Una SL está interesada en comprar un piso a una Señora, pero para evitar tener que pagar el Impuesto de Transmisiones por la adquisición, le propone a la Sra. que se convierta en arrendadora y se lo alquile durante unos meses a una empresa que le busca la SL.
Con ello, la SL pretende ahorrarse un 8% del precio de compra en impuestos. Este porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble.
Normativa en juego (no hace falta leerlo porque es muy lioso, pero es la base del post).-
Art. 4.Cuatro LIVA:
Las operaciones sujetas a IVA no están sujetas a TPO.
Sí están sujetas a TPO - aunque estén sujetas a IVA- las entregas de bienes inmuebles cuando estén exentas de IVA (sujetas y exentas al IVA).
Pero no estarán sujetas a TPO las entregas de bienes inmuebles exentas de IVA cuando el transmitente renuncie a la exención del IVA en las condiciones del 20.Dos LIVA.
Art 4.Uno LIVA:
Están sujetas al IVA las entregas de bienes realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial (…).
Art 5 Uno LIVA:
Se reputarán empresarios
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Art 20.Uno 22º LIVA
Están exentas de IVA las segundas y posteriores entregas de edificaciones terminadas.
Art 20. Dos LIVA
La exención del IVA del artículo 20.Uno 22º puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (el transmitente) en la forma y requisitos que se determinen reglamentariamente (artículo 8 RIVA) cuando el adquirente sea sujeto pasivo del IVA y esté actuando en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA soportado de la adquisición.
Artículo 8 RIVA. Requisitos para la renuncia a la exención por parte del transmitente:
Comunicación fehaciente del vendedor al comprador previa o simultánea a la entrega.
Se acredita con una declaración firmada por el comprador en el que hace constar que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción parcial o total del IVA soportado en la compra del inmueble.
84.Uno 2º e) LIVA.- Es sujeto pasivo de IVA de esta operación la empresa adquirente. Inversión de la regla general de que el obligado a repercutir IVA es el transmitente.
84.Uno 2º e) LIVA.- Es sujeto pasivo de IVA de esta operación la empresa adquirente. Inversión de la regla general de que el obligado a repercutir IVA es el transmitente.
Art 7.5 LITP
No está sujeta a TPO la transmisión onerosa inter vivos de inmuebles realizada por empresarios cuando esté sujeta a IVA. Sí está sujeta a TPO la transmisión de bienes inmuebles cuando a pesar de estar sujeta a IVA esté exenta de IVA.
Art 31.2 LITP Si la operación no queda sujeta a TPO sino a IVA, tributa por AJD si se formaliza en escritura pública.
El tipo de gravamen de AJD suele ser más elevado en caso de renuncia a la exención del IVA (por ejemplo 2%); aunque siempre queda muy por debajo del tipo de TPO (por ejemplo 10%).
La Oficina Liquidadora, a la que no le hace demasiada gracia que le hayan “birlado” un 8% de su impuesto de ITP, inicia procedimiento de comprobación limitada y requiere a la entidad compradora que le aporte la siguiente documentación:
-Factura de la compra del inmueble.
-Libro registro de facturas emitidas y recibidas del ejercicio en que se produjo la compra
-Original y copia del libro registro de bienes de inversión donde figure la adquisición del bien de inversión con anterioridad a su transmisión .
-Cualquier otro medio válido en derecho que permita acreditar que usted es empresario o profesional y dedica los bienes transmitidos al ejercicio de su actividad.
Lo que la Oficina Liquidadora tiene que comprobar es lo siguiente:
De la Sra. transmitente:
1º.- Que es empresaria o sujeto pasivo del IVA.-
Comprueba mirando la base de datos de contribuyentes (BDN):
-Si estaba dada de alta en el 036/037 como empresaria a efectos de IVA; por ejemplo como arrendadora de locales de negocio.
-Si ha presentado declaraciones trimestrales de IVA previas a la adquisición.
2º.- Que ha realizado comunicación fehaciente al adquirente previa o simultánea a la compra diciendo que renuncia a la exención del IVA. Esto normalmente se verifica con la propia escritura de compraventa.
3º.- Que el inmueble transmitido estaba afecto a una actividad empresarial o profesional o que es objeto de arrendamiento antes de la venta.
-La Administración comprueba en sus declaraciones de IRPF del ejercicio de la transmisión y previas si consignaba el inmueble transmitido como afecto a una actividad económica o como destinado a arrendamiento.
Si esto lo hubiese declarado mal la Señora en su IRPF (por ejemplo, declarando el piso como vivienda habitual o como vivienda a su disposición) le va a costar luego contrarrestar esa prueba frente a la Administración, aunque obviamente puede hacerlo: contrato de arrendamiento pasado por la Oficina Liquidadora correspondiente, un acta Notarial de manifestaciones, testigos, etc.
De la parte adquirente (en este caso la SL).-
1º.- Que sea sujeto pasivo del IVA y esté actuando en el ejercicio de su actividad. Esto es, si por ejemplo quien compra el piso es un abogado podría adquirirlo para que fuera despacho profesional.
2º.- Que tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado o que el destino previsible del inmueble adquirido sea la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción del IVA.
3º.- Que efectué declaración firmada diciendo que se cumple el contenido del párrafo anterior.
Dice la Oficina Liquidadora respecto de la parte adquirente:
“Respecto al 1º requisito, en el caso que nos ocupa, la parte adquirente tiene la condición de sujeto pasivo del IVA (art. 5.Uno LIVA: se reputarán empresarios las sociedades mercantiles salvo prueba en contrario). En el caso que nos ocupa, consultada la base de datos de contribuyentes de la AEAT se comprueba que el adquirente es sujeto pasivo del IVA, presenta autoliquidaciones trimestrales, y aparece reflejada la inversión del sujeto pasivo del IVA en el trimestre de * por el importe de la operación. Se encuentra dada de alta en el epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y efectivamente el bien se encuentra afectado a la actividad de arrendamiento por la documentación aportada por el transmitente.
Respecto al 2º requisito, basta con que al adquirente se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del IVA soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.
Según la consulta efectuada en la base nacional de datos de contribuyentes, la adquirente tendría derecho a la deducción del IVA.
Respecto al 3º requisito, en la misma escritura de compraventa, la parte adquirente se da por notificada en el presente acto de la referida renuncia, quedando por tanto la compraventa sujeta y no exenta al IVA”.
ST curiosa del TSJ Madrid 471/2015 de 29 mayo: “El contribuyente aportó para acreditar la condición de empresario o profesional del transmitente un modelo 036 de Declaración Censal de alta, en actividad inmobiliaria clasificada con el código 8331, presentado el día de la escritura pública de compraventa. El TEAC concluye que la transmisión de la finca fue realizada por una persona física que hasta el momento de la transmisión no había tenido la condición de sujeto pasivo del IVA: sino que presenta el alta en el Censo de Obligados Tributarios precisamente en la fecha en que la citada transmisión se produce y que no consta que haya realizado actividad empresarial alguna, por lo que no cabe entender que haya formado parte de un patrimonio empresarial, y que por tanto, en la transmisión de la finca de referencia no se dan las condiciones establecidas en la norma aplicable para considerar que se trata de una operación sujeta al IVA.
Ante la declaración recogida en la escritura pública de compra-venta y la prueba aportada por el contribuyente, la Administración Tributaria de Madrid, si pretendía sujetar la transmisión al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, debió desplegar una actividad probatoria superior. Otra interpretación de la norma llevaría al absurdo de que un empresario no puede empezar a realizar operaciones mercantiles desde el primer día en que es empresario.
Así la Comunidad de Madrid debería haber justificando que el transmitente de la finca se había dado de baja en el Censo de Obligados Tributarios, inmediatamente después de la venta, que no había pagado IVA, o haber desplegado cualquier otra actividad probatoria de la que se desprendiera que el transmitente no era empresario, no bastando para negar su condición de empresario que hubiera empezado a ser empresario el día de la venta, por todo lo cual procede estimar el presente recurso”
