Urbanitae

Todas estas desviaciones de TIR, con una subida del precio de la vivienda en los últimos 5 años de más del 50 por ciento, si hubiera bajado como estarian los proyectos. Hay proyectos que no se venden a pesar de que la.vivienda no para de subir, ¿quién comprobó que el precio de venta era adecuado?.. Que pasará si algun dia se estabiliza el precio o baja un 10 por ciento?

La TIR media de equity de los ultimos 10 proyectos debe estar sub-5%.

Si el mercado se ajusta algo, y las ventas caen un 10%, los proyectos apalancados pierden bastante capital.

El peor seguramente sea Botanico pero a los inversores de Sierra de Arla les auguro un pésimo final.

En el boletín están hablando de que para recuperar algo de capital, los compradores tienen que incrementar los precios de compra? Osea que lo que plantean es que la fiesta, la paguen los compradores? Os puedo decir cual va a ser la respuesta...

Ese proyecto lo van a entregar, si lo entregan, 36 meses tarde y muy previsiblemente con pérdida de capital.

De Botánico - ya no se ni que decir. Te dicen que son 48 meses de retraso (4 años). Para ello, tendrían que entregar el proyecto en 1T 2028 (en 24 meses). Tal y como está la situación, no auguro que se pudiera entregar ni en 36. Podéis asumir que el retraso real es como mínimo 60 meses. Como medida de protección ante tal desastre - pedir una tasación. Hay que exigir que nos compartan la nota simple para entender la situación registral.

Del resto... ya lo dice altranoma todo. Solo de 2024 y 2025 ya hay 32% con retrasos. Se acabará convirtiendo en un 60%-70%.

Por su parte - a seguir cobrando comisiones.

Urbanitae se niega a dar explicaciones de BOTANICO HOMES, como de costumbre patético. casi todas las promociones con retraso y desaparece dinero de las rentabilidades prometidas, no hay control ni auditoría ninguna como LOCAL PRIME en fin menuda decepción.

Buenos días, 

¿Qué ha pasado? ¿se le ha preguntado y se niega a responder?

Llama tu mismo y verás... solo te dicen se está negociando,  preguntas el que se esta negociando y que ocurrió con el gestor delegado y si Artal como se dijo pagaría la parte de la urbanización que le corresponde y si las parcelas tienen cargas y nada de nada. Llamas a Artal y te dicen que te lo explique  Urbanitae... y así todo...  nadie suelta prenda pero los 5 millones en el bolsillo de otros

Les pides un webinar de Botánico Homes con el de Artal y si existe el nuevo socio invisible y te dicen que milagros a Lourdes que ya has visto tu dinero.... muy chulitos en los videos de presentación y captació  y muy cobardes ahora.

Muchas gracias. Yo que soy nueva en el sector te lo agradezo muchisimo

Hoy 18 de diciembre de 2025, ha sido devuelto en su totalidad el proyecto de “PRÉSTAMO” Tarragona | Proyecto Cunit III, a 24 meses y un interés del 20% y una TIR del 10%.
El proyecto fue financiado por los inversores el 28/09/2023 y devuelto en su totalidad hoy  18/12/2025, 26 meses y 21 días después.

La rentabilidad final ha sido del 21,48% y una TIR del 9,88% según el comunicado de Urbanitae.

Da gusto dar buenas noticias y hablar bien de un proyecto de Urbanitae claro que, estamos hablando de un proyecto de PRÉSTAMO de los que siempre he hablado bien y recomendado porque de momento y salvo excepciones, estos suelen acabar bien salvo los siguientes:

·         Madrid | Embajadores: Cancelado y devuelto el capital dos meses después con bonificación a los inversores.

·         Madrid | Proyecto Lagasca: Finalizó el préstamo en 30/09/24 pero han sido firmadas dos renovaciones de 6 meses cada una.

·         Badajoz | Proyecto Cívitas: Finalizó el préstamo en 24/05/25 pero has sido firmada una prórroga de 12 meses más.

·         Madrid | Proyecto LIBRA - Juan de Austria: Cancelado y devuelto un mes después con mínima bonificación a los inversores.

·         Marbella | Proyecto Guadalmina Alta: Cancelado y devuelto el capital dos meses después SIN bonificación alguna a los inversores.

Saludos.

Hoy 19 de diciembre de 2025, ha sido devuelto el 90% de la inversión en el proyecto de “PLUSVALÍA”  Alicante | Proyecto L'Alquería Denia, con una estimación de 24 - 26 meses y un interés del 29,8% y una TIR del 14,3%.
El proyecto fue financiado por los inversores el 10/05/2022  con lo que llevamos un retraso de 17 meses (43 meses en total por el momento), a lo que hay que restar una merma en la rentabilidad del -5,8% ya comunicada por Urbanitae (29,8% - 5,8% = 24%).

Si a día de hoy fuese devuelto la totalidad del proyecto cosa que no va a ser así porque aun queda una vivienda por comercializar, la TIR se quedaría en un 6,5%. Estamos hablando de una merma en la rentabilidad inicial estimada del proyecto, superior al 50% de la misma. 

Lo que siempre digo, más del 90% de los proyectos de plusvalía de Urbanitae, terminan dando una rentabilidad inferior a la ofrecida por sus proyectos de préstamo.

Saludos.

Este es el mejor proyecto que podéis encontrar. Es simplemente perfecto. 
Tienes lo por del prestamo y lo peor del equity en el mismo proyecto para el inversor, es decir lo mejor para el promotor. 

Vas en prestamo pero no tienes garantía hipotecaría de primer grado ya que es del banco. Resumen si todo va bien, y es verdad que las viviendas están vendidas, porque ya hemos visto en algunos proyectos como de repente pasas del 75% de ventas a casi ninguna, por alguna excusa, si la construcción va en tiempo, algo raro, si no suben los costes extraordinariamente, algo raro, si el banco les da el dinero comprometido ante el hito secreto, entonces te devuelven tu 10 por ciento de prestamo, y ellos se forran. 

Pero si alguna de las cosas de arriba no se cumplen, entonces tu prestamo pasa a convertirse en equity, ya que la cosa va mal no fastidiamos todos,  y esperamos a que todas las cosas de arriba se arreglen, con todos los inconvenientes que ya sabemos tienen los proyectos de equity que tienen alguno de estos problemas.  Con lo que te va a quedar un TIR de risa, con suerte. 

Pero no te preocupes el proyecto tiene buena pinta. No tiene porque fallar.

 Yo alucino que Urbanitae sea capaz de sacar esto,   pero ellos dirán si  lo hace Hausera porque no nosotros, pero mejor porque cobramos sí o sí. 

Flipo con lo que pueden ofrecer, es de auténticos genios. Así que me apunto a genio. 

Os ofrezco que me hagáis todos un prestamo, de lo que que me prestéis me llevo el 4,5% más IVA, por mi gestión. El resto lo voy a invertir en una criptomoneda, y os garantizo una rentabilidad del prestamo de un 20 por ciento anual. En el caso de que no pueda devolver el dinero pasáis a se dueños de las acciones que he comprado, y ya con el tiempo y una vara recuperaréis el dinero si podéis. Ahora sí mis gastos de gestión, para mi,  ¿Nos os parece genial?. 

 Entiendo que es una exageración, pero el sistema es el mismo. 
Podéis replicarme libremente para demostrarme que no tengo ni idea, estaré encantado de aprender con lo que me expliquéis, ese es mi objetivo. 


 

Buenas tardes, 

Tienes toda la razón, ahí va mi due diligence por si le interesa a alguien:
   

Informe de Due Diligence: Préstamo de Crowdlending para el Residencial Intur Panorámico, Huelva 

RESUMEN EJECUTIVO 

Tras un análisis exhaustivo de toda la documentación contractual, financiera, legal, técnica y de mercado del proyecto "Residencial Intur Panorámico" y su vehículo promotor INTUR HUELVA INVERSIONES S.L., se concluye que la operación de préstamo propuesta presenta un riesgo elevadísimo y asimétrico para el inversor minorista. La rentabilidad del 10% no constituye una compensación adecuada para el nivel de exposición al que se somete el capital. 

La inversión se estructura como una deuda subordinada y minoritaria (4% del capital total) sin garantía real, en un proyecto altamente apalancado donde el promotor sólo aporta el 8% del capital. En caso de impago, el mecanismo de seguridad (convertibilidad forzosa en equity) transforma al prestamista en un socio minoritario sin poder dentro de una sociedad con un capital social mínimo (3.000€), una deuda previa de 3,8M€ con proveedores y unos estatutos que protegen a los socios originales. Se recomienda NO INVERTIR. 

ANÁLISIS FINANCIERO 

El análisis de la estructura financiera y los estados contables revela una situación de alto riesgo y apalancamiento: 

FORTALEZAS 

DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS 

Riesgos Operativos y Legales del Proyecto: 

Inconsistencias y Falta de Transparencia: 

 

CONSIDERACIONES FINALES

Este análisis de due diligence, posible gracias a la documentación completa obtenida, demuestra un desacoplamiento total entre las fortalezas del Grupo Intur (experiencia, trayectoria) y los riesgos asumidos por el inversor en este préstamo concreto. La inversión no depende de la solvencia del grupo, sino de la de una Sociedad Vehículo (SPV) recién creada, altamente endeudada y con una estructura legal diseñada para aislar el riesgo. Las fortalezas del proyecto (ubicación, preventas) son contrarrestadas por una estructura financiera y legal que sitúa al pequeño prestamista en la peor posición posible: sin garantía real, subordinado y con un contrato que, en el peor escenario, le convierte en socio de un proyecto en dificultades.

OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN

Opinión: Inversión de Riesgo Extremo No Recomendada.

La operación está diseñada para beneficiar al promotor (que maximiza su apalancamiento) y al banco principal (que obtiene una garantía hipotecaria sobre un activo bien tasado). Sin embargo, el inversor de crowdlending asume un riesgo desproporcionado, similar al de un socio capitalista, por una rentabilidad fija de prestamista del 10%. El "rendimiento atractivo" es, en realidad, un señuelo que no compensa la pérdida de protección del capital.

Conclusión: NO INVERTIR.

La acumulación de evidencias es abrumadora: cláusula contractual lesiva, subordinación financiera, advertencias en la tasación oficial, desalineación de datos y una estructura societaria desfavorable. Invertir aquí sería ignorar los principios fundamentales de la inversión responsable: protección del capital, transparencia y una correlación adecuada entre riesgo y rentabilidad. Se recomienda buscar oportunidades de crowdlending inmobiliario donde la garantía principal sea una hipoteca registrada de primer o segundo grado, la posición en la estructura de deuda sea clara y prioritaria, y la sociedad promotora muestre una salud financiera sólida y transparente.

Fuentes Principales del Análisis: 

Contrato de Financiación y Anexo, Ficha de Datos Fundamentales (FDF), Estados Financieros de la SPV (2024), Nota Simple Registral, Consulta Catastral, Estatutos Sociales, Listado Detallado de Ventas, Estudio de Mercado y Tasación de la Sociedad de Tasación (ST), Memoria de Calidades, Presentación del Grupo Promotor, Estructura Financiera Completa del Proyecto, Tasación Oficial de TINSA, y Estudio Comparativo de Mercado. 

Muy completo tu análisis, muchas gracias!!

Estos de Urbanitae se han propuesto que no aprovechemos el bono doble por invertir antes de final de año, se coronan con cada proyecto.

Ya están a la venta los pisos de BOTANICO HOMES en MILANUNCIOS.!!!