Buenas noches,
Civislend se ha enfadado conmigo por las preguntas que hago, las podéis ver en el chat, mi opinión al respecto es que han tenido una reacción es defensiva y descalificadora. En lugar de agradecer las preguntas que mejoran la transparencia, me acusan de usar IA y generar confusión.
Varias de mis "supuestas" incongruencias SÍ ERAN REALES: El cronograma estaba obsoleto, la certificación registral estaba caducada, la estructura societaria no estaba clara. Precisamente por las preguntas, han tenido que actualizar la certificación y dar una fecha de inicio real.
La amenaza de expulsión del Telegram me parece inaceptable para una plataforma que se dice transparente. Las preguntas incómodas son parte de la debida diligencia de cualquier inversor serio.
Os paso mi análisis después de las respuestas:
NFORME DE ANÁLISIS ACTUALIZADO - PASSEIO ALEGRE OPORTO TRAMO II
FECHA DEL ANÁLISIS: 21 de enero de 2026
ESTADO: Tras respuesta oficial de Civislend a preguntas específicas.
RESUMEN EJECUTIVO ACTUALIZADO
Tras las respuestas de Civislend, se han aclarado algunas incógnitas y corregido un error grave (certificación registral caducada). Sin embargo, las respuestas confirman los riesgos operativos y comerciales principales del proyecto, y revelan una actitud defensiva por parte de la plataforma ante preguntas de debida diligencia. El proyecto mantiene una base sólida en el activo, pero la ejecución depende de factores aún no asegurados.
ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDAD (Con nueva información)
- Coherencia en Nº de Viviendas: Se confirma que el proyecto es de 6 viviendas, tanto en la licencia como en el estudio económico. Error anterior, cometido por mí, corregido.
- Cronograma Realista (Parcial): Civislend ha proporcionado una nueva fecha de inicio realista: febrero de 2026, tras la formalización del préstamo. Esto invalida el cronograma antiguo del estudio económico (inicio dic-2025), que no ha sido corregido y por tanto sus fechas de finalización (jun-2027) ya no son fiables.
- Estimación de Ingresos (Punto de Duda): Persiste la discrepancia en superficie. El estudio económico calcula ingresos basándose en 1.052 m², mientras la licencia autoriza 996 m² totales / 766 m² para vivienda. Civislend alega que es por "elementos no computables". El riesgo es que los ingresos proyectados puedan estar sobredimensionados si la superficie vendible es menor.
- Costes No Cerrados (Riesgo Confirmado): Civislend confirma que NO existe un contrato de obra firmado con un constructor. El coste de construcción (1.788.400 €) es una estimación sujeta a variación en la licitación final. Esto es un riesgo de desviación de costes no mitigado.
- Rentabilidad Estimada: Los cálculos de margen (12.91%) y rentabilidad para el inversor (17.5%) dependen críticamente de que no haya desviaciones en los puntos 3 y 4, y de que se cumpla el precio de venta objetivo.
FORTALEZAS (Confirmadas o Mejoradas)
- Licencia Definitiva en Regla: Concedida en octubre 2025, con condicionantes técnicos detallados (barrera inundaciones).
- Garantía Real Sólida y Actualizada: Se ha proporcionado una Certificación Permanente del Registro actualizada (dic-2025). Confirma que el titular es ahora Rosa Orbital S.A. y, crucialmente, que no hay cargas registradas aparte de las propias del proyecto. La garantía hipotecaria de primer rango recae sobre este activo.
- LTV Conservador: El préstamo total (3.8M€) representa un ~58% del valor de mercado actual del suelo (6.55M€). Es un colchón de seguridad amplio.
- Fecha de Inicio Clara: Febrero 2026, supeditada al cierre de la financiación.
DEBILIDADES Y RIESGOS (Confirmados o Aclarados)
- Riesgo Comercial ALTO (Confirmado): No existen pre-ventas o reservas. La comercialización no ha comenzado. El éxito del proyecto depende por completo de vender 6 viviendas de lujo a un precio superior al mercado (~24% más caro que la media de obra nueva en la zona) en el futuro.
- Riesgo de Costes (Confirmado): No hay presupuesto de construcción vinculante firmado. El coste es una estimación y podría aumentar.
- Estructura de Riesgo Concentrado: El prestatario es Rosa Orbital S.A., una Sociedad de Propósito Específico (SPV) constituida en octubre de 2025 (3 meses de vida). Su único activo es este proyecto. En caso de problemas, la sociedad se liquida. La "experiencia de 25 años" es de su matriz (Alquimaison), pero la responsabilidad contractual recae en la SPV sin historial.
- Documentación Interna: Civislend mantiene en su carpeta el "Estudio Económico" con un cronograma anticuado,a pesar de haber comunicado una nueva fecha (feb-2026). Muestra falta de rigor en la documentación facilitada inicialmente
- Actitud de la Plataforma: La respuesta de Civislend que me dieron creo que fue defensiva y descalificadora, incluyendo una advertencia de expulsarme por hacer preguntas incómodas. Juzgad vosotros acerca de su compromiso con la transparencia y la gestión de conflictos futuros.
CONSIDERACIONES FINALES ACTUALIZADAS
- Las preguntas forzaron la corrección de un documento clave (certificación registral) y obtuvieron aclaraciones necesarias. Fueron útiles.
- El proyecto es, en esencia, una apuesta sobre la capacidad de ejecución de Alquimaison y el apetito del mercado de lujo de Oporto en 2027-2028.
- A mi juicio La plataforma Civislend ha demostrado:
- Capacidad para corregir errores graves bajo presión.
- Una actitud poco profesional hacia la crítica constructiva.
- Un estándar de presentación de documentos mejorable (cronograma obsoleto no corregido).
OPINIÓN Y CONCLUSIÓN FINAL
El proyecto ha mejorado su perfil de riesgo legal con la certificación registral actualizada. Sin embargo, los riesgos operativos y comerciales siguen siendo ALTOS y no mitigados (sin pre-ventas, sin presupuesto cerrado). Decisión de Inversión:
- Para un inversor CONSERVADOR: NO RECOMENDADO. Los riesgos de comercialización y ejecución son demasiado altos y la rentabilidad (17.5%) no los compensa suficientemente.
- Para un inversor con BASTANTE TOLERANCIA AL RIESGO y fe en el mercado de lujo de Oporto: Podría considerarse una inversión ESPECULATIVA con una asignación recomendable pequeña de la cartera (<2-3%). Se está apostando por la habilidad del promotor y la fortaleza del mercado futuro.
Mi juicio:
La combinación de riesgos altos del proyecto y la mala actitud mostrada por la plataforma (amenazar a un inversor por hacer preguntas) es una señal de alerta mayor.
Hay otras oportunidades de crowdlending con plataformas más transparentes y proyectos con riesgos más controlados (pre-ventas, presupuestos cerrados). Para mi, los aspectos negativos (riesgo comercial, riesgo de costes, actitud de la plataforma) superan a los positivos (buen colateral, licencia en regla).
