El día, 29 de enero de 2021 A, dueña de un piso concede a B opción de compra sobre el mismo, siendo la contraprestación por la opción de 10.000€; dicha opción tendrá vigencia hasta las 24 horas del día 30/06/2021. Ambas partes fijan como precio de la compraventa 250.000€, que es el valor real según el Organismo Autonómico competente. En caso de que B ejercite la opción de compra, el precio satisfecho por la opción se descontaría del precio final, por lo que tendría que pagar a A, 240.000€.
Por el asesoramiento y la redacción del contrato de opción, A ha pagado 800€ a su abogada y ha pactado una comisión con la inmobiliaria del 3% si se produce la venta.
Concepto.-
Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción (A), otorga a la otra, beneficiaria de la opción (B), un derecho de opción; se trata de una facultad que permite al beneficiario de la misma decidir, dentro de un determinado período de tiempo (en este supuesto, desde el día 29 de enero a 30/06/2021) y unilateralmente, la celebración del contrato de compraventa.
Tributación en ITPAJD.-
Hay que distinguir si el concedente de la opción (A) actúa o no como sujeto pasivo de IVA:
1.- Si el concedente no actúa sujeto pasivo de IVA, la opción de compra queda sujeta a TPO (7.5 LITP), siendo la base imponible “el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos” (art. 14.2 TRLITPAJ).
La concesión de la opción de compra sobre el inmueble origina un hecho imponible sujeto y no exento a TPO, cuya base imponible será la mayor de dos cantidades: precio especial de la opción (10.000€), o el 5% de la base imponible de la futura transmisión del inmueble (250.000 x 5% =12.500€), siendo sujeto pasivo aquel a cuyo favor se constituye la opción (B). Tipo a aplicar en la Comunidad 10%. Tributación de la Opción por TPO.- (12.500€ x 10%)= 1.250€.
Si B ejercita la opción, y decide comprarle el piso a A dentro del plazo señalado, tendrá que autoliquidar como sujeto pasivo el ITPAJD, modalidad TPO, por un hecho imponible distinto del anterior cuya base imponible (art.10 LITP) está constituida por el valor real del bien transmitido: 250.000€ Tipo: 10%. 25.000€, sin que se descuente el importe de la opción, ya que el derecho real de opción de compra y el contrato de compraventa resultante del ejercicio de dicho derecho son dos negocios jurídicos independientes, con diferente contenido, que originan hechos imponibles autónomos, sujetos ambos a TPO. STs TSJ Madrid 60489/2013 de 26 de febrero, TSJ C. Valenciana Sentencia núm. 480/2016 de 3 junio, entre otras.
2.- Si la concedente (A) actuara como sujeto pasivo de IVA, la concesión de la opción de compra, que se califica como prestación de servicios (Resolución del TEAC de 23 de marzo de 2010), no queda sujeta a TPO. Si la operación se formalizara en escritura pública y resultara inscribible en el registro de la Propiedad, por reunir los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, quedaría sujeta a AJD (31.2 LITP) siendo la base imponible el precio de la misma; a falta de éste, o si fuera menor, el 5% de la base correspondiente a la compra (por aplicación de la norma prevista para TPO (Consulta DGT 0685-99, 03/05/1999). Ahora bien, si el contrato de opción no se documentara en escritura pública, no quedaría sujeta a AJD (ni a ninguna otra modalidad del ITPAJD).
Tributación en IRPF.-
De la opción de compra y la posterior compra.
El contrato de opción de compra y la posterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción darán lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.
La concesión de la opción de compra sobre piso producirá en la concedente, A una ganancia patrimonial (artículo 33.1LIRPF), que nace en el momento de su concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general (va a tarifa) a efectos del cálculo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este; en nuestro supuesto, la ganancia sería de 10.000€ de precio de la opción. De estas cantidad se puede deducir aquellos gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por A (por ejemplo, cantidades pagadas al abogado, agente inmobiliario, al notario en su caso si se formaliza ante Notario, etc.). La imputación de la renta deberá efectuarse en el período impositivo en el que tenga lugar la alteración patrimonial; en este caso, en el ejercicio 2021, que es en el que A concede el derecho de opción de compra sobre su piso (14.1 LIRPF).
Ganancia patrimonial por la concesión de la opción de compra:
Importe de la concesión menos gastos deducibles: 10.000€ -800€= 9.200€, que van a la base imponible general.
Por otra parte, la posterior transmisión del elemento patrimonial sobre el cuál recae la opción de compra producirá en A una ganancia o pérdida de patrimonio (33.1 LIRPF). Su importe se obtendrá por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (35 LIRPF).
La cuantía recibida por A en concepto de precio del derecho de opción de compra (los 10.000€) se descontará -por tenerlo así pactado-, del precio total convenido por la transmisión de dicho inmueble; de ahí que el precio de la opción recibido supondrá una minoración en el valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que derive de la enajenación del piso.
Igualmente se podrá deducir el importe de la comisión a la inmobiliaria que intermedió la operación, del 3% de 250.000€, por tratarse de un gasto inherente a la transmisión, al igual que otros gastos en que incurra ( Plusvalía Municipal, Notaría, Gestoría, et, que vamos a estimar en 2.000€).
La ganancia (o pérdida) patrimonial derivada de la transmisión debe imputarse al período impositivo en el que tenga lugar la alteración patrimonial (14.1 LIRPF), esto es, al día el que se ejercite la opción de compra por el adquirente, B (día de la compraventa), que como hemos dicho entra dentro de 2021; y se integrará en la renta del ahorro (46 IRPF) con una tributación que oscila entre el 19% y el 23% de la ganancia.
Ganancia Patrimonial de A.-
Valor de Transmisión.- 230.500 (250.000 menos *gastos 19.500):
Valor de Adquisición: 150.000€
Ganancia: 80.500€
A pagar: 17.395€ (el 21,61%)
*Precio de la opción (10.000€)+ Comisión de inmobiliaria (7.500€)+Otros gastos (2.000€)
*Precio de la opción (10.000€)+ Comisión de inmobiliaria (7.500€)+Otros gastos (2.000€)
Si no se ejercita la opción....
La pérdida de la cantidad entregada por B en concepto de prima de opción (y entiendo que el impuesto pagado por TPO) como consecuencia de la falta de ejercicio en el plazo convenido del correspondiente derecho de opción, debe ser considerada desde el punto de vista del IRPF como una pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, por lo que se integrará en la parte general de la base imponible correspondiente al ejercicio del vencimiento de la opción de compra (ejercicio 2021), en los términos establecidos en el artículo 48 LIRPF.
