Civislend

Pues mira que me gusta esta plataforma pero no sé cómo se mete en este fregado con este proyecto. Es que tienen muchas papeletas para ser un pufo y con ello reventar la reputacion de una plataforma.
O algo se nos escapa o ni siquiera miran los proyectos por encima.

Hasta ahora va todo bien porque va todo bien ... Parece estúpido pero es así. Están en venta y les preocupa más el EBITDA de venta que cualquier filtro de proyectos, porque no tienen ninguno últimamente. Cuando empiecen los impagos si te he visto no me he acuerdo. Antes tenían sentido, pero la CNMV debería hacer algo por muchos ahorradores están siento bombardeados con proyectos en los que estos marketplace están más centrados en maquillar el lenguaje que en decir realmente la verdad, porque financiar un suelo sin licencia, con 5 kilos (nada menos) y decir que la salida es préstamo bancario es pura burbuja especulativa que no se cómo acabará, pero bien no y en 2026/27 de verá. Nadie que sepa de inmobiliario financiaría esto al 11%, y estos señores de Cividlend se llevan 5% más iva de apertura (verdaderos ganadores vaya bien o mal). Por no decir la valoración de Valun, que es de risa (quién sepa de valoración, que la mire porque que sea tasación ECO no significa nada, es de risa...). O que banco va a dar un tramo suelo de 5 millones para refinanciar a Civislend? Ninguno (solo dicen preventas, comprar el suelo, etc pero no dicen lo más importante, que es que un banco no va a dar todo ese tramo suelo para sacar el préstamo...).Veremos pronto que pasa pero esto lleva al mismo destino de los crowds de europa, la mayoría quebrados, pero aquí siempre vamos tarde. Y lo digo porque me gustaría ver mejores proyectos, de calidad, o donde se diga al menos toda la información y cada uno saque conclusiones, eso sería lo justo al menos, y no usar estás tasaciones fake o mensajes maquillados.

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/inversiones-alternativas/2025-11-07/venta-civislend-ey-crowdlending_4242354/

Vaya, algo traman estos de Civislend. No sé si creerme lo que dice el artículo o es que hay algo más detrás. 

Si piensas así y tienes una cierta coherencia no invertirás en ninguna plataforma
El proyecto perfecto no existe

Buenos días, 

Por si puede interesar a alguien:

🚨🚨🚨 INFORME DE ANÁLISIS INTEGRAL: PROYECTO "CALA MAJOR PALMA" 🚨🚨🚨
Promotor: CAN SERRA PROJECTS S.L.
Plataforma: CIVISLEND PSFP S.A.
Fecha del Análisis: Enero 2026
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📋 RESUMEN EJECUTIVO
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Oferta de financiación participativa: 5.000.000€ a 12 meses, 11% TIN
Destino: Refinanciar deuda y vender 3 viviendas de lujo en Cala Major (Palma)

Garantía: Hipoteca primer rango - Valor tasación: 9.912.905€ (LTV 50%)

⚠️⚠️⚠️ HALLAZGO PRINCIPAL ⚠️⚠️⚠️
NO ES UNA REFINANCIACIÓN - ES UN RESCATE FINANCIERO DE ÚLTIMO RECURSO

• Promotor en IMPAGO TÉCNICO desde agosto 2023
• Activo lleva 16+ MESES sin venderse a precios objetivo
• Plataforma OMITE riesgos críticos y contiene AFIRMACIONES FALSAS

🚫🚫🚫 CONCLUSIÓN 🚫🚫🚫
RIESGO EXTREMO - Probabilidad MUY ELEVADA de impago
Rentabilidad del 11% INADECUADA para el riesgo
RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR + Acciones regulatorias
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📊 ANÁLISIS FINANCIERO
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🔴 SITUACIÓN DEL PROMOTOR (CAN SERRA PROJECTS S.L.)
• Balance 31/12/2024: Patrimonio Neto NEGATIVO (-556.675,85€)
• Resultados 2024: Pérdida Neta 559.675,85€
• DEUDA OCULTA NO DIVULGADA: Préstamo 4.000.000€ con NERVO LIMITED
  - Vencido: 31 agosto 2023 (28+ meses de impago)
  - Estimación enero 2026: ~5,24M€ (capital + intereses demora 1.67% mensual)

• Flujo Caja 2024-2025: Ingresó ~7,1M€ por venta 4 viviendas
  - Fondos NO usados para cancelar deuda principal
  - Usados para reestructuración forzosa

🔴 VIABILIDAD PLAN DE NEGOCIO (VENTA 3 VIVIENDAS)
• Precios Objetivo vs. Mercado Real:
  - Objetivo Promotor: 8.550.000€ (2,85M€/vivienda)
  - Real Mercado (Idealista, Cala Major):
    * Ático comparable: 3.500.000€ (12.027 €/m²)
    * PH1 Proyecto: 3.800.000€ objetivo (17.003 €/m²) → 41% MÁS CARO

• Historial Comercial: 3 viviendas 16+ MESES sin venta
• 4 vendidas: Unidades de menor valor (5.790 - 15.758 €/m²)

🔴 CRONOLOGÍA DEL FRACASO:
1. Ago 2023: Vencimiento préstamo Nervo (4M€) → COMIENZA IMPAGO
2. 2024: Venta 4 viviendas para liquidez → Negociación con Nervo
3. Sep 2024: Distribución Hipotecaria Forzosa → Toda deuda carga sobre 3 viviendas restantes
4. Sep 2025: Nueva tasación (9,9M€) para intento rescate
5. Ene 2026: Oferta crowdlending → Dinero para cancelar deuda Nervo (~5,24M€)

🔴 ESTRUCTURA PRÉSTAMO CROWDLENDING
• Importe Bruto: 5.000.000€
• Costes Formalización: ~384.750€ (Comisión Apertura 4% + otros)
• Neto Proyecto: ~4.615.250€
• DESTINO PRIORITARIO: Cancelar deuda NERVO LIMITED (~5,24M€)
• CONCLUSIÓN: Inversores financian PAGO A ACREEDOR ANTERIOR EN DEFAULT
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✅ FORTALEZAS (SUPERFICIALES)
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1. Activo Físico Terminado: Edificio obra nueva (2024), LPO, calidades altas
2. Garantía Formal: Hipoteca primer rango sobre 3 fincas registrales
3. Tasación Reglada: Sociedad de Tasación S.A. (nº1 BdE) - Valor 9,9M€
4. Ubicación: Zona premium Cala Major, Palma de Mallorca
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🔴🔴🔴 DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (SUSTANCIALES) 🔴🔴🔴
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A. 🚨 RIESGO EXTREMO DE CRÉDITO (PROMOTOR)
• Insolvencia Técnica: Patrimonio neto negativo (-556k€)
• Historial Impago Probado: 28+ meses incumplimiento préstamo Nervo
• FALSA Afirmación Plataforma: "No se han producido incumplimientos"
• Falta Transparencia: No divulga deuda prioritaria en default

B. 🚨 RIESGO EXTREMO DE MERCADO Y LIQUIDEZ
• Fracaso Comercial Demostrado: 16+ MESES sin ventas
• Sobreprecio vs. Mercado: PH1 41% más caro que comparable
• Plazo Venta Irrealista: 12 meses para revertir fracaso 16+ meses

C. 🚨 RIESGO ESTRUCTURAL OPERACIÓN
• Préstamo de RESCATE, no Inversión: Tapar agujero financiero preexistente
• Garantía Sobrevalorada: LTV 50% basado en valor que mercado RECHAZA
• LTV Realista: Podría superar 85%
• Estructura Ponzi Deuda: Fondos nuevos inversores pagan acreedores anteriores

D. 🚨 RIESGO INFORMACIÓN DEFICIENTE (CIVISLEND)
• Due Diligence Fallida: No identificó impago histórico, deuda oculta, fracaso comercial
• Documentación Engañosa: "Análisis Riesgos" cataloga CRÍTICOS como "BAJO"
• Marketing Irresponsable: Presenta operación extrema dificultad como "inversión segura"
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🎯 CONSIDERACIONES FINALES
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1. DISONANCIA Forma vs. Fondo: Documentación técnica impecable para apariencia solidez → Operación QUEBRADA

2. FRACASO Modelo Negocio: Promotor no pudo ejecutar plan original (vender 7 viviendas)
   Crowdlending financia ESPERANZA de que plan ya fracasado funcione en plazo más corto

3. RESPONSABILIDAD Plataforma: Civislend INCUMPLIÓ deber básico protección inversores
   Conducta NEGLIGENTE y potencialmente ENGAÑOSA

4. ESCENARIO MÁS PROBABLE:
   • Promotor NO venderá 3 viviendas en 12 meses al precio necesario
   • Vencimiento → NO podrá amortizar préstamo crowdlending
   • Ejecución hipotecaria (2+ años)
   • Valor realización forzosa MUY INFERIOR a tasación
   • PÉRDIDAS SUSTANCIALES: 30-50%+ del capital
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⚖️ OPINIÓN FUNDAMENTADA
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🚫 UNA DE LAS PEORES OPORTUNIDADES para inversor minorista

• Financieramente: Adquisición crédito FALLIDO (deuda Nervo) a precio cercano valor nominal
   Sin descuento que compense riesgo extremo
   ESPERANZA de que activo colateral NO vendible sea vendido a precio SUPERIOR en plazo récord
   → ESPECULACIÓN con malas probabilidades

• Regulatorio/Ético: Oferta carece advertencias adecuadas
   Basada en información INCOMPLETA y FALSA
   Socava confianza en crowdlending
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🚀 RECOMENDACIONES DE ACCIÓN
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1. PARA EL INVERSOR: 🚫 ABSTENERSE TOTALMENTE DE INVERTIR 🚫

2. PARA COMUNIDAD INVERSORES:
   • Alertar en foros y redes sobre hallazgos graves
   • Utilizar datos públicos que corroboran (Registro, Idealista)

3. PARA AUTORIDADES (CNMV):
   • DENUNCIA FORMAL contra CIVISLEND PSFP S.A.
   • Posibles infracciones Ley 5/2015 y Reglamento UE 2020/1503
   • Ficha Datos Fundamentales ENGAÑOSA
   • Falta diligencia debida selección/presentación proyecto
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💎 CONCLUSIÓN FINAL
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🚨🚨🚨 PROYECTO "CALA MAJOR PALMA" = OPERACIÓN TÓXICA 🚨🚨🚨

NO ES UNA INVERSIÓN
ES UNA TRAMPA PARA CAPITAL FRESCO DISFRAZADA CON DOCUMENTOS FORMALES

RIESGO PÉRDIDA CAPITAL: TAN ELEVADO que única decisión prudente es:
1. RECHAZARLA DE PLANO
2. ACTUAR PARA EVITAR QUE OTROS CAIGAN EN ELLA
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📎 BASE DOCUMENTAL ANALIZADA
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1. Ficha de Datos Fundamentales
2. Estudio económico del promotor
3. Notas simples registrales (septiembre 2024)
4. Informe de tasación (septiembre 2025)
5. Ficha catastral
6. Análisis mercado 99 ofertas Idealista (enero 2026)
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🛡️ ADVERTENCIA FINAL
Este análisis revela patrón grave: uso crowdlending para rescatar operaciones fallidas
TRANSPARENCIA y DILIGENCIA son esenciales - aquí FALLARON AMBAS
COMPARTE esta información - PROTEGE a la comunidad inversora

Muchas gracias por tu aportación @sparrow-in-jail!!!!

Poco más que decir, me uno a tus palabras. 

Proyecto con Licencia de Primera Ocupación desde Marzo de 2024 y las viviendas no se han vendido. La barra libre que ha implantado Civislend se le va a atragantar a más de uno pronto, este tipo de proyectos son una vergüenza para el sector del crowdfunding. 

Que venga la CNMV y me explique quien protege aquí los intereses del inversor minorista. 

Buenos días, 

Ya sabes que la CNMV no supervisa los proyectos de crowlending, si registra a las plataformas y les obliga a facilitar la documentación, en este sentido el proyecto facilita la documentación de forma impecable, el problema es que hay que leerla y entenderla, si no la facilitara si que sería denunciable.

De todos modos, ya sabemos que todos estos proyectos conllevan riesgos, de ahí que den los tipos de interés que dan, muy superiores a inversiones seguras como los depósitos bancarios, solo que una cosa es conllevar riesgos y otra es aprovechar que la gente no lee los documentos y redactar la parte sencilla que lee todo el mundo de forma que la inversión resulte atractiva.

Precisamente ayer comentaba estas cosas en otro foro:

www.rankia.com/foros/depositos/temas/4852643-pibank?page=694#respuesta_7136608

Soy consciente, pero soy de la opinión de que debería intervenir en regular esto para evitar que distribuyan proyectos fallidos entre minoristas. 

No tiene nada que ver, pero también distribuían los bancos preferentes entre minoristas y nadie decía nada, hasta que vinieron los problemas y tuvo que ser regulado. 

NO se puede distribuir un producto entre inversores minoristas si eres consciente de que ellos no saben en lo que están invirtiendo, por mucho que digas que has publicado cuatro pdfs con datos. La información, en muchos casos, es errónea, oculta datos y es insuficiente. Será cuestión de tiempo que esto se regule también, cuando se acumulen denuncias de minoristas que han perdido su dinero.  

El pasado, demasiadas veces, se repite. La mayoría de los inversores ni siquiera saben que esto del crowdfunding hace muchos años que existe, que investiguen un poco lo que pasó con Housers. No eran mejores ni peores que las plataformas de hoy en día, simplemente que no les pilló un ciclo como el actual, en el que la continua subida de precios de viviendas tapa todos los errores y proyectos fallidos. Esto no será así para siempre. 

https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y

Buenos días, 

Suscribo todo lo que dices, pero las cosas son como son, si no fueran así no se agotarían las ofertas en segundos, la gente invierte a lo loco.

No sé si invierte a lo loco, pero para mí lo que está claro es que casi nadie quiere asumir su responsabilidad y lo suyo es echar la culpa a los demás y esto en todos los  ámbitos. El último proyecto de 5 kilos se lleno en minutos. Con esto quiero decir que cada uno tiene que asumir su culpa y en mi caso particular como inversor en housers y por suerte con poca pasta

Muchas gracias por la información. Con este pufo mucha gente se echará apara atrás pero desde el foro se llega hasta donde se llega y posiblemente pase como siempre, que en segundos se complete.

Ahora el viento viene de cola y nos lleva donde queramos pero cuando no sea así, y con la poca o nula selección de proyectos, esto va a ser una oleada de impagos.

Este es un proyecto que no debería ni estar publicitado pero el que entre en el y haya leído lo que se pone aquí en el foro, que asuma las consecuencias si vienen mal dadas, no dará pena ninguna, pues avisado esta.

Información recién sacada del horno.

COMUNICADO LA BONANOVA BARCELONA

Estimado inversor,
Nos ponemos en contacto contigo en relación con el proyecto La Bonanova Barcelona en el que has invertido, formalizado el pasado 16 de enero de 2025.
El promotor se ha acogido al derecho de prórroga de 6 meses al 11,50% TIN establecido en el contrato de préstamo, entrando en vigor el día 17 de enero de 2026.

Nueva fecha de amortización: 16 de julio de 2026.



El promotor hará uso de la prórroga para culminar la negociación de un préstamo a largo plazo que actualmente está negociando con cuatro entidades de primer nivel. 
Seguiremos haciendo un seguimiento detallado del promotor y proyecto, manteniéndote informado.

estaba casi cantado....

Bueno realmente es lo que firmamos y es su derecho, así que nada de lo que preocuparse.

 Hay que mirar el lado positivo, 6 meses más de rentabilidad.