Civislend

INFORME DE ANÁLISIS: PROYECTO SON SERRA DE MARINA

• Capital social: 3.050€ (mínimo legal)
• Patrimonio neto: 1.589,04€
• Pérdidas acumuladas: -1.460,96€
• Activo en balance: solar a valor contable 290.520,01€ (precio compra 248.000€ + gastos)
• Valor real del solar (tasación): 1.437.514€ (explicación abajo)
• Pasivo no corriente: 329.360,96€ (deuda existente)
• SPV creada: 13 octubre 2022, específica para este proyecto

1. NO hay "obras no terminadas" - la obra está al 0% (no ha empezado)
2. Lo que realmente valora es: "SOLAR VIRGEN + PROYECTO APROBADO + LICENCIA"
3. El valor de 1,44M€ viene del MÉTODO RESIDUAL:

• Valor viviendas terminadas (HET): 3.398.599€
• Menos: Coste construcción (1.154.850€)
• Menos: Gastos necesarios (230.970€)
• Menos: Beneficio promotor (18%)
• Menos: Gastos financieros y comerciales
• IGUAL: Valor del solar con licencia: 1.437.514€

1. Ubicación en zona turística de Mallorca con demanda de segunda residencia.
2. Propiedad clara del solar sin cargas hipotecarias previas.
3. Tasación oficial realizada por entidad registrada en Banco de España.
4. Existe decreto municipal concediendo licencia urbanística.
5. El diseño cumple parámetros urbanísticos locales.
6. Solar con licencia tiene valor significativo (1,44M€ según tasación).

1. DISCREPANCIA EN COSTES DE CONSTRUCCIÓN (RIESGO ALTO):
   
   
   • Presupuesto arquitecto (2023): 853.166€
   • Estimación tasador (2026): 1.154.850€ (+35%)
   • Tablas oficiales costes: 1.357.000€ (+59%)
   • Estudio económico Civislend: 1.815.150€ (+113%)
     Consecuencia: Posible sobrecoste de 200.000-500.000€ no financiado. El promotor no tiene capacidad para cubrirlo.

1. ESTADO DE LA LICENCIA (RIESGO MUY ALTO):
   
   
   • Decreto licencia: plazo 9 meses para presentar Proyecto de Ejecución
   • Tasación enero 2026: no hay Proyecto de Ejecución
   • Consecuencia: Licencia probablemente caducada. Necesitaría nueva licencia (+tiempo, +costes).

1. PREPARACIÓN DE LA OBRA (RIESGO MUY ALTO):
   
   
   • Obra al 0% según tasación (no ha empezado)
   • Sin constructor contratado (advertencia DPO7)
   • Sin presupuesto cerrado (advertencia DPO8)
   • Sin estudio geotécnico (proyecto dice "se prevé")

1. Consecuencia: Se financia desde fase más arriesgada sin planificación básica.

1. SOLVENCIA DEL PROMOTOR (RIESGO MUY ALTO):
   
   
   • SPV con capital mínimo (3.050€)
   • Patrimonio neto casi nulo (1.589€)
   • Ya tiene deuda (329.361€)
     Consecuencia: Incapaz de afrontar imprevistos o sobrecostes. Aunque el solar vale 1,44M€, en balance aparece a 291k€ y no genera liquidez.
2. 
   
3. ESTRUCTURA FINANCIACIÓN INCOMPLETA (RIESGO ALTO):
   
   
   • 16% fondos (498.744€) "se pagarán con las ventas"
     Consecuencia: Falta liquidez durante obra. Riesgo de parada por falta de pago.
4. 
   
5. GARANTÍAS INEFICACES (RIESGO ALTO):
   
   
   • Hipoteca sobre solar con licencia: valor 1,44M€ vs préstamo 2,27M€ (LTV 158%)
   • Prenda participaciones SPV: valor 1.589€
     Consecuencia: En ejecución hipotecaria, valor real sería menor que préstamo.

1. INFORMACIÓN CONTRADICTORIA (RIESGO MEDIO-ALTO):
   
   
   • Tabla riesgos Civislend califica todo "BAJO"
   • Documentos oficiales muestran riesgos "ALTOS"
   • Terminología confusa: "obras no terminadas" vs realidad "obra 0%"
     Consecuencia: Dificultad para evaluar riesgo real.

1. Discrepancia costes: Si coste real es 1,36M€ vs 853k€ presupuestado, faltan 500.000€. Consecuencia: Obra se para o se reducen calidades.
2. Discrepancia licencia: Si caducó, necesita 6-12 meses para nueva licencia. Consecuencia: Retraso significativo, más intereses acumulados.
3. Discrepancia avance: Término "obras no terminadas" sugiere algo construido vs realidad "0% obra". Consecuencia: Mala interpretación del estado real.
4. Discrepancia valor solar: Balance muestra 291k€ vs Tasación dice 1,44M€. Consecuencia: Confusión sobre solvencia real del promotor.
5. Discrepancia garantías: "Garantía hipotecaria sólida" vs LTV actual 158%. Consecuencia: Garantía insuficiente si proyecto fracasa ahora.

1. Asimetría riesgo: Inversores asumen 2,27M€ riesgo, promotor SPV asume 3.050€ capital.
2. Timing cuestionable: Piden financiación cuando deberían resolver primero problemas de licencia y constructor.
3. Rentabilidad inadecuada: 18,81% es baja para desarrollo puro fase 0%. Proyectos similares ofrecen 25-35%.
4. Conflicto intereses: Civislend cobra 113.500€ comisión si coloca préstamo. Incentivo para minimizar riesgos.
5. Error terminológico grave: Llamar "obras no terminadas" a un solar vacío puede llevar a sobrevalorar las garantías.

• Problemas inmediatos no resueltos (licencia, constructor)
• Promotor sin capacidad de reacción ante sobrecostes
• Costes significativamente subestimados según tablas oficiales
• Garantías insuficientes (LTV 158% actual)
• Información contradictoria y terminología confusa
• Rentabilidad inadecauda para riesgo de desarrollo desde cero

1. Sugiere que hay algo construido (NO es cierto)
2. Oculta que se financia la fase más arriesgada (inicio desde cero)
3. Puede hacer pensar que la garantía es mejor de lo que es

1. Legal: Licencia probablemente caducada por falta de Proyecto de Ejecución
2. Ejecución: Obra al 0%, sin constructor, sin presupuesto cerrado
3. Financiero: Costes subestimados, promotor sin capacidad para sobrecostes
4. Comercial: Dependencia de venta a precios máximos en mercado incierto
5. Información: Discrepancias entre documentos, terminología confusa

• Financiar desarrollo desde fase 0%
• Asumir riesgos de licencia caducada
• Confiar en costes obsoletos de 2023
• Depender de SPV sin solvencia

• ¿Con los 50k se entra en una sola propiedad o se es copropietario de varias diversificando?
• ¿Se compran propiedades terminadas y listas para alquilar o hay que hacer obra para luego alquilar y después vender?
• ¿Qué rentabilidad se obtiene con los alquileres, es decir por 50k cuanto te dan al mes NETO de alquiler?  
• ¿Qué gastos de mantenimiento/seguros se presupuestan durante los 3 años de alquiler? 
• ¿Se alquilan amueblados o vacíos? En caso de ser amueblados ¿quien paga las reparaciones/ reposiciones?
• ¿Quien gestiona los alquileres y todos los trámites, confección y firma de contratos, salida y entrada de nuevos inquilinos durante los 3 años, atención a roturas, comunicación de variaciones en los precios, contactos con el seguro, etc.
• ¿Cómo se asegura que el activo va a estar continuamente alquilado?
• ¿Los contratos de suministros están a nombre de los inquilinos o de los propietarios? Si se alquila por habitaciones supongo que serán a nombre de los propietarios
• ¿Qué ocurre si los inquilinos no pagan, el alquiler o los suministros, es como en España?
•  ¿Existe seguro de caución en caso de impago, cuanto tiempo cubre? 
• ¿Quien pone el precio de venta después de los 3 años? ¿Cual es el plazo habitual de venta, es decir cuanto se está tardando en vender desde que se pone la oferta a los 3 años?
• ¿Qué plusvalías se obtienen con la venta? ¿Qué impuestos tiene esa venta además del IRPF, es decir el equivalente a ITP/AJD y la Plusvalía municipal.
• ¿Existe retención de impuestos de la renta en origen como cuando se alquila un local comercial, lleva IVA?
• ¿Qué comisión se lleva la plataforma?
• ¿Cuantas viviendas se han vendido ya después de los 3 años de alquiler?