¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Efectivamente el impuesto es el de AJD lo que pasa que el impreso es el mismo modelo 600 y pone impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
El transmitente en el AJD es la Entidad Bancaria y en el ITP es la constructora y corresponde a la compraventa del inmueble.
Espero que ahora no me haya equivocado, en cuanto a los intereses de demora te agradezco la contundente respuesta porque en la mayoría de los casos es una cantidad importante dado que generalmente ha pasado bastante tiempo, en mi caso se me paso esta circunstancia y no lo reclame así como tampoco la tasación, sobre 150 €, porque no encontré la factura y renunciaría voluntariamente a ello si se allanan amistosamente cosa que de momento no sucede con ninguna entidad bancaria. En la próxima reclamación ya incluyo los intereses de demora según la tabla del BdE.
Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#99
13/02/17 12:29
Buenas Chanquete,
Puedes reclamar todos los gastos de formalización de hipoteca que comentas excepto el ITP. El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) no puedes reclamarlo ya que es un gasto que corresponde a la compraventa del inmueble, no a la hipoteca. Quizá te has confundido porque se utiliza el Modelo 600 tanto para el ITP como para el AJD.
Toda la razón carpediema! He incluido la gestoría entre los gastos reclamables y me lo he saltado al redactar el modelo. Saludos y gracias.
#97
13/02/17 12:13
Lorena deberías añadir también en la reclamación un apartado con el coste por la Gestoría que siempre impone el Banco de turno. No es mucho importe, pero se peude reclamar.
un saludo
A estos gastos se pueden poner intereses de demora como he visto en algunos posts?
S2
en respuesta a
Lorena Romero
-
#95
09/02/17 12:46
Ya lo he escaneado y mandado al SAC. Lo de la OCU del 20% me parece un disparate sobre todo por ser una Asociación de Consumidores que además hay que adelantar 200 € mas IVA y Arriaga Asociados muchos famosos y propaganda en TV pero no hay manera de que comuniquen sus honorarios que serán también altos.
Saludos
en respuesta a
Chanquete
-
#94
09/02/17 12:24
No te preocupes si en el banco rechazan el escrito. Está dentro del procedimiento "lógico". Si el paso 1 falla (oficina), te vas al paso 2 que es el SAC.
El tema de los abogados "aprovechados" daría para una novela. Saludos!
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jinfico
-
#93
09/02/17 12:22
Buenas jinfico, disculpa la tardanza. En mi opinión, solo podrás reclamar los gastos de formalización de la hipoteca vigente. Cuéntame algo más de tu caso de todas formas, ¿qué gastos pagaste en la hipoteca 1 y qué gastos en la hipoteca 2? ¿es comparable a una novación?
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#92
09/02/17 12:02
Muchas gracias Lorena.
#91
09/02/17 12:00
Os comunico que hoy he ido a Caixabank a presentar la reclamación de los gastos de mi hipoteca y en la sucursal se han negado a recibirlos y mucho menos a sellar una copia.
Es de suponer que será una orden general a todas las sucursales de Caixabank y como estos trabajan compinchados tal vez se generalice en toda la banca, hay que poner trabas para que algo se quede por el camino.
En honor a la verdad he de decir que me ha facilitado donde debo enviar la documentación: [email protected] y también la dirección postal.
Esto se calienta los despachos de abogados no paran de tomar casos a porcentaje, eso si algo alto pues no baja del 20% de lo recuperado.
S2
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michelvigo
-
#90
09/02/17 11:12
Buenas michelvigo,
Y tanto que la pregunta es interesante, como que no me atrevo a mojarme. Entiendo que en caso de llevarse a juicio el banco tiene una prueba clara de que las cuotas hipotecarias dejaron de abonarse hace años... pero la ley dice explícitamente que el tiempo empieza a correr desde la cancelación registral de la hipoteca.
Lo veo difícil pero si quieres probar suerte... Saludos!
en respuesta a
pso2009
-
#89
09/02/17 11:06
Buenas pso2009,
En el caso de los bancos online, mandaría el escrito de reclamación de los gastos de formalización de hipoteca por burofax a la dirección del Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. En el caso de ING, lo llaman Servicio de Defensa del Cliente, pero funciona de la misma forma y tiene los mismos plazos para responder que un SAC corriente. Su dirección es: C/ Severo Ochoa, 2 Parque Empresarial Las Rozas, 28232 Las Rozas, Madrid.
Saludos!
en respuesta a
Charly62
-
#88
09/02/17 09:02
Buenas Charly! Ya puedes descargar el pdf con este y otros modelos de reclamaciones. Lo tienes a continuación del modelo de gastos de formalización del post. Saludos :)
en respuesta a
Francisco gonzalvez
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#87
09/02/17 08:59
Buenas Francisco. Ya que lo comentas, he añadido al artículo un PDF descargable con este modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca y hemos añadido otros escritos que seguro que os sirven de ayuda (devolución de los intereses de la cláusula suelo, reclamar tu seguro de la vivienda... etc).
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#86
08/02/17 15:38
Hola, en el caso de una hipoteca con ING Direct, ¿cómo sería el trámite? Lo digo por el hecho de tener que llevarlo a una oficina, ¿lo podría mandar directamente a un correo electrónico de atención al cliente?¿ o llamo antes al teléfono de atención al cliente?
Nuevo
#85
07/02/17 13:58
Hola,muchas gracias de antemano por toda la información aportada, me gustaría saber si puedo descargar la plantilla del modelo para hacer la reclamación.
Un saludo y gracias.
#84
06/02/17 12:17
Una interesante pregunta:
Aboné una hipoteca al banco hacia el año 2002, pero dejé sin cancelarla del Registro, ni por supuesto Notaría.
El Impuesto es gratuito en este caso.
Han pasado unos 15 años.
¿Estos gastos debería pagarlos el banco?
Gracias
en respuesta a
Lorena Romero
-
#83
04/02/17 17:49
Hola Lorena , me quedo en la duda, al yo hacer un credito puente con dos hipotecas a la vez, teniendo una hipoteca ahora aun vigente de la que si que voy a reclamar, pero la otra hipoteca se me canceló al vender la casa en junio 2008, para poder vivir en la que estoy ahora actualmente.
Aunque fué una operación credito puente en conjunto, ¿los gastos de la escritura del prestamo hipotecario que cancelé en junio del 2008 lo podria reclamar?
O esta prescrito, por salirse de los 4 años para atras desde la sentencia del 2015?
No tengo ni idea, ¿por favor me lo podrias aclarar?
Muchas gracias.
Saludos
en respuesta a
Lorena Romero
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#82
03/02/17 14:24
Gracias,Lorena.
saludos
en respuesta a
Lorena Romero
-
Nuevo
#81
03/02/17 12:32
Muchas gracias por la aclaración.
Estoy en ese caso, lo intentaré de todas formas.
Saludos!
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