¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Puede ser una opción, pero según el artículo 3.2 del RD 1/2017, el banco una vez recibida la reclamación es la que deberá hacer un cálculo de la cantidad a devolver y comunicarlo al consumidor. Con esto quiero decir que es mejor no solicitar un abono concreto y solicitarlo quizá de la siguiente manera:
"requiero que procedan a la inmediata eliminación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstampo hipotecario (cláusula suelo) y a la recalculación de las cuotas satisfechas del préstamo desde la fecha de la firma del mismo hasta la última cuota abonada para la procedente devolución". (previamente se fundamenta la cláusula suelo y se copia en el escrito dicha cláusula).
Muchas gracias!!
en respuesta a
Mcm2017
-
#59
26/01/17 17:51
Buenas tardes mcm2017,
Al enviar la reclamación al SAC de tu banco puedes redactar el modelo como desees, incluyendo la eliminación y devolución de todos los intereses cobrados indebidamente por la cláusula suelo. Podrías añadirlo en el último párrafo del modelo de este artículo de la siguiente forma:
"Además de todo lo anteriormente expuesto, solicito se tenga por no puesta la cláusula suelo del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono del importe de XXX a que ascienden la devolución de los intereses cobrados indebidamente".
¿Se deben reclamar los gastos de hipoteca en conjunto con la reclamación de la cláusula suelo o es aconsejable hacerlo por separado?.
Muchas gracias.
en respuesta a
defenestrc
-
#57
26/01/17 16:12
Buenas defenestrc,
Como indico en el artículo, lo pasos recomendados son:
1) Hablar con tu agente y pedir al banco la devolución de los gastos. Esto sería con carácter "informal" pero asegurándote de que toman nota de tu petición.
2) Si no prospera, mandarlo al SAC. Si tu banco tiene acuse de recibo en el mail, perfecto.
En cuanto a ADICAE, por lo que se tienen su propio procedimiento. Tendrías que verlo con ellos.
Aprovecho y te contesto al segundo comentario: La prescripción de 4 años comienza a contar desde la cancelación de la hipoteca. Tienes mucho margen.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#56
26/01/17 14:59
Si tienes una hipoteca ya pagda pero todavía está viva, sin pagar los gastos de cancelación, como sería el tiempo de prescripción
saludos
#55
26/01/17 14:57
Buenas tardes:
1.- Si quiero ir con Adicae para poner una extrajudicial, no haría falta mandar al SAT como has puesto en el post o por otra parte hay que mandarlo porque es un paso inicial que siempre habrá que hacer en algún momento
2.- No serviría con mandarselo por email al SAT, a veces tienen mensajes de acuse de recibo de que tienen que contestar, me acuerdo ahora de la documentación de autodeclaración FATCA por tener seguros de vida.
AgradecieNdo tu colaboración y en espera de respuesta
saludos cordiales
Por lo tanto, entiendo que si cancelaste la hipoteca en mayo/2013 tienes hasta mayo/2017.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#53
26/01/17 08:57
Buenos días Lorena,
Entendido. Quiero agradecerte enormemente la ayuda que me has proporcionado con todas mis dudas.
Saludos!
en respuesta a
Mapef920
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#52
26/01/17 08:45
No es que no se puedan reclamar los intereses de demora, es que tu banco directamente no lo valorará o los ignorará. Está claro que en una negociación extrajudicial, el banco te hará una oferta inferior a lo que podrías conseguir en el juzgado. Es la contraprestación por agilizar el proceso, por así decirlo...
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#51
25/01/17 21:23
Muechas gracias Lorena,
El problema es que yo aún no he llegado a ese punto porque primero voy a reclamar por vía extrajudicial al SAC. Entonces, entiendo que no se pueden reclamar intereses de demora hasta la reclamación judicial...
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
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#50
25/01/17 17:20
Muchas gracias.
Reclamaremos al banco, aunque por otra reclamacion que hicimos tendremos que dirijirnos seguro al banco de españa.
en respuesta a
guadala
-
#49
25/01/17 17:17
Exacto, los que pone préstamo hipotecario. Los de compraventa no porque se trata de un contrato privado con otro particular (el vendedor). Saludos.
en respuesta a
Lorena Romero
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#48
25/01/17 17:16
Muchas gracias!!!
Eniendo que son solo los que pone prestamo hipotecario.??
Los de compraventa no.
De nuevo gracias por tu rapidez.
en respuesta a
Mapef920
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#47
25/01/17 17:15
Buenas Mapef!
Aquí me has hecho dudar un poco. Hay sentencias de diversas temáticas (no de esta en concreto) que piden intereses legal del dinero desde que se realizó la factura y otros que indican desde el momento de la sentencia. Si no me equivoco (corregidme, por favor) teniendo en cuenta la naturaleza de este caso, los intereses se devengan desde la reclamación judicial. De todas formas, la misma Sentencia incluirá el pronunciamiento de los intereses.
Tú solo tienes que preocuparte de que el abogado lo incluya en la demanda.
Hola, estoy revisando los gastos de mi hipoteca y tengo dos facturas de hacienda(modelo 600) dos de la notaria y dos del registro. En una factura pone prestamo hipotecario y en la otra compraventa.
No se cual de ellas son las que se puedo reclamar.
Mucbas gracias.
Si utilizaste gestoría y no ha cerrado, pídele todos los documentos directamente a la gestoría.
Saludos!
en respuesta a
Chepochu
-
#42
25/01/17 13:15
Buenas Chepochu,
Como en todo, el tema de qué podemos reclamar y qué no, puede dar lugar a diferentes interpretaciones.
Te doy mi punto de vista pero alguien puede tener una opinión muy diferente a la mía.
A la nueva entidad no podrías reclamarle los gastos de constitución de la hipoteca inicial, ya que cada entidad designa su propia gestora, tasadora etc. La nueva entidad no puede responder por los gastos que aplicó la otra.
En cuanto a reclamarlos a la antigua entidad, el contrato hipotecario con ella estaría "cerrado" por lo que al haber pasado más de 4 años, no podrías reclamarlo.
Los costes de subrogación-novación del 2008 sí los puedes reclamar, efectivamente.
Saludos!
Nuevo
#41
24/01/17 19:34
Buenas tardes:
Tengo la siguiente duda. En 2008 se subrogo la entidad bancaria actual a una hipoteca que firme en 1998. Tengo claro que puedo reclamar los gastos de subrogación-novación de 2008, pero ¿podria reclamar tambien los de la constitución a la Entidad Inicial? ¿o deberia reclamarlos a la actual, ya que se subrogaron en todo lo no modificado por la nueva escritura?
Gracias anticipadas.
Atentamente.
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