Urbanitae

Correcto, de hecho es que no puede haberlas. Para poder acceder al activo antes hay que poner 12 millones. Por eso no es un proyecto de deuda, con independencia de la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma. 

Para sorpresa de nadie, los famosos coinversores no han considerado interesante el proyecto (si es que existían) y lanzan ahora otros 2 millones de euros entre minoristas. Aquí lo leyeron hace dos semanas lo que era probable que pasara. 

Con que nos sorprenderán este mes en Botánico Homes?

Ya son 49 meses desde que se firmó. El proyecto está mucho peor de lo que estaba en ese momento.

En el mejor de los casos (imposible) de que se empezaran obras el mes que viene, estamos hablando de una desinversión en diciembre de 2028. Serían 7 años de proyecto para una rentabilidad de...?

Mi opinión es que está atascada, que cualquier inicio de obras está todavía a 12 meses vista y que quizás lo mejor que podemos esperar es una venta a descuento en los proximos 12 meses.

Por cierto, creo que nos seguirán diciendo que hay 26 meses de retraso...

Creo que con que recuperéis lo invertido podéis conformaros. Es claramente un proyecto fallido y yo creo que minimizar pérdidas es lo más importante en este caso. Suerte y al toro.

En BOTANICO HOMES la inmobiliaria (falsa por cierto), se desentiende de dar respuesta a los clientes. URBANITAE literalmente pasa de los inversores. Grupo Artal son una panda de listos... Realmente, ya pase lo que pase, se han reido de todos nosotros. La solución es clara comenzar con las DEMANDAS de AFECTADOS. Artal no ha querido vender su parte a precio razonable aparte de que me da que las parcelas estaban endeudadas hasta las trancas... Urbanitae ya cobró y no quiere montar un webinar porque se le caería TODO el CHIRINGUITO. Lo peor de todo es que no cuentan lo que ocurre porque me da que son responsables de todas las cosas que se dijeron para invertir y no fueron ciertas. HUELE MAL y si no QUE DEN LA CARA.

Nuevo cambio de fechas en IDEALISTA por parte de la inmobiliaria Botánico Homes que miente más que Abalos en clase de religión... Y aviso a los inversores, si hay que hacer una rebaja que la haga Artal de su parte como propietario y de la otra parcela que era aval de nuestra inversión, ya que ellos son los que nos han metido en este lío y que devuelva URBANITAE su comisión como descuento .... LOS INVERSORES NO VAMOS A CEDER! 

Creo que va a tocar tragar, a menos que nos movilicemos. Esta es un desastre pero tambien lo han sido otras 10 oportunidades y al final viven un poco de que la gente se esté conformando con tener el dinero parado durante 3 años con un riesgo muy alto, mientras ellos cobran sus comisiones.

En Botanico coincido con el compañero, yo creo que los inversores nos vamos a pegar una leche gorda. Tenemos 0 poder de decision y estamos en manos de la plataforma, cuyos intereses son directamente opuestos a los nuestros (que no salga nada, que se atasque la inversión para no materializar pérdidas).

Estoy contigo que deberíamos movilizarnos. La TIR neta de los proyectos de plusvalía debe estar en menos de 7% cuando te prometen más del 20%. Somos todos mayores y sabemos el riesgo de la inversión pero aquí sencillamente nos están mintiendo a la cara.

Y por cierto, al compañero RE Investor: lo de abrir nuevos tramos de plusvalía bajo la excusa de que ha tenido mucha demanda, qué clase de engañifa es?

Quiero decir, al inversor que entra dentro del primer tramo, se le dice que el equity es un importe, y que el retorno sobre ese equity es de x. En base a esa información, inviertes.

Luego cogen y te dicen que el equity es mayor, para cobrar ellos un mayor fee. Te diluyen (o en el caso de deuda, aumentan el LTV), y aquí no pasa nada?

Ejemplo: equity inicial €3m. Beneficio previsto €3m. Rentabilidad 100%. Abren nuevo tramo de €3m. Nueva rentabilidad: 50%. Al primer inversor, directamente le han engañado. Y si por el contrario el equity sigue siendo el mismo, significa que el promotor no está poniendo ni un duro.

La realidad es que se gestiona por gente cuya prioridad maxima es su comisión - si en el camino tienen que hacer estas cosas...

Buenas Pedro, 

En este caso no influye, ya que la plataforma ya decia inicialmente que el equity total de la operación era un importe superior, lo unico que decía que iba a ser cubierto ese equity por otros coinversores y, al final, lo cubren ellos. 

Es decir, que la rentabilidad teorica del equity es la misma, la cubran inversores minoristas o coinversores. 

No sé a nivel regulatorio como debería de fijar esto la CNMV ya que las plataformas no pueden publicitar proyectos de +5Millones y han empezado a trocear proyectos en tramos, sobre todo en deuda. Pero bueno ese requisito en cualquier caso no afecta a la calidad de la operación. 

Sin tener información del proyecto, por los plazos que han pasado y sabiendo que Urbanitae es el primer interesado en darle solución para evitar la mala publicidad, si no han conseguido resolver nada hasta ahora, estando el mercado inmobilario como está que cualquier cosa se transacciona, yo me iría haciendo a la idea de que va a haber pérdida de capital y puede llegar a ser completa (no recuperar nada). 

Lo que es injusto es que publiciten que no han perdido dinero en ningún proyecto, porque este es un claro ejemplo donde los inversores es bastante probable que recuperen poco o nada.  

Esto es como cuando una cotizada entra en concurso de acreedores, hasta que no se resuelve el concurso "teoricamente" no has perdido ya que las acciones valen 0 pero no las puedes vender, entonces hasta que no se liquida la compañía (en 5-10 años) puedes decir que nunca has perdido dinero en bolsa, pero la realidad es que ya tienes unas pérdidas reales pues tus acciones no tienen ningún valor (aunque no las puedas vender). 

Totalmente de acuerdo, pero mi punto no es tanto en esta ultima operacion, como en otras.

Recuerdo una particular en Narvaez (otra que está atascadísima) que sacaron un tramo. Me metí en base a unas métricas sobre un equity específico y a la semana sacaron otro tramo. Total, o diluyeron el retorno para cobrar fees (y ese equity quizás fue a parar al promotor), o el promotor puso menos de lo que decian que iban a poner.

En cualquier caso, la rentabilidad casi se dividió por la mitad, o la estructuraciòn de la operación se vio muy afectada. Y luego se lo he visto hacer con varias operaciones mas.

Enfin

Estamos de acuerdo salvo en un punto... que da peor publicidad, cerrar una operacion con pérdidas del 50%, o dejarla atascada sin información durante años, y evitar asi que se confirmen las perdidas?

Eso ya a criterio de las plataformas, yo lo que creo que es importante trasladar al inversor es que estas cosas pueden pasar, que existe riesgo de pérdida total de la inversión o tener el dinero retenido 8-10 años. 

Mucha gente al entrar en estos proyectos creo que piensa que las posibilidades de perder dinero son casi inexistentes cuando la realidad es otra, los propios fondos de inversión que tienen a los mejores profesionales del mercado pierden dinero, imagínate en estas operaciones que impulsan, en algunos casos, ni siquiera promotores si no individuos de dudosa credibilidad que no han construido una promoción nunca. 

La clave es que el retorno esté alineado al riesgo que están asumiendo los inversores. Mi pregunta es, en el caso de Botanic si el promotor ha demostrado ser un sinverguenza de quién es la culpa ¿Del promotor, de la plataforma o del inversor? Y como ese hay más que ya se han colado en proyectos financiados en plataformas y que, con el tiempo, se irán viendo que son proyectos donde no se va a recuperar capital. 

En mi opinión, las plataformas deberían intentar filtrar a estos perfiles, pero el sistema es perverso porque ellos también ganan dinero al levantar el capital y, además, el inversor minorista no es capaz de valorar el riesgo de la operación si no que percibe más seguridad cuando una plataforma saca muchos proyectos y los llena rápido. A corto plazo esto funciona, a largo plazo esto llevará a una acumulación de problemas en estas plataformas que no serán capaz de levantar. 

La culpa la tiene URBANITAE por no informar, aclarar y ser transparentes, al igual que quitar de la página las condiciones y vídeo de captación para que se descubra la responsabilidad o falsedad de la información para captar inversores. Puedo contaros anécdotas de una de las mejores promotoras inmobiliarias de España donde si en la publicidad hacías una infografía por ejemplo de las zonas comunes con árboles de 7 metros de altura, estabas obligado a plantar árboles de esa planta ya que se considera vinculante cualquier publicidad, y hablo de promotoras que entregan 1500 viviendas al año o más. Por cierto si siguen sin dar respuestas ni BOTANICO HOMES, ni ARTAL , ni URBANITAE, estoy por poner una incidencia en IDEALISTA para que les quiten los anuncios por mentir deliberadamente en los plazos de inicio de obras.