Civislend

Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Terrasa, la verdad es que pinta feo.

 

INFORME DE DEBIDA DILIGENCIA - PROYECTO "RESIDENCIAL TERRASSA" (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)

FECHA DE ANÁLISIS: Enero 2026
INVERSIÓN ANALIZADA: Préstamo participativo (Tramo I - 1.300.000€) para desarrollo inmobiliario en Terrassa.

FUENTES ANALIZADAS: Ficha Comercial, Teaser (documento de marketing), Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI (documento legal), Notas Simples Registrales (varias, de octubre 2024), Informe de Tasación TINSA (noviembre 2025), Proyecto Básico de obra, Estudio Económico, Estudio de Mercado, Análisis de Riesgos de la plataforma.

Tras analizar toda la documentación, se concluye que la oferta presenta GRAVES DEFICIENCIAS EN TRANSPARENCIA, CONTRADICCIONES MATERIALES Y OMITE RIESGOS CRÍTICOS. La información al inversor es, en aspectos clave, engañosa o falsa. El proyecto inmobiliario puede existir, pero la estructura financiera ofrecida es DE RIESGO EXTREMO Y NO RECOMENDABLE.

HALLAZGOS CLAVE:

A) RIESGO LEGAL EXTREMO - PROPIEDAD Y GARANTÍA COMPROMETIDA

B) RIESGO DE CONTRAPARTE (PROMOTOR)

C) RIESGO DE EJECUCIÓN Y PLAZOS

D) RIESGO REGULATORIO URBANÍSTICO

E) RIESGO DE INFORMACIÓN ENGAÑOSA

La plataforma (Civislend) tiene la obligación de asegurar que la información sea clara y no engañosa. En este caso, ha permitido que una oferta con afirmaciones falsas y omisiones materiales llegue a inversores.

La inversión se vende como un préstamo garantizado con bajo LTV, pero la realidad es: la garantía está comprometida, el promotor no tiene historial, los plazos son inviables y los riesgos principales no se han revelado.

OPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO.

Conclusión:
Esta operación acumula demasiadas banderas rojas para una inversión minorista. La combinación de un RIESGO LEGAL EXTREMO (Opción de Compra), una CONTRAPARTE RECIÉN CREADA, unos PLAZOS INVIABLES y una PRESENTACIÓN CON OMISIONES GRAVES, genera un perfil de riesgo que no compensa el 11% de interés ofrecido. El inversor asumiría un riesgo de pérdida total sin la información ni garantías necesarias.

Recomendaciones:

Tengo las preguntas preparadas pero no sé cuando se abre el chat de Civislend

 

Este es un proyecto para invertir en la tercera fase cuando se solucionen los problemas que enumeras y el plazo sea mucho más corto

Hoy a las 16.00h abren el canal de Telegram durante una hora. 
Aún y así, está complicado que nos convenzan con este proyecto, pero.....

Buenos días, 

Muchas gracias, ¿cómo se sabe cuando abren el chat de preguntas?, yo las mías las tengo preparadas.

En el propio chat de Telegram lo anuncian.
Y gracias a ti, por el curro que te pegas...no sabes lo mucho que nos ayudáis tu o Re Inversor. Es obligada cita leeros antes de invertir. Gracias de nuevo.

Buenas tardes,

Gracias, ya hice las preguntas pero con el tiempo que dan desde las preguntas a la apertura de poco van a servir.

Buenas noches, 

Después de analizar las respuestas dadas al chat por Civislend la cosa es peor de lo que se suponía, en fin:

 

INFORME ACTUALIZADO - PROYECTO RESIDENCIAL TERRASSA (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)

FECHA: Enero 2026. ANÁLISIS POST-RESPUESTAS OFICIALES DE CIVISLEND.
FUENTES: Ficha Comercial, Teaser, Ficha de Datos Fundamentales (FDFI), Notas Simples Registrales (oct 2024), Informe de Tasación TINSA, Proyecto Básico, Estudio Económico, y RESPUESTAS OFICIALES en el chat de Civislend (19/01/2026).

1. RESUMEN EJECUTIVO

Tras recibir las respuestas oficiales, se confirma que la oferta contiene INFORMACIÓN FALSA Y ENGAÑOSA. La afirmación clave de que el activo "ya está escriturado a nombre del promotor" (Teaser) es contradicha por Civislend, quien admite que la compra NO ESTÁ INSCRITA en el Registro y que la Opción de Compra a favor de un tercero SIGUE VIGENTE. Los inversores del Tramo I están financiando en realidad el INTENTO DE RESOLVER UN GRAVE PROBLEMA LEGAL PREVIO (la opción), no un proyecto con un activo limpio. Además, se OMITE el riesgo regulatorio de la Ley de Vivienda Catalana. La estructura de plazos es inviable. OPINIÓN: INVERSIÓN DE RIESGO EXTREMO, NO RECOMENDABLE.

2. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDAD

3. FORTALEZAS (PUNTOS POSITIVOS)

4. DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (CONFIRMADOS Y AGRAVADOS)

A) FALSEDAD SOBRE LA PROPIEDAD Y RIESGO LEGAL EXTREMO (OPCIÓN DE COMPRA)

B) RIESGO REGULATORIO OMITIDO: LEY DE VIVIENDA DE CATALUÑA

C) MODELO FINANCIERO ENGAÑOSO

D) PROMOTOR (CONTRAPARTE) SIN SOLIDEZ

E) PLAZOS INCOMPATIBLES Y DEPENDENCIA DE MÁS DEUDA

5. CONSIDERACIONES FINALES

Las respuestas de Civislend confirman la información falsa y revelan omisiones graves. El inversor financia la solución de un problema legal (opción) y asume un riesgo regulatorio (ley catalana) no informado, a través de una SPV sin historial y con plazos irreales. Fallo de due diligence de la plataforma.

6. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN

OPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO DE PÉRDIDA TOTAL.

CONCLUSIÓN:
La evidencia demuestra información falsa (propiedad), omisión de riesgos materiales (Opción de Compra, Ley Catalana), contraparte débil y plazos inviables. Perfil de riesgo inaceptable para el inversor minorista. El 11% no compensa.

RECOMENDACIONES:

Respecto al riesgo regulatorio en este caso es nulo. La Generalitat puede comprar al mismo precio que se ha pactado con el comprador y solo en casos en que la vivienda no vaya a ser residencia habitual, en la práctica en viviendas de cierto valor nunca se ejercita el derecho. Respecto a topar el precio de venta de una promoción no existe ningún artículo que lo sustente. De todas maneras, yo no voy a entrar tal como expuse en un mensaje anterior

Buenas noches, 

¿Has considerado que en el valor del piso también entra la posibilidad de alquilarlo y que si hay limites en el precio al que se puede alquilar el piso se deprecia?

Si yo voy a comprar un piso para alquilarlo nunca lo haría en una zona declarada tensionada, a menos que su precio fuera bastante más bajo al que se cobraría por una zona "libre".

Pero es sólo mi opinión. Además  ese sólo es un matiz entre otros muchos que tiene esta promoción.

Hola, soy nuevo en esto, y me había llamado la atención Civislend. Pero leyendo el foro haci atrás, no está tan claro...
Hay alguna inversión que sí hayáis recomendado en el pasado, o ninguna es recomendable?
Gracias 

Sin duda, ya comento el tema del alquiler en el post anterior, pero este es otro tema diferente y creeme que por cuestiones familiares se bastante de ello. A pesar de todo, en Cataluña se siguen vendiendo los pisos a buenos precios

Gracias, muy útil. Lo de los plazos es totalmente verídico, entre licencia + construcción + licencias primera ocupación + tiempo compradores hipoteca + luego el derecho tanteo y retracto compradores no da tiempo. Pero al final no son 24 meses sino 30 meses el préstamo (igual, juegan con el lenguaje de 24 para captar y no decir que es 30). Es un proyecto de 36-40 meses, pero luego jugarán con los intereses de demora. Lo más salvaje es decir, bueno sino se refinancia o ejecuta. Nadie va a refinanciar a Civislend,  y ejecutar en Cataluña es 50 meses mínimo, eso sí el que ejecuta la posición es diligente, que viendo civislend ahí ya estará desaparecido y con cero incentivo a todo este fregado (porque va a tener muchas así a este ritmo).

No obstante, es muy grave hacer esta estructura y no decirlo. Lo de la queja la CNMV debería ser algo que se debería empezar a mover. Porque los últimos 3 proyectos son un auténtico despropósito y un arte de cómo ocultar info. La responsabilidad moral de la gente profesional que ve estás ineficiencias debería empujar a ello, pienso. Ya diréis, pero no debería.

Buenas tardes,

Sí, yo he invertido varías veces en proyectos de Civislend, pero últimamente tanto ellos como Wecity y Urbanitae cada vez sacan cosas peores, están decantándose por pillar su comisión y aumentar su cartera sin importarles el resto.

Yo creo que, como están en proceso de venta, quieren tener muchas promociones para "encarecer" y que el nuevo comprador les pague un buen pellizco y quitarse de enmedio.

Buenos días, 

Yo creo que los profesionales no invierten en estas plataformas, ellos van más por otro lado.

 Buenas noches, 

Este me gustaba mucho más, al menos se encargan ellos de gestionar la retención reducida de Portugal, al principio viendo la documentación iba muy bien, pero al final la pifian, yo creo que es más dejadez a que el proyecto fuera malo, os paso mi due dilligence, ya tengo las preguntas del chat preparadas, espero que lo aclaren en ellas, aunque… no sé yo 

INFORME DE ANÁLISIS - PASSEIO ALEGRE OPORTO TRAMO II 

RESUMEN EJECUTIVO
Tras analizar toda la documentación disponible (certificación registral, tasación, licencia municipal, estudio económico, estudio de mercado e informe de riesgos), se concluye que el proyecto presenta una base sólida en cuanto a activo y viabilidad urbanística, pero está lastrado por graves deficiencias en la presentación a inversores. La plataforma Civislend ha publicado información contradictoria y documentos desactualizados que impiden realizar una evaluación financiera fiable. La decisión de inversión debe suspenderse hasta que se corrijan estas incoherencias fundamentales. 

ANÁLISIS FINANCIERO
El análisis financiero se ve severamente comprometido por inconsistencias en los datos básicos: 

FORTALEZAS 

DEBILIDADES Y RIESGOS 

CONSIDERACIONES FINALES 

OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
No se recomienda invertir en esta campaña en su estado actual. Las incoherencias documentales, particularmente la presentación de un estudio económico con datos falsos (8 viviendas vs proyecto real de 6), muestran una falta de profesionalidad y transparencia inaceptables. La plataforma no ha cumplido con los estándares mínimos de rigor en la presentación de información a inversores. Antes de considerar cualquier inversión, Civislend debe: 

En resumen: se trata de un activo valioso mal presentado. La oportunidad podría reconsiderarse solo si Civislend rectifica públicamente y proporciona la documentación corregida. Hasta entonces, el riesgo derivado de la mala gestión de la información por parte de la plataforma supera los posibles beneficios de la inversión.