Seguimiento de LAR ESPAÑA

Siempre exagera para bien o para mal,  si no se .eerera menos y le echariamos menos cuenta, aún 

Buenas tardes a todos. Para mí Grupo Lar, por fundamentales y por visibilidad de dividendos, al menos en estos momentos, es una verdadera joya.

Los resultados del 2022 fueron muy buenos, y la empresa ha podido repartir 60 céntimos por acción, que a precios de estos días otorga una rentabilidad por encima del 11%.

Pero es que además, en años malos, como fueron el 2020 y 2021, Lar pudo repartir 0,31 y 0,36€ por acción, equivalente a un 6-7% de yield, que no está nada mal. Vemos también como en un buen año, 2018,  donde hubo plusvalías por venta de algunos centros, pudo repartir hasta 0,80€/acción

Y este 2023 parece que promete: solo estos primeros tres meses ha conseguido una facturación de 25MM€ y un EBIT de 16,6MM€, un 21 y 28% más que el primer trimestre del 2022, subiendo precios de alquileres y manteniendo una ocupación del 96%. Además, la amortización anticipada de endeudamiento le ha supuesto una plusvalía de unos 20MM€ en sus resultados.

Lar, por su propia naturaleza, reparte siempre el 100% de su EPRA, esto es, el resultado menos las revaloraciones de activo, además del 50% del beneficio que obtenga vendiendo patrimonio. En caso de que no haya esto último, podríamos estimar para este 2023, en función a lo que ha sucedido estos primeros tres meses, y al resultado extraordinario por cancelar endeudamiento este trimestre (+19,1MM€) , que el dividendo podría estar alrededor de los 70MM€,  0,83€/acción, algo similar a lo que ya pasó en el 2018, que es un yield de algo más del 15% hoy en día. 

Es cierto que las valoraciones de activos en el sector llevan cayendo un tiempo, debido principalmente a las subidas de tipos de interés, que tiene un doble efecto; por una parte, empeora las cuentas de resultados de este tipo de compañías, que suelen estar muy endeudadas, con lo que les baja mucho el beneficio neto, y por tanto lo que pueden repartir como dividendos (menor EPRA), y lo segundo, porque al subir los tipos, el valor a presente de los activos inmobiliarios se reduce. Pero estos efectos negativos no están tan claros en LAR, primero porque está relativamente poco endeudada, y porque tuvo la “suerte” de refinanciar toda su deuda el 2021 a un tipo fijo del 1,8% de media, y con vencimiento 2026 y 2027, una ganga en los tiempos que corren, y segundo, porque está consiguiendo aumentar año a año la renta por alquileres a sus inquilinos (están vinculados a la inflación) y lo hace sin perder ocupación y sin morosidad, compensado de esta manera el efecto negativo de una mayor tasa de descuento, con la subida del precio de alquileres, algo que explica que su port-folio apenas haya perdido valor.

La última tasación bruta de sus activos (GAV), sin deuda, fue de 1.474MM€ y la Deuda Financiera Neta reportada a 31-03-23 fue de 525,6MM€, que equivale a un “Loan to value” del 35,5%, algo más que razonable. Sus activos netos (NAV), descontando la deuda, estarían valorados sobre los 949MM€, que equivaldría a un precio de 11,35€ por acción, con lo que la compañía cotiza por debajo de la mitad de lo que debería cotizar según libros, un descuento, por cierto, similar al que tenía en 2020 en plena pandemia. Con NAV parecidos en los ejercicios 2018-19, la compañía cotizaba a una media de entre 650 y 700MM€, que, ajustándolo a las acciones en circulación actuales, 83,7 millones, equivaldrían a un precio entre 7,75-8,3 acción, un 30% de descuento sobre NAV, algo mucho más cerca de las medias históricas del sector, y que podría ser un valor "razonable" para sus acciones.

Lar lleva también años penalizada por dedicarse exclusivamente a centros comerciales, con el mantra de que el comercio electrónico iba a acabar con este tipo de compras, pero la realidad y las cifras que se presentan año a año parecen desmentirlo con rotundidad, todo hace indicar que comercio electrónico y físico van a seguir conviviendo, hay espacio de sobra para ambos.

Como yo lo veo, comprar en estos momentos acciones de Lar, es como comprar un local comercial, del que me voy a despreocupar porque otros me lo gestionan, y que no suele tener problemas para estar ocupado. Y lo compro por debajo de la mitad de su precio de tasación, y me va a dar una renta todos los años de entre el 7% y 15% de los fondos que he desembolsado para adquirirlo, dependiendo si el año me viene muy malo, con pandemia incluida, o bueno, con un funcionamiento normal de la economía, y cuya renta además la tengo actualizada por la inflación. Es cierto que me llevo también un préstamo, por un 35% aproximadamente del valor del local, pero que lo tengo a interés fijo al 1,8% asegurado durante los próximos 3-4 años, y del que además solo pago intereses, no amortizo nada de capital. 

Nadie se va a hacer rico invirtiendo aquí, pero visto lo visto, no parece que sea mal negocio, sobre todo si se pueda comprar a estos precios.

Amén!! Rico no se va a hacer nadie... pero la rentabilidad vía dividendo y o prima de emisión, promediada, daría el título de buen inversor value a cualquiera que lo consiguiera. Y con un riesgo muy bajo de pérdida patrimonial. Y una posibilidad alta de ganancia vía cotización futura. A tener en cartera sin ninguna duda.

Excelente aportación. Gracias! 

 

Fitch ha mantenido el grado de inversión de la socimi Lar España, con una calificación de 'BBB' y con perspectiva 'estable', así como a sus dos emisiones de bonos verdes activos por valor de 590 millones de euros.

La agencia de calificación destaca como principales fortalezas de la socimi el mantenimiento de una alta ocupación, del 97%, el carácter "asequible" de los alquileres y la "rápida normalización" de cobros tras la pandemia, subrayando que el mayor gasto por visitante ha impulsado las ventas de sus inquilinos un 11% respecto a los niveles prepandémicos.

Asimismo, entiende que la decisión de destinar parte de su liquidez corporativa (más de 130 millones de euros) para recomprar 110 millones de euros de sus emisiones de bonos le ha permitido reducir los costes de financiación, que además son a tipos de interés fijos y bajos, lo que le situaría en una posición "favorable" para completar su plan de rotación y mejora de activos previsto hasta 2026.

Fitch destaca también la "estabilidad y dominancia" de los activos de Lar España, que tienen un coste de ocupación bajo (un 9,6% de las ventas) y una ubicación estratégica, obteniendo sus 14 activos una "especial resiliencia" gracias a la atracción de las cadenas de alimentación, que beneficia a las tiendas de moda y complementos.

La agencia apunta que Lar España tiene un apalancamiento moderado, con una deuda neta prevista para 2024 y 2025 en torno a 8 veces su beneficio bruto de explotación (Ebitda), y un cada vez menor endeudamiento sobre el valor de los activos, que ha pasado del 38% al 36% tras la recompra parcial de bonos 

 

La socimi Lar España, especializada en el alquiler de parques y centros comerciales, obtuvo en el primer semestre de 2023 un beneficio neto de 35,1 millones de euros, lo que supone un descenso de casi el 36% respecto a las ganancias de 54,9 millones de euros registradas en el mismo periodo del año pasado, según ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Los ingresos ascendieron a 48,9 millones de euros, un 17,4% más. Un porcentaje significativo de los ingresos del grupo derivan de las rentas de los centros comerciales, representando un 64,5% sobre el total de ingresos, frente al 35,5% de parques comerciales.

En esta línea, cerca de un 36,6% de los ingresos de rentas por centros comerciales derivaron de los centros Lagoh, Puerta Marítima Ondara y Gran Vía de Vigo.

La socimi obtuvo un resultado bruto de explotación (Ebitda) de 33,46 millones de euros, un 25,6% más, mientras que el resultado neto de explotación (Ebit) se situó en 21,38 millones de euros, casi un 70% menos que hace un año.

El resultado financiero fue positivo por un importe de 13,754 millones de euros, incluyendo el deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros y la variación del valor razonable de instrumentos financieros, y sin tener en cuenta la participación en beneficios (pérdidas) del ejercicio de las inversiones contabilizadas aplicando el método de la participación.

En lo que respecta a la cifra de visitas registrada en los centros comerciales que opera, durante el primer semestre la compañía alcanzó los 39,5 millones de visitantes a los activos del portfolio, cifra que supone un incremento del 3,7% respecto a la cifra correspondiente a los primeros seis meses del 2022.

En lo que concierne a las ventas registradas, la cifra se elevó hasta los 505,1 millones de euros, un 7,5% más que en el primer semestre de 2022.

La compañía ha destacado que al comparar las cifras del primer semestre de 2023 con las del mismo periodo de 2019 se confirma la recuperación de la actividad en sus centros y parques comerciales, con un incremento del 16,1% en las ventas registradas y sólo un 2,9% menos de visitas respecto a las registradas en los primeros seis meses de 2019.

Hasta finales de junio de este año Lar España ocupaba en el conjunto de su negocio el 95,9% de la superficie bruta alquilable (SBA), siendo la tasa de ocupación en los centros comerciales del 95,4%, y la de los parques comerciales un 96,5%.

La compañía cuenta con una cartera de proyectos de inmuebles para alquiler que engloba centros comerciales (310.710 metros cuadrados) y parques comerciales (239.684 metros cuadrados) que en total suman 550.394 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

En cuanto a la plantilla, a cierre de junio de 2023 el grupo contaba con 4 empleados, en concreto, 3 hombres y 1 mujer, que están categorizados como alta dirección.

El grupo registró un importe negativo de la variación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias de 12,07 millones de euros, según la valoración de las inversiones inmobiliarias y en conformidad con la tasación independiente llevada a cabo 

 

Resultados muy positivos, a pesar de la caída del resultado de operaciones y del resultado neto, y de la aparente indiferencia que está mostrando el mercado. Esta es la cuenta de resultados:

 

En principio, y viendo los grandes números, uno podría pensar en un batacazo. Pero si obviamos la partida de “Variación del valor razonable de las inversiones inmobiliaria”, que es un mero ajuste contable, y que viene a indicar una ligerísima bajada en la valoración en los activos inmobiliarios, en contraposición con la subida que hubo el año pasado, vemos una cifras muy superiores a las del 2022. De hecho, los flujos de caja generados por la actividad ordinaria han pasado de 28,8MM€ a 42,3MM€:
 

 

Y si analizamos el EPRA, que es lo que queda finalmente a la compañía de su actividad para poder repartir a sus accionistas, las conclusiones son claras:

 

El resultado EPRA los primeros seis meses del año han sido de 47,2 MM€, frente a 13,81MM€ del año pasado. Sí es cierto que este semestre ha contado con un ingresos extraordinarios por la cancelación anticipada de endeudamiento de más de 20MM€, pero es que aún eliminando este efecto, los resultados hubieran sido también muy superiores a los del 2022 (0,32€ frente a 0,17 €/acción) 

Es decir, en solo seis meses se han conseguido 0,56€ por acción, frente a los 0,17€ acción del año pasado. Para poner esta cifra en perspectiva, no debemos olvidar que durante el 2022 LAR repartió 0,60€ acción. 

La compañía anunció hace unos días la venta de algunos de sus activos, lo cual afectará a futuros ingresos y posiciones de caja, cuyos efectos veremos ya en el 3tr:

 

Habría que ver cómo encajan estas ventas en las cuenta de resultados. Lo que está claro es  que disminuirán algo los ingresos por alquileres a partir de ahora, pero entrarán en caja casi 130MM€, que bien se utilizarán para un nuevo rescate de bonos (mayor beneficio y EPRA), o bien para nuevas adquisiciones que generen nuevos alquileres, o un mix de ambas cosas. Por tanto, el EPRA debería aumentar todavía este segundo semestre, lo que impulsaría otro gran dividendo este 2023.

Un saludo

En los últimos tiempos ando interesado en el sector REITs, creo que hay una oportunidad en los europeos, básicamente por el enorme descuento sobre NAV que tienen, y bueno... esta tarde me he mirado -otra vez- LAR ESPAÑA, una compañía que me parece interesante desde hace tiempo. Y más aún tras ver las riadas de gente que pueblan habitualmente el mayor centro comercial de mi ciudad (que por cierto no es de LAR).

Lo primero, me ha resultado muy ilustrativa esta reciente entrevista a su ¿CEO? Jon Armentia: https://www.estrategiasdeinversion.com/analisis/bolsa-y-mercados/el-experto-opina/lar-espana-el-retail-ha-demostrado-a-nivel-global-n-623595

Me gusta que sea joven, se ve que conoce a fondo la compañía y que tiene las ideas claras. A partir de aquí lanzo algunas preguntas por si algún forero puede contestar:

*Dónde ver el último NAV publicado, para compararlo con la capitalización? Intuyo que tras las últimas subidas ya no hay un descuento tan alto, pero quizás es precisamente el momento de subirse al carro una vez el mercado está por fin descontando que los distintos cisnes negros (mayor incremento de tipos en general y ecommerce en particular para LAR) no se producirán.

*Al final hablamos de una empresa con poco más de una decena de activos, que pueden ser de alta calidad, pero que son pocos y hacen de LAR una empresa pequeña. Veo que se habla mucho de la rotación de activos, es decir de vender lo maduro para comprar cosas nuevas con recorrido donde aplicar una gestión óptima, generar valor y volver a vender. Bien, aparte de esto que lo veo estupendo, ¿alguien sabe si hay un plan de expansión en esta compañía, que la lleve a tener 30-40 activos en 5-10 años, ya sea sólo en España o internacionalmente?

*Por lo que tengo entendido los REITs hacen "raising capital" para comprar con apalancamiento de 2 formas: vía deuda o vía ampliaciones de capital, y en este sentido me resulta sorprendente que LAR hiciese una recompra y amortización de acciones hace pocos años y que el CEO hable del apalancamiento con tanta prudencia, ¿es que sólo tienen pensado comprar activos a pulmón o me estoy confundiendo en algo? ¿han aumentado mucho las acciones en circulación desde su OPV?

*Jon Armentia es el CEO y responsable último de las decisiones o es más bien un mero director financiero? ¿y alguien sabe si él y el resto de los que mandan tienen acciones de la compañía?

Muchas gracias por anticipado!

 

Grupo Lar se ha impuesto en una subasta para adjudicarse un edificio de oficinas de Madrid que antes ocupaba el Ministerio de Hacienda, al ofrecer 204,7 millones de euros por el activo, la mayor cifra de entre todas las propuestas.

Según han trasladado a Europa Press en fuentes del Ministerio de Hacienda, a la puja se presentaron seis empresas, siendo la más alta la de Barnaby Investments, una firma de Grupo Lar, tras realizarse la apertura de los sobres en la subasta.

De esta forma, se ha impuesto en la puja a Whiteni, Nescaleo (Kronos), Rainforest Capital Partners (Dunas Capital), Conren Tramway y Tomaleta Servicios y Gestiones, según ha informado Grupo Lar en un comunicado.

La puja partía de 156 millones de euros, por lo que la cantidad final es un 31,4% superior a la esperada por la Dirección General del Estado. Se trata de la tercera vez que el activo salía a subasta por falta de ofertas por parte de las empresas en las pujas anteriores.

En 2019, la Dirección General de Patrimonio del Estado puso a la venta este edificio de 41.132 metros cuadrados y 396 plazas de aparcamiento en la calle María de Molina, 50, que procedió a desalojar para mejorar la seguridad en el trabajo, dado el estado del edificio.

En concreto, el lote adjudicado se corresponde con 94 fincas registrales con una superficie de oficina de 37.106,70 metros cuadrados sobre rasante, más dos locales bajo rasante con una superficie 3.308 metros cuadrados, así como 370 plazas de garaje y 10 trasteros también bajo rasante.

Grupo Lar destinará el edificio a un uso mixto, desarrollando un proyecto residencial para su venta en la torre principal del inmueble, que se sitúa en pleno barrio de Salamanca y a escasos metros del paseo de la Castellana. El proyecto de arquitectura correrá a cargo de Martín de Lucio Arquitectos, que ha colaborado con Grupo Lar en la preparación técnica de la oferta,

"Se trata, sin duda, de uno de los activos más especiales de Madrid, situado en un enclave único de la capital. Conocemos muy bien el activo, y hemos seguido muy de cerca las anteriores subastas, pero no ha sido hasta ahora cuando se han reunido las condiciones para que se pueda desbloquear el valor y potencial del mismo", ha afirmado el consejero delegado de Grupo Lar Residencial, Miguel Ángel Peña.

El activo se encuadra en una comunidad de propietarios más amplia, por lo que la clave a partir de este momento, según el directivo, será trabajar "intensamente" con el resto de los propietarios del complejo para presentar "el mejor proyecto posible" 

https://www.ejeprime.com/empresa/lar-espana-pendiente-de-la-recesion-para-ratificar-su-objetivo-de-ingresos-en-2022.html   interesante y creo que bueno para lar 

Creo que son unos 14 centros, lo cual están bien gestionados, eso creo, , la empresa cesta claro que es un chicharro vale en torno 550 millones, la acción está más baja que cuando salió.

Pero creo que esta creciendo muy despacio pero sin deuda apenas, ahora invertido creo que en torno 250 millones en un edificio en Madrid cerca del barrio de Salamanda,zona cara, no es para centro comerciales, aún no tengo muy claro para que será pero huele a oficinas, el teletrabajo no está siendo tan beneficiosos como se pensaba, se es más productivo en la oficina, eso se comenta ya.

Tampoco me informado mucho, creo que de momento va bien y según los números su valor mínimo está alrededor de 6,95 X accion,  incluido el margen de seguridad del 19%.es mi opinión estará equivocada nunca llega 😰😰😰😰

El año pasado tubevuna rentabilidad de 10,61% y se espera que para  este año sea algo mayor, así dice los numeros, si dicen la verdad y esta metiendo un muerto en el armario, creo que no, pero no lo sr.

Si pillas información interesante ponlo aquí. Gracias y bienvenido.

NO TENGO NADA 17E VER CON LAR SOY UN INVERSOR MAS

 

Buenos días, LAR este año se encamina a un dividendo récord que debería ser superior al del ejercicio pasado, podría irse fácilmente a los 0,7-0,8€/ acción, que es una burrada, teniendo en cuenta que se pueden comprar acciones ahora mismo alrededor de los 5,5€. Puede ser tan generosa con sus accionistas  porque paga por su deuda a un irrisorio 1,8% (cerró tipos fijos antes de la subida de intereses), y va ser así hasta el 2026-27 que tendrá que refinanciarla, si no lo hace antes. Hablamos todavía de cuatro o cinco años de generosos dividendos, porque los centros comerciales siguen yendo como motos, con rentas que se incrementan año a año por la inflación, y la deuda se está pagando a precios de risa. Cuando tenga que refinanciar, tendrá que pagar más intereses, por lo que le quedará menos para retribuir a sus accionistas, pero vete a saber cómo pueden estar los tipos entonces. Me parece una muy buena acción para mantenerla e ir cobrando unas generosas rentas todos los años.

Por otra parte, si te refieres a esta compra… 

https://cincodias.elpais.com/companias/2023-09-29/grupo-lar-paga-205-millones-en-la-puja-por-la-sede-de-hacienda-de-maria-de-molina-en-madrid.html 

Realmente ha sido un chollazo, pero la compra la ha hecho Grupo Lar, no Lar España Real Estate Socimi, que es la compañía que cotiza en Bolsa. Grupo Lar es un accionista más de la Socimi, además de ser su gestora. Esa compra no tiene nada que ver con Lar España. 

Un saludo

Gracias,  aunque sabia  que no era la misma y la grupo lar es el accionista de lar España pensaba que el centro comercial, viviendas u oficina, y lar España lo gestionarla e iva a diversificar un poco en esa zona cotizada de Madrid, claro que no tiene porque ser así, esa era  mis pensamientos, allí saldría unas viviendas y unos buenos alquileres.

 

Lar España obtuvo un beneficio neto de 50,4 millones de euros en los nueve primeros meses del año, lo que supone una caída del 26% respecto a los 68 millones de euros que ganó en el mismo periodo del año anterior.

Esta caída refleja la menor valoración de sus activos, que a 30 de junio era de 1.338 millones de euros, frente a los 1.470 millones de euros el mismo mes de 2022, según la valoración independiente realizada por las consultoras JLL y Cushman & Wakefield.

No obstante, este menor valor en los activos, fruto principalmente de los incrementos en los tipos de interés por parte de los bancos centrales, no refleja la evolución operativa de la socimi.

Según su última cuenta de resultados, los ingresos crecieron un 12,6%, hasta los 72,2 millones de euros, al mismo tiempo que el beneficio neto recurrente fue de 62,5 millones de euros, 2,3 veces superior a los 27,3 millones de euros de los nueve primeros meses de hace un año.

Estos resultados ya no incluyen los ingresos en agosto y septiembre procedentes de los parques comerciales Rivas Futura y Vistahermosa, vendidos el pasado 28 de julio por 129,1 millones de euros. Así, en términos comparables, excluidos los ingresos de los dos activos también en agosto y septiembre del año pasado, el incremento de las ventas sería del 14,5%.

Asimismo, el resultado bruto de explotación (Ebitda) de la socimi fue de 49,6 millones de euros, con un aumento del 14% sobre el mismo periodo del año pasado. De forma paralela, sus acciones en Bolsa se revalorizaron un 31,1%, hasta cerrar septiembre a 5,54 euros.

La compañía defiende que la actualización de su plan de negocio presentada este viernes a los mercados "subraya la recurrencia de los ingresos y la resiliencia del sector de centros y parques comerciales como claves de un aumento de los ingresos por encima de la inflación".

"La deuda neta es de solo el 31,2% del valor de los activos, con un vencimiento medio superior a cuatro años y a un tipo fijo del 1,78%. Si añadimos a lo anterior la alta liquidez corporativa, la conclusión es que estamos en una situación idónea para reforzar nuestro liderazgo en el sector", ha señalado el director corporativo y financiero de Lar España, Jon Armentia.

MAYOR AFLUENCIA EN SUS CENTROS

Las ventas declaradas de los inquilinos en sus centros comerciales ascendieron a 749,4 millones de euros, en términos comparables un 8,7% más que en el mismo periodo de hace un año y un 14,4% más que en los nueve primeros meses de 2019.

El número de visitas declaradas a los doce centros y parques comerciales de Lar España aumentó un 4,9% en el periodo, hasta completar 57,8 millones de visitantes entre enero y septiembre de este año. La compañía mantiene una ocupación del 96% en sus activos.

Por último, la compañía ha renegociado 134 operaciones de alquiler en este periodo, por un total de 33.000 metros cuadrados, con un crecimiento medio comparable del 7,5% y un valor renegociado equivalente a 9,2 millones de euros