentes de fondos):
- Aportación gestor día uno: 303.736 € (8%)
- Aportación gestor adicional (comprometida): 625.000 € (16%)
- Préstamo Urbanitae Tramo A: 1.105.000 € (28%)
- Préstamo Urbanitae Tramo B: 1.330.000 € (34%)
- Aportación de clientes (ventas sobre plano): 559.263 € (14%)
- Total fuentes: 3.922.999 €
Estructura de costes del proyecto (usos de fondos):
- Costes de construcción: 2.549.894 €
- Costes generales (proyecto, dirección, licencias, tasas): 503.061 €
- Comisión Urbanitae y asociados: 243.993 €
- Costes financieros (intereses, AJD, gastos hipoteca): 484.451 €
- Total gastos: 3.922.999 €
Ingresos y rentabilidad del proyecto:
- Ingresos brutos por venta (14 viviendas): 4.720.000 €
- Costes de venta: 141.600 €
- Ingresos netos: 4.578.400 €
- Resultado antes de intereses e impuestos: 1.281.452 €
- Resultado neto estimado: 597.751 €
- Margen neto sobre ventas: 13%
Ratios financieros del préstamo:
- LTV (Loan to Value) sobre tasación en hipótesis de edificio terminado: 43,5% según tasación de 5,59 M€ / 54,3% según el cuadro de estructura (que usa un VET de 4,48 M€). Esta discrepancia no está resuelta.
- LTV del Tramo A sobre valor actual del suelo: 75,2% (1,105 M€ / 1,468 M€).
- LTV del préstamo total (Tramo A + B) sobre valor actual del suelo: 165% (2,435 M€ / 1,468 M€).
- LTC (Loan to Cost) sin intereses: 72,4% (préstamo total / costes totales sin intereses).
- LTC con intereses: 84,8% (préstamo total + intereses / costes totales sin intereses).
ESTUDIO DE MERCADO Y PLAN DE VENTAS
El estudio de mercado aportado por Urbanitae (enero 2026) muestra 7 viviendas comparables en la zona, con un precio medio de 3.873 €/m². El testigo más relevante es una vivienda en la misma calle Miquel Àngel a 4.040 €/m².
El detalle de ventas del proyecto (14 viviendas libres) arroja un precio medio ponderado de 4.035 €/m², con un rango entre 3.870 €/m² y 4.609 €/m². Los precios son coherentes con el estudio de mercado y con la tasación.
Las 4 viviendas permutadas tienen un valor estimado de 1,27 M€, inferior a la tasación del suelo (1,468 M€), lo que deja un margen para el promotor en la permuta.
FORTALEZAS DEL PROYECTO
- Rentabilidad atractiva del 11% anual, superior a la mayoría de productos de renta fija.
- Make-whole de 18 meses que garantiza un retorno mínimo aunque el préstamo se amortice anticipadamente.
- Hipoteca de primer rango sobre 14 viviendas en un mercado con demanda consolidada (Sabadel, área metropolitana de Barcelona).
- Precios de venta realistas y contrastados con estudio de mercado independiente.
- Licencia de obras y demolición ya concedida, eliminando el riesgo urbanístico inicial.
- Cash-sweep del 100% de las ventas, que asegura que los ingresos se destinan prioritariamente a amortizar el préstamo.
- LTV sobre valor de edificio terminado razonable (entre 43% y 54% según la fuente), lo que ofrece un colchón amplio si el proyecto se termina.
- Plan de negocio detallado con desglose unitario de viviendas y precios.
- Estructura de dos tramos que limita el desembolso total hasta que la obra haya avanzado.
DEBILIDADES Y RIESGOS
Riesgo promotor (crítico):
- La sociedad prestataria se constituyó el 21 de febrero de 2025, tiene solo un año de vida.
- No tiene empleados ni historial operativo.
- Es el primer proyecto de este gestor (Jonatan Galimbau García) en Urbanitae, no hay track record en la plataforma.
- La aportación en efectivo inicial del promotor es de solo 303.736 euros (8% del total). El resto son compromisos futuros.
Riesgo de ejecución:
- El margen neto del proyecto (13%) es ajustado para una promoción inmobiliaria (lo habitual es 15-20%).
- La partida para contingencias (125.000 euros comprometidos) es muy reducida para una obra de 2,55 M€ (apenas un 5% de sobrecoste consumiría todo el colchón).
- El LTC del 84,8% (incluyendo intereses) es muy elevado, lo que significa que cualquier sobrecoste o retraso requerirá financiación adicional.
- El éxito del proyecto depende de que las ventas sobre plano aporten 559.263 euros, lo que añade riesgo comercial.
Riesgo estructural de los tramos:
- Cuando se desembolse el Tramo B (1,33 M€), el LTV sobre suelo se disparará al 165%. En ese momento, si la obra se para, el suelo no cubre ni la mitad de la deuda total.
- La obra ejecutada a medio hacer, en caso de paralización, puede tener valor negativo (costes de demolición, incertidumbre estructural), como acertadamente has señalado.
- Los inversores del Tramo A verán diluida su garantía cuando entre el Tramo B, sin posibilidad de veto individual.
Riesgo de la permuta:
- Las 4 viviendas entregadas a los propietarios del suelo quedan fuera de la garantía hipotecaria.
- En caso de liquidación concursal, los permutantes podrían tener prioridad sobre esas 4 viviendas si su condición resolutoria está inscrita, reduciendo el valor del conjunto y complicando la liquidación.
- El valor de las viviendas permutadas (estimado en 1,27 M€) es ligeramente inferior a la tasación del suelo, lo que beneficia al promotor pero añade complejidad jurídica.
Riesgo de las garantías adicionales:
- Como has identificado correctamente, en caso de quiebra de la SPV, la prenda de participaciones vale cero (acciones de empresa insolvente), las cuentas pignoradas quedan bloqueadas por el concurso, el cash-sweep deja de funcionar y la carta de compromiso de capital es papel mojado.
- La única garantía real en un escenario de quiebra es la hipoteca. Todo lo demás es maquillaje comercial.
DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS (DOCUMENTACIÓN CONTRADICTORIA)
Discrepancia catastral (MUY GRAVE):
- La nota simple del registro describe una "casita" de 112,87 m².
- El catastro (consulta de 24/2/2026) refleja una nave industrial de 742 m² construidos en 1978, con uso industrial.
- El tasador visitó el inmueble el 22/10/2025 y no menciona esta nave, lo que sugiere que podría estar ya demolida, pero el catastro no se ha actualizado.
- Sin embargo, si la nave sigue en pie, el coste de demolición se multiplicaría (de 40.500 € presupuestados a varios cientos de miles) y el proyecto tendría un sobrecoste inasumible con el colchón actual.
- Urbanitae no ha aclarado esta discrepancia en ningún documento.
Discrepancia en el valor de tasación del edificio terminado (VET):
- La tasación aportada (documento separado) fija el VET en 5.591.621 €.
- El cuadro de estructura económica (documento "Estructura de la Operación") utiliza un VET de 4.482.614 € para calcular el LTV.
- La diferencia es de 1.109.007 € (un 20% menos). Esto afecta directamente al LTV real:
- Con VET de 5,59 M€: LTV 43,5%
- Con VET de 4,48 M€: LTV 54,3%
- El colchón es menor si el valor correcto es el más bajo. Esta discrepancia no está explicada.
Discrepancia en el precio medio de venta:
- El detalle de ventas suma 4.620.000 € para las 14 viviendas.
- El cuadro de estructura usa 4.720.000 € de ingresos brutos.
- La diferencia (100.000 €) es menor pero indica falta de consistencia interna.
ANÁLISIS DE LAS GARANTÍAS EN ESCENARIO DE QUIEBRA
Es crucial entender qué pasa si la obra se para y la SPV quiebra:
Hipoteca: es la única garantía real. Los inversores tienen derecho a ejecutar la hipoteca sobre las 14 viviendas (o el suelo con obra iniciada). El orden de cobro en concurso sería: 1º gastos concursales, 2º créditos privilegiados (Hacienda, trabajadores), 3º créditos con garantía real (los inversores), 4º ordinarios. Los inversores cobrarían lo que quede después de los dos primeros, pero antes que proveedores y socios.
Prenda de participaciones: la SPV está en quiebra, sus acciones valen cero. Ejecutar la prenda significa heredar una empresa insolvente con deudas. No tiene valor económico, solo permite controlar el proceso de liquidación.
Prenda de cuentas y cash-sweep: en concurso, las cuentas se bloquean y el administrador concursal controla los flujos. El cash-sweep deja de funcionar.
Carta de compromiso de capital: es una declaración unilateral sin garantía de ejecución. Si el promotor no tiene liquidez, no se puede reclamar.
Conclusión: en quiebra, solo la hipoteca importa. Y su valor depende del momento:
- Si la quiebra ocurre en fase de Tramo A (solo desembolsado 1,105 M€), el suelo (1,468 M€) cubre el préstamo con un pequeño colchón.
- Si la quiebra ocurre después del desembolso del Tramo B (2,435 M€), el suelo solo cubre el 60% de la deuda. La obra ejecutada, si está paralizada, puede tener valor negativo (costes de demolición), empeorando aún más la recuperación.
CONSIDERACIONES FINALES
Este proyecto presenta una rentabilidad atractiva y una garantía hipotecaria real sobre activos inmobiliarios en una ubicación con demanda. El plan de negocio es coherente en precios y producto, y el estudio de mercado avala las hipótesis de venta.
Sin embargo, los riesgos son significativos y se concentran en tres áreas:
Primero, el promotor es una sociedad de nueva creación sin historial, con una aportación inicial en efectivo muy limitada y un margen de contingencia insuficiente para absorber desviaciones típicas en construcción. Cualquier sobrecoste superior al 5% o retraso en ventas pondrá el proyecto en dificultades.
Segundo, la estructura de dos tramos diluye la garantía de los inversores del Tramo A cuando se desembolse el Tramo B. En ese momento, el préstamo total supera ampliamente el valor del suelo, y la recuperación en caso de quiebra dependerá de que la obra ejecutada tenga valor real, algo que en proyectos paralizados suele ser negativo.
Tercero, las discrepancias documentales no resueltas son preocupantes. La diferencia entre el catastro (nave industrial de 742 m²) y la descripción comercial ("casita") podría implicar un sobrecoste de demolición no contemplado. La inconsistencia en el VET utilizado para calcular el LTV (5,59 M€ vs 4,48 M€) afecta directamente a la percepción del colchón de seguridad.
Las garantías adicionales (prendas, cash-sweep, equity commitment) son efectivas mientras el proyecto funciona, pero en el escenario de quiebra, que es cuando realmente se necesitan, su valor es prácticamente nulo. La única garantía que resiste un concurso es la hipoteca.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
El análisis exhaustivo de toda la documentación revela un proyecto con una estructura financiera ajustada, un promotor sin track record y varias discrepancias no aclaradas que introducen incertidumbre.
La rentabilidad del 11% compensa parcialmente estos riesgos, pero no los elimina. En proyectos de crowdlending inmobiliario, el factor crítico suele ser la capacidad del promotor para ejecutar la obra y gestionar imprevistos. En este caso, esa capacidad no está contrastada y el colchón financiero es justo.
La discrepancia catastral es especialmente preocupante porque afecta al corazón del proyecto: el coste de demolición. Si la nave industrial de 742 m² no está demolida, el presupuesto actual (40.500 €) sería insuficiente en al menos 200.000-300.000 euros, lo que consumiría todo el colchón de contingencias y parte del equity del promotor, poniendo en riesgo la viabilidad.
CONCLUSIÓN
Para un inversor con perfil de riesgo medio-alto que entienda y acepte las debilidades expuestas, el proyecto puede ser una opción válida siempre que se verifiquen dos condiciones:
Primero, confirmar fehacientemente que la nave industrial de 742 m² ya ha sido demolida o que el coste real de demolición está correctamente presupuestado. Esto requiere documentos acreditativos (certificado de demolición, fotos recientes, visita personal).
Segundo, aceptar que la garantía real en fase de Tramo B es insuficiente si la obra se para, y que la recuperación dependerá de que el proyecto se termine.
Sin esas verificaciones, el riesgo es demasiado alto en relación con la rentabilidad ofrecida. La falta de track record del promotor, el ajustado margen de contingencia y las discrepancias documentales no resueltas inclinan la balanza hacia la prudencia.
Para inversores conservadores o que no puedan asumir una pérdida parcial del capital, este proyecto no es recomendable. Para inversores experimentados que acepten estos riesgos y puedan verificar in situ el estado real del inmueble, puede ser una oportunidad de rentabilidad superior, pero con plena conciencia de que, si algo sale mal después del desembolso del Tramo B, la pérdida será significativa.
Personalmente yo no voy a entrar, soy demasiado conservador, lo de la nave industrial no me preocuparía mucho, dado que no figura en la tasación y el tasador hizo visita, si existiera figuraría en la tasación.
Si me echa para detrás el LTV de 165% sobre el valor del suelo al hacerse la aportación del tramo B, en caso de parálisis se pierde casi todo, además en hecho de que los propietarios permutantes tengan preferencia es una piedra más en mi decisión.
Con la tónica que llevamos de no dejar tiempo para estudiar los proyectos no he podido hacer preguntas en el chat de hoy, todavía hay tiempo para preguntar en la webinar de mañana, yo no pienso invertir y además mañana a la hora de la webinar no estaré disponible, si alguno está dudando en entrar os dejo preguntas por si os interesa hacerlas:
PREGUNTAS PARA EL WEBINAR
Sobre la discrepancia catastral (la más importante):
- En el catastro, a fecha 24/2/2026, aparece una nave industrial de 742 m². En cambio, el registro describe una casita de 112 m². ¿Pueden aclarar cuál es la situación real hoy? ¿Está ya totalmente demolida esa nave? ¿Tienen certificado de demolición o fotografías recientes que lo acrediten?
- Si la nave industrial sigue en pie o su demolición no está completa, ¿cómo afecta eso al presupuesto de demolición de 40.500 euros? ¿Cuál sería el coste real y de dónde saldrían los fondos adicionales?
Sobre la discrepancia del VET:
3. Se han detectado dos valores diferentes para la tasación en hipótesis de edificio terminado: uno de 5.591.621 € en el informe de tasación y otro de 4.482.614 € en el cuadro de estructura económica. ¿A qué se debe esta diferencia de 1,1 M€? ¿Cuál es el valor correcto que debe usar el inversor para calcular el LTV real?
Sobre el promotor y su experiencia:
4. La sociedad promotora se constituyó en febrero de 2025 y no tiene proyectos previos en Urbanitae. ¿Pueden compartir el currículum y la experiencia previa de Jonatan Galimbau García como administrador? ¿Qué otras promociones ha liderado fuera de esta sociedad?
Sobre la estructura de tramos:
5. ¿Cuáles son los hitos concretos que deben cumplirse para desembolsar el Tramo B? ¿Qué porcentaje de obra ejecutada y qué nivel de ventas sobre plano se exigirán? ¿Quién toma la decisión final de desembolsar?
Sobre el colchón financiero:
6. El margen neto del proyecto es del 13% y la partida para contingencias es de 125.000 € (apenas un 5% del presupuesto de obra). ¿Qué ocurre si hay un sobrecoste del 10% o un retraso de 6 meses en las ventas? ¿De dónde saldrían los fondos adicionales?
Sobre la prioridad de los permutantes:
7. En caso de concurso, ¿los propietarios del suelo tienen inscrita su condición resolutoria en el registro? ¿Eso les otorgaría prioridad sobre las 4 viviendas permutadas frente a los inversores?
