¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
El alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación y elevarla a escritura pública
Nuevo
#199
19/07/18 16:06
Hola:
Estamos casi a punto de que nos concedan hipoteca, no obstante, a la vista de que todo es soltar Pasta, nos surgen las siguientes dudas:
Se puede reclamar la parte de que pagamos los compradores íntegramente de notaria, gestores y tasación?
Por otro lado, la comunidad de Castilla la mancha (en este caso donde están el inmueble) hace una tasación del mismo 15.000€ por encima que la del tasador. Lo cual, incrementa la diferencia entre precio catastral y de mercado que hay que abonar a Lisboa sibverguenzas de hacienda, porque no entiendo si en su día se cobraron el i.v.a de la compra de este inmueble nuevo ahora se longitud cobran llamándolo de otra forma dorma ya que el inmueble del que hablo es de segunda mano. Es primera vivienda en adquisición.
Alguien me podría ayudar?? Orientar? Ando un poco verde en esto y no me gustaría aprender a base de dinero...como siempre.
Muchas gracias. Saludos.
Nuevo
#198
Danielhernandez
13/06/18 18:09
Algún demandante tiene en su poder la copia de la demanda? Creo q si tus gastos son menores del 2009 euros puedes demandad al banco por tu cuenta sin pagar abogado
en respuesta a
Lorena Romero
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#197
24/01/18 14:16
Mi última cuota es de mas de 4 años, en febrero se cumplen los 5.
Seguiré tu consejo y hablaré con varios abogados a ver que opinan.
Muchas gracias Lorena
en respuesta a
Rafac
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#196
24/01/18 13:20
@Rafac, aclaro mi respuesta que parece muy cortante pero en realidad no lo es. Si fuera yo, NO reclamaría porque hay un riesgo muy elevado a recuperar entre poco y nada por los gastos y por mi personalidad considero que no vale la pena pasar por ello.
Ahora bien, posibilidades tienes y tienes que encontrar el abogado que esté dispuesto a llevar tu caso porque muchos (Arriaga sin ir más lejos) no aceptan el caso si no está meridianamente claro. Y el tuyo es bastante complejo. Si estás decidido en intentarlo, puedes argumentar lo siguiente:
"Se aplica el plazo de imprescriptible de la acción de nulidad o, en su defecto, la aplicación del artículo 1964.2 del Código Civil, que en el momento de firmarse el préstamo establecía un plazo de 15 años (actualmente es de 5 años, pero la modificación no afecta al caso por aplicación de la disposición transitoria quinta de la ley 42/2015). Por lo tanto, la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal".
Espero haberme explicado mejor ahora :)
en respuesta a
Rafac
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#194
24/01/18 13:07
Buenas Rafac,
Hay diferentes teorías entorno a esto: que no prescribe nunca, que prescribe a los 15 años de la cancelación, que prescribe a los 4 años de la sentencia del Tribunal Supremo... De hecho, se han producido sentencias diferentes entorno a este tema.
Si me permites dar mi opinión (basada en diferentes artículos y opiniones de expertos ) reclamaría si la fecha de la última cuota abonada al banco no es superior a 4 años atrás. Como has visto, puede sonar la flauta y aunque hayan pasado 8 años desde la cancelación, te pueden devolver todo (incluso el AJD), pero te avanzo que no es lo habitual.
En tu situación haría un estudio gratuito con varios abogados y que te den una valoración de las posibilidades de ganar.
en respuesta a
Lorena Romero
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#193
24/01/18 12:55
Buenos días.
He preguntado a varios abogados por la reclamación de los gastos de hipoteca y todos me dicen que eso no prescribe, que mientras tenga la documentación puedo reclamar.
Si que es cierto que solo lo he hecho por teléfono, pero me extraña un poco.
Mi caso es que pagué todo lo que faltaba en febrero del 2013, sin cancelarla en registro.
Como no se si estoy en plazo o no, pues he llamado al primero, y al decirme que eso no prescribe nunca, pues he llamado a otro... así hasta tres...
¿Es posible que no prescriba nunca?
Muchas gracias
en respuesta a
Lorena Romero
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#192
08/01/18 13:51
Perdona las molestias, la diligencia en la hipoteca es únicamente el valor que pagué por el AJD de la compraventa, un 0,5% sobre el valor de la compra. El AJD de la hipoteca estaba exento y no puedo por ello meterla, saludos
en respuesta a
defenestrc
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#191
08/01/18 10:11
Buenos días,
En mi opinión, realizar una subrogación de deudor es prácticamente el mismo caso que al firmar una hipoteca nueva, ya que no tuviste ningún tipo de negociación con el banco sobre las cláusulas de la hipoteca. Por lo tanto, los gastos de hipoteca te los atribuyeron a ti completa e injustamente. Al cancelar el préstamo hace menos de 4 años podrías reclamar pero a través de abogado. Dudo que tenga efecto la reclamación al SAC.
Por otra parte, la diligencia del AJD, la desconozco completamente. Te animo a que pongas tu duda en el foro de hipotecas de Rankia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas y así otros usuarios podrás echarte una mano.
Un saludo,
#190
06/01/18 12:27
He vuelto a mirar los papales de formalización de la hipoteca, y tenía una subrogación en el préstamo hipotecario por cambio de deudor, cogimos el préstamo de la promotora en el año 2003. Está todo pagado pero sin cancelar todavía, lo pagué hace 3 años o así
¿Se podrá meter los gastos de notaría, registro, etc... ?. También tengo una diligencia dentro de la escritura con el pago del AJD, en aquella por lo que se ve no estaba exento, también lo puedo meter. Me imagino que dicha diligencia es de la hipoteca a la que me subrogué, como todos los propietarios del bloque donde vivo
saludos
P.D:.... Lorena ya he encontrado el hilo y lo he puesto...muchas gracias.
en respuesta a
Lorena Romero
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#187
02/10/17 19:03
Las hojas de encargo que he recopilado así lo dicen. El primer contacto que he tenido con ellos me lo confirman
Me da que el truco está en que si no lo ven meridianamente claro no van a juicio. En cualquier caso tengo mis cautelas con los bufetes que he contactado.
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Sonic73
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#186
02/10/17 18:38
Las costas en un juicio incluyen los honorarios de abogado, aranceles de procurador, honorarios de los peritos que hayan intervenido, gastos de peritos y testigos, gastos de pruebas documentales y las tasas judiciales. Por lo tanto, si eres condenado en costas tienes que abonar tu parte más la del contrario. Desconozco cuál puede ser el importe ya que depende la cuantía que se reclame, la verdad es que me has pillado.
Y ojo con los despachos que dicen que si pierdes te pagan las costas porque sería competencia desleal.
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Lorena Romero
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#185
02/10/17 18:26
Muchas gracias Lorena.
En mi caso no han pasado los 4 años desde el último pago, pero en casos de amigos y familiares si han pasado.
Los bufetes que he consultado si se va por la via judicial y se pierde asumen ellos las cotas. Aún no les he expuesto los casos pero bien seguro que si no lo ven claro no se arriesgarán a demandar y renunciarán al caso.
Sólo como curiosidad personal...¿Las costas en un juicio de primera instancia suelen rondar los 2.000 €? Soy un auténtico ignorante en la materia.
En cualquier caso, mi experiencia con los bufetes contactados no es especialmente buena en cuanto a su predisposición. Buscan llegar a un acuerdo ocn el banco y sacarse su comisión.
en respuesta a
Sonic73
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#184
02/10/17 13:10
Reclamar los gastos de formalización de hipoteca por la vía judicial aunque tengas la hipoteca cancelada siempre es una opción. El problema es que te arriesgas a recibir una sentencia negativa y a cargar con las costas judiciales. Ello significa que quizá estabas reclamando 3.000/4.000 € y has acabado pagando 2.000 €. Yo no me arriesgaría, para serte sincera.
Un saludo
en respuesta a
Lorena Romero
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#183
02/10/17 11:33
Hola Lorena. Así es, el banco le ha hecho esa oferta solo con la reclamación al banco sin abogado. A mi también me ha sorprendido. La redacción de su clausula dejaba claro que el cliente se hacía cargo de todos los gastos. Sólo es una hipótesis mía, pero teniendo en cuenta que el BBVA ya ha tenido varias sentencias contrarias quizás intente llegar a un acuerdo a la baja. Elha ido a un abogado. Yo en brevev haré lo mismo
Respecto a los plazos es un lío. Si se interpreta como los 4 años desde la sentencia .Alguien que haya terminado de pagar la hipoteca en 2010 por ejemplo ¿Podría ir por la vía judicial? A vr que me dicen los abogados que voy a consultar.
en respuesta a
Sonic73
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#182
02/10/17 09:21
Así es, en la reclamación judicial le corresponderá una cifra superior a 600 € porque solo los gastos de notaría suelen superar esa cifra por lo general. Me sorprende que el banco le haya hecho esa oferta, por lo que estoy leyendo los bancos están empujando a los afectados a reclamar por vía judicial como única solución.
en respuesta a
Sonic73
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#181
02/10/17 09:19
Buenas Sonic73,
El tema del plazo máximo para reclamar los gastos de formalización de hipoteca es algo polémico. Algunos abogados apuntan a que la fecha máxima para reclamar es de 4 años desde la cancelación de hipoteca, mientras que otros apuntan a 4 años desde la fecha de la sentencia del 23 de Diciembre de 2015 al basarse en artículos diferentes de la ley.
En cuanto a tu pregunta, según mi interpretación, habría que tener en cuenta la fecha en la que dejas de deber dinero por el préstamo al banco y, por lo tanto, dejes de tener esa "relación contractual". Es cierto que en el registro se sigue reflejando una deuda a tu nombre, pero entiendo que es un tema administrativo que no aplica en una reclamación contra el banco. Esta es mi opinión, aunque como ya habrás visto, es complicado ponerse de acuerdo en estos temas jurídicos...
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