Os paso mi due dilligence por si os interesa, ahora me quedan la de urbanitae y la de wecity, a ver si me da tiempo.
Tengo preparadas las preguntas, aunque no sé si servirá de algo, ignoro si me tienen bloqueado, en la ultima oferta dijeron que se abría a las 12, no la abrieron a esa hora, al parecer lo hicieron a las 3 de la tarde y como cambiaron la hora y nadie se enteró no preguntó nadie, es un buen truco.
RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO
PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parc
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RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO
PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella.
PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital social 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L.
IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€).
RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet.
GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parcela valorada en 1.775.758€.
FORTALEZAS DEL PROYECTO
Ubicación Premium: El solar se sitúa en Nueva Andalucía, Marbella, una zona consolidada de alta demanda y poder adquisitivo. Es el principal activo tangible.
Garantía Real Inicial Sólida: La hipoteca de primer rango sobre el suelo, con un Valor de Tasación de 1,78M€ para un préstamo de 1,45M€, arroja un ratio Loan-to-Value (LTV) inicial del 43%. Esto proporciona un colchón de seguridad inicial sobre el capital.
Marco Legal Urbanístico Claro: La licencia de obra mayor está concedida (abril 2023) y se confirma su vigencia. El proyecto cumple con la normativa urbanística.
Documentación Técnica Completa: Existe Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución visados por el colegio profesional, lo que indica que la fase de diseño está avanzada.
DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (CON DISCREPANCIAS DOCUMENTALES)
Promotor de Alto Riesgo y Falta de Transparencia:
El prestatario es una Sociedad de Propósito Específico (SPV) creada hace menos de un año (Guadalmina Beach Living, S.L.), sin historial operativo ni financiero.
La capacidad de ejecución depende enteramente de su matriz, RGZ Developers, de la cual NO se ha proporcionado información verificable sobre su historial de proyectos terminados, solvencia o balances. Es una "caja negra".
Un informe jurídico del Ayuntamiento de Marbella (12/01/2026) certifica que, a pesar de tener la licencia, NO SE PUEDEN INICIAR LAS OBRAS porque el promotor no ha presentado el Proyecto de Ejecución para su visado administrativo ni ha designado la dirección de obra.
Cualquier desembolso para construcción antes de salvar este escollo dejaría los fondos inmovilizados en una SPV sin capacidad legal para ejecutarlos.
Modelo Financiero No Fiable y Subestimación Masiva de Costes:
Discrepancia en Superficie Construida: El modelo financiero del promotor y su teaser comercial usan una superficie de 595 m². Sin embargo, la tasación profesional y el proyecto arquitectónico establecen una superficie real de ~640 m². Esta diferencia artificial infla el precio de venta por m² presentado (8.336 €/m² vs. ~7.750 €/m² real).
Subestimación Crítica del Coste de Construcción: El promotor presupuesta la obra en 1.606.500 € (~2.510 €/m² real). La tasación, en cambio, estima un coste total de obra (suelo+construcción+gastos) de ~4,47M€, lo que implica un coste de construcción realista cercano a los 2,65M€ (~4.140 €/m²). Existe una DISCREPANCIA DE MÁS DE UN MILLÓN DE EUROS no presupuestada.
Consecuencia: El margen de beneficio proyectado (18,44%) es una ilusión basada en costes irreales. Con los números del tasador, el margen se reduciría drásticamente o desaparecería, comprometiendo la capacidad de repago.
Estructura del Préstamo y Condiciones de Desembolso:
El cronograma del promotor (inicio de obra en abril 2026) es inalcanzable dado el bloqueo actual.
El contrato de préstamo debe, imperativamente, segregar los fondos y condicionar el desembolso de la parte destinada a construcción a la obtención del visado municipal, contrato de obra y seguro decenal. No hay evidencia de que así sea.
Si los intereses empiezan a devengarse desde la firma (condición "bullet"), el inversor asume el coste de oportunidad y el riesgo durante un posible periodo de parálisis administrativa.
Riesgo de Comercialización:
La venta no se ha iniciado y el precio objetivo (~5M€) es elevado, aunque posible en la zona. Todo el reembolso del préstamo depende de este único evento futuro.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este no es un proyecto de promoción en marcha, sino una operación de reactivación de un proyecto paralizado, con un cambio de promotor y graves incertidumbres en su planificación económica.
Las fortalezas (ubicación y garantía hipotecaria inicial) son sólidas, pero están contrarrestadas por riesgos operativos, de contraparte y financieros de magnitud muy superior a la presentada en el material promocional.
La falta de transparencia sobre el promotor ejecutor (RGZ Developers), la contradicción en los datos de superficie y coste, y el bloqueo administrativo confirmado por el ayuntamiento, son deficiencias graves que invalidan la fiabilidad del modelo financiero ofrecido y aumentan exponencialmente el riesgo para el inversor.
La rentabilidad del 24,5% es alta, lo cual es coherente con el riesgo real que implica financiar la fase de construcción desde cero de un proyecto con esta falta de solidez en su planificación base.
CONCLUSIÓN
Inversión sólo apta para perfiles de riesgo muy alto, con un profundo conocimiento del sector desarrollo inmobiliario y del crowdlending. Antes de considerar cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que el inversor exija y verifique:
Que el contrato de préstamo contenga condiciones suspensivas explícitas que vinculen el desembolso de fondos para construcción a la obtención del visado municipal del Proyecto de Ejecución y a la firma de un contrato de obra con constructor.
Información financiera y un historial demostrable de proyectos terminados por parte de RGZ Developers.
Un presupuesto de obra detallado y vinculante de una constructora que aclare la enorme discrepancia de costes con la tasación.
La aclaración contractual del aporte de 775.630€ del promotor y su rango en caso de liquidación.
Sin estas garantías documentales y contractuales, los riesgos de impago, retraso indefinido y pérdida parcial del capital son elevados.
La estructura presentada prioriza la captación de fondos sobre la protección del inversor y la viabilidad técnica-financiera realista del proyecto. Se recomienda extrema prudencia y, en caso de duda, abstenerse.
#1098
Re: Civislend
Otro proyecto donde lo sensato es esperar a la segunda fase con incertidumbres despejadas, menor horizonte temporal y misma tae aunque con el inconveniente de ser una unidad
Gracias siempre por esos aportes!! No levantamos cabeza
#1100
Re: Civislend
Pues el precio creo recordar que fue sobre 49000€, habiendo pasado un año, por lo que ese inversor que se salió obtuvo rentas de 1 año y ya. Mantener la inversión 3 años es para dar tiempo a que la inversión se revalorice y mientras ir obteniendo rentabilidades anuales de la renta. Es lo recomendable, no obligatorio, puesto que si un inversor necesita antes su dinero, pues tiene la opción de venderlo individualmente, entre resto de inversores.
#1101
Re: Civislend
No hay ni un proyecto bueno. Si encunetras alguno bueno ya diras, porque segun los analisis no hay donde meter el dinero niguna plataforma se salva
Desde luego vamos en mala racha, creo que se están relajando, ellos ganan dinero y ven que pongan lo que pongan se completan en segundos asi que.... para qué ponerle freno y hacer una due dilligence de verdad y rechazar los que tengan demasiados "peros", total no asumen ninguna responsabilidad pues ellos "informan" pero nadie se lee la documentación.
Pues quítale un 2% de rentabilidad, si ha tenido ganancias patrimoniales podrá compensarlas, en todo caso ya no parece un gran negocio, y se entiende poco como se vende más barato que se compró, sabiendo que el comprador empieza a cobrar desde el primer mes.
Ese es el problema, da igual que sean buenos o malos, se completan igual. Cuando empiecen a fallar uno tras otro, ya será tarde y en ese momento habrá tanta desconfianza que no se completará ni uno.
Solo hablamos de botánico homes, pero cuando haya 2/3 más, verás como a la gente se le pone las orejas de punta.
Pues nada ya me han bloqueado en Civislend, las preguntas que les hice no eran nada del otro mundo, juzgad vosotros:
Buenos días,
Antes de considerar cualquier inversión, necesito aclarar varios puntos, a mi juicio esenciales que no me quedan claros en la documentación del proyecto. Agradecería respuestas concretas y en su caso, indicación de los documentos correspondientes.
1. Promotor y Experiencia: La SPV prestataria (Guadalmina Beach Living S.L.) se constituyó en junio de 2025. Su capacidad depende de RGZ Developers. Para evaluarlos, podrían facilitar el historial de proyectos: un listado de villas de lujo terminadas y vendidas por RGZ en los últimos 5 años en la Costa del Sol, con referencia registral o licencia de primera ocupación.
2. Bloqueo Administrativo y Desembolsos: El ayuntamiento informa (12/01/2026) que "no podrán comenzar las obras" por no haber presentado el Proyecto de Ejecución. Por tanto, podrían facilitar el contrato de préstamo con la cláusula que condicione el desembolso de los fondos para construcción (~692.000€) a que el promotor acredite: a) el visado municipal de dicho proyecto, b) contrato de obra con constructor y c) seguro decenal.
3. Aportación del Promotor y su Rango: Se menciona una aportación de 775.630€. Para verificar que este dinero está en riesgo y es subordinado al crowdlending, sería fundamental disponer de copia de la escritura de ampliación de capital de la SPV o del contrato de préstamo subordinado que lo formalice, incluyendo la cláusula de subordinación explícita al préstamo participativo.
4. Diferencias en Superficie y Coste: El teaser usa 595 m², pero la tasación y el proyecto visado indican ~640 m². ¿Cuál es la superficie correcta del presupuesto? Además, el coste de construcción presupuestado (1.606.500€) difiere radicalmente de la estimación realista del tasador (~2,65M€). Para aclararlo, ¿podrían facilitar el presupuesto detallado y cerrado de una constructora para una villa de ~640m² en Marbella que justifique la cifra de 1,6M€?.
5. Cronograma Realista: Dado el trámite pendiente, el "inicio en abril 2026" parece difícil de cumplir. ¿Podrían compartir un cronograma realista con fechas estimadas para la presentación del proyecto al ayuntamiento, obtención del visado, contratación de constructor e inicio efectivo de obra? ¿Se ha iniciado ya alguna gestión?
6. Mecanismos de Control y Garantías Adicionales: Para mitigar riesgos de construcción, se necesita confirmar: a) el nombre de la firma de Project Monitoring externa y si su certificación es vinculante para los desembolsos, y b) si existe alguna garantía adicional (aval personal de socios, retención de fondos) más allá de la hipoteca. ¿Podrían dar información al respecto?
Agradezco su atención y espero esta información esencial.
Un saludo.
¿Consideráis que es ejercer un ejercicio de transparencia bloquearme? Yo creo que no les gusta que se estudien sus proyectos, y eso que puse cuidado en ser "suave" en las preguntas, así que ya no sé que hacer, pues tengo un buen dinero invertido con ellos,
Desde luego transparencia 0, en el momento que das oportunidad a preguntar deberías aceptar todas las preguntas sean incómodas o no. Con esto preveo que no serás el único y se irán quitando a todo aquel que les incordie para así seguir maquillando sus proyectos.
Imagino que el bloqueo viene de Telegram, a la plataforma deberías entrar no? Ese dinero reclames por otra vía o no, no te lo pueden bloquear y seguirá su curso en los proyectos. Si necesitas que te hagamos preguntas ya sabes, aunque igual se te quitaron las ganas de seguir invirtiendo en esta plataforma, totalmente comprensible.
#1107
Re: Civislend
Buenas noches Sparrow, Estoy sinceramente "escandalizado" por el bloqueo que te han impuesto los de Civislend. No admiten criticas ni preguntas que, por lo visto, les molestan porque NO saben que contestar. Tampoco les gustan que se estudien sus proyectos, sobre todo los que son un engaño para los inversores. Creo que la mejor solución serías de presentar una denuncia a la CNMV, para que tenga un real peso debería ser conjunta de varios participantes de este hilo (también de los otros hilos donde cuelgas tus due diligences). Al final todos, o como mínimo muchos, valoramos tus aportaciones y es un buen momento para "hacer piña"... Habría que estudiar la forma de hacerlo, ¿ quizás crear un hilo especifico...? Somos unos cuantos en valorar positivamente tus aportaciones y me parece que sería el momento de demostrar nuestro apoyo. ¿? alguien mas para aportar ideas al respeto? S2
#1108
Re: Civislend
Totalmente de acuerdo contigo, es escandaloso que se vete a un usuario las preguntas en el canal. Independientemente de lo que se haga a mi esa actitud me transmite desconfianza. Un negocio que consiste en que una empresa intermediaria elija proyectos y los presente a inversores si pierde la confianza de los inversores pierde el sentido de existir. Muy mal por Civislend
#1109
Re: Civislend
Nuevo
Hola, pues Civislend ha respondido a Luis en Telegram, y me parece bastante coherente. La mala información genera miedo e incertidumbre, y al parecer ya le vienen dando el toque desde hace tiempo sobre la mala praxis de la IA. A mí la respuesta de Civislend no solo me gusta, si no que no se esconden y son transparentes. Aquí os la dejo:
Buenas días Luis,
Te avisamos anteriormente por teléfono y públicamente en el canal de Telegram, lo siguiente: "Hemos revisado tus preguntas y ya han sido respondidas de forma concreta. Queremos señalar que en varios proyectos venimos observando un mismo patrón: planteas supuestas incongruencias a partir de comparativas automáticas de documentación, sin tener en cuenta el contexto real del proyecto, su estructura jurídica y financiera ni la práctica habitual del sector inmobiliario. Este tipo de análisis, apoyado en sistemas de IA, compara datos de forma literal, pero no interpreta el fondo del proyecto ni la finalidad de cada documento. En el caso concreto de este proyecto, la documentación contractual, económica y registral es coherente entre sí.
Las fechas, superficies, estructuras societarias, garantías y cronogramas han sido explicadas conforme a la realidad del proyecto y a la fase en la que se encuentra, y no existen contradicciones materiales que afecten a la comprensión del riesgo ni a la posición de los inversores. Por ejemplo, una tasación puede referirse al conjunto de los activos, mientras que la garantía hipotecaria recae solo sobre parte de ellos. Esto no es una incongruencia; lo relevante para el inversor es qué activos respaldan efectivamente el préstamo.
Te pedimos que evites afirmar incongruencias que no son reales, ya que pueden generar confusión en la comunidad. Si este comportamiento se mantiene, nos veremos obligados a limitar tu participación en el canal de Telegram."
Como te venimos indicando, las preguntas que planteas en este mismo comentario no tienen sentido atendiendo a la naturaleza del préstamo. Esto es una muestra más de que el uso que estás haciendo de la IA desvirtúa la realidad del proyecto. Además, la decisión de limitarte en el canal de Telegram no responde únicamente a la falta de estructura de tus preguntas, sino también a las reiteradas amenazas, en cada análisis del proyecto, de denunciar ante la CNMV, afirmar que la documentación es falsa, entre otras cuestiones.
El objetivo principal de esta medida es proteger a la comunidad inversora frente a la difusión de información falsa o incorrecta.
Cabe destacar que seguimos estando a tu disposición para resolver cualquier duda a través de nuestro correo de contacto o por vía telefónica.
Tu opinión es respetable pero no la comparto en absoluto, el uso de la IA no debería molestarles, si hay disfunciones que respondan a las preguntas y ya está, pero si aparecen datos contradictorios en los documentos no pueden alegar que es por el "contexto real del proyecto, su estructura jurídica y financiera ni la práctica habitual del sector inmobiliario"., si son contradictorios lo son lo diga la IA, Agamenón o su porquero, precisamente se hacen las preguntas para que lo expliquen.
"Este tipo de análisis, apoyado en sistemas de IA, compara datos de forma literal, pero no interpreta el fondo del proyecto ni la finalidad de cada documento"
Si los datos son diferentes son diferentes, sea cual sea el fondo del proyecto y la finalidad de cada documento, no tiene sentido dar un dato distinto a cada finalidad, En todo caso yo indico los datos distintos y les pregunto el "por qué" no tienen más que explicarlo
"En el caso concreto de este proyecto, la documentación contractual, económica y registral es coherente entre sí"
Pues muy bien, pero si indican datos distintos en dos documentos solo se les pide que expliquen el por qué.
Las fechas, superficies, estructuras societarias, garantías y cronogramas han sido explicadas conforme a la realidad del proyecto y a la fase en la que se encuentra, y no existen contradicciones materiales que afecten a la comprensión del riesgo ni a la posición de los inversores. Por ejemplo, una tasación puede referirse al conjunto de los activos, mientras que la garantía hipotecaria recae solo sobre parte de ellos. Esto no es una incongruencia; lo relevante para el inversor es qué activos respaldan efectivamente el préstamo.
Para mi si es una incongruencia y sí existen contradicciones si no lo explican ¿Y por qué les molesta que se pregunte por la diferencia? con explicarlo basta.
Mi interpretación es, la IA detecta datos distintos para un item concreto, yo lo miro y trato de interpretarlo, como no me queda claro pregunto, sin la IA es prácticamente imposible analizar todos los datos en el tiempo que dan ¿por qué les molesta hasta el punto de bloquearme? ¿no les gusta que la gente vea que hay datos distintos?
En el resto de plataformas con chat en Telegram uso el mismo método, ahora mismo acabo de colgar 29 preguntas a un proyecto de Wecity y hasta ahora me han respondido sin ninguna amenaza ni bloqueo.
Realmente no sé para que ponen el chat, si es sólo para responder a las preguntas que les gustan que lo digan, yo soy un inversor que tiene bastante dinero metido en su plataforma y pregunto lo que no entiendo, Si la IA me dice que hay una falsedad o que debo avisar a la CNMV se lo comunico para que lo corrijan o expliquen, si les molesta es que algo deben de estar escondiendo.
