¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
He leído en un blog que como la sentencia se basa en la Ley del Consumidor y Usuario, no es aplicable a particulares que compraron locales comerciales.
¿es así?
¿No se puede reclamar los gastos pese a ser hipotecas personales?
Gracias
en respuesta a
trag0m
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#19
19/01/17 09:32
Me refiero a que el modelo de reclamación del artículo sirve únicamente para reclamar los gastos de formalización de hipoteca según la sentencia del TS del 23 de diciembre de 2015. La plusvalía no es un gasto asociado a la formalización de la hipoteca, está asociado a la parte de la compraventa.
Una compraventa de vivienda entre particulares, las condiciones y gastos que paga cada uno se firma por privado. Tienes la libertad de no aceptar si no quieres abonarlo. Esta es mi valoración.
en respuesta a
Lorena Romero
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#18
18/01/17 19:37
¿Cómo que no? En una compraventa con subrogación de hipoteca hay que pagarlo (si le imponen esa clausula para el comprador), tal y como ha dicho el del comentario 5 que hablaba de compraventa con subrogación. Una cosa es que sea algo directo o indirecto a la subrogación, pero ahí está.
Además, qué más da a qué administración estén cedidos los tributos, de IAJD, IIVTNU, etc, que si ayuntamiento, estado o comunidad.
en respuesta a
Lorena Romero
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#17
freddy89
18/01/17 09:33
Totalmente de acuerdo Romero. Pero ha habido alguna que otra sentencia últimamente del Tribunal Supremo a favor de personas que vendiendo la casa más barata de lo que la compraron, han conseguido que les devuelvan el importe de la plusvalía. Lo mejor es pagarla y luego recurrir.
en respuesta a
trag0m
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#16
18/01/17 08:57
¿La plusvalía municipal? Es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos y cobrado por el ayuntamiento del municipio, nada tiene que ver con los costes que te cobra un banco por la hipoteca.
También te digo que podría ser otro debate. Si vendo la casa más barata por lo que la compré, ¿por qué pago "plusvalía"?
#15
17/01/17 22:27
Faltaría la plusvalía municipal, ¿u obligar al comprador a pagarlo no es abusivo cuando manda que sea el vendedor quién pague?
Relacionado con Valentino, comentario #5
en respuesta a
Lorena Romero
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#14
17/01/17 14:58
Muchs gracias Lorena. Voy a esperar un poco más antes de presentar la reclamación, para ver por donde van los tiros del gobierno.
Un saludo
en respuesta a
berebere
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#13
17/01/17 13:26
La ONU ultimamente esta en todo...
en respuesta a
berebere
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#12
17/01/17 13:25
jajajaja se me fué el dedo. Aunque alguien de derechos humanos debería echarle un ojo a esto :P
Gracias por tu pregunta, aprovecho para añadirla al artículo.
Comienza por la reclamación a tu entidad bancaria, que te lo sellen en la oficina y te quedas copia. Luego mandarlo al SAC del banco por burofax con acuse de recibo y copia certificada.
en respuesta a
Valentino
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#8
17/01/17 09:56
Buenas Valentino,
La misma interpretación se debería dar a las hipotecas de subrogación, novación o cualquier tipo de préstamo hipotecario en el que haya una cláusula abusiva como esta. Los gastos que se pueden reclamar son exactamente son los mismos que te cobraron a ti. Saludos y suerte.
en respuesta a
berebere
-
#7
17/01/17 09:52
Gracias Bere,
Por asegurarme y no hacer el cuadro en la reclamacion. En mi escritura pone:
Numero XXXXX (en letras) compraventa
En Valencia...
Entiendo que es el numero escrito en letras, ok?
Saludos crack!
en respuesta a
Karpediem
-
#6
17/01/17 09:46
Buenas Karpediem y bienvenido a Rankia.
Tienes dos opciones. Demandando colectiva o individualmente. Adicae ya ha anunciado que presentará demandas judiciales colectivas para recuperar estos gastos de formalización de la hipoteca y si no me equivoco, la OCU está siguiendo el mismo camino.
Ahora bien, yo soy partidaria de la demanda individual, empezando por entregar este escrito al SAC del Banco.
Saludos!
#5
17/01/17 09:38
Muy útil el artículo.
Tengo una pregunta: ¿los gastos de formalización son para cualquier hipoteca?
Yo compré una vivienda subrogándome la hipoteca del propietario anterior y ampliándola (con nuevas condiciones, incluida la cláusula suelo). Me cobraron para dicha hipoteca, notario, gestoría, registro, hacienda y tasación.
¿también puedo reclamar esos gastos?
Muchas gracias y un saludo
#4
17/01/17 09:24
Muchas gracias por el artículo y el documento. Me será de ayuda. Por favor, por qué vía he de enviarlo? Burofax, mail...? Gracias.
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