Seguimiento de LAR ESPAÑA

Hensito, gracias por tu aportación. 

Me ha sorprendido muchísimo las retribuciones, me parece que no están acorde con la responsabilidad que conlleva, creo que deberían aumentarse el sueldo bastante. Tienen muchísima responsabilidad y pueden seguir haciendo un gran trabajo en LAR ESPAÑA los próximos años. 

354 mil euros = 2015 (Presidente + tres consejeros)

350 mil euros = 2016 (Presidente + tres consejeros)

El Director General no cobra nada, la verdad es que me ha sorprendido. Supongo que la cuestión de fondo es que la gestión la realiza fundamentalmente GRUPO LAR, y hasta ahora lo ha hecho muy bien, y estoy de acuerdo en la remuneración vía ampliaciones de capital que se ha llevado hasta la fecha. Pero para los próximos ejercicios, al menos a partir de 2018, se debería llegar a un nuevo acuerdo o montar una gestora propia, y debe ser desde el órgano directivo de la sociedad quien lo plantee. Y por supuesto que se suban bastante el sueldo si con eso conseguimos reducir exponencialmente el EPRA COST.

Parece que LAR ESPAÑA a través del GRUPO LAR ha conseguido consolidar una cartera de activos inmobiliarios durante sus primero 3 años. 1275 millones de euros en activos inmobiliarios a cierre de 2016 = casi 63 millones de renta neta. Lo cual no está nada mal, estamos hablando de casi un 5% (entiendo que neto).

Dado que el contrato con GRUPO LAR finaliza en 2019, creo que las bases de renogociación con el grupo gestor se debieran iniciar lo antes posible. Finalizar incluso antes de tiempo la remuneración vía ampliaciones de capital si se llega a un acuerdo, bajar con ello el coste de la gestión, para bajar el EPRA COST que es demasiado elevado.

Y por supuesto, se debe aumentar al Presidente y a los Consejeros su retribución, en tanto y cuanto son el Órgano Directivo de la SOCIMI, quienes deben responder ante los accionistas por la gestión aunque esté externalizada, y empezar a estudiar en caso de no poder llegar a un acuerdo con GRUPO LAR, internalizar toda la gestión.

Se tienen que poner manos a la obra, y que se suban el sueldo por 4, si con eso conseguimos bajar sustancialmente el EPRA COST. 

La verdad es que no entiendo muy bien el tema del EPRA COST, dado que publican respecto al 2016 los siguientes datos al respecto: 

EPRA COST RATIO (incluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) A/C 73,9%

EPRA COST RATIO (excluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) B/C 70,0%

EPRA COST RATIO pre performance fee (incluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) 28,4%

EPRA COST RATIO pre performance fee (excluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) (***) 24,4%

¿Qué supone el EPRA COST RATIO y cuál es la diferencia de los expuestos arriba? 

De todas maneras el análisis fundamental es el que es: 

Desde el año 2014 se ha aportado en LAR ESPAÑA las siguientes cantidades:

Año 2014 = 400 millones de euros (40millones de acciones) 

Año 2015 = 135 millones de euros (20 millones de acciones extras mediante ampliación de capital)

Año 2016 = 147 millones de euros. (30 millones de acciones extras mediante ampliación de capital)

Total = 682 millones de euros (90 millones de acciones) + 630.000 acciones entregadas a Grupo Lar en concepto de comisión y con imposibilidad de venta durante 3 años. Se le entregarán alrededor de otras 2 millones de acciones por el ejercicio 2016.

Por lo tanto, va a ver alrededor de 92,5 millones de acciones por los 682 millones de euros invertidos.

Dado que se han comprado activos y estos se han ido revalorizado, tenemos actualmente en cartera un conjunto de inmuebles valorados en 1.275 millones de euros. Y un pasivo de unos 450 millones de euros, un balance pues a favor de entorno a los 825 millones de euros que dividido entre las 92,5 millones de acciones nos da un valor por acción de 8,9€, es decir, casi 9€.

Si bien hay que tener en cuenta que la valoración de los activos no están inflados, y que es bastante posible que sea superior al balance contable publicado. Y que lo lógico es que en los próximos años suba bastante el valor de los inmuebles adquiridos, junto con el desarrollo de los Centros Comerciales de Valencia y Sevilla, y la venta de LAGASCA 99.

Si se ha puesto encima de la mesa 682 millones netos, se han comprado más activos vía deuda y el mercado da un valor de cotización a la empresa de 642 millones de euros, por mucho que nos parezca que GRUPO LAR cobra bastante en comisiones, lo que está muy claro es que el mercado se está equivocando. Porque su valor mínimo son 825 millones de euros, es decir, a 9€ por acción, tiene un potencial de casi el 30%, a lo que habría que sumar en los próximos 15 meses otro 10% bruto vía dividendos.

En cuanto el Consejo Directivo de un paso firme en la renegociación del contrato de gestión con Grupo Lar bajarémos bastante el EPRA COST. Y creo que es en lo que hay que centrarse en la próxima Junta de Accionistas. Pero no podemos negar la realidad, entregar más del 2% en una sola anualidad es una barbaridad. O se renegocia el contrato o habrá que pedir responsabilidades, porque dejar que se queden en el 2017 con otro 2% todavía tiene un pase, pero en el 2018 y en el 2019 también ni hablar. Hay que renegociar ya. No vamos a darles el 10% de la empresa. Hay que presionar, me pregunto si los gestores de los FONDOS se enterán de todo esto, y como es posible que no presionen. Metagestión lo hizo, ellos si que saben defender los intereses de sus inversores.   

 

Basicamente representa el porcentaje de gastos sobre el total de rentas por alquileres.

Ejemplo. Imagina que tienes un piso alquilado por 10.000 euros al año. Tiene unos gastos asociados, por ejemplo 1.000 euros de comunidad, 500 de ibi, 500 de seguro y 5.000 de la inmobiliaria por gestionartelo. En total 7.000 euros de gastos.

Bien, simplificando, el EPRA COST Ratio seria 7000/10000 = 70%

El ratio pre performance fee seria lo mismo pero sin contar la comisión variable. Como la comisión  varible es de aprox 25 millones de euros y supone un % muy alto, por eso tanta diferencia entre los ratios.

Lo que no sé es pq hay diferencia en los importes que aparecen en el cálculo del epra cost ratio respecto del epra earnings sin ajustar (6,7 millones), alguien lo sabe? Es por los gastos financieros?

Por cierto, los 61 millones de renta son BRUTOS no netos

P.D. El flujo de efectivo de explotacion veo que son 19 millones, entre 90 millones de acciones me sale aprox 0,21 euros por acción. Van a repartir 0,33 euros por acción? 

Hola Nickola, gracias por responder y ayudarme a asimilar los conceptos, pero todavía tengo alguna duda, veamos si lo he entendido bien, y te agradecería me corrigieras si me equivoco: 

- EPRA COST RATIO pre performance fee (incluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) 28,4%

Que son los gastos sin tener en cuenta las comisiones a GRUPO LAR. 

Y por otro lado: 

- EPRA COST RATIO (incluyendo gastos asociados a inmuebles vacios) A/C 73,9%

En donde sí estarían incluidas las comisiones a GRUPO LAR. 

 

Con esos datos, creo que conforme a lo que has expuesto anteriormente, tendríamos que tener en cuenta la recaudación vía rentas por alquiler, que son 60,2 millones de euros, donde resulta:

EPRA COST RATIO Pre performancee fee = 28,4% =  17 millones de euros aproximadamente. Excluyendo las comisiones a GRUPO LAR. Son gastos tales como IBIs, seguros,...

Luego tendríamos que restar del 73,9% el 28,4% para saber el grueso del porcentaje que se va vía comisiones a GRUPO LAR = 45,5% sería entonces las comisiones, es decir,  27,4 millones de euros aproximadamente. Si bien, dadas las últimas noticias, parece lo van a rebajar un poco y digo un poco porque no sabemos como lo van a calcular: si respecto al último precio de cotización del ejercicio 2016, la media anual,...

¿Estoy Nickola en lo correcto?  

Entonces tenemos como gastos totales: 17 millones de euros (IBIS, seguros,...) + 27,4 millones (¿Comisiones?) = 44,4 millones de euros.

Si restamos a los 60,2 millones de euros  los 17 millones y los 27,4 millones nos da un total = 15,8 millones de euros.

Me hablass del flujo efectivo de explotación que son 19 millones, entonces deduzco que hay otros ingresos extraordinarios como puedieran ser los derivados de productos financieros,... hasta llegar a la cifra de esos 19 millones ¿Es así Nickola? ¿En qué página aparece el flujo efectivo de explotación? 

Por otro lado, veo que el EBITDA de 2016 es de 18,09 millones de euros. Beneficio antes de impuestos.

Lo que sucede es que dado que la retribución a GRUPO LAR se realiza mediante la entrega de acciones vía ampliaciones de capital, el dinero de las comisiones queda en CAJA. Y de ahí que puedan entregar 30 millones de euros de dividendo. 

Pero en realidad el resultado neto de la explotación de los activos, si tuviéramos que entregar en efectivo una comisión tan abusiva como la anteriormente señalada (27,4 millones de euros) nos daría menos 15,8 millones de euros o sumados otros conceptos el EBITDA, es decir, 18,09 millones de euros. ¿Qué porcentaje de impuestos paga una SOCIMI? porque habría que restarle de esos 18,09 millones de euros otra cantidad por impuestos, cúal sería esa cantidad ¿...? 

Por otro lado, dado que entregamos acciones a GRUPO LAR tenemos que tener en cuenta que ellos también van a cobrar dividendos, si van a tener más de 2,5 millones de acciones, sólo en dividendos les corresponde para el ejercicio 2016 la cantidad de  825.000€ brutos aproximadamente. 

En fin, vamos a ir tratando de poner los puntos sobre las ies:

1º LAR ESPAÑA se crea mediante un grupo de inversores, fundamentalmente fondos de inversión, que ponen encima de la mesa 400 millones de euros. Les cuelan el contrato abusivo con GRUPO LAR.

2º No sería de extrañar que el propio GRUPO LAR viendo el interés de muchos fondos en invertir en SOCIMIs cree la estructura para la creación de la propia LAR ESPAÑA. Se lo montan estupendamente y les cuelan ese contrato a unos fondos, cuyos responsables no parece que se enteren muy bien realmente de lo que firman. ¿O tal vez sí?  

3º  El Presidente y los Consejeros, dado el nivel de retribuciones, parecen marionetas de GRUPO LAR, que no defienden los intereses de los accionistas, es más a lo mejor están puestos por ellos.

Llegado a este punto, creo que dado no nos podemos fiar tampoco de fondos como PIMCO por los intereses en juego exisitentes, con negocios entre ellos,... y para defender los intereses de los accionistas mayoritarios sólo caben unas pocas fórmulas todas ellas compatibles entre sí:  

1ª Que los fondos presionen para cambiar el nivel de retribuciones a GRUPO LAR.

2º Que los accionistas particulares presionen para cambiar el nivel de retribuciones a GRUPO LAR. 

3º Estudiar medidas legales frente a un contrato que puede contener una serie de cláusulas totalmente abusivas, y por supuesto pedir la sustitución inmediata de todo el Consejo Directivo. 

En definitiva, no podemos tolerar que habiendo un EBITDA de 18,09 millones de euros, se lleve GRUPO LAR más de 25 millones de euros, ni 20 millones, ni 15 millones,... Y menos aun mediante ampliaciones de capital. 

Yo abogo por un nuevo Consejo Directivo, bien pagado, que defienda el interés de los accionistas mayoritarios, y la creación de una gestora propia, como propone SOROS con HISPANIA. 

Se han montado un chiringuito estupendo y hay que empezar a desmontarlo. 

En fin, os agradecería cualquier aportación.               

 

En el epra cost ratio pre performance fee creo que entra la comisión fija, es decir el 1,25% del NAV del año anterior por los primeros 600 millones y el 1% por el restante. Es decir, la diferencia entre ratio sería por la comisión variable.

El perfomance fee es la comisión varible por objetivos.

Segun entiendo (pag 55), el perfermance fee es un ingreso para la gestora, por lo que de los 25 millones, tiene que pagar impuesto sobre sociedades, el resto, 19 millones, es lo que se utiliza para hacer la ampliación de K, por eso en la pagina 62 esa diferencia entre el epra earning sin ajustar y ajustado (viene en la nota al pie)

El flujo de efectivo viene en la pagina 52

A mí que haya una comisión varible por objetivos no me parece mal. Lo que me parece mal es que se calcule todo sobre ganancias virtuales y no materializadas cuando se venda, porque... que pasa si virtualmente sube año tras año el 10% pero casualidad se pone a la venta y se vende con pérdidas? El problema que le veo es que el papel aguanta todo tipo de valoración

Sacado de la memoria del año 2016:

(3) DISTRIBUCIÓN DE RESULTADO La propuesta de distribución del resultado del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2016 y otras reservas de la Sociedad a presentar a la Junta General de Accionistas es como sigue: Miles de euros

Bases de reparto Beneficio del ejercicio 3.800.047,55

Prima de emisión 26.584.414,41

Distribución:

Reserva legal 380.004,76

Dividendos 30.000.000,00

Reserva voluntaria 4.457,20 30.384.461,96

Lo que quiere decir que con cargo al año 2016 reparte 0,33 €/acción repartidos en 0,2940 € de prima de emisión y 0,036 €/acción con cargo a los beneficios del año 2016.

El año pasado repartido 0,20 €/acción, 0,125 € de prima de emisión y 0,075 € con cargo a los beneficios del año 2015.

Los 0,2940 €/acción sale de dividir la prima de emisión que utiliza entre las acciones que tiene (90.540.562 menos las acciones en autocartera 117.998).

Por si alguien le siguen cabiendo dudas te pagan el dividendo (prima de emisión) con el dinero que has aportado, no con el dinero que generan, que no lo estan haciendo.

Por cierto estoy invertido.

Saludos

A seguir bajando el valor de adquisición de las acciones de cara al irpf. Sólo falta que dentro de un par de meses digan que necesitan financiación.

Esos 26 millones que devuelven de la prima de emisión se los podrían haber ahorrado cuando los pidieron en la ampliación de capital.

Los beneficios han aumentado considerablemente, el problema está en que esos beneficios se los lleva GRUPO LAR, a los accionistas les queda ese pírrico 0,036€ por acción mientras que el resto se lo lleva el GRUPO LAR, de ahí ese EPRA COST del 73,9%. No obstante, nos van a devolver 0,294€ de la prima de emisión. Pero lógicamente, los accionistas lo que queremos es que los beneficios de los alquileres no vayan al bolsillo de GRUPO LAR y menos aun que en gran parte sea mediante acciones de la SOCIMI.  

Además que GRUPO LAR como bien dice Nickola, se lleve beneficios virturales no materializados es el colmo de los colmos. 

Esto no puede continuar así, hay que pedir responsabilidades: se llevan beneficios por comisión fija, por comisión variable, por devolución de prima, por dividendos, en acciones,... En fin, se han montado un chiringuito impresionante. Creo que no nos podemos fiar de PIMCO por los intereses que tienen entre sí (Ej: Lagasca 99), pero el resto de los FONDOS me pregunto si se van a seguir chupando el dedo.

Sigo pensando que hay que montar una gestora propia pero no creo que el Presidente de LAR ESPAÑA ni el resto de CONSEJEROS lo proponga, porque no creo que sean independientes, sino dependientes de GRUPO LAR. Para mí que están nombrados a dedo puesto que se chupan el dedo, viendo como GRUPO LAR se lleva decenas de millones de euros sin hacer absolutamente nada.

Solución: cambio de Consejo, de Presidente y nombrar una gestora propia. O eso o renogaciar el contrato con GRUPO LAR de manera inmediata.

Y como decías, ahora solo falta que hagan una ampliación de capital y nos acaben de tomar completamente el pelo, aunque eso sería ya con una demanda judicial por haber mentido de manera fragante a los inversores. 

En fin, he tenido que reducir mi exposición en LAR ESPAÑA. Porque no descarto un retroceso de la acción tras haber bajado de los 7€ por acción. 

Yo aconsejaría un poco de calma.

La situación es la misma de siempre. Oyendo a Enrique parece que un día estemos en la gloria y otros que vayamos a perder todo el dinero invertido.

Yo por mi parte tengo una estrategia clara: Estoy invertido, si la cotización llegara alrededor de 8,5 venderé. Si sigue como ahora, seguiré invertido. Si vuelve a caer a 6, y la situación de la compañía no ha empeorado mucho, es decir, no han salido nuevas historias extrañas, compraré más para promediar a la baja.

Si en 3 o 4 años, la cotización no ha subido a 8,5( o su equivalente por nuevas ampliaciones), venderé.

 

Me gustaria recalcar que el tema de dividendos via devolución de prima de emisión y ampliaciones de capital es algo muy normal en los Reits americanos.

Lo que ya no es tan normal es el tema comisiones. Eso es más normal en la España de Felipe y del Aznar, la españa política del Gal,  la España democrática del Gal, la España de la estafa inmobiliaria y de la delincuencia en la alta sociedad.

Hola, 

Ciertamente, conmigo parece que un día estamos en la gloria y otros,... Pero desde luego no veo ni de broma a Lar España por debajo de 5,5€, y en todo caso será por ruido del mercado, ya sea en forma de otro Brexit,... 

Si bien, dado que he ganado algo desde los 6,2€ aproximados que compré (ya sabéis que he vendido alguna vez) he preferido desinvertir en torno al 50%, y comprar ETFs de plata ISHARES SILVER TRUST. Creo que en algún momento dado el mercado se va a desinflar, seguramente para el segundo semestre del año y era algo que tenía pendiente, y ya sabéis que cuando el mercado se desinfla afecta a la inmesa mayoría de los valores. Para antes de que llegue, abré deshecho la inmensa mayoría de posiciones para tener liquidez y entrar a otros precios en el mercado.  

Mi estrategia no es a 3 o 4 años, sino ir ganando con las turbulencias del mercado. Si cae a 6€ volveré a comprar, pero desde luego no voy a ver caer a 6€ el conjunto de mis acciones, de momento casi el 50% lo he liquidado.   

Una cosa era saber que se llevaba un dineral GRUPO LAR, y otra muy distinta ver el grueso de las comisiones, no me imaginaba ni por asomo que fuera a ser una cantidad tan excesiva como la que es, me parece totalmente bochornoso. 

Y claro, he realizado un análisis fundamental sin tener en cuenta, no solo las comisiones sino la forma en la que se cobran. Por lo tanto, hay que descontar para los ejercicios 2017, 2018 y 2019 que GRUPO LAR se lleve ¿Cuánto? ¿50 millones de euros, 70 o 100 millones de euros en total? Y dado que la mayor parte de las comisiones las cobrar vía acciones, se quedan con pedacitos de la empresa año tras año. Por tanto, a fines de 2019 ¿Qué porcentaje de acciones tendrá GRUPO LAR? Creo que el 8% aproximadamente. Y eso al margen, de las comisiones fijas,...

El tema de las comisiones provoca de facto una dilución constante del resto de los accionistas, pérdida de valor en la cotización,... y así veo muy difícil que llegue a un precio de 8€ aproximados en el ejercicio 2017. Sabiendo todo ello, y dado que METAGESTIÓN fue pionero en dar la voz de alarma, hay que mantener en efecto la calma pero ni hablar de apalancarse.

Un saludo y suerte a todos en vuestras inversiones.     

 

Credit Suisse declara un 4´3% de Lar:

http://www.expansion.com/mercados/2017/03/15/58c9753d22601d4d328b4603.html

Creo que este año 2016 ha sido un poco atípico. (ampliación de capital, incremento de la valoración de la cartera muy fuerte) Las rentas por alquiler están en crecimiento y aún falta mucho por incrementar, aún no han empezado a rotar activos.

Creo que la proporción entre la comisión de éxito y las rentas por alquiler va a bajar mucho en 2017. (sin hacer cálculos pero me parece evidente)

Cuando comiencen a vender activos por parte del beneficio obtenido ya se habrá ido anticipando el pago de comisiones. el problema es que haya activos que caigan por debajo de su valoración actual (de momento no veo que vaya a ser el caso en unos años) 

El futuro me parece muy bueno, sobre todo si empiezan a vender activos por encima de valoración actual. No se cuanto quedará para que se calme el boom inmobiliario de activos prime que veo que hay actualmente. Hispania va a liquidar en 2020 (creo recordar) Lo que yo veo es que al menos hasta 2020 vamos a ganar bastante dinero con esta acción.

Las socimis son un activo de inversión muy útil para invertir en inmobiliario español, no encuentro ninguno sustitutivo para invertir pequeñas cantidades y diversificadas. Que los gestores se están forrando y se van a hacer ricos todos esta claro. Pero yo espero obtener una TIR de entre un 5-10% anual en un entorno de tipos de interés muy bajos y sin mucho riesgo

Una vez que se me ha pasado un poco el cabreo de las comisiones que se lleva GRUPO LAR, he vuelto a adquirir otro paquetito de acciones de LAR ESPAÑA. Espero verla en las próximas semanas en torno a 7,40€-7,70€. Además BEKA FINANCE, ve a LAR ESPAÑA en alrededor de los 10€ por acción, con un potencial del 40%. 

Eres como los coches buenos. De cero a cien en pocos segundos