¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Sí, claro. Lo importante es que la hipoteca no esté cancelada desde hace más de 4 años. Tendrás que reclamar a tu actual banco (Caixabank). Saludos!
#119
23/02/17 14:07
Una duda, la entidad bancaria actual no es la misma que cuando firmé la hipoteca, es decir fue absorbida en este caso por caixabank. ¿Puedo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?
en respuesta a
Ramfu
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#118
22/02/17 10:17
Exacto Ramfu, no es necesario incluir ningún párrafo haciendo referencia al Banco de España. Lo que igual sí incluiría sería una coletilla indicando que estabas exento de pagar el IAJD por las razones que me has dado. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#117
21/02/17 11:10
ah, disculpa...se me olvido comentar al respecto del IAJD, que en el año 2004, la hacienda en Bizkaia, tenia exento este tributo para adquisición de primeras viviendas. Por lo cual en mi caso no tuve que pagarlo.
y sobre lo de incluir el texto del Banco de España...veo entonces que no es relevante ni tiene efecto el incluirlo en la reclamación...verdad ?
salu2
en respuesta a
Ramfu
-
#116
21/02/17 11:00
Buenas de nuevo,
Ya he consultado la imagen. ¿No vas a reclamar el impuesto de AJD? Me sorprende, ya que supone un 60-70% del total de la factura de los gastos. Por lo demás, está muy bien explicado.
De presentar la reclamación en el Banco de España se encarga el cliente, aunque se suele decir que remitir el escrito al Banco de España es una pérdida de tiempo porque los informes que emiten no tienen carácter vinculante. Eso ya a gusto del consumidor.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#115
21/02/17 09:58
buenos dias Lorena,
Te agradezco tu ayuda y decirte que si me sirve todavia pues no he entregado el escrito todavia.
Te adjunto la imagen de como he dejado el texto...podrias decirme si puede servir.
aprovecho la ocasión, si no es mucha molestia, para preguntarte sobre otra duda que tengo, y que he leido...
Seria eso de que si la entidad NO atiende a nuestra solicitud de reclamación, entonces serian ellos mismos los que se encargan de derivarlo al banco de españa. Como se deberia incluir en el texto de la reclamación...tienes algún ejemplo.
Buenas Ramfu, espero que todavía te sirva de ayuda.
1. Sí, se debe reflejar la reclamación de los intereses legales de los gastos de formalización de la hipoteca en la reclamación. En este escrito se sobreentiende.
2. Desaconsejo por otra parte incluir la forma de cálculo en la reclamación. En caso de llegar a juicio, es el juez el que directamente (lo ponga en la reclamación o no) realice el cálculo de lo que corresponde abonar en concepto de intereses legales.
Hola Lorena...
Sobre los intereses legales tengo varias dudas al respecto.
1.No se deben reflejar o incluir en la reclamación la solicitud de ellos ?
2.En lo referente a la determinación y cálculo, esto siempre es asi. En mi caso los he incluido en el escrito, puede influir negativamente.
adjunto los calculos que he copiado de la siguiente calculadora :
Solo dejar el comentario que aunque el Sabadell declare que sus clausulas suelo son transparentes, en mi caso no se realizaron ni ejemplos, ni simulaciones ni nada parecido. No se nos explicó la existencia de esta clausula en ningun momento. De hecho no fuimos conscientes de tener clausula suelo hasta 3 años y medio después de firmar la escritura.
Muchas gracias
en respuesta a
lucanorio
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#110
16/02/17 13:48
Buenas de nuevo,
El Banco Sabadell es el único que a día de hoy no acepta que su cláusula es abusiva ni quiere negociar con los clientes pagar nada. Te avanzo que el SAC del Sabadell te va a decir directamente que su cláusula es transparente porque informó correctamente a los clientes de cómo afectaba. ¿Te informaron con ejemplos y demás?
El siguiente paso sería el juzgado, que te puedes encontrar conque el plazo está prescrito. De todas formas, como tu caso es bastante particular (y el Banco Sabadell más particular aún) consúltalo con un abogado.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#109
16/02/17 10:23
Gracias Lorena por tu respuesta,
El periodo que me ví afectado por la clausula suelo fue desde marzo de 2009 a octubre de 2010 que me subrogué a otra entidad sin suelo. Por aquel entonces, previamente ya traté de negociar con Banco Sabadell para la eliminación de la clausula, pero fue inútil.
He calculado que pagué entre 2.000 y 3.000 € de más por la aplicación de esta clausula y que pensaba que tras el Real Decreto tenía derecho a reclamar, pero cierto es que ya han pasado 7 años.
De todas formas tramitaré igualmente la reclamación al SAC del Sabadell.
Gracias por tus comentarios.
Saludos,
en respuesta a
Lorena Romero
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Nuevo
#108
15/02/17 19:24
De acuerdo Lorena,
Muchas gracias. Saludos
en respuesta a
lucanorio
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#107
15/02/17 18:23
Buenas lucanorio.
Te explico. Se puede reclamar la retroactividad de la cláusula suelo (es decir, que te devuelvan todos los intereses indebidamente cobrados desde el origen del contrato) si todavía tienes la hipoteca vigente. Si hace más de 4 años que cancelaste la hipoteca, al parecer la reclamación ha prescrito. Igual sucede con los gastos de formalización de la hipoteca si la hipoteca ya está cancelada. Como tú hiciste la subrogación a otra entidad en 2010, esa hipoteca está cancelada con esa entidad desde hace 7 años.
Eso por una parte. Por otra, el juez puede determinar que sabías de la existencia de la cláusula suelo y por eso te subrogaste. La ausencia de información es una de las razones que dio el Tribunal, pero no la única.
Y por último, si solo tuviste la cláusula suelo durante 2010 y ésta empezó a ser efectiva, no creo que te devuelvan mucho la verdad. ¿Has hecho cuentas de lo que te corresponde?
Tampoco está todo perdido! Consúltalo bien con un abogado. Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#106
15/02/17 18:07
en respuesta a Lorena Romero 03 de Febrero de 2017 (12:20)
Buenas tardes,
Pero según la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y la de hoy del Tribunal Supremo es posible reclamar los intereses cobrados de más por la aplicación de la clausula suelo en periodos anteriores incluso a mayo de 2013. ¿Por qué en mi caso ha prescrito el plazo de reclamación?
La clausula suelo la descubrí como casi todos los afectados a partir de 2009, 3 años después de firmar la escritura. En 2010 tuve la ocasión de cambiar de entidad. ¿esto hecho demuestra que era sabedor de la existencia de la clausula? Pensaba que era los argumentos de la sentencia de TJUE sobre la ausencia de clara de la información la que anulaba la validez de la clausula suelo.
en respuesta a
Livinglasvegas
-
#105
15/02/17 11:00
Buenas livinglasvegas,
Mil gracias por compartir esta carta. Todavía no sabíamos nada de la postura que tomarían los bancos. Por otra parte, es lógico que en Bankinter "se hagan los locos", la sentencia del Tribunal Supremo está dirigida a BBVA, Cajamar y alguna más si no me equivoco.
Solo te quedaría la vía judicial efectivamente. Mi consejo es que esperes acontecimientos. La reclamación de los gastos de formalización está bastante verde todavía y no dejan de sucederse las noticias. Vamos a darle tiempo al tiempo y así andar con pies de plomo (tirando de refranero español).
Saludos!
en respuesta a
Chanquete
-
#104
15/02/17 10:54
En mi opinión (y repito, es una opinión, para evitarme posibles "rapapolvos") lo que pide OCU por llevarte el proceso es desmesurado. Con la elaboración del Real Decreto Ley de la cláusula suelo, si vas a juicio es porque tienes la certeza de que lo vas a ganar y a recuperar más dinero de lo que te ofrece el banco. Con los gastos de formalización de la hipoteca parece más complicado pero las posibilidades son muy altas. Por lo tanto, te están "quitando" un 20% directamente de lo que ganes, saben que el resto no lo vas a pagar.
En cuanto al interés legal del dinero lo determina el juez directamente, no es necesario calcularlo tú.
Y la calculadora no la puedo probar, no soy socia! :(
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#103
14/02/17 19:52
Bueno ahora mas claro es siempre un AJD que trasmite el vendedor por el precio total de la vivienda y otro AJD que transmite el banco por el precio de la hipoteca mas gastos de juicio, intereses de no se cuantas mensualidades etc. lo que se llama creo responsabilidad hipotecaria.
Los interese de demora, en el año 1995 y 1996 el interés legal del dinero era del 9% y de ahí ha ido bajando hasta el año 2.016 que ha sido del 3%.
Asunto muy importante puesto que el interés de demora fácilmente puede igualar la cantidad reclamada.
Al interes legal del dinero hay que sumarle un difencial para calcular los intereses de demora que en el año 2.016 fue de 0,75 o sea que los intereses de demora en este año fueron del 3 + 0,75 = 3,75%. pero en el año 1.987 era el 9,5 + 2,5 = 12%.
Condiciones de la OCU:
Habrá que pagar al abogado 125 euros (+ IVA) como provisión de fondos, y al procurador, 75 euros (+IVA). Si se gana (y solo en ese caso), se pagará un 20% de lo obtenido, pero de esa cifra se descontará la provisión de fondos. Si los bancos fueran condenados en costas, son ellos quienes pagarían los honorarios y tanto abogado como procurador te devolverán las cantidades que anticipaste, con lo que el procedimiento puede salirte gratis.
Saludos
Nuevo
#102
14/02/17 14:40
Buenas tardes,
Mi pareja y yo formalizamos una hipoteca en Diciembre de 2015 con Bankinter. Nosotros nos hicimos cargo de todos los gastos de formalización de hipoteca con respecto a notaría, gestoría, registro, AJD,tasación...
Tras enterarme de la sentencia de 2015 que obligaba a la devolución de dichos gastos, hice mi reclamación oficial mediante la web de bankinter al Servicio de Atención al Cliente y esta ha sido su respuesta un mes después:
Nos ponemos en contacto con usted con el fin de dar contestación a su reclamación de fecha 12 de enero de 2017, en la que solicita que le abonemos el importe de diversos gastos relacionados con la suscripción de su préstamo hipotecario concedido por nuestra entidad. En la misma, usted sostiene que la cláusula incluida en su préstamo hipotecario que regula el abono de dichos gastos resulta nula por abusiva, tras haberse publicado la Sentencia núm. 705/2015 dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en fecha 23 de diciembre de 2015.
Hemos analizado cuidadosamente su reclamación siguiendo nuestro compromiso con la
satisfacción de nuestros clientes, pero lamentamos comunicarle que, a nuestro juicio, no procede atender esta petición.
Las razones para esta respuesta negativa se basan en que, en ningún momento, la cláusula
contenida en su contrato, y a la que usted se refiere, ha sido declarada nula por ningún Tribunal.
En relación a la Sentencia que cita, queremos indicarle que la misma no hace referencia alguna a la cláusula que Bankinter incorpora en sus préstamos hipotecarios, dado que esta entidad no fue parte en el procedimiento judicial finalizado con la referida Sentencia de tal forma que no podría, en ningún caso, extenderse esa conclusión sobre la nulidad a la cláusula que está incorporada en su préstamo hipotecario.
Por tanto, no aparece, en nuestro análisis, ninguna causa que justifique alterar el cumplimiento de lo pactado entre nosotros en el momento de la suscripción de su préstamo y atender la devolución que nos solicita.
Como recordará, dicho pacto contractual se concertó, con plena libertad y conocimiento de sus consecuencias por su parte, en una negociación individual en la que nuestra propuesta de imputación de gastos le fue proporcionada en diversas ocasiones, tanto antes de la suscripción del préstamo, en la fase de negociación de las condiciones de éste, como en el momento de la formalización del mismo, momento en el que el notario dio lectura concreta a la cláusula en cuestión, que fue plenamente consentida por usted, y cuyo cumplimento aceptó, realizando la consiguiente provisión de fondos y el abono de los gastos, sin que a esta entidad le conste la realización de objeción alguna sobre los mismos, a pesar del periodo de tiempo transcurrido desde el momento en que dichos gastos fueron abonados por usted.
Por todas las razones anteriores, entendemos que la cláusula que está incorporada en su contrato hipotecario es plenamente válida, por lo que lamentamos comunicarle que no podemos acceder a su reclamación.
Quedamos, como siempre, a su disposición para cualquier aclaración que usted pueda considerar necesaria.
Para cualquier duda en relación con la reclamación, puede llamarnos al Servicio de Atención al Cliente, facilitándonos el número de referencia.
Atentamente,
Bueno, creo que su respuesta es contundente, me toca llevarlo mediante un abogado y reclamarlo vía judicial verdad? Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#101
14/02/17 11:10
No exactamente chanquete. El ITP es un impuesto que se abona por la compraventa de inmuebles entre particulares, es decir, de segunda transmisión o segunda mano. El transmitente es el vendedor del inmueble.
En cuanto al AJD, en toda compra de vivienda NUEVA en la que solicitas hipoteca, se paga doble. En el caso de los gastos de hipoteca el transmitente es el banco y en el caso de los gastos de compraventa el transmitente sería la constructora si no me equivoco.
En cuanto a los intereses de demora, respondí a otro usuario que en este año se encuentra en un 4% que corresponde con el interés legal del dinero y un diferencial. Tengo pendiente escribir sobre ello :D
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