¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
El BBVA le a ofrecido a un amigo un acuerdo por 600 € sobre una reclamación a su servicio de atención al cliente de 4.000 € aproximadamente, con lo que en mi opinión la cantidad a recuperar por via judicial debe ser mayor que esos 600 €
en respuesta a
Lorena Romero
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#179
01/10/17 17:46
Por cierto, Lorena, en el caso del compañero que está en proceso de cancelación de la hipoteca, según he leído en el blog el plazo máximo para reclamar conforme a la sentencia actual es de 4 años desde ¿el último pago que se ha hecho sobre la hipoteca? ten en cuenta que a pesar de haber pagado el último recibo (o amortizado el último euro) la hipoteca sigue en el registro por lo que no sé si ese plazo de cuatro años comienza cuando se abona el último euro del capital o cuando se quita del registro.
A ver si alguien puede aclarar
Gracias
en respuesta a
Lorena Romero
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#178
01/10/17 17:42
Las sentencias contra el BBVA parecen las más claras por lo que he leído. Además de la del tribunal superior de justicia, he leído otra en Sevilla firme en primera instancia. Del resto he leído un poco de todo.
No he leído ningún caso en el que se condene en costas al cliente.
en respuesta a
Porsiacaso
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#177
26/09/17 12:41
No me he podido resistir a darte las gracias por tu comentario, así da gusto :)))
Solo puntualizar que ni si quiera el Tribunal Supremo es fiable para dictar jurisprudencia, véase el "rapapolvo" que le dió el TJUE con respecto a las cláusulas suelo.
En cuanto a la tabla de casos resueltos por Comunidades, me apunto la idea para crear un post en el que podamos aportar todos nuestras experiencias.
Un saludo!
#176
26/09/17 11:06
Buenos días rankianos:
He leído el foro en su totalidad y no tengo por menos que felicitar a Lorena por el trabajo que está haciendo.
Estoy siguiendo este tema porque tengo una hipoteca(obviamente), en fase de cancelación y estoy esperando a ver si se aclara el "temporal" para hacerlo, pero ciertamente no se mueve mucho. Quiero de decir que estoy esperando a ver si salen a la luz sentencias suficientes que hagan que se reduzcan los honorarios de despachos de abogados por ser los procesos más favorables a los usuarios.
En mi experiencia, casos iguales tienen resultados diferentes según el Tribunal de la Comunidad Autónoma. Así que no es de extrañar que unos casos consideren el la Tasación y otros no, o el impuesto de AJD a favor del cliente o del banco, o al 50%. Lamentable, pero la descentralización de la Justicia nos ha llevado a estos resultados; y el que no esté de acuerdo que recurra al Supremo.Hasta que este no se defina y establezca jurisprudencia de obligado cumplimiento, estaremos así.
Yo creo que el volumen de dinero a devolver en el caso de los gastos de constitución de hipotecas es de tal magnitud que podría hacer caer a más de un banco.No creo que llegue a haber un pronunciamiento genérico del Tribunal Supremo como en el caso de las cláusulas suelo.
¿Alguien puede poner una tabla de casos resueltos por Comunidades Autónomas?, a ser posible indicando el banco afectado.
Gracias.
en respuesta a
Ana C
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#175
07/09/17 18:47
Buenas Ana,
Tu caso es muy habitual entre los que reclaman los gastos de hipoteca.... me parece que no podemos ayudarte. Juraría que la gestoría tiene la obligación de preservar los documentos durante 5 años. A partir de entonces, no tiene por qué tenerlos. En cuanto a no darte factura en su día, dudo mucho que les puedas demandar por ello, ya que es muy complicado demostrar que no te la dieron o que en realidad la perdiste tú (por ejemplo).
Trata de contactar con otros abogados que puedan aceptar los documentos de la hipoteca como prueba. Es lo único que puedo decirte.
Un saludo!
en respuesta a
Anticajamadrid
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#174
07/09/17 18:41
Buenas tardes,
Sí, claro que hay casos en los que se han recuperado los gastos de formalización de hipoteca. Me atrevería a decir que si vas por la vía judicial muy probablemente te devuelvan el 100% del registro, el 50% de gestoría y el 25% de notaría. Recuperar el AJD es una incógnita (hay tanto sentencias favorables como desfavorables) y lo mismo ocurre con la notaría.
Arriaga no hace públicos sus casos ganados, pero puedes mirar los hilos del Foro de Arriaga Asociados en Rankia o comenzar un nuevo hilo tú mismo: https://www.rankia.com/foro/arriaga-asociados
Un saludo
en respuesta a
Lorena Romero
-
#173
22/08/17 09:59
Buenos dias Lorena, Yo ya reclamé los gastos de Formalizacion de Hipoteca a mi entidad (ING DIRECT) y me contestaron que no procedía esa devolucion, consulté a Arriaga Asociados y me dijeron que habia que reclamarlos por la via judicial.Les pregunté si ya habian ganado algun caso de este tipo pero no me contestaron o lo hicieron con la berborrea que tienen ellos, ya sabes, "no pero si",etc.. Me gustaria saber si ya hay alguna persona que haya conseguido recuperar parte de los gastos de formalizacion de Hipoteca, es mas que nada para reclamarlos a traves de Arriaga Asociados.Sabes si Arriaga ha ganado algun caso de este tipo?
Gracias de antemano.
Nuevo
#172
24/07/17 12:06
Buenos días. Aquí otra desesperada por los gastos hipotecarios. Te cuento: tengo hipoteca del BBVA formalizada en el 2004. La gestoría nunca me envió facturas (ninguna). Tan solo tengo los documentos de la hipoteca y la compraventa del piso (sí, se refleja cuánto fueron los gastos del notario y el registro), pero facturas no tengo. Reclamé al banco, notaría y gestoría y ninguno se hace responsable y los del registro de la propiedad me dicen lo mismo que los de la gestoría, que han pasado más de 5 años y no tienen ninguna factura.
a) Arriaga dice que sin facturas no puedo hacer nada.
b) Me pregunto si esto es denunciable (a la gestoría, por negligencia, ya que su obligación era remitirme a mí esos documentos).
c) ¿Y ahora qué?
A ver si me podéis contestar con algo porque estoy que trino.
Un saludo.
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Trist
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#171
27/06/17 14:13
Las sentencias se basan en una máxima: El derecho es interpretable.
Por otra parte, no se si se debe a la redacción del artículo a la propia forma de expresarse del juez, pero este párrafo me chirría mucho:
"El pago de los gastos derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados compete al prestatario, dado que considera que, si no hubiera existido la cláusula, es obvio que el impuesto lo hubiera pagado también el prestatario a la Hacienda pública".
y esta otra:
"Así, en cuanto a los gastos derivados de la notaría, que ascendían a 1.080,25 euros, señala que deben ser sufragados por aquel que haya solicitado sus servicios y, si no se conoce este dato, por el prestatario, aunque los gastos derivados de la expedición de copias corresponden al solicitante".
No se mencionan fundamente de derecho, parece más bien una "tertulia de bar". No me sorprendería que se recurra y se le de la razón al cliente.
PD: Puedes preguntarlo en el foro de ADSL, seguro que ahí te ayudan.
en respuesta a
Lorena Romero
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#170
26/06/17 19:16
Hola Lorena. Hola amigos Rankianos.
Lo que acabo de leer en Invertia..... malas noticias.
Yo no entiendo nada de leyes vaya eso por delante, pero cada vez tengo mas claro, que esto de la justicia es una autentica loteria. En funcion del juez que te toque vas obtener una sentencia u otra .... o al mnos asi lo veo yo.
Saludos a todos
Trist
P.D. Perdon por no poner acentos, alguien sabe como se configura correctamente el teclado en ubuntu
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Solrac
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#169
01/06/17 12:15
Por fin!! Gracias por informarnos. Espero que hayan más sentencias similares. Si no me equivoco, en la otra cara de la moneda está el Juzgado de Primera Instancia N°. 11 de Oviedo dijo que no procedía la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados.
El problema es que hay mucha incertidumbre y ninguna garantía de que se salga rentable...
Muchas gracias por subir el documento escaneado. Mi banco, el Popular no me contesto de está forma, si no que indicó , que la sentencia se referia a la claúsula de otra entidad y que difiere en forma de la de mi préstamo (difiere en la redacción pero me cargan con todos los gastos los cuales va enumerando....).
Sigo pensando, en la vía de recalcular la Responsabilidad Hipotecaria y solicitar como ingresos indebidos para el impuesto de IAJD....
en respuesta a
Lorena Romero
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#166
03/05/17 20:46
Parece que Arriaga también se aprovecha .... de los intereses: Si ganas Arriaga cobra los intereses y las costas, si hay acuerdo se llevan el 15% del importe y si pierdes ellos pagan las costas y tú el procurador.
Se aprovechan de que mucha gente no sabe que los intereses es una cantidad muy importante y que además eres tu el que debe cotizar por ella así como por las costas que si ganas también perciben pero que igualmente hay que cotizar por ello. También se deduce que para no pagar ellos las costas no tramitaran casos que no sean muy claros y siempre trataran de llegar a un acuerdo que es mas beneficioso .... para ellos claro.
O sea la OCU mal y estos peor.
S2
en respuesta a
josev_62
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#165
02/05/17 12:39
Buenas de nuevo Jose. No tiene mayor importancia la anotación en bolígrafo pero me temo que sí que te van a rechazar la reclamación de los gastos hipotecarios, por desgracia. Los bancos están haciendo presión para que, si quieres recuperar algo, vayas a la vía judicial. Hay que ser paciente, lo mismo sucedía con la cláusula suelo en los inicios... Saludos!
En cuanto a tu primera frase, sí que puedes reclamar en juzgados solo notaría+registro+gestoría. De hecho, Arriaga y otro despachos cuando no quieren pisarse los dedos, solo reclaman esos gastos (el AJD a veces cae la moneda de cara y otras de cruz). Si son cifras menores a 2.000 € no hace falta abogado ni procurador, efectivamente. Saludos.
en respuesta a
Ito79
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#163
02/05/17 00:14
Respuesta de CAIXABANK: No a todo.
#162
28/04/17 15:17
Hola,
Respecto a esto, sigue no estando claro si el IAJD que es realmente la cantidad de dinero importante, de acuerdo con el reglamento del impuesto es el prestatario quien debe abonarla.
Antes de meterme en abogados, estoy empezando a pensar si hay posibilidad de reclamar en juzgado para cantidades menores de 2.000 solo los gastos de notario+registro+gestoría y las claúsulas abusivas de intereses de demora a efectos de cálculo de responsabilidad hipotecaria.
Y por otro lado la devolución de parte del Impuesto de Actos Juridicos Documentados a la Comunidad Autonoma. Al tratarse de una autoliquidación si es posible. Este impuesto es el 1% de una cantidad “Responsabilidad hipotecaria” y si está afectado por las clausulas de intereses de demora y otros porcentaje bastante inflados sobre el principal. Así que no sé qué os parece este “camino”.
#161
27/04/17 21:40
Esta tarde hemos presentado en Bankia la reclamación de los gastos de apertura de hipoteca.Resaltar que no tenía gastos AJD, aún así ha comentado el empleado que no van a devolvernos nada y que dentro de 2 meses nos notificarían la resolución.Nos han sellado una copia y han puesto la coletilla a bolígrafo de "Recibido a efectos exclusivamente de notificación rechazando totalmente el contenido del escrito".No se el significado de esto, pero si no tengo noticias por escrito dentro de plazo,pienso enviar directamente al SAC de la entidad.Que pensáis de esto?.Saludos
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