Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Tomando un simil taurino: en las hipotecas, hasta el último punto todo es toro...y es conveniente darle un repaso "de pecho" para apreciar el bicho al completo.

Saludos

“perlas encontradas” BANCO DE ESPAÑA MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2009

Es un simple “copia-pega”

** 200902727 En este expediente, el reclamante muestra su disconformidad por la aplicación de un interés mínimo del 3,5% en la revisión de su préstamo hipotecario, a pesar de que en su escritura de compraventa con subrogación no figura tal condición, ni le informaron al respecto ni le entregaron en su día la escritura suscrita con el promotor.

El Servicio apreció una mala práctica bancaria en la actuación de la entidad por los siguientes motivos:

Aunque en el caso analizado la entidad no era parte en la escritura de compraventa con subrogación suscrita por el reclamante y la promotora, en la misma se hacía constar que el comprador, que se subrogaba en el crédito hipotecario, hacía entrega de un documento de autorización expedido por Caixa Manresa, donde constaban las condiciones de subrogación en el referido crédito, acordadas entre dicha entidad y la parte compradora, documento
suscrito en esa misma fecha por esta y aquella, y que recogía de manera extractada las condiciones del crédito hipotecario en las que se subrogaron el comprador y su esposa, pero que omitía cualquier tipo de mención a los límites pactados con la promotora respecto a la variación del tipo de interés al alza y a la baja, límites que sí figuraban en la escritura de préstamo al promotor, de fecha 3.8.2004, en la que se fijaba un tipo de interés mínimo del 3,5% nominal anual y un máximo del 12% nominal anual durante el período de adquirente.

Se consideró que la omisión de una condición financiera tan relevante en el documento citado suponía una falta de transparencia de la entidad y, por tanto, una actuación apartada de las buenas prácticas y usos bancarios, al no informar expresamente la entidad a su cliente de una condición financiera de suma importancia de cara a su decisión de subrogación, pudiendo generar en él la falsa expectativa de que tal documento contenía toda la información relevante
sobre el préstamo al promotor, y ello con independencia de que, al subrogarse en el mismo, se obligó expresamente al cumplimiento de todos los pactos y condiciones del crédito citado, y entre ellos, a admitir el tipo de interés mínimo reclamado.
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** 200906921 En este caso, el reclamante discrepa de la aplicación de un límite mínimo del 4,25% para el tipo de interés de su préstamo hipotecario, manifestando no haber sido informado por la entidad y que no venía recogido en las condiciones que se le ofrecieron como colectivo a los empleados de la empresa a la que pertenecía.

El Servicio apreció una mala práctica bancaria en la entidad por los siguientes motivos:

Aun coincidiendo con el argumento de la entidad del carácter interno de la información referida a las condiciones financieras aplicables al colectivo al que pertenece el reclamante, y, por tanto, su carácter de «no vinculante» para la entidad, esta no acreditó ante el Servicio que hubiera informado a su cliente, con la necesaria antelación a la firma del contrato de préstamo, sobre la cláusula referida a la variación a la baja del tipo de interés, extremo este considerado de suma importancia contractual, no habiendo aportado tampoco copia de la preceptiva oferta vinculante firmada por su cliente en la que se pudiera comprobar la consignación de la cláusula reclamada.

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** 200904301 En esta ocasión el reclamante manifestó que había intentado la subrogación de su préstamo hipotecario por parte de otra entidad para mejorar sus condiciones financieras, habiendo obtenido una oferta de EURIBOR + 0,39%, con revisión anual y un tipo mínimo de interés aplicable del 2,5%. Esta oferta fue enervada por su entidad, que se comprometió a igualar condiciones. No obstante dicho compromiso, la entidad no respetó el mínimo del 2,5%, sino que ha continuado aplicando el 4% que se encontraba pactado en el contrato
original.

El Servicio apreció mala práctica bancaria por parte de la entidad con base en los siguientes argumentos:

El Banco se comprometió por escrito a igualar las condiciones financieras ofertadas por la otra entidad, al tiempo que ofrecía a los prestatarios la posibilidad de suscribir la correspondiente escritura de novación. Es decir, la entidad reclamada, a pesar de:

– ser conocedora de las condiciones ofertadas por la entidad cuya subrogación se pretendía (que mejoraban sensiblemente las condiciones financieras del préstamo),

– ejercer la posibilidad que la norma le habilita de enervar la subrogación y

– asumir un compromiso firme de igualar dichas condiciones, finalmente no cumplió dicho compromiso.

Aun admitiendo las alegaciones realizadas en el sentido de que fueron los prestatarios quienes declinaron la novación del préstamo y, por tanto, no existía compromiso formal alguno, una actuación conforme a las buenas prácticas y usos financieros hubiera exigido que dicha renuncia pudiera haberse acreditado de forma más explícita (por ejemplo, a través de un nuevo requerimiento formal a la parte prestamista en el que se advirtiera específicamente a sus clientes de que, en caso de que dicha novación no se realizara, las condiciones que regirían el préstamo serían las pactadas en la escritura de 8.10.2002).

Es decir, la entidad (que, recordemos, debe actuar no solo en beneficio propio, sino en el de sus propios clientes) debería haberse asegurado de que sus clientes eran conscientes de las consecuencias de dicha renuncia.

La entidad no acreditó que efectuara ningún requerimiento posterior al reclamante. Es más, en fechas coincidentes con el envío del escrito en el que ejercía su derecho a la enervación de la subrogación, procedió a rebajar el diferencial del tipo de interés aplicable al préstamo

—de modo coincidente con lo establecido en la oferta vinculante, según reconocen ambas partes en el expediente—.

Esta actuación pudo crear la expectativa en el cliente de que mediante ese simple acuerdo verbal se modificarían las condiciones del préstamo (cuyo reflejo más inmediato era el diferencial del préstamo) según lo establecido en la oferta vinculante. Además, a juicio de este Servicio de Reclamaciones, no resultaba razonable que la parte prestataria iniciara un procedimiento de subrogación de entidad acreedora (con los costes asociados al mismo) para, posteriormente, una vez garantizadas las mejoras en las condiciones financieras de la operación (tanto por la entidad oferente como por la entidad acreedora originaria), renunciara, sin más, a las mismas.

Ya ves no soy tan FRIKI, como tu a lo mejor.

Ya sabes que no ofende quien quiere, sino el que puede.

Saludos cordiales.

no hay ofensa, sin denostador.

saludos afectivos.

No quiero contradecirte a la ligera porqué es obvio que conoces el tema, pero yo dudo que se trate de una modificación del contrato. Es decir, y corregidme si me equivoco, los Tribunales acaban de decir que la cláusula suelo es abusiva y por tanto nula de pleno derecho. Cuando una cláusula es nula en regímenes contractuales en los que hay una parte débil, como este, la cláusula nula deja de aplicarse simplemente y el contrato subsiste, sin que haga falta modificar el contrato. A efectos legales es como si esta cláusula no existiera ya en el contrato, es nula.

Tener que pagar una comisión por modificar un contrato por eliminar una cláusula que un Tribunal ha considerado nula me parece como mínimo cuestionable, otra cosa es que las entidades intenten aprovechar para colar un gol pero estoy seguro que legalmente es irregular.

¡Que coño! ¡La comisión por novación se la tenemos que COBRAR NOSOTROS AL BANCO!! Porque si se tiene que cambiar es por culpa del banco, que es quien metió la basura en el clausulado... ¿o no?

s2

Por supuesto que sería irregular cobrar una comisión por novación//modificación si una clausula se declara nula ( ex tunc o ex nunc) por los tribunales , y por tanto se tiene como no puesta. Y no me estás contradiciendo. Hablamos de cosas diferentes.
En este hilo se está previniendo de las posibles comisiones (que constan en escritura) por modificaciones que se hagan por voluntad de las partes (no por imperativo legal), y el titulo del mismo lo dice bien claro: "Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo". El elaborado post de Petersen&Jexs va en el sentido de avisar a los hipotecados de que existe esta comisión, y que si se pacta una rebaja o eliminación de suelo entre las partes, se deje bien atado este asunto con la entidad.

Y no tengo muy claro si lo declarado nulo es la existencia de suelo 'per se' o la desproporcionalidad entre suelo y techo.

S2