Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
Negociación de rebaja de suelo hipotecario
Tema relevante a considerar. 
Para los que estéis en estos momentos negociando una rebaja del suelo hipotecario con vuestras entidades y para evitar que tengáis sorpresas de última hora, y como tema que he observado conjuntamente con Jexs71, nos permitimos la libertad de anotar un asunto que puede afectar en dicha negociación de la clausula suelo. Probablemente no todas las entidades ni todas las hipotecas tienen clausulas suelo de este tipo, el que anotaremos seguidamente, pero si antes de negociar se conoce su existencia uno va preparado, y tiene la posibilidad de negociar el conjunto, porque si no lo hace se puede encontrar con la desagradable sorpresa de última hora. En las escrituras de hipoteca aparece normalmente un apartado de comisiones aplicables a la hipoteca, siendo los habituales los siguientes:
Apartado de comisiones
(los textos exactos, dependen de cada entidad, pero la cosa va por algo así como los ejemplos) • Apertura: El préstamo devengará una comisión de apertura de X,XX%, a percibir por el banco/caja/financiera, por una sola vez en el momento de formalizarse el préstamo, y con un importe mínimo de xxx,xx euros. • Amortización total anticipada: La amortización total anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital amortizado. Recordemos que no es posible vender el bien que garantiza la hipoteca y, con el producto de la venta, cancelar todo el préstamo excepto un euro (por ejemplo) y este último resto cancelarlo al día siguiente para evitar pagar esta comisión (aplicable si no existe la siguiente clausula comentada aplicable a amortizaciones parciales). Las trasmisiones se realizan con los bienes libres de cargas por lo que en el mismo acto se vende, se amortiza el préstamo pendiente en su totalidad y se hipoteca de nuevo por un nuevo prestatario, en caso de que sea necesario. • Amortización parcial anticipada: La amortización parcial anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital parcial amortizado (nota 1) Nota 1: Algunos bancos/cajas ponen una cláusula, por la cual se considera amortización parcial un importe que no suponga que anualmente no se pague anticipadamente mas del 20/30% de la deuda, y si se hace se aplica la comisión de cancelación total. Ello se hace para evitar que el cliente amortice todo menos un euro, no pague comisión, y cuando pague el último euro le cobren en 1% de este euro. En estos momentos esto podría incluso negociarse al ir a cancelar el préstamo debido a que, al pagar el saldo vivo pendiente, la entidad recibe una inyección de liquidez que en estos momentos puede resultar mas necesaria que una devolución mediante cuotas mensuales. Esto es una situación coyuntural y, en cierto modo, hipotética; pero con las entidades acuciadas con la necesidad de dotar provisiones, capitalizarse y cumplir con los vencimientos de deuda, vale la pena probar. • Subrogación de acreedor hipotecario: De producirse subrogación del acreedor hipotecario y en virtud de la Ley 2/94 de 30 de marzo, se devengará una comisión del X,XX% sobre el principal vigente en el momento en que sea efectuada la subrogación. • Subrogación de deudor hipotecario: La transmisión por cualquier título de la finca o fincas hipotecadas en la presente escritura, devengará una comisión del X,XX %, con un mínimo de XXXX,XX €, a aplicar sobre el capital del préstamo que se subrogase, y siempre y cuando el Banco/Caja/Financiera preste su consentimiento a tal subrogación en la/s obligación/es personales. • Comisión por reclamación de cuotas impagadas: La demora en el pago de las cuotas del préstamo igual o superior a x días naturales, devengará una comisión por gestión de reclamación de deuda de xx,xx €. Y ahora la que nos interesa en este post, que repetimos no la tienen todas las entidades financieras: • Comisión por modificación de condiciones o garantías: Para el caso de modificarse las condiciones o garantías del presente préstamo hipotecario, en Banco/Caja/Financiera, podrá percibir una comisión del X,XX% a devengar sobre el capital pendiente de amortización en el momento de la modificación, y con un mínimo de XXX,XX €. VISTO ESTO DEBEMOS PREGUNTARNOS ¿QUÉ SIGNIFICA ESTA CLÁUSULA? Pues al margen de que puede que la entidad financiera puede aplicarla o no, si estamos negociando y consiguiendo una rebaja de nuestro suelo hipotecario, estamos hablando de “modificar condiciones pactadas”, aunque solo nos modifiquen el suelo de la hipoteca por un solo año, emplazándonos a renegociar año a año, esta comisión, si aparece en los textos de nuestras escrituras hipotecarias, es aplicable y nos puede tocar pagarla, y entendemos que ante una reclamación al SAC, DdC o BdE, no nos darían la razón, por ser un concepto perfectamente estipulado en nuestros contratos. Además, como esa modificación del suelo hipotecarios, supone un cambio A MEJOR en las condiciones del préstamo en favor del prestatario, creemos que sería difícilmente rebatible su aplicación automática.
Ejemplo de hipoteca con clausula suelo
Pongamos un ejemplo para ver la transcendencia del suelo hipotecario: Hipoteca con una deuda de 150.000 €, con un suelo del 3,00%, al euribor mas 0,75%, y comisión por modificación del 1,00%. Hoy el euribor está 1,420%, le sumamos el 0,75 y tendremos el 2,17%, pero nos aplican el suelo del 3,00%, tenemos por tanto una diferencia del 0,83%, si nos aplican esta comisión y el pacto es por un solo año, cosa bastante habitual si no vamos a notario a modificar la escritura, porque a menudo esto son pactos internos entre banco y cliente, el primer año perdemos dinero, ganaremos el 0,83% pero pagaremos el 1,00% de comisión, esto si nos eliminan totalmente el suelo, pero normalmente lo que se hace es reducir algunas décimas sin eliminarlo, como por ejemplo situar el suelo en el 2,50% en lugar del 3,00%. No obstante si el pacto es a varios años esta comisión se amortiza por vía de menor pago por intereses a medio plazo, pero …… a menudo este pacto es de palabra, que se confirma por escrito cuando vemos el recibo de la hipoteca del mes siguiente, y no tenemos documento alguno que nos diga que esto será para un año, para dos o para toda la vida del préstamo. En fin, ahí lo dejamos “para quien pueda interesar”. Saludos.- W. Petersen con la colaboración (inestimable y valiosa) de & Jexs71