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Con el Administrador la cosa no da para más, y el el Secretario Judicial no es tan relevante aquí.

Mi familiar (creo que con buen criterio) se ha concentrado en los dos frentes importantes: el Juez, que parece lo recibe la semana que viene, y que es quien deberá -como me confirmas- dictar ese auto en el que debería aparecer la bonita palabra "cancelación"; y el Registrador, que es quien debe inscribir el título sin poner pegas. Por cierto, que el tema es de aúpa da buena cuenta el hecho de que el Registrador haya pedido unos días para "analizar bien" el caso.

Supongo que como venía a decir Tristán hace unos días, "si esto fuese fácil, lo haría cualquiera". En este mar proceloso hay que ser buen navegante.

Por otra parte, me sigue resultado muy curioso que en unos casos haya "decretos de adjudicación" y en otros "autos de adjudicación". Estará justificadísimo, pero parece que el legislador va parcheando, y así nos va...

Buenos días, Pablo, pues, ante la duda, ya sabes...;)

Pero el margen de duda dependerá de cuánto tuviera pensado invertir en esa aventura, claro, porque la subasta puede ser muy concurrida.

Y, en efecto, el 149 LC lo deja en manos del Juez con su auto:

"3. En el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen."

Saludos,

Me comenta mi familiar que el Administrador, el Secretario Judicial, el Registrador de la Propiedad y el Juez, todos, CREEN que no hay problema. Por tanto, aunque continúa subido a la chepa de todos ellos, empieza a desanimarse, ya que sin la certeza absoluta no se va a arriesgar.

Puede parecer increíble que después de hablar con todos estos defensores del interés público y la legalidad siga teniendo dudas, pero es así: ninguno se moja, todos creen que el tema está clarísimo, pero remiten a una documentación que genera incertidumbres. Parece ser que es "la primera vez" del Administrador Concursal, lo que tampoco ayuda, claro.

Por cierto, una duda jurídica: en las subastas ordinarias el decreto de adjudicación lo dicta el Secretario Judicial, ¿no? En este procedimiento concursal, el edicto habla de "auto de adjudicación". ¿Es correcto así? Me llama la atención que en un tipo de subastas sea el SJ el que dice la adjudicación, y en este supuesto lo sea el Juez.

Pues espero que le den una explicación, porque quizás sea más sencilla, como que esa hipoteca ya no le interesa a Hacienda porque reclama la misma deuda por varios caminos. A fin de cuentas, es un acreedor que ha comunicado su crédito y calificación, no un tercero despistado.

(Qué mayor me siento releyendo ese post de 2010...)

Desde luego (a lo de interrogar al secretario, no a los vergajos, jejeje)

Fuera del concurso solo pueden quedar las hipotecas y no todas.

De hecho recomiendo la siguiente propuesta de lectura: Concurso de acreedores en las subastas judiciales

Ojo al comentario nº4

Que sí, que sí... que me has dado con el vergajo hasta que te has cansao..... Si quizás me lo merezca, aunque escuece...

Respecto a este caso, y sin pretender ir más allá de lo que llamo yo el "concepto": Hacienda no ha tenido a bien decir nada, por lo que yo creo que lo mejor es someter a un tercer grado al Secretario Judicial soltándole el tema con total sinceridad. Es que si no, sería un no dormir.....

Esta noche le llamo para comentarle tu ofrecimiento, aunque la verdad es que ahora voy a ser tan prudente con lo que le diga que probablemente la cosa quede en nada. Si hay una mínima posibilidad de tener que tragarse la hipoteca, seguro que se echa atrás. Lógicamente, después del chorreo de Tristán, no seré yo el que anime a nadie a jugar esa lotería...

Por cierto, ¿entiendo entonces que tu opinión es que los créditos no comunicados en supuestos como este -hablo en general, claro, que también me interesa tener claro el concepto- no quedan fuera del procedimiento concursal? Siento parecer tan tonto, pero todavía no lo tengo claro.

Muchas gracias.

Que no hombre, nadie te ha dado leña a ti, que eres un viejo conocido del blog. Pero trato de que todos seamos conscientes del peligro real de las subastas.

Respecto a lo que preguntas, solo algunas hipotecas en algunas circunstancias, pueden quedar al margen de un concurso. El resto de deudas y embargos entran todos en la masa concursal.

Respecto a este caso, lo ignoro, no sabría decirte seguro si esta en el concurso o no.

Pues a mí me parece que, si Hacienda no ha comunicado nada es su problema, si tras la subasta el Decreto dice lo que anuncia el edicto el registrador no podrá decir ni mú, y al adjudicatario (cuya buena fe se basa en el registro y el edicto, no en haber visto el expediente, del que el administrador ya nos ha informado que no consta ni el crédito), que le echen un galgo... Yo no temería lo peor, sino que me pondría en lo mejor.

Y, contestando al último de Pablo: una cosa es quedar fuera del concurso, y otra comunicar mal tu crédito y posible hipoteca, que el administrador tampoco podía ignorar, pues la nave es activo de la concursada.

¿Que puede acabar en nada? Quizás, pero se anularía la adjudicación, no se subrogaría en la hipoteca.

Con gusto estudiaría el edicto y la nota simple completos, si el interesado precisa de mis servicios.

Sigue siendo injusto.

Mi amigo (un familiar, en realidad) no iba a ir a la subasta, pero a raíz de mi comentario acerca de que quizás no hubiera problema con la hipoteca estaba interesado en estudiar la viabilidad de la operación.

Hoy ha contactado con el Administrador Concursal, y mañana pensaba hablar con el Secretario Judicial.

No ha sido imprudente, ni poco diligente. Simplemente, mi comentario le hacía replantearse el tema, y empezar a estudiarlo.

Me duele un poco que deduzcas que iba a ir mañana a hacer el depósito. No creo haber transmitido esa imagen de alocado inconsciente, pero bueno... supongo que eso es opinable, y me lo tengo que tragar.

En cualquier caso, como te comentaba, me gustaría tener claro el concepto: ¿qué ocurre con los créditos no notificados y no incorporados (porque podría ocurrir que no se notifiquen, pero el Administrador los incorporase por constarle su existencia, ¿no?)? Aunque te has centrado más en darme leña, parece que lo que debo aprender hoy es que esos créditos quedan fuera del procedimiento, por lo que en este caso (y pese al Edicto) sí subsiste la hipoteca. ¿Es correcto? Si me lo confirmas, al final no será tan mal día para tí: algo habremos aprendido algunos.

Te vas a responder tú mismo. Imagina que tú eres el acreedor de la primera hipoteca y que la estás ejecutando y consigues mantenerte fuera del concurso. ¿Permitirías que la mala redacción del edicto de subasta de un concurso en el que no estás incluido te dejara sin cobrar? ¿Verdad que no? Al contrario, serías carga preferente y simplemente te sentarías a esperar a que el pardillo de turno pasara por caja, que es lo que hacen todos los en un momento dado tienen la sartén por el mango.

Lo inconcebible es que tu amigo se iba a meter en un jardín simplemente por lo que tu le contaras que te habían dicho en un blog de subastas.

Ostrás, Pedrín, que llevo mucho tiempo, erre que erre, dando la matraca con lo profundamente que hay que estudiarlo todo. Hay que ir al juzgado, ver el expediente de arriba a abajo, darle el coñazo a los funcionarios con mil preguntas hasta que te echen del juzgado por plasta, luego insistir en hablar con el secretario judicial para que él mismo te suplique que participes en la subasta jurándote por la Biblia que no hay marrones a la vista y finalmente dale la paliza al administrador del concurso para que te lo explique todo de la A a la Z como si se lo estuviera explicando a un campesino cazurro.

Si yo fuera novato solo me arriesgaría a participar en una subasta en esas condiciones.

Hombre, no es justo. Antes de hacer la carga banzai, estábamos hablando a nivel de concepto.

La idea no es tirarse a la piscina sin hacer los deberes, sino tener claro el concepto para poder hacerlos bien.

¿Qué ocurre si nos encontramos con que el crédito que garantiza la hipoteca, por la razón que sea, no ha sido comunicado/reconocido? En tal caso, ¿la cancelación de la que habla el edicto opera también para estas cargas, o únicamente para los créditos que estén reconocidos y que figuren en el listado de acreedores?

Sin tener clara la teoría, uno no puede hacer bien la labor de investigación. Y eso sin perjuicio de pasar por el servicio de consultoría de http://subastanomics.com/, algo que he recomendado al interesado, por supuesto.

Jooooder, después de esto ya puedo decir que lo he visto todo. Echo la persiana y mañana mismo cierro el blog viendo que en cinco años no he conseguido aumentar ni un poquitín la prudencia de los kamikazes inversores españoles.

Cierto, más que cierto, Jotaerre. La redacción del edicto de subasta sugiere que la hipoteca es un crédito privilegiado que está dentro del concurso pero... ¿y si hubiera dos o varias hipotecas y la redacción se estuviera refiriendo a todas menos a la primera? ¿y si simplemente la redacción del edicto estuviera equivocada? Todos los presentes conocemos de sobra la dificultad de sus señorías para reconocer sus errores lo que nos obliga a recurrir y a apelar para que sean otras instancias quienes nos acaben dando la razón.

No se, es demasiada pasta para simplemente leer el edicto y tirarse a la piscina.

hace menos de una semana me enseñaron un edicto en el que se anunciaba ala subasta de un apartamento en la costa y cuando vi la certificación de cargas resultó que el embargo era solo sobre una tercera parte indivisa. Obviamente la redacción del edicto estaba equivocada, pero hizo falta estudiar el expediente para darse cuenta.

A mi ni se me pasaría por la cabeza meterme en una subasta sin haber hecho los deberes.

A raíz del comentario de Tristán acerca de que el crédito podría estar fuera del concurso, he empezado a moverme. Ahora sí que estoy liado. Resumo, a ver si puedes aclararme algo:

1.- El edicto dice efectivamente que "acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales que no gocen de privilegio especial. Tratándose de bienes afectos a éstos últimos se acordará en dicha resolución su cancelación, destinando la cantidad obtenida por la realización del bien al pago del referido crédito con privilegio especial hasta el importe total garantizado y no satisfecho, y de quedar remanente, al
pago de los demás créditos, conforme al artículo 155.3 de la Ley Concursal".

2.- La finca en cuestión tiene una hipoteca en favor de Hacienda, y en el auto que aprueba el plan de liquidación se menciona a la "Agencia Tributaria" entre los acreedores.

3.- Hace unos minutos, el Administrador Concursal responde a un correo diciendo que:

- En la comunicación de créditos de Hacienda a esta Administración Concursal no hacen mención a esa Garantia/Hipoteca.

- En la comunicación de créditos de Hacienda a esta Administración Concursal no comunican ningún crédito con privilegio especial.

- En el informe provisional y textos definitivos de esta Administración Concursal el inmueble se comunico al Juzgado como sin cargas, y Hda no presento ningún incidente concursal al respecto.

Ya me temo lo peor....

No acabo de entender que una hipoteca sobre una finca que sale a subasta en el concurso con ese Edicto que anuncia la cancelación de todas las cargas, pueda estar fuera del concurso, me lo expliquen...

En el Edicto no aparece nada. En línea con lo que comentaba antes a Tristán, ¿dónde debo buscar para saber si el crédito está dentro o fuera del concurso? En caso de que estuviese fuera, he creído entender que sí subsiste la hipoteca..... y hay que salir huyendo, ¿no?

Vale, da canguelo, pero es un escenario comprensible...aunque, pufffffff, delicado de narices.

Si no te he entendido mal, podría ser que el "hipotecón" estuviese fuera del concurso...y ZAS, me lo trago, ¿no?

¿Qué pasaría si ese crédito no estuviese en la lista de acreedores? ¿Exactamente eso, que hay que salir por patas?