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123ABC123
21/07/23 14:42
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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En cuanto a la diferencia a largo de España y poner medias pasa esto:Alcobendas: Salamanca:Y dentro de la provincia de salamanca hay otras pequeñas ciudades que es así:No es difícil adivinar donde existe presión en lo precios (gente joven, aumento de población, mejora de renta de la población) con respecto a otra ciudad que no gana población sino que la pierda, que la edad es muy avanzada y que la renta crece menos que en la media de España... hacer medias no tiene sentido.
123ABC123
21/07/23 14:26
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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La variable fundamental es la ley de oferta y demanda y su evolución junto con la capacidad economica de esa demanda.Con los datos que pone no se puede sacar ninguna conclusión en mi opinión, por diversos motivos:- Transacciones de vivienda: en la década del 2000 se puso muy de moda los "pasapiso" con eso el numero de transacciones de una vivienda pasaba a ser muy alto porque habia mucha rotación y se especulaba con ellas, por lo tanto por si solo indica poco, si acaso un "calenton" o enfriamiento pero no nos dice nada de la tendencia de fondo a medio y largo plazo, no indica aumento o disminución del numero de viviendas, ni de la oferta ni de la demanda, por ejemplo si de repente la oferta fuera nula, las transacciones serían muy bajas pero los precios subirian mucho, y podria ser al reves muchas transacciones porque la gente no puede pagarlo y los que compran son fondos de inversion a 4 duros y los precios se desploman.En la compra de viviendas hay varios colectivos:- Ciudadanos buscando primera vivienda: ellos son los que compran muchas veces sin mirar demasiado los precios y las rentabilidades, y les afecta mucho la situación del mercado laboral, cuando los precios son altos son los que deben mantener el interés para que no bajen. Un ejemplo serían los ultimos años de la burbuja de 2004 a 2008 y probablemente los responsables de mantener los precios pese a las subidas de tipos desde el segundo semestre de 2022 hasta ahora.- Inversores: Buscan comprar cuando es barato y da rentabilidad, no les afecta a su capacidad muchas veces la situación del mercado laboral y miran a medio y largo plazo, son los que frenan las caídas de precios cuando la situación económica está mal y los ciudadanos no tienen situación laboral estable para poder comprar pero ellos si y lo hacen dado que la inversion da rentabilidad, se salen o no entran cuando el mercado está alto. Comprarían en los años 2011 a 2015 y puede que en 2020 hasta primeros de 2022 (por lo tipos bajos) aunque en el caso de españa por la inseguridad juridica actual puede que no haya sido así.- Parte de esos inversores sacan las viviendas del mercado de alquiler de vivienda y lo pasan al turístico, reduciendo por tanto la oferta.- Segundas Residencias: Gente extranjera o nacional que quiere tener una segunda residencia y que muchas veces tiene el patrón de compra de los ciudadanos pero que realmente no viven ahí y no se contabilizan como población del lugar pero si retiran del mercado viviendas que serían para residencia habitual, sería lo mismo esos casos de gobiernos o entidades bancarias que por la mala gestión tienen las viviendas vacías.- Los Gobierno con su alquiler social, ayudas al alquiler a algunos colectivos, viviendas protegidas...: Parte de las viviendas que serían para ciudadanos que tuvieran la capacidad económica suficiente se retiran del mercado para darse a quien no la tiene y no la iba a alquilar, provocando por tanto retirar mercado viviendas para la demanda actual, o, si lo preferimos, aumentando la demanda de alquiler al meter a ciudadanos que estaban ya fuera del mercado por los precios.- Especuladores: Aunque es dificil que sé de por los impuestos tan altos a la compra pero que se animan cuando creen que va a haber subidas grandes (en corto no se puede vender mas que en EEUU en un mercado que hay un indice de vivienda que sacó Robert Shiller con el fin de que los propietarios pudieran cubrir riesgos poniéndose en corto en este, pero que apenas tiene interés). Pero al ser un mercado muy regulado con limitación de terreno, decisiones políticas... siempre puede haber una ocasión, y si ven que se desata el sentimiento de "tenemos que comprar ahora aunque estén caros porque si suben mas de precio despues nunca podremos comprarnos nuestra casa" es probable que estén ahí.Una vez visto eso necesitaríamos saber el patron de la vivienda actual (grande pequeña, exterior, interior, con servicios como trasporte publico o no....) y tendríamos la oferta, para la demanda los incrementos de población junto con los patrones de edad, nuevos requisitos, necesidades y gustos de los ciudadanos, así como su capacidad económica y su evolución. Con todo eso se podría hacer una buena estimación.A diferencia de otros activos mas líquidos la vivienda tiene una inercia muy grande tanto en el mercado de compra como de alquiler, en bolsa pueden bajar un índice de 500 empresas cotizadas enormes en un mes un 30% y en el caso de la vivienda en la mayor burbuja vista tardo en bajar ese 35% unos 5 años, lo que le da mucho menos riesgo que a la bolsa al tener mucha mayor estabilidad y es un sector defensivo, todo el mundo necesita una sea cara o barata, lo que hace que se le exija mucha menos rentabilidad que a otras inversiones mas volátiles como en general la bolsa.Además tiene gastos de entrada y salida importantes y por tanto casi toda inversión o compra se hace pensando en el largo plazo, una recesión siempre y cuando no haya una situación de iliquidez del propietario puede hacer que no quieran vender y los precios se mantengan mas altos de lo que se podría pensar, situación contraria si se da una crisis de liquidez al ser un mercado con alto nivel de apalancamiento que hará que tengan necesidad de vender y poder encontrar grandes descuentos puntuales en esos casos, pero que sabiendo que son ciclos económicos y se hacen inversiones a largo plazo en un sector defensivo muy pocos que no se vean obligados venderán a bajos precios y por eso tarda en bajar.Un saludo.Aparte de eso de
123ABC123
21/07/23 02:04
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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No entiendo muy bien su mensaje, pero ya que me cito en el anterior le explico mi postura brevemente.No estamos como en 2008, un motivo es el nivel de precios vs alquiler y por tanto rentabilidad (ahora puede ser baja pero en el 2008 era negativa) tambien porque no se construye tanta vivienda nueva (me da igual el PIB, empleados... eso solo afectó a la severidad del ajuste tras la crisis), lo que importa es que la oferta superó a la demanda y había una demanda fuerte pero se construían muchas, no había demanda para eso ahora no es así y no hay suficiente oferta (y pensé por lo de reformas que se refería a poner en el mercado viviendas que no lo estaban por su mal estado aumentando de alguna manera la oferta).Si hay inmobiliarias chiringuitos especuladores o alguna empresa mas de construcción, no lo sé pero tampoco lo veo relevante porque a nivel general cada vez hay menos oferta en sitios donde la gente quiere... Y yo hablo de esos sitios.Lo que no se puede vender es lo que no existe y si hay falta de oferta por mucha inmobiliaria que salga o se construye suficiente o se retiran de otros mercados o se baja la demanda... si no se soluciona seguirán subiendo a medio y largo plazo siempre, en línea con los salarios de la zona (y como acepte la gente el coliving más todavía).No se que quiere decirme con lo de Burgos, porque tiene un precio mucho más bajo que en Madrid, como es lógico, son datos por provincias y eso no vale para mucho porque no es lo mismo pueblos abandonados que una ciudad y eso distorsiona los precios. Pero vamos que tampoco tengo mucho interés en ello.A nivel nacional pueden sobrar 5 millones de viviendas si quiere, en el municipio donde nací habrá como un 35-40% o más vacías, siempre puede ir allí, a una casa antigua, calentarla con estufas de leña, ganarse la vida en la agricultura o ganadería ahh y si quiere pan no se le olvide estar a las 12 de la mañana en la plaza del pueblo que es cuando viene el vendedor ambulante con el... Pero como eso la gente no quiere pues esas viviendas es como si no existieran, lo mismo pasa con zonas donde no hay empleo de calidad y lo mismo pasa con viviendas que no cumplen los gustos de la gente, como puede ser ahora pequeñas, interiores... Que mucha gente no las quiere y para ellos es como si no existieran.Y esa es mi opinión, como le digo no le he entendido muy bien.Yo no borro mensajes, borran los moderadores y casi en el 100% de los mensajes que borran es por insultos o faltas de respeto, yo no defiendo nada solo digo mi opinion y si es justo injusto o si nos especulan con el suelo no somos nosotros los que vamos a solucionar eso, las reglas del juego las ponen otros, y en ese juego podemos renegar o hacer lo mejor para nuestros intereses, a día de hoy mucha gente solo encuentra empleos de calidad en esas grandes ciudades y tienen que vivir ahí, la decisión solo es si pagar el alquiler de mercado o comprar a precio de mercado, nada más y ahora vuelvo a repetir que yo no compraría y me esperaría, que parece como si tuviera yo un interés en que la gente compre y no paro de repetir que yo ahora no lo haría.Un saludo.
123ABC123
20/07/23 14:33
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Yo creo que no puedes pedirle a alguien de casa baja o pobre que asuma esos riesgos, porque muy probablemente no pueda hacerlo y tendrá que dedicarse al negocio familiar.Lo de trabajar entre bachillerato y universidad tampoco lo veo hay en muchas zonas que el trabajo es escaso y si tu familia vive allí quizás no puedas ni siquiera encontrar empleo, si te vas a una ciudad con un empleo de baja cualificación y sin experiencia casi es para cubrir costes.Yo estoy de acuerdo en que deberíamos poder decidir en qué se gastan los impuestos, siempre con unos mínimos a cosas necesarias, no elegir si pagamos o no porque eso ya sabemos cómo acaba, nadie paga... Y quizás así pues se vería que no habría dinero para políticos pero si para el dentista para la seguridad social o incluso sobraría dinero en esas partidas.Cuando empezaron a dar becas en la época de franco le pagaban a los estudiantes la matrícula y los gastos de estar fuera de casa y tras unos años se dieron cuenta de que había gente de las clases más bajas que ni así pudo estudiar porque debía trabajar en el negocio familiar (la agricultura y ganadería principalmente) para que la familia saliera adelante y la solución fue además de eso pagarle a la familia del estudiante los ingresos que dejan de percibir si se iba a estudiar, ahora no estamos por lo general tan mal pero si pedimos a gente que llega con lo justo a fin de mes que sus hijos asuman una deuda por estudiar no lo harán, como he dicho para mí el peor plan que tengas debe permitirte una vida aceptable, y la de cualquiera en esa situación pondría en peligro al resto de la familia simplemente si por ejemplo el hijo fallece o tiene un accidente problema de salud..PD y de esto hablo en primera persona, si hubiera tenido que pagar yo o mi familia los estudios no habría estudiado y como dije varias veces por aquí, sin desmerecerlo, estaría cultivando alguna cosa y ya he pagado con impuestos mis estudios.
123ABC123
20/07/23 14:07
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A usted le pagaron los estudios sin saber entre otras cosas si se iba a ir al extranjero, iba a morirse días después de tener el título, iba a querer trabajar... ¿y si hubiera pasado algo de eso a quien le cobran la factura? ¿A sus padres? Usted ya no paga impuestos para estudiar los paga para que estudien otros, si el padre que gana poco tiene que pagar para que estudien sus hijos no puede hacerlo (dijo Pedro Sánchez que cada año en bachillerato o universidad eran entre 7 y 9k, ya que le dio credibilidad en lo otro)por 5 años de carrera más dos de bachillerato son de 49 a 63k si los tiene que pagar el estudiante añádale los intereses que deberían ser capitalizados durante ese tiempo y cuando sale a trabajar un sueldo de 25-30k pagando alquiler, su sanidad... Ni usted habría podido salir de ahí.Pero ese es el sistema justo de Zackary.Como eso no se puede se paga entre todos para que otros estudien algunos de los que estudien terminarán pagando más de lo que recibieron y otros no pero eso no se puede saber antes.Y repito que lo que se pagan no son estudios y sanidad eso son menos de 3000€ por persona... Se pagan otras cosas que reduciéndolas se reduciría todo.
123ABC123
20/07/23 13:51
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Pero antes lo de las ayudas podía ser como dices, pero ahora es que hay ayudas que solo pueden recibir ellos porque se necesita capacidad financiera.Las de los coches eléctricos, placas, rehabilitación de viviendas... Hay mucha gente humilde que se queda fuera porque no se puede permitir muchas de esas cosas.Yo creo que todas las ayudas deberían ser progresivas en funcion de la renta/patrimonio... Y así evitaríamos por ejemplo desincentivar el esfuerzo de los jueves en alquiler que a partir de x ya dejan de optar a varios miles de euros de ayuda o que una ayuda que requiere capacidad económica la gente de clase baja tenga más ayuda que los que no lo son.Un saludo.
123ABC123
20/07/23 13:42
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Pero siendo como está el rico tiene sus trucos para salir de ahí, irse al extranjero, tenerlo en sociedades... el pobre solo aguantarlo y muy difícil salir de ahí.
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123ABC123
20/07/23 13:40
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Y aquí es como nos explica entonces como habría usted estudiado teniendo en cuenta que las pensiones de sus padre son 700 y 900€... Y el relación con eso se puede hacer una idea de los salarios que tuvieran que opciones hubieran tenido sus dos hijos de estudiar como lo hicieron... Si tuvieran que haber pagado todos los servicios de los 4.Supongo que sus padres, según su teoría, se esforzaron poco y ahora quiere que usted, el currante, y los demás le pague las pensiones, sanidad... Además va a heredar millones y no pasarán por ningún gravamen.El sistema feudal de Zackary pero ponerlo ahora no cuando el era joven.¿No se da cuenta que usted estaba en esa situación antes?Yo no digo en que se pague poco, pero el de 10k no le da para vivir, se debería pagar sobre beneficios y para una persona física debería ser sobre los ingresos menos los gastos de vivir con un mínimo de calidad, si no se ingresa suficiente no se paga nada, de ahí para arriba un % que puede ser el mismo para todos a lo mejor.
123ABC123
20/07/23 13:21
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Y la injusticia de la responsabilidad limitada ademas.Las constructoras dieron en quiebra pero sus dueños ya habían ido sacando del patrimonio los beneficios generados, cuando vienen mal, cierras y los proveedores, albañiles, carpinteros... muchos de ellos autónomos los dejas pringados y ellos no tienen Responsabilidad limitada.Y hay quien todavía dice que es culpa del carpintero porque no puede trabajar para una empresa y que le deba tanto dinero porque tardan en pagar... la realidad muchas veces es que o trabajaba para ellas o no trabajaba y pagar por mucho que diga la ley a lo que les obligue la constructora porque si no no le llaman.