El House Flipping (o Fix & Flip) es una variante de inversión inmobiliaria a corto plazo donde la finalidad reside en ganar dinero comprando un inmueble, aportándole valor mediante una reforma y vendiéndolo posteriormente por un importe superior.
Desde mi punto de vista, es una operativa que tiene sentido por dos principales motivos:
Hay personas en búsqueda activa de vivienda habitual que no quieren complicarse teniendo que llevar a cabo una reforma de gran calado, por lo que una vivienda que se entrega “llaves en mano”, con todo realizado para empezar a vivir, es más atractiva que un piso sin reformar.
La reforma de un piso no es hipotecable, es decir, cuando compras un piso para reformar, debes contar con la liquidez para asumir ese coste (o financiarlo de forma muy cara con préstamos personales). En la actualidad, con la mayor dificultad de ahorro que existe, hay muchas personas que no tienen acceso a ese ahorro añadido para ejecutar la reforma, por lo que comprar un piso recién arreglado les permite hipotecar ese valor y financiarlo conjunto con la adquisición del piso a largo plazo y con tipo de interés asumible.
En este artículo voy a analizar esta variante de inversión desde la perspectiva fiscal, es decir, que impuestos tienes que pagar y que alternativas tienes para llevarlo a cabo. Empezamos analizando los impuestos indirectos para abordar, posteriormente, el pago de impuestos directos, es decir, el importe a ingresar según las ganancias obtenidas y alternativas para su optimización.
2.- IMPUESTOS INDIRECTOS
Son los impuestos que liquidamos en el momento de la compra, de la venta y cuando pagamos por productos o servicios a nuestros proveedores. Son impuestos sobre los que poco se puede actuar por lo que muchas veces no tienen ninguna posibilidad de optimización.
2.1.- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
Es un impuesto autonómico, por lo que se liquida e ingresa en la Comunidad Autónoma donde radica el inmueble, que será el organismo competente para fijar tipo impositivo, que oscila entre el 6% y el 10%, y las bonificaciones. Como veremos después, hay Comunidades que fijan tipos impositivos reducidos para empresas dedicadas a la compra, reforma y venta de inmuebles.
Se debe pagar en los 30 días posteriores a la adquisición del inmueble y, cuando se compra con financiación hipotecaria es siempre la gestoría del banco la encargada de realizar la liquidación, pero cuando se compra con desembolso total (o con financiación no hipotecaría), como es muy habitual en el Fix & Flip, debes tener claro que debes encargarte directamente de esta gestión, así como de la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
El hecho más controvertido de este impuesto es el concepto de “valor real del bien”. Desde el 1-1-2022, Catastro fija el denominado Valor de Referencia a cada inmueble, que será el valor mínimo por el que se tendrá que tributar, independientemente de que el precio de compra sea inferior. Por tanto, si compras un inmueble a un precio muy inferior al de mercado, deberás prever un posible sobrecoste en concepto de ITP. En función de la cuantía de este sobrecoste, se puede analizar la posibilidad de reclamar ese importe a la Administración.
2.2.- PLUSVALÍA MUNICIPAL
Es un tributo local, por lo que se liquida e ingresa en el Ayuntamiento de la localidad donde radica el inmueble. Deberás abonarlo en los 30 días posteriores a la venta del inmueble. Este impuesto se paga exactamente igual si operas como persona física o como empresa y no tiene posibilidad de optimización.
Con la ley actual del impuesto se va a pagar siempre que vendas el inmueble por un precio superior al de adquisición y tiene dos formas de cálculo y el contribuyente escoge la más beneficiosa: 1) en función de la ganancia real obtenida o 2) en función de unos coeficientes y el valor catastral del suelo, también denominado cálculo objetivo.
Anteriormente, la Plusvalía se devengaba anualmente, es decir, si vendías el inmueble antes de que pasara un año natural desde su compra, no se pagaba importe alguno. En la actualidad se devenga de forma mensual, por lo que no hay forma de evitarlo y, al menos en la operativa del House Flipping, se tributará casi siempre mediante el sistema de objetivo de cálculo por coeficientes.
2.3- IVA
Una de las cuestiones más habituales que me plantean es si realizando las operaciones a través de una SL existe la posibilidad de deducir IVA, por ejemplo, de la reforma. La respuesta es clara y rotunda: NO. El IVA es un impuesto indirecto que, en el caso de actividades económicas e inversiones opera con el mismo criterio para personas físicas y para empresas, es decir, en función de la actividad desarrollada. En este caso, la facturación viene determinada por la venta final de los pisos que se produce exenta de IVA, ya que las viviendas de segunda mano tributan por ITP y no por IVA. Como en la actividad desarrollada no se repercute IVA en la venta final, el IVA de todos los gastos incurridos tampoco serán deducibles. Por tanto, el IVA que podamos soportar en las facturas de la reforma, del notario o de la inmobiliaria no será deducible y deberemos tratarlo como un mayor valor del gasto.
Existen operaciones muy concretas como la compra de edificios inacabados (lo que se denomina work in progress) u operaciones concretas de conversiones de locales u oficinas en viviendas que sí podrían estar sujetas a IVA, además, en un régimen muy beneficioso denominado de Inversión del Sujeto Pasivo, donde nunca se llega a desembolsar el importe de IVA. Dado que son operaciones muy concretas que requieren de un análisis muy particular, no profundizo en ellas.
En definitiva, la operativa del Fix & Flip en viviendas no está sujeta a IVA y, por tanto, no habrá que hacer modelos trimestrales y la contabilidad de cada operación será por importes totales de factura, sin separar las cuotas de IVA.
3.- IMPUESTOS DIRECTOS, ALTERNATIVAS PARA CANALIZAR LA INVERSIÓN Y CÓMO OPTIMIZAR
Una vez analizados el impacto de los impuestos indirectos, voy a analizar qué alternativas tienes para tributar las ganancias obtenidas en la venta de inmuebles de corto plazo. Como casi siempre, las principales alternativas para acometer la inversión son dos: 1) hacerlo como persona física y 2) hacerlo a través de una Sociedad Limitada.
3.1.- INVERTIR COMO PERSONA FÍSICA: IRPF
Si decides ejecutar las operaciones a titularidad personal, los beneficios obtenidos en la venta de las viviendas deberán incluirse en la liquidación de IRPF del ejercicio en el que se produzca cada venta, esto es, entre los meses de abril y junio del año posterior.
En el IRPF existe una línea muy delgada en cuanto a la consideración de la operativa del House Flipping como una actividad económica o como una inversión particular. La diferencia tiene bastante trascendencia, ya que determinará el apartado del IRPF en el que se incluirá.
Podemos inferir que, si la actividad se desarrolla de forma profesional, con una dedicación completa y asumiendo de forma directa gran parte de los trabajos, nos encontramos ante una actividad económica, mientras que, si tienes otro empleo y delegas buena parte de las tareas, como los trabajos de reforma, se trata de una inversión particular sin consideración de actividad económica.
Como te decía, la línea es muy delgada y, en mi experiencia, Hacienda no suele atacar la catalogación realizada por el contribuyente, siempre que tenga coherencia. Obviamente, si en un año compras y vendes 10 inmuebles sin tener otro empleo que justifique tu dedicación y catalogas la operativa como inversiones particulares, desde mi punto de vista quedas sujeto al riesgo de que Hacienda te inspeccione y determine que, efectivamente, desarrollas una actividad económica que conlleva tributar en la base general de IRPF y el correspondiente alta en la cotización de Autónomos.
3.1.1.- House flipping como persona física particular
En esta variante se declara de forma individual cada operación en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales de IRPF, por lo que tributa en la base del ahorro del impuesto. Aunque se declara de forma individual cada operación, se permiten compensaciones entre operaciones positivas y negativas.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
La base imponible, es decir, la cifra sobre la que se cuantifica el importe de impuesto a pagar se obtiene por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición calculado de la siguiente forma:
Es decir, los valores de adquisición y transmisión tienen en cuenta, no solo los valores de compraventa, sino también todos gastos en los que se incurren en cada operación.
En el caso del Fix & Flip, la amortización acumulada no tiene incidencia, ya que solo opera en inmuebles que han estado alquilados y, por tanto, han deducido anualmente amortización.
La incidencia de la reforma en el cálculo de la ganancia patrimonial es de vital importancia. Este es el punto en el que más personas se equivocan entendiendo que siempre y en todo caso la reforma será deducible y se podrá tener en cuenta para minorar el pago del impuesto. Únicamente son deducibles las mejoras realizadas en el inmueble, por lo que, con la ley en la mano, prácticamente ningún gasto de la reforma será deducible, ya que la mayoría tienen consideración de reparación y conservación del inmueble. Sustitución de suelos, puertas, ventanas, pintura, alicatado, cuadro eléctrico, fontanería, etc. Todos estos conceptos tan comunes en reformas para posterior venta tienen consideración de reparación y conservación del inmueble, por lo que no son deducibles. El criterio para determinar que conceptos tienen consideración de reparaciones y que conceptos tienen consideración de mejora es el mismo que opera en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario, cuando declaramos los alquileres. (Puedes ver en este enlace la explicación completa sobre la diferencia entre mejora y gasto de reparación y conservación con ejemplos prácticos.)
Una vez determinada la ganancia fiscal que hemos obtenido, tributará de acuerdo a la siguiente escala:
(Para el 2.023 ya se ha aprobado una subida del tramo por encima de 200.00€ de ganancia).
3.1.2.- House Flipping como persona física profesional
En esta segunda variante de la inversión como persona física, todo el proceso de adquisición y transmisión del inmueble es exactamente igual, es decir, compra la persona en nombre propio con su DNI pero la tributación directa es totalmente diferente.
En este caso, la persona interviene como profesional empresario individual, por lo que el primer requisito es estar legalmente de alta en el censode empresarios de Hacienda (modelo 036) y en el régimen de Trabajadores Autónomos.
Las ganancias obtenidas por las operaciones se declararán en el IRPF pero, a diferencia del punto anterior, no se declaran individualmente sino que se hacen de forma global todas las operaciones realizadas en cada año y se hace en el apartado de Rendimientos de Actividades Económicas, por tanto pagará impuesto según la escala de la base general de IRPF.
El apartado de Rendimientos de Actividades Económicas de IRPF tiene un funcionamiento coge muchos conceptos de la contabilidad que realizan las empresas y del Impuesto de Sociedades, pero de forma simplificada. En este caso, al entenderse que se trata del desarrollo de una actividad empresarial, la posibilidad de incluir gastos es mucho más amplia que el reducido listado que planteaba en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales: El alquiler de un local que puedas tener como oficina o para guardar materiales, los gastos de gasolina y desplazamientos si tienes un vehículo comercial, los gastos de teléfono, material de oficina y cualquier tipo de gasto que puedas justificar vinculado al desarrollo de la actividad. Además, en este caso no tendrás ningún tipo de problema para incluir y deducir absolutamente todos los casos incurridos en el proceso de la operación: desde la nota simple inicial solicitada antes de la compra del inmueble hasta la factura del portal donde anuncias la venta del inmueble y, por supuesto, todas las facturas de la reforma.
El apartado de Rendimientos de Actividades Económicas prevé una reducción por inicio de actividad el 20% para el primer año con resultado positivo y el siguiente.
En el caso de la base general del IRPF, no es tan fácil hacer un cálculo tan sencillo como ocurría en el apartado anterior con la base del ahorro, ya que, en este caso, debes de tener en cuenta que los ingresos procedentes de la actividad de compra- venta de inmuebles se suman con otros ingresos de la base general como los de la nómina si trabajas por cuenta ajena, los de alquileres de inmuebles o los de otra actividad desarrollada como autónomo. Además, la escala varía sensiblemente en función de cada Comunidad Autónoma. Aun así, aproximando el importe de las retribuciones globales anuales que tienes y, teniendo en cuenta los nuevos ingresos procedentes de esta actividad, con la siguiente tabla puedes tener una orientación del pago de IRPF que puedes soportar:
3.2- INVERTIR COMO EMPRESA (SL): IMPUESTO DE SOCIEDADES
En esta última variante, analizamos las peculiaridades de constituir una empresa (Sociedad Limitada generalmente) para el desarrollo de la actividad, es decir, creamos un ente o patrimonio independiente que será el titular. La persona física inversora tendrá el papel de socio y trabajador de la empresa creada.
La forma de calcular el rendimiento sobre el que se tributa es muy parecida a la que veíamos en el apartado de Actividades Económicas de IRPF, estas son sus características:
Se tributa de forma global por todas las operaciones realizadas cada ejercicio (no por cada operación individual).
Se pueden incluir absolutamente todos los gastos que puedan justificarse vinculados a la actividad y no hay ningún tipo de problema ni controversia para deducir la reforma.
Las sociedades tienen más obligaciones contables y administrativas que los autónomos, ya que tienen que elaborar unos informes denominados Cuentas Anuales, lo cual supone siempre un mayor coste administrativo.
El beneficio contable obtenido anualmente por la empresa tributa al tipo fijo del 23% (para empresas que facturan menos de 1M€/año).
El desarrollo de la actividad como empresa tiene un beneficio adicionalen algunas Comunidades Autónomas, ya que disponen un tipo bonificado de ITP en la compra de un inmueble cuando su destino sea la venta a un particular antes de un plazo concreto de tiempo, generalmente, entre 2 y 5 años. El requisito añadido es que la compraventa de inmuebles sea la actividad principal de la empresa. Madrid, Cataluña, Andalucía o Murcia tienen previstas este tipo de bonificaciones que pueden llegar hasta el 70% de reducción de pago de IRPF.
Aporta un plus de seguridad jurídica al tener una responsabilidad limitada respecto de los riesgos asumidos en la actividad.
La empresa lleva una contabilidad que incluye una cuenta de Pérdidas y Ganancias que determina el resultado obtenido pero, como te contaba anteriormente, la SL es un patrimonio jurídico independiente de la persona física, por lo que ésta deberá legalizar las salidas de dinero que realice, bien con la emisión de nóminas, bien con el reparto de dividendos, por lo que requiere de un estudio y planificación por parte del inversor determinar que importe anual se retribuirá y que importe dejará como beneficio empresarial para tributar al 23%.
Te lo explico con un sencillo ejemplo, suponemos una empresa que ha generado un rendimiento (ingresos menos gastos) de 100.000€, el inversor tendrá las siguientes alternativas:
1. Fijarse una nómina por el total de los beneficios, de tal forma que la empresa tendrá un beneficio cero y no tributará Impuesto de Sociedades, trasladándose ese importe a la base general del IRPF del socio. Esto es así porque la nómina del socio es un gasto deducible para la empresa. Este caso, sería fiscalmente equivalente al de un autónomo que declara su actividad en el apartado de Actividades Económicas de IRPF, es decir, que tributa en la base general por el total de los rendimientos obtenidos.
2. No fijar ningún tipo de retribución al socio, por lo que los 100.000€ tributan al 23% en el Impuesto de Sociedades. En este caso debemos tener claro que el dinero es propiedad de la sociedad y que el socio no podrá disponer de él para su uso y disfrute.
3. Cualquier situación intermedia que combine ambas soluciones, por ejemplo, 50.000€ de nómina y 50.000€ de beneficio.
4.- RESUMEN Y COMPARATIVA FINAL
Para terminar y, con objeto de hacerlo más visual, te ordeno en una tabla las características principales de cada alternativa de canalizar la inversión de House Flipping:
Simplificando mucho, mi opinión es que cada alternativa podría encajar en las siguientes situaciones que veo con bastante frecuencia:
La variante “inversor particular” podría encajar en las siguientes situaciones:
Primeras operaciones de prueba y testeo donde no buscamos optimizar la fiscalidad sino validar el modelo de negocio.
Inversor con trabajo por cuenta ajena y salario elevado que realiza operaciones puntuales de compra y venta de inmuebles con todas las funciones delegadas e inversiones reducidas en reformas y adecuaciones de los pisos.
La variante “inversor empresario” podría encajar en las siguientes situaciones:
Inversor que ya ha testeado el modelo de negocio y se decide a escalarlo.
Inversor que no tiene otro empleo y va a desarrollar todas las funciones de la actividad: selección del inmueble, reforma, proceso de venta, etc.
Inversor que se inicia y se va a dedicar en exclusiva a esta actividad, ya que aprovecha en los primeros ejercicios las reducciones por inicio de actividad y los tramos bajos de IRPF.
La variante “inversor empresa” podría encajar en las siguientes situaciones:
Inversor que se dedica profesionalmente a esta actividad y ya ha agotado los beneficios de iniciarse cómo autónomo y pasa a gestionar como SL para mejorar fiscalidad y reducir riesgos.
Inversor con rentas elevadas que busca crear una sociedad en la que capitalizar liquidez a corto plazo para reinvertirla, por ejemplo, en adquisición de inmuebles para alquiler a largo plazo. Es decir, en esta variante el inversor no extrae nada de retribuciones con objeto de exprimir el tipo fijo del 23% del Impuesto de Sociedades.
5.- CONCLUSIONES Y PUNTOS SOBRE LOS QUE DEBES REFLEXIONAR
Si te planteas desarrollar la actividad de compra, reforma y venta a corto plazo de inmuebles, tienes en este artículo toda la información teórica necesaria para poder elaborar una comparativa con la que poder tomar una decisión de cuál es la alternativa que mejor se adapta según tus circunstancias particulares. Mi consejo es elaborar una hoja de escenarios comparados en Excel, considerando, como siempre digo, que nos dice la verdad si la información que le proporcionamos es la correcta.
Desde mi punto de vista, tienes que reflexionar sobre los siguientes puntos en tu análisis:
Que capacidad de generación de beneficios esperas obtener.
Destino que le vas a dar a los beneficios obtenidos.
¿Vas a vivir de ello o es un complemento?
Vas a delegar muchas funciones o las vas a asumir personalmente.
Con la reflexión de estos puntos y la cuantificación de las cifras en las que te sitúas puedes tomar la mejor decisión respecto de la alternativa que optimiza tu carga fiscal y reduce tus riesgos jurídicos.
Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;))
Buenos días. Hemos hecho una operación de Flipping House este año 23/24 como personas físicas y queríamos seguir con ello, aunque vemos que los impuestos se comen la mayoría de la rentabilidad conseguida. La situación es que mi pareja es autónomo reformista y yo soy funcionaria. Quería saber... si comprando al 50% tenemos la posibilidad de comprar en otro régimen como inversores. En el caso de la parte que es autónomo, está claro que puede como persona física profesional o hacer sociedad, pero no sé si yo al trabajar en la Administración puedo invertir de forma distinta y que no sea persona física ¿Podemos volver a inverir al 50% de otra forma más rentable que no sea como personas físicas? ¿Podría el autónomo comprar como inversor su parte 50% junto a mi 50% como persona física? Muchísimas gracias Tu artículo es de gran ayuda
la SL, si tiene actividad económica, tributa al tipo fijo del 23%. Hay varias razones para crear la SL. El primero es la mayor seguridad jurídica, al fin y al cabo la operativa de compra y venta de viviendas conlleva cierto riesgo. En segundo lugar, y este es puramente fiscal, la SL permite deducir absolutamente todos los gastos vinculados a las reformas, así como los gastos indirectos de la actividad mientras que si lo haces como particular en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales de IRPF, los gastos imputables son muy reducidos, por lo que la base sobre la que acabas pagando el impuesto es superior.
Saludos.
Nuevo
#12
16/04/24 12:44
Muchas gracias por el articulo Miguel!
La unica duda que me queda- cual es % de impuestos a la hora de vender el inmueble por una SL. Es que no entiendo las ventajas de una SL vs particular. Como se calculan impuestos en caso de vender por SL si por ejemplo los ganancias son 22000? Gracias, Elena
#11
03/03/24 15:38
Enhorabuena para el artículo, Vamos a empezar hacer house flipping ..Sería un proyecto cada año .. tengo una SL con mi otro negocio ,mi gestor me ha aconsejado de montar una sociedad nueva…No se si me convendría hacerlo comoPersona física no profesional o montar una SL. Max
si eres autónomo por otra actividad, tienes la posibilidad de realizar la operación como particular, o bien, dar de alta el IAE de promoción inmobiliaria y ejecutar la operación como profesional. Tú decides. En cuanto a las facturas, si lo haces como particular sabes que únicamente puedes computar las mejoras realizadas (no las reformas que tengan consideración de reparación y conservación) y no hay problema con la fecha de factura, pueden corresponderse con dos años distintos. Si actúas como profesional, debes llevar una contabilidad en la que podrás deducir todos los gastos del inmueble sin limitación. En este caso, contabilizarás todos los gastos en los que incurras como mayor valor de las existencias (del inmueble adquirido para la venta, en este caso) y te las llevas a la declaración en el ejercicio en el que se produce la venta, por lo que tampoco hay problema en que sean facturas de un ejercicio anterior, puesto que las habrás registrado previamente.
Saludos.
Nuevo
#8
28/12/23 02:58
¡Qué pasada de artículo, Miguel! Gracias y enhorabuena.
¿Me responderías una duda, por favor? Digamos que yo soy autónomo y me dedico a la intermediación inmobiliaria (participando en compraventas y alquileres como API y siendo personal shopper inmobiliario) y resulta que me da por estrenarme en el flipping y compro un piso en 2023, lo reformo ese mismo año y sin embargo lo vendo en 2024. Lo primero: ¿en qué situación me encuentro: persona física particular o persona física profesional? Y si fuera el segundo caso: ¿es ok que las facturas de la reforma estén fechadas en 2023 y yo realice la venta en 2024 para podérmelas deducir?
¡GRACIAS!
#7
04/07/23 12:45
Hola Miguel,
Felicidades por el artículo, tengo años en el sector y creo que aporta un valor enorme, así que muchas gracias en nombre de todos los que te leemos.
Tengo una duda, en el caso del Hosue Flipping como persona física profesional se pueden colocar como gastos todas los componentes de la reforma como si fueras una S.L. (p.e.: puertas, cocinas, suelos, etc., etc.). Al estar la figura en el medio de un particular y una empresa se me genera la duda.
Un abrazo y muchas gracias!
#6
07/05/23 23:27
Gracias x el articulo, ,me gustaría agregar que la bonificación del Itp al 70% (en caso de Catalunya) es posible también como autónomo dado de alta en el epígrafe 833.2 , lo llevo haciendo mucho tiempo y sin problema alguno. No hay normativa que diga que solo las empresas lo pueden hacer, solo hay que cumplir los requisitos , como atenerse al plan general contable ect .
la opción de compra tributa en ITP al tipo general y tomando de base la valoración de la opción de compra(igual que ocurre con los contratos de alquiler con opción de compra). La diferencia con una compra es que se trata de un documento privado y no una escritura, por lo que Hacienda no tiene cruce de datos para detectar es contrato privado y mucha gente no liquida, cediendo la posición directamente al comprador final, tal como si fuera un contrato de arras.
Saludos.
Nuevo
#3
18/01/23 00:03
Felicidades por el articulo!! Claro y concentrado. Mi pregunta es; en los casos en los que nosotros firmamos un CONTRATO PRIVADO de opcion de compra / cesion de derechos con el propietario a cambio del deposito de un % del precio pactado y despues ese mismo derecho de compra se lo cedemos al comprador final por un precio mas elevado... como se liquida el ITP Muchas gracias
que el IVA pueda ser deducible dependerá del uso posterior que le des al inmueble. Si lo alquilas como oficina o local comercial (alquileres sujetos a IVA), tanto el IVA de la adquisición (que no lo llegarás a desembolsar porque aplica la Inversión del Sujeto Pasivo) como todos los gastos en los que incurras, como la reforma, serán plenamente deducibles. Mismo criterio si lo compras para reformarlo y venderlo y vuelves a venderlo sujeto a IVA. Si, por el contrario, le cambias el uso y lo alquilas como vivienda o lo vendes con cédula de habitabilidad a un particular con ITP, el IVA de la compra y la reforma será no deducible.
Espero haberte ayudado!
#1
09/01/23 07:15
Gracias por su artículo! Como se tributa si compro un local y la factura lleva IVA? Tengo derecho a deducirlo?
