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Falcata 06/03/10 18:59
Ha respondido al tema Que responda sólo la vivienda
Sigo dudándolo bastante, ignoro tu experiencia hipotecaria, yo he trabajado en una entidad bancaria, de las más grandes de este país, estudiando precisamente la concesión de créditos hipotecarios. tu teoría sería buena, si el crédito se concediera atendiendo solo al valor de la garantía, pero olvidas otras fases básicas a la hora de conceder un crédito que cualquier bancario del foro te confirmará 1- finalidad. 2- capacidad de devolución. 3- garantía. hay una fase que no tienes en cuenta, y dices textualmente "ten en cuenta que ellos prestarían si creyesen que el activo vale lo que yo pido" y eso es algo que el público en general no entiende, no presta por el valor de la garantía, (ese es el último elemento) sino por la coherencia de la finalidad, y sobre todo por la capacidad de devolución. el banco no te presta por lo que valga tu activo. el banco te presta por tu capacidad de devolución. y esto hubo un momento en que no se hizo, que fue precisamente en la burbuja inmobiliaria, donde muchos bancos y directores de oficina, ya no prestaban por la capacidad de devolución del cliente, sino por el valor del activo, de tal forma que el razonamiento de directores de sucursal era el siguiente, "bueno da lo mismo, sino puede pagar, como los pisos suben, lo venden cancelan la deuda y no pasa nada" la banca no fija los precios de las viviendas, sino el mercado, si fuese la banca la que fijase los precios, estos seguirían altos.
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Falcata 04/03/10 23:54
Ha respondido al tema Que responda sólo la vivienda
Citas textualmente...Todo seguiría parecido pero el banco se cuidaría mas a la hora de tomar decisiones en este mercado con el objetivo de ajustar el riesgo. es decir que prestarían todavía menos.
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Falcata 03/03/10 00:42
Ha respondido al tema Que responda sólo la vivienda
Al contrario alcoriza, en estados unidos, y en general el mundo anglosajón, lo que quieren hacer es copiar el llamado modelo continental, que no se aplica solo en España, sino también en Francia, Austria y Alemania. si se eliminaran esas garantías adicionales, tendríamos dos consecuencias, por un lado se alentaría la especulación incluso entre particulares, por otro los bancos prestarían todavía menos, el negocio de los bancos es cobrar, no tener viviendas. ¿te imaginas esa medida en el mercado automovilístico? préstamos sobre coches, con la única garantía del coche...¿surrealista verdad? ¿o préstamos a galeristas de arte que compraran arte abstracto? "hola señor banquero, no puedo pagarle, pero aquí tiene su deuda, una bonita escultura de heces que no he conseguido vender en 4 años" los bancos prestarán cuando tengan garantías de pago, de igual forma, que el alquiler se dinamizará cuando los caseros tengan garantías de que se respetado su derecho de propiedad sobre la vivienda. los bancos no prestan ahora por una sencilla razón, porque no hay prestatarios solventes, y porque la pyme española nunca ha sido solvente. nuestra empresa no ha tenido problemas para acceder a líneas de descuento, pero claro, siempre bien argumentadas, y con papel de calidad.
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Falcata 25/01/10 18:57
Ha respondido al tema La caixa lanza una hipoteca rompesuelo, pero....
Buena hipoteca puede que no sea, pero engaño ni mucho menos...!si claramente pone las condiciones!. sin ser buena, tampoco es mala, en efecto tiene un "suelo encubierto" pero viendo el vaivén del euribor, yo sí firmaría un tipo de interés del 2.48% a 3 años, lo que pasa es que el ser humano olvida facilmente y ya no nos acordamos de tipos de interés al 3%, al 3,75%, al 4,5%...al 5,65%!!! no hace mucho de estos tipos de interés. por otra parte leo en la oferta, que la hipoteca se puede bonificar, y por otro lado, lo lógico, es que donde tengas la hipoteca, tengas la nómina y las tarjetas, exceptuando la aportación al plan de pensiones no veo dificultad en cumplir la hipoteca. ahora bien, como siempre está publicidad pillará a los típicos agonías que todos los días miran el precio, prefiero una hipoteca con un suelo del 3% y un diferencial + 0.50%, porque lo lógico es que en dos o tres años los tipos vuelvan al 3 o el 4.
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Falcata 08/12/09 00:15
Ha respondido al tema Bancos que no usen el menor valor para hipoteca (ayuda)
No veo tan ilógica la posición del banco. como han dicho por ahí, una tasación es un certificado que emite un señor tasador por el cual orienta al banco sobre cual puede ser el valor teórico de la vivienda. por otra parte está el precio de compraventa, el chollo, ¿que mejor certificado que el PRECIO REAL DE LA VIVIENDA? el tasador ESTIMA, el precio de compraventa CERTIFICA lo que vale una cosa. no todos los bancos aplican estas premisas, y seguramente los que lo apliquen se equivocarán en casos como el tuyo, que suponen el 5%....pero les supone acertar en el 95%.
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Falcata 01/11/09 23:37
Ha respondido al tema Engañados por la caixa: contrato de permuta financiera de tipos de interes
Acabo de leer de este artículo en expansión, y sigo pensando lo mismo que opiné en este mismo hilo hace unas semana. que hayan engañado a una familia de escasos conocimientos me lo creo, pero que hayan engañado al tesorero de una empresa, o al director financiero de una compañía, no me lo creo, así de sencillo.
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Falcata 30/09/09 23:59
Ha respondido al tema ¡Rebajar cuota o tiempo?
Al contrario, financieramente pagas más intereses si reduces cuota, y no tiempo, a los bancos (te lo digo por experiencia laboral) no les interesa que canceles ni que reduzcas tiempo, sino que el préstamo dure cuanto más tiempo mejor(siempre que seas buen pagador obviamente). ahora bien, aunque matematicamente y financieramente sea mejor reducir tiempo, para mi, y ya lo dejé claro en un post anterior, es mejor reducir, como tu has hecho, cuota, sin tener en cuenta ojo, las revisiones del euribor. por varios motivos; en hipotecas a largo plazo 30 o 35 años, reducir tres o cuatro años, queda muy muy lejos en el tiempo, y además en términos de inflación, la cuota dentro de 30 años, no será tan dura como lo es hoy en día (típico ejemplo, 8.000 pesetas de los años 70 no eran lo mismo que 8.000 en 1991) así que 900 euros hoy en día, no serán tan duros ni tanto en el año 2035.
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Falcata 30/09/09 22:28
Ha respondido al tema ¡Rebajar cuota o tiempo?
La respuesta de la bestia humana, tiene un pero, si dentro de un año, o de dos, el euribor vuelve a estar al 5.35 su cuota volverá a ser de 600 euros. con lo cual su amortización no valdrá para nada. matematicamente es mejor reducir tiempo, pero las matemáticas no tienen porque coincidir con tus preferencias.
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Falcata 25/08/09 19:29
Ha respondido al tema Amortización
No es un tema tan sencillo como parece. matemáticamente hablando siempre es mejor reducir plazo, ya que los intereses se calculan teniendo en cuenta el capital pendiente, el interés vigente y el plazo, pero hablando de las cifras que hoy día se manejan en las hipotecas, y los plazos de las mismas ( 30 o 35 años), es una amortización que dificilmente apreciaremos. habría además que tener en cuenta la inflación para poder calcular el verdadero valor del dinero en un futuro....pero insisto...hablar de 30 a 35 años...puff. yo sinceramente amortizaría cuota, la diferencia es dinero disponible hoy en día, y no en el futuro...aunque claro, si luego te lo gasta en unas cervezas. yo creo que estas dudas tenían su sentido en las hipotecas de antes, a tipo fijo y a 15 años como mucho, ahí si se notaba reducir plazo...que llegaba pronto, o cuota, que era para siempre, ya que el interés era fijo, porque creo que en estas respuestas no se ha valorado la suficiente el dato, de que seguramente la hipoteca será variable, ¿de que serviría reducir cuota si por ejemplo el euribor en su próxima revisión vuelve al 4%? por ejemplo, si tu hipoteca se revisa en enero NO AMORTICES EN DICIEMBRE, espera a ver cual es la revisión, y amortiza el día 2, por lo menos la reducción la notarás un año entero. calcula también la deducción fiscal, si superas los 9000 euros, mi consejo es que no amortices, te guardes los 10.000 como colchón, y esperes a ver la revision, a lo mejor, - lo más seguro - es que la cuota baje sola.
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