¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Buenas josev_62, te explico. Son opciones distintas. La copia sellada y el acuse de recibo son las pruebas de que has entregado correctamente la reclamación de los gastos hipotecarios y que el banco es consciente de ello.
Por lo tanto, si te presentas en la oficina con el escrito, tienes que conseguir la copia sellada (te la quedarás tú) y entregar la otra. Si prefieres mandar un burofax directamente al SAC del banco, debe ser con modalidad "acuse de recibo y copia certificada". En este caso, se manda el original.
Ahora releyendo parece algo mal explicado, voy a modificarlo, gracias!
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Trist
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#159
25/04/17 10:45
¡Gracias Trist por la información! Noticias agridulces. Por una parte, se pueden reclamar los gastos de formalización de hipoteca pese a cancelar el préstamo hipotecario hace más de 4 años. La parte negativa es que pese al proceso judicial, no consiguió recuperar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos, que es más del 60% del coste total de los gastos de hipoteca. No acaba de salir rentable meterte en un procedimiento judicial para 600 €... en mi opinión.
#158
24/04/17 21:09
Buenas tardes, necesito una aclaración, he leído pero no acabo de entender como presentar el modelo arriba indicado.El post dice:Presentarte en una oficina de tu banco, inscribir el original y que os sellen la copia con fecha de recepción.
Mandarlo por burofax con acuse de recibo y copia certificada al SAC de tu banco.
¿Que copia tengo que enviar por burofax, la sellada por el banco o la no sellada?
Muchas gracias.
#157
24/04/17 16:39
Hola a todos amigos rankianos.
Mirad lo que acabo de leer ... por si os interesa.
Otra opción es esperar. Hay cuatro años desde la sentencia de diciembre de 2015 para reclamarlo. Si en este tiempo las entidades se dan cuenta que tendrán que pagar las costas judiciales podrían abrir un proceso de devolución como con las cláusulas suelo. Pero son todo hipótesis.
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Mapef920
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#155
12/04/17 17:36
Supongo que ese es el escrito que has recibido por parte de Bankia, ¿no? Porque yo he recibido exactamente la misma respuesta.. :( a partir de aquí, ¿qué opciones se supone que tenemos? Supongo que no será otra que acudir por la vía judicial, ¿no?
Un saludo!
en respuesta a
Luis Saguar
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#154
10/04/17 12:08
Buenas Luis.
Según comentan distintos abogados, la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca tiene un plazo de prescripción de 4 años desde la CANCELACIÓN de la hipoteca. Si estás dentro de esos 4 años, no importa que ya no seas cliente de la entidad para reclamar. Aunque te avanzo que desestimarán tu carta al SAC del banco.
Luego, Freedom Finance entiendo que es un simple intermediario que te puso en contacto con el banco. El que te concedió la hipoteca realmente es la CAM (Banco Sabadell) y en consecuencia, el que te imputó a ti los gastos.
Saludos!
Nuevo
#153
08/04/17 20:46
Hola, yo hice una hipoteca con la CAM, que ahora es Banco Sabadell, me cobraron todos esos gatos por supuesto, posteriormente la cancele y la volvi a hacer con BBVA (Ampliacion), y mas tarde hice otra vez lo mismo, otra vez con la CAM, auque esta ultima vez me lo tramito todo una entidad (Freedom finance), pero tambien pague los gastos. Me surjen dos dudas, ¿puedo reclamar los gatos de cada vez que hice la ampliación?, es decir, a la CAM, BBVA y de nuevo a la CAM. y el el caso de la ultima ampliación, a quien se lo tengo que reclamar a la CAM o a Freedom Finance?.
Gracias. un saludo.
en respuesta a
Mapef920
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#152
30/03/17 10:42
Es una pena que los bancos se estén aferrando a la ambigüedad de la sentencia acerca de los AJD para no devolver ni un céntimo de los gastos de hipoteca. Nos están empujando a la reclamación judicial como la única vía para recuperarlo. Muchas gracias por adjuntar la resolución Mapef920!
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Trist
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#151
30/03/17 10:38
Hola Trist, eres tú el que tienes que remitir la reclamación directamente al SAC del banco. Encontrarás la dirección en la propia web del banco. Suelen indicar la dirección postal.
En el propio artículo, último apartado, comento los documentos que es recomendable adjuntar, aunque no es obligatorio. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#150
29/03/17 19:01
Hola Lorena.
Una duda sobre el tramite.
Cuando presentamos el escrito en nuestra sucursal para que lo hagan llegar al SAC...¿hay que adjuntar fotocopia de todo: facturas, escritura,...etc?
O dicho de otra manera...junto con el escrito...¿que documentación aportamos?
Ademas de enviarlo o entregarlo en nuestra sucursal...¿también es necesario enviar lo mismo por correo postal?
Muchas gracias.
Trist
en respuesta a
Lorena Romero
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#149
29/03/17 17:53
Buenas tardes Lorena,
Por prudencia con la LOPD he preferido escribirte los párrafos importantes de la carta de contestación de la entidad financiera:
"En relación a los citados gastos lamentamos comunicarle que no es posible acceder a su solicitud, debiendo significar que la jurisprudencia dictada por los Tribunales en esta materia ha establecido que no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras, tal y como usted solicita. De hecho, existen distintas resoluciones judiciales que, basándose en el art. 68 del Reglamento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, han establecido que el pago de dicho impuesto relativo a la formalización del préstamo hipotecario corresponde al prestatario.
Además, existen otros gastos que corresponden al prestatario entre los que se encuentran los relativos a la tasación del bien, seguro y los de notaría correspondiente a la escritura, así como los que se devenguen en interés del mismo.
Lo anterior es independiente de la posible nulidad de la cláusula pues, como han señalado determinadas resoluciones judiciales, ello no implica atribuir automáticamente a la entidad bancaria el pago de los concretos gastos reclamados por usted".
Espero que sirva de ayuda.
Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
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#148
29/03/17 10:04
Hasta que el Gobierno no mueva ficha es tonteria complicarse.
Quisieron sacar estos gastos junto con los de la clausula en el mismo decreto y hubo parón.
Supuestamente están en ello, no?.
El Decreto de las clausulas suelo ha venido estupendamente a muchos afectados, Bankia lo ha cumplido parece ser y está siendo rápida.
Si con el Decreto sobre gastos de formalización son "simpáticos" con el paganini pues se verá como se comportan los bancos.
Sigo a la espera
en respuesta a
Trist
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#147
28/03/17 08:49
A día de hoy, es más complicado recuperar los gastos de formalización por vía amistosa que la cláusula suelo. Eso es un hecho. Pero también lo fue reclamar la cláusula suelo en su día. Es cuestión de hacer fuerza, que se muevan colectivos, se sucedan sentencias etc.
Cuando lo bancos vean que les sale más rentable devolver el dinero que pagar costas, cambiará el asunto.
#146
27/03/17 19:48
Hola a todos.
Yo tambien me estoy planteando reclamar los gastos a mi banco, aunque soy bastante pesimista (bueno yo parto ya de la premisa que con la reclamación amistosa no vamos a lllegar a ningun sitio... ojalá me equivoque amigos RAnkianos).
Como cancelaste la hipoteca de Bankinter hace más de 4 años no puedes reclamar. Esto es lo que opinan la mayoría de abogados. Otros apuestan por que la acción no preescribe. Pero los 4 años es lo que se suele decir en estos casos. Sí podrías reclamar los gastos de la subrogación y tienes que dirigir la reclamación al BBVA. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#144
27/03/17 12:43
Buenos dias, le cuento mi caso, ya que estoy hecho un lio.
Compre piso en 2004 a particular y firme hipoteca con bankinter, en 2009 la subrogue a Caixa Terrasa,luego absorvida por Unnim y finalmente por BBVA que es donde esta actualmente.
Tengo derecho a reclamar gastos de constitucion de hipoteca a Bankinter , a BBVA por la subrogacion , a ninguno de los 2 o a los 2, y que gastos podria reclamar...
Muchisimas gracias
en respuesta a
Mapef920
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#143
27/03/17 08:38
Buenas de nuevo! Sí, por favor. Intenta colgarla en comentarios subiéndola como foto. La reclamación del impuesto de AJD está siendo complicada, como se esperaba. ¿Por qué? Porque el sujeto pasivo del AJD es claramente el prestatario, debe pagarlo quien pide el préstamo. Sin embargo, la sentencia del TS dice que debe pagar el AJD la persona/organismo que requiera el pago, en este caso, el banco.
Debido a este debate, parece que la reclamación del AJD deberá pasar por vía judicial.
#142
22/03/17 19:13
Buenas tardes Lorena,
Un cliente me ha hecho llegar la contestación de Bankia a su escrito al SAC en referencia a los gastos de formalización. Rechazan la devolución alegando que dicha cláusula, aún en el caso de que se considere nula, no implica que los gastos los tengan que asumir ellos y que existen sentencias en las que afirman que el impuesto de AJD corre por cuenta del prestatario. Así como los gastos de tasación, notaría, etc.
El banco que tiene la sentencia del Tribunal Supremo es el BBVA. Los clientes de esta entidad, tienen más posibilidades de recuperar los gastos porque sus cláusulas fueron escritas de forma similar. De todas formas, las sentencias se están sucediendo en el resto de entidades como menciono en mi comentario anterior.
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