¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Yo presentaría ambas reclamaciones juntas, dado que son de la misma causa y el mismo banco, pero quizá ellos te pidan dividirlo.
Saludos!
en respuesta a
lucanorio
-
#79
03/02/17 12:20
Buenas lucanorio,
Tu caso tiene varias particularidades. Te cuento mi opinión:
- Reclamaría la cláusula suelo y los gastos de formalización de forma separada, dado que alude a diferentes sentencias de Juzgados. Desconozco si los abogados están llevando ambas reclamaciones de forma conjunta.
-Si te subrogaste en 2010 y quitaste la cláusula suelo, el plazo de reclamación está prescrito... además que al realizar esa subrogación es muy probable que en tu juicio se demuestre que conocías la cláusula y por lo tanto era lícita.
- El coste de subrogación sí lo puedes reclamar, a la segunda entidad.
¿Me he dejado algo por comentar? Saludos!
en respuesta a
Bepi37
-
#78
03/02/17 12:14
Como comentas, las interpretaciones son muchas. Creo que tú te refieres al artículo 1971 del CC que declara que el tiempo de la prescripción de las acciones para exigir el cumplimiento de obligaciones declaradas por sentencia, comienza desde que la sentencia quedó firme".
Sin embargo, en mi opinión, no se aplicaría este artículo, sino el caso general en que se indica que "el plazo de caducidad de 4 años empieza con la consumación del contrato" Esto es, la cancelación.
Se llama "Dies Quo". Las próximas sentencias lo confirmaran, espero.
Saludos.
#77
03/02/17 07:25
Hola, gracias por las aclaraciones , pero tengo una duda, en mi caso hice un credito puente y practicamente son duplicados los gastos de formalizacion hipoteca.
¿me voy a mi oficina a presentar dos reclamaciones separadas, o en conjunto?
El credito puente era de 80.000e que en verdad fueron 79.200 por comision de apertura,
pero tengo duda si puedo reclamar la comisión de cancelación que fueron otros 800e cuando vendí la casa. Bankia es mi banco.Nov 2007 formalice hipoteca.
muchas gracias
en respuesta a
Lorena Romero
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#76
31/01/17 21:23
Muchas Gracias Lorena.
Si en la webinar puede comentarse este asunto, estaría muy agradecida.
Saludos cordiales,
banquipak
#75
31/01/17 18:06
Hola,
Tengo dos cuestiones si alguien puede contestarme;
En el caso de querer reclamar la clausula suelo y los gastos de formalización de la hipoteca, ¿que es más recomendable hacerlo en una o dos reclamaciones diferentes?
Y por otra parte, comentar que en mi caso, al darme cuenta que tenía clausula suelo a finales de 2010 pude subrogar la hipoteca a otro banco sin clausula suelo pero con el consiguiente coste de formalización. ¿Este coste puedo reclamarlo a la primera entidad o sería más correcto a la segunda?
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#74
31/01/17 15:25
Lorena, ya sé que todo es "interpretable", pero según leo en la mayoría de los textos sobre este asunto, el plazo de 4 años se cuenta desde la fecha de la sentencia hacia atrás.
Por tanto, podrán reclamar los gastos los dueños de hipotecas canceladas después del 23/12/2011 (la sentencia es de 23/12/2015).
¿O me equivoco de cabo a rabo...?
Saludos y gracias por tu trabajo!
en respuesta a
Lorena Romero
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#73
31/01/17 14:13
Gracias!
en respuesta a
Valentin Alcalde
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#72
31/01/17 14:10
Si ves que en contrato se dice que Bankinter abonará los gastos de X para repartir los gastos entre la banca y el cliente, yo no lo aceptaría. Como mucho te pagarán los costes de gestoría, pero quedaría el notario, los impuestos etc. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#71
31/01/17 14:06
Gracias Lorena,
Si veo que mencionan algo, entonces pago y firmó? O debo de cuestionarlo?
Gracias por tu ayuda!
en respuesta a
banquipak
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#70
31/01/17 13:50
Buenas Banquipak,
Me parece que en tu caso no se podría reclamar, me temo. Como te comento, la reclamación se basa en los derechos del consumidor y si el local sobre el que recae la hipoteca no tiene el objeto de vivienda y sí con fines comerciales, no aplica. Pasó algo similar con las cláusula suelo sobre locales comerciales.
También te digo que no soy abogada, y en estos casos tan particulares abogados (u otros profesionales) podrían encontrar resquicios por los que pelear. Próximamente haremos un webinar con un abogado sobre los gastos de formalización de hipoteca. Te mantengo informada Carmen :)
Saludos!
en respuesta a
Miwela
-
#69
31/01/17 13:45
Buenas Miwela,
Así es como lo entiendo yo sí. Pasados 4 años de la cancelación no puedes reclamar. Saludos!
en respuesta a
Valentin Alcalde
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#68
31/01/17 13:44
Buenas Valentín,
Yo pagaría todos los gastos y después los reclamaría. Más que nada, porque "todavía hay poca literatura" sobre el tema y si reclamas a Bankinter ya, lo único que puede pasar es que asuman una parte (muy pequeña) de todos los casos y ya tendrían para defenderse en una futura reclamación. Debes estar atento también a si se menciona algo en tu futuro contrato hipotecario. También te recomiendo que sigas este hilo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3437075-gastos-formalizacion-hipoteca-pueden-reclamar
Saludos!
#67
29/01/17 12:53
Hola Lorena, muchas gracias por el articulo, muy informativo.
Mi pregunta es la siguiente:
en un par de semanas firmo mi nueva hipoteca, peor mi banco (Bankinter) me cobra todos los gastos que supuestamente se pueden reclamar para hipotecas anteriores. Que debo de hacer? pagarlos y reclamar después la devolución? estoy un poco liado y te agradecería si me pudieses dar alguna información.
Gracias de nuevo y un saludo
Nuevo
#66
27/01/17 16:59
Hola Lorena
Gracias por darnos luz sobre esto. Entiendo entonces por todo el hilo, que la reclamación tanto de los gastos de formalizació, como de los de cancelación de la hipoteca, no ha lugar si han transcurrido ya 4 años pues se considera prescrito. Confirmanos por favor. Un saludo.
en respuesta a
Lorena Romero
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#65
27/01/17 11:28
Muchas gracias Lorena Romero.
Buen día!!!
en respuesta a
Lorena Romero
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#64
27/01/17 11:11
Muchas Gracias por tu respuesta Lorena.
La compra de la vivienda fue para nuestra residencia, y en realidad no compramos una vivienda hecha, sino que hicimos una casa en una finca de nuestra propiedad. Como el banco nos ponía problemas para darnos la hipoteca sobre la obra, hicimos la hipoteca sobre un local de nuestra propiedad que teníamos libre de cargas.
Dicho ésto ¿entiendes que en esta situación también es posible solicitar los gastos de formalización de hipoteca?.
Muchas Gracias por todo.
Un saludo,
Carmen
en respuesta a
Mcm2017
-
#63
27/01/17 09:44
Te voy a dar la razón. De hecho, ayer tuvimos un Webinar sobre la cláusula suelo en el que el ponente (abogado) nos recomendó que no fuéramos reclamando una cantidad en concreto al banco. Dijo que hiciéramos la reclamación formal tanto de la cláusula suelo como de los gastos de formalización y que sea el banco el que se mueva. Recomendó además acudir con un abogado para la negociación de la cláusula suelo con el Real Decreto Ley, para tener una idea de lo que te pueden pagar. En cuanto a los gastos de formalización, puedes usar esta calculadora: https://www.rankia.com/promociones/hipotecas/calculadora-gastos-hipoteca
La reclamación de los gastos de formalización de hipoteca pueden ser reclamados por quien tiene el carácter de consumidor. Esto quiere decir que la hipoteca no puede destinarse a la actividad profesional o comercial. Por tanto, es válido para la compra de cualquier vivienda, siempre y cuando dicha compra no haya sido como consecuencia de una actividad profesional.
¿Es este tu caso? Saludos!
#61
26/01/17 23:21
Tengo una duda.
Nosotros pedimos la hipoteca para hacer una casa contra un local de nuestra propiedd.
¿podríamos reclamar esos gastos de notario, tasación, impuestos y registro?.
Muchas Gracias por los comentarios.
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